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澳洲投资去哪里？专家预测黄金海岸2016房价或涨11%

转眼间就来到了2016年，还在观望澳洲房产市场的投资者们望着飙涨的汇率纷纷后悔不已。现在下手还来得及吗?应该选哪里投资呢? 就这个问题澳洲著名的房产数据机构给出了答案，黄金海岸光荣上榜。黄金海岸是澳大利亚的假日游乐胜地，位于澳大利亚的东部沿海。这里有明媚的阳光、连绵的白色沙滩、湛蓝透明的海水、浪漫的棕榈林，来这里旅游度假的人们更为这里增添了不少生机和动感。　　

各数据再为黄金海岸力证房价涨幅或达11%，黄金海岸是一个旅游出口城市，这个城市的地产表现预计会好于霍巴特的，其地产价值的增长有可能可以达到7%~11%，出租回报率预计会增长8%，黄金海岸的空置率将会下降，而之前的一年也只是1.3%的超低空置率。黄金海岸房市现正处于供不应求的局面，从2008年开始，黄金海岸房产价值在短短7年内升了165%。　

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国际清算银行预计，在未来3年间，尤其是黄金海岸地区的独栋房均价将上涨15%。而且今年还开通了武汉直飞黄金海岸的航班，度假旅游更方便，游客也预计增多。

此外，2018年英联邦运动会将在黄金海岸的冲浪者天堂举行，即将到来的重大赛事正刺激当地地产市场回暖，预计举办英联邦运动会将为黄金海岸带来20亿澳元的收益，创造上万个新工作岗位。

如今受中国经济放缓，人民币贬值的影响，澳元兑人民币一涨再涨。作为一名投资者，是该等待汇率的下跌，还是把握良机早一步尝到澳洲房产投资回报呢?

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（据钜亨网）

泰国公租屋方案初审通过让低收入者享受住房福利待遇

泰国企业乐意承接公租屋项目，除承担过户－预定金以及1年公摊费外，更给予公租屋住户提供2%的银行贷款补贴。

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泰国中华网报导，副总理颂奇就公租屋进展透露称，各方已经得出了最终的公租屋总体构架方案。其中一个最主要的内容就是，让真正的低收入者充分享受到该项住房福利待遇。那么泰国房价多少钱一平呢？

因此，希望企业能够最大上限承担起其中的基本费用负担。特别如，过户费、总房价30%的预定金等。银行方面则希望政府方面能够下调特别税率，这样才能更好的帮助他们解决财务压力。

财政次长颂猜则认为，公租屋项目开发所涉及总体框架问题已经得到解决，接下来就只能等内阁审议后的结果了。

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（据钜亨网）

“英国脱欧” 公投结果未知伦敦房产或面临“灾难”

英国房市走势2016最新消息。6 月 23 日英国将于举行脱欧公投，英国何去何从将由人民决定。然而，纷扰不休的“英国脱欧” (Brexit) ，无论最后结果为何，已先在房市掀起波澜，尤其是地段昂贵的伦敦市。

媒体《CNBC》报导，英国房地产公司 Foxtons 周二 (8日) 公布的最新财报时指出，英国脱欧公投的不确定性，很可能重创伦敦房地产销售。根据财报，去年 (2015) Foxtons 税前获利下滑 2.6% 至 4100 万英镑，即因豪宅市场销售承压。

此外，英国皇家特许测量师协会 (Royal Institution of Chartered Surveyors) 也指出，公投可能对买家形成某种程度的不确定因素，进而对英国房市造成负面影响。

随着公投日益迫近，对立的两个阵营也不段宣传自身理念，试图说服民众应该续留或脱离欧盟。根据最新民调显示，目前赞成续留欧盟的民众占 40% ，而 37% 的民众则想离开欧盟，余下的则是尚未决定或没有投票打算。

伦敦得利于全球金融中心的优势地位，投资人因此也视其房地产投资为重要的“避风港”。去年底，英国房产顾问集团莱坊 (Knight Frank) 预估，今年约有 4364 位超高净值人士 (Ultra High Net Worth Individual, 即拥有超过 3000 万美元可投资资产者) 居住在伦敦，超过全球任何其他城市。

然而， Foxtons 提出警讯，若公投结果由“脱欧派”胜出，很有可能削弱伦敦作为全球金融中心的地位，房市也将受累。

英国股市也反应出投资人的忧虑，富时 100 指数 (FTSE 100) 中的房地产类股即见下跌，如 Barratt Developments 与 Berkeley Group 的股价本月就已下跌约 7.5% 。

另一方面，伦敦黄金地段的租金也下滑。根据莱坊的数据显示，地段昂贵的马里波恩大街 (Marylebone High Street) ，自去年 12 月到今年 2 月之间，租金就下滑 4.1% ，而销售价格也下跌 1.1% 。不过，伦敦非精华地段的租金跌幅仅 0.4% ，销售价格同期反而上升 0.4% 。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡组屋整体租金下跌 2月非有地私宅租金回落

房地产交易网站SRX昨天发布的初步数据显示，新加坡房价走势2016最新消息，今年2月份的租金指数从1月份的114.9点，滑落至114.0点，跌幅达0.7％。新加坡连续两个月回升的本地非有地私宅租金，上月又再次回落。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？

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与去年同期相比，租金在过去一年下跌约5％。如果从2013年1月的高峰期相比，租金则下滑了15.2％。这意味着目前的租金已大致回到2010年四五月的水平。

房屋经纪公司ERA产业主要执行员林东荣说：“2月份的租金下滑并不令人意外，目前私宅市场正面对强劲的逆风。”

他透露，最近业主越来越难锁定租户，因为租用需求无法跟得上供应飙涨的速度。由于市面上的非有地住宅供应量庞大，租户的选择很多，业主可能要调低租金才能把单位租出去。

“我们相信今年内的整体租金都会往下调整，但期间可能会有一些月比的小波动。”

今年2月，各类别私宅的租金中，领跌的是其他中央区（RCR）的中档私宅，以及中央区以外（OCR）的大众私宅，租金则分别下跌1.8％和1.3％。核心中央区（CCR）的高档私宅租金回弹1.3％。新加坡房产交易税是多少呢？

这与今年1月的情况截然相反。今年1月，整体租金上扬0.2％，当中领跌的是CCR的高档私宅租金，下滑了2.0％；至于RCR的中档私宅，以及OCR的大众私宅，租金则分别上升1.2％和1.0％。

在成交量方面，SRX的初步数据预计，今年2月的租金交易量由1月份的3389个单位，减少至2797个，减幅达17.5％。

这与季节性因素有关，一来是2月份的天数较少，二来是刚好碰上农历新年的租用淡季。与去年同期相比，2月份的租金交易量其实大致保持稳定，比去年2月的2784个单位增加了0.5％。

林东荣说：“疲弱的租金环境预料将持续下去，租户可能选择签署较短、只有一年的租约。短期内，需求预计不会回弹，因为政府还是会维持严格的移民和外国劳力政策。因此，今年全年的成交量预计将维持在大约去年的水平。”

在组屋方面，SRX的数据显示，2月份的整体租金下跌了0.9％。四房式组屋稍微上扬0.1％，其他组屋种类的租金都下滑，三房式组屋下跌0.6％、五房式组屋下跌1.8％，公寓式组屋则下跌0.9％。

与一年前相比较，组屋租金下滑3.7％；如果与2013年8月的高峰期相比较，组屋租金则下滑了9.1％。

林东荣指出，虽然组屋也和私宅市场一样，租金市场普遍下滑，但是抗跌力却比私宅市场好。他认为，接下来的私宅市场跌势将继续影响组屋市场。

在成交量方面，2月份的组屋租金成交量减少约两成，由1715个单位减少至1371个单位。与去年同期的1546个单位相比，也还是减少了11.3％。

林东荣仍对组屋租金市场有信心，他认为一旦春节淡季结束，成交量应该会在未来几个月回弹。

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（据新加坡早房网）

多伦多房地产市场火热郊区打起抢房大战

大家可能对伦敦房市的火爆早有耳闻。因为伦敦市区的高房价，越来越多的投资者将目光投向郊区，导致郊区房价也频频攀升，多伦多也是如此。2016年2月，多伦多独立式住宅平均价格超过120万加元，火爆的行情令人瞩目。与此同时，抢房“战火”已经烧到郊区。

英国房市一直处于“高温”状态，据英国房价走势2016最新消息目前房价增长放缓，由于英国房价增长速度低于预期，英国各银行连续7个月以来按揭批准的数量最低。英国银行家协会（The British Bankers’ Association）表示，十二月季节性因素调整期间有4,3975个贷款获批，比路透社预测4,5500要低。这也是自2015年5月以来的最少数目。与之相比，2014年12月的批准数量要高出24%。英国房产税是多少？

英国房价增长放缓消费者提防“贷款诈骗” — 英国房价月度增幅从去年12月的以来8个月内0.8%的高峰下降到一月份的0.3%，低于经济学家预期的0.6%

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英国银行家协会首席经济学家Richard Woolhouse说：“去年是家庭贷款走势强劲的一年。” 同时全国范围内的报告显示，英国房价月度增幅从去年12月的以来8个月内0.8%的高峰下降到一月份的0.3%，低于经济学家预期的0.6%。

平均购房首付达到8万英镑

专家称，英国购房平均购房首付首次超过8万英镑。12月买家平均首付8,1721英镑，比去年同期增长15％。这是按揭咨询局（Mortgage Advice Bureau）从2009年整理这些数字以来达到的的最高水平。

“房价上涨的一个必然的结果是需要更高额的存款，”咨询局的领导人Brian Murphy说。英国国家统计局的数字显示，英国平均房价在11月达到28.8万英镑，创历史新高。

消费者提防“贷款诈骗”

金融城监管机构警告消费者以下的按揭方案是非常危险的，即某公司提供贷款后，允许借款人绕过严格的贷款手续，这样的贷款已导致千万的申请人还款金额负担不起。自我认证的按揭，借款人不需要证实自己的申报收入。这类按揭在2014年在英国就禁止了，但今年1月18日一个网站避开英国法规，从捷克共和国卖他们的按揭产品。泰晤士报报导了本月由SelfCert.co.uk网站发行的臭名昭著的“骗子贷款”后，金融市场行为监管局于昨日发出警告。金融市场行为监管局说，市民购买该公司的按揭，如果出现问题，不会得到英国的监管保护。

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（互联网资讯综合整理）

旧金山湾区房地产市场报告系列——索诺玛谷

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州酒的摇篮，又名月亮谷的索诺玛谷（Sonoma Valley）。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

美国加州的索诺玛谷在葡萄酒世界扮演着重要的角色

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

索诺玛谷又叫月亮谷，谷中葡萄满园，自然风光优美，更以极品的白葡萄酒闻名

三、2015年Q4索诺玛谷房市数据分析

太平洋联合公司索诺玛谷第四季度的房地产活动可以称为“两个市场的故事”。随着夏天的结束，九月有大量交易完成，但十月市场萧条，新交易缺乏。但十一月，购买者苏醒并迅速忙碌起来。十二月并不是典型的萧条月，买家会匆忙在年末达成购房交易。

总之，索诺玛谷2015年末与年初一样：市场非常繁盛。住宅销售量攀升，平均售价也相应提高。定价合理品质优良的房地产不断吸引买家，但卖家发现他们需要谨慎定价；一些有着不切实际期望的卖家发现他们的房地产在市场上滞销的时间比上年同期要长。

索诺玛谷房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

索诺玛谷月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

索诺玛谷房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

索诺玛谷线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

2014年与2015年第四季度索诺玛谷区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016年索诺玛谷房市预期

索诺玛谷是一个广受欢迎的目的地，且整个旧金山湾区的就业状况良好——这两大因素对未来的房地产活动来说是个好兆头。虽然利率仍处于历史较低水平，但预计正在上升的利率会对房地产销售造成影响。索诺玛谷多数销售的是二手房，买家可随意支配的收入通常与股票市场密切相关，与利率也有一定的相关性，预计2016年股票市场会与2015年一样不稳定。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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悉尼房产净值40万借钱买也值

Aussie Home Loans和Core Logic的分析显示，悉尼房东的房产资产要比其他首府的都要高。据《每日电讯报》报道，高涨的房价令悉尼房东受惠，他们的抵押房产资产净值平均高至44.4万澳元，对房产价值的所有权权益比率也相当于60.1%。

据悉，这些数据取样自全国价值逾千亿的房产，资产价值取决于房产市值和债务的平均差。

数据显示，悉尼和墨尔本是澳洲唯一的房产市值资产要高于贷款的首府。而在柏斯、阿德莱德、侯巴特和达尔文，房东所有的房产价值平均低于40%。据悉，悉尼的房价高涨，房价中值比2012年的升了$279,000至$870,000。Aussie Home Loans的主席John Symond说，悉尼房东受惠于房价高涨，其还债速度也更快了。

Louise和Justin Kirk已经在他们的Roselands房产住了10年了，虽然房产资产收益高，但他们还是用自己的储蓄来翻新房子。

他们说，多年来都想翻新房子，但觉得用储蓄比抽取资产更值。“我们也发现投资更多到房产上是很安全的投资。”

在悉尼，拥有最多房产资产的郊区是Hunters Hill和Canada Bay，平均资产比率超70%。

Hunter Region的Muswellbrook和Singleton小镇房东拥有的最少，仅分别为26.6%和30.5%。

以下是资产排名最高的地区：

Hunters Hill — 72.3%($878,481)
Canada Bay — 70.2%($752,865)
Ku-ring-gai — 69.2%($928,761)
Burwood — 68.8%($752,033)
Willoughby — 67.7%($735,380)

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（据澳洲新快网）

澳洲国立大学宿舍楼寻求投资另类投资方式更具吸引力

随着资金需求新的建设机遇引领投资消费，学生宿舍是一项极具吸引力的投资，高等教育方面的学生住宿市场商机尤为明显，澳洲国立大学正寻求上亿私人投资，以完成其学生宿舍楼翻修项目。投资人可以获得宿舍楼30年特许权或租约。同时，还可以根据学生人数，获得保底收益。

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据《堪培拉时报》报道，澳洲国立大学周四发布消息称校方正为9栋宿舍楼翻修项目寻求私人投资，这9栋宿舍楼包括正在建设的新SA5大楼，Burton & Garran大厅，Graduate House宿舍楼，Toad Hall宿舍楼, Ursula Hall宿舍楼, Davey Lodge宿舍楼, Lena Karmel Lodge宿舍楼, Kinloch Lodge 宿舍楼以及Warrumbul Lodge宿舍楼。目前澳洲国立大学有5,000名学生住在学生宿舍，其中有3,760名居住在待改造的9栋宿舍楼内。

澳洲国立大学副校长Brian Schmidt教授表示公开寻求投资人，可以使得大学经费投资在学术及研究方面。澳洲国立大学及堪培拉大学都已对外寻求私人开发商对学生宿舍进行投资

投资协议会还包括必须新建一栋有1500间宿舍的大楼，以满足学生需求。2015年，澳洲国立大学发起宿舍调研与咨询活动，参与学生4,800名。结果发现现有设施亟需升级改善，且需要新建更多的学生宿舍以满足需求。

Schmidt教授表示学生宿舍不会完全私有化，因为澳洲国立大学还会保持管理宿舍，决定住宿费。规定宿舍楼住宿费增长率限制在消费者物价指数以内，或应低于市场价格增长率的75%。

Schmidt教授还称大学会继续负责学生宿舍的入住申请，以及任何生活辅导，学生安全相关事宜。还会负责宿舍楼的网络等基础设施，并且制定严格的管理标准。

澳洲国立大学已经指定Flagstaff Partners公司作为顾问。投资提案递交截止时间为5月27日。

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（据澳洲新快网）

澳元创记录！一晚大涨冲破75美分

海外投资不只是要关注房价的涨落，汇率变化也会对投资产生影响，澳洲一直是中国的投资热地。澳元汇率变化也时时牵动投资者的心，我们经常听到关于澳元汇率走势预测的一些消息，1月时，澳元才是处于六年低位仅68.27美分，如今却升了10%，澳元对其他货币汇率也大升，对欧元的上升了1.2%，对英镑汇率也达到一年高位，据《悉尼先驱晨报》报道，虽然铁矿价格下跌了近9%，澳元一晚间大涨至75美分。

澳元一晚间升了1%至75.28美分，这是7月以来的新纪录。在澳洲东部时间8点前，澳元还只是74.81美分。

据悉，油价和基本金属价格也升了，但铁矿价格却跌了8.8%。运向中国青岛的铁矿基准价格下跌至58.02美元每吨。

澳元汇率的上升也与大宗商品价格走高、利率保持在2%的历史低水平、经济指标良好（如去年的GDP增长率为3%，比预期的2.5%还高）有关。

此外，美元走弱也是其中一项影响因素，Bloomberg Dollar Spot Index指数自1月29日以来下跌了2%。Capital Economics的首席市场经济学家John Higgins称，美元下跌受多种因素影响，包括市场动荡人们热捧日元，及人民币的相对升高（自1月20日来对美元升了1%），尽管市场预计中国央行会采取贬值措施。

澳洲联邦银行的高级货币分析师Elias Haddad说，积极的市场氛围会使澳元企稳，尤其是在对欧元和新西兰元。

但澳元突破75美分可能让RBA不太舒服，高级官员John Edwards上月说他希望看到澳元在65美分左右。

新西兰央行在周四也突然下调利率25个基点至2.25%的历史低水平，这是自6月来第五次下调。该央行称，受中国经济增长减缓、新兴市场和欧洲衰弱的影响，全球市场前景变差。

该消息出来后，新西兰元下跌至66.43美分。

澳元对新西兰元上升了1.9%至1.13澳元。

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（据澳洲新快网）