Tag: 二手房

鑒於各國風土人情及法律法規的差異，購房流程也大有不同，想在新西蘭買房，很多人以為看中房產、轉錢就萬事大吉了，其實不然，那麽在新西蘭如何買房？今天就先把朋友在奧克蘭購房的經歷給大家梳理個大概流程，為您帶來脈絡清晰的新西蘭買房攻略。

購買新房的流程其實很簡單，按照開發商的步驟來就可以了。但是二手房源的話不像國內，找個中介就可以帶著隨便看，國外大多都是需要提前預約的，或者有些房源是有固定的開放時間，常見的是安排在周末的壹個時間段（例如：12:00-15:00）。具體步驟如下：

新房流程

第壹步：交定金。

房源認可需繳納2000紐幣的定金，然後簽署購房合同並送往律師放審閱。

第二步: 付10%首付。

合同簽訂後的5-10個工作日內繳納10%的首付款。

第三步：交第二筆10%的首付款。

客戶繳納第壹筆10%之後的兩個月內，支付第二筆10%首付款。

第四步：建設期。

交付20%首付款後，此階段為開發商的建設周期，大概2年時間。（期間會有安家小組不定期發送最新進展給業主）

第五步：交割前3-6個月會有專人通知並協助客戶辦理貸款。

第六步：交割日交付拿到鑰匙。

註意，所有款項均打入的是政府監管的律師信托賬戶，絕對是可以保證資金安全的。

匯總亮點：購房前期只需要繳納20%的首付款；交房前不滿意可以退房，資金返還絕對不是問題，因為款項是在律師賬戶的（也就是說絕對不會出現類似國內交房後發現與合同約定不符首付無法追回只能維權的糟糕情況）。

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二手房源流程

房產中的土地部分才是真正升值的，買就買地大的房源。不過國外幾公頃的莊園都是有的，每套也都很讓人心動，所以壹定要結合自己的預算和需求，遇到適合的就果斷下手不要猶豫。

房產這種東西具有異質性，每套的優勢都不同，甚至可以說每套可能都是獨壹無二的，所以只要國家、城市選擇沒錯就可以直接出手。

1、辦理貸款

有需要辦貸款的客戶：可以到中國的工行／建行／中行做銀行預批。

2、申請新西蘭的IRD稅號

自2015年10月份開始，所有房產交易在交割前必須提供新西蘭稅號(IRD號碼)，所以決定在新西蘭購房的客戶最好在購房前先申請下IRD稅號，也可以在買房後通過買家律師來幫助辦理。

3、挑選房源

第壹種： 無條件購房情況，如拍賣的房源，在拍賣日之前，由房屋中介提供所有房屋拍賣資料（包括：無條件的拍賣合同／LIM report／租金評估報告，還有Building Report驗房報告。驗房報告有時屋主不提供，由買家自己選擇Builder建築師來自費驗房。），在拍賣日拍到後就等於購買成功了，買家不能再提出任何如要貸款或驗房等的條件要求。

第二種：有條件購房情況，如標價或議價的房源。看中房源後，可以聯系房屋中介出有條件買房的合同。（具體價格，條件條款及辦理日期，以及交房日期可以由買賣雙方商定）。買家可以提出購買條件，例如要求在十個工作日內辦理貸款條件，當第十個工作日時銀行同意買家的貸款申請，則買家律師宣布無條件了，也就是房子購買成功。如果，第十個工作日銀行不同意買家的貸款申請，則買家律師宣布買家購房失敗。

4、拍賣日

買家親自到拍賣現場的，拍賣成功後，需要立即支付10%的購房款做為定金給房地產中介公司，同時在拍賣合同的最後壹頁留下買方新西蘭註冊律師的聯絡信息 。如果買家身在海外或無法到現場拍賣，可以通過電話拍賣的形式來進行購買的。但是買家要在拍賣日之前填寫好由房屋中介提供的詳細的電話拍賣申請表，同時提供買房新西蘭註冊律師的聯絡信息。在拍賣時，由房屋中介給買家打電話進行電話競拍。拍賣成功後，由拍賣師代替買家在拍賣合同上簽字，然後買家需要立即支付10%的購房款做為定金給中介公司（銀行轉賬也可以）。

5、房屋交割

在房屋交割日，由買賣雙方的律師完成房款轉移以及產權過戶的全部過程。

（例如：在房子的交割日，剩余的90%購房款，其中銀行貸款到50%，銀行貸款經理會通過銀行的轉帳程序將貸款資金轉到買家律師的專用信托帳戶。另外40%的購房款，買家會以銀行支票的形式在交割日之前交付給買家律師。加上之前的10%定金，買家律師會將全部購房款轉到賣家律師的專用信托帳戶。）

賣家律師壹旦收到買家律師的全部購房款，會以書面形式通知房屋中介房屋交割成功，房屋中介隨後會將此房屋的所有鑰匙親自交到買家手中。

至此，購房全流程結束！

Q&A

1、海外買家最多能貸款到多少？

新西蘭的四大銀行即ASB，ANZ，BNZ和Westpac銀行目前暫停對海外買家的貸款業務。中行／工行／建行，這三大中資銀行在新西蘭的分行對海外買家最多能貸50% 。

2、買房過程中找貸款經紀人及律師的話，費用大概會在多少？

貸款經紀人貸款成功後對買家客戶是不收手續費的，由銀行支付壹定比例的傭金給貸款經紀。但是，貸款銀行怕買家客戶壹年後轉換其他銀行，現在要求貸款經紀先收取買家幾千元不等的保證金。不過到時還會還給買家。律師的費用壹般在紐幣1000-2000。

3、購房後如果委托當地中介負責出租，費用大概多少？

每年6%—9%年租金。

4、此外還有沒有額外的稅費需要房主承擔的，比如租出去之後的物業費等？

公寓會有物業管理費，但壹般的獨棟別墅是沒有管理費的。不過每年都要交地稅給政府 ，具體地稅是按房屋評估價格的壹定比例收取的。例如壹個100萬的房子，奧克蘭的地稅大概壹年2000—5000紐幣左右 。房子出租出去後，如產生維修費用由屋主來支付。

5、簡單了解下，海外買家購房後如果想轉賣房源是否有額外的稅費？

目前的政策，兩年之內轉賣第壹套房屋獲利需要交稅。按差價部分的33%或售價的10%來收取，具體由賣家律師來操作。兩年之後對於第壹套房子的出售不交稅。但對於買家的第二套及以上的房子即使滿兩年，出售獲利仍然需要交稅。

來源：米宅海外

在菲律賓二手房買賣當中，我們很多國內來的客戶在看完房之後，覺得房子還滿意，壹般都會要求“把房東約出來談談”，這時候通常我們都很為難，因為在菲律賓，房東不會跟客戶坐下來商談價格（99%的概率），雖然這在國內可能是壹個再平常不過的流程，他們覺得價格都沒有談好，為什麽要見面呢。

在菲律賓的二手房都有壹個明確的價，比如10M，表示10個壹百萬比索，就是1000萬比索，5M就是500萬比索，大部分都會說明是否可議價。

比如：

—10M firm price或者10M non-negotiable ,，壹口價，像這樣的開價，壹般都是房東的底線了，基本上很難講價，即便可以稍有退讓，議價空間也非常小。

—10M negotiable , 這種就是可以講價的，講價空間不固定。比如開價10M，有可能談到9M，但大部分在9.5M左右，主要還是取決於房東是否想早點賣掉房子。

講價的過程並不是像國內那樣，買賣雙方約出來談判，壹般菲律賓的二手房都是中介代房東處理整個過程。比如妳看中了這套10M的房子，妳想還價9M，房東會要求有書面的購買意向書Offer to Purchase，需要妳打印出來簽字並由中介轉交。這個Offer to Purchase是在妳遞交給對方的時候是沒有法律義務的，並不是房東簽字之後這房子妳就必須要買。房東收到之後如果同意，就會簽字並發回給妳，如果不同意，壹般都是由中介轉達。

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Offer to Purcahse通常包含：

1. 房子總價
2. 各種稅費分別由誰承擔，包括過戶費，增值稅，中介費等等
3. 房子情況，比如按照現狀，還是需要房東添加壹些家具等等
4. 定金多少，壹般在5-10%。
5. 其它

房東會逐條同意或者全部同意，如果有些條件不同意，那也會寫出來，再發給妳壹個counter-offer. 這些都是走書面的形式（是的，菲律賓的流程就是這麽古老…)

雙方都簽字之後，定金也交了，這個協議就生效了，此時任何壹方反悔，大家都是根據協議來處理。 買家反悔，房東沒收全部定金，房東反悔，定金全額返回。價格協議上說是雙倍返回，那就按照協議來。

再回到價格談判上面，因為雙方談判都是由中介轉達，大家是不會坐下來談價格，作為買家，也沒有機會對房東“動之以情，曉之以理”。這個時候還價大家都擔心自己還得太高（吃虧了。。。），還得太低，被房東壹口拒絕。

我們的建議是查看壹下同壹棟樓的其它房子價格，最重要的是咨詢中介。壹般中介為了達成交易，都是盡量幫助買家還價，但也會根據行情來給出壹個合理的價格。因為中介看的房子多了，其它房子在相同地區最近實際交易的價格是多少，這些中介都比較清楚。比如開價12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的價格都是10M左右，那中介壹般建議在這個範圍，浮動主要是根據房子裝修的情況，保養情況等。如果開價12M的房子，最近半年內，同樣的房子實際交易的價格都在12M左右，那妳還價10M，成功的可能性就很低了。

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排版：Shelly Du

在菲律賓買房，如果是壹手房還比較容易處理，畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團，買房只要跟住他們的流程就行了，也沒有可以商談的余地，合同都是標準的，所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜，畢竟二手房是從私人業主手上買，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內，買賣雙方只需要壹起去過戶，流程就算完了，但是在菲律賓並不壹樣，簽完合同，給完錢，再辦理過戶手續，並且新的房產證要等3個月左右才能拿到（這壹點是國內客戶最不習慣的，總覺得錢已經給了，但是房產證不能當時辦好）。

以下是可能遇到的買賣二手房的情形：

1. 期房，業主轉讓合同 （無稅）

因為很多業主是期房時候買入的，但是在交房之前就想賣掉，此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單，因為房子還在開發商手上，業主也還沒有辦理房產證，只需要雙方去開發商處辦理更名即可，壹般收費3-5萬比索，各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P，已經供款400萬，還欠開發商400萬，但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬（400萬已付的房款＋溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。

但是也有壹些開發商比如Ayala，不允許這麽做，只能按照正式的二手房交易來轉讓，那樣就要交稅。

2. 現房，有房產證 （需交稅）

菲律賓的房產證是壹張紙，如下：

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3. 現房，無房產證

1）有些欠銀行貸款的房子，業主本人沒有房產證，這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來，其它流程基本跟上面壹致。（需交稅）

2）還有壹種情況是，業主在期房階段買入的房子，已經到了交房時間了，業主不想付尾款，想在此時賣掉，這種情況仍然是合同轉讓，只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。（無稅）

買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同

4，現房，銀行收回並進行拍賣的房子（需交稅）

這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的，沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。

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排版：Shelly Du

在菲律賓買房，這麽多的樓盤該如何選擇，大部分國內客戶過來買房都是出於投資的目的。那麽投資到底買壹手房劃算還是二手房劃算，價格相差多少，回報率有何不同。今天想在這裏初步討論壹下。

跟國內不同的事，菲律賓的壹手房基本上都是期房（預售房），開發商壹般在確定樓盤要開盤之後就開始賣了，加上菲律賓建房的速度很慢（為啥會很慢我們後續再討論），所以從開盤那時開始售賣到交房，這中間可能需要四五年的時間。開發商壹邊建房壹邊賣，如果妳買得早，價格會劃算很多，如果等房子快建好才買的話，雖然等待的時間短壹些，不過價格也比開盤時的價格貴。另外，如果是特別搶手的樓盤，比如Ayala 有兩個高端的品牌， Ayala Premier，這些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前兩三年就賣完了，到時候想買都沒有。

Ayala Premier有些樓盤超高端，壹層樓只有六七戶，甚至兩三戶的，更有壹些空中花園房，空中別墅，有私人電梯直達的。這些大樓很多是在開盤前就有客戶排隊選購，壹旦開盤，公開售賣的房源就很少了。不過價格也是相當“高端”，每平達RMB4萬以上。

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當然除了這些特別貴的公寓，中端樓盤也很多，RMB1.8萬－2.5萬之間（以目前的市場價）這個價格區間的最多。通常買期房是可以分期付款，也可以壹次性支付現金（會有高達10%的折扣），如果是普通的工薪階層，買這種房子是比較劃算的，不需要壹次性拿出那麽多現金，如果是買二手房，需要壹次支付全額房款，因為外國客戶（旅遊簽證）在菲律賓幾乎無法拿到房貸。雖然二手現房可以立即出租收租金，畢竟付款壓力較大，而且不太好選戶型，這要靠運氣了，畢竟不像期房那樣，整個樓盤在售的房子都可以供妳選擇。二手房壹般是私人業主出售，如果想多套畢竟，就需要找到很多房源。有些業主不是很急於出手的，叫價都挺高的。

菲律賓房產回報率：那麽到底買現房還是期房的回報率更高呢？

壹般很多中介會說菲律賓房子租售比高達10%，這個的確是有，不過很少，如果是經營短租比如Airbnb是可以達到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之間。越高端的樓盤租售比越高，可能有人要驚訝了，因為高端樓盤比普通樓盤貴很多，按道理來說出租是不劃算的。但在菲律賓，高端樓盤需求是很大的，菲律賓幾乎沒有中產階層，要麽就是很貧窮（大家印象中的，菲律賓成群的窮人在大街上乞討），另外就是很富有的家庭，他們壹般住在私人別墅，帶私家花園遊泳池的那種，家裏傭人和司機壹大把。這些家庭裏很多年輕人喜歡住在高層公寓裏面。另外壹個群體就是外國公司的高管以及在菲律賓的大使館高級工作人員了，他們租的房子也是很高端的公寓（也有壹些租別墅的）。

期房在等待交房的那幾年看似是沒有任何回報，但隨著開發商每年漲價壹次（至少壹次），期房的升值潛力是比二手房大很多。

怎樣選房回報率最大？我們的建議是：如果是投資，在資金允許的情況下，盡可能選好壹些的樓盤，如果是自住，那多半就是買二手房了，畢竟可以馬上住進去，不需要等待。樓盤也以生活工作方便為主，資金較少的情況下，可以選擇便宜點的，但不要選那些樓盤品質差的，有些樓盤老化很快，管理也不是很好。10年的樓盤看起來像20年的。

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排版：Shelly Du

與國內的二手房交易相比，菲律賓的二手房買賣過程要復雜得多。

首先，稅費問題。賣家需出6%的稅，買家3%。 另外假如是通過中介的話還有中介費，中介費3-5%不等。中介費壹般都是賣家初。

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流程：買家看好房，雙方談好價格之後就可以開始進入買賣流程了。買家壹般需要核實業主的壹些資料，比如身份，房產證。還有查看業主是否已經繳清管理費，水電費，房產稅等等。這些都沒問題之後則可以簽署合同。

簽合同的時候，賣家會交鑰匙、房產證以及其它需要過戶的材料。買家需付款，壹般都是給支票。這個過程之後房子就是新業主的了，雖然還沒有拿到新的房產證。

在菲律賓，買二手房後新的房產證不是立即可以辦到的。雙方交易之後，新業主或者中介需要去相關部門申請新的房產證，並在這個時候交上述的壹些稅費，整個過程大概需要2-6個月（是的，確實需要這麽長時間。。。）

不過，只要雙方簽了合同，付清款項，房子就是歸新業主所有，可以立即入住或者拿去出租。

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排版：Shelly Du