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加拿大抵押貸款及房地產公司（CMHC）最近稱多倫多過熱的房地產市場具有高風險。在考察了全國15個房地產市場後發現，多倫多、溫尼伯格(Winnepeg)以及裏賈納（Regina）三地屬於高風險房地產市場。令人詫異的是，溫哥華的房地產市場則被歸到了低風險類別。

在報告中，加拿大抵押貸款及房地產公司稱：“在多倫多房地產市場，高風險主要來自於價格過快增長以及估值過高。溫尼伯格房地產市場的風險來自於估值過高以及供應過剩，而裏賈納的風險主要由於價格過高、增長過快以及供應過剩，尤其是新建公寓房過量。”

在多倫多，目前獨立屋平均價格在100萬左右。價格的上漲主要是因為市場上湧入了越來越多的高價房屋。這種房價的增長與個人收入增長不相匹配，使得溢價風險增加。

加拿大抵押貸款及房地產公司還指出，上季度已完工但未出售的房屋數量出現了顯著增長，已經達到了歷史最高值。在建的公寓數量增速在減緩，使得二手公寓市場以及租賃市場收緊。只要開發商不再繼續過度建設，目前的公寓房儲量會很快地被市場消化掉。

在加拿大另一個火熱的房地產市場溫哥華，加拿大抵押貸款及房地產公司認為其房地產市場出現價格調整的風險很低。由於二手房屋市場狀況趨於平衡，會使房價繼續穩定的增長。

儘管溫哥華房價是全國最高的，但是對各類房屋的需求在人口和個人收入持續增長，以及有限的土地供應的大背景下仍會保持強勁。首次置業者會繼續關注低端房屋，而高端房屋的需求則主要來自高收入人群以及房產投資者們。 

從全國範圍內來看，加拿大房地產市場的溢價風險趨於溫和，房價的增速略微快於人均收入。

加拿大抵押貸款及房地產公司首席經濟學家Bob Dugan表示說：“總的來看，我們對房地產市場所出現問題進行的風險評估會因為區域差異而有所不同。各地房地產市場出現的不平衡狀況可能會因為未來房價的緩和以及經濟狀況的改善而得到解決。”

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加拿大總理哈珀（Stephen Harper）在北溫進行輔選時承諾，如果保守黨能在10月的大選中成功連任，他將推樓市新招，收集樓市海外買家的相關資料和數據，界定溫哥華、多倫多等城市的地產市場是否存在海外投機炒賣現象，並暗示不排除發佈相關條例進行監管的可能。

哈珀表示，他常常能聽到民眾談論房價高企、置業艱難的問題，這種情況又以大溫和低陸平原最為突出。哈珀強調，聯邦政府已經注意到了有關海外買家炒房致房價急升的言論。

世界日報的報導稱，哈珀指出，溫哥華目前至少有15%的公寓大樓被閒置，這些空屋都是由海外買家持有，如果此類海外買家確實影響房市，使得房價超過民眾的預算，政府就必須採取行動來檢視與解決有關問題，但他並未就這項承諾的細節，以及可能採取的措施做出更多的說明。

此外值得一提的是，對於海外投資者購房問題，聯邦保守黨政府曾經表明，無意修改有關條例，也不會推出任何限制措施。因此，有評論指出，哈珀此時的承諾完全是為了選票。

專業人士：對大溫地區影響不大

星島日報的報導稱，大溫地區樓價高企的因素，外國買家所占的比重到底有多大，大溫地產局西部總裁楊興琳認為，至今仍未有定論。而根據大溫地產局的數據，在卑詩省海外買家所占的比重僅為5%, 比例並不高。如果哈珀限制海外買家，將影響加拿大對國外投資者的吸引力。

而加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp）2014年底的統計也顯示，在加拿大公寓市場中，僅有2.4%的屋主為海外買家，在溫哥華，海外買家持有公寓的比例則僅占2.3%。

溫哥華時事評論員袁志良認為，哈珀的樓市政策主要是為了競選而說。他分析說，限制外國投資者來溫哥華買樓，對於想要置業人士，或者因溫市樓價太高而要搬到素裏或蘭裏的選民，會支持這項政策。被限制的外國人根本沒有投票權，哈珀針對這些人，不會影響選情。

大溫房價高昂 真的都怪外國買家？

樓價高昂不能只責怪外國買家。明報的報導指出，卑詩地產協會(BCREA)的繆爾(Cameron Muir)表示，“我們看到的是，涉及外國人的交易少於5%，外國人擁有房屋的比率甚至更低。”繆爾還強調，外國買家傾向於買豪宅，而整體地產市場仍是因為需求而被推高。

卑詩大學教授David Ley指出，任何數據徵集的系統均須包括外國投資者買屋的各項途徑，如網上、從外國展銷會購置和經本地人來隱藏擁有權，“我認為尤其在溫哥華市場，有很多情況是外國投資者借用本地人的名義來買屋”。

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多倫多公寓市場究竟走向如何？如今又有了新證據。根據研究公司Urbanation的數據顯示，加拿大大城市的未出售公寓數量在今年2季度相對於去年下降了13%。這一論斷似乎印證了多倫多地產局主席Mark Mclean在7月房產報告中所下的判斷：“在最近一年裏多倫多市大部分新公寓庫存已經在市場中被消化掉了。隨著新公寓庫存的減少，多倫多公寓市場已經出現了緊繃。” 

Urbanation的報告顯示，二季度GTA境內新公寓交易量為6,297間，比去年同期增長了11%。Urbanation表示GTA公寓交易量的上升主要源於最近在建和新近完工的公寓數量的劇烈增加。

今年二季度待出售的公寓房數量為57,537，其中56%已經完成交易，而去年只有54%的待售公寓在同期完成交易。但是Urbanation也表示說目前在GTA境內仍然有17,709間新公寓處於待售中，加之20,763間待售的二手公寓，該公司預計市場要完全消化掉這些待售公寓仍需要約10個月。

根據所處階段不同，94%處於入住階段的公寓、87%的在建公寓以及67%處於施工前階段的公寓都已經出售。Urbannation的副主席表示：“多倫多公寓市場正在很好地吸收來自市場日益增長的需求。中心地區的高層公寓以及905地區的公寓的租售量都在不斷攀升。”

同時，公寓價格也在溫和地往上攀升。目前，新公寓價格平均約$566每平米，比去年同期增長了2%。在二手交易市場上，公寓價格比去年同期增長了6.8%至目前的$453每平米。二手房交易量也比去年同期增加了21%。同時，公寓租金也在增加。二季度公寓的平均租金為$2.48每平米，比去年同期增長了4.6%。

在今年7月，多倫多地產局就曾發佈報告稱GTA地區在第二季度通過TREB’s MLS系統的公寓房屋交易量比去年同期增長了17%，平均交易價格為38萬8，066，年增長幅度為5.8%；其中有70%的公寓房交易發生在多倫多市，平均交易價格為41萬6,728，比去年同期增長了6.1%。

在一片叫好聲中，值得注意的是唱衰公寓市場的聲音也有出現。比如，最近一個英國研究機構的調查則顯示，超過25%的加拿大建築業內人士並不認同Mclean的觀點，並警告說多倫多房地產市場可能會因為供應過量而很快進入價格調整期。

位於紐約的美國知名信用評級機構Fitch Ratings也警告說多倫多公寓市場已經出現了前所未有的過度建設。目前多倫多市已經有超過80,000間在建公寓房，在4年間增長了50%。此外，加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒說多倫多和蒙特利爾的公寓市場新建住宅數量已經創造了歷史新高。

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高收入才能貸到更多款，同時享受更多優惠。對於很多想買房或投資的人而言，收入證明無疑是很重要的。所以很多人為此鑽了空子，做了很多假收入證明。

加拿大最大的按揭服務公司之一Home Capital這次與45名涉嫌收入資料造假的貸款經紀解除合約事件又一次引起我們對加拿大多倫多抵押貸款市場上類似行為的關注。最近幾年加 拿大大城市房價飛漲，買屋者對於銀行貸款的需求漸趨強烈。但是，銀行審批貸款對申請者的收入等有嚴格要求，不夠資格的人，看著好利率卻拿不到貸款未免著 急。在本地華人論壇上有不少人在討論如何“花幾千元”，請貸款仲介公司幫忙“做”一份好看的收入檔，但又擔心這種做法有“後遺症”。

多市的居民小劉就表示說她的前同事曾經通過收入造假成功從銀行貸到了款。小劉同事去年結婚在萬錦市買了一棟半獨立屋，價格約60萬。首付25%，但由於同事倆收入不高，無法向銀行貸剩下的45萬。於是在貸款經紀的指導下，他們找到公司老闆開具了高收入的證明，每個月因為多出來的收入需要向政府繳納的稅則會由雇主從他們的收入中直接扣除。這樣他們拿到了高收入的證明，從銀行那裏成功貸到了45萬買下了房子。

收入檔造假在加拿大華人經紀中早已不是新聞了。在採訪中，華人經紀人都異口同聲的表示加拿大這樣的事件太多了。大多地區的貸款經紀人Jenny就 稱她在客戶中經常能聽見類似的話語：“為什麼你不能做其他經紀就能做?我朋友沒有收入都可以貸款買房子。”她說只要聽到這樣的話她就知道其中可能有貓膩， 不是買房者自己造假就是經紀幫助其造假了。甚至，她還接到過電話是專門偽造檔的機構打來的，為當地的華人經紀提供專門的檔造假服務。

Jenny稱她知道有的華人在這邊打現金工，工資很低，但是卻買了上百萬的房子。她說這明顯不合理，銀行也不可能給他們貸那麼多錢，因為他們的收入還不起。那麼可不可能是靠租金充當個人收入來貸款的呢?Jenny解 釋說這幾乎不可能，因為加拿大要用自住房的分租租金來做個人收入是很難的，手續非常的複雜不說，政府還會對分租房間的水電等基礎設施有嚴格的要求，而這邊 的許多華人分租屋設施不齊全，而且一間屋子能分成十幾間，根本不符合充當個人收入的標準。那麼就只能是造假了。不過具體是如何實現造假的，Jenny表示自己不是很清楚。

與貸款仲介息息相關的地產仲介對其中的貓膩也心知肚明。多倫多地產經紀竇青雲也表示說這種偽造收入檔的現象在這邊非常的普遍，尤其是在最近幾年房價飛漲時期。華人客戶一般來說信用沒有問題，那麼主要問題就在於收入這條不能滿足條件了。

對於剛剛發生的Home Capital與45位貸款經紀人解除合作關係的事件，BMO貸款經紀人表示說Home Capital的經紀們一直賺的盆滿缽滿，就是因為他們敢接手銀行不接收的B類客戶，這些客戶普遍存在信用較差或者收入不足的缺陷。不過這一次Home Capital的大手筆——一次性終止與53名貸款經紀人的合作是明顯事出有因的。在迫於安省證監會的壓力下進行調查之前，Home Capital Group Inc.的股票情況很糟糕，甚至出現了停盤，於最近才複盤。所以這次出現大規模的解除合約，很大程度上是一種象徵性的行為。

該經紀人表示，對經紀人資料造假的調查以及解除與造假經紀人的合約本來應該是按揭貸款公司的日常事務，而不應該是一次性盤查然後大規模解除合約，所以此事的象徵意義事實上大於實際意義。不過他認為對於多倫多信貸市場來說是一件好事。

萬錦市的貸款經紀許群也認為Home Capital的此次解約是一件好事。由於許經紀與Home Capital之間有長期合作關係，她瞭解到此次被解除合作關係的貸款經紀人中包括Home Trust裏的冠軍經紀人，也就是貸款業績最好的經紀人，這45位被解約經紀人總的貸款業績超過10億。對此，她表示：“Home Capital此次大義滅親的行為讓我們更加信任他們了。在解除了這些作假的貸款經紀人的合作之後，我相信我們的合作會更加有效率，多倫多的信貸市場也將更加乾淨。”

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以房養老是退休老人最好的選擇。而在加拿大房市兩極分化的情況下，房市火熱意味著老人可以有更高的收益，反之則受損。

溫哥華理財顧問馬斯塔希（Adrian Mastracci）表示，本國的大多數家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、溫兩地房價飆漲對他們沒有任何意義。不過，當人們臨近退休，準備賣房安度晚年的時候，這個優勢可就立刻體現出來了。

在加拿大，近兩年退休的“嬰兒潮一代”（二戰後出生的人士）是房擁有率較高的人群。他們往往會在退休或兒女成家之後將自住房屋出售，購買一幢較小的房屋或公寓房，以便易於打理。

由於本國各城市的房地產行情截然不同，所以退休老人賣房所得也有巨大差異。馬斯塔希表示，在近年的房地產熱潮中，多倫多和溫哥華兩個地區擁有住房的老人無疑是最大的獲益人之一。蹭蹭上漲的房價，令兩個城市裏賣房的老人賺得盆滿缽盈，可謂“一房在手，退休無憂”。

在今年5月份，多倫多地區的獨立屋均價較去年同期飆升了18.2%至115萬元；而同一地區的公寓房均價僅為42.29萬元。以此算來，一個退休的老人將自住的獨立屋賣掉之後，就是買上兩套公寓，一套自住一套出租，再刨去給經紀的傭金，還能賺得近25萬元。

在房價更高昂的溫哥華，退休老人出售自住房後得到的收益就更多了。今年5月，溫市西區的獨立屋均價較去年同期飆升了25.8%至290萬元。馬斯塔希透露，他有四位住在該區的老年客戶在近期賣了房，並在同一地區購買了公寓，他們從差價中賺得的收入都在80萬元上下。

相比之下，在本國其他城市的退休老人就沒那麼幸運了。在幾十年前，他們買房所花的錢不比多、溫兩市的同輩少許多，可在臨近退休的今天，他們賣房的所得的收入，可能還不夠買一輛新車。

例如在新布倫瑞克省的弗雷德裏頓（Fredericton），今年5月該地區獨立屋均價只有17.97萬元，在2009年至2015年之間總共只上漲了1.7%，還不如多、溫兩地一個月的漲幅，而同期該地區公寓均價為15.4萬元。如果當地一個退休老人賣掉自住用房後買公寓，他所能得到的收益只有2.5萬。隨便碰上什麼突發事件，例如公寓下水道壞了需要維修，這筆錢就能被花得一個子都不剩。

在阿省，準備賣房的退休老人則面臨另一種窘境。以卡爾加裏為例，受早前石油業興旺的影響，該市房價曾在2009年5月至2015年5月間大漲22%，這讓很多臨近退休的人士備受鼓舞。可是從去年開始，全球油價劇跌衝擊該省經濟，房市也隨之萎縮，而老人們則眼睜睜地看著自己資產總額的退休收益在縮水，那心情可想而知。

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加國主要都會區近年不斷興建新辦公樓宇，今年的進駐率成長有限，各都會的辦公空間空置率也預料會因此上升。

Cushman & Wakefielfd公司11日公佈的一份辦公空間市場展望報告指出，未來幾年當中，全國各主要都會區預期將增加1500萬平方呎新的辦公大樓空間，但因為需求將跟著增長，預期市場仍可大致維持平衡。

報告指出，包括溫哥華、卡爾加裏和多倫多等三個都會區，2014年的空置率都將上升逾2個百分點，溫尼辟只上升0.4個百分點，是空置率增長最小的一地。

從溫哥華到東岸，加國主要都會區的辦公室市場正在經歷20年來最活絡的發展，多倫多興建中的510萬平方呎辦公空間，估計160萬平方呎可在2014年上市。卡加利也有520萬平方呎正在興建中。

溫哥華市中心和百老匯街一帶有240萬平方呎辦公空間正在興工中，其中60%已預先簽訂租約。

Cushman & Wakefielfd資深副總裁張伯斯表示，由於全球經濟疲弱，美國經濟復甦不如預期，2013年溫哥華辦公空間出租面積平均每一季都減少6萬平方呎，明年頭一季表現預料仍弱，但接下來三季預期都會有較強勁成長。

不過，在租戶陸續遷入新樓後，溫哥華市場的辦公空間空置率勢必跟著增加，預估到2015年將增加到10.5%。租金在未來兩年也可望略降。

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在把溫哥華、悉尼房價炒高之後，成群結隊的中國炒房團又將目標瞄向了日本。

彭博社報導，位於北京的房產經紀商正組織購房旅行團，東渡至日本東京和大阪購房，以便為其海外投資尋求一個安全之處。日元貶值至22年低位，以及東京2020年奧運會誘發了這些購房者的需求。另外，來自上海的購房旅行團也將很快出發。

據Real Estate Economic Institute稱，部分由於來自中國的新購房者，東京的公寓價格在過去兩年內上漲了11%，已經觸及自20世紀90年代以來新高。

搜房網大阪經紀人Zhou Yinan稱，中國購房者對日本房產的需求就像泉水上湧。與去年同期相比，中國大陸的購房者增加了20%。“去年，中國的購房者主要來自臺灣。但自從去年10月份日元兌人民幣貶值以來，這種趨勢就發生了變化。”

還有幾千個中國大陸購房者正自發來日本，衝擊東京池袋唐人街地區的房地產。中國超市門外的免費報紙上也刊登滿了包括出售房產的分類廣告。

“最近有太多來自中國的買房人。” 東京房產經紀商BestOne Co的Song Zhiyan稱，“我只與那些能夠付現金的人打交道。為何浪費大家的時間呢？”她在微信群裏告訴那些潛在的買房人稱，東京的房子買的非常快。有的還在商量房價的時候，這個房子就已經被賣出去了。

據信義房屋，今年一季度，日本對中國大陸和臺灣人的房屋銷售同比飆升了70%。日本每賣出100套房子，就會有10-15套房子賣給亞洲人。

臺灣房產經紀商Sinyi Realty Inc總經理Kenny Ho稱，中國大陸對東京的房子需求如此強勁，以至於一些開發商給新建公寓設定了配額，以限制對外國人出售。他稱，一些開發商賣給外國人的房子占專案的比例不會超過20%。

“日本有自己做事情的方式。”他稱，“一些人覺得，如果有太多外國人，這可能會影響生活環境品質。”

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