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商業地產往往投資不菲。且不說之後的經營，單就物業本身的價值來說，一次成功的商業地產投資，就可能會讓投資人獲利數倍。反之則可能損失慘重。江曉清那麼怎麼樣才能保證投資的風險最小，可能的利潤最大呢？下面是一些最基本的，並且也是放之四海皆准的注意事項。

1. 選擇“許可用途”更廣的建築

一般來說，建築物的允許使用範圍越廣，市場的轉售價值就越高。在做出購買決定之前，確保你仔細評估一片土地，或者一棟建築的“區域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你購買一幢只用於制造的物業，那麼當你有朝一日需要將這棟物業出手時就會發現，你的買家群體受到了很大的限制。要解決這個問題，有兩種辦法。

第一，就是在出手前完成一個Rezoning的工作，讓物業在出手時具有“多功能”的優勢。

第二，就是在挑選物業時，在被選物業能夠貼合自己需求的前提下，選擇已經完成了Rezoning的物業。比起前者，這能從根本上解決問題，當然是上上之選。

比如筆者手上一個在售房源，原本是兩棟教學樓，本身因為內部設施齊全，同時兼具了教學和宿舍的功能，還鄰近多倫多西區的著名大學，非常適合作為私立學校。因此在進行市場推廣時也主要面對有志於私校投資的客戶。但因為大樓本身已經獲得市政批准，可用作包括護理中心、醫院、養老院在內的十余種用途，這就大大拓寬了它的潛在客戶群。

2. 選擇物業時，大小要符合需求

和住宅一樣，在挑選商業物業時，大面積總是很有誘惑力。然而，一味挑選大面積的物業，也可能會在出手物業時遇到不必要的麻煩。但物業的大小也並沒有一定的規律。關鍵看面積是否能和物業的功能相符。

如果是一般的零售業，那麼通常來說，面積越大，潛在買家就越小。因為除了少數幾個零售業的巨頭，加拿大的零售業通常都是小本經營，一般也不需要太大的面積。

但如果你是想購買類似私立學校這樣的物業，那麼大面積就是有好處的。因為通常學校面積越大，教學資源越是完整齊備，就越容易吸引家長和生源。同時大面積的私立學校，也利於樹立自身在教育行業中的品牌形像。比如目前在多倫多西部有一處可改建為學校的在售物業，面積超過15萬平方英尺，還附帶大面積的園林。這無疑就非常適合作為優私校的選址。

3. 選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要點，那還能引來不少過路客。

一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

4. 最好是投資有環境認證的物業

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，會提供獨立的第三方認證，其認證針對的是建築物、家庭或社區在關鍵部分的設計和建造，是否對人員、環境等方面有利。比如說，是否利於節水節能，是否能保證空氣質量，是否對人無害，等等。投資商業地產時最好是選擇經過認證的物業，因為這一認證除了能保障投資安全外，還能給物業增添額外的價值。

當然，凡事有利有弊。擁有認證的物業價格往往也更高。所以最重要的是找到風險和成本之間的平衡。至少在購買物業時一定要注意環境。如果經營的業務本身，或者接受這項服務的客戶對環境要求非常高，比如學校、酒店、高檔地產開發之類，那最好是選擇風景優美，環境宜人的區域。比如先前提到的那處適合作為私校的物業，即是如此。

當然，如果物業本身在節能環保方面有特別的優勢，這自然更好，比如綠色的屋頂，以及確保空氣淨化系統。目前來看，這些都是一棟物業的加分項。但由於加拿大是一個非常重視環境衛生和生態保護的國家，在今後，這些條件很可能變得越發普遍，甚至可能成為一棟物業的必備項目。

當然，就目前看來，這些還屬於錦上添花。畢竟任何一個加分項都可能涉及成本問題。在成本固定時，將目光首先投向一些更切實的優勢，比如優美的環境，或絕佳的地段，那自然是一種更好也更具效益的做法。

5. 挑選一個好的地產經紀

   在投資商業地產的過程中，地產經紀的作用遠遠大於一般的住宅地產投資。一個好的經濟往往能決定一場投資的成敗。因為多數商業地產都是不公開的暗盤，只有經驗豐富，人脈廣泛的地產經紀，才能掌握足量的信息。如果投資者完全靠自己來尋找這樣的投資機會，那自然是事倍功半。

   一個出色的商業地產經紀甚至可能幫你完成上面所說的絕大部分工作。不僅會評估適合你業務所需要的空間大小，還會仔細調查有關建築用途規劃的問題，而且他或她將確保你花的每一分錢都物有所值。一個優秀的經紀，甚至還會對商業地產市場的長期走勢進行評估，以出物業未來可能實現的增長空間。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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買房，最重要的是什麼？

Location？錯。

是Future Location！對於購房者來說，對現有社區和地段有一個全面的了解固然重要，但在買房時對未來的遠景規劃了然於胸，必然會幫助您在選擇房產的時候更加有的放矢。希望【黃嵐地產榜：多倫多市政規劃2041詳解系列】能夠幫助讀者在買房時做出利益最大化的選擇。

Daisy黃嵐將會與您分兩期詳解最新出爐的多倫多市政規劃2041，您可以看看在多倫多未來規劃的藍圖中，哪些樓盤，或者說未來哪些位置的樓盤會受益。說起“多倫多市政規劃2041”，可能很多人並不了解。該規劃由多倫多市政府主導，協調數十個政府相關部門經過數年的論證、咨詢、公眾聽證，力圖為目前經濟繁榮、人口不斷膨脹的多倫多市中心未來20~25年的發展勾勒出一個清晰的藍圖。我們將看到一個更加宜居、交流互通、繁榮、綠色的國際化大都市。所以說，如果我們把此規劃比作多倫多的“雄安大計”和“一帶一路”一點不為過。本期Daisy黃嵐主要就規劃的“區域定位”和“經濟”二部分對讀者朋友做一個介紹，下期將聚焦於“社區生活”、“交通”、和“綠地”等方面的闡述，請關注。

很多朋友會有一個誤解，認為多倫多市中心就是多大附近。其實此“規劃”所定義的多倫多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、東起Bayview、西至Bathurst的面積為17平方公裡的區域。該區域並不大，面積只占大多倫多地區3%，但其經濟、工作機會、稅收貢獻、和新項目開發數量都不容小覷，占到整個大多地區的30%至50%，該地區的經濟體量和重要性對整個大多地區而言絕對是“引領地位”。

正因為有著如此的“引領地位”，所以多倫多市中心就像北上廣深的市中心，吸引著人才、技術、資本，源源不斷彙聚於此。多倫多市政府預計：從2016年到2041年，選擇在多倫多市中心居住的人口將增加一倍！家庭數和就業機會也必將隨之增加。

在下面的市中心預計人口增長圖中，越紅的區域到2041年的人口增長越大。這對我們發現潛在高增長區，作出投資市中心Condo的預先布局有不小的借鑒作用。我們可以看出，靠近安大略湖的南部地區基本全線飄紅，多大附近，地鐵沿線也是不小的增長區。

再看多倫多的天際線，現在從安大略湖向北看，您看到的天際線是這樣的。

多倫多的天際線設計從來不是隨便塗鴉的，她是經過一代一代規劃人員精心設計的。未來您的的樓盤會不會進入多倫多未來的天際線呢？讓我們來看一圖關於“規劃”的功能區劃分和樓宇高度原則。

在區域功能定位方面，我們可以從下圖看出將來區域功能更加明顯，除金融區、健康科學區、政法區、和省會功能區之外，新規劃的金融區擴展部分值得引起投資者的注意（此處應有掌聲，劃重點了）。金融區這樣的高端商務區的擴大及其輻射效應勢必讓附近公寓價格水漲船高。附近樓盤值得重點關注。

零售商業體現了多倫多中心城區的品味和生活便利性，不同風格的商業街構成了多倫多豐富多彩的網狀商業圖。下圖是2041年主要零售商業街規劃示意圖。

下期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。【閱讀全文】

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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