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科學技術是第一生產力，科學技術也是經濟指標裡很重要的基本面…

日前多倫多在世邦魏理仕的年度技術人才城市排名中名列北美發展最快的科技市場。在北美前50個大城市中，排名從去年的12位上升到目前的第6位。結合這一報道和近期一系列多倫多商業方面的消息，Daisy黃嵐想和大家分享一下從科技人力資源角度對多倫多樓市可能產生的影響，先來看一下報道：

根據世邦魏理仕2017年度科技人才評選報告，多倫多是北美發展最快的科技市場，基於其吸引和培養科技人才的能力，多倫多從第12位上升到第6位，主要得益於2015年至2016年科技類就業數量大增，新增了22,500個技術工作崗位。多倫多也是高科技企業經營業務的最具價值的市場之一，而從成本和人才質量來看也是北美高科技企業投資性價比最高的地區。

報告中提到“多倫多在成為世界級高科技人才方面正處於領先地位，特別是在人工智能領域”，過去一年以來，多倫多的技術勞動力的增長速度令人難以置信。從2015年到2016年多倫多新增加的科技工作是紐約和舊金山灣地區新增的總和，這顯示了多倫多的科技產業充滿活力。多倫多每增加4個工作機會中就有一個是科技類工作。科技公司現在占據了多倫多所有現有辦公空間需求的20％以上。”

根據世邦魏理仕的報告，多倫多也被認為是北美第二大經營科技公司的最便宜的市場。在多倫多經營一家500人的科技公司的估計成本（考慮人才和房地產成本）總計2590萬美元，遠低於最便宜的美國市場俄克拉荷馬市的3390萬美元。即使你消除了加元對美元的折扣效應，多倫多仍然是北美科技公司最具成本效益的市場之一。與紐約、舊金山、和波士頓等主要市場相比，無論彙率如何變化，多倫多在人才和辦公室成本方面仍然相對便宜。

Daisy黃嵐認為，毋庸置疑多倫多已經成為眾多頂尖國際公司的高質量的人才庫，加上加拿大的移民政策，使多倫多能夠從全球吸引最優秀的人才。這和美國舊金山灣區硅谷的發展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美國以外地區，這也是為什麼加州一直以來是民主黨的票倉，因為從硅谷大佬到技術打工仔，都是被長久以來包容的多元的加州文化所吸引。特朗普總統上台後的一系列政策正使得多倫多在人才方面有機會進一步縮小和硅谷的差距。上個月Google谷歌總裁施密特在多倫多湖濱未來城市創新發布會上的一番表述更是實實在在地印證了他對加拿大移民政策的看好和對多倫多的信心：“加拿大是移民之國，多倫多市移民之家，太好了，你們要知道技術是由移民驅動的！我們美國的某人（特朗普）應該好好學學，我真心希望加拿大繼續現在的移民政策… 因為移民將是國家成功和經濟繁榮的基石。”

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說到經濟基本面不得不提辦公樓地產，它是商業地產的一類，也最能體現經濟好壞。近年來，雖然資源類企業比較低迷，但受高科技行業增長的推動，多倫多市區辦公樓的空置率在北美各大城市排名中都處於低位，9%，也就是說辦公樓出租率非常飽滿，多倫多辦公樓空置率在2017年第二季度更是達到近年來的最低，從第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企業帶來的是更多的商務旅行和人員流動，這也和多倫多的酒店物業市場產生了聯動。就在10月份，多倫多市中心最具標志性的酒店之一的喜來登中心酒店以3.35億美元創紀錄的價格轉手，這是加拿大有史以來規模最大的單一酒店交易。這家酒店原為萬豪國際集團所有，是多倫多最大的會議酒店，位於多倫多金融中心的一個顯著位置，靠近Bay和Queen大街的交彙處，與市中心30公裡長的地下PATH網絡直接相連。據悉，買方將進一步投資裝修，確保酒店繼續在多倫多市中心占據主導地位，並預計在未來兩年每年業務增長8％。總體來看，多倫多的堅實的基本面正在推動一個高度活躍的酒店投資市場，該市場在2016年的交易額達到了41億美元——這是自從近十年來所未見的規模。截至2017年第三季度，估計有28億美元的交易記錄，多倫多幾乎占了三分之一的數量。

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Daisy黃嵐曾在2016年6月發表過原創的針對宏觀基本面的文章【多倫多房價上漲終極解密】。時至今日2017年底，黃嵐認為加拿大在資源和傳統產業不振的倒逼下正在尋找並已經找到了新的決定性的增長點，那就是移民的開放政策和多倫多作為全球高科技人力資源和高科技產業熱點城市的興起。短期內由於貸款政策的影響可能會讓市場有一段時間的盤整，但從長線來看樓市基本面必定看好。

責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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根據多倫多地產協會最新的報告，在過去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地產交易。這一數字較之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，則下降了13.3%。新上線房源於11月達到14,349套（棟），相比去年11月增長了37.2%。

地產協會主席Syrianos表示， “我們看到，今年秋季，GTA居民的購房需求正在逐步上升，而且還超過了正常的季節性趨勢。與當初溫哥華所經歷的情況類似，安省公平住房計劃，和海外買家稅所造成的影響正在減弱。更重要的是，即將於明年1月生效的新的抵押貸款規範，也將促使一些家庭加快他們的購房決定。”

根據地產局的數據，房價指數(HPI)綜合基准價格在2017年11月較去年同期上漲了8.4%。與去年同期相比，所有房屋類型的均價下降了2%。這很大程度上是因為相對於去年11月，今年11月的獨立屋銷售所占的比例較小。在價格增長方面，高密度住宅類型的價格漲幅仍然是一馬當先。與2016年11月相比，公寓的均價成兩位數上漲。

多倫多地產協會市場分析部主任，Jason Mercer 表示：“市場中各個部分的變化情況是不同的。根據今年春季對消費者購房意願的調查，我們依然相信，目前Townhouse和Condo市場的供求情況要比‘獨立屋’和‘半獨立屋’市場，來的更加均衡。我們將在明年1月底發布更多關於2018年消費者意向的信息。屆時多倫多地產協會，也將發布第三個‘年度市場回顧及展望報告’。”

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區11月獨立屋交易3,131宗，數量上較去年同期減少19.1%。獨立屋均價$996,527，較同期下降了5.8%。在交易數量上，多倫多市為812套，均價$1,276,184。數量和價格均居於全市之最。位於西部的皮爾區634套，數量上名列第二。

在皮爾區，11月獨立屋均價為$897,500，其中Brampton售出352套，數量為全區最多，但均價最低，僅$776,280。密西沙加售出227套，位於第二，但均價最高，為$1,060,211。Caledon

僅售出獨立屋55套，均價$1,001,753。

Halton區11月售出獨立屋398套，均價$1,050,176。其中Oakville售出138套，均價$1,438,656，兩者均位居第一。Burlington售出110套，均價$871,879，均位於第二。Milton售出96套，均價$841,998。Halton Hills僅售出54套，均價$790,683。

半獨立屋

半獨立屋方面，整個大多地區11月共成交741宗，數量上同比下降6.2%。半獨立屋均價$730,668，同比上升1.2%。

多倫多市共售出半獨立屋267套，均價為全市最高，為$904,711。

皮爾區共售出半獨立屋277套，數量上居全市第一，均價$638,927。其中Brampton售出最多，為158套。但均價最低，為$610,699。密西沙加售出量第二，為109套。但均價最高，為$679,543。Caledon僅售出半獨立屋10套，均價$642,230。

Halton區僅售出半獨立屋39套。Oakville售出8套，均價最高，為$719,037。Halton Hills僅僅售出2套，均價第二，為$628,450。Milton售出19套，數量上最多，均價第三，為$627,521。最後是Burlington，售出10套，均價僅$555,100。

Condo鎮屋

整個大多地區11月售出Townhouse共計558套，較去年同期減少9.3%。Townhouse均價$627,700，較去年同期上漲4.8%。

多倫多市共售出Townhouse 184套，均價$632,713，為全市第一。

西部的皮爾區共售出Townhouse 191套，數量上位居全市第一，均價$515,587。其中密西沙加售出142套，均價$540,345。Brampton售出49套，均價$443,837。Caledon沒有交易記錄。

Halton區11月僅售出Townhouse 67套，均價$525,580。其中Burlington在數量和價格上均位居第一，售出數量為28套，均價$575,525。Oakville在數量和價格上均位居第二，數量為22套，價格為$519,700。Milton售出10套，均價$458,039。Halton Hills售出7套，均價$440,771。

Condo公寓

11月大多倫多地區售出Condo共計2,210套，數量上較去年同期減少7.9%。但Condo的價格比去年11月卻狂升16.4%，達到了$516,965。

多倫多市占據了11月Condo交易數量的三分之二以上，達到了1,606宗，均價為$555,396，同樣為全市之首。

皮爾區售出condo 298套，均價$386,182。其中密西沙加售出247套，均價$394,806。Brampton售出51套，均價$344,420。Caledon沒有成交記錄。

Halton區11月共售出Condo 87套，均價$443,687。其中Oakville售出32套，均價$459,918，價格與數量均位於第一。Burlington售出31套，均價$455,565，數量與價格僅次於Oakville。Milton售出23套，均價$408,083。Halton Hills僅售出一套，價格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均價$698,436。

多倫多市共售出97套，均價$1,002,904。皮爾區售出142套，均價$599,580；Halton區售出114套，均價$646,377。

皮爾區中，Brampton售出最多，為100套，均價$572,286，為全區最低；密西沙加售出26套，均價全區最高，為$688,990；Caledon售出16套，均價$624,881。

Halton區中，Oakville售出47套，數量居於第一，且均價遠高於其他地區，達$712,185。Milton銷售數量次之，為68套，均價$597,548。Burlington售出17套，均價居於第二，為$613,584。Halton Hills售出8套，為全區最少，且均價最低，為$585,800。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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