财政预算续赤字 楼市复常保收益

上周财政司司长陈茂波发表其新一年度的财政预算案,赤字达到$1,398亿(已计入政府发债收入),远超预计的$563亿赤字,差额达到$835亿。

当中卖地收入$711亿,比原先预计少了$489亿,印花税收入也比预计少了$460亿,只有$670亿,单单这两个项目的缺口共计已经$949亿。换句话,只要这两个项目合乎政府预算,,政府的赤字预算就会符合预期,不会超标。展望未来一年,地价收入预算回升至$850亿(+20%),而印花税收入预算上升27%至$850亿!香港政府的财政一向倚靠地产及金融,楼市股市畅旺,土地有价,出售土地收入高而相关印花税也自然水涨船高。

由于去年底国内复常通关,为楼市打入一支大大的强心针,楼价也见底回升,预算案内也就没有对楼市「辣招」动手术,只是对首置客的印花税作轻微宽减。 $300万细价楼印花税由$4.5万元减至$100;而$400-900万减幅约2成,最多约$70,000元,相信对楼市没有太大刺激作用!

相反,预算案中说明会推动投资移民计划,虽然购买房产并不会计算入要求投资的类别之中,但根据上次经验,一旦取得移民资格,不少人都会选择在港置业作居住用途。由于去年施政报告推出措施,合资格人才在港居住满七年,取得永久

居民的身份后,就可以退回早年购入物业时付多了的「辣招」税。对于这类投资移民,就可以采用「先征后退」的方法,不用一定等到七年后才置业!笔者觉得这对楼市有一定帮助,除了投资移民之外,也有不少一直在港留学然后留港工作的「新香港人」,过往满七年就会置业了!

根据香港政府统计处发布了一篇人口普查主题性报告,在2021年这种「新香港人」有63%居于私楼,居住于公屋的有28%,而资助房屋为6%。同期全港人口居于私楼的只有52%,而公屋及资助房屋比例是30%及16%。明显地「新香港人」的经济实力较强,随着投资移民计划及「抢人才」、「抢企业」的推动,越来越多「新香港人」通过不同的计划来港居住,对香港的私楼市场,带来实质的需求。

香港政府的财政预算,已经连续4年出现赤字,在审慎理财的大原则下,楼市需要回复正常才能稳住财政,所以预计「新香港人」对香港各方面都有好处,相信也会陆续有来!

交投显著回升!楼市大阳春再现?

2022年香港楼市经历了凄惨的一年,楼价下跌了15%,而交投量也大跌了40%,令不少代理行罕有地在年底减铺减人,但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放,为香港楼市打入一支强心针。

翻看成交资料,在2023年1月份的注册量为4,427宗,虽然这数字也属偏低水平,但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗,上升幅度就非常明显,只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白,从签署临时合约成交至签正式合约,会有大约14天时间的延后,2月1日至16日的成交期正好是春节假期,以往一般都是全年交投最淡静的月份,但今年2月份将打破惯例,笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交,楼市可说是已经完全复常了!

楼价方面,指数回升只有2-3%,但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了,去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观,自住买家应趁机入市,希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现,但市场价格仍然比去年有近10%的差距,楼价会否延续升势,相信是大家关心的问题,发展商动态亦是举足轻重!

虽然二手市场已经回复畅旺,但一手市场未有大型新盘出售,发展商仍然静观其变,2023年以来一直只是卖货尾,截至2月16日也只有717宗注册成交,笔者相信在2月尾,各大发展商会开始推售新盘,市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。

另外,香港政府推出的「抢人才」计划,也有不错的成绩,据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间,已经有近万人申请,7,000人获批,这计划的人数并没有上限,只要反应好,每年为香港增加5-10万人不足为奇,对香港的高端住宅市场,将有不错的支持作用!

当然,美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素,仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降,只要不太负面,相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济,经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代,香港中介人的角色无可避免受到影响,所以必须另谋出路,特首李家超出访中东,推动中东油企资金来港投资及上市集资,有利香港的金融市场更多元化,都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力,多加利用香港背靠祖国的优势,为香港开出新路,经济好,楼市自然好!

定居加拿大首选安省,在私人定制庄园追逐高雅品味生活!

你知道吗?加拿大出产的枫糖占世界总量的70%,同时拥有全世界最多的甜甜圈店!

加拿大有10个省份和三个地区,今天就来为你介绍加拿大人口最多的联邦省份——安大略省。

安大略加拿大首都渥太华的所在之地,同时也是汽车之都温莎和钢铁城汉密尔顿的所在省份。

作为加拿大的第二大省份,安大略有什么独特魅力呢?

加拿大的经济引擎

安大略省是金融、科技型企业,和知识型人才的聚集地,以稳固的经济地位成为加拿大经济最发达的省份。

其中,安大略省会多伦多是北美最大的高科技中心。世邦魏理仕(CBRE)报告指出,多伦多的高科技就业增长属全球第一,因此长期以来被评为北美科技人才最佳城市之一。

此外,加拿大首府渥太华地区更是拥有“北方硅谷”之称,在通讯业领域有着出色的表现。

不少投资者因为其优越的商业环境、优秀的人才和高生活水准而选择在安大略经商,甚至定居。

优越的从商环境

安大略省是加拿大人口及经济总量第一大省,尤其多伦多是世界上数一数二金融与制造业中心,在商业服务、软件、医药研究、教育、旅游、交通运输等各大产业都具有领先地位。

此外,多伦多证券交易所是世界第七大交易所,并且根据中国证监会官网指出,加拿大交易所是仅次于纳斯达克的世界第二大科技资本市场。

优越的生活环境

加拿大的气候温和,阳光充沛、四季分明。安大略省是加拿大土地面积最大、人口最多的省份。

这里环境优美,人口分布多样、是一个具有丰富多元文化的省份。安大略省的省府多伦多是华裔移民的首选定居地,大约有超过70万名华裔移民居住在这里。

安大略省的社区建设完善,从交通、医疗保健、通信网络、基础设施到娱乐中心都井然有序,居民可以随时享有生活的便利。

成为安大略迷人庄园的主人吧!

梦想在风景如画的安大略开启童话般的生活?这栋现代复古美学的迷人庄园在等你大驾光临!

这栋拥有6年历史的定制两层楼庄园坐落在一片1.25英亩的私人土地上,为买家提供一个在经典复庄园过着浪漫生活的机会。

加拿大安大略豪宅

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踏入庄园内部的瞬间,你绝对会被古典与现代的碰撞所惊艳。白色风格的内部设计贯穿了庄园的每个角落,每一样家具在干净利落的白色基调中更加突出。

加拿大安大略豪宅

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白色厨房配上浅灰色的橱柜和中岛,增添了一丝柔和气氛。
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佳肴配佳酿,饭厅酒柜是生活中的调剂品,也是必需品。

最幸福的事情莫过于一屋两人,一日三餐。厨房和用餐区是每间房子的“心脏”,庄园内有设施齐全的厨房和饭厅,绝对会让你期待每一天的用餐时光。

加拿大安大略豪宅

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配有Thermador品牌专业级电器的定制厨房,是你的理想厨房吗?

就连庄园内的卧室,都是以灰白色调为主,精致的气息中透露出低调优雅。这栋房子共有7间卧室和8间浴室,能够完美地满足大家庭的需求。

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豪华庄园怎么少的了娱乐设施呢?你可以在地下室找到剧院、健身房和配有超大湿吧的娱乐室。如果你更热爱户外活动,庄园外的盐水泳池、园林景观和凉亭可以供你使用。

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想与家人在安大略开启新生活吗?这栋庄园将会是你幸福家园的钥匙。有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

铺桥搭路争阿美为大局不容有失!

上周特首李家超前往中东进行访问,主力唱好香港,吸引中东资金来港。访问阵容除了官方成员,还包括30多名财经、工商、贸易、科技、物流等界别的代表,港交所行政总裁欧冠升、贸发局主席林建岳及各大银行的高层也有随行。除了访问阵容庞大,时间上碰巧是国家领导人习近平去年底访问沙特之后,因此坊间有不少报导指特首坚负游说沙特国家巨企 – 沙特阿美(Saudi Aramco)来香港作二次上市。

沙特阿美曾是全球市值最高的企业,2019年在沙特当地的雅德证券交易所上市,上市前美国、香港、日本及英国都寻求其在本地第二上市。香港的交易所一向以本地及中国的企业为主,沙特阿美来港上市若能成事,更能巩固香港国际金融中心的地位,更可以借此作为样板,吸引更多国际大型企业来港,包括俄罗斯的石油天然气企业,一带一路上国家能源矿产企业。

促成此事很不容易,根据陈文鸿先生的分析,困难主要有二︰首先香港交易所要求最低的公众持股是5%,而沙特阿美海外上市只会有3%,香港需要修例配合;第二,香港的市场规模有限,不足以容纳如此庞大的融资金额,因此必须与内地合作,如何有效引流内地的资金,将考验香港政府财金官员的能力及智慧。

也有评论认为沙特阿美来港上市,只是中国大棋局上的一步而已!传闻习近平主席在沙特的访问中,游说对方把石油交易中10%的金额以人民币结算,目标自然是打破美国多年以来借「石油美元」取得的优势。要实现如此庞大目标,必须解决对方获得人民币后,可以投资的渠道,香港的地位就变得更重要了!若透过香港的交易所,可以投资全球一带一路的巨企,成事的机会就大增。当然,下一步交易所也必须可以用人民币结算,推动数字人民币也刻不容缓!

简单来说,香港的国际金融中心地位,若能结合中国的金融实力进一步强化,不单单对香港本身是天大喜讯,也是对国家竞争战略上,提供重要的支持作用!所以特首此行不容有失,为大局必须交出成绩!

隐形富豪最爱!澳洲豪宅为你演绎低调奢华

随着中国政府在1月8日起取消长达3年的出入境管制措施,中国买家开始涌入澳洲房地产市场。

根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)的报告指出,澳洲住宅地产市场去年第三季度的最大外资来自于中国。

归功于其环境,食品安全、教育、医疗和养老等各方面的优越条件,澳洲房地产长期以来都深受中国人喜爱。

根据莱坊《2022年财富报告》指出,澳洲是世界高净值人士的理想购房目的地之一,仅次于美国和英国。

而房地产分析公司SQM Research也在《2023年住房繁荣与萧条报告》(Housing Boom and Bust Report for 2023)中预测,澳洲各大首府城市的房价将上涨3%至7%。

澳洲房地产还值得投资吗?

由仲量联行(JLL)和领盛(LaSalle)每两年更新一次的《全球房地产透明度报告》中,澳洲在2020年的全球房地产透明度指数排名中第三。

澳洲房地产市场在上市公司管治、监管和法律环境、交易流程和可持续发展等评估项目中表现出色。

市场高透明度也意味着澳洲房地产拥有持续吸引跨境投资的能力。

澳洲不仅地理环境佳,气候非常适合。国内多个城市,包括悉尼、墨尔本、珀斯等城市都拥有高质量文化基础建设,适合居住。

根据经济学人智库在2022年发布的调查报告显示,墨尔本在全球十大宜居城市榜单上排名第十。

澳洲房地产投资亮点:豪宅

在经历了新冠疫情后,全球经济前景充满不确定性。此时,高净值人士更倾向于投资能够实现资产增值且稀缺的实物资产。

澳洲豪宅以绝妙的景致和低区域密度作为卖点,吸引了来自各国的投资者。

这栋定制豪宅由发展商Latitude 37所匠心打造,拥有得天独厚的地理位置,步行可达迷人海滩。

澳洲豪宅
这栋现代感十足的豪宅与四周的大自然景色完美融合,低调沉稳中带有一丝恬静。

澳洲豪宅

这注定是一栋与众不同的房子,它就是为了隐形富豪而量身打造的低调豪宅。豪宅被烧杉木所覆盖,简洁明晰的线条带出了房子的现代感。 澳洲豪宅

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在总占地878平方米的居住环境开启你的奢华生吧!这栋单层豪宅内拥有全面的配套设施,绝对能够满足你在澳洲的所有生活需求。

客厅配有诺大的落地窗,在家即可欣赏日出日落的极致美景。
澳洲豪宅
豪宅的饭厅、厨房均以开放式的布局为主,整体宽敞明亮。

“开放式”是豪宅格局的核心。从玄关到客厅、客厅到用厨房,都采用了共享格局,让整个空间的动线更加流畅,家中视野也瞬间扩大。

空间的串联营造了零间隔的环境,也同时解放了家里的多个空间,让家人之间的互动更加亲密。

开放式厨房不仅消除了主厨的孤独感,还让你能够在愉快的欢声笑语中完成一道道美食。

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配有步入式衣帽间的豪华主卧室可以通往一个私人露台,是享受早晨咖啡的绝佳景点。

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房子内采用了大量的玻璃窗,为自然光线提供了自由穿梭的出入口。相比起人造光源,自然光可以更好都揉合房子的各个角落。

澳洲豪宅

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浴室的纯白与原木色的搭配灰色系淋浴区,一切都是如此和谐。
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你可以从屋内俯瞰户外娱乐区的游泳池、综合烧烤区和双面木壁炉。

石材与木材的互相交织造就了这栋低调又不失奢华的住宅,有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

二型(后天)糖尿病经络调理要领 | 居外专栏

《黄帝内经》灵枢·经脉载述:经脉者,所以决死生,处百病。调虚实,不可不通。

十二经脉在维持人体生命活动,调整所有疾病,调整机体虚实等方面,具有的意义极为重要。

十二经脉者,人之所以生,病之所以成;人之所以治,病之所以起;学之所始,工之所止也。经络系统在生理功能、病理变化、诊断和治疗方面都得到了广泛的应用。

二型(后天)糖尿病经络调理要领

经络的生理功能

经络的生理功能主要表现为保卫机体,抵抗病邪,对来自机体的内外环境的刺激。

通过经络体系的应答反应,以维持和协调机体内各脏腑器官之间的联系,以保持整个机体适应和平衡外在的环境。

经络是机体内气血运行的重要通路,经络系统是所有脏腑器官组织所需营养物质的运送通道。

气血是运送养料的基础,气血的运行通过经络来弥散。经络能运行气血、营养全身。

经络的病理作用

1. 表现症状:经络是人体内脏与体表联系的渠道,从皮毛侵入人体的病邪,首先影响经脉,进而传入脏腑。

反之,经络形态上的完整性受到损害或其运行气血的功能失调,或保卫机体的防御功能出现障碍。

内脏发生病变,同样也能通过经络在体表有所反映。在体表出现所有反应,如压痛、结节、皮肤色泽、温度和导电量的改变。

中医学中的“痛则不通,通则不痛”的病理学说,就是根据经络及其运行气血功能失常,气滞血瘀时出现的病理反应而总结出的规律。

临床辨证,可根据经脉循行部位和脏腑的生理病理特点,确定其征候属于某经、某脏、某腑的病变。

如头痛,因部位不同,而选经配穴也不同,足阳明胃经行于前额,故前额痛称为“阳明头痛”,加以治疗时取阳明经穴。

少阳经脉循行于头侧部,故偏头痛称为“少阳头痛”,加以治疗时取少阳经穴。

厥阴经脉会于头顶,故头顶痛称为“厥阴头痛”,加以治疗时取厥阴经穴;太阳经脉循行于头枕部,故枕后痛称为“太阳头痛”,加以治疗时取太阳经穴。

经络辨证主要是明确病位,若要识别寒热虚实病情,则需要结合运用八纲和脏腑辨证等方法,以次对疾病作出更为确切的诊断,从而使按压治疗取得更好的效果。

2. 传递病因:病邪侵犯机体时,常先作用于皮肤外部如毛囊孔、汗腺等,倘若留而不去,则沿经络向里侵入,由表及里,而至脏腑。

反之,倘若疾病起于脏腑,也可以由里及表,而在该脏腑的相应部位及其相应的经脉穴位处出现异常变化,表现在四肢、躯体、皮肤出现压痛敏感点、条索状物、结节状物、低电阻点等。

经络辨病原理

人体十二经脉,内联脏腑,外络肢体,人体患病后,不管是外感,还是内伤,对经络系统都会有影响;十二经征候就是从十二经脉的病理特点和发病机理总结出来的。

其征候有三个特点:

(一)脏腑病变与所属经脉的症状相兼,如心经征候可见心胸疼痛和上臂内侧痛;

(二)经气失常出现的症状,如膀胱经受邪头项强痛、寒热往来等现象;

(三)数经合病,如肝和脾经同时患病,胸胁胀满、呕吐、泄泻等症状。在临床可根据上述特点,推断疾病部位,进而根据其病变所在脏腑经脉选方配穴。

奇经八脉是十二经脉以外的八条经脉,具有联系十二经脉、调节人体阴阳和营卫气血的作用。

在八脉中,督、任、冲脉同起于“胞中”,一源而三岐。督脉行于背部,任、冲二脉行于腹部。督脉、任脉是全身阴阳各经的总管,而冲脉通行上下,其脉气从头面灌注诸阳,在下肢渗入三阴,来自十二经脉,五脏六腑之气血均容纳于冲脉,故言其为“十二经脉之海”、“五脏六腑之海”。

带脉状如腰带,约束诸经,作用在于沟通腰腹部的经脉。阴阳跷脉互相调节,一动一静,对身体两侧的阴阳经脉起管理作用,使关节灵活使所有活动协调一致。阴阳维脉作用在于维络表里,参与调节十二经脉气血。

当十二经脉缺乏气血时,则将气血溢入十二经脉;当其气血有余时,又能将气血蓄于阴阳维脉。八脉共同从上下内外将经络的纵横联系加强,使前后左右的经脉均能协调统一,其中督、任、冲、带四脉与生殖系统疾病的关系甚密。

经脉有一定的循行部位,十二经脉又和脏腑有络属关系。因此,可根据征候及其出现的部位,作为诊断疾病的依据。

此外,在经脉循行路径或穴位上出现压痛或异常反应,也是诊断疾病的主要依据。冠心病患者,常在其心俞、厥阴俞、神堂穴处有压痛敏感点。

疏通经络穴位临床上遵循的“经脉所过,主治所及”的调理原则,就是根据经络在调理方面的作用所总结出的规律。

免疫系统涉及不计其数的细胞、特殊物质及器官之间的高度纷繁复杂的相互作用。任何药物也无法取代人体内与生俱来的、兼具防御和修复双重功能的免疫系统:

(1)免疫系统最重要的功能是清除体内各种垃圾。

(2)99%的疾病都和免疫系统失调有关。

(3)自身的免疫力是比化学药品要强的。脾脏里面有很多V细胞,产生各类抗体。扁桃腺也是免疫系统的一部分,不应轻意地被割掉。

盲肠是由免疫细胞充塞而成的,能够抵抗各类的感染。淋巴就像一个过滤器,将所有的敌人集中起来,然后免疫细胞就会将其消灭。血液里的白细胞(T细胞及V细胞)都是免疫细胞。

(4)没有任何一种化学药物能够代替免疫系统,也不可以用化学药物来刺激免疫系统,否则可能会造成各种副作用。

《黄帝内经》健康养生秘诀:依序排湿寒、通经络、除毒素(提升免疫自愈力),健康自然来。

健康长寿的要领,大道至简:《排湿寒》调动自愈力、《通经络》提卫真气、《除毒素》提升免疫力,百病不生,健康养生。

二型(后天)糖尿病经络调理要领

二型(后天)糖尿病症:以高血糖为特征的代谢性疾病。高血糖则是由于胰岛素分泌缺陷或其生物作用受损,或两者兼有引起。糖尿病时长期存在的高血糖,导致各种组织,特别是眼、肾、心脏、血管、神经的慢性损害、功能障碍。

二型(后天)糖尿病经络调理要领
二型(后天)糖尿病经络调理要领:情绪紧张、压抑或激动等,均可影响脑垂体、肾上腺及胰岛功能,使神经体液调节功能失常,从而导致血糖升高。用传统中医老祖宗的经络理论、阴阳论、脏腑学……等宏观思维来应对。

二型(后天)糖尿病经络调理步骤:

步骤1:排湿寒(酸性物质多,先排湿寒)。

步骤2:疏通鬼门关(人体经络穴位总开关)。

步骤3:生物强能仪激活细胞,提升免疫力。

步骤4:通经络:任督二脉、肝经胆经、脾经胃经、肾经膀胱经(疏通经络回路)。

经络全身通为好,但需先排湿寒再通经络。早晨9~11时脾经当值,脾经气血最旺,此时是经络调理效果最好。

胰岛素是靠胰脏分泌的,而脾脏和胰脏是共同参与消化的,所以传统中医寻到了脾。

中医里,脾不仅仅是脾脏,而是一个系统,它有许多相关的功能,所以又寻到了脾经。

要提升机体分泌胰岛素的能力,最有效的途径是从经络入手,打通这些经络,让足够的气血能量供给胰脏,重新恢复胰脏分泌胰岛素的功能。

步骤5:疏通四区、五区经络穴位:对应区和反射区。

胰俞穴疏肝利胆,活血化淤,养胰健脾–很好的降血糖作用;脾俞穴-对提高胰脏的功能很有功效。在小腿的脾经上寻找阴陵泉和三阴交,配上复溜穴和太溪穴。

步骤6:排毒素。(排毒因人而异,能加上引蛇出洞排毒的效果更好)。重症者全身66个重要关键穴位开关要全部打开排毒。

步骤7:食疗、心理调护(保持情绪欢愉,对血糖稳定很重要)、适当运动。以散步,骑率、慢跑、打太极拳等有氧运动方式为好。   

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为医疗治病依据,身体有疾病,请先到医院就医诊断。(2)让数据指标的变化告知:体检数据是检验调理效果的唯一标准。

疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀

笔者新春期间去了北海道旅游,到二世古滑雪是主要目的,顺道看看当地的经济及地产,在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌,作为北海道的最大城市,市区都是高楼大厦,但经济似乎仍是欠佳,尤其在地产方面,大街上见到不少出售新楼的广告,大部份新落成的大厦更是十室九空,最令笔者惊讶的是,其中一幢物业位于狸小路的核心市区,位置近商业区,销路应该有保证,但其广告表示可提供零首期,可见求售心切,1房单位约400呎售价2,680万日元,约为160万港元,700呎的两房单位售价为4,640万日元,大约280万港元,呎价大约4,000港元,以香港的标准简直是超笋价!按揭利率也只是0.7%,可供40年,而租金回报大约是售价的2%左右,札幌的地产市道似乎麻麻。

参观完物业,笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory,竟然发现其在大通公园的分店已经结业,这店笔者已经光顾了十多年,真是可惜!笔者也发现在旅游区内,例如狸小路,不少商店也关门大吉!疫情对主力做旅客生意的店铺,打击跟香港也不惶多让,似乎复常之路还是需要时间!

当笔者到达二世古,情景就截然不同,旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通,餐厅一晚可以接待三轮客人,可见其热闹程度!从笔者观察所见,旅客的一半是欧美人士,主要来自美国、加拿大及澳洲,另一半是华人面孔,有香港、台湾、泰国及韩国人,也有小量印度人,改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫,但事实并非如此,来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。

在二世古可以完全行用英语沟通,连口罩也很少人戴上,餐厅食品也很西化,外国人在日本旅行遇到的困难,二世古通通没有,难怪他们到此特别有兴致!当然,二世古的雪量及质素,也是数一数二,可说是日本雪场的表表者,旅客由世界各地涌入,不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格,在疫情期间也没有下跌,优质的土地价格仍然继续上升,雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成,价格也相当惊人,以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算,动辄需要500-600万港元,只有400-500呎,呎价超过$10,000,甚至可以高达$15,000。相对来说,排屋或独幢屋的价格较合理,以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋,三房间隔为例,售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多,笔者担心其交通配套将会出现问题,道路不足令塞车问题越来越严重。

位置方便的物业,将会较具优势,选择位置变得更重要,大家若要投资二世古,务必要多加留意,若能亲身视察,更能安心置业。

财务自由靠恒心投资物业最安心

转眼间又踏入兔年,在此恭祝各位读者新春愉快,兔年身体健康,投资顺顺利利,满载而归。兔年是笔者的本命年,不经不觉间已经踏入耳顺之年!回顾过去,一个由木屋区长大的穷小子,可以拥有自己的事业,虽然并非大富大贵,但也可以做到财务自由,实在感恩!在此新春时间,笔者希望分享一下自己过往一些体验,及对财务筹划的一些看法。

由于笔者父亲早逝,由母亲独力支持生计,从大学开始必须靠兼职赚取生活费,财产由零开始。相信大家都知道,要达至财务自由,第一桶金最关键,也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动,伦敦金、外汇、股票等,通通都参与过。当然,年少无知亳无经验,自然是损手而回,但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富,也可以破产收场,更重要是投入精神时间,即使每天投入一小时,以12小时活动时间计算,就差不多10%,是很大的负担,而且投机是大上大落,情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时,晚上经常未能入睡,明白付出的成本太重以后就放弃了!

经过一轮投机失败后,明白要靠脚踏实地,压缩自己的日常开支,靠储蓄筹集置业首期,加上当年任职银行,利率极低,也是福利一部份,便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业,才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司!

当然条条大路通罗马,笔者并非指出这是唯一途径,笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富,也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金,但这些事例都是冰山一角,对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业,只需10%首期,又可以节省租金,非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险,是一般人的最佳选择!

过去几年,无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币,价钱都是大上大落,笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失,大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利,需要重出江湖,也有名人要前度打救,弄得满城新闻。相反,投资物业尤其是住宅,虽然近年在帐面上也录得贬值,但只要按时供款,银行不会因此迫仓,跟其他金融产品不一样。去到晚年退休,物业已经供满,只要拥有两个物业,一个自住一个收租,生活费基本都解决了!近年政府还推出了退休三宝,将自住物业逆按揭的话,更令业主有一笔额外收入,又不影响日常生活。

要达致财务自由有不同的办法,但哪条途径适合自己,却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要,笔者在投资市场上打滚了40多年,始终觉得对大部份普罗大众来说,投资住宅物业是最容易操作,最安心的选项!也因此笔者非常喜欢自己的工作,可以令客户安居及致富!

二手盘价量齐升新盘大手客再现

上周笔者在本栏提到,中港正式通关,楼市会回复正常,并预计二手笋盘会在未来1-2个月消化完成,但经过一周的时间,楼市复常的速度比笔者估计更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交录得164宗,比同期上升88%,海怡花园升幅最高,达16倍;屋苑呎价也全面上升,以将军澳新都城升14%称霸,可谓价量齐升,近年罕见!

至于新盘市场,在没有新盘开售的背景下,也出现百花齐放的现象。以量计算粉岭ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上车盘外,豪宅表现也一样出色,当中位于启德跑道区的沄璟,本月已有15宗成交,此盘全属2,000呎以上大单位,呎价近5万元,每单成交都近亿元以上。除此之外,九龙区St. George’s Mansions也有5宗成交,呎价也有超过5万元,总价也是亿元成交;至于新界区也是不惶多让,马鞍山Silversands顶层连天台特色户以$5,600万成交,成交呎价超过$35,000,创项目成交价及呎价新高!更令笔者意外的是新盘大手客再现,九龙区Grand Victoria II有客人一口气买入8个单位,每个单位成交价都超过$2,000万,总价超过1亿6千万元。

笔者原先估计,通关初期由于签证等手续所限,人流应该有限,南下的会以「新香港人」为主,从政府的入境数字来看,应该与事实符合,但对楼市的刺激,却似乎比预期中更正面!笔者也有留意到网上有不少评论认为,国内近年经济及楼市不振,通关未必带来购买力,反而令国内业主方便南下沽货,令香港楼市反而会进一步下跌。在理论上,这种说法合符推理的逻辑,但实情却并没有这么简单及直接!

对于物业的买家来说,买楼始终是重大决定,会倾向保守,喜欢实地考察,封关期间不会贸然出击,而是倾向等待时机,所以购买力是可以累积!相反,如果国内业主遇到财困,一般都是急于套现,即使隔离措施麻烦也不会等待,何况通关时间是未知数,只会尽快行动,所以沽货的压力是不会累积的!

而且,据笔者在市场上的了解,国内业主为求尽快套现,会倾向先向财务公司加按。买入物业时银行一般只能按楼价的3~4成,财务公司乐于加按至七成,加按套现后业主同时会在市场放售,卖出物业的款项用作还款!如果迟迟未能成功放售便会成为银主盘。笔者从财务公司或银行的银主盘名单中,发现豪宅物业数量极之有限,所以笔者相信国内业主在通关后,会大举沽货的数量也有限!

加上美国的通胀率又再下降至6.5%,加息压力下调,香港楼市春节后,相信会进一步向好。有需要的买家宜尽早留意当中的变化,作出符合自己需要的决定。

中港正式通关楼市复常之年

踏入2023年,第一个好消息便是中国在1月8日跟香港恢复「通关」。自去年底中国政府大幅调整防疫政策,放松各项防疫措施,不再强制核酸及封控以尽快让经济「复常」,便期待尽快「通关」的日子!

中国好,香港自然好,疫情期间中国经济受挫,香港当然不会好。 2022年香港GDP收缩了3.2%,令买家担心经济前景,不敢贸然入市,成交量创自1996年有纪录以来最低,楼价也回落15%,加上环球息口上升,股市、汇市及债市全面下挫,「负财富效应」进一步摧毁市民的置业信心!

中港通关不代表立即有大量国内买家入市买楼,但是极具「复常」的象征意义,广大市民对今后的经济展望立即会转为乐观!再者,美国加息因素也似乎接近尾段,市场估计可能加多半厘便到达顶峰,而在明年上半年更有机会减息!相对于欧美及英澳等国家,香港加息幅度有限,三次累加少于1%,实质影响较微,只是加息打击了信心而已!

所以自去年12月中旬,买家的信心已经渐渐回复,无论成交量及睇楼量都节节上升,暂时只有少量业主封盘加价,幅度也是很少,但随著成交增加,楼市升温,估计笋盘在未来1-2个月会被市场消化。买家是否愿意追价,楼价回升的力度如何,值得大家留意!

当然,发展商的取态也很重要。 2022年一手住宅成交量少于一万宗,也是近年新低,令累积未售的楼花接近三万伙。去年发展商见到购买力弱,未有大举出货,今年购买力转佳,就有很大的动机推售!基于未来几年新楼供应有限,笔者估计发展商会待二手市场的笋盘消化后,在农历新年后才大举出击,但售价只会稍为调整,不会大幅减价求卖!

而楼市能否扭转去年跌势为升,就很倚赖「抢人才」的成效。人才年薪要求达$250万以上,居住单位估计将会是高档的私人屋苑,而且人数每年会超过3万5千人,对中价物业的需求帮助很大,这也是过往几年香港各类物业中,最疲弱的一个种类!踏入下半年,这些「人才」会陆续到港,而移民人士也走得七七八八,此消彼长下笔者估计下半年楼价才有显著回升!

但由于俄乌战争仍然胶着,不知会扩大抑或结束,这直接影响欧美的经济情况,2023年欧洲及英国差不多可以肯定会衰退,而美国则是一半一半,香港楼市虽然会复常,但相信楼价难以大幅飙升。中间变数仍有很多,自住的买家不妨尽早入市,及时抢购笋盘;而投资者不宜过于急进,可以再观察多项变数的发展,方为稳妥!