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老王手上有一，二十萬閒錢，考慮買個房子出租，想知道出租投資房是否划算，諮詢身邊朋友和行業人士，得到的回饋卻各不相同，數據也五花八門，有的朋友告訴他投資房子出租是虧錢的，比存款還差，每月倒貼錢；有的說還可以，不算差，有6%以上吧；有的說至少每年有10%以上的回報，還有的說至少20%，到底出租物業的回報有多高呢?

要說請投資回報到底有多高，首先得搞清投資回報的定義，是指租金回報率還是首付款的淨資產回報率，是稅前回報還是稅後回報。計算回報假設的條件，貸款利率，首付款比例，租金水準，空置率，管理費高低，是否折舊等多種因數都會對出租物業的回報產生較大影響。因此，需要分不同情況，按照不同假設預期來分析。我這裏用內部收益率(IRR)法做個分析, 算是拋磚引玉。

老王要買的房子是學區房，有管理費的Townhouse,小學初中及高中都在安省名列前茅，房價約$55萬，租金約$2,100/月，管理費約$330 /月，包物業保險和維護,水費，剪草鏟雪等，地稅為$3,000/年, 維護費為$1,200/年,管理維護費和地稅每年增長3%, 租客支付電費，氣費，供暖費和租客保險。假設房產首付款比例為30%，持有期為10年，房租每年增長2%，空置率為5%，購房費用包括地產轉讓稅, 律師費等為房價的2%，房價每年平均增長為6%，貸款利率為4%，貸款攤還期為30年, 賣房費用為出售時房價的3.5%, 邊際稅率為40%，持有期間不提取折舊。

假設沒有貸款, 現金付款買房。採用內部收益率法(IRR),考慮投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素,若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

該投資的內部收益率IRR為7.84%(稅前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得現金流,到第10年買房收回$96,9092, 其年複利回報為7.84%,若考慮稅賦,年稅後複利回報為6.15%。

假設貸款比率為70%。採用內部收益率法(IRR),若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

該投資的內部收益率IRR為12.13%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流的年複利回報為12.13%, 若考慮稅賦,稅後IRR為10.50%。在有貸款的情況下, 投資回報增加較多, 這是因為使用了杠杆，房子增值6%是基於整個房價，而貸款只有房價的70%,貸款成本4%低於房子增值率6%。

考慮更保守的情況,假設房價每年上漲為3%, 貸款利率為5%,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

該投資的內部收益率IRR為5.44%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流,10年後收回$393,884,年複利回報為5.44%, 若考慮稅賦,稅後IRR為4.98%。可以看出, 在貸款利率高於房價增長率的前提條件下, 貸款杠杆可能是負向的, 投資回報可能不如現金購房的回報高。

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很多客戶都曾問過我，賣房子是否可以保留租客？

首先，我個人體會，租客和房東的關係，無論處理的多好，從形式上，基本上可以說是“資本家和工人”的關係，或者，“剝削與被剝削”的關係。

其實不是這麼回事。房東買房出租，或者將自己的住處部分分租出去，錢上基本都很緊張。每個月的貸款，地稅及以後的修復工作，全靠著每個月的租金，而一旦租金斷了，那筆開銷是一筆巨大的額外支出。

房東和房客之間總是會或多或少的感覺有點兒彆扭。所以我自己的投資物業堅持整棟出租，篩選客戶時千挑萬選，不惜因此讓房屋空置。一旦租出，我不會經常去看，我希望可以讓房客住在裏邊有家的感覺。當然，這麼做的前提條件是，租客一定是嚴格篩選出來的AAA租客。

但是，對於客戶的出租物業，尤其是主人回國，或者外省工作，全權委託我照顧的出租單位，我會隔兩三個月去看看。我是作為地產經紀去看，這是我的工作，租客理解，自然不會有什麼自尊心上的情緒波動。房東不露面，大家都好說話。

好，言歸正傳，賣房期間，是否讓租客繼續住在裏邊？

這個問題，如何回答，都是雙刃劍。

最佳選擇，租客搬走。這樣，房子空出來，好好佈置一下。不用的東西扔出去，家裏力求做到乾淨清爽。潛在的客人通常在看房時，不願意看到房子裏邊住著租客，即使這個買家本來就是要買來出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者佈置的很溫馨，好像有人住著。最好是房子的主人住在裏邊，房子有人氣，這其實呼應了前邊的說法。

房子有租客住著，最不好出售。買來自住的買家尤其不願意看到房子被用來出租用。另外一個重要的原因是：根據“房東和租客法案”，有租客住著的房子，售房期間，預定展示必須要給租客24小時書面通知，展示時間不可以超過晚上8點。實際上也是如此。很多租客要求必須24小時提前通知，並且偶爾會以晚上招待客人為由拒絕展示。當然，也有一些租客比較配合，只需要3小時，甚至2小時提前通知即可。

租客不可以在合理時間段拒絕客人看房，房東可以據此對租客發出驅逐通知。

但租客可以選擇在潛在買家看房子時留在家裏，並且租客沒有責任和義務像主人賣屋時那樣總是將家裏收拾的窗明几淨。租客住的房子，不一定髒，亂是一定的。

租客住著的房子，出售期間不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客沒有責任和義務同意，通常也不會同意。想想看，做OPEN HOUSE的時候，要求主人事先將房子收拾好，洗手間的毛巾，臥室的床，擺放的恰到好處，然後在外邊停留至少兩個小時。即使是自己的房子出售，有時候都覺著很麻煩，何況是和你的房子收益沒有半毛錢關係的租客。

如果客人看房時租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房東鬧彆扭，那麼，你無法保證你的租客會對潛在買家說些什麼。比如，社區不安全，夜裏過往車輛噪音影響睡眠，等等。

有的租客甚至向房東抱怨有人看房後東西丟失，要求賠償。

另外，租客如果簽的是一年的租約，房東要在租約到期前60天發出通知，請租客搬走。如果是月租，任何時間可以提前60天發出通知。如果房東的房子在租客還沒有到搬走日期前售出，房東要和買家簽署相關檔，保證租客到期搬出。或者，買家如果願意繼續將房子出租，並且願意接受現有租客，那麼，賣家需要提供他與租客簽的租房協議。

一般來說，買家通常都不願意接受租客繼續租住的條件，即使買家的目的也是買來這個物業出租。因為，作為買家，原來的租客並不是他親自挑選的，很多租客的事情並不瞭解，萬一遇到一個問題租客，得不償失。這就阻止了一部分潛在買家的購買欲，從而限制了房屋儘快並順利出售。

綜上所述，房屋出售期間，最好將租客請出物業。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什麼？ 不言自明，當然是財務上的損失。如果房子是在好賣的區域，空置時間短，一切好說。如果是比較難賣的CONDO單位，或者地段或區域不算上乘的物業，房屋也許要空置很久。先且不說保險方面的問題，但是這每個月的租金損失，就是很大一筆開銷。賣家要從其他管道來償付這個物業的貸款，地稅，保險，取暖或製冷等各項開支。尤其CONDO單位，每個月還要加上一大筆物業管理費。

我目前幫助銷售的一個CONDO物業就是這樣，理想狀態當然是租客搬出。我堅持的賣房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由於市場大勢，我們的單位在上市一個月後，沒有售出。我的客戶堅持不住了，把這個單位短期分租給兩個學生。短住的租客更不愛護房子，衛生一團糟，年輕人熬夜不起早，買家看房子時中午12點，居然還在睡覺。

沒辦法，屋主經濟壓力太大，我也只好聽之任之。

可是，我心裏還是很焦急。這無異於飲鴆止渴：單位越亂就越不好出售，越不好出售就必須要靠租客打開銷，惡性循環。

所以，我的觀點是：只要經濟過得去，一定要把租客的問題在房屋上市出售前解決掉。就是說，讓房屋整齊，乾淨，靚麗的展示在所有買家面前，不要讓買家有任何不必要的由租客引起的擔心。

捨不得孩子套不得狼，這點魄力還是要有的。

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