东京迪斯尼乐园简介

迪士尼是每一个小朋友都想去的乐园，迪士尼的知名度在全球还是比较高的，基本上每一个国家的大型城市里面都有这样的游乐场所。东京迪斯尼乐园，它修建的时间是比较早的，1982年在日本东京千叶县修建而成。和中国的迪斯尼乐园进行相比，它的建造时间要长很多。今天我们来详细的了解一下东京迪士尼乐园的具体情况是什么样的。

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东京迪斯尼乐园是美国迪士尼公司和日本梓设计公司合作建造的，该迪斯尼乐园，它被誉为亚洲第一游乐园，是按照美国迪斯尼乐园修建而成的主题乐园，总共面积有46公顷。东京迪士尼乐园的开放时间一般是早上9点到晚上10点，主题区域是世界市级，西部乐园以及明日乐园等等。最适合在该游乐园游玩的时间是夏季，建议玩一天比较好。

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东京迪斯尼乐园最大的特点就是一切都是动态的，它一共有7个主题区域。它们分别是维多利亚王朝时代式街景的世界市集，冒险和传奇的探险乐园，诗赋开拓时代的诗赋乐园，充分领略上风时光的动物天地，以及让人进入梦幻世界的梦幻乐园，还有置身童话王国的卡通城，体会未来科学和宇宙的未来乐园，这七大主题乐园足够让你畅玩一天。

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迪斯尼乐园里面的祖籍多，他们的表演也同样很多，东京迪斯尼乐园的这七大主题曲，一共有35项精彩的表演，最大的特征就是活动的有声有色的。进去玩的小朋友可以直接让他们感受到梦幻的世界。当然这里也拥有神奇吸引惊险刺激的场景和人物设置，可以让你在这些主题乐园里面彻底的放松自己，让你身临其境无法自拔。

东京迪斯尼海洋乐园攻略

东京迪斯尼乐园它主要有两大块主持人，分别是迪士尼乐园和迪士尼海洋乐园。很多人去日本东京迪斯尼乐园进行游玩，有的是冲着东京迪士尼海洋乐园去的。东京的迪斯尼乐园也是亚洲第一乐园，所以不能让大家更了解这方面的内容，今天我们来详细说一下东京迪士尼海洋乐园工业。一天时间玩遍所有项目是不可能的，所以要挑值得的地方去。

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去东京迪斯尼海洋乐园的第1步就是立刻拿fp，然后再拿第2张fp。拿到fp并不意味着可以密码完所有的相关项目，要根据实际的人流和排队情况来算出去玩什么样的项目是最合理的安排，也是最节省时间的安排。很多人去东京迪斯尼海洋乐园进行游玩，除了一些娱乐项目设施比较吸引人以外，还有最大的原因就是去拍照，毕竟好的地点适合好的照片。

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在游乐园里面，适合年轻人的娱乐项目，设施还是比较多的，比如说惊魂古塔，印第安纳琼斯冒险旅程。除此之外，神灯具厂，地心探险之旅等等，这些都是非常值得去的。大部分人去东京迪斯尼乐园游玩，必去的地方一定是玩具总动员，因为这个地方人比较多，所以一定要提前去，不然排队却要花费很长的时间，如果人很多，建议切换下一个项目。

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去东京迪士尼乐园走进园区，可以在海洋广场拍一下照，并且看一下纪念品，然后就抓紧时间玩各种项目。进园的时候一定要算好领取fp券的时机，这样才能够保证自己玩到项目。去东京迪斯尼海洋乐园进行玩时，一定要提前做好时间攻略，特别是在时间这一块一定要算得比较准确，这样既不会浪费自己的时间，也不会耽误自己永远的心情。

居外看点：中国投资涌进印尼房地产 都看中了什么？

在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。

当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。

近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。1

印尼会是下一个房产投资热点吗？

尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。

2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。2

事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。

据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。3

现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。

为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。

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印尼的房产热点

雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。

在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。4

前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。5

龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。

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市场往后会有什么发展？

印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】


资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛


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来源：居外网
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黄金签证国葡萄牙地产市场租赁、买卖冰火两极

根据最新分析，葡萄牙的住宅市场仍然在努力寻找动力，因为需求量，销售等衡量房地产市场的关键数据都在“负数”范围。

虽然买卖市场表现平平，但是Confidencial Imobiliário和英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查报告显示，租赁市场的情况稍微稳固，需求持续上升，预计未来几个月租金将小幅上涨。

由于调查参与者的预期差额率本月出现下降，比例为15%，因此新的买家询盘再次疲软。 更重要的是，里斯本，波尔图和阿尔加维所有地区的需求或多或少都有所下降。

与此同时，待售房屋的数量继续减少。 实际上，调查中关键指标已经处于负面区域超过两年，而由此导致的库存缺乏可能是需求数量下降的主要原因。预期销售额再次下滑，净利润率为-9％的受访者表示5月份出现下滑，连续第三个月销售额在整体水平上有所减弱。

根据目前数据估计，未来销售预期目前基本持平，预期差额率为-3%，自2013年以来的最低水平。房价通胀的标题系列仍处于正面区域，略有下降。 May的读数为+ 6％，是自2014年以来最为温和的，这一数据在过去六个月中显著下降。

从区域角度来看，里斯本月的价格走势完全持平，而波尔图和阿尔加维则略有上涨。 展望未来，未来十二个月的价格预期仍然略有利好，但自从该系列于2015年推出以来，预期差额率增幅最小，为+18％。

加权信心指数（近期销售和价格预期的综合衡量指标）从前一报告中的+2下降至-5。 即便如此，如此接近零的数字或多或少表明短期前景持平。

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参与调查的代理人一致提到信贷限制。 他们说，卖方和买方之间达成协议后经常由于新的抵押贷款监管条件，导致交易失败，“Confidencial Imobiliário的董事Ricardo Guimarães说。

“在很多情况下，卖家的理想价格与家庭的购买力不匹配，在这种背景下，数据显示一些卖家已经在降低他们的挂牌价，旨在增加商业潜力，“他补充道。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示，虽然葡萄牙经济增长在未来几个季度似乎将保持稳固，但近期房地产市场的前景似乎相对停滞不前。 他说，这也就表示仍然健康的宏观基本面将为未来提供一些基础。

 


来源：propertywire
责编：Kyra Wang

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（三）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上一期我们讲述了如何订立遗嘱，这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。

遗嘱存在有效性的问题，即一份遗嘱可能会被质疑为无效。质疑遗嘱无效，必须提出以下证明：

  • 这不是逝者最后的遗嘱（逝者后来又订立了其它遗嘱）
  • 该遗嘱没有正确的签名和见证
  • 逝者在订立遗嘱时没有必要的心智能力
  • 该遗嘱在最初签名后已被更改，或
  • 逝者被迫或受到压力订立该遗嘱。

另外，一份遗嘱也可能会被推翻。如果逝者在立遗嘱时由于各种原因可能没有考虑到立遗嘱之后发生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遗嘱但未能如愿, 或逝者本意就不想留遗产给一个亲属，或逝者只留了非常少的遗产给一个亲属，或逝者有意或无意地把部分财产没有写在遗嘱中。在遗嘱执行时，被忽略的这部人的基本生活利益可能得不到保障。根据继承法，这部分被忽略的人可根据继承法的家庭条款在 12 个月之内向法院提出异议来争取自己的利益，这被称为“家庭供养索赔”。

如果此前的有关条文规定是不公平的，您可以对一份具有法律效应的遗嘱提出诉讼。如
果成功的话，法庭将根据您的利益为主修改原遗嘱分配方案。这同样也适用于逝者没有
遗嘱的情况下。 如果您要对遗嘱提出诉讼，您必须符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有资格提出诉讼的人，即：

  • 配偶
  • 前任配偶
  • 实际同居的配偶
  • 子女
  • 继子女和孙子孙女不具备自动继承权，但是根据 条款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他们可能会考虑成为合格继承人
    • 逝者的家庭成员中依靠逝者生活的人
    • 与逝者有密切关系的人

一份有效的遗嘱还需要有一个执行人。遗嘱执行人是逝者遗嘱中指定将在逝者去世后负责处理逝者的遗产的个人。此人应年满18 岁，是逝者可以信任并愿意承担这一责任的个人。逝者也可以指定 一位专业人士，例如受托人与监护人机构(Trustee and Guardian) 或律师作为遗嘱执行人。

遗嘱执行人有着很重要的责任，他肩负了立遗嘱人的去世后的财产分配重任和话语转达。在选择遗嘱执行人应该认真考虑。遗嘱执行人的首要工作是：

  • 在立遗嘱人死后收回立遗嘱人所有的财产
  • 支付立遗嘱人生前的所欠债务和葬礼等花销
  • 按照遗嘱规定遗赠资产给相关机构或个人
  • 按照遗嘱的要求，在立遗嘱人死后分配遗产

需要注意的是，任何关系到房地产方面的遗嘱在申请遗嘱认证时必须报告给当地法庭。

最后，在无遗嘱的情况下，继承法规定的遗产分配原则又是如何的呢？如逝者有一个配偶但没有孩子，遗产全部归配偶。

  1. 如逝者有一个配偶且有一个或多个孩子，且所有孩子都是逝者和该配偶所生的孩子，遗
    产全部归配偶。
  2. 如果逝者仅有孩子但没有配偶，则所有孩子平分遗产。如果一个孩子已去世，但这个去
    世孩子有孩子，则逝者的该孙辈继承去世孩子的遗产。
  3. 如果逝者仅有父母，但没有配偶和孩子，则两个父母平分遗产。
  4. 如果逝者仅有兄弟姐妹，但没有配偶和孩子，没有父母，则所有兄弟姐妹平分遗产。如
    果其中一个兄妹去世，那该去世兄妹的那一份由他或她的孩子继承。
  5. 如果逝者仅有祖父母，但没有配偶，没有孩子，没有父母， 没有兄妹，则祖父母平分遗
    产。
  6. 如果逝者仅有叔叔和阿姨，但没有配偶，没有孩子，没有父母，没有兄妹，没有祖父母，则所有的叔叔和阿姨平分遗产。如果其中一个叔叔或阿姨去世，那该去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子继承。
  7. 如果逝者没有亲属，则归国家所有。

 

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（二）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式，这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。

一份遗嘱必须被正确地签署和见证才能具备法律效力。清晰地表述逝者的意愿，以减少
对逝者想为谁留下什么之愿望出现任何争议的可能。首先遗嘱必须以书面形式写下，录
音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字，而且
必须使用同一支笔。遗嘱超过一页，每页都需签字。立遗嘱的两种主要方式为：

  • 邮局或网站购买 Will Kit 等自行订立遗嘱的文件样本，按照说明仔细填写；
  • 聘请专业律师：如果财产和家庭关系较为复杂，应该聘请专业律师帮助制定遗嘱。

律师会会确保遗嘱有效，正确地表述，签名与见证；确保遗嘱的表述清晰无歧义，完全遵从逝者的意愿；确保遗嘱中逝者对婚姻配偶、同居伴侣、子女、前妻/前夫、其他受抚养人以及与逝者有亲密关系的人的遗产分配符合法律规定；协助逝者制定资产处置计划，合法合理避税；助逝者指定遗产执行人和信托人并核算他们的报酬；并对其他遗嘱事项提供法律意见。

同时，强烈建议逝者寻求资产规划与税务方面的建议。

以下澳大利亚遗书样本的节选只作参考。此外，不同国家有不同的格式要求， 所以不建
议以一份遗嘱应用于在不同国家的所有产业。因为各人有不同特殊的情况，此样本不能当为实用，并建议聘请专业律师为逝者解释相关条款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
这是住于 [ __________________] ， [_________________ ] 的最终遗书

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有关澳大利亚房地产所立下的遗嘱并且宣言此文件是我最终有关澳大利亚房地产遗嘱。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 为遗嘱的执行与信托人。 如本人的信托人（ ） 不能或不愿意执行这遗嘱， 本人委任（ ）为遗嘱的执行与信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天内逝世， 那本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。

4. TRUSTEE POWERS 信托人职权
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人将有职权（这是现行法律授权其外的职权）以拍卖或非拍卖方式并以信托人所认定的条件售卖任何与此遗嘱有关的房地并且对延迟售卖的损失不必负责。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遗嘱以及执行将尊崇澳大利亚法律。 [ 解释–着是为了避免争议， 尤其是当遗嘱书
是在外地签署 ]
日期 Dated [______ ]
签名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我们同时的陪伴下与由我们在立属者陪同并互相的坚定下
（两位见证人签名） (two witnesses sign here)

逝者应就自身情况获取法律建议。除非逝者更改遗嘱、 订立新的遗嘱或撤销（取消）遗嘱，逝者的遗嘱持续到逝者去世一直有效。

如果逝者的情况发生变化， 例如子女或孙子女出生或逝者的配偶去世，也应获得有关更新遗嘱的法律建议。婚姻也可能造成遗嘱撤销， 除非订立该遗嘱时已预期到这一婚姻关系。如果逝者计划结婚或离婚，可能需要更新逝者的遗嘱。

因此，只要逝者还具有必要的心智能力，逝者可以随时更改遗嘱。但逝者不能通过在遗嘱中划掉一些内容然后签名确认或是在遗嘱中写下一些不同内容来更改遗嘱。逝者可以
订立一份“遗嘱修改附录”（这是一份单独的文件，对逝者的遗嘱做出更改），该附录需
要由与订立遗嘱的相同方式进行签字和见证。订立一份全新的遗嘱通常是最好的选择。

在下一期专栏，林律师将就遗嘱的一些注意事项展开讨论。

 

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。

什么是遗嘱？

  • 遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。
  • 可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，还包括土地、车、船、银行存款、养老金、保险金、股份、股票、首饰、珠宝、古董、收藏品和知识产权等等。
  • 在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式、遗体处理、器官捐献、给遗嘱执行人的报酬、对某些债务的免除，以及给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定的。1992 年后，各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格地从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增值，从而需要缴纳资本利得税 （Capital Gains Tax，简称CGT）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税，除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

  1. 1-2 万澳币的首次置业补贴
  2. 自住印花税减免
  3. 海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500 澳币的免除
  4. 海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈均未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房需要满足有不少于 12 个月的签证的要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达 3 年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

在下期专栏林律师将就遗嘱的订立做更详细的探讨。

 

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硬脱欧几成定局，英国房产投资者如何应对？

英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧，无论是否达成协议，都要离开欧盟。

对许多买家/投资者来说，目前最关注的问题无疑是：无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么？

虽然没人能精准预测未来房价走势如何，但对于购房者的一些常见问题，英国各大专业机构给出了自己的观点。

常见问题1：应该现在买还是等到脱欧之后？

在英国的大部分地区，尤其是伦敦和英格兰东南，房价的涨幅已经出现下滑。对此，房产专家的共识是，政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望，但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。

有迹象表明，如果你能现在买，就应该买了，这也是为了省钱。

虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决，这可能会导致需求被压抑，从而进一步压抑房价，但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格，并未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增，房产需求依旧强劲，这也有助于支撑房价。

薪资涨幅跑赢通胀

实际薪资保持稳定

如果出现无协议脱欧，利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响，市场的房屋需求依旧强劲，他补充道。 

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英国确定何时离开欧盟，我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加，明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置，待售房产有限，现在正是讨价还价买房的好时机。”

EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示，尽管脱欧带来不确定性，但房屋供应短缺，英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。

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常见问题2：房价走势如何？

英国皇家特许测量师学会（Rics）去年预测，2019年英国房价增长将陷入停滞，但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。

今年房价增长确实出现放缓；Nationwide的最新数据显示，截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%，其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑，威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。

第一太平戴维斯预测，2019年英国房价增长为零，如果英国在今年3月完成了有协议脱欧，增长预计为1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期，最好可以迎来2%的增长，但也存在下滑5%的风险。 

但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位，那么贷款可负担能力会得到支撑。”

“反过来说，这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。”

McMahon表示：“我们预计2020年会出现反弹，但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。”

常见问题3：伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗？

2016年脱欧公投以来，伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据，仅去年一年，伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。

专家表示，无论是否脱欧，市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。

“伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整，许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，伦敦房价飙升，现在价格回归理性。”

但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一，海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。”

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常见问题4：租金会怎么走？

税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场，2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此，无论脱欧以何种方式收场，房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。

伦敦的租金不断刷新历史高位，这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月，Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%，创历史最高纪录，将月平均租金推高到了£2,093。

常见问题5：印花税会改革吗？

脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。

首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革，包括大幅提高印花税的起征点，从现在的12.5万镑提高至50万镑，并降低价值超过150万镑部分的印花税税率，从目前的12%降至7%。

同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施：将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。

据房产机构第一太平戴维斯的分析，基于2018/19的数据，约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易，意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。

相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。

第一太平戴维斯预计，如果将印花税免税门槛提高到50万镑，英国财政部将减少约四分之一的印花税收入，即21.58亿英镑。

新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前，首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产，其中30万镑以下的部分可以免税。

而现有的印花税阻碍了人们搬家，因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。

Leeming表示，尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣，但约翰逊必须优先考虑印花税。

首次购房者印花税税率

现有业主印花税税率

投资出租房或度假房产的印花税税率


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来源： 新浪财经—英国房产周刊　（综合整理自BBC、FT等，图片源自网络）
责编：Zoe Chan

澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题｜居外专栏

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出于外汇管制与汇率波动的原因，一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中，为了确保交易顺利与安全，中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，我们建议在交易前请务必确认以下法律问题：

1. 确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区，产权编号为_________________，产权转让人为_________________，产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_________________ ，账号：_________________），以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_________________ ，账号：_________________）。乙方将人民币_________________（计澳币$_______，下称“交易资金”）存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态，同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻，如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成：

1. 印花税缴纳时间：
• 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费：
• 例：昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款：
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳大利亚政府公布移民政策：鼓励留学生和技术移民

据澳洲网报道，澳大利亚联邦移民部长科尔曼（David Coleman）近日在悉尼的一次演讲中表示，莫里森政府的移民政策将有所调整，在选择移民的时候挑选“有技能”的人“择优录取”。在莫里森政府的领导下，他将继续密切关注国际学生、技术移民以及越来越多的来澳边远地区移民。

留学生和技术移民是重点

据报道，科尔曼在悉尼政治经济学院的一次演讲中表示，政府在移民问题上的原则是“技术越高越好”。

据悉，数据显示，在2019年至2020年期间，澳大利亚每年的移民人数上限已从19万人减少到16万人，其中技术移民约占70%。对此，科尔曼表示，移民对澳大利亚至关重要，是成功的基本要素，但也需要用“清晰的眼光”来看待这个问题。

为了最大限度地提高来澳移民给澳大利亚带来的回报，科尔曼将把重点放在国际学生和技术移民身上，同时鼓励海外民众搬到澳大利亚边远地区生活工作。

国际教育产业十分关键

与此同时，科尔曼还表示，国际教育对澳大利亚极其有利，仍将是本届政府移民政策的一个关键特征和主要特色。他说：“澳大利亚国际教育产业是一个价值350亿澳元的出口行业，也是临时移民来澳的最大推动力。相比之下，去年小麦的出口总额仅为40亿澳元，牛肉出口总额仅为85亿澳元。教育机构支持高技能、高工资的工作，这正是我们想要发展的工作。”

鼓励移民到边远地区学习

为了鼓励更多的国际学生到州府以外的地区学习，那些选择在边远地区生活和工作的大学毕业生将获得额外1年的工作签证。更广泛地说，2.3万个名额将被分配给符合两种新签证类别、来澳边远地区的移民。这两种签证类别要求移民在澳边远地区居住和工作满3年，以获得永久居留权。

当被问及政府将如何确保移民留在边远地区时，科尔曼表示，他认为民众仍然对澳大利亚永居身份表示渴望，这将是一个足够的推动力。

目前，澳边远地区的广义定义是指全澳除悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸以外的所有地区。

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人道主义需在可控范围内

科尔曼还在演讲中提到人道主义签证问题，他将2007年至2013年间乘船来澳的难民描述为“人道主义灾难”。他表示：“澳大利亚人心胸宽广，我们希望帮助人们逃离糟糕的处境，但如果我们不对这种情况进行控制，这个体系就会崩溃，这是不可接受的。我们的人道主义项目是世界上最慷慨的项目之一。”


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来源：中国新闻网
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