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這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿，早上9點送完孩子，找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ，一邊碼字，一邊等著11點的參觀預約，準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分，就在13年前，我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初，我剛完成3年律師助理專業學習，找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班，從剛開始只能聽，說得很慢，到後來老板頻頻加活，不得不列個長表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年，拿著政府補貼生孩子，休了一個長長的產假，老公小店換大店，就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班，可是因為孩子，工作時間，及法語的問題，倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己，當年花那麽多時間學習後悔麽（中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書）？

今天再回頭看看開，真沒什麽後悔的，即使沒有上班，我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約，有理有據地和房東討論他該不該漲價，該不該來修水管，在房東威脅我要上庭告我時，我不著急地告訴他，“理在我這兒，您盡管去！” 還有，讀懂每一份的生意及房子買賣合同，和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益，在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後，這些優勢就更明顯了。作為地產經紀，房子成交是結果，過程其實更重要，因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序，一個不慎，可能買賣合同取消，或者為買家或賣家帶來法律糾紛，將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地產有關法規政策，具體操作細則，及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的，我們也要知道怎樣去找答案，比如找誰辦新的土地證，證書有些概念是什麽意思（解釋有關的產權文件是公證師的事，但我們也得懂一點），如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改，找誰辦貸款，找誰驗房，房子有問題找哪些專家進一步查驗，誰可以維修，到哪兒買家俱，找誰幫忙搬家，有誰可以做室內設計，手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習，了解了這個社會基本的運行準則，做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習，學了加拿大的會計，稅法等十幾門課，後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書，但在過年10年的生意運營中，我和稅務局，會計師，銀行打交道，自己為員工發工資，交保險，每三個月報GST,QST消費稅，到年底還要給政府報財務報表，損益表，員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後，2015年我們賣掉所有的雜貨店後，一年多時間的商業考察及找尋，我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館，現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合，我可以自信地說，想買生意或者大型物業的朋友，我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天，我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房，剛上市第二天就去看了，馬上下OFFER，5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我，樓邊馬上就建大超市SUPER C，老人家住著很高興，走路5分鐘就有超市ICA，和其他商店，走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園，風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心，只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書，萬一有事他們來不及接，還可以直接到外公外婆家作功課。總之，這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅，全家人已經高興地搬進去，新年在新家請朋友聚會了。見我到了，他們挺高興，告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣，價格比他們的高出很多，我拿出手機一查，可不是麽，一個掛著49.9萬元，一個掛著48.9萬元，戶型一模一樣，裝修稍稍好點。我說：“別樂啊，這價定得太高，他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了，也就4個月的功夫，漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人，嘿嘿笑著說，“我們買了就打算好好住著，沒想著賣，這漲價和我們沒關系。”我連說：“可別這麽想問題啊，不是賣了房子才掙錢，房子漲價，你就是不賣，過兩年重新評估做貸款，你就可以多拿出好幾萬元來了，到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟，“嗯，到時再請教你。”我笑了，“行，到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻，在視頻中，她說：人生一世做好兩件就行了，一件是自己好好地活著，另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單，但確實是直指人心。2019年開端，我就把它做為我的座右銘吧，希望能通過自己這些年的經歷，幫助更多需要的人找到溫暖的家，掙錢的生意。你們滿意，生活得更美好，是我最大的快樂。

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責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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2018年很快又要過去，在多倫多學生相信已經考慮下一年新學期開始的計劃了，不在多倫多的孩子如果決定明年來這裡讀書，也要開始做打算如何申請簽證了。現根據我所遇到的不同家庭的類型，來談談我們大家所關心的學區和學區房的選擇問題。

幾年、十幾年以前，來到多倫多的人除了技術移民，就是投資移民，這兩種身份的家庭，來到多倫多，有居住身份，選擇居住房屋因家庭經濟情況而異，比較簡單。

經濟條件特別好的家庭，可以選擇多倫多豪宅聚居地，Rosedale、Foresthill、Bridle Path（跑馬徑），這三個區一直以來是各明星政要和高端人士的首選之地。它分布在downtown（市中心）和北約克之間，Yonge街左右。

這三個地區離downtown近，社區成熟，古木參天，環境優雅，更重要的很多頂級私校分布周圍，孩子接送非常方便。這些學校有男校Ucc、Cresent，女校Bss、Branksome Hall、Havergal，混校TFS等。

如果選擇公校，幾個比較有名的高中如：Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside，還有附近的幾所小學，都在多倫多乃至全省排名領先，孩子們有很多的選擇。

經濟條件相對不錯的家庭，不想購買很貴的房屋，又不想遠離市區生活，適合選擇在北約克附近居住。這一片特適合白領家庭的人士居住，綠化和社區規劃都很成熟。

這一片有幾個不錯的公立學校，Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色，尤其這裡還有過幾個排名特別靠前的小學也各有千秋，吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去這些學校。對於年輕的家庭，有這樣不需要學費而又有優質的學習環境，的確值得好好利用。

住在這裡，交通方便，生活也方便，大小飯店羅列在Yonge街兩邊，尤其以韓國的和中國的及其他的各種餐廳出名，還有很多的快餐店，特別適合都市生活的人們。特別是從國內來的白領階層，來到多倫多這個大農村，遠離城區會非常不適應。這裡既有城市的一點小喧嘩，還有鄉村的寂靜。向東向北開車無論近遠都可以找到很多家鄉味道的飯店和中國超市，是工作人士的首選。

而且，這個社區的公寓也很多。對於習慣了都市生活的小家庭，如果喜歡公寓，有很多的選擇，花費不多，享受健身房，游泳池……何樂而不為呢。

由著名開發商Pinnacle International開發的One Yonge Condo（央街一號公寓），位於北美最長的街道Yonge St（央街）和安大略湖的交彙處。央街1號將會包含三棟95層、80層和65層大樓，共有3885個混合公寓單元，將成為多倫多最高樓之一。大樓與PATH相連，可直接步行至中央火車站，地鐵站等，交通指數100分。擁有無敵湖景和城市風光！
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那如果您不喜歡離都市生活太近，您又喜歡安靜，不需要受工作位置的限制，您的選擇就很多。你可以選擇康山、萬錦和列治文，這三個社區的學校都不錯，有很多排名前十的高中和小學，公立學校和教會學校都可以的。

這三個社區房屋相對較新，中國人多，周圍中國口味飯店很多，超市很多，吃慣了中國口味，住得近一點，也是一種口福啊！缺點是沒有地鐵。

當然，如果您想學點英語，交點外國朋友，不願意和同胞們住在一起，您可以詳細選擇在Oakville、Burlington等幾個地區，這裡有大的和海一樣的優美的安大略湖，也有大的找不到鄰居家的院子。這裡也有著名的私校Appleby College，大大的美麗的校園讓你駐足而望。

關於有多倫多居住身份的家庭在選擇購買學區房（公立學校校區），最注意的一個問題，如果你看好了一個學校，一定要到多倫多教育局的網站上，根據學校的區域限制，查看你要選擇地房子是不是在要求之內。有些非常熱門的學校，即便是你選擇的房屋就在學校的邊上，但也不一定可以去這個學校入讀，切記查看！

其實多倫多可以選擇的地方還很多，需要慢慢去了解，我也會慢慢介紹給大家。

上邊部分我所談到的是帶有居住身份的家庭的選擇。

我簡單談談外國人在加拿大選擇學區房應該注意的問題。

這一兩年，隨著十年簽證的簽發，很多沒有當地居住身份的旅游者也來到多倫多居住，並且帶著孩子來讀書。他們就是所說的外國人。

2017年上半年以前，房市非常火爆，相信與來自國外人士的購買者有很大關系。2017年四月之後，外國人購買房屋需要交稅的政策實施之後，多倫多的房市冷了下來。

但是來到這裡讀書的人還是大有人在，為什麼呢？多倫多的教育局允許外國孩子到當地的公立學校讀書。公立學校的選擇，也按照家庭地址來選擇，購買的、租賃的房子的地址都有效。唯一不同，交一部分學費，這個費用，相比起國內的有些私立學校，還有這裡的私立學校，費用已經很低了。很多中國的中產階級，把孩子很早送到這裡，並且有母親陪讀。

這部分家庭的孩子們選擇多倫多的公立學校可以分兩部分來考慮，小學初中部和高中部。

小學初中部，基本按照居住地址來安排學生就讀的學校。居住地址可以是購買的也可以是租賃的。

高中部會有所不同，很多高中都有了新的規定，比如Earl Haig高中，從今年開始，持有外國人身份的學生不能就讀這個學校，所在本校區的學生被按照家庭地址分到就近的各個學校。

如果選擇約克地區的學校還有所不同，很多高中和小學都可以接受外國留學生，但是政策會不會改變，接受的名額有沒有限制，還要以每年教育局的最新規定來執行。

很多外國人選擇學校方面關於私立和公立存在著誤區。不是所有的私立學校都好，不是所有的公立學校都不好，也許有的私立學校不適合你的孩子，也許有的公立學校恰好適合你的孩子，我們要分析學生的特點而選擇合適的學校。

關於外國人購買房屋需要交納新稅的問題，需要注意兩點：

1. 哪些人可以退稅？

• 從購房之日算起4年內成為加拿大公民或居民者；
• 全日制學生在校兩年或以上的大專、大學留學生；
• 合法的全職工作一年或以上的工簽人士。

政府會將您的稅退還並付利息，但要求所購房屋必須是主要居所，並且是他/她及配偶獨自擁有。

強調：留學生購房不能與父母一起注冊產權，否則無法退稅。

年齡低於18歲的未成年學生不可以單獨注冊房屋產權。

2. 哪些區域需要繳15%的額外稅？

在整個安省的大金馬蹄地區（GGH）買房需要加納15%的海外買家稅。GGH區域包括：Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外國人選擇住房的問題除了稅務問題，房屋住址和對應的學校的關系，還有一個父母親最應該關注的問題：選擇的學校是否設有ESL班，這對年紀小，英語基礎薄弱的學生尤為重要。

這些問題看起來簡單，但在處理的過程中瑣事也非常多，希望購買學區房的家庭中能夠咨詢並得到專業人士的幫助。

責編：Zoe Chan

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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投資商業地產時有一句行話，說看一處商業地產是否有投資潛力取決於三個因素——地段、地段，還是地段！這麼說雖然有些絕對，但至少說明選擇一個好的地段，的確是決定投資成敗的關鍵因素。這點對酒店投資同樣適用，甚至更加明顯。今天，我們就來給一些有意投資酒店的朋友，尤其是一些華人朋友一些建議，看看投資酒店時有什麼基本的注意事項。

酒店選址的黃金法則——找個客人覺得方便的地方

在選擇酒店地址時，我們首先要問一個問題，就是我們的客人希望住在哪裡？究竟有哪些因素會讓他們去訂一個酒店房間？一般常見的考慮因素有下面幾個。

1. 對於因公到訪的旅客，酒店是否靠近他們的工作地點。比如是否靠近商業區、旅游區、工業區、學校、醫院。
2. 對於出行比較頻繁的旅客，比如觀光客之類，酒店是否靠近公交系統。比如是否靠近交通主干道、地鐵、公交、火車，甚至是否便於步行或騎自行車，都是選址的標准。
3. 還有就是酒店周圍有沒有生活服務設施，比如餐廳、酒吧，還有商場。

這些歸結起來就是要了解你的目標客戶究竟屬於哪類，又有什麼樣的需求，處在怎樣的消費區間。他們是希望在實惠的價格和優質的地理位置之前尋求平衡？還是說他們寧可付更多的錢，也要住在出行便利的市中心黃金地段。了解潛在客戶的究竟想去哪，並且有針對性的選擇地點，這是酒店選址的核心。因為客人從來都不是為了住酒店才來多倫多的。

盡量選擇已經成熟的社區

即便是一些資深的酒店投資者，也可能會犯一個錯誤，就是對某片區域的未來過於有信心。但是筆者作為商業地產經紀，很多時候又不得不提醒買家，他們所看中的那片區域可能目前並不適合用作酒店投資。至於以後會不會合適，那是一個很大的不確定因素。有意投資酒店的朋友，最好不要在這個問題上太過冒險。因此選擇一個比較成熟的社區，相對更穩健，也更保險。

這點對投資酒店的華人朋友尤其重要。因為華人的文化就決定了大家喜歡集群而居。再加上語言和文化之類的因素，因此在華人多的地方大家會比較自在。如果選擇住宿，很多華人客人也會首選那些華人較多，且中餐館比較集中的地方。

當然，試圖撿漏，並且反其道而行之也不是完全行不通。比如紐約的布魯克林區就是一個被許多商業酒店投資人所津津樂道的例子。當初因為紐約的人們厭倦了曼哈頓的擁擠和高價，開始逐漸向城市周邊遷移。布魯克林就隨之發展了起來，很多酒店和商戶紛紛入駐，而先大家一步在布魯克林撿漏的Williamsburg酒店自然就撿了一個大便宜。但這種做法一般比較冒險，對於專門從事酒店經營或投資的大財團可能不成問題，但多數投資者並沒有多少資源和渠道來評估一塊區域未來的發展潛力。所以購入現在正在經營，且客源相對穩定的酒店，肯定更加可行而保險。

其他還要注意什麼？

如果你是想新蓋一棟屬於自己的酒店，或者想購買一處你認為潛力客觀，但目前經營不佳的酒店，那麼還有許多別的問題需要考慮。比如，

• 這片地皮根據城市區域規劃的規定，是否允許蓋酒店？如果不能，是否可以短時間內獲得許可？
• 土地大小是否允許建造足夠多的房間？
• 你能購買或租賃這棟建築或這塊土地嗎？業主是否會考慮交換部分以換取酒店業務的股權？
• 這片區域現有的其他酒店經營狀況如何？周邊又是否有其他新建的酒店？

實例——Hwy7邊的“華人酒店區”

當然，這麼說有點抽像，我們可以拿華人投資者最容易選擇的華人群體來舉例。許多來自中國的旅行團從皮爾遜機場下飛機後，都會選擇在萬錦和列治文山交界處，Hwy7附近的賓館下榻。這裡也集中了希爾頓、喜來登等一系列高檔酒店，以及他們的下屬品牌。從谷歌地圖上，即可看出這片區域酒店林立。而這些酒店承接的生意，很大一部分都來自華人，可以說是一片“華人酒店區”。

事實上，目前筆者手上就有一套位於這一區域的酒店在售。賣方叫價3800萬加元，是某個著名連鎖品牌的下屬酒店，共有150間房。據賣方透露，他們現在就經常承接到來自中國旅行團的業務。

之所以很多來多倫多的華人旅客都選擇住在他們這裡，其中最重要的理由就是，方便！

首先，這裡對那些坐飛機來多倫多的朋友很方便。雖然多倫多最大的皮爾遜機場位於大多倫多的西部，酒店位於北部，看似很遠。但因為緊鄰高速公路，只需要20分鐘即可到達。從這裡出發40分鐘，可直達多倫多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，這片區域一來不是十分擁擠，二來價格也更加親民。

其次，萬錦和列治文山恰恰也是華人企業最集中地區域。位於此地的一些著名宴會餐廳，諸如釣魚台國宴，皇家御宴等，更是在多倫多華人社區以承接商務和招待宴會而名聞遐邇。對於出於商務目的到訪的旅客，這個區域有著獨特的優勢。

此外，這片區域位於多倫多最重要的華人聚居區內，而且周圍就是一片發展相當成熟，同時生活配套設施也十分齊全的華人商業區。在酒店最集中的Hwy 7與Leslie路口，就坐落著著名的購物中心Time Square，與另一處萬錦著名的購物中心First Markham Place也僅有不到10分鐘的車程。而在Hwy 7上，則是各色中餐廳林立。因此，如果有親友拜訪也會相當方便。

而且同樣在Hwy 7和Leslie的路口，還坐落著中國銀行在加拿大的總部。這更為對於許多來自中國的旅客提供了極大的便利。

最後，在距離這片區域7分鐘車程的地方，還有Seneca College的萬錦校區。這麼短的路程也方便了那些來看孩子的家長們。

事實上，多倫多目前的酒店買賣的市場潛力很大，僅筆者所知，就有多個酒店正在出售，其範圍遍布大多地區各處。不過這些幾乎都是暗盤，所以往往不為外人所知。如果哪位投資者有興趣獲取進一步的咨詢和投資建議，可以直接與筆者取得聯系。

責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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