澳洲買房基本知識 房產購買及貸款流程

澳洲房產購買流程。

對於貸款人來說 , 更多的應該注意產品而不是機構 . 關鍵在於哪個金融產品更適合自己的需要，而不是哪個機構更有名。而且相對於名氣等指標，衡量一家金融組織穩定與否的標準，最好的辦法還是查看一下該金融組 織的信用評級比較可靠，有不少非銀行金融組織的信用評級並不低於甚至高於銀行。其實金融組織的信用評級對我們貸款者來說比較不重要。要是貸款機構倒閉了， 豈不是不用還了。

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貸款的初期費用：

主要包括律師費，評估費，申請費。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包後作一個申請費。有的金融機構也會免除申請費，但是律師和評估費還是照收的

投資購買澳洲房產費用清單：

澳洲購房過程中，稅金、雜費、印花稅和搬家費會把入住新房的成本抬高很多。許多第一次購房的人在設計他們的購買計劃時候往往忽略了這些費用。對這些費用有所瞭解將幫助您節省存款並避免將來為應付這些費用措手不及。

購房成本包括：

1. 澳洲房產貸款機構費用：

幾乎所有的貸款機構都會向新房屋貸款人收取一次性的開戶費用。而有一些貸款機構為了爭取業務會免除該項收費。大多數的銀行也收取帳戶的年度費用或月費用。

2. 評估費

您的貸款機構通常會要求對您的欲購房產作評估，以確定您支付的價格是公平的。這雖然是為了貸款方的利益，但評估費通常需要您來支付。同樣的，評估費也因不同的機構而異，而有些貸款機構還會因您欲購房產的所在區及類型的不同而收取不同的費用。

3. 檢查費用

在您買房之前，對房屋和蟲害進行檢查是必要的，但不是必須的。這樣可以讓您免受不誠實賣主的欺騙。

4. 印花稅費用

各省政府都對借款和購買房徵收印花稅。徵收比例因省而異，並依房產的價格而定。在墨爾本，大概是5%.

5. 律師費

根據律師的服務內容不同收費也不同，客戶在購買房產的過程中往往都要請律師，律師會幫助客戶完成房產交割的整個程序。收費在7000-1500澳幣 不等。對於期房而言，支付10%的房款的時候，先支付50%的律師費，等房產交割後再支付另外的50%;對於現房而言，可以事先支付，也可以在房產交割時 再支付。

6. 物業管理費

對於單個的別墅而言，沒有物業管理內容，所以也沒有物業管理費。對於整體開發的別墅社區而言，則需要繳納物業管理費。

7. 市政費

是每年都要支付的費用

8、水費

分為用水費用和排污費用

（互聯網資訊綜合整理）

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倫敦現在的空氣安全嗎？

走在倫敦街頭，你是否會戴口罩？

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在霧霾治理上，倫敦常被作為中國城市學習的榜樣，而聯合國世界衛生組織上周公布的最新報告顯示，包括倫敦在內的英國及愛爾蘭地區十一座城市空氣污染物濃度超標。

自1956年，英國出台《清潔空氣法案》（Clean Air Act 1956）已有60年，霧霾散去後的倫敦，在污染治理上，如今又面臨著新挑戰。

倫敦空氣質量不容樂觀

從近幾年英媒的報道中不難發現，當中國媒體不遺餘力地提醒着北京PM2.5問題有多嚴重時，在像倫敦這樣的大城市，空氣質量也不容樂觀。

2014年7月，倫敦國王學院（KCL）環境研究小組統計發現，牛津街空氣中二氧化氮（NO2）含量平均值高達每立方米135微克，是歐盟排放標準的三倍，最高時曾達每立方米463微克，為世界之最。這條著名的商業街，也因此獲稱“全球最髒的街道”。

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2015年夏，KCL的研究員的另一份報告顯示，倫敦每年有9500人死於空氣污染，其中約3537人死於汽車發動機和發電站排放出的NO2,5879人死於PM2.5。

今年1月，《衛報》披露雖然新年才剛過了一周，倫敦Putney High Street的NO2含量就突破了歐盟全年的安全上限。2月，皇家醫師學會(Royal College of Physicians)與英國皇家兒科醫學院(Royal College of Pediatrics and Child Health)的報告指出，全英每年約有四萬人死於空氣污染。

 

市民不以為然

而令人意外的是，雖然空氣污染問題在媒體上的曝光度不低，但記者採訪發現，多數市民並沒有意識到倫敦的空氣有多糟。

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Serena是牛津街上一家紀念品店的店主，她說每天路上對着那麼多車，空氣當然不會太好，但那麼多年來早已習慣，也沒想過這樣的空氣是否會威脅自己的健康。

倫敦居民Paul說，市中心的空氣質量“讓人放心”。他坦言，並沒有聽到過牛津街是世界上污染最嚴重的街道的說法；自己的孩子都生活在倫敦，也不覺得讓他們在露天玩耍有什麼不妥；要覺得商業街空氣不夠好，多帶孩子去公園走走。

Dave三十年前從越南移民英國，平日住在倫敦市郊，每月來一次市中心。在他看來，自打政府從2008年開始徵收擁堵費以來，空氣在不斷好轉。他告訴記者，知道倫敦市區空氣肯定有污染，但自己對此不太擔心。“空氣污染是全世界的問題，倫敦逃不掉，但情況總比發展中國家好”。

 

倫敦市長着力改善：

“超低排放區”面積擴大一倍

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空氣污染能否得到緩解，不但需要環保組織的努力，關鍵還得靠政府的態度。剛上任的倫敦市長薩迪克·汗此前在市長競選中指出，改善空氣質量，是倫敦 “迫在眉睫”的挑戰。由於自己患有哮喘，他深知此舉不只是說說而已。

5月16日，汗宣布將擴大倫敦“超低排放區”（Ultra Low Emission Zone,簡稱ULEZ）面積至現在的兩倍。這是他上任一周多來，宣布的第一項涉及空氣污染的重大政策。

ULEZ的概念由前市長鮑里斯·約翰遜於2013年2月率先提出。按計劃，到2020年，只有無污染或低排放汽車才能免費進入ULEZ區；排放過量的摩托車、小型汽車、廂式貨車等進入ULEZ區每天需繳納12.5鎊，重型貨車、巴士等則面臨每天100鎊的罰款。這是世界上首次有城市提出建立ULEZ的構想。

在約翰遜的規划下，ULEZ的範圍與收擁堵費的區域（Congestion Zone）相同，按照汗的新政，這一區域將被拓寬至倫敦南北兩端的環路。汗還指出，ULEZ有望於2019年落實。他說：“對於空氣污染，過去政府總是在發生危機後試圖‘亡羊補牢’，但現在我要‘未雨綢繆’。”

對於這一政策，各環保組織在給予肯定的同時，不忘保持謹慎。鑒於去年德國大眾爆出的“柴油車尾氣排放作弊門”，環保者指出，如果無法對汽車尾氣排放進行嚴格監測，ULEZ的意義就無從體現。

環境法律事務所“地球客戶”（Client Earth）的律師Alan Andrews 告訴記者，汗的計劃是禁止高排量柴油車進入倫敦的第一步，這體現出了他治理污染的志向。但除了有決心，汗還需拿出具體的執行方案。汽車在實驗室尾氣排放檢測中達標還不夠，政府必須確保進入ULEZ的所有汽車在實際上路時，都滿足最嚴格的排放標準。

Ali-Webber也在採訪中說，汗上任後宣布的關於環保的第一項決定“鼓舞人心”。“現有的ULEZ內只有約3萬人口，而擴大後的ULEZ則有百萬人口，這是在治理污染上跨出的一大步，”她說，“但現在，我希望政府能儘快明確將如何對進入ULEZ的汽車進行尾氣排量檢測。”

Ali-Webber直言：“我等不起10年，我的三個孩子現在分別是8歲、6歲，2歲。再過10年，空氣污染將對他們的肺造成永久傷害。為了這一代的孩子，政府治理空氣污染，一刻也不能等。”

延伸閱讀：英國倫敦6英尺超窄公寓，售價竟要90萬英鎊！

                   在倫敦，技術和傳媒產業有着不同的地產需求

（據英國華商報）

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英國脫歐派說：移民數量還得收緊

6月1日，前倫敦市長鮑里斯•約翰遜（Boris Johnson）和司法部長邁克爾•戈夫（Michael Gove）發表聲明，宣稱若英國退歐，將在下一屆大選前引入澳洲的移民打分制度，免收最貧困家庭的燃油增值稅。簽署聲明者還有就業事務大臣Priti Patel和工黨議員暨脫歐組織Vote Leave主席Gisela Stuart。

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目前，英國發放的短缺工種工作簽證只針對非歐盟公民。按照歐盟法規，歐盟移民可自由在英國學習和工作。移民打分制度將無視新移民國籍背景，更嚴格地評估新移民的綜合能力，以判斷他們是否適合來英國工作和學習。它要求新移民具有良好的英語口語水平，工作技能可勝任英國勞動力短缺的工種。

 

退歐公投日近，兩位保守黨退歐陣營的大佬抓住首相卡梅倫未實現大量縮減凈移民數量的負面政績，加緊輿論攻擊卡梅倫。如果英國投票離開歐盟，卡梅倫繼續擔任英國首相的希望將極度渺茫。兩人是卡梅倫最資深的盟友，他們同時強調，即使英國退歐，也希望卡梅倫繼續留在唐寧街10號。

約翰遜表示：“（英國退歐後），歐盟公民就失去了自由定居英國和在英國工作的權利，歐盟對英國重大國防事務的控制也將消失。”他們承諾，將維持愛爾蘭和英國北愛爾蘭的邊境現狀。

聲明炮轟卡相，又提出引入移民評分制度，可謂兩邊不討好。英國移民觀察（Migration Watch UK）唱反調，指出該制度“不適合英國國情。”在2014年12月，移民觀察曾表示：“一套機械的評分測試，會削弱人的判斷力，甚至使判斷力為零，它不能應對複雜的移民申請人群。”

由於聲明許下了評分制度完成時間，脫歐組織Brexit話難收回，或難以繼續與歐盟其他成員國的協商對話。

關於免收最貧困家庭的燃油增值稅，財相奧斯本將之比作“幻想世界”（fantasy land）。他稱，退歐使英國的經濟萎縮，燃油增值稅會不降反升。

英國ICM民意調查顯示，退歐的民意支持率為52%，領先留歐4個點。輿觀調查網（YouGov）為《泰晤士報》做的民調顯示，雙方並駕齊驅，均為41%。

延伸閱讀：攜手並進！英國首相卡梅倫與倫敦新市長共同支持留歐！

                   英國下月舉行脫歐公投 首相表示此次將決定英國命運

（据英中网）

昆州租客最在乎的是什麽? 看看這個做了15年的調查

專家研究表明，很多投資者在租戶不在乎的功能上過度利用。澳媒用調查結果告訴投資者，昆州的租客到底想要什麽。

據Domain網站報道，南布裏斯本的Bees Nees City Realty做的調查要求租客按照重要程度對壹些功能打分，包括他們是否願意為它多付壹點租金。該調查已經做了15年，不僅對21種功能按照重要程度排行，還追蹤了租客的喜好變化。

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在最近的調查中，排名第壹的是停車位，它從2011年的第4位跳到2013年的第壹位，並壹直保持。Bees Nees的業務經理Nathaniel Smith表示，租客對至少壹個非大街的停車位的持續高需求意味著投資者在購買無停車位的樓花時需要把這點考慮進去。Smith說，“很多新公寓樓提供越來越多沒有停車位的公寓。我們發現這些公寓空置時間更長，詢問的準租客也更少。”

昆州溫暖的氣候無疑造就了戶外空間成為第二重要的功能。現有的房子可能很難改造，但是新的買家應該把戶外空間考慮進去，對重新出售和出租都好。Smith說，“如果投資房沒有戶外空間，我建議在有足夠自然光的地方多打開壹些。CBD很多老公寓都沒有陽臺，但是有些翻新的人會安裝很高的窗戶，不僅可以引進微風，還能制造開放空間的感覺。”

第三位就是高速網絡了，而且它的重要性年年都在增長。第四位是儲存空間。隨著越來越多人住在公寓裏，需要儲存的空間的需求就會不斷上漲。

Smith說，“很多內城區的租客都會問到儲存的問題。我建議房子裏壹定要每個臥室都有衣櫃，廚房要有壹個大的食品櫃、櫥櫃和很多空間。我還建議（如果議會允許）在停車場安裝壹個儲物箱，可以放自行車、釣魚用具和野營用具等。”

（據今日澳洲） 

澳銀擬在澳開首家華資本土銀行 服務華人投資者

中國在澳洲的下壹階段投資中，壹群高凈值投資者和企業家已經向澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）申請第壹家在澳洲註冊的中國銀行。

據《澳洲金融評論報》報道，Aoyin（澳銀）已經在申請存款機構的授權，成為壹家澳洲註冊的銀行，為中國投資者和廣泛的澳洲公眾服務。在普華永道會計事務所和Baker & McKenzie律師事務所的建議下，該集團Australia Capital Investment Group（ACapital）成立了這家銀行。該單元與中國大陸的銀行都沒有從屬關系。

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ACapital的創始人陳歐文（Owen Chen，音譯）跟總經理Howard Ting 以及悉尼的SIV公司Business Intellect Group的管理人員Andrew Maundrell共同經營Aoyin。

該公司表示，“在這個新時代，越來越多的中國投資者傾向於澳洲，然而居然沒有壹個由這麽重要的群體成立並經營的澳洲註冊銀行。Aoyin想要對澳洲的中國移民群體提供全方位的金融產品，解決問題。”

但是該公司也沒有把自己的範圍局限於該社群，它對任何顧客都提供目前的產品——商業貸款和可轉債。它的目標是經營得像四大銀行壹樣，還有國際服務。

Ting說，“我們希望由我們的產品和服務提供給壹個不同點。審慎監管局目前提供支持。雖然我們最初的重點是澳洲居民、中國背景的顧客，但是我們會擴大到更廣泛的客戶群。最後壹步是對整個澳洲服務，並走向全球。”

該公司現在已經從約20家私人企業、中國移民和中國投資者處募得1.5億澳元。在審慎監管局還在考慮其申請的時候，Aoyin會作為壹家私人投資公司運營，並將募得的資金投入到高回報的項目中，包括房地產、農業、資源、科技和醫療。現在該公司已經在悉尼、墨爾本和布裏斯本投資了2000萬-1億澳元的住宅項目。

Aoyin歡迎新投資者，但也表示，只有值得投資的項目出現時他們才會接受新資金。

那些跟該銀行關系密切的人表示，這個銀行會填補市場空白。這並不是第壹例，在美國，有華美銀行（East West Bank），新加坡也有類似的華僑銀行（Oversea-Chinese Banking Corporation）。

（據今日澳洲）

 

澳洲1季度GDP上漲1.1% 增速創近4年來新高

受凈出口和居民消費數據的影響，澳洲1季度的經濟增長率超過了此前的市場預期，並出現了強勢增長。

澳洲統計局最新公布的數據顯示，澳洲經濟在今年1季度上漲了1.1%，高於此前市場所預測的0.8%，而這壹增速也創下了近4年來的最高值。

澳洲經濟在今年1季度上漲了1.1%，高於此前市場所預測的0.8%

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這也意味著，澳聯儲繼續維持史上最低利率不變的可能性大增。澳洲統計局的數據還顯示，澳洲是所有發達國家中經濟數據最好的國家之壹。

澳洲財長斯科特莫裏森（Scott Morrison）表示：“這壹數據表明，澳洲經濟仍在持續增長。而且，我們還超過了包括英國和美國在內的多個發達國家。”

譚保則表示，他在競選時反復提及的“保就業促增長（jobs and growth）”絕非空談。

譚保還強調，澳洲經濟能夠如此快速的增長絕對不是意外，有效的經濟政策和強有力的領導人是促進經濟發展的重要條件。

實際上，澳洲1季度的商業投資數據不理想，但強勁的出口和居民消費為澳洲經濟註入了活力。

盡管澳洲經濟強勢增長，失業率也出現了下降，但澳洲的工資增速卻跌至上世紀90年代以來的最低值。

（據今日澳洲）

 

西班牙 | 巧避“陷阱”安全投資：西班牙購房案例及法律建議分享（一）

自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或“抄底投資”。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人“搶占了先機”； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

案例一

廣州某私營業主吳先生因為喜歡西班牙海邊城市Malaga宜人的氣候，於2016年1月親臨西班牙考察了當地一棟帶2000平米莊園的別墅。 簽約的時候因為吳先生不懂西班牙語，所以房屋賣家貼心地找來了一位中國人給吳先生做翻譯。吳先生自己做了幾十年的貿易，也在其他國家購有房產，聽了翻譯的合同內容，覺得都是房屋買賣的常規內容，就在合同上簽字，並支付了返房價的15%，計 112500歐元的定金。雙方在合同上約定在2016年4月1日之前，吳先生需要支付另外40%的余款，最後一筆余款則需要在2016年7月1日前付清。

說來也巧，3月初吳先生又因生意原因來西班牙出差。閑聊中他和其西班牙的生意伙伴提到了自己准備購買的海邊別墅的情況。吳先生說房子的賣主十分喜歡園藝，在自家的院子裡搭建了一個巨大的室內花房，放置搜集來的珍稀植物。其生意伙伴提醒吳先生如果西班牙如果在自家院子裡搭建很大的建築的話，也要向政府申請許可的，要是沒有許可，那麼房子買過來問題很大。被對方這麼一說，吳先生第二天趕緊約上這位朋友去當地的一家事務所確認。律師根據吳先生合同上的房屋信息向市政府查詢後，發現賣家根本沒有向市政府遞交任何建造申請。吳先生趕緊調出自己之前簽訂的合同，想讓律師看看是否可以中止合同並向賣家提出索賠。吳先生的合伙人把合同上的內容用英語翻譯給吳先生，吳先生聽後則傻了眼：合同第二頁的最後一段清楚地寫著‥本房產的院內包含著自建室內花園一座，目前還沒有辦理合法手續，房屋交易完成後，買家可以向市政府提交“合法化”申請，產生的相關費用由買家和賣家對半承擔‥。

吳先生表示自己對這段內容完全不知情，翻譯就是對方收買後派過來的。吳先生對方欺騙自己的行為十分方案，拒絕向對方履行4月1日需要支付的40%的放寬，並准備在當地找律師和賣家打官司。

雙方為此僵持不下，誰知五月初吳先生突然收到了賣家律師發來的郵件，賣家提出吳先生沒有按照合同要求支付4月份的房款，現在賣家要告他違約並且不退換任何定金。

季律師分析

吳先生在簽約之前沒有調查莊園內私人建築的違章情況。並且在明確寫明了有違章建築存在的合同上親筆簽字。盡管吳先生表明自己是被對方請來的翻譯蒙騙了，但是法律上並沒有確鑿的證據可以支持吳先生的說法。現在按照合同上的規定，是吳先生沒有按合同進行付款，已經構成違約，很難再向對方討回被“吃掉”的押金。該事情發生後，吳先生表示嚴重質疑對方的誠信， 寧願損失11萬歐元買個教訓， 也不可能再花60多萬歐元繼續買房。

案例二

來馬德裡打工已5年的小王看中了USERA 的一套兩房一廳的小公寓，欲買下和女友結婚使用。誰知道小王支付了中介五千歐元的定金後，小王跑了三家銀行申請貸款都被銀行拒絕。一位好心的銀行職員告訴小王他要買的房子有問題，所以貸款申請才被拒絕，讓小王趕緊去找律師咨詢。

小王找到西班牙中國律師事務所所後，季律師向小王分析說：小王要購買的房產是一套姐姐去世後留個弟弟的遺產，所有遺產繼承的手續都已經辦理齊全。問題出在姐姐留給弟弟這種非一級血親之間的繼承行為，在繼承生效後，按照西班牙法律規定又兩年的等待期，期內房產不能買賣交易。該規定是防止出現比其弟弟擁有更大繼承權的順位繼承人 （例如姐姐的私生子）來爭奪房產繼承權的問題。因此就算繼承的手續都已經辦完，小王也要等到兩年期滿後才能購房。

季律師分析

那麼小王是否可以要求中介退還當時交納的5000歐元定金並且要求賣家雙倍賠償呢？ 季律師看過合同後指出：中介給小王簽訂的合同是偏袒賣家的‥問題合同‥，雖然合同標明如果因為賣家的原因不能賣房，賣家要退還給小王雙倍的定金，但是合同沒有規定房屋交易手續要在多長時間內辦理完成。也就是說，如果賣家堅持自己仍然願意小王做為自己的唯一買家，兩年期滿之後還把房子賣給小王，那麼小王就無法起訴對方違約。 所以季律師不建議小王為這個勝算不高的官司再搭上律師費用和時間，而是建議小王盡量找中介協商，揚言對對方取法律手段，看看是否能爭取用最小的成本討回5000歐元的押金。

下一期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議，敬請密請留意。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（二）】

 

季奕鴻專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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全球最佳聲譽大學排名 哈佛蟬聯6年冠軍

美國大學排名5月4日，英國《泰晤士高等教育》（Times Higher Education，THE）公佈2016全球聲譽最佳大學（The World Reputation Rankings）排行榜，哈佛大學連續第6年位居冠軍寶座，麻省理工學院今年升至第2名。前10名全被英美名校囊括。

全球大學聲譽榜主要根據學術界的意見來制訂，由今年1月至3月訪問全球133個國家逾1.03萬名高校學者，選出全球前100家聲譽最傑出的大學。由於排名較後的大學分數相距甚微，因此前50所大學作單獨排名，50至100則以十分為一組公佈排名。

今年排名中，美國與英國著名大學穩佔前10名，美國大學佔據8席。哈佛大學連續六年蟬聯冠軍，麻省理工學院從去年第4位升至第2位，斯坦福大學由去年的第5名升到第3名。英國劍橋大學則由去年第2名跌到第4名。

第5到第15名的最佳聲譽大學分別是：英國牛津大學、美國加州大學伯克利分校、普林斯頓大學、耶魯大學、哥倫比亞大學、加州理工學院、芝加哥大學、東京大學、加州大學洛杉磯分校、密歇根大學、倫敦帝國學院（Imperial College London）。

美國賓州大學和康乃爾大學也躋身前20名。

亞洲方面共有17所大學上榜，高於去年的10所。東京大學是亞洲排名最高的大學，排名第12，和去年相同。

中國台灣大學自2013及2014年升到第51到60名的區間後，持續走跌，今年跌到第81到90名，與2011年時的排名相同。

中國香港今年有3所大學上榜，中國香港大學由去年第51至60位組別，升至45位；去年跌出百大、未能上榜的中國香港中文大學，今年則排第71至80組別，中國香港科技大學則維持列於71至80位。

負責這項調查的主編巴提（Phil Baty）對中央社表示，最佳聲譽大學是對全球133個國家超過1萬名學者所進行的調查，要達到全球前100名極為困難，必須發表具全球影響力的學術研究報告，高度國際化，同時需要有專業團隊宣傳大學達成的成就，這需要很長的時間經營與努力。

他表示，全球前100名聲譽最佳的大學，佔全球高等教育機構的0.5%，代表的是少數世界級的菁英大學。

（互聯網資訊綜合整理）

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美國人眼中的美國大學排名如何？

看慣了各式各樣的美國大學排名是不是覺得有些眼花繚亂，其實對於準備出國留學的同學們來講，任何壹個排名都只具有相對意義的參考價值，不是絕對意義上的定性標準，必定每個人的個人情況不壹樣，所需要參考的因素也就不壹樣。

下面給大家分享壹個美國人民對美國大學的印象評判，要說明的是這只是根據作者和老美這幾年的交流得來的，由於交流的人群限於學校裏或學校周圍的 人，樣本的diversity不太好保證，因此可能有偏差。許多在US News排得比較靠前的學校我沒有提到，並不因為他不好，而是對這些學校的信息了解的不多，大家各取所需吧。波士頓大學排名

頂級

單說學術，在美國人心中美國最好的學校有三所：Harvard、Yale和Stanford。即[頂級]。這三個學校是任何別的學校都無法比的 (這跟國內所宣傳的六大名校或十大名校之類的並不相同，美國沒有六大名校或十大名校的說法。同樣美國也沒有三大理工學院、公立大學三強之類的說法，那些都 是國內的媒體或中介制造出來的東西)。哈佛和耶魯是東海岸老牌名校的代表，而斯坦福則是西海岸最好的學校。

MIT級

在這三所學校之下，就是[MIT級]，包括：MIT、Chicago、UCB、UCLA、Princeton、Columbia、Penn、 Johns Hopkins、Duke和Michigan這幾所學校。這幾個學校各有所長，綜合看來是差不多壹個級別的。之所以比不上哈佛耶魯和斯坦福，要麽是因為有 明顯的短板，要麽是因為底蘊不夠，要麽是因為資金或生源水平相對較低。麻省理工MIT的理工類和商科是強項，但是文史類是硬傷。芝加哥大學文史類和商科很 牛，但是理工科又差了些。

UCLA、UCB和UMich(壹般單指安娜堡分校，也可以指整個系統)作為公立大學已經做到了極致，但是正是由於他們是公立大學，他們的招生範圍受到了州法的很大的限制，資金也比不過那些私立校。

Princeton作為出過愛因斯坦的常青藤名校位列與此，但是它的地緣位置是短板。雖然他離紐約和華盛頓都很近，但畢竟位於新澤西中部，雖同 時屬於各大城市的邊緣區，卻也無法真正直接享受到任何城市的經濟文化資源，因此不能與位於波士頓的哈佛、紐黑文(雖不大但是文化名城，且離紐約波士頓也都 不遠)的耶魯以及舊金山附近矽谷的斯坦福相提並論。

哥倫比亞大學Columbia占盡地緣優勢，文理工商法也都還算均衡發展。賓大Penn擁有著名的沃頓商學院，壹些其他的文科專業也很出色，但 理工方面也是很致命的傷。杜克大學Duke在南方是壹流的，其絕對實力並不亞於哈佛，但可惜他真的位於南方，只能當做南方哈佛(美國人印象中南方不如北 方，所以南方再好的學校在他們的第壹印象裏也要降壹級)。

在這裏有幾個特別說明的學校。

第壹是傳說中的加州理工Cal Tech。這玩意兒怎麽說呢，妳說他宇宙第壹也行，妳說他是個殘疾也行。總之，開設的專業都是業內數壹數二的，但是開設的專業實在太少了。美國人壹般不把 他和其它正經的大學比，就像那些很牛的文理學院Amherst、Williams、Swarthmore等等壹樣，美國人肯定他們的實力，但是和正規學校 沒有可比性。

第二是紐約大學NYU。這個學校是世界首都曼哈頓島上除了哥倫比亞以外最好的學校(同理不討論文理學院Barnard)。大多數美國人也把他和 MIT等學校列為壹等，因為他地緣好、金融類法律類專業頂級，但是工科是短板。但是也有壹些其他大城市的人並不以為然。例如壹個芝加哥的人就覺得他並不能 和芝加哥大學甚至西北大學(稍後提到)比;壹個洛杉磯的人也許覺得他並不比UCLA或南加大USC好在哪裏;壹個亞特蘭大的人也許覺得他比不過Emory 埃默裏大學。總之，區位因素也是影響壹個學校在美國人心中的第壹印象的重要部分，美國人傾向於認為離自己家近的學校好，不完全是地域歧視，而是因為他們對 家附近的東西更加了解(他們地理學得都很差)。

第三是Carnegie Mellon University卡內基梅隆大學。這個學校有兩個王牌：計算機和社會學。這兩個王牌讓他在很大壹部分老美的心中成為和MIT壹個級別的學校。但是這個 學校算是壹個後起之秀，以前是兩個小學院，合並後的歷史才五十來年，因此底蘊上有短板，知名度也存疑，因此被降了半級。

康奈爾級

然後是下壹個等級[康奈爾級]，包括：Northwestern、WUSTL、Emory、Vanderbilt、Wisconsin、 Virginia、UNC、W&M以及剩余常青藤院校。先說常青藤剩下的Brown布朗大學、Cornell康奈爾大學、Dartmouth達特 茅斯學院三所，畢竟是常青藤，自己的實力也確實不錯，也各有特色，但他們的絕對實力已經收到了壹些其他大學的挑戰，因此只能在這壹檔次擁有壹席之位。

然後說其他那幾個私立大學：西北大學Northwestern、聖路易斯華盛頓大學WUSTL、埃默裏大學Emory和範德比爾特大學 Vanderbilt，他們也是各有強項，但是強項的數量比不過上壹級別的(MIT級)。Northwestern強於傳媒和社會學，WUSTL強於數 學，Emory強於醫學，Vanderbilt強於教育學。而他們的短板也比MIT級的更多或更大。再說這幾個公立校：UNC北卡大學教堂山分校，文科理 科都不錯，基本可以位列頂級公立校，但是硬傷是工科專業很少很弱，而對於公立校這是比較致命的缺陷。

Virginia弗吉尼亞大學，有些專業實力確實也不錯，更重要的是美國人對他有感情，因為他是國父傑斐遜親手創辦的。Wisconsin威斯 康星大學(壹般單指麥迪遜分校，也可以指整個系統)，這個學校是個老牌的公立名校，被US News的排名給坑了。W&M威廉瑪麗學院，南方第壹校，是除了哈佛以外北美洲歷史最久的大學，曾是私立的後改為公立。從歷史底蘊來說完爆所有公 立大學。工科同樣是短板。當然，也有人吧[MIT級]和[康奈爾級]合為壹起，再加上最前面的三個學校，統稱為Ivy Plus。這也很有道理的，因為這些學校組成了美國學術界的第壹陣容。 有三個公立大學按老美的印象不好歸類，大概介於這壹級和下壹級之間：Texas德克薩斯大學奧斯汀分校、Washington華盛頓大學(西雅圖那個)、 Pittsburgh匹茲堡大學。

州立旗艦(flagship)級

再往下是很大的壹堆[州立旗艦(flagship)級]，包括各種數得上名的非南方公立大學名校(有4個南方的例外)，即大多數US News上排在30到100之間的公立大學。例如Ohio State Univ俄亥俄州立大學、Penn State Univ賓夕法尼亞州立大學、Illinois伊利諾伊大學厄巴納香檳分校、Michigan State Univ密歇根州立大學、Rutgers羅格斯大學、Purdue普渡大學、Iowa愛荷華大學、SUNY- Buffalo+SBU+Binghamton紐約州立布法羅/石溪/賓厄姆頓大學、Nebraska內布拉斯加大學林肯分校、UC Santa Barbara/Davis/San Diego加州大學聖塔芭芭拉/戴維斯/聖叠戈分校、UMass麻省大學阿默斯特校區。。。。。。(太多了不壹壹列舉了)

Georgia Tech佐治亞理工(南方例外)、Florida佛羅裏達大學(南方例外)、Clemson克萊姆森大學(南方例外)、TAMU德州農機大學(南方例 外)。這些學校的特點是各有所長，但是生源和資金都是短板，比來比去也差不多。US News最坑的就是這壹塊，非要排個誰前誰後。40名左右的UC Santa Barbara比排100左右的Nebraska好在哪裏(除了校園風景以外)?術業有專攻，誰都沒有絕對優勢。 這壹級別還沒完，除了這些旗艦校，還有像BU波士頓大學、Tulane杜蘭大學這樣的前面沒出現過但是在美國大學協會裏的公認壹流的私立大學。

南方和落基山的公立大學級

再往下是[南方和落基山的公立大學級]，這其實真的和實力沒太大關系，但是如果問的是第壹印象，抱歉，他們得降壹級。代表性的包括 Alabama阿拉巴馬大學、Auburn奧本大學、Colorado科羅拉多大學波爾德分校、Utah猶他大學、Denver丹佛大學、Arizona 亞利桑那大學、Arizona State Univ亞利桑那州立大學、Kentucky肯塔基大學、Tennessee田納西大學、Ole Miss密西西比大學、Mizzou密蘇裏大學、Arkansas阿肯色大學、Georgia佐治亞大學、LSU路易斯安那州立大學、Baylor貝勒大 學……(同樣太多不列舉了)

區域級

再往下就是[區域級]了，從名字就能聽出來。這些學校包括每個州的初旗艦州立大學外的第二檔次的公立大學，也包括旗艦大學的其它分校。他們的實 力介於好的公立大學和社區學院之間。這種學校是數量最多的。例如S Illinois南伊利諾伊大學、Slippery Rock Univ of Pennsylvania滑石賓夕法尼亞大學、Lock Haven Univ of Pennsylvania洛克黑文賓夕法尼亞大學、EMU東密歇根大學、Indiana State Univ印第安納州立大學、Chico State Univ奇科州立大學、UNC Charlotte北卡大學夏洛特分校、Texas El Paso德克薩斯大學厄爾帕索分校、Channel Islands State Univ海峽群島州立大學等(不列舉了) 最後是[社區學院級]

下面說吐槽

首先是比較general的吐槽

加州大學系統因為亞洲人太多而受到吐槽，比如UCLA本來是Univ of California Los Angeles，現在被人吐槽為UC Lots-of Asians、UC Irvine被人吐槽稱University of Chinese Immigration ?楊百翰大學BYU因為特殊的宗教(摩門教)被人吐槽，特別是被死敵猶他大學黑得體無完膚。“我去過楊百翰大學，我的兩個老婆都是楊百翰的”(吐槽楊百翰 大學信奉的摩門教是壹夫多妻制度的)。 Penn State Univ賓夕法尼亞州立大學主要是因為性侵案件被吐槽。可惜了Joe Paterno的輝煌戰績。這個學校還因為再大的風雪也不停課而被吐槽。 Nevada內華達大學雷諾分校被吐槽是因為他們看不起Nebraska(內布拉斯加大學)的荒涼的校園，而事實上他們自己的校園更荒涼。Notre Dame聖母大學的橄欖球主場的壹側達陣區有壹個聖母瑪利亞的畫像，每次聖母大學帶球沖陣得分都會是Touchdown for God，被很多敵對的學校黑到了極致。

哈佛和耶魯每年壹度的橄欖球對抗賽上，MIT的學生會去搞惡作劇，從而自找被吐槽(MIT的貌似沒有橄欖球隊，就算有也是混跡低級別聯賽打醬 油)。 壹個波士頓的學生去超市買東西，結賬的時候帶著壹大堆東西走進了便捷通道(便捷通道上有牌子寫著“5件物品以下”)。結果收銀員很吊地問他：“難道妳是哈 佛的學生麽，連數都數不清?或者妳是MIT的學生麽，連文字都看不懂?” Wisconsin威斯康辛大學慘遭吐槽，是因為很多分校的學生會冒充主校區的學生。 UC San Diego加州大學聖叠戈分校被吐槽，因為他們自稱自己的橄欖球隊從來沒輸過。(實際上確實沒錯，因為他們沒有橄欖球隊) UC Davis加州大學戴維斯分校因為學校裏的滿地馬糞而被吐槽。

然後是死敵間的吐槽。

很多美國名校都有自己的宿敵，有時候還不止壹個，官方的世仇關系超過壹千對。宿敵之間吐槽是毫不留情面的。比較著名的死敵包括：

  • 　　密歇根大學-俄亥俄州立大學
  • 　　奧本大學-阿拉巴馬大學
  • 　　佐治亞大學-佐治亞理工學院
  • 　　斯坦福大學-加州大學伯克利分校
  • 　　南加州大學-加州大學洛杉磯分校
  • 　　聖母大學-密歇根大學
  • 　　密歇根州立大學-賓夕法尼亞州立大學
  • 　　俄亥俄州立大學-賓夕法尼亞州立大學
  • 　　俄勒岡大學-俄勒岡州立大學
  • 　　德克薩斯大學-俄克拉荷馬大學
  • 　　德克薩斯大學-德克薩斯農工大學
  • 　　密歇根大學-密歇根州立大學
  • 　　杜克大學-北卡大學-北卡州立大學
  • 　　猶他大學-猶他州立大學-楊百翰大學
  • 　　俄克拉荷馬大學-俄克拉荷馬州立大學
  • 　　密蘇裏大學-堪薩斯大學
  • 　　路易斯安那州立大學-阿拉巴馬大學
  • 　　紐約大學-哥倫比亞大學
  • 　　哈佛大學-耶魯大學-MIT
  • 　　MIT-加州理工
  • 　　聖母大學-南加州大學
  • 　　賓夕法尼亞州立大學-匹茲堡大學
  • 　　伊利諾伊大學-俄亥俄州立大學
  • 　　普林斯頓大學-羅格斯大學
  • 　　印第安那大學-普渡大學
  • 　　西北大學-愛荷華大學-威斯康星大學
  • 　　明尼蘇達大學-密歇根大學
  • 　　斯坦福大學-杜克大學-密歇根大學
  • 　　俄亥俄州立大學-普渡大學
  • 　　愛荷華大學-愛荷華州立大學
  • 　　匹茲堡大學-西弗吉尼亞大學
  • 　　肯塔基大學-田納西大學
  • 　　克萊姆森大學-佛羅裏達州立大學
  • 　　邁阿密大學-佛羅裏達大學
  • 　　波士頓學院-麻省大學
  • 　　波士頓學院-聖母大學
  • 　　普渡大學-印第安納州州立大學
  • 　　賓夕法尼亞州立大學-阿拉巴馬大學
  • 　　賓夕法尼亞州立大學-馬裏蘭大學
  • 　　雪城大學-杜克大學
  • 　　裏海大學-拉法葉學院
  • 　　華盛頓大學-俄勒岡大學
  • 　　弗吉尼亞大學-北卡大學
  • 　　南卡大學-克萊姆森大學
  • 　　弗吉尼亞理工-佐治亞理工
  • 　　康奈爾大學-達特茅斯學院

（互聯網資訊綜合整理）

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投資早南向 中國台灣國際化、觀光、房價都輸泰國

亞太國際地產北區營運處營運長王宏智表示，馬來西亞、泰國、菲律賓等國家在政府主導下，租金報酬率皆遠勝中國台灣的1.57％，其中，泰國的房價、觀光熱度及國際化程度更是優於中國台灣，直言早在新政府喊出“新南向政策”之前，國人早就看見東南亞的投資前景。

王宏智指出，泰國曼谷市中心土地稀有價格攀升，區域內房價應聲上揚，主要核心地段房產換算新台幣均價已達每坪45萬元左右，一般地段均價也落在30萬到40萬元之間，且曼谷正傾全力強化基礎建設，政府將斥資200億泰銖作為改善基礎建設的預算，除紫線地鐵外，未來在大眾運輸系統的配置及相關生活機能都會更臻完善，沿線房價也將進一步推升，新成屋首先領頭，中古屋市場價格也會逐步上調，市中心整體均價有機會站上更高的檔位。

各國在曼谷的投資讓房市受惠

此外，王宏智也提到，泰國雖走過政治抗爭、恐攻威脅及天災巨變，但觀光旅游熱度卻始終不減，甚至還拿下亞太地區最佳旅游地點的殊榮。觀光旅游除創造消費外，也能讓世界認識當地，進而增加投資意願；國際大廠及投資者前往泰國設點，主要是看好相對劃算的物價及成本，從經濟學角度來看，不僅有設廠投資的生產者剩餘，也有促進當地就業繁榮的消費者剩餘，對房地產後勢自然有利。

王宏智宣稱，泰國被認為是“亞洲十字路口”，憑藉著地理樞紐的優勢，各方大國相繼尋求與其合作，加上東協經濟共同體（AEC）的實現，也讓東協國家免除彼此跨境貿易的壁壘限制，促使往來更加頻繁。舉例來說，泛亞鐵路便是以泰國曼谷作為北段路線的彙集點，再加上各國在曼谷的投資，都為泰國注入經貿發展的活水、讓房市受惠。

談到中國台灣新政府的“新南向政策”，王宏智說，在投資領域上，其實國人早就看見東南亞的前景，他強調，中國台灣工業化程度雖然領先東南亞各國，但某些層面並沒有完整的規劃及策略，反觀東南亞國家頃政府之力積極革新及轉變，無論馬來西亞、泰國、菲律賓等國都由政府主導全力發展，光看不動產就可看到未來發展的藍圖及願景，“也難怪根據《全球地產指南》的資料顯示，光是租金報酬率，這3個國家都可以有4.5％、5.1％、7.5％的水准，遠勝中國台灣的1.57％。”

（據ETtoday）