多伦多房市 – Page 5

6月多倫多獨立屋均價超105萬年增長15%

多倫多地產局主席Mark McLean今日宣佈GTA地區在6月通過TREB’s MLS系統的房屋交易量創造了一個新紀錄，為11,992，年同比增長了18.4%；平均交易價格為63萬9,184，相比去年同期增長了12.3%。

今年高層房屋交易量比去年有所增加，這也是今年平均房價年增長速度更快的重要原因。6月所有房屋價格都出現了明顯增長，但增長最快的仍然是獨立屋，415地區的獨立屋與去年同期相比增長了14.2%；905地區獨立屋年同比增長了15.0%，增長速度最快。

6月多倫多獨立屋均價超105萬年增長15% 6月多倫多獨立屋均價超105萬年增長15%

416地區獨立屋今年6月平均房價達到105萬1,912，與去年同期比增長了14.2%；905地區平均房價也達到了73萬8,016，年同比升15.0%。

416地區的半獨立屋平均房價為76萬1,819，比去年同期升13.2%； 905地區平均房價為49萬6,740，年同比升10.7%。

416地區的鎮屋均價為53萬9,259，年同比增長10.8%；905地區均價為45萬9,004，與去年同期升14.0%。

416地區公寓均價為41萬8,599，年同比增長7.0%；905地區均價為32萬4,388，與同期增長4.6%。

McLean表示說：“在我的新任期剛剛開始時，我覺得我有必要指出GTA地區的房屋市場之所以一直如此繁榮，主要是因為該地區在經濟、文化和種族上的多樣性，也是因為GTA地區作為一個適宜人類居住的地區得到了來自世界各地的購房者的一致認可。隨著家庭數量的上升，我希望他們能夠從多倫多及其周邊地區可負擔的房價中獲利。”

與多倫多一樣的，溫哥華的6月房市也同樣火爆。對此，BMO的高級經濟師Nesbitt Burns表示說，毫無疑問，多倫多和溫哥華這兩個房價高居不下的城市直接刺激了大眾的需求。但問題來了，目前以及未來可能出現的低利率的副作用可能使得價格調整機制無法起作用。如果下周央行再次降息，兩個城市的房價可能又會面臨一輪上漲。

根據央行的經濟數據，加拿大房屋價格的通貨膨脹率在10%到30%之間。很明顯，多倫多的獨立屋價格已經讓許多家庭難以負擔，特別是第一次買房的人。對此，地產局市場分析總監門瑟（Jason Mercer）表示說：“今年房屋供應量上升是鼓舞人心的。這說明越來越多的屋主對日益增長的房價做出了回應，以從中獲利。但是我們要看到目前市場上的房屋供應量年增長速度仍然低於需求量，這意味著還是有很多人的購房需求沒有辦法得到滿足。”

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加拿大房市持續火熱幸福指數溫哥華優於多倫多的七大理由

溫哥華與多倫多近來房市交易活動熱絡，是帶動加國房地產成長的主要動力，總部位於安省的地產公司TheRedPin，近日針對這兩大都會加以分析，歸納出大溫房市優於多倫多房市的七大理由。

加拿大房市持續火熱幸福指數溫哥華優於多倫多的七大理由

這七個理由涵蓋層面包括首購族負擔力、稅負、氣候、環境及市場交易狀況等：

1.大溫對於首購族來說較可負擔。根據統計，大溫地區首次買房民眾，平均花費為42萬元，多倫多地區則為42萬5000元。

2.在大溫購屋僅需向省府繳交土地交易稅（land transfer tax），不需繳交給地方政府，報告中以價值50萬元的地業為例，在大溫地區的土地轉移稅僅為8000元，多倫多地區則需要1萬2200元。

3.大溫氣候較佳，一年四季都適合看房，因此全年的房市交易量均十分活躍。

4.大溫公園較多，且交通方便，在多倫多民眾若想要享受戶外生活，得開車約兩個小時，但大溫地區最多不到30分鐘。

5.各類統計中，大溫地區居住品質均優於多倫多地區。報導引用今年的北美城市適合居住之統計數字，指出溫哥華排行第五，但多倫多僅排行第15名。

6.大溫地區的公寓轉手狀況較多倫多地區佳，報告以今年數據為例，指出大溫地區3月份時轉手成交的房屋中，有40%為公寓房型，但多倫多地區僅有22%。

7.溫市房市目前為賣方市場，成交價高過開價的狀況比比皆是，報告中提到兩筆近期交易，其中一個5月份的個案，開價599萬，卻在12天內以超過開價200萬的價格成交，另一案例則為一處開價近300萬的地業，在數小時內就以超過開價110萬元的價格成交。

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多倫多度假屋市值隨時飆升專家提醒儘早分配房產

在湖邊度假屋（cottage）湊孫為樂，是不少退休人士的夢想。但這類多倫多樓市市值通常已飆升數十倍的物業，將來若有需要轉給家人名下，聯邦政府會徵收重稅。有專家建議，退休人士可趁在世時，轉售或轉贈物業給子女，這樣既可減輕稅務負擔，子女將來也可享受物業增值。

多倫多度假屋市值隨時飆升專家提醒儘早分配房產

退休人士持有的度假屋，早年購入價通常只需數千元，但現時市值已飆至10萬元或以上。皇家銀行財務策劃師勞頓（Ｍike Laughton）指出，物業轉名始終會牽涉稅款，其中一個應付方法，是現在把物業轉售或轉贈給子女，勞頓說：「你愈早轉給遺囑受益人，你將來需要負責的稅款會愈少。」

另一個方法，退休人士借錢給子女，用來購買自己的物業。換言之，在維持按揭供款的條件下，你可以在五年限期內，分散資本增值及相關稅款，你更可以在遺囑豁免債務。
增加物業持有人數目，也是另一種應付方法，例如與子女聯名持有物業，或者把物業轉給信託基金，當物業當作遺產轉移時，就可以避免繳交遺囑認證費。

為了減輕稅項，當你決定物業新售價時，還需考慮其他費用，例如地產代理傭金、律師費及其他相關交易費用，增加新房間、擴建木制平臺也可計算在內，但還在進行的維修費則不在此列。

預先分配遺產免家人爭議

加拿大帝國商業銀行私人財富管理（CIBC Private Wealth Management）稅務及財產規劃主管戈隆貝克（Jamie Golombek）指出，退休人士也可以透過宣誓，表明物業是主要居所，避免繳付資產增值稅。

然而退休人士若在市中心同時持有物業，但又把度假屋當作主要居所，在期限內出售市中心物業時，就無法享受相關優惠。戈隆貝克因此建議，退休人士這時可考慮每個物業每年平均增值、未出售物業的潛在升值金額和預計持有年期。

有人可能會以為，可以象徵式1元把物業轉售子女，但加拿大稅務部（CRA）仍然會以市值計算相關稅率。當然，你也可以繼續持有物業，過世後才以遺產模式轉給受益人。但這種方式等同出售物業，聯邦政府會徵收重稅。

如果你有多於一名子女，宜儘快妥當分配遺產，以免家人瓜分物業時引起不必要的爭議。勞頓說：「這不只是稅務責任，而是確保家人和平處理遺產，你也可以完成個人使命。」

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購買舊屋翻新投資模式成多倫多新趨勢

隨著多倫多的房地產市場迎來新一輪的高潮，宅基地越來越珍貴，在老社區購買舊屋推倒後重建已成為本市的發展趨勢。

購買舊屋翻新投資模式成多倫多新趨勢

據市府有關部門提供的數據，在今年1月1日至5月11日有375個舊屋的重建申請被批准，其中有超過半數集中在北約克。僅在Willowdale社區，市府有關部門已批准了76棟舊屋被推到重建。

此外，怡陶碧穀南部地區的老宅社區也是重建的重點。

Willowdale區市議員莊霏倫(John Filion)坦言，隨著土地日益稀少，將有越來越多的老宅被推倒，宅基地被重新劃分，新建兩座或者更多的房屋。重建可能將提升物業的價值，但也會削弱社區的鄰里關係，懷雅遜大學城市和地區規劃學院的城市規劃專家Mitchell Kosny則擔心，將舊屋拆毀重建的趨勢將導致多倫多社區的特色逐漸消失。

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想投資加拿大房產？先搞定市場定位

做生意講究市場定位，就是明確目標市場的位置，這是市場行銷的一門學科，是說產品或服務要找准有效市場，市場不對則推廣低效甚至無效。其實市場定位在生活中也無所不在，比如就業，要把自己擅長的跟就業市場需要的對接上，才能找到滿意的工作；比如社交，同文化背景、教育程度和收入水準相當的人交往，更容易成為朋友；比如房產投資，做對市場才能掙到錢，市場沒做對就很難掙到錢，不是投資什麼房產都能掙到錢的。

想投資加拿大房產？先搞定市場定位

有一次我跟一個朋友探討起房產投資，這位朋友很早就開始投資房子了，在多倫多周邊開車2小時左右的小城市投資買了不少房產，但這些年她一直忽視了大多倫多的房地產市場，尤其是華人熱衷地區的房產。她把現金流看成重中之重，總是過分擔心風險，是一位典型的量入為出、謹小慎微的華人投資者。

我馬上表示了很大的反對意見：西人的一些房產投資理論未必適合我們華人。大多倫多地區華人越來越多，華人都喜歡買房子，而且華人的抗風險能力遠遠超過西人，華人熱衷區域的房地產市場遠比西人區域的抗跌。我朋友不以為然，看我張口閉口的“華人”、“西人”，居然說投資房產跟族裔沒有關係，她只認現金流。

我事後想起來，仍為朋友說出來的“投資房產跟族裔沒有關係”這句話感到很遺憾。投資房產就是做生意，做生意首先要瞭解市場，研究市場，看透市場，才能做好生意。我張口閉口誇華人，貶老外，絕沒有種族歧視的意思，這是就事論事，在商言商，分析市場。不分析好市場怎麼掙錢？族裔文化的不同導致了市場的的巨大差異，這才是商機！

中國人租房子住，心裏就是不舒服，絕沒有家的感覺，一定要住自己買的房子才踏實。尤其從中國來的投資移民，如果準備在加拿大長期待的話，甭管自己多有錢，花錢租房子住就認為是浪費錢，是把錢往水裏面扔，租人家房子住普遍焦躁不安，活的不自在，非得儘快買房不可，這就是我們華人的文化。華人極其偏執地喜歡買房，投資房地產的市場當然要朝這裏定位。

而做別的生意，例如開酒吧、開便利店之類的，如果選址在華人集中的社區，那是肯定要虧錢的，這就是市場分析的重要性。我還記得好多年前，接待了一位從國內剛過來的投資移民，在我幫他買房期間，他說希望在多倫多做點事，聽說做酒吧容易賺錢，就讓我幫他找個酒吧，他想買下來經營。這位客人畢竟剛來，人生地不熟的，語言又不通，就準備先找個十幾萬的小酒吧試試水，市中心的沒那麼便宜，我找到多倫多市區Dufferin街上面一個普通街區的小酒吧，帶了客人過去，酒吧老闆居然是個華人，我們就坐下來仔細聊起來。

問完客流量、營業額等問題後，我隨口想到個問題：“你這酒吧，顧客裏有多少華人？”。老闆回答“沒有”。我還以為聽錯了，補充一句“是華人顧客很少吧？”。老闆強調一下“不是很少，是根本沒有華人。這個酒吧經營幾年了，一個華人顧客也沒有”。我聽了，啞然失笑。

後來，我自己的朋友和客人中有好幾個開酒吧的，從他們那裏慢慢瞭解了這些小酒吧的奧妙。在我們華人眼裏，這些整天來小酒吧消費的，都是一群不折不扣的“敗家子”老外，本來沒掙多少工資，結果每月一大半錢都花在酒吧裏了。BeerStore1塊5一瓶能買到的啤酒，非要到酒吧花五、六塊錢去喝，而且這些人一去酒吧就待好幾個小時，非得喝好幾瓶，花了幾十塊錢才盡興。咱們華人哪有幹這麼傻事的？那不“有病”嗎？

最近有新聞報導，什麼加拿大人的債務負擔再度上升，有三分之一的家庭債務水準達到了他們可以承受的極限。還有加拿大一半以上的家庭沒有足夠的生活開支儲蓄，大約有30%加拿大人處於入不敷出的狀態，生活在“一張支票接下一張支票”的狀況下，即“月光族”，哪天薪水停發了就過不下去了。

其實這說的都是老外的情況，跟咱們華人根本沒關係，華人債務高了最多房貸高了（很多還都有房租收入在頂著，而且華人還房貸的能力遠超老外），老外欠債多是吃喝玩樂欠的債，那是天壤之別。這種新聞給華人聽了，很容易誤導他們的判斷，讓他們在借貸投資方面更加裹足不前。實際上加拿大華人的債務水準遠遠沒有達到他們可以承受的範圍，不是華人收入比老外高，是華人比老外節儉的多的多，華人都有強烈的儲蓄習慣，而且極其不願意欠錢，這是種族間巨大的文化差異。

在加拿大這樣一個多元種族多元文化的社會，如果不考慮種族文化的因素，僅僅片面理解這樣的新聞報導，據此誤判市場，或者不研究市場定位，不做對市場，就會錯過投資機會，或者投資不正確，捨本逐末，最終掙不到什麼錢。

多倫多3月房市價量齊揚逾10% 樓市出現泡沫

以今年3月與去年同期相較，大多倫多住房價量齊揚至少10%。以交易量論，905地區獨立屋17.3%的增幅最大，416與905地區半獨立屋交易量均負成長;而416地區獨立屋平均房價仍逾百萬元，上漲15.9%為最多;905地區公寓的平均房價最低，但仍逾31萬元。

多倫多3月房市價量齊揚逾10% 樓市出現泡沫

根據多倫多市地產局公佈一項最新的3月份數據顯示，從房屋交易量看，在各類型房屋當中，大多倫多地區今年3月與去年同期相較，交易量以905 地區的獨立屋成長17.3%最多;居次的是416地區的公寓交易量成長13.5%;第三則是905地區的公寓，交易量成長10.8%。

而不論416或905的大多倫多地區，半獨立屋的交易量均呈現下跌走勢，416地區半獨立屋交易量下跌5.3%;905地區半獨立屋交易量下跌2.5%。

多倫多和溫哥華兩地帶頭加拿大全國3月房市全面回升

最新公佈的國家銀行房屋指數-Teranet-National Bank House Price Index顯示，今年3月全加屋價繼續上升，除了多倫多和溫哥華2大市場繼續火爆，其他地區的房地產市場也有復蘇的跡象。

與前1個月相比，今年3月的國家銀行房屋指數上升了0.3%，連續第3個月處於上升態勢。

多倫多和溫哥華的房屋指數上升了0.3%，東部地區的其他城市過去幾個月下跌了5%，但是3月份有所回升，蒙特利爾的屋價上個月上升了0.7%，魁北克城升了1.5%，哈裏法斯升了1.2%。

過去幾個月飽受油價摧殘的阿省房市，3月份的屋價也有回升跡象，阿省最大城市卡爾加裏(Calgary)房價升了0.2%，省會城市Edmonton房價升了0.4%。

全加11個主要房地產市場中，只有3個城市仍然下跌，包括渥太華下跌0.2%，卑詩省維多利亞和安省漢密爾頓的房價分別下跌0.2%-0.3%。

與去年3月比較，全國房價整體上升4.7%，其中漢密爾頓市的房價增幅最大，達到8.4%;多倫多房價上升7.6%，溫哥華房價上升5.3%，全國只有2個城市的房價低於去年同期，分別是渥太華和Winnipeg。

多倫多和溫哥華今年3月份的平均房價均創下歷史記錄，全國其他城市的房價也逐漸恢復，國家銀行高級經濟師 Marc Pinsonneault預測未來幾個月，全國房市仍然會在多溫兩市的帶領下，處於上升的趨勢。

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2月多倫多二手獨立屋均價再破百萬

根據多倫多房地產局（TREB）4日公布的數據，多倫多市內（416地區）2月份二手獨立屋平均樓價繼去年4月之後，再一次次突破100萬元。同時房屋平均售價同比上漲近9個百分點，也創下單月新高。

今年2月加拿大多倫多市的二手獨立屋均價再次突破100萬加元

對此，多倫多房地產局總裁伊斯林頓（Paul Etherington）表示，雖然上月天氣寒冷，在大多倫多地區置業的人數有增無減，除顯示家庭置業的重要性，也顯示買家繼續視置業為有優質長期投資的居所。

多倫多房地產局的數據顯示，大多倫多地區上月的二手房成交量是6338宗，與去年同期相比上升11.3%。除416地區的半獨立屋交易量同比略有下跌之外，其餘房型及905地區的全部房型交易量，同比均呈增長態勢。其中，多倫多市內的獨立屋、由獨立屋和共管公寓，多倫多周邊的獨立屋和半獨立屋交易量，同比均增加了一成以上。

大多倫多地區上個月二手房的平均售價為59萬6163元，與去年同期相比，上升7.8%。地產局方面認為，市場的強勁表現，主要由獨立屋市場帶動。

上月多倫多市內的獨立屋平均售價為104萬18元，意味著獨立屋再一次進入百萬元時代。去年春季多倫多市的獨立屋曾出現過一次平均售價突破100萬元，但是之後房價很快下跌。另外，416地區的半獨立屋和鎮屋售價在上月分別為70萬元與50萬元左右；共管公寓的平均售價也以近37萬元作收。多倫多市周邊（905地區）的房價同樣表現不俗。上月獨立屋均價為69萬4285元，半獨立屋為47萬4292元，鎮屋為43萬3127元，共管公寓為32萬255元。

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一月份加拿大樓市905區領漲大多區

2月4日，多倫多地産局主席Paul Etherington宣布2015年開年樓市漲勢強勁，銷售量和均價同比去年1月都有所增長。通過TorontoMLS系統顯示1月銷售房屋4,355宗，與去年同期相比增長了6.1%，新放盤量與去年同期相比增長爲9.5%。數據顯示，2015開年第一個月，房屋交易的平均售價爲55萬2,575元，年同比漲4.9%。

多倫多地産局報告:一月份樓市905區領漲大多區

銷售增長主要得益于多倫多市以外地區的帶動，多倫多市本身的獨立屋和半獨立屋銷售比去年同期下跌2%，鎮屋銷售下跌近10%，只有公寓(Condo)銷售一枝獨秀，比1年前增加6%。 1月份的房屋買家看來格外鍾情于多倫多外圍的房屋，905地區的獨立屋銷量比去年同期增加10%，公寓銷售更是大增23%，主要原因是多倫多市中心的屋價太貴，已經超出買家的承受能力，市中心獨立屋的平均價格已經達到95萬元，905地區獨立屋均價只有65萬元。

905區獨立屋銷量同比增長10%，公寓銷售大漲23%

Mr. Etherington 先生表示：“1月份的數據顯示捷報連連。首先，盡管近期經濟不景氣，但是強勁的銷售增長表明購房者仍然認爲房屋買賣是一種優質的長期投資。其次，新放盤量漲幅較大預示著買家更容易找到合心意的房源。”

多倫多地産局高級市場分析經理Jason Mercer則表示，“預計房屋售價2015年將繼續增長，較低的借貸成本將在很大程度上緩解了價格增長的壓力，這意味著買家們仍有支付的能力。底層房屋漲幅最高，如獨立屋、半獨立屋和鎮屋。然而，公寓強勁的需求率也會導致高層公寓價格增長。”

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多倫多公寓出租火熱建商轉向投資出租樓

多倫多的公寓租賃生意有愈來愈興旺的趨勢，因此一些公司近來開始大批收購共管公寓，再投入租賃市場牟利。

開發商紛紛在多倫多市中心的熱門地段建造租賃公寓大樓，甚至不惜將建造到一半的共管公寓大樓改為租賃公寓樓

例如準備在雪朋街與布魯爾街(Sherbourne and Bloor)街口興建的49層共管公寓大廈Selby，售樓處才開張，便有機構投資商提出，買下全部441個公寓單位，然後將之改成專供出租的公寓大樓。在多倫多市區，推出完全用於出租的公寓大樓，為數十年來首見。

況且，這不是孤立的例子。據多倫多星報報導，西鐵城開發集團(Cityzen Development Group)總裁克里格納諾說，他也在和數位機構性投資者商議，在原來打算建造共管公寓的建地上建造出租公寓大樓。

克里格納諾分析，這麼做有兩大原因：一是房租增長很快，經營出租公寓大樓相當有利可圖。二是很多人現在買不起住宅，尤其是不少人拿不出購屋的首付款，因為即使是相對廉宜的共管公寓單位，在大多倫多地區的平均價格都已上升至45萬4476元。

以前因經營租賃公寓生意不如建造共管公寓那麼好賺錢，擁有和管理約1萬7000個租賃公寓單位的明托集團(Minto Group)，早已轉行建造共管公寓，可是30年風水輪流轉，明托集團目前又打算轉回老本行，打算建造租賃公寓大樓。該公司的執行長羅傑斯說，興旺的共管公寓市場顯示出，存在著對租賃公寓強烈需求的深厚基礎。

同樣在尋找建地建造租賃公寓大樓的帝國社區公司(Empire Communities)副執行總裁高利尼說，租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多工作機會多，人口增長快。

房地產業者紛紛看好租賃公寓市場，甚至導致發生這樣的怪事：計畫在國王西街(King St. W.)建造的三幢共管公寓大樓，在開發商收取181位訂購者訂金三年後，最近悄悄決定將訂金全部歸還給訂購者，因為開發商要將之全部改為租賃公寓樓。

大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低。而且大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街(Bay St.)一帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約一倍。這就是一些機構性投資商及房地產商極力設法在市中心尋找建地建造租賃公寓大樓的原委。

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