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2020年，新冠肺炎疫情令全球不少资产都经历剧烈波动，然而全球楼市却异常坚挺，尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。

惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在近日发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告中表示，新冠肺炎疫情虽然使得人们的日常生活受到巨大影响，但由于全球各政府、央行提供了足够多的经济与货币政策支持，使2020年多数国家和地区的房价保持着稳定上涨。

那么2021年，全球房地产市场是否还能持续去年的火爆呢？

贝莱德（BlackRock）近日一项针对200多个机构的调查显示，有意对房地产类资产增持或保持现状的机构占了约9成，只有不到10%的机构表示将会减持。

多数行业专家和海外房产经纪人均表示，由于普遍的低利率政策和强劲的市场需求，2021年全球楼市料将继续火热，但考虑到疫情发展仍存不确定性，以及超量经济刺激政策带来的通货膨胀，今年房价的真实涨幅未必能超过2020年。

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北美房价能否继续强势上涨？

尽管2020年美国的纽约、洛杉矶等几个特大城市的房价确实遭到了疫情不小的冲击，但整体而言，美国的房价涨速却是近年来之最。

1月底公布的美国S&P/CS20大城市房价指数年率为9.1%，录得自2014年中期以来的最高值。美国房地产咨询公司Zillow的数据也显示，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元的历史新高，同比上涨8.4%。

不过，对于今年美国房价走势的预期，不同机构的观点差距较大。

Zillow公司对于2021年的美国房价走势就显得十分乐观，其预测今年房价中位数将继续上涨10%之多；而美国房地产门户网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）则认为当前的房价水平已经很高，虽然抵押贷款利率处于历史地位，同时需求强劲，但价格上涨必然会给买家的经济负担能力带来挑战，因此他认为2021年的涨幅应该会在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠誉国际的预测显得更为保守，其预期的涨幅只有1%~3%。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人、董事会执行主席奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，创纪录的低利率将继续刺激市场需求，“千禧一代”现在也已到了购房年龄，疫情又使得不少高薪岗位可以居家办公从而增加了置换的需求，而住宅供应方面，又因为多种原因一时难以跟上。

他预计：“今年美国楼市将延续去年的扩张趋势，但速度可能有所回落，因为部分积压的需求已经被释放。”

另据居外IQI为第一财经记者提供的最新买家询盘数据，美国是2020年居外IQI客户群体咨询量第二多的国家（仅次于泰国），排名较2019年的第四位明显上升。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受采访时也表示，美国总统拜登上台后，意在振兴美国国内经济、积极回归国际组织、接收外来移民、倡导多元化社会等，都可能会吸引更多的海外买家来投资。

与美国情况类似，去年加拿大的楼市也迎来了一波强势上涨。对于今年走势，不同机构的观点则大相径庭。比如加拿大地产协会（CREA）就乐观地认为，受超低利率和供应紧张推动，今年行情还会持续火爆，预计将上涨9.1%；而看空的机构，比如惠誉等则表示，由于疫情期间的持续封锁，加拿大的新移民人口已跌至历史新低，如果政府不再延长疫情期间的救助政策，市场将不可避免地迎来下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之间。

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欧盟将保持稳定上涨？

自2016年起，欧盟国家（不含英国，下同）的平均房价保持着每年4%以上的稳定增长，而2020年的增速有望创下2007年以来的新高。

据欧盟统计局最新数据显示，截至2020年三季度底，欧盟国家的平均房价同比上涨了5.2%，其中卢森堡的房价涨幅尤为惊人，达到了13.6%；其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克同比上涨了10.9%、8.5%、8.4%；尽管基础房价并不低，但奥利地、德国与法国仍然保持着8.9%、7.8%和5%的同比涨幅；只有两个国家出现了下跌，分别是爱尔兰（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

欧洲奥鲁加投资有限公司（Oruga Investment Ltd）创始合伙人弗莱明（Olga Fleming） 表示，受新冠肺炎疫情影响，现在很多欧盟国家的员工都是居家办公，孩子也在家里上网课，由于家庭对居住空间的需求变得更大，因此市郊的大户型住宅特别受到市场追捧，而供不应求导致了整体价格的飙升。

对于未来走势，弗莱明认为现在很难做出判断。他认为，一方面，尽管欧盟各国都在加速给国民接种疫苗，但到“群体免疫”还需要很长一段时间，在这之前旅行限制和封锁政策不太可能被解除，因此利好房价的因素仍然存在；但另一方面，申请房贷的门槛正在变高，同时经济能否持续复苏也尚存疑虑，这些因素可能会抑制房价进一步上涨。

对于住宅房产投资者而言，弗莱明表示，市郊大户型的房子适合自住，但投资潜力有限，将来转卖也比较麻烦，相反小户型的性价比更高，租金收益的比例也会更好；如果是商业房产的投资者，弗莱明建议应该考虑像德国这类经济韧性较强、政府刺激政策给力的国家，同时他还表示，当前应避免投资办公楼和零售物业，除非有远低于市场的折扣价。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受记者采访也表现出了对德国楼市的乐观态度。

他表示，德国政府打破了财政赤字的限制，给企业和员工提供了实质性的经济支持，使得德国社会并未因为疫情而发生动荡。此外，由于欧盟经济整体复苏缓慢、通胀疲软，短期内欧元的利率并没有上调的空间，甚至可能会继续下调，因此房价还有继续上涨的空间。

孙杨称：“今年德国楼市的整体行情将胜过去年，市场需求强烈，因此涨幅可能会更高”。

在前述报告中，惠誉也预计欧盟房价整体将保持稳定上涨，其中德国、法国、丹麦等国的预期涨幅在1~3%之间，但爱尔兰、西班牙和意大利则可能会陷入下跌区间。

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亚太：澳大利亚强劲、泰国疲软

与全球其他地区相比，不少亚太地区国家对于疫情的管控较为到位，已率先走向经济复苏，因此未来的市场不确定性也相对较少。

惠誉的数据显示，作为全球热门的移民和房地产投资目的地之一，澳大利亚的楼市在去年上涨了大约1%。澳大利亚房地产数据公司CoreLogic在2月初公布的数据也显示，澳大利亚独栋房屋的均价同比上涨了0.9%，超过了2017年9月时的峰值，其中增幅最大的城市是达尔文，上涨了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上涨了1.6%，墨尔本和悉尼相对较弱，分别为0.7%和0.6%。

奇米尔对第一财经记者表示，虽然旅行封锁严重限制了海外投资者入场，但澳大利亚政府出台了一系列举措维持住了楼市稳定。他认为，未来两年该国房价将继续上涨，其中悉尼和墨尔本之外地区的房价涨幅料将更快，独栋房屋的价格涨幅也会超过市中心公寓。

澳大利亚墨尔本豪宅经纪公司Kay & Burton国际业务总监、合伙人Jamie Mi表示，去年澳洲楼市表现良好，有两类买家特别活跃，一是人已在澳大利亚定居的华人，这批买家趁着政府推出鼓励购房的政策和低利率，升级换购更好的住宅；另一类是因疫情而返回澳大利亚的专业人士，这批人疫情之前在中国香港、纽约、和伦敦等全球金融中心工作，回来之后也迅速加入到了购房人群之中。

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日本楼市的情况则比较特殊，虽然根据惠誉的统计，2020年房价大约上涨了3.5%，但惠誉却认为，未来两年，日本房价将会出现微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房价已达到峰值，同时人口持续下降的趋势并没有改变，东京奥运会结束后，对商业房产的投资需求将快速下跌，这些因素都可能会打压房价。

东南亚各国楼市的情况也颇为不同，比如泰国楼市由于海外买家占比较大，其中主要来自中国，其次是新加坡、日本和英国及美国，因此受旅行限制的影响也较大。

居外IQI一项针对泰国房产经纪人的调查显示，被询问的154名当地经纪人平均预计未来12个月泰国的新房价格将下跌3.9%，二手房则会下跌6.7%，同时租金也将下跌6.9%，直到2022年才会缓慢复苏，而最新推出的买房送签证政策有望吸引一批新的海外投资者。

越南的情况则稍好，虽然去年该国GDP受疫情影响明显放缓，但仍保持了2.91%的增长，并且今年有望回到6.3%的增速。

根据越南建设部的最新数据，截至2020年三季度，该国两个主要城市河内和胡志明的房价并未下跌，而是出现了0.2%~0.85%左右的微弱涨幅。

居外IQI的调查显示，越南房产经纪业界预计明年越南新房价格将平均上涨7.3%，二手房价格也将增长3.7%。

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另一个中国买家热衷的投资目的地——新加坡今年的房价整体也保持了微幅上涨。

新加坡房地产联合交易网SRX近日发布的报告显示，2020年住宅的销售均价同比上涨了1.4％，交易量增长18.1%，其中大众化住宅售价同比上涨3％，中档住宅售价同比上涨0.5％，高档住宅售价则同比下跌1.4％。

新加坡房地产代理公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部副主管孙燕清预计，随着对疫苗的乐观情绪增长，房产买家的情绪可能会进一步提升，2021年新加坡整体房价将进一步上涨1%~4%，受边界封锁，外国人就业减少影响，租屋市场的波动料在-1%~2%之间；由于经济前景不确定，组屋市场需求强劲，交易量料将上涨3%~5%，而二手组屋价格可能会上涨2%~5%。

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来源：第一财经

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