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在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

在上一期中，我們介紹了一個顧問團隊中最主要的六類人，地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商，以及效率運營專家。其實還有兩類人，可能平時我們不太重視，但也同樣能在團隊中起到作用。這次我們就來著重講一下他們。

一、環境專家

許多銀行，在對投資人進行貸款時都會要求投資人出示一份環境評估報告。這份報告內容就包括了先前的業主是否對物業造成過污染。

由於傾力污染的成本可能會相當的高，所以對環境咨詢公司來說，一位具有相當資格和經驗的環境評估人員，可謂至關重要。這個人可以對該處物業的環境條件作出明確的結論，並根據這些結論作出結論做出相應的判斷。而一旦發生錯誤，也能應承擔責任保險，並且給出補救方案。如果您在投資商業地產時，沒有認識這樣一個人，那麼可以找銀行代表或者地產經紀，來幫助推薦一位。

二、建築條件檢察人員

雖然貸款給你的銀行可能並不需要對建築條件本身進行評估，但最好在團隊中還是有一位這樣的人。這就類似於購買住宅房屋時的房屋檢查，對建築條件進行檢查可以幫助你發現一些隱藏於建築之中的問題，從而保證你的投資決策更准確，冒的風險也更小。

所以概括一下，在選購商業地產時，一個完整的顧問團隊，需要包括這些人——地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商、效率運營專家，以及環境專家，和建築條件檢察人員。

那問題來了。有了這些人，我們該怎麼合作，才能發揮出各自的作用呢？

首先，得有個好的投資項目。

無論是將商業地產本身作為一個投資項目，還是利用商業地產給自己的投資尋找一個經營場所，項目本身的好壞才是決定最終盈利與否的關鍵。任何投資人都必須清楚，自己究竟要做什麼。這是一切投資成功的先決條件，能對此負責的只有投資人自己，而不是任何一位商業地產顧問團中的成員。

其次，在合適的時候找合適的人。

我們之所以需要在購置商業地產團隊，就是為了通過專業化來避免投資中所可能產生的風險。所以我們必須在最合適的時候找最合適的人。比如一開始，您可能需要先找會計師和銀行代表，來磋商有關錢的問題，制定一個預算。

你的銀行顧問會告訴你，你能獲得多少貸款。而會計師則會給你許多稅務和財務方面的建議。比如說，最基礎的一個問題，購買這處商業地產可能帶來的好處和風險。

然後有了明確目標之後，要通過地產經紀了解本地市場。這步特別關鍵。因為很多好的投資項目，其信息並不對公眾開放。

這裡要特別注意，許多專業人士的知識領域會有交叉。但他們畢竟不是專業人員，在需要專業建議時，專業人員的意見是無可取代的，即便你對一個人很信任，或者其本身能力也非常之強，但只要這位所給出的建議不在其專業領域之內，那麼這就不能算一個十分有價值的參考意見。

再次，盡職調查。

團隊中有許多人物是負責調查，或出報告的。其中首當其中的就是地產經紀。一個好的地產經紀需要能滿足你在購買商業地產時全方位的需求。無論是選址，交通（找到一處周圍有，或沒有高速公路的物業），周邊有沒有配套商業（比如某些零售商可能需要靠近供貨商），或者是選擇的地方是否便於顧客和員工前往。這些都必須在地產經紀的考量和調查範圍之內。一個優秀的地產經紀，甚至會把企業未來的發展前景都考慮在內。所以找到一個好的地產經紀，不僅是商業投資的成功，甚至整個生意都能省心不少。

一旦你找到自己心儀的物業，盡職調查更是關鍵所在。再次重申，一定要找一個環境問題的專家。這在華人朋友中可能很不受重視，但其實這非常重要。還有，就是一定需要一份最近的環境評估報告，或者直接做一個調查來確定這處物業是否具有污染問題。同樣的，獲得建築條件評估也是非常重要的。即便銀行貸款時不要求，為了減少自己的投資也應該要一份。

最後，是正確的規劃。

這就是需要效率運營專家的地方了。很多企業會忽略選址或搬遷過程中損失的隱性成本。比如員工和生產停工、新標識和設備、土地轉讓稅和法律費用，甚至僅僅搬家都有可能對員工士氣造成打擊，尤其對一些上班路遠出行不便的員工，這也應該被考慮在內。而為了減少搬遷後改建所帶來的麻煩，最好的辦法就是在顧問團隊中加入“建築承包商”這一角色。對於搬遷或選址過程中所能遇到的突發狀況，最切實有效的做法，就是預留出10%-5%的費用作為應急資金。

事實上，從顧問團隊組建之前，一直到顧問團隊一切就緒，作為投資人還應該始終記得問自己一個問題——我在此時此刻購買一處耗資不菲的商業地產，是否真的合適？如果覺得合適，那就不要猶豫，趕緊去做。如果覺得不合適，那麼就應該再等一等。沒有人必須火速進入購買環節，尤其是投資人，三思而行總是明智的。

給商業盤買家的三點建議：

1. 一定要咨詢顧問

顧問顧問，決不能顧得上就問，顧不上就不問。顧問起到的作用必須始終伴隨投資過程。一開始要和銀行代表談論能獲得多少融資。也要和會計師核對賬目，以確保資產負債表是有序的，並且對稅務進行優化。找到一個好的商業地產經濟，就意味著找到一個好的商業暗盤，然後就能找到好的專業人才。可以說，投資商業地產的每一步都離不開顧問。

2. 考慮選址

商業地產的地址至關重要。一處好的地址可能決定整個投資的成敗，所以作為投資人一定要想清楚自己的需要。而一個好的商業地產經紀，也總能介紹給你最合適的商業盤，尤其是一些不對外的暗盤。

3. 調查

這裡不僅僅是指專業人士和顧問團隊做的調查和評估，還有投資人自己必須做的調查，甚至包括對這些專業人士資質和能力的調查。比如要找一個承包商，那最好去走訪一下他曾經的客戶，看看他們對他口碑如何。要找一位好的地產經紀，就要看一下他曾經做過哪些優質的商業盤，聽聽業內對他的評價。

責任編輯：Zoe Chan

 

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