高考结束之后,还有哪些留学选择?

随着一年一度的高考落下帷幕,不少中国学生正计划走向一条不同的路——一些高考成绩优秀的学生想再“拼一把”,尝试申请国外的顶尖大学;另一些成绩可能没有达到自己理想的学生,或许也想看看出国能否改善未来的学习环境。与此同时,越来越多的国外大学也更加重视并接受中国学生的高考成绩。在中国学生出国留学的浪潮之中,高考已经不是决定学生命运的唯一考核。

外国承认高考成绩的高校

美国:

  • 圣托马斯大学
  • 萨福克大学
  • 伊利诺理工大学
  • 新罕布什尔州大学,等等

英国:

  • 伯明翰大学
  • 剑桥大学
  • 莱斯特大学
  • 邓迪大学
  • 肯特大学
  • 贝尔法斯特女王大学
  • 卡迪夫大学,等等

澳大利亚:

几乎全部承认高考成绩,达到一本水平录取率较高

加拿大:

一些学校要求学生提供高考成绩作为必要条件,达到“211”“985”水平较容易被录取

法国:

不少高校对高考成绩有明确要求,此外还需一定法语水平

高考成绩是块重要敲门砖

中西方教育理念上的差异,曾让中国高考在国际上受到质疑。然而随着中外教育交流的不断增进,中国扎实的基础教育和高考激烈的竞争,让高考成绩日益得到国外大学的认可。美国、加拿大、欧洲和澳大利亚的一些高校开始接受申请人的高考成绩作为评判标准之一。

对于留在国内还是出国上大学仍然举棋不定的考生,不再需要冒着顾此失彼的风险,在准备高考的同时进行SAT复习,而是可以集中精力备战高考,取得尽可能好的成绩,增加自己被国内外大学同时录取的机会。与此同时,美国大学本科申请在每年12月到次年1月,一些意外落榜后考虑赴美留学的考生也可省去匆忙准备SAT的麻烦,直接使用高考分数进行申请。

以美国旧金山大学为例,中国学生可以通过高考成绩、高中成绩单和英文面试申请。该学校负责人曾在接受媒体采访时说,通过高考招收的中国学生比通过传统方式(如SAT等)招收的学生入学后平均成绩高出60%。不过需要注意的是,虽然中国学生可以用高考分数代替SAT进行申请,但仍需提交语言水平测试(托福或者雅思)的分数,英语水平的分数线因学校而异。

以往,入读英国高校本科需通过A-Level(英国高中课程)或国际文凭课程的相应成绩,意味着申请人或在英国读高中,或在中国上国际学校。英国伯明翰大学去年年底宣布将于2019年承认中国学生的高考成绩,这是英国罗素精英研究型大学中第一个宣布接受高考成绩的大学,被录取的中国学生无需先完成预科课程。伯明翰大学表示希望此举能“进一步开放”中国学生进入英国大学的途径。剑桥大学今年年初也在学校主页上表示认可高考成绩:“高考是准备进入剑桥前一个合适的标准。申请者的高考得分每年会因省而异,原则上,被录取者的成绩通常在其省内高考人数中的前0.1%。除总分外,剑桥大学还将密切关注高中考试中的个别科目成绩(学业水平考试和会考)。”

然而,海外大学接受高考成绩,并不意味着他们采用与中国相同的招生标准,不同学校除高考成绩外常常还会有其他录取政策或要求,高考分数只是敲门砖。首先,用高考成绩申请国外大学并不意味能轻松入学。以英国为例,伯明翰大学、莱斯特大学和卡迪夫大学要求高考总成绩达满分的80%及以上。在中国大多数地区,高考满分为750分,意味着600分以上才会被考虑录取,是相当高的标准。其次,英语语言能力测试是很多西方大学需要参考的额外成绩。此外,一些高校的部分专业对于高考生的单科成绩、个人简历、教师推荐信有较高要求。剑桥大学就明确表示,学校鼓励申请者参加如奥赛等额外的考试,而且注明录取条件会因人而异。

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在中美贸易战的背景下,很多学生和家长担心原本接受高考分数的美国高校是否会取消这一政策。目前看来,这种可能性不大。随着美国各地对教育经费的缩减,中国生源依然是大部分美国高校重要的财政来源,已经放开接受高考成绩的学校,也不太可能撤销规定。

社区大学和职业教育也不错

在高考中表现优异的学生,可以用高考成绩申请国外大学,但是对于成绩中等以及高考失利的学生来说,未尝不可尝试其他方式,走一条不同的留学路。

首先需明确的是,使用高考分数申请国外大学,目前在选择和排名上仍有较大的局限性。美国一家留学中介的负责人盛女士告诉《环球时报》记者:“因为选择较少,我们通常还是不会鼓励学生用高考成绩申请学校。如果真的学习成绩一般,可以采用先进入社区大学再转学的方式,去更好的学校。”2018年毕业的北京考生赵希瑞对《环球时报》记者表示,成绩好的学生只需选择名校和专业,但对于他们这些成绩不上不下的学生来说,从参差不齐的各类高校中择校甚是困难。

在从事留学咨询的唐先生看来,随着近几年诸多海外优质职业学院向中国学生张开双臂后,许多考生在未来的选择上变得更为主动。与国内的大专院校和职业培训学院起步不久不同,国外的高等职业教育已发展数十年之久,专业面广泛,已形成各自优势专业,如韩国的美容外科、瑞士的酒店管理、法国的餐饮厨艺、德国的汽修维护等。“随着国内考生外语能力的提升,他们赴海外选择职业教育时将有更大的选择余地。”唐先生对记者说,像法国蓝带国际学院这类知名职业学院的教学目标是培养专业人才,与国内就业市场的需求较为吻合,学生学成回国后更有用武之地。

在国际上,去异国他乡就读职业教育学院也正成为新的留学趋势。《日本经济新闻》网站今年初公布的调查数据显示,2018年在日留学生中,有39%选择到东京、大阪和爱知县以外的地区就读,他们中的大部分人都在各类职业学院进修。

日本外,拥有“双元制”职业教育体系的德国也成为留学生的热门目的地,据德国学术交流中心公布的数据,2017年有超过3.5万名中国学生前往德国留学,比2016年提升8.5%。“赴德国接受‘双元制’职业教育对中国留学生来说,确实是一种就业保障。”在德国旅居超过10年的朱先生对《环球时报》记者说,与国内的大专院校学生在大四或毕业后才到企业实习不同,德国的职业教育学院在设立之初就与企业进行直接合作,学生更多是以学徒的身份兼顾学业和工作,这对他们在毕业后直接进入企业从事工作非常有利。“如果能留在德国工作,每年平均3.5万欧元的年薪也能过上不错的生活。选择回国的话,凭借在德国上学期间的工作经验,在国内的就业市场也会非常有竞争力。”值得一提的是,这种学徒制专科教育在英国和奥地利等其他欧洲国家也十分发达,想在一门高等职业专业上有所成就的中国学生,也是一个很好的选择。

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延迟半年还可赴日春季入学

由于高考时间通常安排在6月,一些中国学生担心会错过申请国外大学的秋季入学。实际上,不少国外大学都可选择春季入学,虽然春季入学的大学和热门专业名额通常较少,但也能有效地错开签证高峰期。

若是选择春季入学,日本作为官方入学时间为春季的留学目的地则是一个不错的选择。据“日本学生支援机构”的统计,目前在日留学的中国留学生达到114950人,比上一年增加大约7000多人。今年5月30日,日本法务省公布了一项新政策,扩大在日本毕业留学生的工作范围,使在日本留学的国际生就职更加方便。

中国学生想到日本留学,有很多方法和途径。如果想要考入选择较多的日语授课大学,可以先在日本上语言学校,通过语言考试后,再参加日本高校的升学考试,入学日本的专科学校(中专和大专)、四年制大学、两年制研究生或三年制博士生考试。日本大学有公立和私立之分,考试方式也不同。公立大学学费便宜一些,首先参加统考,然后再参加申请的每个大学的独立考试,试题也分理科和文科。私立大学没有统考,直接由各大学自出考题,学费也相对贵一些。如果学生不会日语,也可以选择开设全英语授课的大学。为招收更多国际学生,越来越多的日本大学开设全英语授课,学生不需要事先学日语,而是在入学之后,除专业课以外再增加日语必修课。

相对中国高考来说,日本大学考试似乎更加简单。长春市某高中的一位校长对《环球时报》记者说,学校每年送100多名高中生到日本插班学习,这些学生基本都能在日本考上大学。日本上智大学教授也对记者称,中国学生基本功扎实,考入日本大学并不难,但如果想被名牌大学录取还是需要付出相当的努力,这些大学往往较看中英语水平。

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具体如何申请日本大学?一般来说,如果心仪的高校没有在中国独立招生,中国学生可以先申请参加“日本留学试验(EJU)”,因为几乎所有的学校都需要提交该考试的成绩,相当于是日本针对留学生的“高考”。日本留学试验一年两次,在日本国内外都可以参加,考生通过测试后才能申请参加日本各个大学的考试。

一些日本大学会直接在中国有独立招生系统,比如日本顶级私立高校之一的早稻田大学。他们常常在一些生源较好的高中,高考前进行宣传活动。学生可以通过这些独立招生系统,直接参加学校的留学生笔试和面试。具体考试时间也通常和高考错开,给学生多一条选择的道路。目前,如东京大学等多所日本大学都在中国设立了办事处,学生可以直接咨询是否有特殊的招生方式。

值得注意的是,很多日本学校虽然会在录取中国留学生时,关注高考成绩和大学成绩,但并不会因此免试。中国留学生在提交学历和成绩单的同时,仍要做好参加各种入学考试的准备。

随着越来越多中国学生把日本当做留学“期望地”,打着办理留学的幌子欺骗申请者的违法事件也在增加。6月11日,日本文部科学省公布,暂停东京福址大学招收留学生的资格。据本报此前报道,该校为不正当利益,超额录取中国留学生,1000多名留位学生失踪;另一所姊妹校的专科学校,留学生人数甚至超额6倍。很多招生困难的日本大学,把中国人当成赚钱的目标,不惜违法成为销售签证的黑心大学。因此,中国学生前往日本留学时,一定要选择正规渠道,免得上当受骗,耽误了宝贵的求学时光。

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来源:环球网
责编:Zoe Chan

居外看点:中国人在日本购房的需求因何急剧上升?

过去12个月来,中国人在日购买住宅房产的需求显著增加。但促成这一增长的购房人群却出乎意料。

在经历数年的小幅波动后,2018年第三季度,中国购房者对日本房地产的咨询需求大幅飙升。今年第一季度,增幅相比去年同期更是超过了1000%。

居外网数据显示,这一增幅的出现得益于资本控制,近日本地区相对平价和较易管理房产的需求增加以及看涨东京房产价值的高涨市场情绪。虽然中国购房者的房产咨询并不会完全转化成实际交易,但其是购房需求增长的重要表现。

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高净值人士并不是购买日本房产的主力人群

中国有全球最多的亿万富翁。但高净值人士并不是推动日本住宅房地产市场发展的主力军。

购房者最感兴趣的房产类型为一居室房产。中国购房者咨询的此类房产,其价格中位数为18万美元(127万人民币)居外网上挂牌出售的大东京地区房产中,价格最低的房产是杉并区的一套一居室,价格为5.7万美元(40万人民币)。

日本房市吸引全球最多资本

2017年初以来,在资本控制下,中国投资者开展高额海外投资的难度越来越大。

资本控制和国内市场现状迫使中国投资者从美国、澳大利亚等高额投资市场退出。

部分中国投资者选择出售此前在其他国家购买的房产,转而投资日本房产。他们认为相比加利福尼亚或纽约的房产而言,日本相对平价的房产不仅价格更友好而且更容易管理。随着东京房产价值日趋走高,接近历史最高水平,投资东京房产看起来是一个不错的选择。

由于地区需求保持强劲且通胀率维持较低水平,东京房产价值有望保持增势。

中国的公寓租金回报率仅为2.6%。中国传统海外投资目的地——香港和新加坡的租金回报率也仅略高于中国。但东京却高达5%。

尽管大部分西方投资者仍然认为日本房产价格偏高,但对中国投资者而言,这一价格却很实惠。在上海或北京,100万美元只能买到53平方米的高级住宅。房产中介莱坊国际数据显示,在东京,100万美元可以买到约76平方米的高级住宅,多出40%。

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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800万中国游客,这也有助于日本房地产投资的增长。很多中国人认为,日本的生活水平值得中国效仿。去日本旅游后,他们都爱上了这个国家,很多人甚至想在日本买房生活。尽管如此,77%的中国购房者是出于投资目的在日购房。

中国投资者对日本房地产需求的增加还受到两个新现象的影响。中国人对滑雪的兴趣日益浓厚。截至2022年北京冬季奥运会举办时,中国预计将拥有3亿滑雪爱好者。而他们中的大部分人热衷于在海外滑雪。

日本是他们的首选。

我们预计,到2025年,中国购房者对日本滑雪住宅房产的投资将从原来的空白增长到至少5%。为达到这一预期,居外网为中国用户提供了更多的滑雪房产和相关数据,并与SnowOnly.com开展合作。 

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通过投资获得居留权

第二个新的现象中国投资者通过投资获取居留权。中国企业家获得日本居留签证的数量多得令人惊讶。中国人可以通过在日本创业为自己及其家人换得长达至少4个月的居留签证。

获得居留签证带来的好处包括享受低至1%或2%的低利率按揭贷款。

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来源:居外网
责编:Zoe Chan

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华人经纪姜华解析日本房产投资

日本房地产投资的Arbitrage战略

房地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。不过,可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略。【阅读原文

 

日本房地产投资必备知识

房地产投资是投资的一种。每个国家·每个地区所属的环境和经济状况不同,房地产投资的风险和回报率也会有所不同。今天就给大家介绍一下购买日本投资房地产时需要理解的最基本的知识。【阅读原文

 

2019年东京都房地产均价最新版(城东)

今天给大家介绍一下东京都23区城东地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,227个。下表中数据样本少于5个以下的以(-)符号表示。大家可以做一些参考。【阅读原文

 

2019年东京都房地产均价最新版(城北)

今天给大家介绍一下东京都23区城北地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,282个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。【阅读原文

 

2019年东京都房地产均价最新版(城南)

今天给大家介绍一下东京都23区城南的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1387个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。【阅读原文

2019年东京都房地产均价最新版(城西)

今天给大家介绍一下东京都23区城西地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有624个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。【阅读原文

 

2019年东京都房地产均价最新版(都心六区)

今天给大家介绍一下东京都都心的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1873个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。【阅读原文

 

日本主要城市OFFICE的租金和价格趋势

日本总务省最新的统计,日本有3,856,457个企业数(2016年6月1日现在),事务所有5,578,975个。其中东京都就有685,615个事务所。加上埼玉县的250,834个,千叶县196,579个,神奈川的307,269个,首都圈就拥有全日本1/4以上的事务所。【阅读原文

 

有关日本民宿经营-(1)

据2020年的东京奥运会不到1年半左右时间。民宿的经营投资在海外投资家当中正在悄悄然地火热起来!那民宿的经营投资是否真的像开发商所说的那样回报率好呢?接下来让大家了解一下。【阅读原文

 

在日本购买房地产时利用【个人】名义好,还是【法人】名义好?

在日本购买房地产时会碰到以个人名义购买好还是以成立法人再购买好的问题。只是购买1~2套小型物业的话并不会出现犹豫,但是购买套数越多,购买的金额大的时候就会出现刚才所说的问题。让我们看一下个人和法人的购买时的差别。【阅读原文

 

消费税增税对房地产有什么影响?

现在,在日本最被引人瞩目的话题之一是消费税的增税是否会有变动。日本现在是实行8%的消费税,但内阁已经决定2019年的10月分开始增税到10%。不过因各种原因,日本之前已经延期了2次消费税的增税时期。那具体消费税的增税会带给个人以及企业乃至整个社会带来什么样的影响呢?【阅读原文

 

怎样在日本获得中长期居留签证

想在日本就劳或长期停留日本国内的时候(超过90日以上),需要在日本获得中长期的在留资格。在日本拥有中长期在留资格的外国人超过260万人(2018年,表-1)以上。最多的是永住者。不过永住者的签证最难獲得。因为,想要得到永住者签证需要一定时间和努力。日本并不是一个移民国家。所以,不是投资一件或几件房地产就可以得到签证这么简单。【阅读原文

 

2018年日本土地价格最贵是哪里?

长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地,土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束,这个神话也被打破了。在长达近20(1990~2006)年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元。【阅读原文

 

1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险?

日本是一个多地震国家。今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。【阅读原文

 

东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降?

大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。【阅读原文

 

日本房地产投资的Arbitrage战略|居外专栏

地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过,可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略

说到房地产投资,种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成 。其实,到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中,出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点,什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage,其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略,首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么?

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

 在国内外举办的说明会当中,我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本,江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期,在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里,先不要考虑运输费等费用,只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

 从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

 把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

 再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

 再把45公斤的… 

像这样,利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中,在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中,可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

  • 新建市场
  • 中古市场
  • 自住市场
  • 投资市场(租赁用市场)

如上图所表示,新建市场价格要高于中古市场价格。另外,自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢?相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定,而在购买自住房地产时,则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等,比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此,一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么,具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢?

上述当中,可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易),要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上,在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先,购买投资物件(租赁用物件)在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话,利用全装修,把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。

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当然,利用Arbitrage战略时也要注意很多有关物件的特性以及价差空间等要素。

这次是介绍了有关于交易市场的Arbitrage战略,下次将会给大家介绍有关于时间周期的Arbitrage战略。


责编:Adam Chen

 

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

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高考后出国留学有哪些选择?

据数据统计,近5年全国高考弃考率基本稳定在10%左右,其中因留学或者移民而弃考者达21.1%,高中生弃考的人数还会有所增加。根据《经济学人》数据,截至2017年,中国留学生分布主要国家排名是:美国澳洲、加拿大、日本英国。主要目的地依然是英语国家,美国依然高居榜首。

日本鼓励留学生在日创业 允许申请转换居留签证

综合日本时事通讯社的报道,为了促进外国留学生在日本创业日本政府6月11日在首相官邸召开的“国家战略特区咨询会议”做出最新决定,将修改规定允许留学生在上学期间创业,并可以更换在留资格。

日本政府希望通过新措施激励创业,特别是在东京以外的地区

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按照过去的规定,在日留学生在就读期间不可以创业,只能拥有留学名义的在留资格签证。

新规定将在本月下旬由内阁会议确定的“成长战略”中体现。

在现行制度的规定下,以“留学”在留资格前往日本的外国学生如果要创业,原则上要么毕业后再申请赴日,要么退学后先回国按照所需条件重新申请签证。

为了激励留学生在日本各地创业,日本政府最终决定修改规定,允许留学生在就读期间变更在留资格。

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来源:人民网-日本频道
责编:Zoe Chan

寻求丰厚回报和生活品质 中国买家对日本房产兴趣激增

由于买家开始寻求更丰厚的回报和“生活品质”,东京大阪的房地产需求激增。居外网的数据显示,一般中国买家倾向于在东京寻找小户型的单卧室公寓。

东京天空树俯视着日本首都

今年年初,由于贸易战继续升级,而且中国政府开始实施更严格的资本管制政策,中国买家对美国房地产的需求开始下降,同时对日本房地产的兴趣猛增。

中国顶级国际房地产网站居外网表示,在2019年的前三个月,中国买家日本房地产的询价量同比增长了13倍。另一方面,在同一时期内,中国买家对美国房地产的询价量下降了27.5%,这说明他们对美国物业的兴趣正在消退。

居外网称,房地产投资仍然是询价量提升的主要动力,但随着日本逐渐放宽对中国游客和高管的移民规定,住宅买家也在持续增加。居外网公司总部设于上海和香港,其主要客户为中国的家庭和个人投资者。

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东京会成为下一个温哥华吗?有可能,但今年可能还不行,”居外网首席执行官罗雪欣女士说。温哥华以其规模庞大的中国人口而闻名,来自香港的移民尤其多。自1997年香港移交给中国之后,有大批香港人移居温哥华。“事实上,日本签证政策放宽后对中国人产生了较大的吸引力,有越来越多的中国人正在参与日本的签证项目。我们发现中国人的购房量和签证申请量迅速增长,但增长的幅度还比不上过去五年内中国人在加拿大的购房量和签证申请量。”

目前,日本的物业十分抢手,东京和大阪普通住宅区的房产也不例外。买家们正在寻找第二住宅或公寓来安置他们在日本留学的子女。一位经纪人表示,最常见的预算水平为20万到60万美元(约138.4万至415.3万元人民币)之间。许多人还选择出租房产

中国买家对日本物业的询价
(指数化的询价次数,单位:1000)

数据来源:居外网

总部位于大阪的房地产经纪公司水川(Mizukawa)曾报告:与去年同期相比,中国买家在1至3月的交易量增加了15%。“中国买家对日本房产日益增长的兴趣源于对人民币贬值的担忧,以及对日本房产价值和经济增长潜力的认知,”水川在报告中写道。

另一家房地产经纪公司,世纪21中华物业有限公司称,去年10月至12月期间,中国买家(包括来自香港和澳门的买家)在日本的购房交易笔数暴涨了60%。这家总部位于香港的房地产经纪公司表示,中国买家的投资额通常在5000万日元和2亿日元之间。

日本统计机构没有发布追踪私人投资(无论是外国人还是日本公民)的官方数据。

2018年下半年,大约是在中美政府开始出现贸易摩擦的时候,中国买家对日本房地产的兴趣开始急剧上升。居外网表示,虽然询价量不能理解为一比一的交易增长,但可以视为代表最终需求的有效参考指标。

这并不是第一次中国买家对日本房地产的需求激增。2017年,在中国政府为了保护本国货币并减少不计后果的投资行为而限制海外投资之前,日本已经历了中国投资者购买投机性房地产的热潮。日本房地产经纪人称,被上一股热潮席卷的主要地点包括东京东部的2020年奥运会举办场地,东京麻布和广尾高级住宅区,以及北海道的滑雪胜地。其中有多套房产都卖出了数百万美元的高价。

而在这一次的热潮中,中国投资者关注的是大阪举办2025年世博会前夕的房地产繁荣期,以及日本在同一地区开设的第一家赌场。居外网提供的数据表明,有77%的买家置业是为了投资。

世纪21中华物业有限公司称,签证是另一项推动因素。“在日本获得居留签证依然很困难,所以中国人选择投资房地产,在这里做生意。”中国买家开展的业务包括经营旅行社和餐馆,出租房产,代购化妆品和其他高质量的日本商品。

虽然申请居留权可能是一项挑战,但日本政府已经降低了访问该国的难度。2017年,日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年,而且允许持证人每次在该国停留长达90天,但每年停留的总时长不得超过180天。该项目的目标对象为中等收入人群,而不仅仅是高净值人群。

除了房贷利息飙升以外,中国房地产和其他国内投资方式的回报率也不断令当地投资者感到失望。此外,与其他亚洲国家不同,日本对于在本国购买房地产的外国人几乎没有施加任何限制。

“自2017年初以来,中国政府的资本管制使中国买家面临高昂的新海外投资成本,而且进行这类投资的难度日益提升,”居外网的罗女士说道。这些买家正在撤离价格较高的市场,如美国沿海地区和澳大利亚。“某些中国人正在用他们以前在其他国家的投资套现,并用这些钱在日本购买房地产。其他人则认为,一套便宜的日本公寓比美国加州或纽约的住宅更实惠,而且更易于管理。”

居外推荐日本房源:东京涩谷区惠比寿南2丁目房产,位于3层,面积39平方米。JR山手线惠比寿站步行6分钟,室内全新装修。房价约¥285万。
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教育是另一项可能影响房产投资趋势的因素。自从去年中美爆发贸易战以来,许多中国人在申请美国留学签证时遇到了困难。因此,他们开始转向包括日本在内的其他国家以接受高等教育。

中国大陆游客访问日本的人数不断增加(去年增长14%,达到了840万),这使得中国买家对日本的了解程度有所加深,因此更乐于在日本购置资产。

“许多中国人认为,在生活质量的追求方面,日本为中国树立了榜样,”罗女士说。“去到日本以后,他们就爱上了这个国家,而且经常产生在这里买一套房子的念头。”

经历了20多年的衰退后,日本房地产市场近年来已经开始复苏。尽管如此,全国土地价格仍停留在1991年巅峰值的38%。

鉴于中国的利率普遍较低,而且股市萎靡不振,许多中国人把房地产视为最理想的投资方式。

据居外网报道,日本房地产的收益率约为5%,而中国的公寓租金收益率仅为2.6%,因此前者较后者更有吸引力。中国离岸投资的传统目的地——香港和新加坡的房地产收益也好不到哪里去。

“虽然大多数西方人仍然认为日本的房地产非常昂贵,但对中国买家来说,这似乎是一笔划算的买卖,”罗女士说道。

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来源:日经亚洲评论
责编:Zoe Chan

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日本房地产投资必备知识|居外专栏

房地产投资是投资的一种。每个国家·每个地区所属的环境和经济状况不同,房地产投资的风险和回报率也会有所不同。今天就给大家介绍一下购买日本投资房地产时需要理解的最基本的知识。

◆投

投资理财有很多的种类(图1),并不是说房地产投资才是唯一的选择。在日本房地产投资作为中风险中回报的投资产品受到国内外投资家的青睐。可以适当的把房地产投资作为合理的资产配置。

(图1-著者编制)

◆房地基本用

日本,房地产价格的评价方法有三种。

  • 成本法 :是根据房地产重置成本查找目标房地产市价的方法
  • 交易:收集大量接近目标房地产的交易实例,选择一些案例,根据交易价格进 行情况修正,增加地区因素和个别因素的评价方法。
  • 收益:着眼于房地产的盈利能力,将未来房地产价值折现为现值並进行评估的方法。

购买投资房地产时一般会按着收益还原法去评估房地产价格。大家也需要理解以下基本的投资用语。

・GPI  (Gross Potential Income) :租金毛收入

・EGI  (Effective Gross Income) :租金净收入

・OPEX (Operating Expenses)     :运营费

・NOI  (Net Operating Income)   :房地产纯收入

・ADS  (Annual Debt Service)   :年还款金额

・BTCF (Before Tax Cash Flow)    :税收前现金流

・FCR  (Free and Clear Return)  :总收益率

・CCR  (Cash on Cash Return)    :自己资本回报率

・DCR  (Debt Coverage Ratio)   :偿债备付率

・LTV  (Loan To Value)       :贷款比例

・BER  (Break Even Rate)        :收支平衡入居率

・IRR  (Internal Rate of Return) :内部收益率

・K%   (Loan Constant)      :贷款定数(由利率和期间而决定)

・PB  (Pay Back Period)        :资金回收期间

◆房地分析

大家在日本购买投资房地产时都会看一个销售图,今天就利用销售图来做简单的分析。

【物件概要】

住  所:东京都涩谷区×××

面  积:22.11㎡

构  造:鋼筋混凝土造

建筑年:2014年

总户数:59戸

租  金:101,000日元

管理费:  6,900日元

修缮金:  2,000日元

购买条件】

价  格:3,000万日元

诸费用:  200万日元

总费用:3,200万日元

自己金额:1,700万日元

贷  款:1,500万日元

利  率:2.5%

贷款年数:25年

【投资分析】

GPI租金毛收入   1,212,000日元=101,000日元×12➡表面回报率:4.04%

  • 空置        48,480日元(例:空置率4%  

EGI租金净收入   1,163,520日元

  • OPEX运营费   206,040日元(管理费+修缮金+管理委托费+固定资产税等)

NOI 房地产纯收入  957,480日元

ADS 年还款金额    807,504日元

BTCF税前现金流    149,976日元

FCR 总收益率       2.99%

CCR 自己资本回报率 0.88%

K% 贷款定数       5.56%

DCR 偿债备付率     1.19

由于K%>FCR>CCR,可知上述的物业用贷款购买的杠杆作用不大。

购买投资房地产时,不能只看表面回报率来判断物业的好坏,还要综合的了解投资分析/物业分析/市场分析/风险分析等。


责编:Adam Chen

 

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

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中国人如何在日本投资房地产?向四位买家取经

作者:林桔

不爱樱花爱房产。

中国人对日本的热情,在今年一季度时变得暧昧。

海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据:2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3,同比增长1260.9%、环比增长179%。

中国买家海外置业目的地排行榜中,日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年,中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。

“我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网,一季度的咨询中,45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间(35-173万元人民币)。“这个价位的买家占最大多数,”他说。

自2018年以来,随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌,中国人把目光转向日本房产,是有意为之。

“一季度有樱花季,也是升学、入职的时间,去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察,越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。

永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。

有报告称,日本已成为中国人的第四大海外购房目标国,中国买家是日本房产的“推手”。

天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月,薛蛮子在微博称,自己在京都买下了一条街,并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后,他还有一个愿望,未来几年他想通过或买或租的形式,在京都拿下100幢町屋,成为当地最大的町屋所有者之一。

图片来源:Xin Media(数据来源:日本国家旅游局)

据仲量联行数据显示,2018年第一季度,东京房市的全球交易额上升15%,达到1650亿美元(约1.1万亿元人民币),创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。

外房网援引Tokyo Kantei数据也显示,今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域,平均价格为114.3万日元/平方米(7.3万元/平方米),比上月上涨4.0%,同比往年上涨10.0%。

这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米(5.5万元/平方米,比2013年上涨了23%。

作为参照,北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。

日本涩谷3卧1卫的豪宅,从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米,阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。
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实际上,薛蛮子投资的民宿,是近年来中国买家投资的方式之一。

去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,为让国外游客消费额翻番,日本增加免税店至2万家,进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级,那一年,日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。

据日本国家旅游局数据显示,2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人,增长率达34.78%,改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始,到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长,2015年时达到了巅峰,增速47.15%,达1874万人。

到了2018年,访日外国游客人数同比增长8.72%,达3119.2万人,创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临,东京预计2020年外国游客将超过4000万人。

为迎接更多游客,去年6月日本还实行了民宿新法,主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据,截至2019年2月,至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。

到日本旅游外国人数(数据来源:日本观光统计局)

周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江苏一所高中毕业后,周巍巍便到日本留学、工作、结婚,至今15年,他见证了日本的旅游业的起朱楼,2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职,与两个学弟在京都经营了8栋民宿。

周巍巍告诉投中网,民宿作为酒店的补充,在这几年极其流行,也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的,除了自住比例较少,前两者占比较多,一般人投入300-400万人民币,出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。

他表示,当前日本房价整体比中国一线城市低,而且和国内的70年产权不同,日本房产为永久权,这些都是吸引中国投资者的重要因素。

查看居外网上的日本在售房源

在留学生圈中,周巍巍和两个合伙的学弟还发现,除了租赁市场越来越大的需求,在毕业季前后,他们买房的需求也提上了日程。

与此同时,即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益,未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。

杨官华也看好日本的旅游业,在日本开拓房产业务。他告诉投中网,2013年前后自己在日本购置了几套房,同时在当地进行市场考察,认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。”

据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中,日本以人均总收入3.9万美元(约26.94万元)排在全球21位,属于高收入国家;而中国则为0.87万美元(约6.01万元)排在66位,属于中上收入国家。

这样的收入水平对比之下,东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。

点击查看日本东京房源

认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后,杨官华成立了房产中介服务公司,将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品,指的是经理管理签证,以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套,但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书,叫《40万(港元)东京做业主,日本置业全攻略》。

按杨官华所说,一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪,一般情况下,他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人,“他们担心卖给外国投资者后,会对当地环境、社会造成一定损害,”

为此,杨官华为买家提供了一个“解决方案”:让买家与日本当地人共同注册一家日本公司,以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后,日本当地人退出公司,由买家自己持有该公司,买入资产。在日本业主看来,TA把房产卖给了日本公司。

移民公司YMG全球顾问集团指出,由于个人和公司在日本购房税率不同,在日本购房为投资用的话,公司持有更划算;如果在日本购房为自住用的话,个人持有更划算。比如转让增值税,前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%,而后者则不需要。

日本自1990年代房地产泡沫后,房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。

今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查,截至2018年10月1日,日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中,闲置率达13.6%,比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。

“所以我们只做东京、大阪这些核心城市,”杨官华表示,在日本老龄化日趋严重的情况下,这些核心地区仍然是人口流入城市,它们都有比较大的增长空间。

李方(化名)是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说,日本房产有涨价的空间,以及“扣除所有税后,回报率仍有6%-8%。”

“但这也是听朋友说的,具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网,自己供职于一家欧洲半导体公司,主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯,她计划今年国庆前后去实地了解市场,包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。

作为资产配置的补充,她的目标一如既往地明确:核心地区、地铁旁的房屋,可租也可住,预算在150-200万人民币之间。

李方的首选是东京。她正在上大二的儿子,可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资,二是为了方便生活。按她所了解的信息,这个价位在满足要求后,大约是一个小单身公寓。

同时,她表示,即使在国庆奔赴日本,最快要买也是在2020年之后,她想错过奥运会可能带来的高房价。


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来源:投中网旗下偏见实验室
责编:Zoe Chan

居外牌伞为汤臣上海浦东高尔夫球场和球手们遮风避雨

上海人有多爱高尔夫呢?

汤臣上海浦东高尔夫球场开幕22周年庆联谊赛给出了答案。5月26日(上周日)上午11点半,高尔夫球赛准时在风雨中开杆;来打高尔夫的都堪称真爱了!

这里是开球的1号发球台,比赛从这里开始。

居外暖心的为所有球手和球童们准备了雨伞。红蓝相配在绿茵茵的草坪上格外抢眼。

作为赞助商,居外带来的海外房产产品和资讯深受热爱高尔夫的上海人民欢迎,来咨询者络绎不绝。他们都感兴趣哪些国家呢?请后台留言,我们会悄悄告诉你。

比赛结束后举行了颁奖晚宴。居外代表受邀登台演讲。

居外携手世纪21集团为本次活动提供了日本东京看房团住宿和饮食作为奖品给今天获胜的幸运者。

男子组净杆第1名登台领奖,并表达对奖品的感激。

友谊第一,比赛第二,能记得冠军的恐怕不多,

吃吃喝喝,交流感情才是最重要的。