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在歐洲淪為全球經濟增長的低窪地帶之時，富豪們正攜著億萬資金大張旗鼓地開始抄底歐洲資產，其中最令人矚目的分別是華人首富李嘉誠和美國前首富巴菲特。

兩位首富都動了，老百姓自然也按捺不住了。記者了解到，李首富“脫中轉歐”後，來打聽歐洲置業的客戶數量就噌噌往上漲。

越來越多的房地產大亨紛紛加快走向海外的步伐，這將普通投資者的目光引向了海外市場。，李嘉誠決策的高正確率讓他擁有壹定數量的粉絲，“他之前投資英國的決定，在現在看來的確是非常英明的。英國的房地產市場在這些年快速恢復，投資者的信心也隨之增長。投資者把決定放在大佬之後，還能跟上腳步，何樂而不為呢？”

隨著中國經濟的快速發展，中國富裕階層不斷擴大。壹些富豪為了尋覓更多的發展機會或為子女提供更好的教育環境，紛紛將目光盯在了海外。美國、英國、加拿大和澳大利亞等國家對於中國投資者來說，是投資優先考慮的目的國。

跟著大佬買房其實是比較聰明的做法，但並非沒有風險。”魏婷說，“哪怕妳在國內有過上千套房產的交易經驗，也不要在海外盲目購房，要從專業的角度、風險識別的角度以及自身的經濟條件謹慎作出選擇。不僅要有壹位熟悉當地房產的經紀人，還要拋開國內炒房的慣性操作。

其實，每個國家的房產都有利可圖，也都有隱憂。“有錢存銀行，不如倒賣房”的想法在國外並不壹定成立，跟著大佬買房也不壹定能賺到實惠，“跟風”得謹慎，要知道跨洋管理可是件麻煩事。

近來，馬來西亞貨幣林吉特匯率不斷下滑，馬來西亞國家銀行已經接連出手嚴防炒作林吉特。但同時，馬來西亞政府官員7日也紛紛表示，馬幣貶值對馬來西亞經濟影響有限。

馬幣也就是林吉特兌美元上周五報3.4705，盤中曾貶至3.484，是2009年10月以來的最低水平。從11月初至今，林吉特已貶值約5.6％。馬來西亞國內民眾也覺得很困惑，國內的經濟挺穩定的啊，為什麽馬幣會貶值呢？漲的工資都被貨幣貶值抵消掉了。對此馬來西亞財政部官員7日表示，目前世界油價下跌，馬來西亞作為石油生產國，也面臨部分投資者將資金轉移到美國等地的問題，從而導致林吉特幣值微跌。他認為林吉特不會持續下跌，目前這段時期是“調適期”，當調適好後，林吉特幣值就會恢復穩定。其實去年就有預計稱由於美國量化寬松政策的退出和國際原材料投資的轉移，馬幣今年的幣值會降5％左右。

馬來西亞和中國壹樣，現在采取的是壹攬子匯率形成機制，匯率在壹定範圍內浮動。馬來西亞國家銀行上周四宣布，所有需要兌換林吉特的短期交易，匯款者都必須有相關證明文件。因為馬來西亞是外勞比較集中的國家，以前曾經發生過外勞大量往國外匯款造成馬幣輕微貶值的情況，所以馬來西亞央行采取這項暫時措施來穩定匯率。次日又表示將審核在海外進行大規模投資的馬國企業和個人，並與近期在海外投資的馬國公司負責人會面，防止投機活動導致林吉特外流。馬來西亞央行同時也表示此舉並非阻止企業或個人到外國投資，而是要確保這些人不是因為投機目的而故意拋售林吉特。

馬來西亞政府官員表示有信心盡快恢復匯率穩定，因為其經濟結構已完成轉型，其中55％為服務業、其次為制造業25％、礦業及農業分別為7％和8％，因此此次林吉特幣值下滑的影響其實很有限。如果還像過去那樣依賴農產品、及石油及天然氣產業，此次馬幣貶值的沖擊將明顯得多。而且馬幣貶值也有利於提高馬來西亞的出口的價格優勢。

但其實原油價格下跌對馬來西亞的經濟還是帶來了壹定的沖擊，其影響不光是在匯率方面。原油相關收益約占馬來西亞政府收入的三成。馬國的石油產量在全球排名29，天然氣則排名14，因此原油價格每跌10％，就足以令馬國經濟成長減少0.2％。就像前面說到的那樣，其實馬來西亞國民已經感受到了這些沖擊對日常生活帶來的影響。

據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地產投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高“險資”晉升為去年中國對外房地產投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。

房企加碼海外投資 中國對外房產投資6年漲24倍

萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。

對此，萊坊機構相關負責人向本報記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關註的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地產業務，而且投資規模相對較高。

房企加碼海外業務投資

“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資產以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。

值得註意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，壹家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地產的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。

而對於中國對外房地產投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張;國內市場需求放緩;海外市場擁有更可觀的回報率。”

換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。

事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。

以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鑒於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，壹般也會選擇貸款方式投資。

“險資”出海投資迅猛

值得註意的是，在“出海”狙擊海外房地產業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度。

關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地產物業，王家明表示，“險資”出擊海外地產業務壹般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地產主要集中在標準型建築，更註重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。

以陽光保險投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於悉尼酒店市場平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閑和工業等物業。

更為令市場關註的是，中國企業和投資者對外投資房地產業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。另據消息人士向記者透露，復星集團與澳大利亞地產與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣布簽約收購澳大利亞壹宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資產中的。

對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有壹半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力很大。鑒於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。

在全球房地產市場蓬勃發展的時機下，中國各大投資機構、開發商及私人投資者都在積極參與其中。

借助海外投資，綠地集團2014年實現了155億元人民幣的海外銷售，並壹舉超越萬科成為中國開發商銷售第壹。

進入2015年，中國開發商及各種金融機構的海外投資仍然是熱度不減，多家機構預測，中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高。

境外地產投資成新常態

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。

而據仲量聯行數據，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入壹個全新的發展階段。

在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資;澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元;25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

2月11日，長實旗下新加坡房地產投資信托基金置富產業信托公告，受托人HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Limited與壹名獨立第三方簽訂了購買協議，以6.48億港元出售盈暉薈，這是置富營運11年以來首次出售資產。

根據公告，售價6.48億港元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91799平方尺（約10199.8平方米）及43個商業車位。該物業為置付產業信托於2003年在新加坡上市時的其中壹項資產，現在占置富產業信托的物業組合（按面積算）2.8%。

置富產業表示，售價為當年購入該物業的2.8倍，按該物業於截至去年底收入凈額及出售作價計算，回報率為2.9厘。預期該項出售將於今年4月完成。置富新任行政總裁趙宇表示，資產出售可錄得約2億港元的出售收益，並釋放資產組合的價值。

這是置富信托11年來首次出售項目，待交易完成後，旗下商場則剩17個，涉318萬平方尺及2713個商業車位。

2003年，由長江實業分拆旗下5家購物中心在新加坡上市的房地產信托基金置富產業，歷年來壹直充當長江實業旗下房地產項目分拆上市平臺，也即是把已開發成熟，盈利增長不高，但是擁有穩定現金流（租金）的項目拆分上市獲取融資，將資金投入回報更高的項目，是長江實業的壹種財務技巧，某分析人士表示。

比如，2013年，置富信托曾以58.49億港元收購大股東長江實業旗下天水圍嘉湖銀座商場及嘉湖山莊部分資產。

有基金人士透露，置富產業信托壹面把李嘉誠手中的資產買下，另壹面則立刻融資。置富信托壹直是李嘉誠的套現工具，變相出售在港資產，套現手段比較委婉，此番則是11年來首度出售旗下資產，不禁令人聯想其近年來多番拋售行為。

2013年，李嘉誠家族擁有的長江實業和和記黃埔已將其所持東方匯經中心股份，轉讓給光大控股旗下全資附屬鉆機集團與HYZL1及HYZL 2，作價約71.6億元人民幣。2014年，長江實業旗下的地產基金ARA(泓富資產管理有限公司管理)出售南京國際金融中心，完成20億人民幣的套現。

2015年，李嘉誠將對其名下資產進行最大規模重組。將旗下的長江實業（集團）有限公司（長江實業，00001.HK）與和記黃埔有限公司（和記黃埔，00013.HK）進行重組，成立兩家新的公司——長江和記實業有限公司（以下簡稱“長和”）和長江實業地產有限公司（以下簡稱“長地”）。這壹舉動，被指遷冊。