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房地產投資涉及面很寬泛，鑒於投資者經濟實力的不同，所選擇投資的產品也不盡相同。對於一些機構和公司來說，選擇投資周期較長、有穩定現金流回報的商業物業一般是比較好的選擇。對於經濟實力很強並有土地開發能力的機構和投資者來說，選擇買地皮或舊房進行開發是一種高風險但卻高回報的投資策略。對於廣大中小投資者來說，購買現成住宅物業追求房產升值是大部分這類投資者的考慮重點。

如果房地產投資者的資金有限，不想對物業進行過多的打理，又追求穩定現金流並希望以後有一定程度房價增值，投資Condo公寓或投資Condo公寓樓花是眼下比較常見的投資方式。投資Condo現房或樓花的主要優點有：
1、相對於其他房地產投資產品，投資Condo現房和Condo樓花對啟動資金的門檻要求比較低；
2、多倫多近幾年出租單元嚴重缺乏，租金快速上漲， Condo的租售比也相對提高，現金流較好；
3、Condo現房和管理起來相對方便，基本不需要對物業進行太多的維護和打理，Condo樓花在交房前也不需要花費投資者太多精力，對於很多擁有大量物業的投資者來說，管理成本更低；
4、Condo的房價增值的速度遠高於通貨膨脹，尤其是在安省推出海外買家稅後，低層住宅物業的房價都有不同幅度的下調，而反觀Condo房價依然保持增長態勢。
5、市中心的Condo新房增長數量遠遠不能滿足市中心的人口增長速度，房源供不應求。
綜上，投資Condo的門檻更低，並便於管理，且有穩定現金流和強勁資產增值潛力。

除了很好的現金流，大多倫多地區Condo目前的價格增幅非常不錯，但是追溯到2011年到2016年之間，Condo和Freehold的價格走勢表現完全不同，2011年到2017年4月前 低層物業價格年增長率都在兩位數的歷史高位，而次期間Condo現房的價格卻是基本保持穩定，每年只有極小的價格增長率，一些地區的Condo甚至出現小幅下降。
然而這種情況在2017年卻意外反轉：受到2017年4月20日新政和加息的影響， 大多倫多地區低層住宅房價開始下滑，市場驟冷；相比之下Condo市場卻極其火熱。仍保持兩位數強勁的增長態勢。
正因為這樣的反轉，更多的房產投資者將目光投向Condo公寓市場，大家也開始關註對Condo公寓區域的選擇。大部分投資者還是更加喜歡多倫多Downtown核心地區，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿著Bay St），或者近幾年越來越熱的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖邊中部），但是隨著多倫多了Downtown 核心位置Condo價格的提高，這些社區的入門門檻越來越高，對於多倫多Condo公寓投資者，尋找價格較低但未來具有升值潛力的社區，就顯得尤為重要。
說到未來多倫多Downtown Condo的發展方向，就不得不說說Downtown東部湖邊的發展。2017-2018年在這個區域連續發售的幾個新盤：Time and Space Condo、Canary Commons、以及綠地開發的Lakeside Residences，加上新聞裏炒得熱火朝天的谷歌智慧城，都讓不少投資者對這個區域產生了濃厚的興趣。
但是由於是新區，不少打算投資Condo的朋友並不了解這幾個社區，也經常有朋友來詢問這些社區的情況，以及這些社區未來的發展前景。今天小編也來跟大家簡單聊聊多倫多湖濱公寓計劃 – Toronto Waterfront Revitalization。

多倫多湖濱計劃
其實這個計劃早在2001年就由三級政府通過，一個跨越25-30年或者更長時間的長遠規劃，可算是影響多倫多Downtown未來發展的 “百年大計” 了。
多倫多Downtown東部的湖濱一直以來為工業區，再加上Gardiner高速公路，讓多倫多的湖邊看起來很破舊。為了改變多倫多的這個短板，多倫多湖濱復興計劃，從1999年11月開始籌備，2001年正式由多倫多、安省、聯邦三級政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期撥款50億加元，初步預計在25年內由政府和私人企業總投資300億加元改造多倫多Downtown中部和東部湖濱區域。
今年多倫多政府又發布信息，三級政府在2017到2026年預算中，再追加15億加元的投資到湖濱復興計劃，著手發展Port Lands（多倫多Downtown湖濱最東南的港口區域）的規劃和基礎設施建設，而在湖濱復興計劃開始實施30年（2031年）之後，繼續支持私人企業（例如開發商）對這些區域的投資和開發。也就是說，在未來10年到20年左右，整個多倫多東部湖濱區域，將會建起來一座新城區！
湖濱復興計劃，雖然重點是改造Downtown東部湖濱區域，但是首先還是先把精力放在了多倫多Downtown中部的湖濱。湖濱復興計劃，主要把中部和東部湖濱分成了五個區域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本著由西向東，由北向南的順序逐步開發。

Central Waterfront
這個區域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，東到Lower Jarvis之間的狹長地帶。是多倫多主要的旅遊景點，也是多倫多的面子工程。
經過過去十幾年的開發，這個區域的各項工程已經完成的差不多了。政府這邊最主要的工程就是改造Queens Quay這條街，從街道下面的各種管線，到街上面的公交系統、綠化園藝都進行了全面的升級。地產開發方面，緊挨著Central Waterfront北面的South Core社區，近幾年建了大量的Condo，比較著名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也開發完成， Concord在這片區域最後一個項目Canada House也開始建設。從2000年的Gardiner高速附近一馬平川，到如今附近Condo公寓大樓和金融辦公樓林立，目前這個區域剩下可供開發蓋Condo的土地越來越少了， Central Waterfront未來的可建設的Condo越來越少，並且地價已經很貴，這個區域未來的投資的機會慢慢變少。

East Bayfront
East Bayfront是湖濱復興計劃第一塊被開發的新區，位於Gardiner高速的南側，西至Lower Jarvis，東至Parliament St。最先進駐這個區域的是Corus Entertainment的總部和George Brown的分校，還有糖廠對面的Sugar Beach公園。由於是一個新區，區內非常重視可持續發展，社區達到Stage 1 LEED ND Gold認證標準。綠化度和步行度非常高，緊挨著湖邊有一公裏左右的木棧道讓居民可以在湖畔散步。
區內規劃了6000個居住單元和8000個就業崗位，包括1200個政府補助的出租單元。說到政府補助的出租單元，現在新開發的區政府對開發商都有這方面的要求，所以未來投資新區是很難避免的。
Cityplace當年在規劃的時候，政府也要求開發商建造足夠的出租單元，但是Concord的做法是單獨建了一棟廉租樓在那裏，這在很長一段時間都影響著周圍的房價，直到2016年末那邊的房價才開始啟動增長。
East Bayfront區內的開發商都是頂尖開發商，比較著名的樓盤有幾年前發售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年綠地的Lakeside Residences。這些盤的特點是包括了大量的無遮擋湖景單元，這在Condo密布的多倫多湖濱來說是越來越罕見的。區內的交通目前主要靠改造後的Queens Quay上面的有軌電車，但是隨著湖濱復興計劃的發展，這個區域的就業和商業配套完善，步行和自行車將是區內最主要的交通工具。這就是為什麽Google選擇了緊挨著East Bayfront東邊的土地來進行谷歌智慧城的建設，他們希望建立一個利用高科技支持的，自給自足可持續發展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands進入公眾視野，主要是通過2015年的Pan Am Games（泛美運動會）。這塊當年的工業用地，在80年代多倫多政府曾經試圖重新規劃開發，但最終由於資金問題而流產。直到2001年多倫多湖濱復興計劃，才重新開始規劃開發這裏，但是進度緩慢。直到2009年多倫多獲得2015年泛美運動會的舉辦權，大量人力物力投入了這個社區，用了僅僅6年的時間，就建立起一個漂亮的運動員村社區。
在運動會結束後，開發商們繼續開發這塊地段，比如今年推出的Canary Commons項目。這個區域比較著名的景點，就是新建的Underpass公園和Corktown Common公園。對於喜歡戶外散步和騎車的人士來說，這裏將是Downtown最適合他們的區域。而區內的全新YMCA，更是讓愛好運動的年輕人有了選擇這個區域的理由。這個區域的年輕程度很高，今年夏天走在這個區域的路上，即使很晚都有不少年輕人在YMCA運動或打籃球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
這兩個區域一起說，主要是因為它們都尚未被開發，目前沒有任何的住宅項目。這兩個區域，預計將在未來幾十年內慢慢逐步開發，這裏將是多倫多的未來。為什麽這麽說？首先這兩個區域目前是完全未被開發的工業用地，它們的規劃將融合所有最新的科研成果，建立一個未來之城。其實谷歌智慧城這個項目，就位於Lower Don Lands的西北角，而這塊試驗田一旦成功，將被擴展到整個Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多倫多、安省、聯邦三級政府對這塊區域是十分重視而且充滿了決心的。就在2017年，三級政府追加了15億加元的撥款，主要用於對Don River河口和Port Lands的防洪設施進行改造，為下一步開發這兩個區域做準備。而這片區域一共880英畝的土地，超過了另外3個已經開發區域土地面積的總和。目前對Lower Don Lands的開發，多倫多市政府已經有了初步方案，以Don River河口為中線，兩邊建立綠地公園，再往外是生活區域。一旦這個區域建成，多倫多東部湖濱將以全新的活力展現在世人面前。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

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 “多倫多公寓會漲還是會跌？”

最近經常會有客人問起DAISY黃嵐這個問題，我嘗試著用另一個問題代替，就是建議問下自己：“這套房子目前在市場上是否能找到性價比更好的？如果不能，那這個就是最好的。”

誠然，誰也看不見操控市場的那只隱形的手。政府想借助那只手調整市場，開發商想借助那只手擡高市場，但是最後市場還是有市場發展自己的自然規律，那就是供求關系決定市場價格。

目前，多倫多房產市場經過一段調整，這段時間是指從2017年4月20日實行海外買家稅開始至今近2年時間。這兩年時間，大多地區基本消化了2016/2017年獨立屋近30%的漲幅，把獨立屋的價格增長維持在了年平均漲幅7%的歷史均線。

讓我們再來回顧一下2017年1-3月第一季度的瘋狂漲幅：30-50%。當時應運而生了一種非常奇怪的現象，叫二手房合同轉讓。什麽意思？就是今天我買家賣家剛剛簽完合同成交了一套二手房，轉手買家就加價幾萬甚至十幾萬賣給了其他人。很多房源放出來連房子都沒看過就搶著下Offer了。一個季度吃掉2-3年漲幅，那麽隨後調整2-3年，完全正常。

再讓我們來看看導致調整的原因是什麽？加拿大的經濟大環境並沒有什麽大的變化，導致調整的主要因為人為因素：

• 海外買家稅
• 貸款收緊
• 稅收加強（比如轉讓樓花中的所得稅、HST稅，以前沒那麽嚴格，現在越來越嚴）
• 中國的外匯管制

而現如今，我們已經切實感受到了政府政策松綁的層層試探。

經過兩年的調整，獨立屋回到正常軌道，那麽公寓價格從2012年一直攀升到現在並未調整，後市走勢如何？

多倫多市中心公寓10年價格變化

市中心公寓比獨立屋貴在很多城市也常見，目前看來100萬是個坎，超過百萬的單元會需要一段時間消化。從目前新樓盤的銷售來看，900-1200尺的兩室或三室，100-150萬很正常，但是那是2年-3年以後的價格。兩三年後1000尺的公寓都會在120萬左右。目前看，銀行估價也能到這個位置。即使到現在1200-1600的尺價，只要位置好，仍然有人購入，主要是因為公寓位置的便利，高企的租金，50-70歲人的需要，留學生及留學生家長的需要，帶動了市區好位置公寓的銷售，而獨立屋缺乏這些追捧者。

多倫多市中心10年租金變化

責編：Adam Chen

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

Royal LePage公布2019第一季度報告出爐：

報告重點：

1. 全國房價升幅放緩，同比僅上漲2.7%
2. 加拿大西部房價預計還將下滑；溫哥華房價受政策影響大
3.庫存較低，導致大多倫多的房價保持穩定增長
4. 蒙特利爾地區房價增速繼續超過多倫多和溫哥華
5. 渥太華房價首次超過卡爾加裏

根據Royal LePage皇家地產的市場調查報告，在2019年第一季度，加拿大的房地產市場較去年同期呈現了緩慢的增長。

在2018年初，加拿大的房地產市場經受了自2008年金融危機以來最大規模的市場調整。直到下半年，市場才顯示出恢復的跡象。而再2019年上半年，市場再度回到了緩慢提升的狀態。

根據Royal LePage針對全國最大的63個房地產市場進行了調查，並最終得出有關全國房價綜合指數的結論。調查顯示，2019年第一季度，加拿大房價較去年同期僅上漲了2.7%，至$621,575元。這一漲幅遠低於長期以來約5%的平均漲幅。就不同房源類型來看，兩層住宅的價格中位數同比上漲2.6%，至$729,553元。而平層房屋的價格中位數同比僅上漲了1.1%，為$513,497元。就全國來看，公寓房源的漲幅依舊是最為迅猛的，同比漲幅達到了5.4%，中位數價格為$447,260。

對於今年第二季度的房地產市場，Royal LePage預測，2019年春季的全國房價將保持平穩，未來3個月，全國的住宅售價將上漲1%。與此同時，加拿大幾個較大城市的房地產市場也出現了明顯的放緩跡象。在Royal LePage的季度報告中，其中有近一半的城市，預計房價將環比下降。

值得註意的是，Royal LePage預計，下個季度大溫哥華地區的房價將下跌1.4%。同時預計在春季市場中，房價漲幅最高的會是渥太華。預計渥太華的房屋中位數價格第二季度將上漲2.8%，至$482,459美元。

安省房價依舊堅挺

受供應方面短缺的影響，加上就業市場的改善，安大略省的房價上漲嚴重影響了2019年第一季度的全國結果。如果我們不考慮安省的數據，加拿大的本次的房價漲幅僅僅只有0.4%。
Royal LePage表示，多倫多仍然是全加拿大升值最快的房地產市場之一。獨立屋的價格基本與通貨膨脹水平相當，但共管公寓的價格正以接近兩位數的水平上漲。因為在這個不斷發展的世界級城市，“垂直居住”的理念已成為新建住宅的主要選擇。
2019年第一季度，多倫多房價中值同比上漲5.8%。雙層房屋和平層房屋分別同比上漲了4.8%和2.5%。而公寓則同比上漲了9.3%。總體來說，大多倫多地區的房價同比上漲3.4%。
安大略省金馬蹄鐵地區的房地產價格持續快速上漲，這一漲幅和當地經濟增長趨勢保持一致。生活在大多倫多地區的人們也願意為了更低廉的房價而搬到更遠一些的地區。在這一地區，尼亞加拉/聖凱瑟琳市、漢密爾頓市、肯其那/滑鐵盧/劍橋，這些地區的房價同比上漲6.9%、6.3%和8.9%。

在安省東部，渥太華的房價同比上升了7.7%。渥太華作為北美主要的科技產業集中地區之一，同時也是聯邦政府大部分勞動力的所在地，當地的房屋買賣市場很是強勁。如今，渥太華的房價總額首次超過了卡爾加裏，這一趨勢在五年前是無法預見的。
安省其它房價顯著上漲的城市，還包括金斯敦，漲幅為10.3%。安大略西部、倫敦和溫莎的房價也均出現了兩位數的上漲，同比分別上漲10.7%和12.4%。

卑詩省房價同比下跌

在卑詩省方面，盡管當地整體經濟依然強勁，但由於政府幹預繼續壓低房地產活動，該省房地產市場仍然脆弱。大溫哥華地區的房價自2012年以來首次出現同比下跌的情況。2019年第一季度房價總體下跌1.5%，至$1,239,306元，而當地新房上市的數量卻在增加。
“大溫哥華地區仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增長正在促進人們的購房意願，也促進了就業水平的提高。然而政策幹預，已經導致當地房屋銷售情況降到了三十年來的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列稅收和限制性規定打擊消費者的信心，人為地抑制需求，這不會消除人們對新住房的需求，它只能讓購房者暫時擱置他們的購房意願。這對市場也會有破壞性的影響。”

目前，在溫哥華，一些原本非常受歡迎的地區，房價正在下跌。西溫哥華、北溫哥華、伯納比和溫哥華市區等地方的高端房產價格都在下跌。這也為有意購買豪宅的買家提供了一個難得的機會，讓他們有可以進入加拿大一些定價最高的豪宅市場。

另外，Royal LePage的報告還表示，盡管最近全球油價上漲，但加拿大能源行業依然低迷。盡管阿爾伯塔省不太可能進入技術性衰退，但預計其經濟活動將繼續低迷。卡爾加裏、埃德蒙頓和麥克默尼堡的房價分別小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利爾成樓市亮點；海洋省份漲跌互現

另一個房價上的亮點出現在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利爾地區的房屋總價同比上漲5.5%，至$406,332元。其漲幅再次超過大多倫多（3.4%），大溫哥華（-1.5%），也超過了全國平均水平（2.7%0.）。在蒙特利爾，各類房源均呈上漲之勢。其中雙層獨立屋價格中位數上漲6.4%，為$514,412；單層平房上漲3.7%，為$316,159；公寓房上漲5.2%，為$328,488。

而在幾個大西洋省份，幾大城市的房價也呈現漲跌互現的局面。其中位於愛德華王子島的夏洛特敦，新布倫維克省的聖約翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上漲。而紐芬蘭和拉布拉多省的房價則呈現了下降的勢頭。

以下是Royal LePage對加拿大三大城市第一季度房價比較。

以下是Royal LePage對未來加拿大幾大城市的房價預測。

江曉清解析加拿大房產投資

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