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美国、澳大利亚，买房要几步？

虽然海外投资已经成为一个趋势，然而不少人心有购置海外房产的打算，却苦于对各国具体的购房政策、流程、条件等没有系统的认识，而没有办法全面地考量在海外置业的成本，如果要置业美国，澳洲，有哪些是必须要考虑的条件呢？有哪些“坑”是一定要避免的呢？一起来看看吧。

美国

问：中国人想要在美国买房，需要什么条件？

居外说：

购买美国房地产，总体上讲，对购买者并没有居民或公民的身份要求,也没有签证方面的特别规定。在物业类型的购买上面，美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产。

问：购买美国房地产大概是个什么样的流程呢?

居外说：

1.签署购买合同并交付定金至托管账户
2.房屋检验及贷款
3.美国产权公司介入进行产权调查与保险
4.买方支付余款并交割过户
5.美国政府登记备案

要注意的是，从签署合同到过户完成一般在30天左右，登记备案通常需要4周左右。

问：购置美国房产有哪些是需要考虑的交易费用？

居外说：

在美国，进行房产交易的主要交易成本主要有: 占房屋总价值0.5%~0.6%的产权保险费、0~0.25%的交易税、约$300~$600的律师费、$75的政府登记费、约$300~$500的产权调查及产权承诺书等。

购置美国房产后，需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税，总计为房价的2%~3%。由于没有或者很少的物业费及保险费,土地的持有成本相对房屋更低。

位于美国德克萨斯州休斯顿的房产，229万元，230平米。

拥有众多便利设施，既有美丽的湖泊、泳池、喷水池，也有娱乐中心和会所
地处学区内，临近优质学校
交通便利，临近290号交通干线和全新的公园大道

澳洲

问：中国人想要在澳洲买房，需要什么条件？

居外说：

中国居民属于非澳居民，也就是不居住在澳洲的外国公民，包括持短期签证、允许在澳洲逗留有限时间的人士。对于此类居民来说，一般无法直接在澳洲购买房产，如果想要购买，需要通过提交FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会，Foreign Investment Review Board ）申请来获得购买资格，不过只能购买新房。

如果是购买二手房，则需要满足持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上临时签证，而且还需要通过FIRB申请才可以在澳洲购买一套二手房，并且仅限于自住使用。

问：在澳洲购买房子，购买流程是怎么样的?

居外说：

1.签订购房合同并支付10%的购房首付金
2.申请海外人士购房许可，由代理律师协助递交FIRB审核
3.申请印花税减免和首次置业补助
4.交割前验房
5.买方支付余款并交割过户

从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5~7周左右的时期。

问：购置澳洲房产有哪些是需要考虑的交易费用？

居外说：

在澳大利亚购房，需要支付以下这些交易成本：

海外人士置业费（FIRB）：
100万澳元以内的房产，5,500澳元；
100~199.99万澳元以内的房产， 11,100澳元
200~299.99万以内的房产， 22,300澳元
其余费用还有约占房产费用4%的印花税（海外买家需额外支付8%）\32.5%~48%的增值税、约1,000~2,000澳元的律师费、以及按季度收取的市容建设费用和排污费等。

一般来讲，在澳洲购买自住房并不需要支付土地税，作为投资用途的房产土地税费在各州则有所不同，详细费用收取可以到官网进行查询。

澳大利亚维多利亚州墨尔本的房产，2卧1卫，210万。

房产所在区别墅房价过去10年来年增长率为6.8%，远高于该市5.7%的平均水平
交通方便，临近地铁站
基础设施配置齐全，附近有游乐场、商圈等

如果你对于美国和澳大利亚房产感兴趣的话，欢迎拨打居外热线400 041 7515咨询，后续我们也将为大家整理更多国家的购房政策，敬请关注！

悉尼地铁沿线房屋遭疯抢！房价暴涨，多个华人区上榜

悉尼买家将目光投向了耗资73亿澳元的地铁西北沿线地区，最新数据显示，近几个月来，买家对这些地区兴趣激增，包括多个华人区。

据Domain网站报道，自去年5月该项目启动以来，西北大都市区的在线房产搜索数量增加了37%，中介也表示买家需求激增。拍卖师Stuart Benson表示，尽管项目的实施恰逢市场大转机，但毫无疑问，地铁对周边地区房价发挥了重要作用。

Benson称，在拍卖会上，有些买家甚至喊出超出预算的价格，只为确保能得到地铁沿线一套房。地铁西北沿线共有13个车站，将Chatswood与Rouse Hill连通。数据显示，Rouse Hill涨幅最大，购买搜索量增长了37.8％，其次是Cherrybrook、Macquarie Park和North Ryde，搜索量均增加了25％以上。

居外推荐悉尼麦考瑞公园（Macquarie Park）城区新开发的综合型社区，宜居宜业。2卧2位1车位，室内实际面积90.5平方米，起价88.5万澳元起（约¥423万）。点击了解项目详情

中介Sunny Gandhi说道：“尽管大多数地区的房价仍低于高峰，但房价还有上涨的空间。”也有中介表示，为了吃地铁更多红利，有卖家已推迟售房。在过去的7个月，地铁沿线地区的房产销售数量也增长了47%，而悉尼整体数据不过28%。

中介Jennifer Carr表示，地铁吸引了很多新买家，他们开始考虑一些从未想过的地区，尤其是在北岸。业内人士Shane Geha指出，随着悉尼人口的持续增长，靠近地铁站和其他公共交通的物业将获得更高的溢价。

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来源：今日悉尼
责编：Zoe Chan

中澳两国相关购房法律的比较与简析｜居外专栏

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。

谨记！大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！

本文将通过在布里斯班的一个真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。

在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄，准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后，王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜，积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时，王太太并未聘请任何律师，也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。

结果，FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）在审查了王太太的相关背景与条件之后，基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此，王太太无法进行合法投资，但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。

购房置业过程主要由三个部分构成，投资分析、融资方案与法律解释。作为一个律师，个人认为有必要定期对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用，让投资者们从中获益。

结合上述比较表格，可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比，澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范，税收与贷款制度也比较健全和完善，并且政府正积极监管与促进房产市场。

同时，我们也可以清晰的看到，在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解，日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲，买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务，由专业人士提供建议和把关，降低风险，保护利益。

在此，个人建议，无论是在中国还是澳洲置业，买卖房屋是种契约行为，买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律，走司法程序，由法院裁决。如果因为不执行合同，轻则违法重则犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投资者本身需要提高法律意识，积极寻求法律意见，规避置业风险，让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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专家预测：2020年中，悉尼、墨尔本房价将重回2017巅峰

经济学家预计，随着澳储行进一步降息，房价将在2020年重新创下历史新高。此前，住宅地产市场一直是投机者的目标。

根据《澳洲金融评论报》（AFR）的季度调查，今年头几个月，房价将继续上涨。但经济学家并不都认同储行的观点，即房市复苏加上货币宽松和减税措施将刺激消费增长。

IFM Investors首席经济学家乔纳（Alex Joiner）表示，“房价增长已大幅加速，如果澳大利亚央行继续降息，房价将继续上涨。在良好的经济环境下，墨尔本和悉尼的房价在2020年年中左右重攀高峰。”

央行预计至少再降息1次：在9月份的政策会议之前，期货市场已充分消化了降息的预期，在接受调查的25位经济学家中，有12位预计，到2020年，现金利率将降至0.25%的创纪录低点。只有一位受访者认为今年的现金利率可能会上升。

根据CoreLogic房价指数，5个主要首府城市——悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯——的房屋价值在2019年的涨幅约2.6%，而2018年的跌幅为6.1%。

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悉尼和墨尔本目前是澳大利亚最强劲的两个房地产市场。在2018年的回调中，这两个城市的房价分别下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房价均将上涨近5%，并在进入2020年之前保持强劲的上涨势头。

Yarra Capital Management宏观和战略负责人图希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房价对首次降息的反应无疑令央行感到意外，但在这个阶段，他们仍会欢迎房价上涨，只要它带来住宅建设和消费的改善，而不是一轮房地产投机。”

图希还表示，储行可能会把重点放在确保经济的通胀和失业目标得到实现这一更艰巨的任务上，而不是抑制房地产市场的增长。

但房价的快速上涨确实引发了对家庭杠杆率的担忧。其他人警告称，降息可能最终会伤害那些希望进入住宅房地产市场的人。

Capital Economics的蒂连特（Marcel Thieliant）表示，”由于收入增长依然疲弱，尽管央行降息，但房市在不久之后显然将变得难以承受。”

“我们估计，如果房价继续以去年6月见底以来的速度上涨，到2020年底，支付一套普通住房抵押贷款所需的收入比例将超过2018年的峰值。”

一些经济学家预测，到2020年，房价增长将放缓。

总占地约809平方米的商业地产，位于澳大利亚昆士兰黄金海岸，距离世界知名的冲浪者天堂海滩（Surfers Paradise Beach）约100米。现整座建筑对外出售，包含16个住宅单元（10套2居室+6套1居室），实属一次绝佳的投资/再开发机遇。点击了解房源详情

AMP首席分析师奥利弗（Shane Oliver）表示，”随着时间的推移，房价涨幅可能放缓至更温和的水平，这反映出较低的购买力、疲软的经济、较以往更为严格的贷款标准，以及APRA可能再度出手干预。”

汇丰银行经济学家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也认为，悉尼和墨尔本的快速增长是不可持续的。

经济学家已被要求注意2017年的情况，当时房地产价值的迅速走弱蔓延到了经济的其他领域。“我非常担心资产价格过度膨胀，” UTS商学院教授、澳新银行前首席经济学家霍根（Warren Hogan）说。“我相信，在家庭债务、负担能力和经济中的长期金融风险方面，我们将回到2017年的水平。”

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来源：今日悉尼
责编：Zoe Chan

澳洲移民局对188C签证再度审核，绿卡捷径即将关门？｜居外专栏

与大多数发达国家一样，澳大利亚为吸引更多的投资资金，也有为高净值人群量身定做的重大投资者签证SIV 。与美国，加拿大的同类型签证比，澳洲的SIV签证更“年轻”，门槛也更高，自推出的7年以来，SIV也饱受争议，历经了几番审视。而最近移民局的一封公开信，又一次将它推上了风口浪尖……

富豪最爱的移民快速通道

我们都知道，目前的商业创新和投资签证（188类别）分三类，包括：

A类商业创新签证，要求申请者持有运营一家澳洲公司；
B类投资签证，要求申请者投资至少150万澳元并持有至少4年；
C类重大投资者签证，要求投资者投资至少500万澳元并持有至少4年。

SIV签证虽然对投资额度要求较高，但其无需接受商业移民甄选系统的打分，也没有年龄、学历、过往背景和英语水平方面的审核；并且，SIV签证持有者只需每年在澳居住40天即可申请永居。因此，可以说SIV为一部分人群提供了一条获得澳洲绿卡的捷径。

Moelis Australia资产管理公司总经理Andrew Martin表示，澳洲的SIV签证自2012年启动以来，吸引直接投资超过110亿澳元：“这是一个巨大的成功，据估计SIV投资者的后续投资是强制性500万澳元的4到5倍。”

自2012年以来，接近9成的签证获批人是中国大陆人士，中国香港（3.2%），马来西亚（1.5%），南非（1.3%）和越南（0.9%）分列二到四名。

尽管在2015年，这一项目已经经历了微调，政府有意将投资者引向风险投资和新兴公司，避开房产业，但申请人的热情丝毫不减。

根据今年2月公布的官方数据，相对2012-2015三年共900个SIV获批，2017-18财年SIV获批数接近600份，2018-19财年获批数也大致相同。截至到2019年1月31日，已有大约700人正是通过SIV项目拿到永居签证，而他们中的大多数仍在澳洲继续投资。

存废之争

虽然SIV项目经历了重大改革，但是社会上很多人还是呼吁取消SIV。澳洲生产力委员会2016年在一份名为Migrant Intakeinto Australia的调查报告中建议取消这个签证（包括1500万投资的PIV），因为它存在很多漏洞和隐患，包括不仅限于：

澳洲房地产市场被严重扭曲；
对年龄和英语水平不设限，可能造成一部分人很难融入到当地社区当中，进而带来一些社会问题；
早期签证持有者利用一些大银行的回贷安排来投资盈利，违背了设立此类签证的初衷；
洗钱等违法活动提供了温床。

在这样的漏洞下，这类移民者通过拿到了永居却并没有给澳洲带来实质性的经济贡献。因此，堪培拉的国会中也有许多反对声音。移民部长David Coleman多次表示，对商业投资者项目（主要是SIV）需要再审查。

移民局：向“更划算的交易”迈进

近日，澳洲移民局在最新一期的新闻发布中，正式表示将对澳洲商业移民大类下的188B投资者类别和188C重大投资者类别进行重新评估和审核。现阶段政府已向各相关机构，基金公司等发送修改意见征集函，公开咨询的时段将一直持续至2020年2月14日。

虽然签证改革的具体方案和实施时间点还未出炉，但结合多方观点，可以预计以下的政策发展方向：

1、增加年龄限制

政府一旦对188C签证施以年龄限制，许多超龄申请人移民澳洲的途径将愈发收窄。

2、提高投资额度

投资额度或将从现下的188B签证150万澳元，188C签证500万澳元继续提升，这对申请人的资金量是个不小的考验。

3、提高风险投资比例

当下188B签证后端的150万澳币投资款项全部用于购买低风险稳收益的州债国债，而188C项目也有60%的投资款被注入到业绩优良的澳股蓝筹股中，政府认为这样的模式对澳洲经济产生的直接正向效益不够。

4、增加居住要求

增加申请人在澳洲居住时间，也就是增加了消费，是对经济最直接的贡献

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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资本管制措施难遏热情中国人投资澳洲房产脚步不停

尽管中国内地资本管制收紧，但中国投资将继续流入澳洲的房地产市场。房地产门户网站居外网Juwai表示，尽管今年早些时候中国买家的询盘量下降将近10%，但预计询盘将再次达到顶峰。

据居外网的一名发言人表示，今年上半年潜在中国买家在该澳洲房产网站上的询盘量较2016年上半年下滑了9.7%。“这相比去年有所下降，但询盘量仍是（有史以来）第二或第三多的一年，”该发言人说。“这就像穿越山麓，前方还有更多的山峰。”

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此前彭博社报导称，中国限制资本外流的措施并未抑制中国对投资海外的兴趣。它援引上海一位餐厅老板的话说，他打算把钱装在手提箱，带到墨尔本，这样他就能买当地的房产投资了。自今年年初以来，申请使用每年5万美元外汇配额的中国人必须签署一份不会将资金用于房地产的承诺书。

由于最近中国政府颁布限制债务的法令，这令迅速扩张海外业务的中国大型企业感受到了压力。在悉尼和黄金海岸开发地标性公寓和酒店大楼的万达集团正为资产洗牌，上周宣布了旗下一家子公司的售价。此外，全球评级机构标普下调了万达旗下两家实体公司的信用评级。

与此同时，上周投行瑞银（UBS）发布一份报告，将悉尼列入面临房地产泡沫风险的全球城市名单。瑞银警告，这座城市的过热房市面临“上升的风险”，并单独指出，外国投资是推动其房价上涨的因素之一。

您的海湾，您的家园——澳洲悉尼下北岸繁华富人区罕有精品住宅项目“Bay House”，为您带来2居室和3居室的高级住宅：

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低调的优雅与奢华，这一格调贯穿整个项目内外及其各处细节，静待有品位的你一一发掘、品味。

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为了给东岸州府城市的房市降温，澳洲监管部门一直在打压投资者和只付息借贷。“自从几年前成为中国投资者的目标以来，悉尼房市一直处于过热状态，”它说。“低利率、不断增长的财富和积极的预期也提振了本土需求。因此，（房产）估值飙升，将市场推入泡沫风险地带。”在全球范围内，多伦多的房产泡沫风险最大，斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、伦敦、香港和阿姆斯特丹也面临风险。

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来源：EZOZ澳洲娱乐与生活新闻
责编：Zoe Chan

2020安居黄金海岸以北——游艇、高尔夫、海风拂面｜居外精选

希望岛（Hope Island）是澳大利亚昆士兰州黄金海岸北岸的一处滨水胜地，临近布里斯班（Brisbane），距离著名的冲浪者天堂（Surfers Paradise）只有20分钟的路程。这里曾是库库亚兰吉（Kuku Yalanji）土著的生活区域，他们在这个物产丰盛、海鸟栖息的岛屿上捕鱼、狩猎、享受大自然的馈赠。如今，虽然现代化的生活方式虽已取代了旧时的渔猎，但这座半封闭式的岛屿依然安宁静谧，是昆士兰最令人向往的栖居地之一。

如果你想在黄金海岸附近的滨水区定居，亦或是高球爱好者，以下这处房产可能正是你梦寐以求的家。

高尔夫球场

这座位于费尔韦大道（Fairway Boulevard）的房产，占据405平方米的高级海滨地块，拥有15.8米长的临水面。作为屋主，你不但可以享受私家运河的广阔水景，还可以时刻观赏运河对岸，Links Hope Island高尔夫球场第一个发球台上的动作，或是跳上自己的高尔夫球车，马上开局！岛上的Hope Island Marina购物村和Sanctuary Cove购物村为你提供一切生活上的便利。

游艇码头

这栋三层住宅，在设计初始就充分考虑了对水域的应用——从运河上漂浮着的浮桥就可以轻松区分出你和邻居的家；从门前的码头出发，驾着你的游艇可以巡游到公海或探索斯特拉德布鲁克岛（Stradbroke Islands）周围的水道；在码头和主屋之间有一片泳池平台，视野开阔，非常适合小憩或用来招待客人。

美丽家园

这座以“家庭生活”为中心的住宅，每一处设计都经过了深思熟虑。开放式厨房、餐饮和起居区与室外泳池平台融为一体，可以俯瞰用手工切割的石块建造的游泳池。为了安置大家庭或客人，在远离共享起居区的一楼位置，设有一间带套间浴室和步入式衣柜的卧室。还有一个掩映在双折门后的“小书房”，以满足学习和在家办公的需求。

另有三间卧室在楼上。其中包括一套华丽的、被落地式玻璃墙包围的主套房。这间套房还设有一个独立式双人用壁橱及一间华丽的套内卫浴，里面配有自动日本抽水马桶。

这也是费尔韦大道上唯一一处设有地下车库（配有转车台）的住宅。车库可容纳3辆汽车和多辆高尔夫球车。该住宅还安装有太阳能电池板并配备全屋电子布线。

便利交通

从这所住宅出发，仅五分钟车程就能驶上M1高速公路，40分钟到达距布里斯班机场。十分钟车程可到达Coomera火车站和Helensvale火车站。在这个快速发展的地区，有许多一流的度假设施正在建造中。希望岛度假村（Hope Island Resort）也已获得外商投资批准。

若您对以上商业地产感兴趣，可致居外网 https://www.juwai.com/51815917.htm 了解更多信息，或致电居外热线400 041 7515垂询。

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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澳洲商业地产的尽职调查｜居外专栏

近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。

为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。

商业地产交易尽职调查主要是为了确保买卖双方在签订合同前，通过合理的信息披露和调查，避免信息不对称，更全面地了解目标房地产本身的状况，并更好地确定各方权责。

目前，赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。

完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。

本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。

1. 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查

根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物；
如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报；
如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报；
但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。

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2. 产权状况调查

土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)；
土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它权利限制；
土地和物业的保险情况和税收状况；
与目标物业有关的重要合同（例如租约和服务合同等）；
与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。

3. 物业建筑和工程状态调查

物卖方体建筑结构状况（屋顶、外墙等主体结构）；
物业内部机械和工程设施状况（例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统）；
法律要求的防火、安保设施以及其它设施；
建筑主体材料是否符合环保要求；
建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。

4. 卖方财务和信用状况调查：

卖方的不良债权和负债情况；
卖方的银行贷款记录和对外担保情况；
与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况；
要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。

5. 目标物业估值和市场前景调查

对目标物业进行专业测算并估值；
拟并购的项目是否与战略目标相吻合，考虑拟进入的区域是否为目标市场；
物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况；
项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体等。

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澳洲产权法：白捡百万房产，原房主继承人无力主张！｜居外专栏

悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决：一位土地开发商霸占一处房产近20年后，法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”（adverse possession)。

这个“鸠占鹊巢”的故事比较漫长，大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury，已经有几十年的历史了。

它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天，这栋房屋逐渐出现了一些白蚁，而且已经到了让人难以忍受的地步。

原屋主可能是经济状况或是其他原因，选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给了其他人，但没有花大力气去修缮，而原房东Henry也过世了。

最神奇的是，在这40多年中，这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了！而在这40多年中，原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理，仅仅是将它出租给他人。

1998年，一位房地产开发商Bill Gertos，在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后，确信这里是真的没人。根据他的说法，当他走近观察的时候，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。

然而实际情况是，这栋房屋的最后一个房客之前去世了，而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说，至少在1998年那个时候，Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。

更绝的是，Bill Gertos发现该房屋没人管理后，不是通知市政厅，而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢，充当起了房屋的主人！

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁，还直接将房子租给了其他不明就里的租客！

1998年，他他花了约35000澳元修理这栋房子，2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子！而根据多名房地产中介的信息，这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右！

直到2017年，一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时，法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属：有人占用了你们的房子20年，现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。

Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议，但法院最终表示：“根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。”

说实话修房子和付税都好理解，为啥收了房租也能当证据？澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的：“我很确信，自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地，并打算获得这块土地的所有权。而实际上呢，Gertos也成功接管了土地的实际保管权，排除了其他可能，他已经成为这块地的主人。”

Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的，不是秘密的”，是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说，靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律，Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house！

1、什么是逆权侵占？

逆权侵占是指在未经业主同意的情况下，非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后，该占用者可以成为该房产的合法新业主，不必付出任何代价。

2、逆权侵占公平吗？

其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产（房主消失也无继承人）”，以确保后人能够继续使用土地。

3、逆权侵占的时限与条件？

为了成功进行逆权侵占，澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的：

新南威尔士州，昆士兰州，西澳，塔斯马尼亚： 12年
维多利亚州，南澳：15年
北领地，首都地区：该法律被明文禁止

除了要满足法定时限，占有者还必须满足以下几个条件：

实际占有房产－占有者要表现的像是合法业主一样
连续使用－法定侵占期间不能有所间断
敌意占有－侵占必须不能是在业主的同意下进行的
独家占有－不能和原业主共享
公开占有－以此来通知原业主，你的房子被侵占了！

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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在澳洲人眼里，哪些城市最宜居？｜居外专栏

今年，市场调研公司益普索（Ipsos）和澳洲知名地产平台realestate.com.au联合发布了一份澳大利亚生活指数报告，这项研究于2018年10月开始，在9,515名澳大利亚居民中进行。期间，参与研究的澳大利亚受访者必须从16个因素（如学区）中进行选择，依次罗列影响他们寻找理想居住地的主要因素，以及他们对自己所在城市的评价情况。

全澳最宜居城市——堪培拉

澳洲人心中，这座遍布着政府机关和外国使节的深山中的花园城市，已是连续第三年被评为最宜居城市。

较小的城市规模，稳定的就业市场，优质的教育医疗资源，使得当地居民对其城市的态度与全澳平均水平相比更为积极。

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值得欣喜的是，西澳首府珀斯和南澳首府阿德莱德因经济增长和就业环境的改善，居民对城市宜居度的信心大大提升，成为榜单中的黑马。

人文与自然完美融合的阿德莱德同时也入围“世界最宜居城市”前十。↓

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相比而言，在世界宜居城市排名中名列前茅的悉尼和墨尔本，在澳洲人民心中，并不那么宜居，两市分列榜单的倒数第二和第三名。

作为全澳第一大城市，悉尼居民抱怨的大多是所有大城市的通病，较大的城市规模降低了通勤的便利性，不断上涨的房价也使得本地居民感觉，糟糕。

类似地，近年来吸纳了大量新移民的墨尔本，也面临着人口增长过快，城市基础设施滞后的挑战，墨市的居民担心的点还有治安环境的恶化和住房可负担性的下降。

综合全澳来看，在挑选居住地时，澳洲人最看重的毫无疑问是治安，67%的受访者将安全感列为最重要因素之一。而紧随其后的，高质量的医疗服务，可负担的住房和良好的就业前景也是衡量宜居度的重要标准。

就如realestate总结道，对大多数袋鼠国人民来说，生活在能够享受良好医疗服务和经济适用房的安全地区比生活在公园和咖啡馆更重要。

全澳最适合养老的城区排行

如果你移民澳洲是为了更好的生活环境来颐养天年，那这份榜单也十分有参考性！

知名的风险管理和咨询公司RiskWise根据生活方式、住房可负担性以及资本增值这三个方面评选出了全澳最适合老年人生活的城区。

调查显示，全澳最适合养老的城区，昆州占据三席，新州占据一半，而维州和塔州也各有一个区入选。这十个城区绝大多数都位于远离大城市中心的区域，其中还有不少深受澳洲人欢迎的度假胜地。

RiskWise的首席执行官Doron Peleg表示，“生活方式的选择，是住在海边还是森林或是家人身边，选择Byron Bay这种富豪喜欢的海滨胜地或是更便宜的一些区，这些都取决于个人。当然，长远来看，资本增值也同样重要。”

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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