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澳洲房价低迷扩散创全球金融危机以来最大年降幅

研究机构CoreLogic的月度住房指数显示，澳洲房地产市场低迷继续蔓延，去年全年的房价下跌已经是全球金融危机以来最严重的下跌。

4月份全国房价下跌0.5％，令过去12个月的房价跌幅达到7.2％。这是自2009年2月全球金融危机蔓延至澳大利亚经济以来最严重的年度跌幅。

大多数经济学家预测澳大利亚储备银行接下来会降息，CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示降息可能会阻止房地产价格下跌。

“任何对债务成本的削减都将对市场产生积极影响，” Lawless先生说。

“我们已经看到有迹象显示下跌速度正在缓和，而且可能有助于进一步减缓下跌。它也可能延缓我们在布里斯本和阿德莱德等负担性较强的市场中看到的一些非常温和或轻微的下跌，并开始支持像珀斯和达尔文这样经历过低迷的市场的某种程度的复苏。

4月份悉尼和墨尔本的房价下跌分别放缓至0.7％和0.6％，较12月份跌幅改善了约为1％。

堪培拉是唯一一个房价仍在增长的州府城市，本月经历了0.4％的增长。

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布里斯班和阿德莱德此前有弹性的房地产市场上个月继续下跌。布里斯班4月份下跌0.4％，年度跌幅为1.9％。另一方面，阿德莱德房价的年度变化为正值0.3％，但本月下跌0.1％。

令人惊讶的是，霍巴特市场本月下跌0.9％。塔斯马尼亚首府城市的房价目前处于高峰期，过去12个月的价格上涨了3.8％。

“霍巴特进入房价下跌名单略有不同，因为这是一个如此突出的增长市场。这可能确实表明在霍巴特强劲的增值轨迹中出现了一些裂缝，”Lawless先生说。

“本月下跌近1％是可观的，但我们可能需要再观察几个月的这种模式，然后才能明确地说市场正处于高峰期。”

十大表现最佳的州府区域中有四个在过去12个月出现年度下降。与霍巴特一样，堪培拉的年度价格增长最为显著。

另一方面，市场较弱端的大部分区域分别位于悉尼和墨尔本。

相较大都市中心，偏远地区市场的表现相当不错，墨尔本和霍巴特周围的卫星区域脱颖而出。塔斯马尼亚东南部地区名列榜首，年度价格上涨8.6％，其次是该州的西部和西北部，增长率为7.1％。维多利亚州的Ballarat，Latrobe-Gippsland和Shepparton也表现良好，均受益于相对可负担和州际移民增加。

维多利亚州Ballarat的3卧2卫美丽住宅，在Lake Gardens如此绝佳的位置，具有高端功能和低维护成本地块，这是年轻的专业家庭或退休人士的理想家园。房价约¥300万。
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但悉尼附近的卫星城市Newcastle和Illawarra的房价在过去12个月中分别下跌了8.6％和9.9％。最大的偏远地区价格下跌继续发生在昆士兰州和南澳州的内陆地区。

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来源：澳大利亚人报
责编：Zoe Chan

海外投资者趋之若鹜澳洲农地交易再攀新高

高力国际的新数据显示，持续的严重干旱和政府设定的外国买家新规，未能抑制去年对澳洲优质农业资产的需求，2018年澳洲农场交易价值飙升22％至33.4亿澳元。

高力国际农业综合企业研究和预测报告追踪了价值500万澳元以上的农场销售数量。据统计，2018年共发生254笔500万澳元以上的交易，如果2018年的三笔大交易按计划在年内交割（这些交易实际于2019年初交割），去年的交易就超过了上一个高峰期2016年。2016年澳洲农场交易为242笔，金额为34.5亿澳元。

在维州，2018年农场销售额几乎翻了一番，交易金额达10亿澳元。大型交易包括7000多万澳元的绵羊养殖场Telopea Downs等。昆州的农场销售额飙升60％，也达到10亿澳元。2018年新州农场交易下滑了26％，交易额8亿多澳元。

高力国际农业综合企业负责人罗顿·布里格斯说，展望未来，尽管气候挑战会影响现金流和现金储备，但在公认的地区农业资产价值将保持稳定。

高力国际的报告中发布了最新的澳大利亚农地指数。丰厚的回报率或可解释投资者对澳洲农业资产的青睐有加。澳洲企业农场的回报率为13.84％，远高于美国的6.74％，并且表现优于大多数其他资产类别，包括直接房地产投资（10.3％），澳洲股票（-2.8％）和澳洲房地产投资信托（2.7％）。

去年2月澳洲政府出台了新规，要求所有估值1500万澳元以上的农场必须公开挂牌至少30天，以便让当地买家有机会对这些资产进行投标，从而防止这些资产直接以场外销售的方式出售给外国买家。根据最新的高力国际数据，这一新规并未影响交易的活跃度。

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来源：澳华财经在线
责编：Zoe Chan

华人买家的“风水执念”催生新商机

作者：张钦

为了争取到更多华人金主，海外房产公司一直在各出奇招，其中不乏入乡随俗派，比如，为买家们提供风水分析服务。而这一执念持续激发着新商机的诞生：看风水从“在地考察”已经升级到“算法生成风水报告”。

华人买家对风水的“执念”对市场来说已经不是新事物。早在2015年，美国一家房地产咨询机构就曾调查过这一特殊现象，他们发现，86%的美籍华人买家在购房前会先看风水，79%表示他们愿意花更多钱购买风水好的住宅。

房产从业者们也牢记这一文化偏好，提供不同价位的风水服务。美国房产咨询公司HomeAdvisor的官网显示，买家若想找一名风水大师看房，参考价大概是492美元到905美元之间，全美均价为699美元。房产越高端，对应的风水服务收费也相应拔高。

现在，科技圈也盯上该领域，澳洲一家科技公司Archistar就是其中一员。这家初创企业研发了一款风水算法，经由现代二进位IT语言还原传统风水的智慧。该算法基于数百条中国古书中总结的原则，可对每个房产户型图量身定制风水报告。

“算法生成风水报告”的优势是能减少买家看房时间和花费，与线下预约风水大师相比，性价比更高。特别是对海外买家而言，他们足不出户，只要上传户型图，支付小额费用，就能生成风水测评报告。

风水报告能告诉你哪些？

给出住宅平面图的九宫格、相位及适合哪些家庭成员（见下图左上方）；
该住宅在风水上的优缺点（见下图左下方）；
该住宅室内设计和装修及入住建议（见下图左下方）；
关键风水设计原则（见下图右侧）

Archistar利用该算法对澳大利亚的“白宫”——澳洲总理官邸（The Lodge）进行了风水分析。分析结果显示，这座建于1927年的住宅风水很好：官邸的楼层没有调整过，有利于形成积极能量场；从总理府的入口也看不到厕所、浴室、厨房和卧室等房间；从卫生间出来的脏水气不会进入厨房，厨房的烟火气也不会进入卧室，这些都是有利于运势的布局。

Archistar告诉界面新闻，这只是一则案例，他们计划将该风水算法的目标消费者定位在中国买家身上。虽然服务上线不久，还无法生成具体的用户画像，但可知的是用户来自于各个年龄段。Archistar已与房产线上平台居外网Juwai.com合作，后者为中国买家提供海外房源信息。

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尽管Archistar的理念新颖，但仅将目光聚焦在中国买家则可能会限制发展，毕竟对风水有执念的群体不仅仅是华人。在谷歌中搜索风水测评，能够看到各国风水研究者对风水的解读。1994年，美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）是首批因应用风水规则而备受关注的西方开发商之一。特朗普在建设曼哈顿中央公园西大道1号的新特朗普国际酒店和特朗普大厦时，曾咨询过一名风水大师，对方建议特朗普在大楼前安装了金属球，以转移负能量。

美国加州尔湾5卧5卫房产，风水极佳，楼层布局受欢迎——这个经过全部升级的美丽住宅位于乌节山格罗夫斯的专属区内，拥有两个宽敞主套间，楼上还有阁楼。宽敞通风，非常宜居，尽显奢华。
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另外，除了风水，其他中国传统“执念”也在影响华人海外买房，比如数字是否吉利。在曼哈顿的唐人街，中心街139号大楼八楼的办公室售价比其他楼层多出10万美元；而位于皇后区法拉盛市中心的办公楼Queens Crossing里，亚洲公司几乎承包整片区域，唯独四楼被忽视了。

风水及其他执念是否是科学，仍存在诸多争议。但从“存在即合理”的角度，商家抓住买家“宁可信其有，不可信其无”的心理，创造不少商机，激发买家们更深层的心理需求。最后，只能用《纽约时报》开年的一则 “大师”预测作为注脚：2019年，如果您的前门位于住宅的西、西北或者东南方向，今年应避免摔门。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

留学生注意！加拿大安省最受欢迎的雇主担保移民叫停

加拿大安大略省政府4月26日发布2019年安省移民提名项目（OINP）的最新通知，从4月26日起，暂停接收安省移民提名项目下两个类别的申请，分别是：

雇主担保：国际学生类
雇主担保：外国劳工类

通知称，这两类移民申请人在2019年显著增加，由于联邦政府分配给安省的提名名额有限，为此有必要暂停接收新的申请。

什么是“安省移民提名项目OINP”？

安省移民提名项目允许外国劳工、国际学生和其他拥有合适技术、经验和教育背影的人士，通过申请安省提名，成为安省的永久居民。

该项目由安省政府与联邦政府合作，通过联邦移民难民公民部来操作，是为了帮助安省满足其劳动力市场和经济发展的需要。

具体而言，OINP分三大类：

雇主担保（Employer job offer）
人力资本（Human capital）
商业（Business）

其中，雇主担保类别下又细分为三类：

外国劳工（Foreign Worker Stream）
国际学生（International Student Stream）
紧缺技术（In-Demand Skills Stream）

人力资本类别下又细分为两类：

国际硕士或博士（International graduates）
安省快速准入（Ontario’s Express Entry）

商业类别下又细分为：公司类（Corporate Stream）和企业家（Enterpreneur Stream）两类。

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4月19日，安省公布了OINP项目下，商业类别中企业家（Enterpreneur Stream）移民的投资门槛大幅放宽，申请人最低投资额从目前的50万元，降至20万元，在大多伦多地区内的申请人最低投资额从目前的100万元降低至60万元。

同时雇主担保类别下，紧缺技术新增了一些符合资格的职业，但是取消了商业类别中公司移民的通道。

这些改变需要经过45天的公众咨询期，于2019年5月30日正式生效。

在4月26日的最新通知中，移民厅表示，暂停接收雇主担保类别下，外国劳工和国际学生的移民提名申请，主要是因为名额有限，而申请人大幅增加。OINP将继续关注所有类别的申请情况，以便决定被暂停的两个类别在2019年晚些时间重新开放。

总而言之，希望通过雇主担保移民的申请人，现在只剩下紧缺技术这一类别可以申请，如果是通过外国劳工和国际学生类申请，移民厅暂时不再接收了。

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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

珀斯摩尔河南区地产开发项目正式上市！｜居外精选

珀斯（Perth）是西澳洲的首府，您能够在此尽享海滩生活，并在天然的原始林地中放松身心，品尝世界顶级的当地葡萄酒，并在距离该市仅30分钟的地方观赏海洋落日。这也是一座阳光最充足的首府，平均每年有3000个小时的日照，拥有19个美丽干净、人烟稀少的包括标志性的科特斯洛（Cottesloe）海滩和斯卡布罗冲浪热点景区。

从海外、各州首府和许多地区出发飞往珀斯的定期航班，降落在距中央商务区仅20分钟路程的机场。如果您想乘坐更刺激的交通工具到达那里，何不试试搭乘传说中的印度洋-太平洋号列车（Indian Pacific），穿越纳拉伯平原史诗般的公路，或者夏季乘坐海岸游轮？

充足的阳光，清澈的绿松石般的大海和澳大利亚最白的海滩一年四季都可以在西澳辽阔的海岸线上看到——这里有总共12500公里的大陆海岸线，还有许多岛屿和群岛。在西澳大利亚州，无论你走到哪里，都有迷人的海滩。

摩尔河南区目前是澳大利亚市场中最大的沿海开发项目，目前国际营销活动已正式启动。

摩尔河南区是澳大利亚目前出售的最大海滨总体规划和审批开发项目。摩尔河南区是摩尔河私人有限公司名下的产业，至今已有50多年的历史。目前完成的有规划和服务批准，以便从事进一步的详细开发设计。摩尔河南区项目是一个世界级产业，距离珀斯中心商务区（CBD）仅一小时的车程。它也是澳大利亚令人叹为观止的原生态海岸线开发之一，通过整体规划可以实现具有里程意义的开发项目，打造田园般的滨海社区生活。

仲量联行（JLL）的资料陈述表明，摩尔河南区地产西澳州有史以来最大的滨海开发项目之一，它也是一个难得的地产开发项目，现获审批的是占地约457公顷的地段，可以用来开发包括住宅、零售、混合商业、旅游、社区和公共娱乐在内的各项设施。

仲量联行的Flynn先生说：“该地产位置独特，有着美丽动人的大约5.7公里的原生态海岸线和约1.9公里的摩尔河河畔风光。目前的框架规划中包括了大量公共空间和沿岸保护区，可以充分利用这些得天独厚的自然特色。”

西澳州的城市人口的快速增长，刺激了对珀斯住房和主要基础设施项目的强烈需求，也引发了西北都近郊区域的进一步发展。JLL西澳市场调研经理Ronak Bhimjiani先生表示，受强劲的对资源行业的投资以及出口方面的发展，西澳州经济将给民用社区住宅市场带来巨大的收益。

“经济状况支撑了西澳的招商引资与发展，”Bhimjiani先生表示。“西澳州的就业和工资待遇也显示出复苏的迹象，很大的原因是需要吸引熟练移民重返西澳州，特别是在采矿业。其他明显的迹象可以从人口增长数据中看到，一同表明经济正在复苏。“从2019年西澳房地产市场的情况来看，很明显，随着潜在买家开始对未来经济状况充满信心，市场活动开始缓慢回升。

摩尔河南区开发将受益于政府对西澳州北部走廊的开发计划，这里有本州目前最大的公路和铁路基础设施扩建项目。这些扩建项目计划于2019年底开工。

目前主要数据显示：

预计在2050年前，珀斯人口将从200万增加到350万
西北外围都市区域的人口预计在2050年前可达到74万
持续开发的基础设施，包括投资$5.2亿澳元的扬切普（Yanchep）铁路延伸，$2.15亿澳元的米切尔（Mitchell）高速公路直至阿利基莫斯（Alikimos）
该地产将受益于珀斯北部走廊地段铁路和公路交通基建的持续建设。最近已完工和营建中的主要基础设施有：伯恩斯海滩（Burns Beach）路到米切尔高速公路和延伸至扬切普的铁路线。

如您对摩尔河项目感兴趣，请至 居外网 了解更多销售信息，或致电居外热线400 041 7515 垂询。

摩尔河项目简介（录影）

摩尔河项目360度视频

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Gloria Zhang提供

责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

柬埔寨西哈努克港买房要当心的陷阱

近两年来，柬埔寨经济发展势头迅猛，早在2016年7月1日，世界银行就宣布，柬埔寨正式脱离最不发达国家（LDC），与印度、越南、菲律宾等51个国家一道居于中等偏下收入国家，自2011年以来，GDP增速不曾低于6.9%，放眼亚洲，其增速连年保持前三。因其基础薄弱，人均GDP达到1429美元，在东南亚与老挝、缅甸处于垫底的集团。

由于中柬两国传统友谊以及柬埔寨政局一向稳定，吸引了越来越多中国买家的兴趣。说起柬埔寨，基本上就是金边、西港、暹粒三大旅游城市。柬埔寨西哈努克港买房有哪些要当心的陷阱呢？

在柬埔寨外国人不可拥有土地所有权，外国人买房享有的是50年+50年的租借期。

作为新兴市场，开发商/中介佣金相对较高，辨别靠谱开发商很重要。

西哈努克港产业单一，主要支撑就是博彩业。旅游业也没有发展起来，根据近年数据甚至因为中国游客过度涌入挤走原本的欧美日韩泰国游客。

目前地价被炒得较高，房价以建筑面积计算，单价已经2000-3000美元/平米起了。

目前在售的项目施工进展缓慢，有一些本来许诺今年底交房的项目，房子主体都没见到（据推测建筑师/施工劳动力不足），项目烂尾的风险大，何时交房须得到保证。

租金也被炒的非常高，租赁的需求大部分都是博彩公司租来做员工宿舍。项目都有包租，收益7%甚至以上，但可见的市场住房需求看不到（本地人承担不起）。但邻近博彩业、中国餐饮业等相关的地段，以中国游客、商人、劳工为住户的地段，是目前主要的高端出租市场。

买了可能租不出去，包租承诺须得到保证（以避免假包租），本地需求少，都是投机客，后期转手是较大问题。

中国人除了过去从事博彩业，还有一些过去做餐饮，类似于沙县小吃，正新鸡排这类的低端餐饮。

悉尼vs加州洛杉矶哪里更宜居？

澳洲与加利福尼亚州；一个拥有约2500万人口的经济体，民主，宽容，拥抱移民，社会和谐，政治稳定，经济上成功; 有一流的海滩，以葡萄酒闻名。这听起来像30年前的加利福尼亚，今天是澳大利亚，最大的两个城市，悉尼与洛杉矶也都是华人移居的主要目的地。究竟哪个更宜居？

居外专访从事地产行业10年资深人士

Q：你在悉尼多久啦？加州（洛杉矶）呢？

A：悉尼 – 5年

加州 – 2年

Q：相比于加州，悉尼更宜居么（气候、生活成本、饮食、交通、福利等）？

A：看个人对生活的追求，悉尼气候、交通和福利更好，但是工作机会、创业机会较少。

生活成本、饮食两者基本一致。

Q：同样是华人聚居，加州与悉尼华人的就业领域/机会有何异同？

A：相对于新移民国家澳大利亚而言，美国社会和职场更适应外来人口，华人在加州就业和升职空间相较于悉尼更好。

Q：如果再给你一次机会，会选择去哪里？

A：依然是移民澳大利亚，工作在美国。

Q：如果考虑养老或者父母养老你会选择悉尼或是？

A：澳大利亚或者新西兰，再或者国内。

Q：如果考虑孩子教育与成长你会选择？

A：主要是看承受能力，澳大利亚和美国的公立教育都相对普通，能培养一般人才，真正想要精英教育还是需要考虑私校。