在加拿大贷款买房 先学会搞定银行收入证明 | 加拿大

一般来说,在加拿大想要贷款买房就离不开收入证明收入证明除了证明个人的收入能力之外,对贷款额度也将产生重要影响。毕竟,收入证明能直接反映借款人的还款能力,是衡量借款人是否具备还款能力的一个重要指标,也是银行控制信贷风险的手段之一。加拿大尊重人权和经济自由,能不能贷款,最内核的是看你的偿还能力,至于你有多少存款、房产、股票都无所谓,你得有收入、收入、收入!

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在加拿大贷款买房 先学会搞定银行收入证明 | 加拿大

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那么收入证明有什么格式吗?

虽然每家银行的收入证明格式会存在差异,具体情况还需以银行要求为准。但一般都会包含以下几类:

1、题头写清被证明人姓名;

2、被证明人的信息,身份证号以及从何时开始为本公司职员;

3、写清楚被证明人职位及收入情况;

4、写清楚收入以何种形式发放;

5、写清楚单位名称;

6、写清楚经办人,该项主要是以方便对方查证;

7、写清年月日,单位部门名称,加盖专用章。

需要注意的是,收入证明模式一般是指月收入,并都是指税后收入,含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入。

如果没有收入证明,是不是办不了房贷了?

类似于私营企业老板,自由职业者,很多人收入不菲但是却无法提供收入证明,那是否就不能申请到房贷了呢?答案是否定的,没有收入证明还是可以申请到房贷。

没有收入证明要如何申请房贷?

按揭贷款购房,如果无法提供收入证明,也可以提供贷款人一段时间的银行自存流水,作为按揭贷款的证明文档。也就是说,借款人在每月固定的日期向同一银行账户中存入规定金额,持续六个月后再将其打印出来。

若是自由职业者,如果有存款,可以提供存款证明;如果没有,要前往有收入进账的银行办理流水单,流水单可以证明你有持续收入;若是私营业主没有办法开具收入证明,则需提供的资料有:工商营业执照、税务登记证、完税证明(连续缴税时间各地规定有所不同)或近六个月的银行存款流水单就可以了。

而且,通常所指的收入证明,包括两个方面:一是借款人所在单位开具的收入证明;二是银行代发工资流水,两者缺一不可,否则无法获贷。

需要注意的是,这种流水并非每家银行都认可,所以借款人申请房贷前应向银行了解清楚房贷申请事宜,以免因无法获贷造成不必要的麻烦。

在加拿大贷款买房 先学会搞定银行收入证明 | 加拿大

你在加拿大的身份不同,银行对你贷款的要求也不同。针对不同的身份,包括老移民、新移民、外国税务居民、外国非税务居民、自雇人士等,在贷款买房时,针对各个银行规定的收入要求应该怎么处理呢?下面就给大家一一解答。

一、移民5年以上和公民

1、雇主信。前面说了,有没有偿还能力是审核贷款的内核要素,没有工作就没有收入,没有收入就不给贷款。

2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的,2次的工资单就是一个月就行了。

3、2年的T1 General 和NOA(notice of assessment)。这个厉害了word大税局,就是说,过去2年你的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文档证明什么呢,就是你过去2年报税报了多少,除去成本,最后你的可支配净收入是多少。如果你自己报税应该保留这些,如果是请会计师报税,会计师会保留的,如果实在找不到就找税局CRA要,那是必须有的了。老移民贷款最可怜了,门槛高审批难,在此提醒老移民朋友,如果有买房打算,应该提前做准备,报税记录这个真的没有办法,只有认真老实地交2年。有朋友会问,我要报多少税才够呢?这就要看你想买多少钱的房子和贷多少款了,简单的算法是,你买个$100万的房子,你要贷60万,那么你的净收入(除掉你其他房子或车或信用卡还款的需求)要达到至少$10万加币。只要你收入够高,你可以最高贷到90%,目前极少有看到这样的大神。

4、3个月的银行流水。这个看什么呢,就是看你的工资是不是正常存进去的。

5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间,有的银行要求15天,有的要求30天,这是加拿大反洗钱规定的。

Tips:如果按照上面的要求,很多老移民和公民根本就不要奢望贷款买房了,可是,上有政策下有对策,我们伟大的贷款经理们给大家想出了解决办法,如果收入实在不高,或者实在不愿意多报税,可以找担保人帮助贷款申请。比如你父母是中国人,可以开具较高收入证明(公司抬头的雇主信,内含收入、职务等信息),那就可以作为你贷款的担保人,只不过有的会被要求房产证上写上父母名字,有的不写,什么情况下写,什么情况下不写,要看银行审批要求了,写也可以只写1%,这样只有1%那部分需要多交15%外国人税。

二、新移民

新移民,落地5年之内。以什么为分水岭呢,因为有两种日期可以参考,一是登陆纸上的时间,一是枫叶卡背后的时间。一般来说,枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右,有的银行看登陆纸,有的看枫叶卡,这些细节你要找一个靠谱的贷款经理,她/他会给你落实清楚。

2年内的新移民——在贷款审批中等同于外国人:因为你可以说自己的工作关系还在原国,那么你需要提供的文档如下:

1、首付款证明。不一定去银行开一个专门的 ,网银截图就够了,但要有你的名字、金额和日期在上面。金额需要多少呢,老规矩,你要贷多少,剩下的就是首付。比如贷65%(最多也就这样了),首付35%,但你多准备个5%,保证40%在账上,银行一看,你第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。

2、工作证明。注明职位和年薪,公司盖章就可以了。

3、工资单有的要求提供两次工资单。

超过2年且在5年以内的新移民

1、首付款证明。同2年新移民。

2、2次工资单。同老移民和公民。

3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就又报税义务了,海外收入是要报的,加拿大是向税务居民全球收入征税的。好多同胞会报海外资产,比如房产,请评估公司估个高价,以后变卖后这个钱转到加拿大就不用交税了,但是很多人不知道报海外存款收入,什么意思呢,你有海外存款总会有利息收入或者其他资本收入吧,把这个报了,你的存款转过来的时候就不会被征税了,不然税局有权利要你提供资金来源,你不能每次都说是父母赠与吧。

4、雇主信。同老移民和公民。

Tips:新移民贷款人均上限2套,贷款总额不超过$150万。如果你要买$300万以上的房子,贷款比例在50%-65%之间,且需要满足银行特定条件。举例说明,你要买的房子$300万,你想贷款$180万,那么你贷款超过$150万上限了,如果你能把超过的部分$30万作为存款放在账上,就比较容易通过,如果你买点银行理财产品,那就分分钟通过了。

三、外国税务居民

把这个单独列出来是因为加拿大有很多陪读父母和留学生,还有拿工作签证的,他们既不是公民也不是移民,但如果你在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作,你就有纳税义务。所以小马还是建议陪读妈妈们和留学生们和工签党到了居住时间或者打算长呆加拿大的,一定要咨询会计师去报税,这对你以后的信用积累是非常有帮助的,在报的时候建议报一些自己的海外收入,这样方便买房的时候转首付款过来。

Tips:外国税务居民贷款同2年内新移民,不同的一点是,仅能贷1套/人,贷款金额不超过$100万,如果买$200万以上的房子,也是必须满足银行特定条件。当然你如果能提供非常耀眼的税单,那银行肯定欢快的就把贷款给批了。工签和其他外国税务居民不同的是,工签可以豁免15%的外国人税。

四、外国非税务居民

比如你来旅游,看上一套房子,想贷款,那么要求和外国税务居民一样,提供如下文档就行了:

2,工作证明。用公司抬头,注明职位、年薪和盖章。

3、2次工资单。可以自己打印小纸条。

Tips:外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的,老移民和公民是最悲催的,随着以后中国和加拿大CRS系统的建立,谁知道咱大天朝的国人还好不好贷款了,买不买房都不知道了。

五、自雇人士

自雇开了公司的自雇人士,个人买房需要贷款,现在也还比较容易。

1、公司成立2年以上。

2、公司营业执照。

3、股权文档。用于证明你在公司拥有多少股份。

4、存款证明。个人头上的首付款证明,如果有公司存款就更好了。

Tips:公司不管大小,最多可以贷$100万。

自存流水也觉得麻烦,办个假收入证明能行么?

有的人觉得自存流水实在麻烦,不如办个假的收入证明来得方便,而且一些中介也表示,可以代办这种证明。具体而言,虚假的收入证明包括用人单位为本单位员工或非本单位人员出具与实际情况不符的收入证明。

提示:假收入证明虽然来得方便,但是办理后的后果是十分严重的。首先,对于借款人来说,如果因为开虚假收入证明被银行识破,将无法通过贷款审核,情况严重还将承担法律风险。

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(据加拿大家园)

中国人美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款 | 美国

美国房地产经纪人协会(NAR)于近日发布了《2017年美国住宅房产外国买家报告》,报告显示,中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家。

在2016年4月~2017年3月的报告统计周期,中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。

报告还称,在美国的中国购房者有65%选择全款买房,26%申请了美国贷款;与之相对的是,在美国的印度购房者只有18%全款买房,高达79%的人申请了房贷。有买房者告诉一财记者,由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,因此无法向银行申请正常利息的贷款。

此外,在近一两年来“宽进严出”的背景下,个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化,同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善,房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节,变得更复杂,自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

有业内人士称,曾有人通过出售自己的比特币资产,在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈,在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户,从而获得美元,免去换汇和境外汇款的麻烦。

报告还显示,在美国买房的目的和用途上,39%的中国购房者在美国的首套房,即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

此外,和其他国家相比,中国买家的“土豪”属性依然强烈,53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。

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中国人美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款 | 美国

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以下为文章全文:

从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人,邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过,每天都在工作,几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期,看房的人就会特别多。”

作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人,已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。

她说,自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一,她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(下称“报告”),中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家,成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力,在2016年4月~2017年3月的报告统计周期,中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。

中国人美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款 | 美国
续四年成为美国房产的第一大海外买家,图为纽约中央公园一角

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化,中国人在美国的买房投资行为就像一面镜子,折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事,也是市场发出的讯号。

近七成全额现金支付 申请贷款不容易

2016年秋天,就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候,拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中,大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示,在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房,只有21%的人申请了美国的贷款,而中国购房者则有65%选择全款买房,26%申请了美国贷款。

与之相对的是,在美国的印度购房者只有18%全款买房,高达79%的人申请了房贷;墨西哥人则有42%全款买房,51%申请房贷;英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是,在不少经纪人的经验里,那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“从加拿大去美国买房的很多也是华裔,觉得加拿大房价太高了,转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示,不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者,中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆,即贷款买房,但难度比较大,因为“可选择的银行比较少,美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价”。

中国人美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款 | 美国

美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示,美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请,“就大西雅图地区而言,可以为中国人贷款的银行不超过5家,其中包括中国工商银行美国分行。”

在吴光慧的印象里,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。

但最好几家银行同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,“美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧,有的只开放按揭给高端客户,也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”

按照赵桐的说法,为了规避风险,绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上,利率也会比当地居民的更高,一般会上浮1到1.5个百分点。

“提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外,银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”

美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节,然后再进入正式的贷款审批阶段,须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

“在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以,选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者,贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民,这个要求都一样。

而大部分中国人都像贾乔一样,连最初的贷款预批信都无法获得。不过,一个明显的趋势是,希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说,原来的中国买房客主要用全现金支付,现在越来越多的人会利用贷款买房了。

吴光慧认为,如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说,自然是最欢迎全额现金支付。

在美国的外国购房者主要分为两类,一类是持有美国绿卡的外国人,另一类则是非美国居民的外国人。

值得一提的数据是,非美国居民的全款买房比例高达72%,明显大于持有美国绿卡的外国购房者(35%);而非美国居民从美国银行申请贷款的比例(21%)则明显小于持美国绿卡的外国购房者(57%)。

有人出卖比特币筹房款

在近一两年来“宽进严出”的背景下,个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化,同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善,房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节,变得更复杂,自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居,他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议,请亲戚在美国用美元为他支付房款,而他则在国内用人民币与之兑换。

根据一名业内人士的说法,曾有人通过出售自己的比特币资产,在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈,在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户,从而获得美元,免去换汇和境外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子,吴光慧表示,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。

据她估算,美国目前住房投资回报率在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上,“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题,一名在美国的中国购房者表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请一个银行的境外账号,比如汇丰银行,然后通过自己在国内的汇丰银行账号,直接汇出境外即可。

当然,之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。另外,有的人在中国香港和内地都拥有公司,由境内的人把人民币汇到该公司的内地账号,然后该公司的中国香港账号往美国汇出等额美元,也可以实现。

贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者,他的房子每月租金大约1500~1800美元,扣除800~1000美元的税费,每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算,回报率约为4%。

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此外,从去年秋天到现在接近一年的时间,贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。

对美国房价的上涨,报告专门利用各国的货币来做了一番衡量。用通货膨胀严重的委内瑞拉货币来算,2017年3月份的美国房价同比增长了60%;用贬值较多的英镑来算,也有20%的增长;而用人民币来算,3月房价则增长了10%;以加拿大货币计算,则增长了4%。

根据美国圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新数据,2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%,已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰,空置率达2.8%,随后逐年下降。空置率的下降,一定程度上意味着租房市场的火热,相应的投资回报率也会上升。

吴光慧表示,虽然美国政府鼓励当地人买房,但由于消费习惯不同,美国当地仍然是租房者比买房者多。

为了移民自住还是投资配置

对贾乔这样获得了美国绿卡,但目前还主要在中国生活和工作的人来说,在美国买房主要目的是为了投资。当然,长时间来看,也并不排除自住的可能。

关于在美国买房的目的和用途,上述报告的数据统计显示,39%的中国购房者在美国的首套房,即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

和越来越多人申请移民美国对应的,是越来越多的人赴美买房。但有一个有趣的现象是,虽然2017年中国人在美国的买房数量明显增长,但购置房产的价格中位数却从去年的54.2万美元降至53万美元;房价均值则从去年的93.7万美元下降到了78.2万美元,也低于2015年83.2万美元的房价均值。

看起来,近期一系列外汇政策虽没能减弱中国人赴美买房的热情,却在一定程度上影响了购房的单价。

中国人美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款 | 美国
佛罗里达近期也成为房产投资的偏好地,图为奥兰多

吴光慧则对第一财经记者分析说,除了政策的原因,这也说明了中国人开始购买一些投资类的房子。以前是刚需,多在华人居多的加州、纽约等地买房,价位多是在50万~100万美元。随着中国人慢慢看到了美国一些房价低洼地区的投资机会,比如得克萨斯州和佛罗里达州,这些地方的独立屋一般20万~30万美元就能买到。

随着中国人购买能力的提升,去美国买房的中国人不再只是超级富有的人,越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力,为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而,和其他国家相比,中国买家的“土豪”属性依然强烈,53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。

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(据《第一财经日报》7月24日报道)

海外置产,为何阿德莱德是绝佳的选择?| 澳洲

阿德莱德是澳大利亚首府城市中的后起之秀,能够提供经济实惠、选择丰富、品质卓越的生活方式,绝对独一无二。

阿德莱德生活方式充满魅力、堪称完美,该城市在2016年经济学人智库的宜居性指数排名中再次取得亮眼成绩,连续五年被评为全球第五大宜居城市,与加拿大的卡尔加里(Calgary)并列。该指数按照生活方式、医疗保健和教育情况为城市排名。阿德莱德一直名列前十,表明其生活方式名副其实,令人流连忘返。

阿德莱德连续五年被评为全球第五大宜居城市,提供经济实惠、选择丰富、品质卓越的生活方式
阿德莱德连续五年被评为全球第五大宜居城市,提供经济实惠、选择丰富、品质卓越的生活方式

阿德莱德非常适合寻求休闲放松、品质卓越的生活方式的人们。该城市成立于1836年,拥有令人骄傲的历史遗产和良好的声誉,能够为人们提供丰富的选择,满足人们安居乐业的需求。

在阿德莱德,您可以建造精美的优质住宅,住在群山、海滩、工作地点、购物中心和学校附近。对于其他澳大利亚首府城市的居民来说,这只是一个无法实现的梦想。

惊险刺激的著名全球自助旅游指南《孤独星球》(Lonely Planet)将南澳大利亚评为2017年第五大“必游之地”。

阿德莱德以乡村风情著称,城市热情好客,敞开怀抱迎接拥有各类背景的人们
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阿德莱德有许多社区公园、花园和游乐场,当地人因其平衡的工作和休闲生活方式而倍感自豪
阿德莱德有许多社区公园、花园和游乐场,当地人因其平衡的工作和休闲生活方式而倍感自豪

阿德莱德以乡村风情著称,其波澜不惊的信心是独特的优势。该城市热情好客、以社区为导向,敞开怀抱迎接拥有各类背景的人们。您经常会看到当地人在周末悠闲地坐在咖啡馆中品尝咖啡,沉浸在标志性的阿德莱德中心市场(Adelaide Central Market)和唐人街的风景和气息中,沿着托伦斯河(Torrens River)骑行,在阿德莱德绿树成荫的街道上散步,或者在顶级商业街的蓝道购物中心(Rundle Mall)或郊区购物中心购物。当地人因其平衡的工作和休闲生活方式而倍感自豪。这里有许多社区公园、花园和游乐场,孩子和家人可以在这里追逐嬉戏、休闲娱乐。

闻名全球的巴罗莎葡萄酒产区距离阿德莱德仅40分钟车程
闻名全球的巴罗莎葡萄酒产区距离阿德莱德仅40分钟车程

当地人和游客都非常喜欢阿德莱德标志性的美食和葡萄酒文化,希望能够前往闻名全球的巴罗莎(Barossa)葡萄酒产区品一杯美酒,该葡萄酒产区距离阿德莱德仅40分钟车程。巴罗莎和克莱尔谷(Clare Valley)这两个美食和葡萄酒产区非常适合短期度假——结束一周的辛勤工作之后,这里是您理想的休闲去处。阿德莱德还拥有闻名全球的酒庄,包括奔富(Penfolds)和亨施克(Henschke)。

“阿德莱德人” 热爱体育运动
“阿德莱德人” 热爱体育运动

当地人——或者可以亲切地称其为“阿德莱德人”,非常热衷体育运动。他们会狂热地支持自己喜欢的球队——阿德莱德乌鸦队(Adelaide Crows)和阿德莱德港强力队(Port Adelaide Power)。当您搬到阿德莱德时,通常会选择一个战队……然后参与到友好的对抗中!

该城市拥有顶级体育娱乐场——阿德莱德板球场(Adelaide Oval),这里曾举办过多次国际性体育和娱乐盛会。从板球场走过一条人行天桥,即是各类口味和价位的酒吧和餐厅。

世界级音乐盛会阿德莱德国际音乐节
世界级音乐盛会阿德莱德国际音乐节

每年三月,阿德莱德处处洋溢着浓厚的艺术和文化气息,阿德莱德艺穗节(Adelaide Fringe)、阿德莱德艺术节(Adelaide Festival)以及世界级音乐盛会阿德莱德国际音乐节(WOMAdelaide)将在此拉开帷幕。这些活动每年都会吸引来自世界各地的艺术家汇聚于此。这些都是澳大利亚规模最大的艺术盛会。在这里,无论老幼,人们都非常喜欢音乐、街头表演和戏剧,每个人都能找到自己喜欢的艺术形式。

离城市不远处即是游客和当地人都非常喜欢的绵延起伏的阿德莱德山(Adelaide Hills)、风景如画的阿德莱德平原(Adelaide Plains)以及格莱内尔格(Glenelg)、塞马佛尔(Semaphore)和奥丁格(Aldinga)等人迹罕至的海滩。袋鼠岛(Kangaroo Island)拥有原始天然公园和丰富的野生动物资源,您一定不能错过。没有什么像南澳大利亚的日落一样更适合与亲朋好友一同观赏了。

袋鼠岛拥有原始天然公园和丰富的野生动物资源,您一定不能错过
袋鼠岛拥有原始天然公园和丰富的野生动物资源,您一定不能错过

这里的公共交通经济实惠且高效快速,轨道交通贯通南北,由德国人设计的O-Bahn有轨巴士帮助城市通勤者在市中心和城市东北部之间往返。许多社区均紧邻可靠的公共交通,乘坐公共交通是前往市中心、学校和工作地点的绝佳选择。

在阿德莱德建造自己的住宅是一个不错的选择。我们在北部、南部、东部和西部均提供众多住宅和土地组合选择。家族企业Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的住宅建筑商。在南澳大利亚,每四栋住宅中就有一栋由该公司负责建造。最令Hickinbotham引以为傲的是,该公司已为南澳大利亚的家庭建造了数千栋住宅。

Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的住宅建筑商,已建造数千栋家庭住宅
Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的住宅建筑商,已建造数千栋家庭住宅

南澳大利亚拥有多个精美的家庭住宅区,这里提供优质住宅和现代便利设施,比如步道、公园或社区花园,并紧邻当地的学校和购物中心。人们可以选择适合自己生活方式的住宅——从现代的家庭住宅到宽敞的带庭院住宅一应俱全。

Hickinbotham非常了解阿德莱德的房地产市场,60多年来,该公司已经在南澳大利亚帮助人们建造了多栋精美的优质住宅。我们能够帮助您在阿德莱德找到理想的地段和地块,建造您的梦想之家。

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/hickinbotham

(本文内容资料由客户提供)

 

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抱怨国外投资 加拿大人却也争先海外购房 | 加拿大

根据美国地产机构的最新调查,加拿大人在本国高房价的挤压下,纷纷投奔美国购置房产。

美国房地产经纪人协会称,加拿大人今年已经花了190亿美元在美国买房产,是去年的两倍。大部分人将投资地点选在美国南部阳光灿烂的佛罗里达州。

2016年4月到2017年3月,外国人在在美投资房产飙升了32%,占美国房市总量的5%。美国房地产经纪人协会的这份报告来自于对6000名地产经纪的调查,同时研究了2016年4月到2017年3月的现房销售数据。

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抱怨国外投资 加拿大人却也争先海外购房 | 加拿大
加拿大人今年已经花了190亿美元在美国购买房

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外国人既包括在美国居住的,也包括不在美国居住的外国人,这些人中有新移民、签证持有者和生活在海外投资者。

一年时间里这些外国人共购买了284,455处房产,比前一年上升了32%。大部分的购买活动发生在2016年下半年。

美国房地产经纪人协会的经济学家Lawrence Yun认为今年外国购房者的需求会减少,他所在的这一行业组织代表了美国的地产经纪。

他认为,美国移民政策和国际贸易政策的不确定性,以及外国政府更严厉的管制措施都会导致外国投资放缓。

美国房地产经纪人协会称,外国人在美投资房地产的总额达到创记录的1530亿美元,占现有市场销售额的10%。

外国买家通常购买的房产价值为30万美元左右,比美国房产价值中位数$235,800高不少。其中10%买家购买的房产更是价值不少于100万美元。

报告特别提到,加拿大人在美投资房产的价值创了新高。约三分之二的加拿大人在美国购置的房产是用于度假或投资。四分之三的买家购买时采用现金形式支付。

Yun认为,加拿大快速上涨的房价是推动加拿大人购买美国房产的主要原因,特别是像多伦多和温哥华这样的城市,对外国资本的吸引力巨大。

他还认为,美元的升值会对加拿大人继续购买美国房产造成压力。

买家都从哪里来

美国境外的买家占外国买家总数的42%。其中,中国买家购买量约为40,570,占交易总量的14%,比上一年增加了39%。共消费了317亿美元,比所有其他国家都多。

加拿大买家购买量约33800宗,占交易总数量的12%,比上年增长了26%。

墨西哥购买量为28516,占总量的10%,比上年增长了60%。英国买家有12870宗购买交易,比上年增长40%。

报告称,大多数中国买家和墨西哥买家居住在美国,而英国和加拿大买家的主要居所还是在本国。

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(据加国无忧)

除了伦敦 这里有最多五百万镑以上豪宅 | 英国

位于英国东南萨里郡(Surrey)的 Elmbridge,是除伦敦以外价值超过 500 万英镑的房产数量最多的地区,仅次于伦敦的肯辛顿(Kensington)丶切尔西(Chelsea)丶威斯敏斯特(Westminster)和卡姆登(Camden)。这主要是由于 St George 的豪华楼盘和皇冠庄园(The Crown Estate)对地区整体房价的提升。

房产仲介商莱坊近期于萨里郡的 Elmbridge 地区开设新的办事处。为庆祝 Weybridge 办事处的开业,莱房首度发布 Elmbridge 房产市场报告,提供了一个深入了解该地区的价格和买家情况的机会。

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除了伦敦 这里有最多五百万镑以上豪宅 | 英国
英国萨里郡 Elmbridge的皇冠庄园(The Crown Estate)

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Elmbridge 的房市特点有:

在过去十年中,Elmbridge 的房价涨幅比英国其它地区更加紧跟伦敦的涨幅趋势

Elmbridge 是伦敦以外,价值超过 100 万英镑的房产数量最多的地区

Elmbridge 是除伦敦以外价值超过 500 万英镑的房产数量最多的地区,仅次于伦敦的肯辛顿(Kensington)丶切尔西(Chelsea)丶威斯敏斯特(Westminster)和卡姆登(Camden)。这主要是由于 St George 的豪华楼盘和皇冠庄园(The Crown Estate)对地区整体房价的提升。

2015 年,Elmbridge 是首都伦敦人口迁入的第五大目的地

Elmbridge 地区 37%的房产是独立式别墅的,突显了该地区对家庭住户的吸引力

Cobham,Esher 和 Weybridge 地区的五卧室和六卧室房屋是最受欢迎的,价格从每平方英尺 400 英镑到 600 英镑不等

Knight Frank 的区域负责人詹姆斯.克莱兰(James Cleland)评论说:“Elmbridge 对往返于伦敦的买家来说非常有吸引力。两者都在泰晤士河沿岸,但 Elmbridge 却有与伦敦中心紧张快速不同的生活节奏,比伦敦拥有更多的空地和更便宜的房价。Elmbridge 一直吸引着大量的英国国内和国际的买家,Cobham丶Esher 和 Wiebridge 及其周边地区的城镇都拥有便利的交通设施丶一流的学校和非常有吸引力的生活方式。”

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(据钜亨网)

 

在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

加拿大买房,与国内一个很大的不同是有验房的步骤。正规的验房师会给买家出具验房报告,那么身为买家,验房报告要怎么看?

加拿大买房验房是必不可少的一步。在验房师完成验房后,会出具一份验房报告,那么您是否知道标准的验房报告由哪几个部分组成,我们应该如何解读验房报告,验房报告中如有错误又该怎么应对?

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baogao

验房师应该出具怎样的一份报告?

一份完整的验房报告通常会包含两个部分,一是主要问题的列表,另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。在安全问题中,验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题,这些问题一般是要着手解决的,比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。另一部分是需要进行修缮,并且会耗费一笔资金的,比如完全损坏的采暖系统,需要更换锅炉之类。在后面的报告主体部分,会有对所检查系统和项目的具体描述,而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。注意:主要问题列表只是列出了验房师认为重要的问题,并没有列出全部,一些内容是在报告主体中,读了主要问题并不能取代整体报告。

房屋买家该如何解读验屋报告?

拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受,而没有列入主要问题列表中,但在报告中会提到,由于客户的个人喜好或感受不同,可能就对一些问题特别看重。比如,屋主饲养宠物,买房人如果患有哮喘病,宠物的毛发对于他来说就是过敏源;再比如,80年代以前的房屋中一些塑料地板,或管道密封条上通常会含有石棉成分,如果客户本人石棉过敏,这个问题就非常严重的问题。

如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题,该如何处理?

如果你发现验房师的报告有缺失或错误,建议你再次阅读一下验房报告,看看报告是如何描述这个问题的。如果的确出了错,可以找验房师沟通,可能的话,要求他过来一起看看你发现的问题。如果你不能满意沟通的结果,可以直接向他所在的验房师协会申诉,通常协会会派遣另一位验房师来勘查这个问题,并作出判断。如果你还是不满意的话,的一步就是上法庭解决。

 

(据互联网综合整理)
  

葡萄牙房产投资全面解析

葡萄牙推出‘黄金居留法案’以来,葡萄牙房产受到全球各地投资人越来越多的关注和青睐。投资葡萄牙房产,可选物业类型丰富,其主要包括住宅、写字楼、工业地产和商业地产。以下,居外网将着重介绍其市场历年波动概况,分析市场各业态发展动态、投资市场环境及相关政策动向,对葡地产投资热点做一个把握和分享。

葡萄牙房产投资全面解析
葡萄牙房产投资解析

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葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。90年代开始,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府集中资金投资了许多基础建设,期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国,由于政府保守的政策,葡萄牙房产价格涨幅相当平稳,甚至有被低估。然而2010年葡发生债务危机后,欧洲地产行业整体一路下滑,也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。

但其实,相比欧洲大多数国家房产的大起大落,葡萄牙房产即使在债务危机之际,也没有经历暴涨暴跌的情形,没有出现过投资泡沫,适合稳健型、发展型投资。

住宅地产市场

从住宅类别看,主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万 套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。从需求来看,葡萄牙国土面积较小,核心房产投资城市屈指可数,鉴于空置的房产日渐有限,新房 供应量又少,加之葡萄牙没有拆迁法,推崇以旧养旧,房子不会推到重建,而只是内部翻新,特别是城市老城区地块,买一套少一套的稀缺房源,奠定房价上扬的基础。

以2010年为例,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高。

目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊 政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。

商业地产市场

90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。

写字楼市场

葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米。在过去的20年里,里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间,作为葡萄牙的经济中心区域,历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区,空置率长期保持在较低水平从租金水平看, 里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,居于欧洲中上水平。

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平 方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,作为后起之秀,在欧洲也是最具竞争力的。

地产投资市场

葡地产投资市场明显分两种群体,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺更感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。而无论工业地产、商业地产,如写字楼和购物中心,均可能有较好的投资回报。

根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和 SantanderTottaGroup。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占 16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权 的新移民政策,这一法案也已成功吸引包括我国在内的更多的国际投资者,让葡萄牙在住宅市场上也节节攀升。

投资葡萄牙的优势

就目前的发展趋势来看,根据欧洲央行提供的资料,尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条,但是葡萄牙却是少数的几个房地产价格出现回升的国家之一。2012年,葡萄牙的高档房地产价格还在上涨,而巴黎和罗马的房产价格同期下降了4.5%到15%。

在欧元危机的大背景下,葡萄牙的房产市场可谓是独树一帜。而相比于历史的最高纪录,里斯本的房地产价格已经下降了10%,比金融危机前要便宜得多。在价格刚刚止跌回升之际,正是抄底抢购的最好时机。

在价格方面,目前在整个欧洲,葡萄牙属于房产价格十分低廉的国家,即使是里斯本最贵的地区,房价也只是西欧很多度假胜地的房价的三分之一。但葡萄牙居住环境受欢迎的程度,却是全欧国家中排名前几位的,目前很多欧洲人喜欢来葡萄牙进行房产投资,这已是不争的事实。

据阿尔加维的房产中介反馈,很多英国人愿意在葡萄牙置业定居,他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和巴西人,这些人主要因为石油和从事贸易致富,目前安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30—40%。黄金移民计划推行后,预计会有越来越多的外国人投资葡国房产,例如中国人、巴西人、俄罗斯人,等等。

从经济规律来看,葡萄牙楼价再度大幅下滑的可能性已经不大。在整个欧洲房产市场陷入低谷时,葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头,价格逆势上涨。一旦投资增多,必会迎来更大的发展机遇。在投资热潮下,预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加,葡萄牙房产投资可能将会给投资者带来可观的增值收入及租金收入,投资回报十分值得期待。

里斯本住宅投资风向标

对于购房移民投资者而言,选择一个保值增值,出租自住两相宜的投资标的是一个非常重要的移民环节。而人口持续增长无疑是房价稳定持续上扬、出租有力保障的一个硬指标,里斯本作为葡萄牙的首都和经济、贸易、航运中心,是葡萄牙人口最密集也是人口增长最快的地区,也是房产投资的最佳置业城之一。

 

7月房屋价格持稳 但购房者仍持谨慎态度 | 英国

周一(7月17日),根据英国房产网站Rightmove公布的调查显示,英格兰和威尔士7月住宅和公寓要价在6月下滑后持稳,但购房者仍持谨慎态度,因薪资增长赶不上通胀。

这份数据为基于6月11日至7月8日期间的房产广告,覆盖了英国首相特雷莎梅意外在大选中失去议会多数优势后的几周时间。该大选结果让本就因英国脱欧而紧张不安的投资者面临更多不确定性。

Rightmove表示,7月在该网站出售的房屋平均要价较前月上升0.1%,这个月的房价通常会小幅下滑。

7月房屋要价较上年同期上涨2.8%,6月为上升1.8%。

其他房屋价格数据显示,今年价格增长放缓,反映出随着消费者感受到通胀上涨的压力,经济趋软。

Rightmove主管Miles Shipside称,市场对价格仍非常敏感,一些房产的价格触顶。他还表示,抵押贷款成本最终上升将对购房者产生冲击。

英国央行正在考虑何时升息,尽管该行多数高层官员曾暗示现在还不是时候。

“尽管房屋需求较高,但价格涨幅不大,”Shipside表示。

通胀跳升至接近3%打击了很多英国人的购买力,从而导致经济及房价涨势放缓。

Rightmove表示,英国大部分地区的卖方要价下跌,但总体均价小幅走高,因伦敦地区房价上涨,与6月的大跌势头形成巨大反差。

Rightmove表示,超过90%的英国房地产中介机构使用网站做广告。

另一项调查显示,2017年第二季度英国消费者信心出现两年多以来最大幅度的下滑,与最近发布的其他消费者信心指标情况一致。

该项调查是会计师事务所德勤(众信,Deloitte Touche)周一公布的,德勤将消费者信心下滑归因于生活水平的下降。

(据中金网)

后生可畏!澳洲最年轻房产投资客仅13岁 | 澳洲

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买房对于成年人来说都是项艰巨的任务,更别提未成年人。不过,悉尼外郊戈斯福德区(Gosford)一名13岁少年却勇于接受挑战,成为澳洲最年轻房产投资客之一。

 
据《每日电讯报》报道,房产翻新盈利(Renovating For Profit)创始人切丽(Cherie Barber)发起年轻翻新家奖学金项目(Young Renovator’s Scholarship Program),教导年轻房产投资客如何进出房产市场、如何研究及购买房产以及如何系统组织未来投资悉尼戈斯福德区13岁少年阿基拉(Akira Ellis)一举拿下该项目奖学金。
 
年纪轻轻的阿基拉积极房产投资机会,联合父母以及兄弟姐妹在维州弗兰克斯顿(Frankston)买下一栋投资房产,成为澳洲最年轻房产投资客。据悉,兄妹3人为买房把零花钱都用上了。
 
阿基拉表示选择投资房产充分利用在年轻翻新家奖学金项目学到的尽职调查系统,首先挑出符合条件的街区,然后再做进一步分析。阿基拉联合父母买下的这套房产虽然老旧,但是房产状况良好。阿基拉计划进行门面翻修工程,包括重建厨房及卧室、升级灯具及窗户装饰,移除地毯并抛光地板,改造花园等等,加大房产吸引力后采取长期持有模式出租获取收益。
 
 
(据澳洲新快网)

买股不如买房!富豪投资房地产比重创空前新高 | 美国

根据美国富豪投资人组织 Tiger 21 7月18 日公布会员调查,截至第二季末,富豪投资人将房地产投资比重拉升至空前新高,同时远离避险基金与股票。反映股价高涨及地缘政治风险,驱使这些顶级投资人更青睐传统资产。

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美国富豪投资人扩大买进房地产
美国富豪投资人扩大买进房地产

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调查显示,上季末富豪投资人已将房地产投资比重平均拉高到资产组合的 33%,创 2007 年调查有史以来新高水准。而避险基金占其投资配置的平均比重,则跌到历史新低的 4%,比 2008 年第四季金融危机高峰时的 5% 还低;反映近期避险基金因高收费及报酬表现不佳,而遭到投资人摒弃的趋势。

Tiger 21 创办人 Michael Sonnenfeldt 对《彭博社》表示,富豪投资人扩大买进房地产是“不寻常的举动”,他们远离避险基金与股市,加上固定收益资产的报酬不佳,地缘政治风险令人担忧,都是造成这个行动的原因。

Sonnenfeldt 补充,许多 Tiger 21 的会员能靠房地产和私募股权赚钱,“能够直接拥有的资产,最令我们的会员感到安心。他们可以持有一栋建筑物,或是一间小公司的一部分。当你能够制造报酬的可能性如此低,就会选择能够制造收入的资产。”

Tiger 21 的会员个人持有资产额介於 1000 万美元至 10 亿美元,总资产额达 510 亿美元;调查访问人数约占 520 名会员的 1/4。

(据钜亨网)