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澳洲房产印花税 各州有什么规定？

什么叫印花税？

印花税，顾名思义是政府征收的一种税，其产生于相关的交易，包括房屋买卖、机动车注册和抵押注册等。英文叫stamp duty，有些地区叫transfer duty或conveyance duty。各州、领地政府对购房者进行印花税的征收，而非联邦政府。而印花税的征收规定因州、领地而异，并根据房产的价格而定。在以下的文章，我会对澳大利亚的新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和首领地（堪培拉）关于印花税的规定进行简单的介绍。

 

新南威尔士州 New South Wales

  • 何时需要缴纳印花税

合同签订后的三个月内，如果房屋交割是在这三个月内，印花税必须在房屋交割的时候缴付。如果是期房，买家将该房产用于自住，可以额外给予十二个月的时间缴纳印花税。印花税如果延迟缴付，滞纳金一般按照应缴付的税额的12%年利率来计算。

  • 应缴纳印花税的数额

一般为房屋价格的4%左右，以下表格是具体的计算方式（不包括超过300万的房屋买卖），根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$18,010。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$36,010。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php

  • 海外买家额外印花税

额外交付 8%左右，必须在3个月内缴付完成。

 

昆士兰州 Queensland

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割时交付。

  • 应缴纳印花税的数额

以下是具体的计算方式，根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同，一般在4%以下浮动。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$15,925。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$33,525。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#

  • 海外买家额外印花税

额外交付 7%左右。

 

维多利亚州 Victoria

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割时支付。

  • 应缴纳印花税的数额

一般为房价的5.5%左右，以下是印花税税率表用于计算印花税，便于参考。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$25,070。

以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$49,070。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估：

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm

  • 海外买家额外印花税

额外交付 7%左右。

 

首领地 Australia Capital Territory

  • 何时需要缴纳印花税

在房屋交割后。

由于新的交割系统的引进，印花税的交付和2017年9月之前相比简便很多，一般有14天的期间给予购房者完成印花税交付手续，其中很重要的一项是“买家身份认证”程序，之后政府会发送一份评定通知，上面成列了具体的交付金额、支付方法等，如果晚交将面临罚息。

  • 应缴纳印花税的数额

具体的计算方式参考一下表格，可以看到对于超过145万5的交易价格将按照4.73%来计算，而低价位的房产印花税利率在2.4%左右浮动。

以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$12,100。

以90万价格的居住房屋为例，所需要缴纳的印花税为$32,650。

具体的印花税计算器，可以点击以下链接：

https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 进行自我评估。

  • 海外买家额外印花税

没有额外印花税。

 

来源：H&T Realty PTY LTD
作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal
责编：Zoe Chan

澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（三）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上一期我们讲述了如何订立遗嘱，这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。

遗嘱存在有效性的问题，即一份遗嘱可能会被质疑为无效。质疑遗嘱无效，必须提出以下证明：

  • 这不是逝者最后的遗嘱（逝者后来又订立了其它遗嘱）
  • 该遗嘱没有正确的签名和见证
  • 逝者在订立遗嘱时没有必要的心智能力
  • 该遗嘱在最初签名后已被更改，或
  • 逝者被迫或受到压力订立该遗嘱。

另外，一份遗嘱也可能会被推翻。如果逝者在立遗嘱时由于各种原因可能没有考虑到立遗嘱之后发生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遗嘱但未能如愿, 或逝者本意就不想留遗产给一个亲属，或逝者只留了非常少的遗产给一个亲属，或逝者有意或无意地把部分财产没有写在遗嘱中。在遗嘱执行时，被忽略的这部人的基本生活利益可能得不到保障。根据继承法，这部分被忽略的人可根据继承法的家庭条款在 12 个月之内向法院提出异议来争取自己的利益，这被称为“家庭供养索赔”。

如果此前的有关条文规定是不公平的，您可以对一份具有法律效应的遗嘱提出诉讼。如
果成功的话，法庭将根据您的利益为主修改原遗嘱分配方案。这同样也适用于逝者没有
遗嘱的情况下。 如果您要对遗嘱提出诉讼，您必须符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有资格提出诉讼的人，即：

  • 配偶
  • 前任配偶
  • 实际同居的配偶
  • 子女
  • 继子女和孙子孙女不具备自动继承权，但是根据 条款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他们可能会考虑成为合格继承人
    • 逝者的家庭成员中依靠逝者生活的人
    • 与逝者有密切关系的人

一份有效的遗嘱还需要有一个执行人。遗嘱执行人是逝者遗嘱中指定将在逝者去世后负责处理逝者的遗产的个人。此人应年满18 岁，是逝者可以信任并愿意承担这一责任的个人。逝者也可以指定 一位专业人士，例如受托人与监护人机构(Trustee and Guardian) 或律师作为遗嘱执行人。

遗嘱执行人有着很重要的责任，他肩负了立遗嘱人的去世后的财产分配重任和话语转达。在选择遗嘱执行人应该认真考虑。遗嘱执行人的首要工作是：

  • 在立遗嘱人死后收回立遗嘱人所有的财产
  • 支付立遗嘱人生前的所欠债务和葬礼等花销
  • 按照遗嘱规定遗赠资产给相关机构或个人
  • 按照遗嘱的要求，在立遗嘱人死后分配遗产

需要注意的是，任何关系到房地产方面的遗嘱在申请遗嘱认证时必须报告给当地法庭。

最后，在无遗嘱的情况下，继承法规定的遗产分配原则又是如何的呢？如逝者有一个配偶但没有孩子，遗产全部归配偶。

  1. 如逝者有一个配偶且有一个或多个孩子，且所有孩子都是逝者和该配偶所生的孩子，遗
    产全部归配偶。
  2. 如果逝者仅有孩子但没有配偶，则所有孩子平分遗产。如果一个孩子已去世，但这个去
    世孩子有孩子，则逝者的该孙辈继承去世孩子的遗产。
  3. 如果逝者仅有父母，但没有配偶和孩子，则两个父母平分遗产。
  4. 如果逝者仅有兄弟姐妹，但没有配偶和孩子，没有父母，则所有兄弟姐妹平分遗产。如
    果其中一个兄妹去世，那该去世兄妹的那一份由他或她的孩子继承。
  5. 如果逝者仅有祖父母，但没有配偶，没有孩子，没有父母， 没有兄妹，则祖父母平分遗
    产。
  6. 如果逝者仅有叔叔和阿姨，但没有配偶，没有孩子，没有父母，没有兄妹，没有祖父母，则所有的叔叔和阿姨平分遗产。如果其中一个叔叔或阿姨去世，那该去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子继承。
  7. 如果逝者没有亲属，则归国家所有。

 

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（二）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式，这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。

一份遗嘱必须被正确地签署和见证才能具备法律效力。清晰地表述逝者的意愿，以减少
对逝者想为谁留下什么之愿望出现任何争议的可能。首先遗嘱必须以书面形式写下，录
音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字，而且
必须使用同一支笔。遗嘱超过一页，每页都需签字。立遗嘱的两种主要方式为：

  • 邮局或网站购买 Will Kit 等自行订立遗嘱的文件样本，按照说明仔细填写；
  • 聘请专业律师：如果财产和家庭关系较为复杂，应该聘请专业律师帮助制定遗嘱。

律师会会确保遗嘱有效，正确地表述，签名与见证；确保遗嘱的表述清晰无歧义，完全遵从逝者的意愿；确保遗嘱中逝者对婚姻配偶、同居伴侣、子女、前妻/前夫、其他受抚养人以及与逝者有亲密关系的人的遗产分配符合法律规定；协助逝者制定资产处置计划，合法合理避税；助逝者指定遗产执行人和信托人并核算他们的报酬；并对其他遗嘱事项提供法律意见。

同时，强烈建议逝者寻求资产规划与税务方面的建议。

以下澳大利亚遗书样本的节选只作参考。此外，不同国家有不同的格式要求， 所以不建
议以一份遗嘱应用于在不同国家的所有产业。因为各人有不同特殊的情况，此样本不能当为实用，并建议聘请专业律师为逝者解释相关条款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
这是住于 [ __________________] ， [_________________ ] 的最终遗书

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有关澳大利亚房地产所立下的遗嘱并且宣言此文件是我最终有关澳大利亚房地产遗嘱。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 为遗嘱的执行与信托人。 如本人的信托人（ ） 不能或不愿意执行这遗嘱， 本人委任（ ）为遗嘱的执行与信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天内逝世， 那本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。

4. TRUSTEE POWERS 信托人职权
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人将有职权（这是现行法律授权其外的职权）以拍卖或非拍卖方式并以信托人所认定的条件售卖任何与此遗嘱有关的房地并且对延迟售卖的损失不必负责。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遗嘱以及执行将尊崇澳大利亚法律。 [ 解释–着是为了避免争议， 尤其是当遗嘱书
是在外地签署 ]
日期 Dated [______ ]
签名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我们同时的陪伴下与由我们在立属者陪同并互相的坚定下
（两位见证人签名） (two witnesses sign here)

逝者应就自身情况获取法律建议。除非逝者更改遗嘱、 订立新的遗嘱或撤销（取消）遗嘱，逝者的遗嘱持续到逝者去世一直有效。

如果逝者的情况发生变化， 例如子女或孙子女出生或逝者的配偶去世，也应获得有关更新遗嘱的法律建议。婚姻也可能造成遗嘱撤销， 除非订立该遗嘱时已预期到这一婚姻关系。如果逝者计划结婚或离婚，可能需要更新逝者的遗嘱。

因此，只要逝者还具有必要的心智能力，逝者可以随时更改遗嘱。但逝者不能通过在遗嘱中划掉一些内容然后签名确认或是在遗嘱中写下一些不同内容来更改遗嘱。逝者可以
订立一份“遗嘱修改附录”（这是一份单独的文件，对逝者的遗嘱做出更改），该附录需
要由与订立遗嘱的相同方式进行签字和见证。订立一份全新的遗嘱通常是最好的选择。

在下一期专栏，林律师将就遗嘱的一些注意事项展开讨论。

 

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）｜居外专栏

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在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。

什么是遗嘱？

  • 遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。
  • 可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，还包括土地、车、船、银行存款、养老金、保险金、股份、股票、首饰、珠宝、古董、收藏品和知识产权等等。
  • 在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式、遗体处理、器官捐献、给遗嘱执行人的报酬、对某些债务的免除，以及给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定的。1992 年后，各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格地从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增值，从而需要缴纳资本利得税 （Capital Gains Tax，简称CGT）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税，除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

  1. 1-2 万澳币的首次置业补贴
  2. 自住印花税减免
  3. 海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500 澳币的免除
  4. 海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈均未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房需要满足有不少于 12 个月的签证的要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达 3 年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

在下期专栏林律师将就遗嘱的订立做更详细的探讨。

 

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澳大利亚政府公布移民政策：鼓励留学生和技术移民

据澳洲网报道，澳大利亚联邦移民部长科尔曼（David Coleman）近日在悉尼的一次演讲中表示，莫里森政府的移民政策将有所调整，在选择移民的时候挑选“有技能”的人“择优录取”。在莫里森政府的领导下，他将继续密切关注国际学生、技术移民以及越来越多的来澳边远地区移民。

留学生和技术移民是重点

据报道，科尔曼在悉尼政治经济学院的一次演讲中表示，政府在移民问题上的原则是“技术越高越好”。

据悉，数据显示，在2019年至2020年期间，澳大利亚每年的移民人数上限已从19万人减少到16万人，其中技术移民约占70%。对此，科尔曼表示，移民对澳大利亚至关重要，是成功的基本要素，但也需要用“清晰的眼光”来看待这个问题。

为了最大限度地提高来澳移民给澳大利亚带来的回报，科尔曼将把重点放在国际学生和技术移民身上，同时鼓励海外民众搬到澳大利亚边远地区生活工作。

国际教育产业十分关键

与此同时，科尔曼还表示，国际教育对澳大利亚极其有利，仍将是本届政府移民政策的一个关键特征和主要特色。他说：“澳大利亚国际教育产业是一个价值350亿澳元的出口行业，也是临时移民来澳的最大推动力。相比之下，去年小麦的出口总额仅为40亿澳元，牛肉出口总额仅为85亿澳元。教育机构支持高技能、高工资的工作，这正是我们想要发展的工作。”

鼓励移民到边远地区学习

为了鼓励更多的国际学生到州府以外的地区学习，那些选择在边远地区生活和工作的大学毕业生将获得额外1年的工作签证。更广泛地说，2.3万个名额将被分配给符合两种新签证类别、来澳边远地区的移民。这两种签证类别要求移民在澳边远地区居住和工作满3年，以获得永久居留权。

当被问及政府将如何确保移民留在边远地区时，科尔曼表示，他认为民众仍然对澳大利亚永居身份表示渴望，这将是一个足够的推动力。

目前，澳边远地区的广义定义是指全澳除悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸以外的所有地区。

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人道主义需在可控范围内

科尔曼还在演讲中提到人道主义签证问题，他将2007年至2013年间乘船来澳的难民描述为“人道主义灾难”。他表示：“澳大利亚人心胸宽广，我们希望帮助人们逃离糟糕的处境，但如果我们不对这种情况进行控制，这个体系就会崩溃，这是不可接受的。我们的人道主义项目是世界上最慷慨的项目之一。”


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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

澳洲美国顶尖拍卖师James Pratt披露行情让你一击即中

上半年悉尼商用物业成交创下新纪录

一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。【阅读原文】

 

全球首场比特币房产直播拍卖会为行业写下新篇章

全世界第一场加密货币房地产直播拍卖会已在澳大利亚顺利举行。本次拍卖会有超过300人参加，其中包括社会名流，房地产大亨和当地居民。该房地产刚刚结束预留期，但从币安币、比特币和澳元三种不同货币的联合竞价结果表明，人们相当支持这种类型的房地产拍卖会。【阅读原文】

 

千禧一代人进入房地产市场，明星经纪人就此热烈讨论

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国和加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引，开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时，婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。【阅读原文】

 

奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值

与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。【阅读原文】

 

买家有福了！今年悉尼房屋拍卖季将持续至平安夜

往年对于打算在悉尼购置房产的投资者来说，12月的头两个周末是最为热闹的，同时也标志着这一年拍卖季的收尾。如果无法在圣诞节前乔迁新居，这对于买房者可是很扫兴的。不过今年买家有福了，直到现在市场上的房源数量仍然没有明显的消退势头，不少房产中介也纷纷表示将把拍卖期延长至12月底。这也就意味着，今年一直到圣诞前夕，投资者们都有机会为自己拍下一套心仪的居所。【阅读原文】

 

公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧

自前十年的房地产泡沫破灭后，西雅图的开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。而CoreLogic的报告显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。【阅读原文】

 

2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧

由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易，因此每年这个时候起到年底，房地产拍卖额一般都会有所增加。制定拍卖计划对购置房产而言至关重要，因为不论是买家市场还是卖家市场，做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。【阅读原文】

 

选购悉尼豪宅 国庆黄金周不容错过

对于关注悉尼的投资者来说，今年的黄金周更具看头，一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年，受房地产市场风向及舆论的影响，越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产，包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。其中，顶级房产的收益更是可观。【阅读原文】

 

买家市场不等人 现在就是投资悉尼房产的最佳时机

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？【阅读原文】

 

选择棕榈泉，让你一边享受一边赚钱

进入2018年，房地产市场持续走强。从一个加州人的角度来看，棕榈泉无论是对国外还是本地房产投资者来说都是一个绝佳选择。近年来，棕榈泉的房价都一直呈上升趋势，2017年，这里的房价涨幅达到了4%，这个势头预计在2018年将继续保持，达到4.2%。目前，当地房价的中位数为45.9万美元（约307.5万元人民币）。这里不但可以给业主提供独一无二的居住体验，同时也能为买家带来丰厚的投资回报。【阅读原文】

 

洛杉矶名流购房屡创新高 跟James Pratt去看今年流行什么？

对于洛杉矶和加州的房屋卖家来说，2018年伊始无疑是一记激动人心的。今年4月洛杉矶房价的中位数约为59万美元，较上月增长约1%，比去年同期增加了7.3%。另一方面，价格介于2-3百万美元的“轻奢”型产品在洛杉矶却非常走俏。在洛杉矶整体房屋销售量与去年基本持平的情况下，这类户型的销售业绩较去年增涨了约39%，当仁不让地成为了市场上最强势的竞争者。【阅读原文】

 

悉尼豪宅市场火爆！顶楼公寓最吃香 销售记录再创新高

如今在悉尼，高层阁楼公寓和顶层套房正受到越来越多房地产业精英们的青睐。选择高端的高层住宅正在逐渐成为一种潮流，除了房屋本身带来的奢华居住体验外，其中的升值潜力与投资价值也是非常可观的。作为悉尼高端房地产业内的领军人物，Joanne Dai发现大多数中国客户偏爱高层的阁楼单位。【阅读原文】

 

澳洲房产大咖畅谈社交媒体在海外房地产营销领域的应用

近年来科技发展突飞猛进，如今各类社交媒体除了供人们抒发心情，上传美图以外，几乎已经渗透了日常生活中的方方面面。房地产业从最初的兴起阶段就非常依赖各种宣传平台及销售手段，自然不会错过这波科技的浪潮。“悉尼百万豪宅”（MillionDollarListingSydney，简称MDLS）是当下澳大利亚高档房地产业一个炙手可热的社交主页，经常会发布一系列精彩的成交房产信息，受关注度极高。我们有幸在悉尼的办公室采访到MDLS的创始人Ari Kaklamanis，来听听他对于如今社交媒体在房地产业所扮演的角色的一些看法。【阅读原文】

 

网红电商的好莱坞版 聘“小明星来卖豪宅”

随着媒体环境的复杂化带来的营销成本的增加，令豪宅房产市场营销的竞争变得更加激烈。在洛杉矶，豪宅房地产经纪人不断寻找吸引投资者的新方法，他们通过创意手段来吸引买家到访参观。最新的趋势之一是在房地产视频中增加了专业演员的演出，亮相仅仅30秒，费用就可能高达15万美金。【阅读原文】

 

顶尖拍卖师解构：为什么洛杉矶会是2018年豪宅首选目的地

澳大利亚顶级地产拍卖师/名流掮客James Pratt，将洛杉矶评为2018年最适合购买豪宅的城市。“洛杉矶房产市场2017年增长了5.7%，总值达到2.7万亿，居全国首位，甚至超越了纽约！”Pratt说。他远赴美国，请来了两位业界好友——比佛利山庄苏富比房地产公司的豪宅中介斯塔沃斯基和阿希姆房地产公司的老板兼中介保罗斯，分析洛杉矶具备什麽条件成为他心目中的豪宅首选地。【阅读原文】

 

圣诞前买拍卖房的六条致胜之道

对于买家来说，如果他们在今年年底才买房，大多数情况下，由于购房程序会需要一段时间， 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子，这也成为了购置房产的主要障碍。然而，在12月购置房产的竞争仍然激烈，所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说，这里有一些最好的建议，可以帮助您节省数千澳元的成本，并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。【阅读原文】

 

走进澳洲现今最顶尖的两大豪宅拍卖市场

过去的12个月里，在澳大利亚的两个关键区域——悉尼和黄金海岸，豪华房产拍卖市场迅速增长，这些地区拍卖挂牌水平高，以及住宅物业拍卖清盘率接近纪录最高水平。悉尼海港前滨的布朗格鲁拥有备受期待的赌场和配套的开发项目，而黄金海岸则将会举办2018年的英联邦运动会。我请来了昆士兰苏富比拍卖行的专家们带大家走进这两个前沿的豪宅拍卖市场。【阅读原文】

 

搞搞室内设计 房产卖得好价钱！

买房通常是个重大决定，尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解，因为这会影响你的消费限额，并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。经常与名人合作的着名室内设计师Jen Seago跟大家分享房屋买卖前进行室内设计的小提示。【阅读原文】

 

VIP看房如何提升拍卖成交量？

苏富比拍卖行顶级经纪人Tanya Stawski 在洛杉矶好莱坞山的一处豪宅举办了一场VIP客户看房会。这场VIP看房会绝不是场普通的开放式看房活动，她还在屋顶花园准备了一场DJ演奏以及美食、美酒，供客户看房时品味鉴赏。结果是——潜在买家在轻松的氛围中不知不觉便融入这个超级奢华的住宅，从而提升了该房源的成交率。【阅读原文】

 

竞拍豪宅感压力大？听听临床心理学家的专业建议

拍卖在各大房地产市场变得日益流行。训练自己采用除正常渠道之外的其他方式购房，将有助于您购得理想房产。拍卖会上气氛紧张，对于大多数人来说，拍卖过程会让他们倍感压力，且不可预测。来自澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩（Ashley Gilmour）有如何在拍卖日保持冷静，清晰、准确思路的专业建议给大家。【阅读原文】

 

加州拍卖购房：来自《与卡戴珊一家同行》房地产经纪人的建议

正如美国其他各州一样，加州也不时举办房地产拍卖会。对于所有熟悉拍卖流程的购房者来说，这是让自己脱颖而出，利用自己的技能以有利的条件购买住宅或者商业建筑的绝佳机会。以下是来自洛杉矶比弗利山庄的Jessica Ross为所有希望在加州通过拍卖方式，以有利条件购房的买家提供的实用建议。【阅读原文】

 

在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方，拍卖会地位尊贵，主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房，甚至在拍卖前购房，如果业主也想将房屋早点出手的话。以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。【阅读原文】

 

2017年海外房产拍卖的新变化

房产拍卖是全球最流行的房产出售方式之一。在澳大利亚、英国和新西兰等国家出售住宅和商业地产的频率更高，相较于售房广告宣传更常采用拍卖的方式。技术正在逐步改善当今的商业世界，房产拍卖已显现出新的积极变化。我们在全球范围内选取了几个示例，为您说明2017年房产拍卖会出现哪些变化，以及您可以对下一次拍卖有哪些期待。【阅读原文】

 

美国与澳洲房产拍卖的区别

在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。【阅读原文】

 

如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜！

房地产拍卖在澳洲卖家中间变得日益流行，对于买家来说，在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远，一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。【阅读原文】

 

澳大利亚房产拍卖入门六问

在澳大利亚出售房产有两个最常用的方法，一是通过私人（出售）条约，二是通过房地产拍卖。在澳大利亚大多数省会城市，拍卖是业主最受欢迎的售房途径之选。2017年悉尼拍卖清盘率为80%，墨尔本约为75%，这意味着这两大城市房产主要是在拍卖日那天售出，因此买家准确地理解什么是房地产拍卖非常重要。【阅读原文】

 

澳洲房产拍卖会气氛炽热！华人活跃其中

悉尼房市发展势头强劲，持续发力，上周末共举办了675场竞拍，清盘率高达83%，高于去年同期的73%。当地及国际华人在悉尼各地的周末拍卖市场上势头强劲。由我为大家报导悉尼周末拍卖市场上的激烈实况，并会提供竞拍独家小建议。【阅读原文】

 

上半年悉尼商用物业成交创下新纪录︱居外专栏

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一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。

根据Cushman＆Wakefield发布的最新数据，在2019财政年度，商用房地产的投资交易额已攀升至426亿澳元。悉尼和墨尔本的商用物业空置率达到了历史低点，其租金也有一定的增长。这些有利因素使办公楼的交易量在2019年财政年度提升了22.6%，达到了231亿澳元。此外，整体商用物业426亿澳元的投资交易额意味成交量同比上涨了22%。

促使办公楼交易量提升的主要动力是悉尼和墨尔本办公楼物业的空置率创下新低。这不仅支撑不断上涨的租金，还释放了积压的需求，实现了较高的预先承诺水平。

在受到一些办公室退出市场影响，同时经济强劲发展的背景下，悉尼办公楼市场持续受到积压需求和高预先承诺水平的影响。

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截至2019年6月底的12个月内，悉尼中央商务区商用物业的主要有效总租金实现了9.1%的增长，远高于长期平均水平，而空置率下降至4.1%。行业数据显示，外国投资占第二季度总投资额的37%，占本财年的比例为45%，总金额为190亿澳元。

2017至2018年期间，外国年度滚动投资额占比为31%（108亿澳元）。2019年财年结束时，该指标已上升至45%。2017至2018年期间，办公楼外国投资额占比为42%（108亿澳元）。2019年财年结束时，其占比已提升至53%。

新南威尔士州的办公楼投资额最高。2019财年，改地区的办公楼投资总额达到了102亿澳元。

悉尼都会区市场的交易也相当活跃。喜达屋资本（Starwood Capital）和阿罗资本（Arrow Capital Partners）以4.382亿澳元的价格买下了位于查特伍德（Chatswood）的天顶中心（Zenith Centre），创下了中央商务区以外办公物业的最高售价纪录。

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最近几周，其他悉尼都会区物业的大额交易还包括香港亿万富翁蔡志明的旭日实业（Early Light）以3亿澳元的价格买下了悉尼北部北角大厦（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同时新加坡的桑代克公司（Suntec）斥资2.97亿澳元购买了皮尔蒙特哈里斯大街21号（ 21 Harris Street）的物业。

2019财年，债券收益率下降了约130个基点，而办公楼的收益率保持稳定，因此商用物业的相对吸引力也有助于刺激投资者的需求。选择悉尼中央商务区物业的投资者会发现，入门级商用房地产的价格表现十分强劲，可能在圣诞节前创下新纪录。

悉尼零售物业售价最高纪录的保持者是位于皮特街70号的2号商铺。该物业于2015年售出，目前被用作咖啡馆。其面积仅为19平方米，但售价高达216万美元，每平方米的均价为11.36万美元，打破了之前的纪录。业主以五年期租约的形式将该物业出租给了诺姆科尔咖啡馆（Normcore Coffee），可续租五年，租金每年提高4%，年租金收入为9.2万澳元。

悉尼市中心商铺

第一太平戴维斯代理人尼克·洛尔（Nick Lower）表示，尽管人们普遍认为零售物业是表现不佳的资产类型之一，但位于中央地段的小型房地产，尤其是街道上的小型房地产，目前非常受投资者欢迎。

“我认为很多人都希望把他们的钱投入安全可靠的资产，但很少有房地产能在安全性方面击败悉尼中央商务区的物业，特别是商用物业。中央商务区核心地段的人流量很高，而且周围都是大型企业，”他说道。

对于今年春天打算购买商用房地产的投资者来说，悉尼应该成为其首选的置业地点。预计该地区的物业在年底前将创下更多纪录。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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买家故事｜23岁留学党的零成本留学之道

现今，将孩子送出国留学的家长们背负的压力似乎越来越沉重。

学费高昂且还有一路上涨的趋势；衣食住行、医疗保险以及个人消费等生活成本，件件都是笔不小的开销，其中，“住”，更是绕也绕不开的支出“大头儿”。

学费生活费高昂，这对不少中产阶层家庭也是一笔沉重的支出。那么有没有一种方式，既能保障孩子生活质量又可以降低留学成本呢？

在史先生的这篇买家日记里有答案。

史先生 23岁 澳洲留学党

仔细算一算的话，这应该是我在澳洲的第四个年头。

我现在在昆士兰大学念研究生，大学也是在本校念的商科。

坦白说，出来呆这几年，虽然我花钱不算大手大脚，但算上学费、房费、生活费这些必要的花销，零零总总算起来开销也真的不少。

去年大学临近毕业季那会儿挺迷茫的，因为那时候在准备着考研，但挺多以前的朋友、同学都开始工作挣钱了，而我老大不小，用钱还是只出不进，心里当时就挺难受的，也是那时候开始盘算怎么能挣钱。

我当时玩得比较好的一个中国留学生同学，老早靠父母帮着在布里斯班买了套房。有次我们聊天，说起不想靠着父母坐吃山空这个事，她就问我要不要考虑自己买个房，然后挣租金。

她说她现在靠着奖学金和房租的收入，基本可以能够支撑在这面留学的所有开销。

也就是从这，我开始有了以房养学的想法。

以房养学，也就是靠海外购房供养海外留学，即在海外买房，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。如果房子升值快，那等到出手时还能赚不少。

我查询了一些这方面相关的资料，首先以升值空间来看，由于政府扶持和投资力度的加大，布里斯班正在努力赶超墨尔本及悉尼，正在成为又一澳洲投资热土。

以2018年来看，布里斯班就是全澳房市表现最好的首府城市。在2018年，墨尔本悉尼进入高位的调整期之后，布里斯班后来居上，全年房市都以小幅度的优势领涨全国。

据BIX Oxford对未来四年的预测，布里斯班将会以约13%的累计涨幅领涨澳洲房市。

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其次从房屋空置率和投资回报率来看，根据我查的SQM research 发布的2018年 6月的报道，布里斯班的房屋空置率已经连续5个月下降，布里斯班内城区的租房空置率仅仅只有2.1%，意味着一年仅仅只有7.6天空租，作为对比，同年国内租房空置率是22%。而18年度布里斯班的投资回报率，更是超越墨尔本悉尼，在全球城市排名中位列第十。

即是说，等到几年后我们把房子转手卖掉，基本也能保证会赚上一笔。

另外我大致算了笔账：我一年的生活费用大概是16000澳元，布里斯班这面单间的房租大概每周200-230左右，一年的房租大约要11000澳元，三年下来，刨除掉学费净支出就有81000澳元。

假设买下一套3卧的房子，1卧自住，租出去2卧，那每个月既能省下我自己的房租，剩下的钱又能补齐我的生活费和一部分学费。

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所以跟父母商量着，年初的时候在学校附近的地段买了套3卧的公寓，父母资助了30%的首付。剩下的2个卧室租给了两个比我小一级的同校学生。

除了学费还要爸妈帮忙，收租的钱支撑我的生活开销和还房贷完全够用，算下来还要比租房子划算得多。

以上。如果有澳洲留学意向的同学看到这篇文章的话，那不妨考虑考虑“以房养学”这种形式，相对于租房上学，这样既能够保证生活质量，同时也能够剩下很大一笔费用。不过这毕竟是一项长期投资，大家在购置房产之前先有一个长期的资金规划是相对稳妥的选择。

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居外网发表《2019年中国买家在澳住宅投资追踪报告》

澳大利亚经历了一代人以来最严重的房地产市场衰退后，中国买家开始重拾对该国房地产的兴趣。

自本世纪初以来，中国买家一直在抢购澳大利亚的资产。从矿山到农场，各种产业都有可能受到中国买家的青睐。随后，当中国买家发现这里的居住条件和清洁环境都比本国受污染的环境更具吸引力后，他们开始把更多的注意力投向了房地产。在澳大利亚上大学的中国学生人数激增，中国家长也在进行住宅投资，以便安置他们的子女。

中国人不断疯狂地抢购房地产，买下公寓和港口豪宅。这迅速推动了东海岸地区的房地产繁荣，而有限的供应，快速增长的人口和低利率更是推高了这股热潮。根据澳大利亚新闻网（news.au.com）的一篇报导，2017年泡沫破裂之前，主要房地产市场的价格已连续数年上涨，飙升幅度超过50%，并因此达到了顶点。自那以后，悉尼和墨尔本的房价同比下跌了9%以上。

分析人士将房价下跌归因于金融监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）推出的严格贷款标准和皇家银行委员会（Banking Royal Commission）为应对房地产行业普遍存在的不当行为而采取的严厉措施。此外，中国政府也出台了更为严格的资本管制政策，限制了中国企业和个人可从大陆转移到海外的资金数额。

因此，根据居外网发布的《2019年中国买家在澳住宅投资追踪报告》，中国对澳大利亚住宅物业的需求于2017年大幅下降。2018年初，中国买家对澳大利亚物业的询价量随之下降了20%。然而，居外网注意到，在2018年最后一个季度，中国买家对澳大利亚物业的询价量骤然猛增。与去年同期相比，询价量增长了58.1%，这表明买家的购买意愿可能已经恢复。

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为什么中国买家会重燃对澳洲房产的兴趣？

有几个因素促使中国买家重新拾起了对澳大利亚房地产的兴趣。

人民币兑澳元的汇率走强产生了较大的吸引力。自去年7月以来，澳元兑人民币的汇率已下跌11.1%。这可能会对中国买家产生激励作用，因为他们认为，相对于澳大利亚房地产的真实价值，当前的定价为“折扣价”，这使得房地产成为了具有一定吸引力且价格划算的投资标的。居外网表示，与2017年相比，中国买家现在购买标价为80万澳元的房产时可以少付8.88万澳元的资金。

人们还认为，澳大利亚可以向中国买家提供质量更好的生活。有三个澳大利亚城市跻身2018年《经济学人》智库全球最宜居城市排行榜前10位，它们分别为墨尔本、悉尼和阿德莱德。在这份榜单上，墨尔本位列第二，悉尼第五，阿德莱德第十。这凸显了澳大利亚的高品质生活——促使中国大陆移民澳大利亚，到此旅游并接受教育的重要推动力。这些排名也会影响房地产投资，因为购房者认为，在宜居性较强的城市，房地产在中长期内增值的可能性较高。

在澳大利亚，中国大陆学生占外国学生总数的38%。专家认为，澳大利亚很快将超越英国，成为仅次于美国的第二大热门留学目的地。中国学生之所以被吸引来澳大利亚，是因为澳大利亚的教育质量高，入学门槛低，可提供2至4年的毕业后工作签证，而且所在时区与中国相近。

中国的海外物业买家倾向于在子女留学的地方投资。由于贸易战紧张局势使学生签证和入学的申请在美国遭拒的可能性提高，引发了更多的不确定性，有越来越多的中国人选择来澳大利亚留学，预计这将推高家长为安置子女而购买住房的需求。

哪些澳洲城市对中国买家最具吸引力？

居外网表示，墨尔本位居需求榜榜首，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯紧随其后。买家兴趣增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

在生活方式和价格方面，墨尔本优于悉尼。墨尔本的外国买家印花税率为7%，比新南威尔士州的印花税率低1%。然而，悉尼凭借其标志性的地标性建筑（如海港、海港大桥、歌剧院和邦迪海滩）吸引了众多的中国买家。对布里斯班物业感兴趣的主要是有子女在当地上学的家庭。

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2019年前景预测

像其他人一样，中国买家可能会发现澳洲的房价正在下跌。他们也希望在价格下跌的时候避免支付过高的价格。因此在2019年，许多中国买家可能在购买物业前仍会采取观望的态度。

“我们得出的核心结论是，今年中国买家在澳大利亚购买的房地产数量将保持稳定。然而，我们必须承认，如果市场的螺旋式下降速度加快，我们实际看到的情况可能会变成2019年中国买家的置业量同比下降，”居外首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说道。

罗女士表示，最近几个季度的缓慢复苏可能预示着中国买家对澳洲房地产的投资将重现曙光。

“我们还没有进入那个阶段，但过去15个月的变化趋势表明，中国买家的置业量将回到更高水平。

“今年，我们预计中国买家的需求将继续集中于新公寓、独立住宅和土地套餐上。郊区新房产的价格正在上涨，吸引走了一部分原本计划在传统内城地段购房的买家。如果开发商或第三方可以提供融资，需求可能会随之而来，”她总结道。


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来源：居外
责编：Zoe Chan

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澳洲房价会否反弹？这便是房价下一步的真正走向

大型经济调查机构穆迪分析公司对2020年和2021年的澳洲房价变动趋势进行了预测

澳洲房地产投资者和首次置业者可能会欢欣鼓舞：房地产市场的低迷期似乎将在2019年底迎来真正而彻底的结束。

经济调研机构穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新预测数据显示，明年除了霍巴特以外，澳大利亚所有首府城市的房价都将出现增长。

从穆迪的分析报告来看，尽管穆迪全国房屋价值指数已经连续下跌了将近两年，但悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德、达尔文和堪培拉的房价都将在2020年稳步回升。

澳大利亚最大的两个城市——悉尼和墨尔本的房价预计将分别适度增长3.1%和1.3%。

穆迪预计，今年悉尼和墨尔本住宅市场的总房价将分别下跌9.6%和10.8%，因此人们正迫切希望此次复苏尽快到来。

霍巴特曾是澳大利亚房地产行业的宠儿，然而，穆迪预计霍巴特的房价将在2020年和2021年持续下降。

以下为各州的预测结果：

新南威尔士

表2：2020年及2021年新南威尔士州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

预计悉尼的房价将于2020年上涨3.1%，2021年将进一步上涨4.8%，其中公寓的价格涨幅略高于整体水平，分别为4%和6%。

“随着收入增长和房价变化的步调趋于一致，预计独立住宅和公寓的价格增速将放缓，”穆迪表示。

“预计到2020年，悉尼的调整期将基本结束，但其住宅价格增长将远远低于近年来的大幅增长。”

悉尼东部郊区和北部郊区将迎来“根深蒂固的衰退”，而悉尼都会区以外的地区，如猎人谷，已经凭借其优越的交通设施成为了颇具吸引力的置业目的地。

由皇冠房地产集团开发的悉尼弧光（Arc）豪华顶层公寓

维多利亚

表3：2020年及2021年维多利亚州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

继墨尔本房价将于2019年下跌10.8%的预测之后，人们认为明年墨尔本房价将上涨1.3%，2021年将继续实现6%的稳健增长。

“到2020年初，墨尔本大部分地区的房价预计将出现月度环比增长，”穆迪分析公司称。

“预计2020年墨尔本房价将总体上涨1.3%，墨尔本内东和墨尔本东北部将引领此次复苏。”

在接下来的几个月里，维多利亚地区房价也有望“继续保持相对良好的状态”，预计其明年的价格增幅将达到3.3%，而2021年的增幅为1.5%。

墨尔本郊区Toorak 4卧3卫的豪宅

昆士兰

表4：2020年及2021年昆士兰州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

相比其他州，昆士兰州房市的表现相对较好，但仍预计今年房价仍将下跌1.8%，而明年房价将增长1.4%，2021年将增长2.9%。

“布里斯班地区……表现得比预期还要糟糕，”报告中写道。

“在预测期内，这些房地产市场的房价要么持平，要么实现温和的正增长。”

从中期来看，预计公寓的价格表现优于独立住宅。

“我们认为，整个预测期内，独立住宅的价格表现不太理想，而公寓价格预计将在2018至2019年期间达到低谷，随后于2020年出现明显回升。”

布里斯班的全新精装2卧2卫公寓，房价约¥245万

西澳大利亚

表5：2020年及2021年西澳大利亚州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪的报告显示，今年珀斯房价预计将下跌6.9%，而明年预计将上涨2.1%，2021年进一步增长4.3%。

“预计2019年房价将继续下跌，而且直到2020年才有可能到达低谷。”

“然而，房产市场将迅速复苏，预计其价格将在2020年开始适度反弹，并于2021年逐步升温。”

西澳州的多项经济因素正在“缓慢改善”，随着澳洲储备银行（RBA）的非农商品价格上涨，人口增长趋于稳定，住房供应量也即将下降。

“这些因素以及澳洲储备银行最近的降息举措有可能使独立住宅和公寓的价格在2020年恢复增长，然后在2021年趋于稳定。”

南澳大利亚

表6：2020年及2021年南澳大利亚州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

继今年房价小幅下跌0.4%之后，预计阿德莱德房地产市场明年将反弹2.7%，2021年将继续回升3.6%。

“南澳大利亚的房地产市场一直保持稳定，这在很大程度上得益于它避开了之前在东海岸出现的价格过度上涨浪潮。”

穆迪称，阿德莱德北部和南部地区将“保持新兴房地产市场的状态”，其中阿德莱德北部的房价“增长缓慢，但始终保持强劲”。

“近期租金一直相当稳定，这在未来一段时间将对独立住宅和公寓的价格产生支撑作用。”

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塔斯马尼亚

表7：2020年及2021年塔斯马尼亚州房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

2018年和2019年初，与澳大利亚整体趋势相反，塔斯马尼亚一直是澳大利亚房地产市场上唯一的闪亮之星——直到最近几个月，我们才发现塔斯马尼亚房价出现了“增长放缓”的问题。

然而，穆迪表示，“我们猜测2020年和2021年塔斯马尼亚房市将经历调整，”预计其价格将分别下跌1.6%和0.7%。

之所以预测价格将下跌是因为就业增长动力不足，这将导致工资增长幅度“相对较低”，从而使家庭收支趋于紧张。

澳大利亚首都领地

表8：2020年及2021年澳大利亚首都领地房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪分析公司预计，继2018年增长5.4%之后，澳大利亚首都领地的房价在2019年的表现相对良好，预计其房价将上涨4%左右。

“预计明年独立住宅市场和公寓市场都会取得较为出色的表现，独立住宅价格预计将增长5.6%，而公寓价格预计将增长4.2%。”

北领地

表9：2020年及2021年北领地房价预测

数据来源：CoreLogic，穆迪分析公司

穆迪指出，自2014年以来，达尔文的房价一直疲软，但在未来两年内，其价格将上涨，2020年的上涨幅度为4.9%，2021年的上涨幅度为7.7%。

“预计房地产市场最早将在明年实现稳健复苏。直到2017年左右，达尔文才从其他州（尤其是新南威尔士州和维多利亚州）取得的强劲价格增长中获益，”报告中提到。

“因此，达尔文的基数相对较低，而且房价已经下降了很多年。”

穆迪称，澳洲储备银行近期下调了现金利率，而且预计政策将进一步放宽。在这些因素的推动下，预计达尔文的独立住宅和公寓价格在2020年和2021年都将有所上升。


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来源：雅虎财经
责编：Zoe Chan

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