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利民措施推出助港人融入大湾区｜居外专栏

上周香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后，公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的，就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。

在中国各大城市都有限购令，外地人购买房屋，一般需要证明有实际自用需要。同一城市，不同行政区也有不同的规定，简单的只要求工作证明、也有缴纳 5 年社保的纪录。限购政策当然对楼市不利，交投减少、发展商存货增加、自然要减价促销。一旦新措施推行后，港人可享有内地居民的同等待遇，一定令大家的置业兴趣增加。

珠海就是一个好例子。2018 年限购令下，港人要有 5 年社保纪录才能买房，导致珠海交投一般。但自从今年放宽限购，整个珠海市场都出现翻天覆地的改变。中山也有类似情况，10 月开始也放宽限购了，佛山、广州、江门、惠州都有限购令，新措施一下子完全放宽了 9 个城市。所谓贵有贵买，平有平卖。香港人的选择将会更多。

除此之外，港人的二代回乡证已经享有跟国内身分证一般的电子辨认功能。内地居民只要在手机上购高铁车票，便可以直接入闸，香港人则需持身分证排队取票。往政府部门办公，也可以利用身分证预约或自动取号，非常省时方便，现在方便措施通通可以在港人身上发生。再加上今次连子女读书、开设银行户口都照顾到。进一步利用国内电子支付的方便，令香港人政容易融入大湾区。

笔者明白并非每位港人都愿意回国内发展，但多一个选择，相信不是坏事。尤其是对一些退休人士，大湾区的居住环境比香港舒适、物价水平又较低。现在又放宽了居留限制，令他们又可以继续取得香港的退休保障。

在各式各样的政策配合下，移居大湾区的趋势将会越来越明显。当中的投资机会也自然应运而生，大家宜多加留意研究！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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“豪”在阿联酋，“住”在阿吉曼——阿吉曼环球城地产投资正当时！︱居外精选

长期以来，中国投资者正在积极寻求海外投资以实现多元化发展，足迹遍布世界各地。放眼亚洲，阿联酋的房地产价格远低于中国，加上税收结构和其他激励措施，使其成为全球最佳投资市场之一。而即将在迪拜举行的2020年世博会也将对阿联酋的房地产行业产生积极的影响，随着世博会的临近，迪拜乃至整个阿联酋的经济活力会进一步增加，地产市场从中获益。

作为阿联酋里最“土豪”的国家，迪拜的高物价是出了名的。客观的说，即便放到世界范围，迪拜的生活成本也并不低，贵的部分主要基于房租、教育和其他大宗开销。因此，许多在迪拜工作的外国人选择居住在阿联酋最小的酋长国——阿吉曼酋长国（Emirate of Ajman），这样可以降低可观的生活成本，同时亦拉动了阿吉曼这个昔日名不见经传的小国的房地产业发展。

在允许外国人购置更广阔面积的地产上，阿吉曼酋长国仅次于迪拜酋长国。面积仅260平方公里的阿吉曼虽然是阿联酋最小的一个酋长国，其在阿联酋的地位却不容置疑。这个悠闲的国度拥有迷人的历史、快速变迁的发展，还有美丽的自然风情——譬如完美的海滩、红树林以及崎岖的山脉等。而首府城市阿吉曼，正在雄心勃勃、大举发展，同时又保有独特的宁静祥和，实属难得。

阿吉曼酋长国（Emirate of Ajman）（图片来源：Shutterstock）

就房产价值和投资回报率而言，目前阿吉曼被认为比迪拜更加稳定。投资位于阿联酋阿吉曼的房产正当时！居外提醒各位金主，海外置业中，首当其冲的一个困扰就是“信息不对称！”，互联网中“开放、平等、协作、分享”等特质已经向传统金融业态渗透，然而“当事人”依然是交易双方中最重要的因素，“靠谱房产公司&经纪人”则是买和卖当中最重要的桥梁。

今日，居外网为大家推荐的是阿联酋当地一流的房地产开发商之一——房地产技术公司（Property Tech）引荐的项目：阿吉曼酋长国境内的环球城（Global City）。该项目占地400平方米，位于谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路（Sheikh Mohamed Bin Zayed Rd）（连接所有酋长国的主要公路），可谓是当下投资阿联酋房产的最佳机会！

作为一家在阿吉曼拥有超过十年的专业经验的房地产公司，阿吉曼房地产技术公司（Property Tech）致力于透过对市场的深入了解，交付出超出客户期望的高质量工作方式。让我们跟随阿吉曼房地产技术公司，一起来看一下阿吉曼环球城项目具备哪些吸引人的亮点吧！

所有国籍的买家都享有永久产权
无土地部门注册费（仅位于阿吉曼的项目可免除这些费用）
该地块被划作可建4层（加底层）和21层（加底层）的商业/住宅建筑的混合用地。
起价只有16万美元，如今这只是一套公寓的价值！
无首付的3年付款计划
购买后，您有权立即开始建造并出售期房公寓单元给外国人。
项目已完成全部基础设施和土木工程（包括电、水、污水处理、公共服务系统）

作为阿联酋最小的酋长国，阿吉曼未来将几乎更多没有土地可供出售，尤其是卖给外国所有人的土地更是奇货可居。机不可失，欢迎立刻致电居外热线400 041 7515或者居外网https://www.juwai.com/51256299.htm，进一步了解和选购阿联酋阿吉曼酋长国的环球城地产！

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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东京文教区投资置业指南｜居外专栏

我们经常说，日本没有学区房。因为日本没有户口制度，只要住在这个片区，且孩子到了适龄阶段，那就都有权利上这个片区的公立学校，因此，在日本学区房的概念并不明显，但日本确实有“文教地区”这个概念。简单来说，就是市中心大学附近的一片区域。

另外日本大学没有宿舍，学生要自己解决住宿问题，所以文教地区的房子大部分都是学生住客。而文教地区往往在该区的核心地段，租金不菲，所以很多家长衡量以后直接在学校附近给孩子买一套小户型公寓自住，等以后孩子毕业了，房子出租也不成问题，一举两得。当然，日本的父母没有为孩子买房子的习惯和传统，这其实是为中国家庭量身打造的一种投资模式。

除了有住房需求的学生家长投资人密切关注，文教地区因为地段好租、小户型公寓价格实惠，同样受到其他投资人的青睐。既可以是先上学自住毕业后投资，也可以是先投资，为孩子以后的学业做准备。不仅住宅需求旺盛，店铺也同样火热。一言以蔽之，文教地区的房子是块“香饽饽”。

那么问题来了，东京都心有哪些文教地区呢？都可以买到什么样的房子？需要花多少钱呢？

文京区

代表：东京大学

说到文教地区，大家自然而然就会想到文京区。顾名思义，文京区是东京最负盛名的文教区，集中了日本不少的国私立大、中、高等学校，因而得有文化教育区之美名。教育设施质量上乘，可比拟北京的海淀区。

日本最高学府——东京大学就位于文京区。除此之外，还有御茶水女子大学、筑波大学大塚校区、东京医科齿科大学、顺天堂大学、中央大学后乐园校区、日本医科大学、日本女子大学等共18所大学。

文京区因为学校众多，分散四周，整个区都可以叫文教区。东京大学与小石川后乐园为直径的周围地区是文京区的中心地段，附近有很多住宅区，是投资的最佳之选。再往南是东京核心区千代田区，往西是新宿区，早稻田大学也在不远处。

2019年7月日本国土交通省公示的文京区平价地价为128万日元/㎡，上涨了7.96%。相比于繁华喧闹的港区、新宿区等核心地区，文京区是个安静舒适的住宅区，地价也比较温和，意味着有足够的上升空间。

在文京区的中心地段能买到什么样的房子呢？可以参考这套房子：

被东京大学等名校包围，紧邻东京巨蛋、小石川后乐园，一室一厨一卫，1410万日元（人民币约90万元），月租金69000日元（人民币约4432元）。

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其他地区的大学附近也有指定的文教地区，大多都集中在市中心。

新宿区

代表：早稻田大学

新宿区有19所大学。除了大家最熟知的早稻田大学，还有东京理科大学、学习院大学等名校。新宿区的文教地区指定在早稻田大学所在的西早稻田、富山和户冢町附近。新宿御苑和神宫外苑也被划分在文教地区之内，以保护周围环境。名校和景点互相加持，这个区域吸引着无数投资人的目光，很多投资人都是直接点名要早稻田附近的房子。

早稻田的地价比想象中温和很多，不奇怪那么多人趋之若鹜。在这里可以买到什么样的房子呢？

可以参考这一套房子：东京都新宿区投资房，名校环绕！紧邻早稻田大学，一室一卫加上餐厅和厨房，售价1780万日元（人民币约114万元），月租金90000日元（人民币约5782元）。

港区

代表：庆应义塾大学

港区有17所大学，包括3所国外大学日本分校，这是港区独有的国际化特色。意料之中，港区指定了庆应义塾大学所在的田町站和三田站为文教地区。

说到港区，大家的印象就是贵。但其实港区的平价地价并不是最高的，但上升幅度是最大的。同样，庆应大学附近的文教地区也是港区的一片“净土”，地价在港区排名中等，但是上升率很高，未来有进一步增值潜力。

在此处能买到什么样的房子呢？可以参考这套房子：紧邻庆应大学，一室一卫，车站步行180米可到，仅售1380万日元（人民币约88万元），月租金67000日元（人民币约4304元）。

千代田区

代表：上智大学

千代田区有19所大学。大家熟悉的上智大学位于此区，但更靠近新宿区。千代田区还有日本大学、明治大学等知名学府。

文教地区位于皇居的西侧和北侧。以地铁站饭田桥站和神保町站为基准，法政大学、明治大学、浅草大学、日本大学等都在饭田桥站和神保町站附近。

千代田区是东京最核心的区域，寸土寸金。这个区的地方都有投资价值，只不过文教地区因为特殊属性，生活环境会更加安静。这个区的平价地价高达504万日元/㎡，但是饭田桥站所在的文教地区地价并没有想象中那么高，只有217万日元/㎡。算是千代田区的价值洼地。

上智大学附近的房子可以参考这一套：东京都新宿区77万电梯房，近庆应大学、上智大学，名校环绕，性价比高！

以上是文京区、新宿区、港区、早稻田区4个区的文教区分布情况，在目黑区、品川区等其他区也有文教地区。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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重磅！2020 U.S.News世界大学排名发布

刚刚，2020年 U.S.News世界大学排行榜正式发布了！

U.S.News世界大学排行榜作为享誉全球的世界大学排名参考，涵盖了包含81个国家/地区的1500所院校（去年涵盖75个国家/地区的1250所院校），U.S.News世界大学排名致力于让人们能够了解各个国家的顶尖学府在全球范围内的排名和定位。

U.S.News排名不单纯只是考量学校的本科或研究生的教育水平，而是根据13项指标进行考核排名，这些指标通过衡量学校的整体学术研究表现以及其在全球和地区的声誉来进行排名。

排名指标

排名指标相对往年有所变化，根据U.S.News所提供的数据进行整理总结，具体如下：

全球学术声誉（12.5％）：该指标反映了全球声誉最好的研究大学的最近五年的学术声誉调查结果的汇总。

地区学术声誉（12.5％）：该指标反映了该地区内最好的研究大学的最近五年的学术声誉调查结果的汇总。

论文发表（10％）：这是对大学整体研究效率的衡量标准，基于包含与大学有隶属关系并发表在高质量、有影响力的期刊上的学术论文总数（包括评论，文章和注释）。

书籍（2.5％）：书籍是学术研究的重要出版物，特别是在社会科学，艺术和人文领域。该排名指标的使用为文章数据提供了有用的补充，更好地代表了侧重于社会科学、艺术和人文科学的大学。

会议（2.5％）：学术会议是进行学术交流的重要场所，尤其是与工程和计算机科学相关的学科，会议记录的正式出版可以代表某些领域的真正研究突破。

标准化论文引用影响指数（10％）：每篇论文的引文总数代表大学研究的整体影响，并且与该大学的规模和办学年份无关。

论文引用数（7.5％）：该指标衡量大学对全球研究界的影响力，通过将出版物排名因子乘以标准化引证影响因子来确定。

被引用最多的10％的论文数量（12.5％）：该指标反映在其各自领域中，在世界上被引用次数最多的论文中排名前10％的论文数量。

论文占“被引用最多10%论文总数”的比率（10％）：该指标是指大学在每个领域和出版年份中占世界上被引用率最高的论文中前10％的论文总数的百分比。

国际合作（5％）：该指标是该大学包含国际合作作者的论文总数中所占比例除以该大学所在国家的国际合作论文的比例。

国际合作发表论文总数的百分比（5％）：该指标是大学包含国际合作作者的论文总数的比例，是衡量质量的另一个指标。

代表领域被引用次数最多的前1％中的论文数（5％）：该指标被认为是科学卓越和最高绩效的衡量指标，可用于对照全球学科领域的基准对研究绩效进行基准测试。

被引用最高的论文在论文总数前1%中所占百分比（5％）：它是衡量卓越水平的一种衡量标准，显示了一个大学在世界上最具影响力的论文中所占的比例。

TOP100排名

在今年的排名中，居于榜首的是哈佛大学，其次是麻省理工学院，斯坦福大学名列第三，加州大学伯克利分校第四。牛津大学排名第五。除去牛津大学和剑桥大学（排名第九），前10位其余全部为美国大学，第六至第十依次为是加州理工学院、哥伦比亚大学、普林斯顿大学、剑桥大学和华盛顿大学。U.S.News指出，剑桥大学今年由第七位跌至第九位，哥伦比亚大学和普林斯顿大学排名有所上升。

在排名前1500位的大学中，美国的上榜大学数量依然多于全球其他国家与地区：249所。中国紧随其后，拥有第二多的上榜高校，为188所。英国有86所大学上榜，位列第三。日本和德国分别以82所和66所上榜高校，位列第四和第五。

小编为大家整理U.S.News世界排名TOP100榜单，供大家参考：

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来源：普加斯留学
责编：Zoe Chan

第五届一带一路中国企业全球化论坛暨海外投资峰会成功举办

2019年11月12日，乘着第二届中国国际进口博览会的东风，2019（第五届）一带一路中国企业全球化论坛暨海外投资峰会在上海虹桥西郊假日酒店盛大开幕。作为本次论坛的战略合作伙伴，居外网积极参与了本次盛会。

早上八时多，各路嘉宾就纷拥到会场，在峰会的背景板上签到留念，并互相打招呼，交换名片。九时多，金牌主持、著名演员，《加拿大国际电影节》最佳影片和最佳女主角金金女士，宣布峰会正式开始。首先，由中国侨商投资企业协会副会长、香港上海浦东联会会长、香港侨界社团联合会名誉会长姚征博士致辞，姚会长首先祝贺本次峰会圆满成功，阐述了一带一路与改革开放的重要性。接着，上海市工商联商会部刘剑锋部长，也对本次峰会的召开表示祝贺，并鼓励企业家在经济下滑时期如何应对，响应一带一路政策如何“走出去”。然后，詹金龙秘书长代表组委会，感谢各位领导、嘉宾、企业家的大力支持，感恩所有的协办单位、合作伙伴以及媒体朋友的协力，使得本次峰会能够顺利召开。

之后，本次峰会进入了正式议程，上海交通大学博士生导师，经济学副教授高冰副院长作了《2019宏观经济形势展望》的主旨报告，报告中详细阐述了改革开放40年以来，中国经济的发展历程。在“一带一路”战略方面的思考中，高院长说：“一带一路”是中国全球战略调整的表现和结果，从缘起发展的角度看并非一个横空出世的大战略，而是逐步水涨船高的过程。在经历了雏形初现、顶层推进和全面展开三个阶段的发展后，“一带一路”在短时间内就取得了一定成果。当然，在取得成果的同时，“一带一路“建设面临一定问题。“一带一路”没有完美方案，中国需要在初步的评估之后，进一步优化“一带一路”的目标层和推进策略，包括推进策略上全球通用做法与中国特色的有机组合。“一带一路”建设所体现的正是中国外交辩证法——变通发展、兼顾矛盾、突破困境。高院长的主旨报告，引起了阵阵掌声。

在主题演讲环节，德国洪堡学者、研究员、区块链专家郑晓军博士作了《一带一路与世界区块链组织》，易界董事长兼CEO冯林先生作了《中欧并购的机遇与挑战》，上海外联发商务咨询有限公司金融咨询部章月琼总监作了《自贸区引领境外投资新航向》，香港家族办公室协会武军执行会长作了《企业发展传承之路——家族办公室初探》，中国房地产数据研究院陈晟执行院长作了《2019海外房地产投资研究报告》，受到了大家一致的好评。

“海外置业”圆桌对话参与嘉宾，从左至右分别为：主持人詹金龙（《海外投资平台》创始人）、安居客海外事业部负责人张莹、居外网项目推广总经理周子淇与CBRE全球置业服务部中国联席董事王涛。

在圆桌对话环节上，组委会精心策划了5个主题的版块，分别是：一带一路时代发展的机遇、留学移民对话、海外置业对话、金融财富对话、家族办公室对话，每个主题的圆桌讨论都由相关行业的大腕主持、参与讨论，分享各自的精彩观点。居外网项目推广总经理周子淇与CBRE全球置业服务部中国联席董事王涛、安居客海外事业部负责人张莹共同参与了“海外置业对话”板块，向大家分享了海外置业行业如何走上规范化之路。

在主题讨论会上，周子淇简要介绍了居外网怎样成长为国内最大的中文海外房产网站，并分享了公司最新动向、今年中国买家的购买趋势与如何选择好的项目方。目前，居外网每月有330万用户查询来自91个国家/地区超过280万套房源，今年7月与东南亚最大房产营销公司IQI Global合并后，组建了专注全球新开发项目影响的房产科技集团。这意味着，新居外网不仅能提供“线上房源展示”与“线下项目推广”全流程服务，更将营销服务网络从大中华区扩展到东盟和中东地区，完美覆盖了全球最大的跨境买家来源地。根据居外网的最新数据，亚洲不仅是全球半数跨境买家的来源地，也成为新的购房目的地，今年最受中国买家关注的亚洲地区分别为日本、柬埔寨、越南。最后，周子琪结合居外网的实际操作经验，向大家介绍了如何选择一个安全、可靠的海外项目。

2017-2019年上半年最受中国买家欢迎海外置业目的地（据居外网买家咨询数量统计）

出席本次峰会的领导嘉宾有中国外交部南南合作促进会上海办事处洪涌清主任，中国侨商会姚征副会长，中国侨联常务理事程东，上海市国际技术进出口促进中心宗宇燕主任，江苏省对外友好交流协会袁达海执行秘书长。出席本次峰会的还有各地驻沪办、上海侨商会、浦东新区侨商会、上海市广西商会、上海市荆州商会、上海市兰溪商会、上海市邯郸商会、上海市长兴商会、安徽寿州商会、安徽安庆商会、上海市桂林商会等，近200位企业家齐聚一堂，共享盛典。

本次峰会，还进行了项目路演、《全球资产配置指南》汇编发布、合作签约仪式和《海外投资平台》杯的颁奖盛典。一天的盛会，议程安排的满满的，收获颇丰。正如记者在会后的随机采访中，有一位参会的嘉宾评论说，此次峰会会议质量很高，很有品质，值得一听，值得大远路来接受教育。

本次峰会，由世界自由贸易区联合会主办，中国企业全球化论坛暨海外投资峰会组委会,《海外投资平台》策划。并得到中欧协会上海办事处、中国产业升级网、香港家族办公室协会、上海东方财经企业家联合会、百度上海、澳大利亚上海总商会的协办。同时，绿野资本集团、环旅出国服务、居外网、总裁面对面、资管100和澳中经贸博览会作为战略合作，中国房地产数据研究院和江苏东方地产研究院作为学术支持以及国建集团、上海外联发商务咨询有限公司、松下电器和贵州茅台镇王家老作坊酒业公司作为合作伙伴，一并支持本次峰会的顺利召开。

本次峰会已落下帷幕，期望明年11月再见！

新加坡房地产投资前景为亚太区最佳

区域地缘政治局势紧张，更多房地产投资者转向新加坡市场避险，推动新加坡房地产投资前景在亚太区22个城市中跃居榜首。

新加坡办公楼空置率目前处于历史低位，加上新增供应有限，令投资者对中期前景重燃信心。（图片来源：联合早报）

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城市土地学会（Urban Land Institute）和普华永道会计师事务所（PwC）11月12日联合发布的《2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示，新加坡楼市今年上半年交易激增，多数是由跨境资本推动，预计下半年交易依然强劲。

报告指出，新加坡办公楼的空置率目前处于历史最低水平，加上新增供应有限，令投资者对中期前景重燃信心。

Skyline @ Orchard Boulevard占据新加坡顶级地段，设计、配套无可挑剔，且还是市场稀有的永久产权物业，这个新加坡豪宅你不能错过！（点击图片了解房源详情）

在房地产投资展望排行榜上，东京、胡志明市、悉尼和墨尔本分列第二至五位。深陷反修例风波的香港，排名则从去年的第14位跌至今年的榜尾。

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来源：联合早报
责编：Zoe Chan

居外网发布2019年第二季度全球楼市报告

全球房地产市场的发展势头自2017年第一季度以来在持续减弱，今年第二季度的结果进一步确认了这一趋势。居外的调查发现：

德国奥地利领跑，欧洲表现保持强劲
亚洲地区整体温和上涨，大中国区不容乐观
澳大利亚开始反弹，新西兰热度下降
美国仍处牛市唯增速放缓，拉美地区亮点频现

截至2019年第二季度的一年内，欧洲房价的上涨势头有增无减。《全球房地产指南》调查覆盖的46个市场的前十位中，有六个位于欧洲；在23个已公布数据的欧洲住宅市场中，有14个市场的房价相比去年同期有所上涨，占六成以上。

受到供需面的强劲支持，德国和奥地利的表现最为抢眼。今年第二季度，德国公寓的平均价格同比上涨8.21%，环比上涨了1.44%；在奥地利首都维也纳，住宅房地产价格指数同比上涨7.99%，环比的涨幅亦高达3.98%。

同时，长期受到外国投资者青睐的西班牙也有不俗的表现，今年第二季度，西班牙的房价同比上涨了2.08%，同时需求与供应都十分强劲。

然而，伴随着“脱欧”的胶着，英国的房地产市场依然没有好转的迹象。全英房屋抵押贷款协会数据显示，2019年第二季度，英国平均房价经过通胀调整后实际下跌了1.25%。

截至2019年第二季度的一年内，《指南》调查范围内的大部分亚洲市场呈现温和上涨的态势。如泰国（2.59%）、中国台湾（2.25%）、韩国（0.97%）、日本东京（0.94%）和新加坡（0.6%）的房价出现了中低幅度的同比上涨。

在长期受到居外客户青睐的新马泰地区，泰国房价在今年第二季度房价同比上涨了2.59%，持续温和上涨；而经过两年调整之后，投资者对马来西亚房地产市场的信心在逐渐回复，今年第二季度，PropertyGuru指数上升了0.8%，两大城市吉隆坡和槟城的房价也见好转。得益于近年经济腾飞，越南房价高歌猛进，吸引了大量买家。据仲量联行（Jones Lang La Salle）越南公司统计，今年第二季度，胡志明市的公寓价格同比上涨21.6%。

澳大利亚的房地产市场延续了触底反弹的趋势。Corelogic的数据显示，今年第二季度，全国整体房价同比下跌了6.9%，环比下跌1%（比上一季度2.3%跌幅进一步收窄），而6月仅微跌0.2%。悉尼和墨尔本的房价第二季度环比仅下跌1.1%和0.6%（上一季度跌幅为3.2%和3.4%），6月则出现了0.1%和0.2%的小幅上涨，这是当地房价自2017年下半年以来首次出现的月度上涨。在澳联储连续降息和下调首付比例等利好政策之下，澳洲房价有望进一步修复。

而同期新西兰市场的热度则进一步减退。今年第二季度，新西兰实际房价中位数同比上涨了2.74%，较上季度8.76%的同比涨幅明显放缓，环比则窄幅下跌了0.58%。这一趋势也印证了居外今年第一季度报告中对该地区的房地产市场将面临挑战的预测。

在经历了六年的强劲增长后，美国房地产市场在今年第二季度维持了价格上涨但增速放缓的走势。FHFA首席经济学家William Doerner表示：“尽管房屋供应受限、按揭利率极其优惠，但是大多数州和城市的房价上涨比一年之前有所放缓。”

今年第二季度，经季节性调整的标普/凯斯-希勒全国房价指数仅上涨1.46%，比上一季度1.83%的增长率更低；联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）发布的季节性调整后交易数据显示，第二季度房价同比上涨了3.12%，略逊于一季度3.35%的同比增长。

加拿大的房价也继续走弱。2019年第二季度，加拿大11个主要城市的房价下降了1.48%，环比略微上涨0.53%。

拉丁美洲不乏亮点。《指南》调查中房价表现最为强劲的前五名有两个位于南美：波多黎各（同比上涨13.24%）和智利（9.05%）。由于美国和加拿大的买家重返墨西哥，加之国内的中产阶级不断壮大，该国今年第二季度的全国房价指数同比上涨4.78%，环比上涨了2.31%。

最后需要指出的是，第二季度在《指南》调查前五名除德国以外均非主流市场，这些市场房价表现可能波动性较高，保守谨慎的投资者宜着眼于更多、更长期的数据再做决策。

居外提示：
本报告使用的数据如非特别注明全部为通胀调整后数据。本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

香港降低首期换楼市场再起动｜居外专栏

政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

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为什么投资日本：国家概况

日本，其意为“朝阳升起的地方”，正式国名为日本国，是一个位於亚洲东部的岛屿国家，领土由日本列岛（主要为北海道丶本州丶四国与九州四岛）和6800多个小岛组成，北邻俄罗斯丶东临太平洋丶西眺朝鲜半岛和亚洲大陆丶南方则与台湾岛和菲律宾隔海相望。日本国土面积约37.9万平方公里，其中四大岛的面积就占了国土总面积的99.37%。

根据日本民间传说，日本於公元前660年2月11日由神武天皇建国，而现在的日本政府就将此日定为建国纪念日。截至2019年6月，日本总人口约1亿2623万人，排行全球第十一，其中大和族约占98%。日本通用日语。

日本经济在第二次世界大战後迅速蓬勃发展，至今仍然是全球第三大经济体，也是世界八大工业国中唯一的亚洲成员国。日本的高科技产业相当发达，但因本土欠缺资源，因此高度仰赖国外进口的工业原料及能源。在各大城市都迈向现代化的同时，日本国内依然保持着丰富而且独特的的传统文化，因而呈现出融合了现代和传统特色的独特文化景貌。

首都东京

东京（日语：东京/とうきょう，英语：Tokyo）是日本一个地方行政区，与道、府、县同属第一级行政区划。辖区包含东京都区部（即一般所认知的东京市区）、多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区；其中，东京都区部为日本中央政府所在地。东京都同时也囊括了日本最南端（冲之鸟礁）和最东端（南鸟岛）等几个地理极点。是日本都道府县中人口最多的，其人口密度与大阪府相持平。

根据建成区面积、人口以及国民生产总值等指标，东京是世界第一大城市，全球最重要的经济和金融中心之一，国际重要的金融、经济和科技中心，是一座拥有巨大影响力的世界城市，是世界上拥有最多财富500强公司总部的城市。与美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎并为”四大世界级城市”。

东京有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车站群，还是世界经济最富裕，商业活动最发达的城市。

东京在明治维新后即成为日本首都所在地，同时也是日本文化、经济、教育、商业、时尚与交通等领域的枢纽中心。

下面是从最狭义到最广义不同的定义，用以界定对于东京的各种称呼所指涉的范围：

东京都心：东京都中心区域包含千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区等五区，其中前三者是传统中最为核心的区域。
旧东京15区：包含传统东京市23区当中的千代田区、中央区、港区、文京区、台东区全区与新宿区、墨田区、江东区局部区域，是1889年东京市最初成立时的管辖范围。
东京都区部：俗称东京23区，相当于过去东京市（存续于1889年－1943年间）辖下的35区，也是一般“东京”所指之范围。另俗称为都内。

东京都区部，也称东京23区、东京特别区，由东京都的23个特别区构成，是日本政治、经济、文化的中枢，也是日本中央政府的所在地。（图片来源：百度百科）

东京都：区域范围与过去的“东京府”相同，但在地方自治体系上则不同。
东京圈：从东京都心向外扩张，半径70km同心圆范围内的区域。
首都圈：除了东京都之外再加上千叶、神奈川、埼玉、茨城、群马、栃木、山梨等县（日本“八大区域”划分中的“关东地方”则排除山梨县）。

东京是2020年奥运会的主办城市，成为继巴黎（法国）、伦敦（英国）、洛杉矶（美国）和雅典（希腊）后的世界第5个至少两次举办夏季奥运会的城市，同时也是亚洲第一个。

社会概况

教育

日本政府历来注重教育。日本于1947年实行了教育基本法和学校教育法。日本学校教育分为学前教育、初等教育、中等教育、高等教育四个阶段，学制为小学6年、初中3年、高中3年、大学4年、其中小学到初中为9年义务教育。

日本国内的大学分国立大学、公立大学和私立大学三种。著名国立大学有以东京大学为首的七所旧帝国大学，即东京大学、京都大学、东北大学、九州大学、北海道大学、大阪大学和名古屋大学。著名私立大学有早稻田大学、庆应义塾大学、法政大学等。著名高校联盟有学术研究恳谈会（RU11）、八大学工学系联合会、指定国立大学等。此外，日本国内函授、夜校、广播、电视教育等较普遍。

医疗

日本兴起了医疗旅行，而这一次兴起也恰恰针对中国的旅游人群，日本政策投资银行预测，医疗旅行的潜在市场规模在2020年将达到5507亿日元，访问者达到42.5万人。为搞活区域经济，日本各地纷纷运用先进医疗技术，大力培育“医疗旅行”产业。

日本房地产的投资优势

1. 回报率高

租赁收益上，日本房地产投资比中国房地产投资的租金回报率高很多。中国大概在2-3%左右，日本在10%左右。

2. 投资风险小

日本租赁市场成熟、回报率相当稳定。日本人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90％以上，很适合租赁收益。房产几乎不受通货膨胀影响。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，确保稳定的收益。日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收，到产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地，系统地监督，以保证投资人的合法利益。

3. 永久性

日本的房屋所有权，包括土地所有权，完全属于个人私有所有。可自由重建，改装。（中国只有使用权，无所有权，不可重建。中国的土地使用权最长为70年）

4. 省心，省力，稳收入

日本房屋全是精装修（免除装修之苦，省钱，省力，省时间），立即可以出租。日本房屋出租时，不需要配备任何家具电器，直接出租。日本有专业的管理公司为您管理，清扫房屋，安排入住者。每个月有房租作为稳定的现金收入。日本面积表示都是使用面积，且不包含阳台。购房时，没有资产来源要求及背景调查。

5. 长远性

有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。日本房产永久产权可以代代相传，土地所有权都可以留给子孙后代。

移民日本：在留资格、居留卡、签证那些事｜居外专栏

日本入国管理局最新公布的数据显示，截至9月日本入境总人数为2208973人，其中中国大陆的入境人数是710783人，约占总人数三分之一。截至2018年12月，在日本获得在留资格的人数为2731093人，其中中国大陆在日本取得在留资格人数为764720人，同样占比最多。

入境人数包括赴日旅游、公务派遣、留学等短住或长居的人口，对于那些相对长时间居住在日本的人来说，必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑，在留资格/居留卡是什么？跟移民签证有什么关系？今天跟大家捋一捋这些基本概念，搞清楚规则是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般来说采用最多的有两种方式：

有日语基础的，在日本找一家公司签订劳动合同，直接申请日本工作签证，5年后可以归化入国籍，10年后可以永驻。
在国内有一定经济基础的，在日本开设一家公司做经营管理，以公司法人身份申请日本经营管理签证，维持续签，5年后可以归化入国籍，10年后可以永驻。

这两种方式都可以携带家属（子女和配偶），获得在留资格之后家人可以申请家族滞在签证，在日本生活、上学，并享受当地福利政策。

经营管理签证适合三类投资人。

第一种是明确想去日本开设公司创业的人，有一定的创业计划。

第二种是想去日本居住的人。也分三种情形：

在日本有明确的投资项目，并且以此公司在日本居住；
想去日本居住，但没有明确的投资项目，想先来日本考察；
子女在日本留学，父母想前往照顾，并投资项目开设公司。

第三种是想在中日之间有更方便的往来的人。这类投资人涉及到中日商贸来往，为了方便在中国和日本来回走动，并且可以把一部分中国的业务拉到日本，把日本的业务拉到中国。

在留资格有哪些？

拿到签证之后就可以在日本生活、发展了。想要在日本长期居住的外国人必须获得在留资格，除了上述两种方式，在留资格还有哪些种类呢？

入管局8月登记的在留资格中，有外交、公用、教授、艺术、宗教、报道、高度人才、经营·管理、法律会计业务、医疗、研究、教育、介护、技能实习、文化活动、留学、研修、短期滞在、家族滞在等24种在留资格。

每种在留资格需要拿到相应的签证就能在日本相对长时间地居住，每种在留资格认定的居住时间（专有名词叫“在留期间”）也是不同的。

就以众多投资人需求最大的经营管理在留资格来说，对应的就是经营管理签证，能在日本停留的时间有5年、3年、1年、4个月或3个月五种情形。入管局会根据申请人经营的项目和个人情况来决定在留期间。

什么是居留卡？

取得在留资格的人中，日本政府会向中长期居留者发放居留卡。

居留卡作为最新登陆许可、居留资格变更许可或居留期间更新许可等居留资格相关许可结果，由日本向中长期居留者（中长期居留者）发放。

因此，居留卡具备法务大臣用以证明某人具备在日本中长期居留的居留资格，以及是在居留期间合法居留的人员“证明书”的性质，而且在进行登陆许可以外的居留资格相关许可时发放的居留卡，可替代以往被视为护照的各种许可印章等，属于要式格式行为，因此具有“许可证”的性质。

居留卡上记载了姓名、出生年月日、性别、国籍/地区、居住地、居留资格、居留期间、可否就业/劳务等法务大臣所要掌握的重要信息，当记载事项发生变更时，必须进行变更申报，以便随时反映最新信息。此外，16岁以上人员会显示证明像。

这些概念之间的关系是怎样的呢？以经营管理签证为例，先要在入管局申请获得在留资格，随即拿到经营管理签证。拿到签证后可以出入境日本，日本政府会向中长期居留者发放居留卡，这是在日本生活的“许可证”和“身份证”。

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