Tag: 买房须知

房產投資國內人士已經把手伸向了國外。由於一些國家的房地產市場發展比較穩定，並且房產投資的前景很好，所以很多人都漸漸的把房產投資的目光移向國外。海外的眾多國家當中，除去英國，美國，澳大利亞和歐洲一些國家以外，在東南亞一些國家的房產也非常受歡迎。是泰國的房產是最受中國人受歡迎的，所以很多國內人士都會問，中國人可以在泰國買房子嗎？

國內人士是可以在泰國進行購房的，並且沒有相關的要求和限制，但是我們在泰國進行購買房產時有一些注意事項，我們必須要了解一下，以免自己在購買房產的過程中入坑。中國人在泰國買房子，土地產權上面根據泰國的法律規定是不允許賣給海外人士的，所以一般你在泰國投資房產或是購買房產，以公寓為主比較好。購買的公寓不僅是精裝修的，價格上面也非常適中，並且沒有任何公攤面積，產權也是永久性的。當然如果你想購買別墅的話，那麼就需要辦理一些相關的手續，以公司的名義來進行購買。

泰國並不是所有的城市都比較適合投資房產或購買房產，其中最為火熱的幾個城市分別是曼谷，清邁，芭提雅等。在泰國購買房產的相關程序是比較簡單的，找一些固定的流程，付好定金，辦理手續就差不多了。泰國買賣房子的稅費是比較低的，他們要比歐洲一些國家提倡很多總體稅費在6%左右。

在泰國購買房產，每個地段的房子不一樣那麼他存在的優勢就不一樣一般位於市中心或者是交通比較方便位置的房產都是比較火熱的。不管是自己購買之後進行居住，還是進行出租，對於大家來說都非常的方便，泰國房產的租金回報率也比較高，和國內進行相比高上3~4%左右。

第十屆國際基礎設施投資與建設高峰論壇5月30日在澳門開幕，來自70多個國家和地區的750多家企業機構和2000多名政商學界代表參加，本屆論壇為期兩天，由澳門貿易投資促進局和中國對外承包工程商會共同主辦，以“促進國際基礎設施高質量可持續發展”為主題。

中國在葡萄牙投資超90億歐元

葡萄牙盧薩社報道，在當天的論壇上發布了《“一帶一路”國家基礎設施發展指數分析報告（2019）》，根據報告顯示，截至2018年，中國在葡萄牙投資已超過90億歐元，是中國在歐洲投資第五大目的地國家。其中，能源、電力、金融、保險和房地產是中國在葡萄牙最主要的投資領域。

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葡萄牙銀行業協會秘書長諾伯特·洛薩（Norberto Rosa）在接受采訪時表示，中國可以幫助葡萄牙克服資金短缺問題。洛薩指出：“資金不足是葡萄牙面臨的一大問題，而中國目前處於資本過剩的狀態，我認為這是中葡經濟能夠實現良好共生關系的原因。”

洛薩表示：“巧合的是，今天剛好是‘熊貓債券’正式發行的日子，葡萄牙也是首個發行人民幣債券的歐元區國家，這完全能夠表明問題。”

中國是葡語國家最重要投資者

報告還指出，中國是巴西、葡萄牙和莫桑比克這些葡語國家最重要外來投資者，2018年中國對葡語國家投資額為12億歐元。

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在當天的論壇上，澳門與葡語國家商業銀行簽署了一系列合作協議，項目主要涉及非洲葡語國家的基礎設施建設。據悉，葡語國家商業銀行由葡萄牙、莫桑比克、聖多美和普林西比以及幾內亞比紹的銀行公會組成。

莫桑比克國家銀行行長在接受采訪時表示：“中國對莫桑比克及其他葡語國家的投資極大地帶動了當地經濟發展。有了這個協議，可以減少國家間資金轉移的不確定性，能夠留住投資者。”

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來源：歐洲時報
責編：Zoe Chan

近兩年來，柬埔寨經濟發展勢頭迅猛，早在2016年7月1日，世界銀行就宣布，柬埔寨正式脫離最不發達國家（LDC），與印度、越南、菲律賓等51個國家一道居於中等偏下收入國家，自2011年以來，GDP增速不曾低於6.9%，放眼亞洲，其增速連年保持前三。因其基礎薄弱，人均GDP達到1429美元，在東南亞與老撾、緬甸處於墊底的集團。

由於中柬兩國傳統友誼以及柬埔寨政局一向穩定，吸引了越來越多中國買家的興趣。說起柬埔寨，基本上就是金邊、西港、暹粒三大旅遊城市。柬埔寨西哈努克港買房有哪些要當心的陷阱呢？

在柬埔寨外國人不可擁有土地所有權，外國人買房享有的是50年+50年的租借期。

作為新興市場，開發商/中介傭金相對較高，辨別靠譜開發商很重要。

西哈努克港產業單一，主要支撐就是博彩業。旅遊業也沒有發展起來，根據近年數據甚至因為中國遊客過度湧入擠走原本的歐美日韓泰國遊客。

目前地價被炒得較高，房價以建築面積計算，單價已經2000-3000美元/平米起了。

目前在售的項目施工進展緩慢，有一些本來許諾今年底交房的項目，房子主體都沒見到（據推測建築師/施工勞動力不足），項目爛尾的風險大，何時交房須得到保證。

租金也被炒的非常高，租賃的需求大部分都是博彩公司租來做員工宿舍。項目都有包租，收益7%甚至以上，但可見的市場住房需求看不到（本地人承擔不起）。但鄰近博彩業、中國餐飲業等相關的地段，以中國遊客、商人、勞工為住戶的地段，是目前主要的高端出租市場。

買了可能租不出去，包租承諾須得到保證（以避免假包租），本地需求少，都是投機客，後期轉手是較大問題。

中國人除了過去從事博彩業，還有一些過去做餐飲，類似於沙縣小吃，正新雞排這類的低端餐飲。

作者：櫻桃

之前不斷有人問我泰國的房子能不能投資，因為我也沒有去過泰國，對於我沒有實地調研過的城市，我是不敢給大家推薦的，所以3月份我專門去泰國首都曼谷做了考察，把大家關心的一些問題了解清楚，如實作出報告。

為什麼會選擇泰國？

我之前也不明白，為什麼那麼多中國人會選擇去泰國投資，直到去了後，跟當地的投資人士深入了解，才看懂。

大家都知道中國人是最喜歡買房的。中國的錢去哪個國家，哪個國家的房價就漲的快。

一般中國人走了，房子想大漲就很難了！所以投資一定要跟著中國的熱錢走！

歐美國家的投資門檻較高，且前幾年上漲一輪後，中國人撤離加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家，當地樓市已進入調整期，此時再進入已經不合時宜。

而東南亞這兩年開始成為中國投資者追逐的熱土，一方面是中國制造業近幾年在向東南亞轉移，那邊經濟增速較快，基本面較好；另一方面是距離中國近，直接落地簽，未來還會修高鐵，有地理優勢。

而在東南亞中，政局穩定，包容性最好的又首選泰國，人妖的存在就足以證明，走在大街上，誰也不會對人妖持有異樣的眼光。

而且泰國是中國人最喜歡去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次，其中中國游客量超過980萬人次，占比最高。很多人過去買房，平常放租，冬天自己度假用。

曼谷的國際化程度非常之高，甚至超過了北京上海，這個你一到機場就能感受到，外國人多，所以房子租金很高。

泰國人口6900萬，曼谷早在2010年人口數量就達到了1200萬，首都至少有人口支撐，曼谷的地鐵不排隊四五輪你是擠不上去的，比北京還恐怖。而曼谷面積又非常小，才1568平方公裡，比深圳還小四百多平方公裡。

柬埔寨整個國家才1500萬人口，對比之下立見分曉。菲律賓和馬來西亞總感覺不太穩定。

而泰國簽證又非常簡單，拿著護照，買張機票，到泰國直接落地簽。機票又便宜，所以去泰國，跟在國內飛行基本上沒有什麼區別，以後昆明還會修高鐵到泰國，所以中國人過去非常便利，中國人直接推動曼谷的房價上漲。

中國現在已經成為泰國房產最大買家，只要你具有中國大陸的護照，就都可以買。

但是幾年之前還不是，泰國房產的買家一向很多元化，在此之前日本才是泰國最大買家，還有專門的日本區，再之前是台灣。只不過中國經濟發展快，財富積累快，所以出國做資產配置的也多了。

為什麼會有如此多的國家買呢？這應當算是日本經驗，或者俄羅斯經驗了。

在2014年7月30的時候，當時人民幣兌盧布的彙率是5.7784.然而到了2014年12月份的時候，人民幣兌盧布的彙率最高時到了11.3343的水平。也就是說俄羅斯盧布貶值了49.02%。

當時俄羅斯賺錢的其實就只有3種人。一種是持有俄羅斯房產的。一種是提前囤積了進口物資的。一種是換了美金，資產到了國外的。但是他們的收益率不同，其中持有俄羅斯房產的，在這期間是收益率最低的。雖然以盧布計價的價格漲了，但是以美金計價的價格跌了很多。

這就和目前委內瑞拉的房子一樣，因為其惡性通貨膨脹了十萬倍的原因，其房價以其本國貨幣計的話，價格確實上漲了。但是拿美金計價，價格下跌有7到8成。

而俄羅斯、委內瑞拉最賺的是哪批人呢？

提前把錢轉出國，而且購買了他國不動產的。不僅是因為掛鉤美元賺了升值的錢，還賺到了不動產升值那部分的錢。

所以當中國這幾年嚴格限制資金外流時，顯然是面臨著外彙流失，RMB貶值的壓力，不得不做出的管制，而聰明的資金看透了本質後，肯定會出國尋求安全庇所，像李嘉誠他們那種大資金四五年前就去了歐美抄底，而作為普通百姓來說，小錢就只能找個發展前景還不錯，政局又穩定，買了之後能放心的國家配置點房產了。

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在泰國的投資門檻有多高？

1、面積

泰國的房子都是按套內面積算，主力戶型段在25-50平米間，28平米就能做到一房一廳，35平米可以做到兩房兩廳，使用率非常高。

因為泰國都是小家庭為主，小夫妻都不會和父母住一起，而且他們也不喜歡在家裡做飯吃，整個泰國的房子廚房都沒有燃氣，朋友會客也是在外面。

2、價格

泰國曼谷新房的價格也是分地段的，從每平米人民幣1萬多到7/8萬人民幣都有，最貴的超過十萬。

北部的新CBD區、南部的金融使館區、西部的文旅體驗區等，價格就便宜不少。

總價四五十萬、七八十萬及上百萬的房子都有。

曼谷房子回報率大概有多少？

1、可以貸款

曼谷買房，一般總價80萬以上的房子，就能按揭貸款。這意味著，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一個月再辦理按揭就可以，大大拉長了資金使用年限。

2、租金很高

我們這次考察特地了解了房子的租金。國外的租金普遍都比中國高很多，曼谷因為國際化程度高，租金也很高。

比如這次參觀的熱門樓盤，一房總價60萬左右，樓對面的老小區，同樣戶型的月租金在2800元左右。

我們自己住的酒店式公寓，兩房一廳，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而買下來大概是250萬-300萬之間，租金回報率比較高，在4-8%之間，而國內一線城市只有1%多。

3、可以更名

泰國的房子從第一次銷售開始算的話，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房時候才需要繳納的款項。在這個3年期間，可以任意到開發商那裡更名。

通常樓盤還沒有交付，你的房子就已經上漲了百分之二十多，因為新開盤都是第一期賣的便宜，後面一期比一期貴，這個跟國內一樣。

泰國房市雖然沒有暴漲，但是每年上漲8%到10%還是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠杆撬動，而且租金很高。

4、全是精裝房

泰國賣房只賣精裝，而且精裝標准不是刷個牆，貼個地板，是全部配備家具家電。這個制度不但是在泰國，在歐美都是這樣。

而且小區配套設施非常完善，全部免費使用，我們這次去參觀的一個小區（下圖），有游泳池，健身房，閱覽室，私人電影院、會議室、BBQ等等區域，甚至還可以種菜，而且這些全都是免費的哦，連地下停車場都是免費停車。

國內開發商真的應該學學，別人服務甩我們幾條街。物業管理費10塊錢一平米，雖然單價比我們貴，但每一戶面積小，所以每個月物業費也只要兩三百塊。

曼谷買房要注意哪些坑？

1、不要買太便宜的房子！

窮人區的房子，基本上跟升值無緣，可能一萬年都不漲。要隨著整個社會可支配收入的增加，才會增長，想跑贏收入很難。

因為泰國的土地是永久私有制，私人財產神聖不可侵犯，財富一代代繼承，窮人富人之間的鴻溝基本一生都無望越過。

但泰國是佛系國家，他們佛教宣揚的是今世的果，都是源於前世的因。你今世過得差，是因為前世做了不好的事。今世那些富人，是因為前世修行好。今生你好好修行，多做好事，來世你也就會成為富人的。

所以窮人並不仇富。也不會造成社會動蕩。也就是說，通過宗教，泰國完美解決了這一切問題。

貧富差距帶來的就是窮人區和富人區，你住什麼樣的房子，就代表著你是什麼樣的社會階層。

這在很多城市都是這樣，俄羅斯的莫斯科是這樣，印度的新德裡也是這樣，連紐約和東京都是如此。

因為核心區的土地是有限的，而社會財富的積累者是不斷增加的。有錢了誰都想擠進富人區。

2、不要距離地鐵和商圈太遠！

地鐵重塑地塊價值，這句話到哪裡都適應。確實是越靠近地鐵或BTS的房子，會得到越快升值。

中介說，因為泰國很熱，泰國人又很懶，他們一分鐘都不願意走路，怕曬太陽怕淋雨，所以能住在地鐵和BTS旁邊會更方便，在大堵車的時候，BTS和地鐵可以快速到達想到達的地點。基本上重要的商場和地點都基本上在BTS和地鐵的節點旁邊。

為什麼要去曼谷買房？

根據我們的調查了解，去曼谷買房的主要有三類人：

1、為了投資，保值增值。如我上述所說，除了每年有穩定的增幅外，泰國的租金回報率高。

2、為了孩子讀書，家長方便陪讀。曼谷的國際學校非常多，而且價格比國內便宜一半，東南亞25%的國際學校資源，集中在泰國，曼谷又占了泰國的80%。曼谷國際學校資源富足，是因為外國常駐人口多，隨遷子女需要享受本國的教育。很多買家看中海外置業，有些是衝著小孩讀書去的，家長跟過去陪讀。

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3、最後值得稱道的是泰國的美食和氣候，所以非常適合旅游度?

進行房產投資可以形成長期穩定的資產收入。但作為投資者，總會面臨各種各樣的疑問和不安。

臨近2020年東京奧運會，東京房產市場盛況空前。實際上，從1964年東京奧運會和近年的倫敦奧運會來看，即使出現了短期變動，長期來看房價並沒有受到太多影響。

那麼，為什麼東京奧運會臨近使房產市場一片火熱？

以奧運會為契機，所實施的城市再開發提高了其便利性，也就是說東京還有很大的潛力。目前正在進行的再開發計劃，在奧運會後仍會繼續進行，包括郊外一部分換乘大站周邊等，部分街道會更加熱鬧。

另外，以年長的居住者為主，將住處從郊外的一戶建搬到市中心車站附近公寓的事例也在增加。符合這種需求的地區，房產價格和租金可能還會上升。

當然，東京都內也存在空房。

交通不夠便利的區域，建築物及設備與居住者需求不一致的物件等，很有可能會“陷入苦戰”。

因此，今後房產投資的主攻地區可能會是“再開發地區”。通過再開發，地區會更加活躍，可以期待將來房產價格、房租的繼續上漲。

再開發是根據城市再開發法進行的，以用地細分化、老化建築物密集的區域為對像，進行用地統合、大規模綜合設施新建、公園與廣場等公共設施兼營，是一種使城市空間合理化的行為。

再開發地區會整備街道，使景觀變好，辦公室等商業設施也會變得更充實。最終的目的是使人們聚集在一起，使居住者增加，城市的品牌價值自然會上升。

說起東京都內的再開發，澀谷和虎門區域最為有名。此外，春日、後樂園站前、中野站周邊的相關事宜也在進行中。對投資者來說，這些地區和其附近車站不遠處的房產都是值得關注的。

日本澀谷3臥1衛的豪宅，從“表參道”站步行7分鐘。居住面積79.69平方米，陽台面積7.71平方米。房價約¥970萬。
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來源：HIMAWARI日本
責編：Zoe Chan

2018年，投資者對越南房地產市場的熱情大漲。2018年4月，新加坡房地產開發商凱德集團（下稱“凱德集團”）在越南推出的首個住宅開發項目D2eight發售一天即售罄，而該集團在越南最大城市胡志明市開發、擁有350個單元的樓盤D’Edge Thao Dien也在推出後兩個月內售罄，充分體現了“越南速度”。

繼泰國和馬來西亞之後，2015年7月，越南出台《住房法》，開放國內房地產市場，開發商可將每棟建築30%的單元售予外國人，擁有有效居民簽證的外國人及外國公司均可以購買越南房產。“此後外國投資者對越南房地產的興趣逐漸上升。”凱德集團越南首席執行官陳連邦接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

目前多數新開發項目位於胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2016年和2017年，開發商和投資者在胡志明市投資了價值約12億美元的住宅用地和新建住宅物業，在越南首都河內，這個數字是5億美元。

來自中國的大批買家成為胡志明市和河內市樓盤預售現場的座上賓。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國大陸的買家占31%。中國購房者從第6位躍至榜首，成為越南房產最大買家。

記者綜合采訪獲悉，在投資目的和方向上，中國買家投資時看重的仍然是“升值空間”，傾向入手大城市的高端項目，且盲目跟風的趨勢比較明顯。而隨著越來越多國際企業和中國企業加速在越南投資設廠，一些了解當地情況的買家看到了湧入企業對住宅的需求，也將工業園區周邊的中低端公寓視為有潛力的投資項目。

胡志明市公寓單價破萬元

自《住房法》出台，越南樓市迎來了一波強勁增長。世邦魏理仕數據顯示，2015至2017年，胡志明市約有3.5萬套新高端公寓入市銷售，每平方米售價超過1500美元，與2012- 2014年只有不到1萬套公寓掛牌出售的情況形成鮮明對比。房價也應聲上漲，仲量聯行數據顯示，2017年胡志明市的新房價格上漲3.6%，別墅和城鎮住宅價格同期上漲13.6%。

21世紀經濟報道記者了解到，目前胡志明市市區公寓均價已上漲至每平方米約1.5萬元人民幣，個別高端豪宅的價格甚至達到每平米6萬至7萬元人民幣。以胡志明市迄今最大的高端開發項目Golden River為例，兩居室起價37萬美元，三居室起價49萬美元，約合每平方米4500美元。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星級等級，胡志明市第一郡中心的唯一生態都市區，位於西貢河邊的黃金獨有位置，並提供完美的公用基礎設施。僅售約¥434萬。
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開發商也看到了商機。過去三年裡，逐年增長的外商投資顯示出開發商對越南房地場市場的信心。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站附近項目，而越南當地開發商則選擇與外國開發商簽訂合資協議，以合作形式完成項目。

凱德集團1994年進入越南市場，是入場最早的外國開發商之一，目前越南已成為其東南亞地區布局中僅次於新加坡和馬來西亞的第三大市場。該集團在越南7個城市擁有15個住宅項目，總資產達13億新元（約合9.56億美元）。2017年，凱德集團在越南共售出1409個住宅單位，總銷售額為4.6億新元（約合3.35億美元），同比增長63％。

越南房地產市場高速增長的原因何在？從內部來看，越南經濟高速發展，中產階級不斷壯大，人們消費能力也迅速提高。2000年越南人均GDP為388美元，2018年躍至2600美元，增長將近7倍。世界銀行報告也顯示，越南每年約有150萬人加入中產階級行列。“強勁的經濟增速、快速的城市化進程、龐大的年輕人口和不斷壯大的中產階級推動了越南人對充滿高質量的生活、工作和娛樂場所的需求。”陳連邦對本報記者表示。

從外部看，除2015年出台的《住房法》助推樓市，近年來外國投資者原本青睞的投資區域因需求過旺房價飛漲，紛紛出台嚴格限購措施。Global Property Guide數據顯示，香港房價過去10年內上漲207.58%，泰國上漲大約48.65%，新西蘭奧克蘭市樓市4年內飆升75%。去年8月，新西蘭開始禁止多數外國人在本國購買房產，溫哥華、新加坡、悉尼等也開始對外國購房者征重稅。

於是，來自亞洲的投資者將目光轉向了越南。“一些高端產品30%的外資配置限額很快就被填滿。”第一太平戴維斯（Savills）越南業務副董事總經理Troy Griffiths表示。

由FLC集團打造的下龍灣高爾夫豪華度假區項目位於越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪華別墅、高爾夫球場於一身。開發商擔保項目收益達10%-12%左右，凡購買酒店式公寓的客戶每年可以度假居住15天以上，開發商專業運營，度假收租兩不誤！
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中國人青睞大城市高端盤

這其中自然不乏中國買家的身影。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市購房的外國買家中，來自中國大陸的置業者占31%，2016年這一比例僅為2%，2017年為4%。中國內地購房者由此超過越南、韓國和中國香港等地置業者，從第6位躍升至榜首，成為越南房產最大買家。

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的數據也顯示，2017年中國買家通過居外網咨詢越南購房次數比2016年增加458%，2018年越南房產詢盤量比2017年再漲124%，到2018年第4季度，詢盤數量環比急升77%。“過去兩年，中國買家對越南房產的興趣猛增，呈井噴之勢。”居外網董事CEO羅雪欣對本報記者說。

記者獲悉，在投資取向上，中國買家仍最看重“升值空間”，而非為了自住。“中國人購買房產時，常會拿越南和以前的上海做比較，希望能從房價升值中獲利。”仲量聯行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。

從投資方向來看，中國投資者偏愛大城市的高端項目。居外網數據顯示，中國買家在越南購房目的地依次為胡志明市、河內、芽莊、峴港和芹苴 （Can Tho）。他們尤其喜歡靠近市中心的大型項目。“中國人還是願意投資已有詳細未來規劃的新區，尤其是一些位於地鐵沿線、前景不錯的高端項目。” 越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成對21世紀經濟報道記者表示。

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而隨著中國買家大量湧入，盲目跟風也成為一個明顯特點。劉鐵成對記者坦言，中國買家購房往往根據初步印像入手，“跟著趨勢賺錢，沒有什麼技術含量。”

不過，由於越南成為各企業投資設廠的熱門目的地，中國買家購房趨勢或有所改變。一些越南房產經紀人已發現，越來越多的國際企業和中國企業加速在越南投資設廠。羅雪欣對記者表示：“跨國公司的供應鏈將有望陸續轉移到越南和馬來西亞這些已經具備較成熟制造能力的國家，而在‘一帶一路’倡議下，越南的基礎設施也將持續改善，這些都是房地產業的利好因素。”

因此，一些特別了解越南當地房產的中國投資者便會選擇投資工業區周邊的中低端公寓，“（這些房子）用來出租，並且還可以期待升值。還有小部分人選擇旅游地產，有條件的更會投資地皮，自建迷你公寓出租，（這種項目的）回報率可達每年10%-25%，”劉鐵成說。

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

2016年、2017年，全國觀眾在收看中央電視台元宵晚會時，知道了一個叫做碧桂園森林城市的樓盤，因為碧桂園連續兩年冠名了央視元宵晚會。那時候，新加坡旁的馬來西亞樓市正當紅。提到去東南亞投資房產，大多數人都會想到新加坡、泰國、馬來西亞。

而提到越南、柬埔寨，大部分人或許都覺得這兩個發展中國家最多只適合文藝青年去旅行。實際上，2016年到2018年期間，越南和柬埔寨的中國買房投資客數量一直在激增，很多在2012年-2016年大舉進入馬來西亞的中國房企，從2016年起都紛紛揮師柬埔寨首都金邊。

根據海外房地產信息網居外網的詢盤數據統計，2018年全年泰國、馬來西亞、越南、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家詢盤量都有大幅增長。2015年—2018年間，針對越南的詢盤量增幅最為顯著。

Q： 去越南、柬埔寨做房地產投資的中國人很多嗎？

越南、柬埔寨近兩年來成為了國人新興的買房投資目的地，首要得益於當地政府在外國人買房立法上的推動；其次是泰國、馬來西亞等東南亞國家已經火過一輪，房價推升太高，或是當地政府已經不太鼓勵外國人前去投資，使得中國國內投資客另尋目標。

2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》，根據該法律，外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。

該法律頒布後，首先吸引的是日本、韓國、中國台灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。直到2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去了一大批國內投資客。

這些中資開發商建造的樓盤，80%的客戶都是中國人。

越南國會則是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了對外國人購房的諸多限制，修訂後的法律於2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。

這條法案生效後，越來越多的中國人前去投資越南房產。至2018年，在越南胡志明市買房的外國人中30%來自於中國，占比最高。

外國人在這兩個國家買房都很便利，只要獲得赴當地的簽證，無論哪種簽證類型，都可以前去進行房產交易。這些買房客絕大多數抱著投資的目的，大部分來自於國內北上廣深一線城市。

Q： 去越南、柬埔寨一般投資在哪些城市？

中國人買房投資的城市無外乎越南的河內市、胡志明市，以及柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。

在買房者的眼中，河內相當於國內的北京，胡志明相當於上海；金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市，而西港則是政策最開放的地方，正在成為新一代“賭城”——這個曾經只是小漁村的地方，現在有50余家賭場，另有30多家賭場正在建設中。

房企、賣房中介也有意識地在宣傳中把這些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市類比，並把“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”作為賣點。

但從城市基礎設施配套來看，越南和柬埔寨的幾大城市，還遠遠達不到國內一線城市的水平，即便再過十年，它們能否發展到一定程度也要打上問號。

越南目前僅有河內才剛剛開通了第一條城市輕軌線吉靈-河東項目，該項目由中國中鐵六局集團有限公司總承包建設。而曾被越南寄予很大期望值的河內地鐵1號線以及胡志明市地鐵1號線，都由日本公司負責建設，但此後陷入造價、賄賂等多種爭議，項目進度遙遙無期。

作為柬埔寨首都的金邊市，其市容市貌僅相當於國內小縣城，人口年輕，商業富有活力，交通狀況糟糕，不分時段地堵車，治安、公共交通、垃圾廢水處理等配套都沒有跟上房地產開發的速度。

西港則是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌類似於90年代中國南方的小鎮。近兩年西港的投資熱潮席卷而來，到處都有新建的工廠、樓盤、酒店，不過隨著賭場的發展，各種社會問題隨之而來，黑幫、毒品、飛車黨也在深刻地改變這座小城。

Q： 可以獲得怎樣的產權？

盡管越南在2015年允許外國人買房並獲得合法產權，但卻設置了兩個苛刻的要求。

一是房屋產權僅為50年（越南公民可擁有永久產權，與越南公民結婚的外國人也可擁有房屋永久產權）；二是外國人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

此外，在二手房交易中，外國人只能向外國人購買二手房房產；外國人自己的房產，既可以賣給越南當地人，也可以賣給外國人，若賣給越南當地公民，則50年產權可轉為永久產權。

在柬埔寨情況又不一樣。柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動產產權法》規定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建築第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產產權證，並可自主進行房屋租賃及買賣。

也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權，但不包括土地所有權，也不能購買底層的房產。這種產權在柬埔寨被稱為“分契式產權”。而大部分柬埔寨當地人的房屋產權是“硬產權”或“軟產權”，及由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權。

還有一點值得注意，中國買家在柬埔寨可能會遇到大產權和小產權兩種不同的房屋，大產權為永久產權，小產權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。

由於柬埔寨政府規定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發商都尋找當地公司合作拿地，這種情況下可以買到永久產權的土地；小部分開發商則是租賃土地，租期一般為99年，因此房屋也就是99年產權。

Q： 租售比高嗎？投資回報率如何？

在海外房產中介的宣傳中，目前越南、柬埔寨的高層公寓房都有很高的租售比和投資回報率。比如金邊一套五六十平方米的高層公寓，租金高達700美金，且金邊市的房價從2015年開始，每年都以15%的幅度上漲，目前達到約2000美元/平方米。

越南一套80平米總價18萬美元的住宅，月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，目前越南住宅分為各種類型，豪華型均價超過3500美元/平方米、高端型約為1500美元/平方米，中低端類均價約為800美元/平方米。

不過目前這兩個新興國家的房地產市場規模都很小，高端公寓供應量少，大部分的公寓租客群體也都是外國人，高租金已經遠超過當地普通人的承受能力。隨著這兩年大批公寓的入市，未來供應量問題將得到緩解，高租金是否能維持下去目前較難判斷。

從投資回報來看，根據天風證券的研究報告，越南房產投資應當分為本國居民購買視角和外國投資者購買視角，其差異之處就在於越南盾與美元之間的彙率變動。

天風證券的研究報告指出，越南的平均房價在2008年創出1650美金/平米的最高價格至今未破，最新均價約為1543美元/平米，美元視角並未創新高。

不過其對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾/平方米，超過2008年的2801萬越南盾/平方米，漲幅近20%，也就是越南盾視角創了新高。“從越南本國居民角度，以自住和抗通脹為購房目的，我們認為越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資為目的，由於貸款不如本國居民方便，彙率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同。”

由FLC集團打造的下龍灣高爾夫豪華度假區項目位於越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪華別墅、高爾夫球場於一身。開發商擔保項目收益達10%-12%左右，凡購買酒店式公寓的客戶每年可以度假居住15天以上，開發商專業運營，度假收租兩不誤！
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而在柬埔寨，外商投資建造的樓盤，尚未形成一個本地居民購買的市場，當地也還沒有形成二手房市場，因為多數普通老百姓都習慣了購買土地自建排屋，因此盡管房價在理論上上漲，最終外國投資者能否獲得投資收益後退出，也是一個未知數。

新興市場的投資門檻低、收益率高，但是風險也較大，最早進入這個市場的投資者或許已經獲得回報後撤出，越晚進入則意味著風險越大。

Q： 如何付款？會受外彙資本管制影響嗎？

一般中國買房客都是持旅游簽證入境，在看房滿意後，先付定金。付定金的手續都很便利，部分開發商甚至接受微信、支付寶付款，定金大約為兩三千美金。

剩下的部分，則分為首付和尾款，首付為總價的10%—40%不等，尾款則一般在交房前付清。由於大部分樓盤都是期房，所以尾款付清時間大多在兩三年後。

在柬埔寨，外國購房者不能像本國居民那樣享受到低息貸款，同時貸款手續繁瑣，而越南則不允許外國購房者在越南動用杠杆手段。

不過，由於這兩個國家的房價並沒有太高，且國內投資者大多去投資小戶型公寓，總價多在60—80萬的區間內，對於杠杆的需求並不強。

打首付和尾款階段，一般會由開發商或是開發商的銷售代理公司幫助購房者來做，其中涉及到外彙管制問題，根據我國現行規定，每人每年換彙額度是5萬美元，開發商會推薦額度不足的客戶采取親人共持房產、多人共同換彙的方式。

此外，銷售代理公司的手上還掌握著一些融資手段，部分機構專門為國際房地產買家提供融資，一些中國大陸和香港的機構為海外物業買家提供現金支持或融資，以換取投資者在中國境內持有的資產。如果購房者遇到資金問題，部分銷售代理公司或房地產開發商可以提供一定的融資渠道。

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

最近，美國《福布斯》雜志發布了2019年《最適合經商的國家和地區》（best countries for business） 排行榜，英國連續第二年蟬聯榜首，當選全球第一。

福布斯“2019年最適合經商的國家和地區”排名：英國第一，美國排名大幅下降

除了第一名英國，在剛出爐的排行榜上，瑞典、中國香港、荷蘭、新西蘭、加拿大、丹麥、新加坡、澳大利亞、瑞士分列第2至10位。

全球“營商環境”排名前十的國家

值得一提的是，在美國《福布斯》雜志的榜單上，其母國美國的“營商環境”排名卻在特朗普上台後大幅滑落，今年再降5位，跌至全球第17位，中國位居第49位。

福布斯每年綜合產權、創新環境、稅制、技術、勞動力、腐敗、投資保護及生活質量等15個指標選出最適合經商的國家。

2019年是這份榜單的第13期，共有161個國家和地區上榜，其中只有英國在所有15項指標方面都進入前30名。

針對這份排名，福布斯采訪了穆迪首席經濟學家Mark Zandi，他解釋了為什麼英國會排在第一：

“英國有全球化的經濟，在貿易、投資、資本流動方面，甚至在移民方面，都比全球多數經濟體都要開放。”

在福布斯的完整報告裡，也引用了The Heritage Foundation對於英國脫歐的評價，福布斯指出：

“脫歐進程會為英國政府帶來機會，糾正遺留的結構問題。英國的營商和投資環境位居世界前列，很快將進一步打開大門，擴大全球貿易往來。”

福布斯在報告裡寫道，隨著英國脫歐具體條款逐漸明確，其營商環境還會進一步提升。

1. 福布斯排名第一的背後

公布全球“營商環境”榜單的同時，福布斯也披露了排名所參考的報告，分別是：

世界銀行的《Doing Business》報告，長達311頁，詳細分析了世界上190個國家的商業環境。

世界經濟論壇（World Economic Forum）的全球競爭力報告（Global Competitiveness Report），一共671頁。

美國中情局（CIA）的世界國家手冊（World Factbook）。

咨詢公司Marsh & McLennan發布的全球政治風險地圖，紅色越深，政治風險越大。

綜合這些報告和數據，福布斯最終把英國推上“營商環境”全球第一的位置，而這也讓許多對英國脫歐持悲觀預期的人大跌眼鏡。

參考英國財政部在Autumn Budget裡發布的官方數據，英國經濟在2018年並沒有因為脫歐而垮掉，GDP增速仍維持在1.3%，未來5年英國GDP增速還將保持在1.4%以上。

根據英國財政部的預測，英國失業率將在2019年降至過去四十年以來的最低點——3.7%。

未來5年，英國的就業人數還將進一步上升，持續刷新歷史新高。

2. 脫歐的亂，英國的穩

從上邊一系列數據和福布斯的排名可以看出，英國經濟受政治變化影響很小，無論政壇和脫歐怎麼“亂”，前人留下的制度優勢大大保證了英國的下限，確保英國社會有序運轉不受政治影響，甚至英國媒體還公開把英國政壇和脫歐亂局大肆渲染，作為英國人茶余飯後的談資。

無論英媒如何自黑，也改變不了英國政客權力早已被關進籠子的事實，在英國人眼中，政客就是制度踐行者，政治鬧劇也約等於八卦新聞。

幾天前的攝政街聖誕和倫敦眼跨年，煙花和彩燈依舊

2018年，由於英國在脫歐談判期頗為難得的整體表現，在福布斯的排名之外，還收獲了諸多“第一”：

2018年7月，美國南加州大學外交研究中心聯合英國波特蘭公關公司共同發布了《2018年全球軟實力研究報告》。

在這份連續第四年發布的報告中，英國“軟實力”排名全球第一，法國、德國、美國和日本分別位列第二至第五位。

2018年11月15日，GaWC發布2018年版世界城市評級報告，倫敦連續7次問鼎世界城市榜首。

在GaWC的排名中，超一線的Alpha++級城市只有兩個——倫敦和紐約，倫敦排在前面。

2018年11月12日，加拿大咨詢公司Resonance Consultancy發布“全球最佳城市”排名，倫敦同樣當選第一。

也是在11月，日本森紀念財團（Mori Memorial Foundation）發布了“2018全球城市實力指數”，倫敦連續第七年當選全球最具實力城市，紐約排名第2，東京排名第3，巴黎和新加坡分列第4和第5。

2018年3月，智庫機構Z/Yen發布了第23期《全球金融中心指數》研究報告（Global Financial Centres Index 23），倫敦擊敗紐約，穩居全球金融中心第一名的寶座。

 

此外，咨詢公司Duff & Phelps在2018年4月公布的一份報告也指出，倫敦仍被金融人士選為全球第一的金融中心。

英國留學產業因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，意外在2018年迎來第二春。

在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最適合留學的城市。

3. 為什麼能拿這麼多“第一”？

英國在2018年拿到非常多的“第一”，除了上面談到的制度優勢，英國人其實也在經濟上默默發力。

仔細觀察英國經濟，其在受到脫歐衝擊的同時，也借助脫歐倒逼自身不斷進化，倫敦就是最好的例子。

這張圖是倫敦兩大產業從業人數對比，藍色代表金融保險業，灰色代表新興的TMT（科技、傳媒、通訊）行業。

可以看出，倫敦TMT從業人數在2013年就超過了金融從業人數，而且這個趨勢還在不斷擴大。

倫敦不斷自我進化，加速往科技轉型，早已不是你熟悉的那個金融之都。

倫敦市長辦公室在2018倫敦科技周上發布的數據顯示，英國科技公司在2017年吸引的風險投資創下歷史新高，達到29.9億英鎊，其中倫敦的科技公司吸引了24.5億英鎊，占到82%。

倫敦在2017年吸引的資金遠超其他任何歐洲大城市，幾乎是德國的四倍，超過法國、愛爾蘭和瑞典的總和。

如果從英國脫歐公投開始算，英國科技公司獲得了超過50億英鎊的風險投資，其中倫敦占了80%。

風投公司方面，歐洲排名前10的風險投資巨頭，有7家把總部設在倫敦。

在風投巨頭的引領下，英國擁有歐洲34家科技獨角獸（市值在10億美金或以上）中的13家，占到近40%，穩居歐洲第一。

耳熟能詳的英國獨角獸包括外賣巨頭Deliveroo、人工智能公司Benevolent AI，金融科技公司Oaknorth Bank等。

Tech Nation發布的數據顯示，倫敦已經成為繼硅谷紐約之後，全球第三大、歐洲第一大科技創業生態系統（Tech Start-up Ecosystem），整個生態系統價值高達440億美元。

以蘋果、臉書、亞馬遜、谷歌為代表的美國科技巨頭更把其歐洲總部定於倫敦，不但大量招人，還?