复审商业投资移民签证 门槛或又提高 | 澳洲

每年的7月份对于澳洲来说都是辞旧迎新的时刻,澳洲政府都会推行一大批新政策,新的移民政策就是其中浓墨重彩的一笔。

今年的7月份澳洲不仅正式废除了457雇主担保移民项目,还酝酿着对于投资和商业类移民政策的重新评估。

不少移民机构纷纷预测,在几个月间,从废除雇主担保签证,到引入新的临时签证取而代之,再加上助理移民部长霍克(Alex Hawke)在一次公开活动上强调了政府收紧投资移民门槛的决心,针对商业、投资类移民大刀阔斧的改革似乎已经箭在弦上。

移民部发文征求意见

本月初,澳洲移民部发布一份名为《复审澳洲商业投资和奇才类签证》的文件,明确指出澳洲政府正在重新审查和评估商业、投资和人才类别的签证政策,主要是衡量它们是否有助于帮助澳洲吸引最高质量的商业移民、创业者、投资者和杰出人才。移民部强调,获得签证的申请人应该“能够为澳洲作出有价值的贡献”。

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复审商业投资移民签证 门槛或又提高 | 澳洲

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移民部呼吁澳洲公众对于现行签证的实施提出意见。可在31日以前发邮件至:ICAP@border.gov.au,提出自己的见解。

如何衡量申请人贡献?

● 能够帮助创造就业;

● 扩大澳洲产品和服务的产量和出口;

● 引入新科技或者改进旧科技;

● 创造与国际市场间的联系;

● 直接投资政府债券;

● 个人成就能成为澳洲社区的资产。

哪些签证可能受到影响?

● 商业创新和投资签证类别(BIIP,188、888和132类别签证)

● 杰出奇才签证类别(124和858类别签证)

● 退休投资者签证(405类别签证)

让我们来看看,上述这些签证具体都指什么。

132类——澳洲商业奇才移民永居签证

目前所有投资移民中唯一能够一步到位获得永久居留权的签证,无需通过打分系统,对学历和英语无要求,对居住时间没有量化要求,适合有成功生意背景并且有意在澳大规模投资人士。

一般分为两类:显著商业成就类和风险投资企业家类。

188类——商业创新和投资临时签证

适用于想在澳洲做生意或者投资的人士,必须获得州或地方政府提名,或者澳洲贸易委员会提名,是有资格获取888类别永久签证的第一步。

该签证主要分为商业创新、创业者、重大投资者和高端投资者等几个小类别。

888类——商业创新和投资永居签证

一般在获得188类临时签证两年后,符合一定的经商条件,在澳洲境内申请,即可获得永久居住权。该签证也需要首先申请州或领地政府,或者澳洲贸易委员会的担保。

405类——退休投资者签证

这是一种退休类别签证,主要吸引有一定经济背景的退休人士来澳定居养老。签证持有人无需在澳做生意,只要购买了政府债券,又具有足够的退休收入即可。

124/858类——境外杰出人才永久签证

主要针对那些经过国际认证的,有杰出贡献或者才能的海外人士,可以允许申请人在澳洲永久居住。也是可以一步到位拿到永居身份的签证。

 

在移民部发布的文件中提到了需要探讨的多个要点,比如:

● 年龄限制——是否有必要对于商业投资类移民设定年龄要求;

● 英语水平——是否应该要求申请人具备英语能力;

● 政府提名——各州和领地政府的提名和担保对于选择合适的人选有什么影响;

● 打分系统——现有选择创新人才时的打分标准是否有效;

● 创投比例——188C签证要求中,至少50万澳元分配在创业投资和私募股权基金,投资到新成立的企业或者小型私营企业,该比例是否要增长到100万澳元。

政策可能怎么变?——

英文水平或首当其冲

据SBS报道称,在今年5月份举行的一个商业移民论坛上,联邦助理移民部长霍克(Alex Hawke)说,政府将会重新评估现行商业投资类移民的规定,其中对于英文水平的要求可能成为新添加的内容。他指出:“澳洲社区对于移民的期望是,他们能有流利的英文。而我也认为这是公平的。”

而自2012年11月政府推出重大投资者移民后,这种只需投资500万澳元就有机会获得永居身份的签证吸引了大批中国香港、马来西亚、南非和越南的企业家。不过数据显示,有几乎9成的申请人,还是来自于中国大陆。一旦英文水平成为门槛之一,这无疑会影响到不少国内的投资人士。

132签证改革成热点

该签证自开放多年以来,一直使用原有申请条件和要求,不仅可以一步到位拿到永居,还没有居住等硬性要求,估计可能会成为政府改革目标。

500万移民门槛或提高

虽然移民部文件指出,这次寻求公众意见的举动并非一定会导致相应的政策变化,但提高风险投资基金比例或者数额,仍然可能成为舆论导向。

华人投资者一般喜欢把资金投在风险较低的项目上,然而澳洲政府认为这对于社会经济产生的效果并不大,因此可能会要求188C类签证提高对于风险资本的投资要求。

新移民政策的公布和实施可能只在一瞬间,但造成的影响却是大规模和长时间的。本来已经计划移民澳洲的企业家和投资者们,应该及早准备,请密切关注本报带来的最新动态。

(据澳洲新快网)

新南威尔士州地方城市房价增速超过悉尼 | 澳洲

悉尼房产热潮蔓延至新州地方城市,目前不少新州地方城市房价增速甚至超过悉尼。

据Domain报道,2017年第2季度,新州地方城市平均中位房价达到47.5万澳元历史最高点,较上季度增长1.3万澳元,较上年同期增长4万澳元。

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新南威尔士州地方城市房价增速超过悉尼 | 澳洲点击查看澳洲房源

虽然新州地方城市平均中位房价目前还不到悉尼中位房价117万的一般,但是好消息到此为止。澳洲统计局数据显示,新州22个地方城市中半数中位房价已经超过首次置业买家负担范围,即首次置业买家平均贷款额45万澳元。

不少新州地方城市在过去12个月内房价增速达到两位数,即使是投资者逐渐难以接受悉尼及新州地方城市房产

据悉,几乎所有在距离悉尼市中心250公里范围内的新州地方城市,在过去12个月里房价涨幅都超过10%,包括谢尔哈伯(Shellharbour)、肖尔黑文(Shoalhaven)、维格卡利宾(Wingecarribee)以及奥林奇(Orange)。此外,新州仅有3个地方城市在过去12个月里房价呈现下滑趋势,即奥尔伯里(Albury)、阿米代尔德梅里克(Armidale Dumaresq)以及达博(Dubbo)。

新州地方城市房价上涨不仅受到被挤出悉尼市场的买家驱动,还因地方就业机会好转拉动。截止今年1月,新州地方城市在过去2年里新增就业岗位数超过昆州、南澳、西澳以及塔州新增就业岗数总和。

Domain首席经济学家威尔逊(Andrew Wilson)预测新州地方城市房价还将持续上涨趋势。

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(据澳洲新快网)

竞拍豪宅感压力大?听听临床心理学家的专业建议 | 澳洲

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从全球来看,“房地产”与“房产拍卖”是一回事。对于大多数买家而言,总有一天通过房产拍卖购房这一选择会摆在他们面前。需要重点注意的是,拍卖会上气氛紧张,对于大多数人来说,拍卖过程会让他们倍感压力,且不可预测。在拍卖会上,买家会因一再受到催促而感到紧张,于是便开始凭着自己的感觉出价,偏离了他们最初计划的价格,这会导致购房费用超过他们规定的上限,或者错失房产。

虽然在大多数国家,房产拍卖允许在网上购买,但最常见的房产拍卖形式是现场拍卖会,或者在拍卖行里,由拍卖师主持,买家亲自出席,相互竞价。

由James Pratt主持的房产拍卖会
James Pratt主持的房产拍卖会

房地产经纪商会为买家提供在拍卖日竞拍房产的最佳谈判建议,包括如何开始出价、立刻出价以及制定出价上限计划。不过,除了制定策略之外,其他方面也应重点关注。切记保持冷静,控制自己的情绪,这样才能在拍卖日当天保持清晰、准确的思路。

来自澳大利亚黄金海岸(Gold Coast)Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)表示,买家在拍卖会上出价时感到紧张是很正常的,但重要的是,不要被自己的情绪牵着走,不要把自己制定的计划抛在脑后。

房产拍卖充满不可预测性,而且,买家的个人情况会进一步增加自己对于最后是一举拿下房产还是遗憾错失的压力。在拍卖日当天保持清晰的思路,能够让您赢得最佳谈判机会,顺利拍得房产。

澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)
澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)

以下是阿什丽提供的一些宝贵建议,这些建议能够帮助您在拍卖会上竞拍房产时控制好自己的情绪。

在参加拍卖房产开放日或展览之前:

1、最重要的是,具体明确您希望购买什么样的房产以及您的理由

当我们不确定自己具体想购买什么样的房产以及购买理由时,会更容易不知所措、模糊焦点和迷失方向,在需要采取行动时也会无动于衷。

2、在脑海中演练您希望拍卖日当天的情况如何发展

要想做到这一点,您可以找一个舒适、安静的地方,闭上眼睛,在脑海中想一遍拍卖日当天从开始到结束的整个过程。要尽可能详细,可以重点关注您在周围看见、触摸、感受、闻到和听到了什么。

3、事先计划

以便在拍卖日当天尽量不给自己布置任务,不给自己许下其他承诺。这样,您就不会在原本就很紧张的拍卖会上给自己增加更多压力了。您可以利用拍卖日早上的时间制定策略。

拍卖日:

拍卖日当天,确保自己集中精力,控制好情绪至关重要。这样,您可以在采取行动之前保持清晰的头脑。以下建议能够帮助您做到这一点:

  1. 早上醒来时,在您正式开始新的一天之前,可以冥想30分钟,并做呼吸练习,从而让您的大脑进入平静状态。然后,您可以在脑海中想一遍您希望接下来的一天如何发展。
  2. 享用一顿健康的早餐,为自己补充足够的营养,让您的大脑和身体能够正常工作,让自己保持平静。
  3. 来一场轻快的晨间漫步或者其他锻炼,摆脱过分紧张的情绪。
  4. 一整天尽量屏住呼吸,控制好自己的情绪。
  5. 在拍卖现场应保持理性的头脑,以便坚持自己制定的计划。同时,提醒自己以下事项:
    • 您的理想购房花费
    • 您的出价上限
    • 这不仅是能够满足您的需求的房产,还是您有能力购买的房产
  6. 在拍卖会上,应留心观察其他买家(和拍卖师)的情绪,并集中精力。这样,您就不会陷入他人的情绪之中,任由自己违背事先制定的计划。

拍卖会后:

现在,再来看看拍卖会结束之后。您可能会庆祝自己大获全胜,也可能会空手而归。如果是前者的话,干得好!这是好消息。如果是后者的话,也要振作起来,因为这显然不是最后的结果。现在,是时候反思一下您在整个过程中运用所有上述建议策略的情况。您在哪些方面做得很好?您在哪些领域有待改进?应将这次经验当作获得自我成长的机会,而不是令人失望的结果。当您能够利用这次经验获得成长时,就是一种进步。然后,您可以利用在整个过程中学习到的经验,改进您在下一次房产竞拍中的表现!

拍卖在各大房地产市场变得日益流行。训练自己采用除正常渠道之外的其他方式购房,将有助于您购得理想房产。

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美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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澳储行:房贷系风险 房价未必暴跌 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,澳洲储备银行日前表态,墨尔本悉尼昂贵房产买家背负的高水平房产债务将对金融稳定造成威胁,但鉴于存在最基本的供需关系,未来两市房价未必暴跌。

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澳储行:房贷系风险 房价未必暴跌 | 澳洲
房价若突然下跌,会对贷款家庭造成重大损失

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澳储行助理行长布洛克(Michele Bullock)在“经济与社会前景研讨会(Economic and Social Outlook Conference)”上表示,澳储行已在本行所撰写的金融稳定分析中将房贷列为风险项,但房价本身并非问题所在,而欠贷家庭在房价突然下跌时的不堪一击及此带来的影响才是真正难题。此前总理谭保也已提醒,房价走势不明,未来或有加息可能,呼吁民众审慎申请房贷

据了解,为刺激消费需求,澳储行去年做出了降息调整,悉尼墨尔本房价一时激涨,导致澳洲审慎监管局(APRA)不得不出台新“宏观审慎”政策,抑制投资者借贷及无本金贷款。布洛克表示,澳储行尤其关注房产投资者,“因为投资者可能更倾向于顺周期动作,即价高时买入,价低卖出,因此他们可能导致整个循环恶化”。

但布洛克也指出,目前房市堪称“双城记”,除了悉尼墨尔本澳洲其它城市房价不大可能出现较大上涨。她称,导致这种情况出现的原因很多,基本的供需关系就是其一。布洛克提到,就悉尼目前的状况而言,其房产供应仍难满足此前几年积压的需求,墨尔本则是因近期人口的急速增长带动了需求上升,“因此我们非常重视债务水平走高而收入增长缓慢将带来的风险,负债与收入比正在上升”。

但她随后补充道,悉尼及墨尔本存在的基本供需关系问题并不意味着两市将面临房价暴跌的局面,但确实有必要密切关注两地房市。

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(据澳洲新快网)

悉尼投资者高价买房 只为推倒建寄宿公寓 | 澳洲

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悉尼投资者高价买房 只为推倒建寄宿公寓 | 澳洲
悉尼京士活公园大道45号规划可开发寄宿公寓澳洲房产网站realestate图片)

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悉尼京士活(Kingswood)一栋3居室独立屋刚以135万澳元高价交易,却面临被推土机铲平为寄宿公寓开发让路的悲惨命运。

澳洲房产网站realestate报道,悉尼京士活公园大道(Park Ave)45号物业获批可建3层高寄宿公寓,挂牌后吸引各类买家注意。最终,这栋3居室物业上周以135万澳元高价售出,创下彭里斯(Penrith)地区当周房产售价最高纪录。

地产中介波瓦(Andrew Bova)表示投资者如果不是已经下定决心,不可能支付这么高的价格。物业卖家原本打算自己开发寄宿公寓,最终决定将资金投资别处。根据开发许可,项目可建28套公寓

彭里斯地区近日值得关注的房产交易包括克瑞斯路(Ceres St)9号3居室独立屋,房产最终拍卖售价为65万澳元,几乎是卖家1989年买入价13.8万澳元的5倍。此外,悉尼格伦莫尔(Glenmore Park)乌鸦巷(Corvus Close)5号3居室独立屋拍卖售出66万澳元。

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(据澳洲新快网)

城镇建设带来巨大商机 澳洲莫里门户项目投资前景广阔 | 澳洲

放眼全球,城镇化建设带来的巨大商机已经让许许多多目光长远的投资者尝到了甜头。如今,又有一个绝佳的机遇出现在中国投资者眼前,这就是澳洲莫里门户(Moree Gateway)项目,良好的经济环境、绝佳的地理位置让这一由官方主持开发的商业地产项目拥有无与伦比的投资前景。

温泉胜地,消费强劲

莫里(Moree)新南威尔士州(New South Wales)西北部莫里平原郡(Moree Plains Shire)郡府所在地。它距离昆士兰(Queensland)南部边界约1小时车程,是澳洲一个重要的交通枢纽,三条公路主干道以及墨尔本(Melbourne)至布里斯班(Brisbane)的内陆铁路线均从这里经过。每天,莫里机场都有航班飞往悉尼。

城镇建设带来巨大商机 澳洲莫里门户项目投资前景广阔 | 澳洲
澳洲莫里门户(Moree Gateway)项目,良好的经济环境、绝佳的地理位置让这一由官方主持开发的商业地产项目拥有无与伦比的投资前景
城镇建设带来巨大商机 澳洲莫里门户项目投资前景广阔 | 澳洲
莫里农业发达,被誉为“澳洲食品与纤维的心脏”

城镇建设带来巨大商机 澳洲莫里门户项目投资前景广阔 | 澳洲
优越的交通、发达的农业和繁荣的旅游业赋予了莫里镇强劲的消费潜力

莫里农业发达,被誉为“澳洲食品与纤维的心脏”,但最负盛名的还是它的地下温泉,每年会吸引成千上万来自世界各地的游客前来泡温泉。对游客尤其是“银发一族”来说,莫里是一个天然的停留地和热门的观光地。这里有历史悠久的建筑、原生态的艺术画廊、山核桃农场,还有刺激趣味的水上乐园。风景优美的Gwydir河是理想的垂钓场所,总能在河边看见悠闲抛竿的爱好者。

优越的交通、发达的农业和繁荣的旅游业赋予了莫里镇强劲的消费潜力,其主要贸易区人口约为47000人。2016年,莫里镇的家庭开支达到5.7亿澳元,而家庭总收入中位数为每周1084澳元。此外,旅游业和运输业也给莫里镇带来了极大的消费力。在这一背景下,对莫里镇的投资拥有良好的回报保障。

华裔富商欲建大堡礁度假村 吸引中国游客 | 澳洲

据《信使邮报》报道,华裔媒体大亨韩子伟(William Han)日前表示,若集团位于降灵群岛(Whitsundays)5.83亿澳元的林德曼岛(Lindeman Island)度假村项目顺利过审,将在中国铺开大规模户外广告活动,推广昆州。

韩子伟是中国著名广告公司白马集团的一把手,他此前公布了一份前地中海俱乐部(Club Med)度假村(其于5年前以1200万买下此处)的重建方案。韩子伟周一接受采访表示,目前资金已到位,若项目的环境影响审核过审,最快可在明年中旬开始动工。他称,这一审核过程非常漫长,集团不得不继续观望,且项目还需再走州及联邦政府审核流程,但他表示对项目过审并不着急,“如果得到审批,我们就继续推动方案”。

三个月前的飓风黛比对降灵群岛的海曼岛(Hayman Island)及白日梦岛(Daydream Island)度假村造成了毁灭性影响。韩子伟称,此次投资是对降灵群岛作为旅游胜地未来前景的“信任票”。“澳洲是个幸运的国家,没错,尽管这里饱受飓风威胁,但这些决策就是对其未来的信任票。”这位澳洲煤矿投资者说道。

他表示,已计划在中国25个城市、面向2亿受众推广昆州及降灵群岛,并称昆州作为假期旅游胜地吸引着相当数量的中国游客。

据了解,韩子伟拟建的林德曼大堡礁度假村(Lindeman Great Barrier Reef Resort)将建设一个6星级的水疗设施、两个5星级的度假设施、两处别墅区等,还会在国家公园邻近区域搭建“豪华野营”区。若项目过审,该全新的林德曼岛度假村将得以在2021年年末开业。

(据澳洲新快网)

预测11月加息 机构下调房价增长展望 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,有预测称,澳洲官方利率将在今年11月上调,或显著影响房价增长。

投资银行集团高盛(Goldman Sachs)目前预测,官方利率有60%的概率在今年11月上调,或成为澳洲储备银行(Reserve Bank of Australia)自2010年以来首次加息。鉴于房产对利率的敏感程度,悉尼房价或有急剧变化。

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预测11月加息 机构下调房价增长展望 | 澳洲

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今年5月,房产信息机构CoreLogic委托Galaxy进行调查,发现利率一旦上调2%,过半数澳人将面临按揭压力。财经杂志《Riskwise Property Review》预测,利率即使上调50个基本点,也将导致大批房产投资者离开悉尼市场。

市场调研机构SQM的专家克里斯托弗(Louis Christopher)表示,全澳的独立屋及公寓价格2017年总体增长将介乎6-10%,悉尼将达到11-16%。他说:“影响基本预测的最大风险在于澳洲审慎监管局(APRA)进一步的激进行动,以及澳储行加息。”不过,他表示,如果加息是在今年11月,那么全年房价增长应不会受影响。

汇丰银行(HSBC)分析师布洛克斯汉姆(Paul Bloxham)对房价增长也持积极观点。他预测全澳房价今年增长8-10%,明年增长降至3-6%;其中,悉尼今年增长多达14-16%,明年降至7-9%。

Domain集团首席经济学家威尔逊(Andrew Wilson)也有类似展望,但预测悉尼房价今年升幅最多只有6%,明年降至3%;墨尔本今年最多11%,明年5%。

经济预测机构BIS Shrapnel对独立屋价格增长较为悲观,预测悉尼的独立屋价格今年仅会增长3%,明年下滑4%;墨尔本今年增长5%,明年增长1%。

瑞士银行集团(UBS)今年3月曾表示澳洲房产市场已“触顶”,并称房价将有所放缓。

大型银行之中,澳洲国民银行(National Australia Bank)下调了2017年的房价增长展望。其首席经济学家奥斯特(Alan Oster)指,房价变动的主要影响因素在于监管规则。

相关资讯:悉尼房价最低区域均价41万 离市区75公里

(据澳洲新快网)

悉尼房价最低区域均价41万 离市区75公里 | 澳洲

最新地产报告显示大悉尼地区目前仅有11区独立屋均价低于“首次置业买家可负担界限459,010澳元”。其中,距离悉尼市中心约75公里远戈斯福德(Gosford)中位价格最低,仅为412,500澳元。

据Domain报道,集团旗下《首次置业买家报告》( First Home Buyers Report)今日公布,显示目前大悉尼区域仅有11区独立屋中位价格属于“可负担范围”,即低于新州首次置业买家平均贷款金额459,010澳元。如果计入10,000澳元新州首次置业买家新房补贴,房价可负担区也仅增加6区。

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悉尼房价最低区域均价41万 离市区75公里 | 澳洲

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戈斯福德距离悉尼市中心约75公里,目前独立屋中位价格为412,500澳元,成为大悉尼地区房价最低区域。尽管通勤至市中心单程长达1.5小时,戈斯福德在过去3年里依然吸引首次置业买家源源不断前来购房。

悉尼市中心50公里距离范围内,名声欠佳的威尔莫特(Willmot)独立屋中位价格最低,仅为440,000澳元。

公寓方面,目前大悉尼地区共有36区公寓中位价格低于459,010澳元。雷坎伯(Lakemba)是其中距离悉尼市中心最近区域。

昨天,新州政府刚刚宣布将取消首次置业买家购置65万澳元以下房产的印花税。然而,《首次置业买家报告》显示目前悉尼市中心40公里范围仅4区独立屋中位房价低于650,000澳元,分别为艾希克罗夫特(Ashcroft)、海克伯格(Heckenberg), 卡特怀特(Cartwright)以及巴斯比(Busby)。

(据澳洲新快网)

墨尔本房价50万城区在哪?| 澳洲

澳洲房产网站Domain报道,新数据显示,房产投资者大概花50万澳元就可以在墨尔本诸如克兰本西(Cranbourne West)、克兰本东(Cranbourne East)和克莱德北(Clyde North)的城区作投资。

报道称,距离墨尔本市区40-50公里外有一些价格实惠的房屋正在出售,如克兰本西有一套房售价为42.9万澳元。(墨尔本买房攻略

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墨尔本房价50万城区在哪?| 澳洲

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对于首次置业者和寻找更多空间的年轻家庭来说,在墨尔本东南地区买房是最具吸引力的选择之一。独立财产评估和咨询公司Herron Todd White 表示,该地区正在快速发展中,政府正计划在此处建新学校、公路和公共交通设施。此外,墨尔本西部也是供入门级买家选择的一个好地方。

研究还显示,人们有机会花50万澳元左右在墨尔本的塔内特(Tarneit)、温德姆淡水河谷(Wyndham Vale)和华勒比(Werribee)等类似城区买一块地来建房。然而,与一年前相比,尽管建筑成本保持相对稳定,但土地价格略有上涨。”因此,与2016年相比,买家的购买力略有下降。

房产经纪公司Barry Plant的负责人哈茲莫斯(James Hatzimoisis)也同意,入门级房屋的价格正在上涨。他指出,墨尔本外城区一套占地500-600平方米的4卧室住房售价大概在50-60万澳元之间。

Herron Todd White认为,在城区或城区中部花50万买一套独立屋是不太可能的,但你可以在这个价位内买一套公寓。

(据澳洲新快网)