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最近環球郵報對於家庭債務增加所帶來的潛在危險進行了探究。其中的一個潛在危險主要來源於加幣匯率下降及其對房地產市場的影響。

低基準利率促使更多的屋主選擇較高的貸款額度，這也導致了過去20年房價的陡增。房價的上升反過來又促使屋主繼續增加房屋淨值信貸額度，這就是所謂的“財富效應”。

對於加拿大房價，尤其是在多倫多和溫哥華兩個城市，是否被估值過高一直存在著巨大的爭議。如果答案是肯定的，那麼問題來了，估值高了多少?許多人在猜測，房價估值過高引起的房產泡沫是否會在不久的將來破掉。而現實是只有等到泡沫自己破滅，我們才能對房屋或其他任何資產是否價格過高作出肯定的結論。

考慮到這樣的不確定性，我們關於房屋價格知道些什麼呢?讓我們先來看看在1970年到2014年間多倫多房屋價格的變化，房屋價格長期上揚的趨勢還是很明顯的。

從圖中我們不難發現在某些時候房屋的價格明顯高於長期趨勢線，而在這之後的一段時間內房價則會低於長期趨勢線。

為什麼會這樣呢?如果大家對最近發生的事情還有記憶的話，應該還記得19世紀70年代中期石油危機引起的經濟滑坡，以及19世紀80年代末美國聯邦儲備委員會調高基準利率來降低通貨膨脹率刺激經濟。

但是，房價和其他資產價格的上升下降趨勢存在著更為內在的原因，那就是“均值回歸”。也就是說，極值總會在一段時間回歸到平均數，高於平均數則會下降，低於平均數則會上升。

那麼“均值回歸”對於我們買房賣房有什麼啟示呢?

大多數人在考慮買房時，看到上漲的房價就會想房價可能會繼續上漲。所以他們應該現在就買，以免房價漲得過高。而現實是什麼呢?房價在迅速增長一段時間之後最終經歷一段時間的下降。

在這時，買房的人也許更應該租房，等到房價下降再買房。經濟學人雜誌最近發佈的消息稱加拿大的房價與其租金水準不對稱，可能被高估了89%。這就意味著租房可能是一個更好的選擇。

但對於歲數比較大的加拿大人來說，往往會出售自己的房屋獲現來支持退休生活。在知道自己一定會出售房屋的情況下，等房價繼續增高再賣對於中老年人可不是一個明智的選擇。因為也許在不久的將來，他們可能會因為健康或者經濟原因不得不以低於市場價的價格出售房屋。

目前歷史數據顯示房價下降期往往會持續10年以上，才會重新回升。這對於年輕人來說沒有什麼問題，他們可以等著房價上升再出售房屋，但對於歲數大的人來說則是一種奢侈了。

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根據加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)等機構的統計數據，編纂了加拿大35大城市房地產實際價值排行榜。這份排行榜從經濟學角度擠幹了所有“水份”，因此最能反映投資與回報之間的關係。

加拿大35個城市房產市值排行榜

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加拿大房屋及按揭公司預測，受低油價所困，未來2年加國房市將明顯放緩。

CMHC預測:未來2年加拿大樓市最低均價將會遇冷降低

該公司預測，今年全國新屋動工量將比去年下跌4.1%，不過今年的平均房價還是會上升3.4%，明年的平均房價只有1.5%的增長。

今年全國平均房價介乎40萬2139元和43萬9589元之間，明年的全國平均房價介乎39萬8191元和45萬7200元之間。

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蘇富比國際地產公司加拿大發佈最新報告，解讀在溫哥華民眾中等家庭收入僅為71140加幣的情況下，到底是誰在購買百萬豪宅?

加拿大的百萬豪宅 到底被哪些人搶走了

這份名為《A Comparative Study of Top Tier Real Estate Trends Across Generations in Canada》的報告，通過該公司在加拿大各地的高銷售量經紀的回饋，主要研究了是誰在買什麼樣的房子，用什麼樣的方式去買的問題。

報告指出，主要購買者是嬰兒潮時期的人們，年齡在55歲以上，在更加傳統的高級社區。有人縮小了居住面積，有人增加了居住面積，總之按照蘇富比的說法，是找到了合適的住處。

他們更喜歡Shaughnessy和Kerrisdale這樣的高端社區。年齡超過60歲的人群則喜歡大型豪華公寓，有豪華設施和更好的服務，隱私和安全性增加，他們也喜歡城市屋。

推薦：加拿大精品豪宅

與此同時，X世代(34-54歲)和Y世代(不滿35歲)的富有人群則對更加波西米亞風格的社區感興趣，他們對住房的選擇有完全不同的喜好。

值得注意的是，由於利率持續走低，這三個年齡組別的人都是通過房貸來買房的。

X世代因為有雙收入而可以貸款更多;但大多數Y世代的人們則獲得了父母的支持。

溫哥華首次購房者的房屋平均售價為50萬6500元，但蘇富比研究的首次豪宅的購買者——年齡基本都低於35歲——最低房價也達到了80萬到100萬元。

這些Y世代的人群選擇高級的公寓居住，但也有少量計畫養兒育女的人們購買城市屋或獨立屋。

他們不會搬到西區居住，他們更喜歡像奧運村或是煤氣鎮這樣的城市化、臨近工作地點的地方。

如果能夠住在一個可步行的社區，他們願意接受更小的空間。

Y世代的人群正在遠離汽車，“追求反應更廣泛的社會經濟、族裔和語言多樣性的社區”，他們更希望能夠騎自行車或是乘坐公車通行。

X世代則是最近東溫房價飆升的主要動力。

他們追求的是家庭價值，好的學校。他們希望有面積約2500尺的獨立屋，價格在100萬到200萬之間。他們願意遠離城市中心，而獲得更大的居住空間。

蘇富比公司預計，這群人才是受到溫哥華不斷上漲的房價最大影響的人群，“也將不斷將高端社區的地域擴大，刺激新興區域的出現。”

而與此同時，為嬰兒潮一代提供大型公寓則成為開發商的良機。三分之二的嬰兒潮一代買房都有現金能夠付清全款。

蘇富比的研究並沒有過度關注外國買家，但承認他們也是高端市場的重要推動力之一。

國際買家認為加拿大的房地產市場可負擔，而且更加關注安全和穩定。他們喜歡有好學校的安全、綠色社區。

 

多倫多及周邊地區的房地產市場仍然火熱，多倫多地產局TREB今天發表的最新報告顯示，與去年同期相比，大多倫多地區今年3月的房產銷售增長11%，幾乎所有房型都處於上升態勢，不過新屋上市的數量年度同比只增加了5.5%，低於銷售數量增長。

多倫多地產局主席Paul Etherington表示，地產銷售大幅增長得益於按揭利率的下跌，房屋變得更加容易承受，市場需求強勁，特別是低層房屋的需求大增，帶動整個房地產市場的上揚。

他表示，大多倫多地區現在可以說是賣家市場，買家的競爭會帶動房價繼續增長，預計今年大多倫多地區的房地產市場銷售和平均房價將會錄得可觀的增長。

今年3月大多倫多地區平均房價達到61萬3933元，比去年同期增長10%;HPI房價指數也比去年同期升7.9%;增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價增長達到15.9%;

416地區獨立屋今年3月的平均房價達到104萬2405元，905地區的獨立屋平均房價也達到70萬9116元;

416地區的半獨立屋平均房價為72萬3167元，比去年同期升9.8%;905地區半獨立屋平均房價為47萬元，比去年同期增長9.2%;

416地區公寓均價為39萬8337元，年同比升3.3%;905地區公寓均價為31萬元，年同比增6.7%。

獨立屋太貴公寓太小 多倫多人買房鬱悶

在多倫多獨立房房價飆升、公寓樓單元房價止步不前、兩者之間的差價已經差不多30萬加元的情況下，太多想在多倫多買房的人感到鬱悶。因為獨立房貴得買不起，而公寓樓單元面積又太小容不下大大小小一家子人居住。

根據二月份的統計數字，多倫多地區新建獨立房new detached home或者排房鎮屋townhouse的均價是733,578加元，在416電話區號的市中心和靠近市中心的地區，獨立房的均價已經超過1百萬加元;而公寓樓單元的均價是442,672加元 ，兩者之間的差價是290,906加元。

多倫多獨立房價格飆升是因為土地資源缺乏，結果是開發商把有限的土地用來蓋高層公寓樓，而且大多數是小戶型的單元公寓樓。統計數字顯示，現在新建公寓樓的單元平均面積是800平方英尺，比十年前縮小了125平方英尺。

小戶型的公寓樓單元對於拖家帶口的家庭來說顯得過於狹小，而獨立房或排房鎮屋又太貴買不起，這讓想在多倫多地區安家落戶買房子的來說實在是讓人鬱悶。