加拿大 – Page 55

增速放緩-全球主流國家住宅市場2018展望

美國

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望 — 美國房價繼續上漲，特朗普稅改影響租售比例

2018年美國房市成交量有望增加3.7%達到567萬，房價中位數將上升5.5%左右。特朗普的2017年最新稅改方案打算對房產相關的稅收減免進行控制，可能會使更多人選擇租房；加之房價不斷上漲，已經處於50年來最低位的住房自有率可能會進一步下滑。點擊查看2018美國房市展望

加拿大

2018與2019年，加拿大新住房供給整體放緩，公寓供給將高於獨棟別墅。市場成交量將在2018年下滑，並在2019年趨穩。整體房價將繼續保持上漲趨勢，但增幅將放緩。點擊查看2018加拿大房市展望

英國

受到脫歐與政府的持續變動，英國經濟政治局在短期內存在一定的不穩定性。預計2018年英國全國的價格漲幅將繼續放緩至1.0％，在2018年和2022年之間累計增長將達到14.2％。倫敦房價預計在2018年將下降0.5％，但未來五年累計價格增長可達13.1％。點擊查看2018年英國房市展望

亞太區

2018年日本的機構投資者將變得更為謹慎，從辦公資產轉向住宅，從房產升值轉向租金回報，從東京轉向二線城市。越南和印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。此外，投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好，都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底，2017年下半年及2018年市場開始回溫。點擊查看2018年亞太房市展望

中國香港

市場專業人士認為，中國香港樓市降溫政策對二手房市影響大，新房需求卻一路走高。2018年將有較多豪宅樓盤與地鐵沿線項目推出，料將再次抬升房價。近期中國香港兩次誕生新地王，加上穩定的經濟就業走勢，即使中國香港接下來跟隨美聯儲宣佈加息，市場熱情也將會依舊高漲。點擊查看2018年中國香港房市展望

澳洲

澳大利亞房價增速正在放緩，拍賣清盤率正在下降，住房信貸增速也正在放慢，所有這些跡象都表明：在經歷多年的強勁增長之後，房產市場開始降溫。點擊查看2018年澳洲房市展望

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2018年加拿大房價將溫和緩速上漲 | 加拿大

核心觀點

在2017年大力推動住宅建設之後，預計到2019年新屋開工數量都將呈現下滑趨勢。
相對於2016年超過535,000套的創紀錄水平，MLS（Multiple Listing Service）中現有住宅的成交量預計將在2018年下降。
MLS均價將上漲，但漲幅會比過去四年要慢。市場均價在2017年應該介於493,900美元與511,300美元之間，到2019年預計漲至499,400美元與524,500美元之間。

影響房地產業的趨勢

在詳細的預測之前，本節回顧了加拿大房地產市場的主要假設。這是加拿大按揭與房屋公司（CMHC）提出以下房屋市場展望的基本要素。

在2017年GDP增長高於預期之後，加拿大經濟增幅將放緩至2019年

根據市場的預測均值，CMHC目前假設2017年加拿大實際GDP增長率在2.4％至3.2％之間，2018年為1.2％至2.5％之間。2017年的強勁增長是由於寬松的財政和貨幣政策，家庭財富和收入的增長。預計到2019年，加拿大經濟增長將放緩，因為利率上升，消費的貢獻減少，財政政策刺激減弱。不過，商業投資和出口預期加速將緩解壹些實際GDP增長的負面壓力。 2019年，加拿大GDP的增長預計在1.0％至2.4％之間。

加拿大就業市場形勢將繼續有所改善

在過去的壹年中，整體就業的增長對全職和兼職就業都有積極影響，但兼職就業增長強於全職就業的增長。通常認為兼職工作對住房市場提供的支持較少。即使就業人數增加，實際工作小時數卻會下降，導致對住房市場的支持減少。就薪酬水平而言，2017年的加拿大實際平均每周收入與2016年同比下降。

然而根據CMHC的預測，加拿大就業市場狀況有望改善。根據市場預測預測，加拿大整體失業率預計在2017年下降至6.5％，2018年下降至6.4％（2016年為7.0％）。另外，預計2017年和2018年時薪增幅（分別為2.7％和3.5％）將比同期物價增幅更高（分別為1.9％和2.2％），這增加了家庭購買力。CMHC預測對平均每周收入今年的增長率為1.0％，2018年和2019年均為1.9％，這種預測將為住房需求增長提供更多支持。

2016大量移民凈流入將持續支持2017年新住宅的需求

2016年凈移民的歷史性高增長繼續支持所有住房類型的新房需求。 2015年至2016年，凈流入移民人數大約增加了60％，接近了新移民人數的歷史紀錄。根據最終預測這個數字可能會更接近過去十年的平均水平。

按揭利率預計將逐步上升

預計2017-2019年期間抵押貸款利率將緩慢上漲。這壹增長與加拿大的經濟狀況的預期改善和世界整體利率的增長預期是壹致的。在CMHC預測的基準情景中，預計5年期抵押貸款利率在2018年將保持在4.9％-5.7％的範圍內，2019年將在5.2％-6.2％的範圍內。因此，預計2017-2019年最多增長160個基點。如果在CMHC的預測範圍內，那麽抵押貸款利率將維持在低於“大蕭條”時期的水平。

詳細房市展望

到2019年，房市新增供給將開始趨穩

全加拿大新房開工數量將在2017年達到20萬套，與去年同期相比有所提升。2017年的預測範圍為20.63萬至21.49萬套新房。

然而，到2019年底，新房開工數量應該比2017年有所下降。2017年第二季度，每萬人中待售現房的庫存量為4.2個單位，是6年來的最低水平。這壹趨勢表明，庫存管理正在適應市場狀況，因此在新房開工數量在短期面臨上行壓力。

人口的增長和近乎創紀錄的移民增長將持續對預測範圍內的住房開工產生積極影響。就業應該保持增長，並為新的住房市場新鮮血液，但到2019年底，這種影響應該會削弱。CMHC預測與2017年相比，2018年和2019年的新房開工數開始下降，因為刺激經濟的政策將減少，抵押貸款利率逐步增加。因此，住宅建設預計將在2019年年底前平穩，但與之前的預測相比仍然上調。 2018年房屋開工量介於19.22萬到20.3萬，2019年介於19.23萬到20.38萬。

預計到2019年，獨棟別墅新供給將開始減少

自2016年第壹季度以來，獨棟別墅的開工數量壹直在增加。部分原因是對這類住房的需求增強，因為新建和未售出的單獨住房存量持續低迷，特別是在加拿大的壹些主要城市，刺激短期內單獨住房的開工量。預計為75,900到77,100套新建獨棟，而2016年為74,100套。

隨著大量的建設會讓越來越多的獨棟別墅投入市場，與此同時會有更多家庭選擇較為便宜的公寓，CMHC預測獨棟別墅市場的房價提振是暫時的。獨棟別墅的開工數量在2018年預計為66,200到68,400之間，在2019年為66,100到68,900單位。

新建公寓數量將保持強勁增長

新建公寓數量預計今年將增加，並在2019年達到平衡，但預測值仍高於的歷史平均水平。

預計潛在的25-34歲首次購房者會放慢腳步，對公寓需求產生負面影響，但人口老齡化導致的需求將部分抵消這種負面影響。

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2018年房價預計繼續上漲，但漲幅放緩 | 加拿大 — 加拿大多倫多2臥2衛公寓，開啟都市新生活（物業編號：34296625）

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供給過剩仍然可能是壹些都會區的問題，與此同時壹些較大的都會區及周邊地區則正面臨公寓空置率以及新建公寓庫存的歷史性低點。再加上與單獨住宅相比公寓成本相對較低，這將對公寓供給帶來上行壓力。

因此，新建公寓預計於2017年增加，介於128,800和139400之間，在2018年和2019年分別為124,400-136,200單位和123,200-137,800單位。這相比2016年的123,800套有所增加。

成交量預計將在2018年下降，並於2019年底前漸趨穩定

MLS的成交量在2016年創下歷史新高，但預計在2017年失去增長動力。而在2018和2019年，MLS的表現預計將回歸到與預測宏觀經濟條件相符合的水平上來。盡管有證據表明很多主要都會區的房產二手房市場存在過熱的跡象，但由於近期二手房市場的房源供給量相對於需求量有所增加，過熱的現象已經有所緩解。

境外移民的大量湧入在2017年為MLS成交量提供了強大的支持。但這壹驅動因素預計在2019年前逐漸消失。此外，預測按揭利率的上升趨勢也將給二手房成交量的增長帶來壹定阻力。

因此，MLS 2017年的成交量預計將在493,900至511,400個單元的區間內。2018年的預測區間為485,6000到504,400。2019年則為484,700到509,900。

二手房價保持上漲勢頭，但增速放緩

2016年，大多數市場均價的快速增長來源於壹個綜合性的因素：高端獨立住宅在總銷售量中的高占比推動了平均房價的上漲。 2017年，單元公寓的銷售占比有所增加，而單元公寓的價格通常又比獨立住宅的價格相對較低。這就給MLS平均價格施加了壹些下行壓力。

但另壹方面，公寓的需求增長同時也會推動公寓價格的上漲，而獨立住宅價格指數則相對於巔峰值有所回落。

雖然MLS的平均房價相較之前峰值（$536,000）有所回落，但2017年仍然將較2016年有所上漲，預計年度平均價格將落在$493,000與$511,3000的區間內。2018年和2019年，預計MSL的最終平均房價區間分別將落在$491,900到$512,100，$499,400到$524,500的區間內。

加拿大各省情況概覽

從各省的情況看來，主要的房地產市場變量相較之前的預測數據顯得綜合性，聯系性更強。不列顛哥倫比亞省2018年到2019年新建住房銷量增速將放緩，但仍將在歷史水平之上。而由於市場供需趨於平衡，該省的房價上漲速度也將放緩。租房需求在該時段會繼續保持強勢，這將伴隨著租金的上漲以及空房率的降低。

艾伯塔和薩斯喀徹溫省正在逐漸擺脫2014年石油危機的陰影，這使他們的省際移民人數恢復到正數，這是對房產市場的利好信號。預計未來兩年該兩省的房產市場條件將從原來對買家有利，逐漸趨向更加平衡的狀況。但是，三省中的諸多都會區都存在地產開發過分，這可能導致房價下行。對比上述兩省，馬尼托巴具有更多樣化的經濟體系，這讓他們在面對像石油危機那樣的經濟波動時比那些依托石油的省份更加從容。

在安大略省，新建住房數和成交量有下行的趨勢。房價依舊在上漲，但漲幅將放緩。租房需求預測將繼續增長。按揭成本的提高使新房和二手房的市場需求都有所下降。需求方面的利好因素在於健康的勞動力市場和凈移民流入，可能在壹定程度上緩解上述的下行壓力。

魁北克的房產市場預計在2018年和2019年將會受到強勢的就業市場的刺激。因此，當地的二手房供應將會持續收緊，價格也會相應上升。同時，人口老齡化的趨勢將對新公寓的供給提供有力的支持。

大西洋地區，新建住房數，MLS的銷量和平均價格都預測在未來兩年持續走高。但該地區的經濟對出口和低匯率的依賴依舊存在。

未來前景及風險評估

雖然加拿大的房地產市場前景未來還是趨於穩定，但加拿大市場的各種風險依然存在。自上次報告發布以來，各個風險因素暫時保持穩定。

全球影響

商業投資的不景氣意味著加拿大的公司缺乏足夠的生產能力來面對出口需求。這將主要影響到幾個依賴出口的省份。
壹個潛在的利好因素是美國GDP的增漲，經濟向好，從而利好加拿大的凈出口，就業率以及真實GDP數據。

家庭負債

近期消費者信心增強，國內消費提升。居民消費的提升會刺激GDP以及房地產市場，但另壹方面也意味著已經擁有很高負債水平的家庭變得更加脆弱。家庭負債水平壹直是加拿大經濟的壹個不確定因素，使得居民對經濟或者利率的波動更加敏感。如果利率和失業率飆升，壹些高負債的家庭可能被迫變賣資產，包括他們的房子。這會給房產市場施加下行壓力。

房產估值過高

在溫哥華，多倫多等大城市及其周邊地區，壹些基礎的經濟社會變量，比如收入和人口，並沒有與房價的增長實現同步。房產市場如何對這樣的不平衡自我調整充滿了不確定性。如果實際房價和市場均衡房價的不平衡突然失控，那麽整個市場將會被壹致看跌。

考慮到這些因素，我們將預測數據進行了如下調整：

2017年整個國家新建房屋數量區間是190,100 到 231,100，而2018年為176,000到219,200，2019年為275,600到220,400。
MLS的2017年成交量區間為 465,500到539,700。2018年為455,000到535,000，2019年則是452,500到542,000。
房價方面，MLS的2017年均價區間為$478,900到$526,300。2018年預測為$477,000到$527,000，2019年為$482,300到$541,600。

來源：加拿大按揭與房屋公司（CMHC）

翻譯：Theo Luo

責任編輯：Adam Yang

排版編輯：Shelly Du

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加拿大隨行子女移民新政材料上交截至2018年1月31日

據悉，加拿大移民部最新消息，移民申請者，隨行子女的年齡上限已改變，之前申請沒包括子女的，必須在明年1月31日前告知政府，否則將錯失良機。

加拿大已修改移民政策，從今年10月24日起，隨父母移民加拿大的未婚子女的年齡上限，從「19歲以下」放寬到「22歲以下」。

在10月24日之前遞交的申請，如果還沒有處理結果，也可以按新規定加入合格的子女。移民部舉例：藤博谷通過埃布爾塔省提名計畫申請移民， 2016年7月17日，亞省政府收到他的完整申請。那天，他女兒21歲，按當時政策，沒資格和他一起移民加拿大。於是，他沒把女兒列為隨行家屬（accompanying dependent）。

一年後，藤博谷的移民申請仍在審理中。移民部表示，他可將女兒作為隨行家屬添加到他的移民申請中。移民部以省府收到完整的提名申請時子女的年齡為準，當時藤博谷之女21歲，符合22歲以下的規定。不過，但藤博谷必須在2018年1月31日前通知移民部。

對於省提名申請者來說，子女的年齡以省府收到完整申請時為準，對於聯邦移民類別來說，以聯邦移民部收到申請時為準。

比如，李薩和胡安成為伴侶後，李薩打算擔保胡安和他前妻生的兒子胡特移民加拿大。2017年11月1日，移民部收到胡氏父子的移民申請和李薩的擔保申請。當時，胡特19歲，單身。

按新規定，胡特有資格和父親一起移民加拿大。不過，在等待申請結果的過程中，如果胡特的婚姻狀況發生變化，他可能沒資格移民加拿大。

如果想確認自己是否能和子女一起移民，可登錄移民部官網查詢：
www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/services/immigrate-canada/age-limit-requirements-dependent-children.html。

居外整理

責任編輯：Lisa Zhu

大力推動城市優化 2018年埃德蒙頓加房產稅3.2％ | 加拿大

估價39.7萬加元的普通家庭房平均需多繳付77加元房產稅至2,462加元。

明年，加拿大阿爾伯塔省府城市埃德蒙頓的房產稅將增加3.2％，較目標委員會11月份開始辯論的略有減少，更遠遠低於春季時的5％增幅預測。

埃德蒙頓理事會於周四（12月7日）批准增加稅收，作為該城市2018年27億加元的運營預算的一部分。

增稅意味著居住在估值為39.7萬加元普通家庭房的人們，明年的物業稅將要多付77加元。2017年該房屋的房產稅為2,385加元，明年將達到2,462加元。

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將近一半的稅收增長（1.4％）將被投放至城市的社區重建項目，以升級和重建現有社區的道路、人行道和路燈，包括阿倫代爾（Allendale）、貝爾維尤/弗吉尼亞公園（Bellevue / Virginia Park），牛頓（Newton），查爾斯王子（Prince Charles）和雲杉大道（Spruce Avenue）在內的幾個區域將在2018年進行改善。

除了社區振興工作之外，增加稅收對應付基礎設施和服務、輕鐵谷線（Valley Line LRT）、通貨膨脹和警察服務提升的各項支出也是必要的。

經營預算還包括了維護該市1500個園地草坪的300萬加元，用於修剪和使用除草劑來解決埃德蒙頓的年度蒲公英問題。

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市長Don Iveson說，他為市工作人員成功削減稅收增幅而感到自豪。

理事會還批准了14億加元的2018年資本預算，其中包括新建消防局、圖書館升級，警察分局和過境車庫。

原文來源：CBC News
發表日期：2017年12月7日
責任編譯：Zoe Chan

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聯邦按揭新規實施一年對加拿大房市影響幾何？| 加拿大

根據加拿大按揭及房屋公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corp）發布的最新報告，在聯邦政府推出新規之後，截止9月30日，今年第三季度按揭保險比去年同期減少47%：第三季度有67,915套物業的業主購買按揭保險，而去年同期則有127,991套。

為了遏制過熱房市及過高房價，聯邦政府於2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申請按揭的買家都必須購買保險，而加拿大銀行必須給所有購買保險的買家進行壓力測試（stress test），看他們在利率升高的情況下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示，第三季度按揭保險總量之所以下降了47％，主要是交易型業主和投資組合業務量下降。CMHC在報告中說，由於物業買賣及再融資量減少，交易型業主減少了13,966個單位，即30％。而因於市場價格調整以及增加資本的要求，投資組合的交易量則減少了50,388個單位，即90％。

CMHC負責保險業務的副主席Steve Mennill表示，按揭保險總量的下降是對聯邦實施新政策的自然回應，因為從去年第四季度以來，加拿大業主的按揭保險量一直呈現穩定下降趨勢。

Mennill同時認為，聯邦新政對首次購房族有較大影響，盡管不至於將大批首次購房族“拒之門外”，但無疑令這批人的購買力下降。不過他堅持認為，這是新政實施之後的正常現像，是新形勢下的新的正常水平，自信對房地產市場沒有太大的負面影響。

CMHC還在其季度報告中稱，若與一年前相比，該機構抵押貸款保險組合的質量有所改善。此外，第三季度的總拖欠率為0.30％，低於一年前的0.32％。

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今年第三季度加拿大按揭保險比去年同期減少47%。圖為居外網上出售大多倫多地區列治文山的一套5臥5衛學區房（點擊圖片查看房源信息）

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新規實施之初業界看法兩極

聯邦政府的按揭新政策從去年10月開始實施，當時地產業界對實施新規看法兩極：有的認為新政將引起樓市劇烈震蕩，不僅給首次購房族帶來很大影響，而且可能令房屋交易量大跌；也有專家認為，新政也許會對房市有些影響，但影響輕微，尤其是兩大熱點地區多倫多及溫哥華的經濟和房地產市場強勁，足以阻止新政帶來的衝擊。

多倫多一家地產咨詢的公司（The Wealthy Homeowner）的分析師Ross Kay曾經表示，這是一個根本性的變化，北美沒有地方這麼做過，這將對房地產市場帶來很大衝擊。目前加拿大房屋市場正處於轉折點，因此按揭政策變化將引發樓市的“全面調整”（full correction）。

這位分析師還說，決策者的初衷是要遏制火熱的房市，但這個政策難以讓房市軟著陸，首當其衝的將是那些首次購房者，他們很多人在新政之下會止步不前，導致全國平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市場遭受的打擊最大。

加拿大皇家銀行（RBC）首席經濟學家Robert Hogue則表示，聯邦收緊房貸的新政策不致於令樓市大跌，但預期交易量會減少，樓市變冷。

也有業界人士對實施按揭新規表示樂觀，稱這並非房地產的“世界末日”。如多倫多著名開發商和地產經紀Brad Lamb就認為，新政對房地產整體影響不大，以多倫多為例則只會對公寓市場，而且是低端公寓市場造成些微影響，主要是價位在$250,000-$350,000之間的公寓。

他還表示，多倫多的房市有就業的強力支撐，加上本市出租房短缺，因此不必對新政過於擔憂，即使受到影響的公寓市場，也是部分低價房屋，對無管理費的公寓基本沒有影響。

他也承認新政或許對首次購房族有些影響，但不會將大批首次購房族“拒之門外”，他預期這些人多數不是選擇退出房市，而是調低期望值。

來源：The Huffington Post
翻譯：加國無憂
責任編輯：Zoe Chan

如何避開房屋貸款的幾大陷阱 | 加拿大

在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的壹個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了壹些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。

本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱；但是，本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。

1、不做任何財務預算規劃

購買房屋是許多人壹生中最大商品購買行為，也是許多家庭最大的投資。在考慮購買房屋前，購房者應該慎密地做出自己的財務預算。例如，要考慮自己家庭每個月償還貸款的能力，首付資金可以投資多少，可以購買多大的房子。不要把這些財務約束僅僅留給妳要會面的各類房屋貸款專家。

首先，購房者自己應該對自己家庭的財務狀況有壹個十分明確的了解。現在，CMHC（加拿大房屋貸款和住房公司）的網站中有關於房屋貸款的計算器。尋求房屋貸款的借款人可以通過該計算器算出自己可以獲得多少房屋貸款。關於財務狀況只有購房者自己最清楚。購房者要很好安排自己的財務計劃。可是，在現實中，有不少借款人在尋求房屋貸款時，並沒有對自己家庭的財務做慎密的規劃。這就導致在未來購房和尋求房屋貸款方面，面臨不少非常棘手的問題。嚴重時，還會給自己的家庭帶來財務損失。

2、僅僅盯住房屋貸款的利率

借錢要支付利息；利率是獲得貸款的價格。任何借款人在尋求房屋貸款時，都想獲得最低的利率。這確實無可厚非。因為沒有人願意支付高利率。但是，就房屋貸款而言，獲得貸款的成本並不僅僅是借款人按照壹定的利率水準所支付利息，而且還包括其他貸款條件。

就提供房屋貸款的某壹銀行而言，所提供房屋貸款的產品也很多。這些房屋貸款產品的利率差別也在25個左右，甚至更高壹些。例如，現在（2017年12月份），同壹家銀行所提供的房屋貸款產品的5年固定的最低利率可以為2.89%，最高的利率可以為3.34%。因為在這些產品的設計中，除了利率之外，還有其他條件。

就其他條件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款協議中，有貸款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮動利率之分；也有開放和封閉貸款合同之分。此外，在房屋貸款協議中，還有其他壹些條款。如提前還款的優惠條件（Prepayment Privileges），違犯現有的貸款合同罰款方式（Penalty on breaking term）；選擇償還貸款的頻次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在簽訂貸款協議時，看到了這些條款，可是，並未完全理解這些條款的真正含義，而只知道自己獲得了壹個最低利率的貸款。有時候，借款人雖然獲得了最低的貸款利率，但是，在該貸款合同中並不可能獲得最優的提前還款條件。這就如同蹺蹺板壹樣，壹方面的條件低了，另壹方面的條件就要高了。

不少借款人在簽訂貸款協議時，也並未仔細考慮如違犯貸款合同的罰款計算方式。就加拿大的情況而言，不少人在簽訂了房屋貸款合同並正式進入按月（或半月，雙周或周等）方式償還房屋貸款後，因為工作情況發生變化，或者需要從小房屋換大房屋等因素，在貸款合同到期前不得不中止現有貸款合同。這就出現了違犯貸款合同，面臨支付違約懲罰金。不少借款人都知道，計算違約金的方法壹般是三個月的利息或者是合同所余時間的利差，取其二者最高者作為計算借款人支付罰金的標準。

這個標準聽起來很簡單；但是問題的復雜性在於計算罰金時如何選擇利率標準。由於計算罰金所選擇的利率標準不同，最後借款人所支付的罰金的差別在數千元。

有時候，借款人雖然獲得了壹份利率很低的貸款合同，但是，卻面臨著非常苛刻違犯貸款合同的罰款條例。

（在此，我給各位讀者留壹個問題，請自己回答。加拿大的大銀行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，當借款人在這些大銀行申請房屋貸款時，獲得的貸款利率可能是2.99%，也就是說，任何借款人都可以從這些大銀行獲得打折後的利率。那麽，既然5年固定利率並不按照4.99%來執行，這些大銀行為什麽要公布4.99%這個利率呢？）

房屋貸款合同是壹份貸款產品，貸款產品不僅包括貸款金額和貸款利率，還有其他條件。所以，尋求房屋貸款時，不要僅僅盯著貸款利率，而忽視其他貸款條件。而最重要的是壹份貸款合同是解決自己目前財務狀況的產品。所以，在尋求房屋貸款時，借款人應該尋求適合自己目前財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率。

3、從不查詢自己的信用分數

銀行在給借款人提供房屋貸款時，借款人的信用分數是壹項重要的參考因數。壹般地，借款申請人的信用分數高於680分時，債務率的標準可以相對放寬。如果借款申請人的信用分數超過740分，不少銀行願意給借款人提供優惠的貸款條件。

許多借款申請人在尋求房屋貸款時，詢問貸款經紀或貸款專員的第壹個問題往往是“妳所提供的最低利率是多少？”；可是，該借款人卻並未查詢自己的信用分數，或者說，並不了解利率或其他貸款條件往往是與借款申請人的信用分數聯在壹起的。

4、並未認真考慮首付資金

對於房屋購買者來說，在尋求房屋貸款時，首付資金是必須墊付的。關於這壹點，任何房屋購買者都非常清楚；但是，對於準備多少首付資金和首付資金的來源問題，並不是每個房屋購買者都認真考慮過，或者仔細計算過。

根據加拿大政府的房屋貸款政策，首付資金最低可以為房屋價格的5%；如果首付資金高於20%，購房者在申請房屋貸款時，不必購買房屋貸款違約保險金；否則，購房者在獲得房屋貸款時，還必須購買貸款違約保險金。目前，房屋貸款違約保險金的最高保費率為4%。

關於首付資金的來源，購房者在尋求房屋貸款時也有許多細節需要考慮。對於第壹次購房者來說，首付資金的來源除了自己的日常儲蓄外，也可以從RRSP賬戶中提取壹些資金，最高額度為25000加元。

購房者在籌集自己的首付資金時，也可以從親戚朋友處獲得幫助；但是，在從親戚朋友獲得幫助時，銀行對此也有壹些嚴格的規定。若是直系親屬給予的財務支持，可以作為自己的首付資金；但是，若是從朋友處獲得的資金，銀行壹般認為這筆資金屬於購房者的債務；這實際上會影響到購房者的房屋貸款額度。

5、忽視獲得房屋貸款的成本

獲得房屋貸款，並最後得到自己稱心如意的房屋還需要支付其他成本。從經濟學意義上講，就是交易成本。壹般地，購房者都知道，申請貸款和購買房屋需要支付律師費用；但是，除此之外，還需要支付其他成本。例如，如果首付資金低於房屋價格的20%，購房者必須購買貸款違約保險；盡管貸款違約保險費用被銀行疊加到貸款本金上；但是，購房者還需要支付購買該項保險的交易稅。此外，還有其他費用需要支付。例如驗房費用，土地轉讓費用，房屋財產保險費用，安家費用等等。總之，申請房屋貸款之前，壹定要周密考慮這些成本因素，做全面的財務預算。

6、不懂得學習基本的房屋貸款知識

申請和獲得房屋貸款，並不是簡單地按照壹定的利率從銀行獲得壹筆貸款資金，然後完成房屋購買交易。對於銀行來說，任何壹筆房屋貸款是壹種貸款產品。這種產品並不僅僅是貸款數量和利率，還有其他條件。例如，固定利率，浮動利率，貸款的合同期限，貸款的分攤年限等等。購房者在尋求房屋貸款之前，最好學習有關房屋貸款的基本知識，最起碼要了解有關房屋貸款的最基本名詞，以便在尋求房屋貸款時能夠進行有效的交流。這樣，也才能夠尋求並獲得適合自己財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率的貸款產品。

7、忽視認真準備自己的申請材料

銀行在審批房屋貸款時，都需要審核壹套申請材料。這些材料包括首付資金的證明，收入證明，工作證明，報稅的證明材料，等等。如果是自雇人士，還需要關於自己生意方面的證明材料，例如，公司的營業執照，財務報表等等。

在準備工作證明和收入證明材料時，壹定要仔細審核這些材料，確保妳的雇主給妳所出示的證明材料沒有任何筆誤。例如，公司的地址，名稱等等是否有拼寫錯誤。這些材料如出現任何筆誤，都會影響銀行審批貸款。

在尋求房屋貸款時，除了自己學習有關房屋貸款的基本知識外，最好聯系您的房屋貸款經紀，並向其請教有關房屋貸款所涉及的問題。這樣才能獲得壹種適合自己財務狀況的最佳房屋貸款方案。

（註意：本文僅作為壹般的知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的房屋貸款經紀）

責任編輯：Zoe Chan

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大留學畢業如何轉工簽？移民律師支招 | 加拿大

如何移民加拿大？加拿大留學畢業如何轉工簽？在加拿大留學2年或更長時間後畢業，卻發現自己不能合法地留在這裡工作，對一些國際學生來說，可能要面對的是災難性結果。

加拿大政府2008年啟動加拿大經驗類別移民計畫（CEC），給高等院校留學畢業生最多3年的畢業生工簽（Post-graduation work permit）。他們在加拿大有1年的合格工作經驗後，可以符合該類別的移民條件。

據CBC報導，亞伯塔省埃德蒙頓市的私立所羅門學院（Solomon College）有約80名國際學生，他們原以為完成2年的學業後能獲得畢業生工簽，後來發現自己沒有資格獲得這工簽。

阿甘池露（Edeline Agoncillo）2014年作為臨時外勞來加拿大，一年後在一名移民顧問的建議下，她申請入讀所羅門學院的酒店管理課程，希望畢業後能獲得工簽，留在加拿大。

為了讀書，阿甘池露在菲律賓用自己及父母的財產作抵押貸了款。她說，這是她留在加拿大的“偉大夢想”。她現在知道，當初不該相信那移民顧問。

另一名來自烏克蘭的學生伊什尼科娃（Nataliia Iashnikova）說，她在政府網站看到，完成一個為期2年的課程後，可以符合畢業生工簽的條件。但入讀所羅門學院後，她的一名律師朋友告訴她，這學院沒有獲得這種工簽的資格。

伊什尼科娃遇到的困境，不僅是自己留在加拿大成了問題，她已經在加拿大的3名學齡孩子，都不願意回烏克蘭。

多倫多資深移民律師龍瑩（Elizabeth Long）說，外國學生不容易知道一所學校是否合格獲得畢業生工簽。學校自己應該知道，但有時一些學校為了吸引留學生，不說實話。“有很多來找我的學生說，學校告訴他們可以（畢業後拿到工簽），但後來他們發現不行。”

政府公佈的要求

加拿大移民部網站公佈的規定稱，如果你從一個指定學府（DLI）畢業，可能有資格申請畢業生工簽。但是，並非所有指定學府的課程都有這個資格。

申請畢業生工簽的條件是，18歲以上；持有有效學簽；在加拿大連續及全職讀書至少8個月；有學校出具的完成學業及通過考核的證明文件（成績單、公函、證書，等等）。

對學校的要求是：公立高等院校，比如大學、學院或貿易/技術學校。在魁省，可以是屬於CEGEP的學校，或者是按照公立學校規則運作的私立高等院校，或一些提供900小時或更長時間合格課程的私校。對於魁省以外的私校，要求是按省級法律可以合法授予學位（比如學士、碩士或博士學位）的學校，而且僅限於可以合法授予學位的課程。

龍瑩表示，有些學生沒弄清指定學府與畢業生工簽之間的關係。指定學府只是使國際學生可以申請及獲得學簽的學校，這些學校在政府網站上可以查到。對於畢業生工簽，政府只給出要求，沒有列出哪些學校或課程合格。認為在指定學府畢業就可獲得工簽，是一種誤解。

至於政府不列出合格學校的原因。龍瑩稱，她的理解是，合格的私校也不一定每個課程都合格，這給列表增加了難度。

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讀公立高等院校最穩當

按政府公佈的信息，如果在公立的高等院校畢業，應該都符合畢業生工簽的要求。對於讀私校的國際學生，情況會比較複雜。

龍瑩說，她知道以前有一些不合格的私立學院，移民部也給其畢業生簽發了工簽。但現在看起來，政府已經在更嚴格地執行相關規定。

“多數情況下，當有客人來找我時，我會建議他們讀公校。”龍瑩說，如果讀私校的話，需要先弄清具體的學校是否能使畢業生符合申請工簽的條件。因為絕大多數私校不符合要求，“通常我不推薦讀私校”。符合要求的私校，多數在魁省境內。

按政府規定，能獲得工簽的留學畢業生，工簽的有效期有所不同。課程時間在8個月至2年的，工簽的有效期可能與課程的時間一樣；課程時間是2年或以上的，工簽的有效期會是3年。

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

出國留學到底安不安全？海外學子：需客觀看待

一波未平，一波又起。當地時間11月20日下午，美國布蘭迪斯大學中國研究生張川川不幸去世，又讓“留學安全”問題成為網絡焦點。

海外留學到底安不安全？一度讓國內的父母們揪緊了心。近日，多位留學生向記者表示，需客觀看待留學安全問題，自覺補足“安全課”。

出國留學到底安不安全？海外學子：需客觀看待 — 幾年來“留學生遇難”事件層出不窮，讓每一位在留學中或有留學打算的學子和父母擔憂不已

莫斯科國立大學在讀博士研究生靳晗表示，媒體的頻繁報導很容易給人造成留學“危險重重”的印象，但這類安全事件畢竟是少數。

澳大利亞新南威爾士大學在讀博士研究生馬志鵬也說，身邊很少有安全事件發生，沒必要把留學生群體過於特殊化，“我在悉尼讀書，只是感覺像到了離家較遠的一個城市。”

德國美因茨大學在讀碩士研究生梓軒(化名)在德國三年了。“父母支持我出國讀書，也比較放心，因為我自己比較注意安全問題。”

“兒行千里母擔憂。”身在海外，留學生提高安全防範意識，不僅是順利完成學業的前提，更是給父母吃上一顆“定心丸。”

中國外交領事保護中心王鶴鳴認為，海外留學生人身安全面臨的主要風險有三類，一是當地社會治安引發的問題；二是不少留學生缺乏安全防範意識；三是留學生年齡日趨年輕化，心理調適能力較差，也容易導致自身安全問題。

除此之外，美籍華人、國際刑偵專家李昌鈺也曾指出，在諸多誘惑面前，缺乏抵制力，容易導致犯罪，也會形成潛在的安全風險。

對此，教育部留學服務中心每年都會舉辦出國留學行前培訓會，注重實用技能培訓，包括心理健康知識、日常生活保健、國外生活學習經驗分享、安保實操培訓等。

國際安全專家王學軍支招廣大留學生，在海外應學會“遠離風險、智慧避險、緊急脫險”，比如瞭解發達國家的法律，學會應對國外警察執法的方式。

結合自身經歷，多名留學生向記者講述了海外生活的安全體驗和注意事項：

1、梓軒表示，“我單獨出門時一定事先讓認識的人知道。”

2、“我晚上儘量不出門或結伴而行。”在伯明翰大學攻讀碩士研究生的吳琪，赴英兩月有餘。出於對安全的考慮，她堅持住學校宿舍。她同時認為，“平時，同學朋友間要團結互助，互相幫襯。”

3、“我相信‘與人為善’，但善良要有‘度’，幫助別人，一定要以確保自身安全為前提。”西班牙馬拉加大學小趙(化名)在接受採訪時說。

4、靳晗會適當減少自己的好奇心，不去存有潛在風險之地，轉而更加關注使領館等提示性新聞，“平時不要‘露富’，一定要及時和家人溝通，保證自己與家人、學校、社會等渠道的信息暢通。”

5、意大利都靈理工大學在讀碩士研究生顏培磊指出，“在外留學，租房者居多。鑑於知識、家庭背景的差異性，因想法不一、行為不一導致的矛盾在留學生群體中常見。因此，謹慎交友、對舍友儘量寬容，就顯得至關重要。”

6、馬志鵬坦言，悉尼屬於比較國際化的城市，多族裔人群存在，因此他注意尊重其他族裔。“當然，自覺遵守當地法規很重要，”他舉例稱，“比如說在悉尼開車靠左行走，而不是靠右。”

7、“如果被辱罵歧視，要避免直接衝突”，顏培磊強調，“但是遇到問題，一定要求助警察。因為中國人習慣忍氣吞聲，不走法律渠道，可能導致當地警察對留學生、華人安全不重視。”

來源：中新社

責任編輯：Shelly Du

溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大

溫哥華地產局最新報告：11月均價上漲14%

溫哥華地產局最新數據顯示，11月溫哥華物業均價較去年同期上漲14%，漲幅最大的是公寓和城市屋。

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溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大 — 溫哥華樓市需求強勁 11月銷售升逾兩成（圖片來源於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34659642）

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溫哥華地產局指出，上個月本地區物業綜合基價已經上漲到104萬6900加幣，與十月相比上漲0.4個百分點。公寓的價格漲幅最大，目前已經上漲到64萬8200加幣。這個數字比去年11月上漲了23.9%，比今年十月上漲了一個百分點。但是也有觀點認為公寓價格明漲暗跌：

溫哥華公寓未來將持續看漲？看跌？

資料顯示，溫哥華11月份共有4,109套新屋在Multiple Listing Service（MLS）上掛牌出售，相比去年同期增長了30.6%，而比今年10月份則減少了9.5%。總體來看，溫哥華11月份共有8,747套房屋掛牌待售，略比去年同期高出4.3%，但比上月減少了4.3%。而溫哥華哥華地區的本地搜索網站裡面，可以看到大量私下轉售樓花的資訊，甚至出現大部分都是降價出售的情況。

對此地產經紀認為，尤其新上台的卑詩聯合政府對於房地產管控態度強硬，不少人擔心將會有更苛刻的地產政策出台而急忙出手；同時一些留學生因為樓花即將完工，卻仍還沒拿到永久居民身份，不得不付外國買家稅，所以決定先脫手，於是紛紛轉讓手上的樓花。

溫哥華房產市場需求穩定

城市屋的基價從2016年11月至今上漲了17.9%，比十月也上漲了0.3%，目前漲至80萬5200加幣。獨立屋基價目前為160萬8000加幣，年度環比上漲6.1%，但和今年十月相比，則有0.1%的下跌。

2017年11月，本區共售出2795個房屋單位，比去年11月的的2214個單位的銷量上漲了26.2%，但比今年10月的3022個單位有了7.5%的跌幅。上個月的銷量仍然比11月十年的平均銷量高出17%之多。

溫哥華地產局總裁Jill Oudil在聲明中指出，目前市場需求穩定，買家活動超過地產局長期的平均數據，尤其是公寓和城市屋市場。

11月，溫哥華MLS系統新掛牌銷售屋共有4109個，包括獨立屋、城市屋和公寓單位。這個數字比去年11月上漲30.6%，比十月下跌了9.5%。

目前MLS系統共有8747個單位在掛牌銷售，比去年11月和今年10月分別有4.3%的上漲和下跌。

“儘管我們看到目前市場上的掛牌屋數量超過了去年同期，但房源要達到歷史正常水平還有很長的路要走。”Oudil說。

市場的銷售與掛牌比為32%，九月至今上漲了三個百分點。以房屋類型來看，獨立屋的銷售與掛牌比為15.9%，城市屋36.4%，公寓67.8%。

通常，分析人士都認為這個比例下跌到12%以下相當長的一段時間後，才會對房價形成向下的壓力。而如果這個數字超過20%一段時間，則房價就會上漲。

來源：星島日報、加拿大家園綜合

責任編輯：Shelly Du