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商业地产往往投资不菲。且不说之后的经营，单就物业本身的价值来说，一次成功的商业地产投资，就可能会让投资人获利数倍。反之则可能损失惨重。江晓清那么怎么样才能保证投资的风险最小，可能的利润最大呢？下面是一些最基本的，并且也是放之四海皆准的注意事项。

1. 选择“许可用途”更广的建筑

一般来说，建筑物的允许使用范围越广，市场的转售价值就越高。在做出购买决定之前，确保你仔细评估一片土地，或者一栋建筑的“区域用途限制”（zoning restrictions）。例如，如果你购买一幢只用于制造的物业，那么当你有朝一日需要将这栋物业出手时就会发现，你的买家群体受到了很大的限制。要解决这个问题，有两种办法。

第一，就是在出手前完成一个Rezoning的工作，让物业在出手时具有“多功能”的优势。

第二，就是在挑选物业时，在被选物业能够贴合自己需求的前提下，选择已经完成了Rezoning的物业。比起前者，这能从根本上解决问题，当然是上上之选。

比如笔者手上一个在售房源，原本是两栋教学楼，本身因为内部设施齐全，同时兼具了教学和宿舍的功能，还邻近多伦多西区的著名大学，非常适合作为私立学校。因此在进行市场推广时也主要面对有志于私校投资的客户。但因为大楼本身已经获得市政批准，可用作包括护理中心、医院、养老院在内的十余种用途，这就大大拓宽了它的潜在客户群。

2. 选择物业时，大小要符合需求

和住宅一样，在挑选商业物业时，大面积总是很有诱惑力。然而，一味挑选大面积的物业，也可能会在出手物业时遇到不必要的麻烦。但物业的大小也并没有一定的规律。关键看面积是否能和物业的功能相符。

如果是一般的零售业，那么通常来说，面积越大，潜在买家就越小。因为除了少数几个零售业的巨头，加拿大的零售业通常都是小本经营，一般也不需要太大的面积。

但如果你是想购买类似私立学校这样的物业，那么大面积就是有好处的。因为通常学校面积越大，教学资源越是完整齐备，就越容易吸引家长和生源。同时大面积的私立学校，也利于树立自身在教育行业中的品牌形象。比如目前在多伦多西部有一处可改建为学校的在售物业，面积超过15万平方英尺，还附带大面积的园林。这无疑就非常适合作为优私校的选址。

3. 选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要点，那还能引来不少过路客。

一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

4. 最好是投资有环境认证的物业

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)，会提供独立的第三方认证，其认证针对的是建筑物、家庭或社区在关键部分的设计和建造，是否对人员、环境等方面有利。比如说，是否利于节水节能，是否能保证空气质量，是否对人无害，等等。投资商业地产时最好是选择经过认证的物业，因为这一认证除了能保障投资安全外，还能给物业增添额外的价值。

当然，凡事有利有弊。拥有认证的物业价格往往也更高。所以最重要的是找到风险和成本之间的平衡。至少在购买物业时一定要注意环境。如果经营的业务本身，或者接受这项服务的客户对环境要求非常高，比如学校、酒店、高档地产开发之类，那最好是选择风景优美，环境宜人的区域。比如先前提到的那处适合作为私校的物业，即是如此。

当然，如果物业本身在节能环保方面有特别的优势，这自然更好，比如绿色的屋顶，以及确保空气净化系统。目前来看，这些都是一栋物业的加分项。但由于加拿大是一个非常重视环境卫生和生态保护的国家，在今后，这些条件很可能变得越发普遍，甚至可能成为一栋物业的必备项目。

当然，就目前看来，这些还属于锦上添花。毕竟任何一个加分项都可能涉及成本问题。在成本固定时，将目光首先投向一些更切实的优势，比如优美的环境，或绝佳的地段，那自然是一种更好也更具效益的做法。

5. 挑选一个好的地产经纪

   在投资商业地产的过程中，地产经纪的作用远远大于一般的住宅地产投资。一个好的经济往往能决定一场投资的成败。因为多数商业地产都是不公开的暗盘，只有经验丰富，人脉广泛的地产经纪，才能掌握足量的信息。如果投资者完全靠自己来寻找这样的投资机会，那自然是事倍功半。

   一个出色的商业地产经纪甚至可能帮你完成上面所说的绝大部分工作。不仅会评估适合你业务所需要的空间大小，还会仔细调查有关建筑用途规划的问题，而且他或她将确保你花的每一分钱都物有所值。一个优秀的经纪，甚至还会对商业地产市场的长期走势进行评估，以出物业未来可能实现的增长空间。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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买房，最重要的是什么？

Location？错。

是Future Location！对于购房者来说，对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要，但在买房时对未来的远景规划了然于胸，必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜：多伦多市政规划2041详解系列】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。

Daisy黄岚将会与您分两期详解最新出炉的多伦多市政规划2041，您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中，哪些楼盘，或者说未来哪些位置的楼盘会受益。说起“多伦多市政规划2041”，可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导，协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证，力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说，如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。本期Daisy黄岚主要就规划的“区域定位”和“经济”二部分对读者朋友做一个介绍，下期将聚焦于“社区生活”、“交通”、和“绿地”等方面的阐述，请关注。

很多朋友会有一个误解，认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大，面积只占大多伦多地区3%，但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑，占到整个大多地区的30%至50%，该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。

正因为有着如此的“引领地位”，所以多伦多市中心就像北上广深的市中心，吸引着人才、技术、资本，源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计：从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍！家庭数和就业机会也必将随之增加。

在下面的市中心预计人口增长图中，越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区，作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出，靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红，多大附近，地铁沿线也是不小的增长区。

再看多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，您看到的天际线是这样的。

多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的，她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢？让我们来看一图关于“规划”的功能区划分和楼宇高度原则。

在区域功能定位方面，我们可以从下图看出将来区域功能更加明显，除金融区、健康科学区、政法区、和省会功能区之外，新规划的金融区扩展部分值得引起投资者的注意（此处应有掌声，划重点了）。金融区这样的高端商务区的扩大及其辐射效应势必让附近公寓价格水涨船高。附近楼盘值得重点关注。

零售商业体现了多伦多中心城区的品味和生活便利性，不同风格的商业街构成了多伦多丰富多彩的网状商业图。下图是2041年主要零售商业街规划示意图。

下期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。【阅读全文】

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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