德国 – Page 4

远程买房5年上涨85% 眼光比资金更重要——上海金领德国买房投资的故事

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

今年5月，我在德国度假期间，特地到柏林去看了一下自己四年多之前买的房子。因为租客还在，即便是房东没有得到租客的允许也不能进入房间的内部，所以只能观望下房子的外景和周边。说起来有点不可思议，这套买了四年多的房子，我至今也未曾进入过，里面的庐山真面目不曾看过，连现在入住的意大利房东也未曾谋过面（管理都由当地的管理公司在打理，日常的沟通主要通过英语邮件）。这一切是怎么发生的呢？且听我一一道来。

起因：深爱德国的环境与文化

我的这项投资交易是在2014年底确认、2015年初完成的。其实投资柏林对我而言也绝非完全偶然。毕业不久，我曾在一家德企工作，培训期间在德国纽伦堡住过4个月。虽然此前在英国留学，但初到德国的我就深深地爱上了这个国家的环境和文化，尤其是人与人之间的高度信任给我留下了深刻的印象。

2012年夏天，我男友在柏林度假顺便买了一套房子，当时我也在，并且陪着他走完了整个买房交易的全流程。因此对于如何以外国人的身份买房、怎么找中介、律师、按揭经纪、管理公司等，已经非常清楚了。男友是美国人，他的父辈是二战期间被迫离开柏林的犹太人，虽然这个交易中不免有些感情成分，但促使他当机立断做买房决定的最大原因是当时柏林的房价和世界上任何一个大城市相比都是“便宜到难以想象”。后来，我上海遇到一位以色列人，也是前几年在“寻根”柏林的时候顺便买了套房，他至今仍为这项投资感到无比的骄傲。

交易：全程 “遥控”指挥顺利入手

2014年，我在香港的一家资产管理公司工作，工作性质使我在二级市场证券投资上受到严格的限制。但自己当时手头有五六十万港币的闲置资金，到上海或者香港置业是绝对不够的，于是也萌生了投资柏林的念头。虽然当时的房价与2012年相比，已经有了不小的涨幅，但价格依然便宜。2014年夏天，我与闺蜜到欧洲度假，把柏林定为最后一站，找到了当时为男友办理交易的律师，提供了自己的护照复印件，签了律师的委托函，就离开柏林了。后续的房子搜寻、交易确认和与中介、律师和按揭经纪人的沟通都是在网上以邮件形式进行的。

柏林是个很大的城市，而且由于冷战时期东西分割的特殊历史，加上这些年创意和高科技产业在当地的迅猛发展，各地区房价变化差异很大，对于一个外国人来说，要找到适合自己投资的地段并不容易。所以我采取的策略是锁定西柏林的老牌黄金地段，以著名的选帝侯大街为中轴开始搜索。

最后选定的标的是位于柏林市中心西南面Wilmersdorf区Pfalzburger Straße街一栋二战前老公寓楼的单间公寓，大概是28平米。前房东是德国人，带每月470欧元的租约。凭借固有的认知，我一开始担心28平米是否太小，但德国的房屋是按实际面积计算的，对单身人士来说空间不算局促。在柏林当地，这样地段好、面积小、租金水平不低的小户型算市中心黄金地段的“上车盘”（香港俗语，指用少量的钱成为有房一族，登上楼市发展的列车）。由于外来人口不断涌入，柏林的房屋供应极为紧张，因此房东掌握了较大的主动权。

还好，有个尽心尽职的房产中介帮忙！这位房产中介是一位德国老先生，常年为西门子公司的员工提供房产租赁买卖的服务，对我的服务也很到位。因为无法实地查看，他就拍视频给我看了大楼的外观、附近的环境和公寓的内部结构。

投资：“绝不贬值”的长期资产

经过查看图片、视频资料和与经纪人的沟通，我很快就确定这是我想要买的房子！交易的第一阶段，总的花费大约在10万欧元左右，包括8.6万欧元的物业总价、房价7%的中介费、律师费和按揭经纪人的服务费。我的首付大约五成，其余的来自贷款。由于我不是欧盟公民，在当地银行系统无法取得贷款，按揭经纪为我找到的贷款提供方是北德一个行业退休基金，虽然3.5%的利率和当地银行按揭利率相比高了不少，但相比国内仍是要低了很多。租金用于还一部分房贷，其余每年再贴一万多元人民币，预计2023年贷款还清。

房屋购买后，延续之前的租约。由于我无法直接管理租客，律师为我推荐了一家当地的物业管理公司，主要负责收租、交税、还贷等行政工作，每月收费大约25欧元。另外，我没有开设德国银行账户，而是开设了一个第三方托管账户，进行日常资金的往来，我和物业管理公司对账户有控制权。

而房子本身的物业管理费大约在150欧元左右。这个管理费在德语中称为Hausgeld，直接的意思是“房子的钱”，也可以理解为“房子基金会”，所有对房子的管理修缮的费用都从这笔钱出，不存在再次向房东集资的情况。

粗略估计，这套小公寓的目前的市价大概16万欧元左右，较购买时的价格上涨了85%左右。

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在有些人看来，通过网上的沟通，“遥控”购房似乎有些不可思议，但在这国外并不稀奇，比如有报道说一些英国买家也是通过这种方式完成的海外房产投资交易。另外，不得不说，德国的诚信社会和法治环境也给予了我这样做以很大的信心。我的中介在交易完成后就退休了，他发了邮件对我说：“这是我职业生涯的最后一单生意，谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资，除非发生战争，否则这个房子是绝对不会贬值的。”

居外推荐德国柏林市西部心脏地带的优质投资公寓：位于柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商业综合体，于2019年进行了全面翻新，拥有23至60平方米的居住空间，设1-2个房间的公寓，是自用者和投资者的理想之选。房价约¥191万。
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撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

欧洲“二级房地产市场”吸引众多中国买家

由于中美贸易战尚未平息，大批中国买家前往欧洲寻求替代性投资项目。

鉴于美国总统特朗普发起的世界贸易战还在不断升级，曾经是美国房地产投资大户的中国购房者现在正在考虑其他投资目的地。

中国和美国的立法者都试图采取措施来保护其产业并防止资本外流，因此两国出台的政策都推动了这一转变。这些因素都会对中国购房者选择的未来投资目的地产生影响。

对中国购房者颇具吸引力的欧洲国家

最近，中国置业者重新对欧洲燃起了兴趣。尽管自2016年6月的公投结束以来，英国脱欧的阴影似乎一直徘徊不去，但中国在英国的投资似乎并未受到太大的影响。莱坊（Knight Frank）房地产咨询公司表示，在欧洲多个顶级房地产市场，中国置业者仍是规模最大的外国买家群体，而英国依然是备受中国买家青睐的主要目的地。

居外网称，英国房地产的询价量超过了德国和法国物业询价量的总和。居外网还注意到，从2018年到2019年第一季度，英国房地产的询价量增长了63.79%，而且大多数人关注的都是价格在5万至25万美元之间的住宅。

尽管英国脱欧确实让潜在的中国买家观望了一段时间，但从2018年开始，中国买家在英国置业的热潮再次抬头。以伦敦为例，在去年买下房地产的外国置业者中，来自中国大陆的购房者仍占三分之一。

预计未来五年内房价将大幅上涨的英国城市包括曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡和利物浦。人们还预计，从现在开始到2020年，房屋的租金也将提升，这对于那些购买出租专用物业的投资者来说也十分有吸引力。

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德国和法国物业的中国买家也在稳步上升。根据居外网的报导，2017至2018年期间，法国物业的询价量增长了183.4%，而德国物业的询价量也实现了73.1%的同比增长。价格在25万到50万美元之间的住宅格外受中国买家的欢迎。

德国慕尼黑市中心精致的顶层公寓，3卧2卫，房价约¥3,601万。
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爱尔兰是另一个吸引了众多中国投资者的置业目的地。居外网注意到，从2018年到2019年第一季度，爱尔兰房地产的询价量暴涨了566.7%，有许多人打算投资于自住房产。业内专家认为，中国买家对爱尔兰的兴趣可能源于英国贸易、货币和政治环境引发的不确定性。

与此同时，意大利、马耳他、葡萄牙、荷兰和西班牙的物业询价量也在稳步增长。

然而，现在最具吸引力的置业目的地是希腊。希腊的房价低廉，气候温暖，而且投资者可以通过黄金签证计划申请永久居留许可。凭借这些优势，希腊已经成为了中国物业买家的宠儿。

居外网首席执行官罗雪欣表示，2018年第一季度，希腊的询价量翻了一番，第二季度则增加了三倍。

希腊圣托里尼伊亚（Oia）的4星级豪华精品酒店，这家酒店多次获得媒体给出的奖项。营业转让约¥1亿元。
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据《南华早报》报导，塞浦路斯是中国买家最近关注的另一个热点地区。2017到2018年期间，居外网平台上的塞浦路斯物业询价量增长了364.3%。塞浦路斯拥有多项优势：成本相对较低，官僚作风正派，气候温暖怡人，而且通过黄金签证计划申请护照的等待期较短（最多六个月）。这些优势对中国买家具有非常大的吸引力。此外，塞浦路斯还不会向置业者征收财产印花税和股息税。

哪些因素促使中国买家在欧洲置业？

除了丰厚的租金收入和持续上涨的物业价格，中国买家在欧洲置业的另一项动力就是优质的教育。在欧洲求学的大多数中国留学生都集中在英国、德国和法国，这也是这三个国家受物业买家欢迎的原因之一。除此之外，在投资环境和财产安全因素排行榜上，这三个国家的排名都相当靠前。

富裕的中国家长一向以竭尽全力为子女创造美好未来的奉献精神而闻名。子女的教育投资一直是中国家长心中的优先事项，因为孩子代表着家庭的未来。中国家长们会专门在靠近子女就读高校的交通便利地段寻觅优质住宅，以确保其子女未来得到妥善的照料。这逐渐演变成了中国家长对公民身份的关注。

在28个欧盟成员国中，有20个国家可提供“黄金签证”。根据各国的政策要求，符合签证计划申请条件的房地产投资额度可低至25万欧元（希腊），或者高达数百万欧元（英国居住许可的最低申请限额为200万英镑，或230万欧元）。

目前，试图申请“黄金签证”的中国买家数量正在增加。据《南华早报》报导，今年5月以来，计划在英国投资265万美元以申请一级投资者签证（已被英国创新者签证和创业签证取代）的人员占比上升了46%，其中，中国人仍然是最常见的申请者。

最后，业内专家表示，房地产投资是一项长期的承诺。因此，从中国投资组合管理的角度来看，欧洲物业仍然具有相当大的吸引力，因为无论其成本有多高，欧洲物业仍然是功能较为健全的资产。

资料来源：1：《南华早报》:《中国投资者转向塞浦路斯物业以寻求阳光和欧盟国家护照》；2：《南华早报》:《亚洲投资者向欧洲房地产和物流物业市场注入资金》

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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匠心独运，浑然天成！德国柏林地铁口超现代公寓｜居外精选

人们常说的“工匠精神”，指的是一种职业精神，它是职业道德、职业能力、职业品质的体现，是从业者的一种职业价值取向和行为表现。

那么，为什么把这种精神与“工匠”挂钩？原因其实很简单，工匠们喜欢不断雕琢自己的产品，不断改善自己的工艺，享受着产品在双手中升华的过程。另外，他们对细节有很高要求，追求完美和极致，对精品有着执着的坚持和追求，把品质从0提高到1，其利虽微，却长久造福于世。

德国汽车，似乎早已成为汽车行业“品质”、“性能”、“安全”的完美结合，这离不开德国车企工作人员们的“工匠精神”

各行各业都有这样的精神存在，放眼全世界，最具有这种精神的国家，德国一定是其中之一。德国安全性超高的汽车、几乎丝毫不差的钟表、各类近乎工艺品的制造业，早已给德国的“工匠精神”打出了响亮的口号。

不过，你知道吗，在房产设计上，德国的品质也是执牛耳的存在。很多知名的房屋设计师就出自德国。现代建筑的先驱彼得·贝伦斯、“设计魔术师”克里斯蒂安·西格尔这些大师，为德国的“工匠精神”对世界的影响添上了重重的一笔。

如今，在柏林有一处包含德国工艺的超现代地铁口公寓，正好在寻找新的主人。

这是一处位于德国柏林的地铁口公寓。公寓一共三层，拥有超现代化的设计风格、绝对一流的居住氛围以及在柏林稀缺的超高层高。

这座奢华的复式顶层公寓一共拥有480平米的超大起居空间，包含有6间卧室、3个露台，保证绝对舒适的入住体验。

考究、奢华的家居以及先进的设计理念也在公寓的内部看得很清楚。比如这里拥有设计优雅的入口通道，且配有6米高的枝形吊灯，要知道，这些吊灯配有4600颗施华洛世奇施碧伽X-prisms水晶装饰，可谓奢华高贵。

造型优美的旋转楼梯可将您带入光线充足且通风良好的起居及用餐区，其装修水平无可挑剔

一个独立楼梯则可将您由此带到私人空间，那里有主卧室、步入式衣柜和套内独立卫浴。对了，这座复式顶层公寓的各个楼层均设有露台，这意味着每一层你都可以欣赏到柏林美丽的夜景。

整个公寓，看起来不仅仅是一个居住场所，它更像一间无可挑剔的工艺品，剔透的玻璃、灯管、金属完美搭配，给你一种无限接近未来生活的梦幻体验。

再来看看这间公寓其他与众不同的优点：

不锈钢厨房由意大利制造商波菲提供，满足你挑剔的味
主卧室配带有步入式衣柜，穿衣也要现代化
大型浴室配有蒸汽浴室石
另有健身按摩室和客房
所有房间均设有高质量的大理石和花岗岩地板
设有地板供暖-气候控制和音响系统
电动外置百叶窗和电动窗帘
所有三层均设独立客房，会谈、办公，私人空间完全够用
两个停车位，双停车位，更多空间，更多自由

我们来回顾一下整个公寓的情况，接近500平米的居住空间，3层的楼层，6个独立的房间，这样一间位于德国首都的豪华公寓，将很有机会成为您的乐所。如此优厚的条件，无论是自住，或是出租，都是十分不错的选择。欲知更多详情，请点击：https://www.juwai.com/48541163.htm，或致电居外热线400 041 7515深入了解吧！

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撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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德国柏林计划“冻结房租”5年！居外网CEO料对中国买家影响低

柏林房东未来五年内不得提高房租，如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元的罚款。居外网董事CEO罗雪欣表示，中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值，因此抛售房产的可能性不大。

撰文：吴将

欧债危机之后，德国柏林成为了全球房地产投资者的宠儿，房价涨幅引领全球，房租也水涨船高，这引起了当地租户的诸多不满。

德国总理默克尔也于近日罕见公开评论了不断上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的进一步上涨，“我们必须使用法律作为监管工具，否则事情将越来越失控。”

出于各方面压力，当地时间6月18日柏林市政府的一次内部会议后，来自左派党（Die Linke）的建筑行业参议员隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的规定达成共识，10月前将出台正式法案，最晚将于2020年1月1日开始施行。

根据隆普舍宣布的新规，柏林的房东们未来五年内不得提高房租，除非对房子进行（必要的）重新装修。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元（约387万人民币）的罚款。

租金上限

根据柏林市政府的信息，尽管该项新规最晚要到明年初才正式施行，但为了防止房东趁新规施行前大幅提升房租，该法案将追溯到今年6月18日，即新规公布当日。换句话说，柏林的房东在6月18日之后，就不能再像以往一样的提高房租。根据此前的法规，房东每三年最多可以提高房租20%。

这项“租金上限”的规定将持续5年，影响柏林150万套出租住房，涉及200万人，约为柏林总人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社会福利房不会直接受到该规定限制。对于所有现有的房租合同，柏林市政府稍后将公布租金的法定上限，如果房租约定超过了上限，则必须降低。

如果房东对住房进行必要的修缮后重新出租，则允许其房租上涨最多0.5欧元/每平米；如果房东想进一步涨价，则必须向有关部门申请。此外，如果房东的经济状况极为困难，也可以申请上涨房租。

对于违反上述条例的房东，最高将被处以50万欧元的罚款。

柏林地铁旁复式顶层公寓亟待出售！这座跨越三层的豪宅拥有480平方米的起居空间，包括6间卧室、3个露台、现代化建筑、绝对一流的居住氛围和令人惊叹的天花板高度。房价约¥5,380万。
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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）区一位名为罗尼什（Frank Rönisch）的租客为新规表示欢迎。他对当地媒体称：“上周五，房东刚刚把我的月租涨到430欧元（3328元人民币）。尽管这听起来并不是很多，但房东在涨房租的同时并未对房间做出任何修缮，包括那扇已经破损很久的大门。”他表示，很高兴市政府即将出台房租限制法案，并认为这是对租客的一种保护。

不过这一消息随即遭到了德国房地产公司、行业协会等齐声反对。

柏林-勃兰登堡商业协会（UVB）会长安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上涨并不能解决柏林房地产市场的核心问题——住房短缺。

对于中短线的炒房者来说，柏林市政府的这项新规恐怕不是什么好消息，尽管新规只是限制房租上涨，并未直接对房产进行限购或限价，但投资者的热情料将受到影响。

另一方面，德媒认为，同样有着类似困扰的德国汉堡和法兰克福（黑森州）政府不排除会群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持续10多年之久的德国房地产大牛市恐将进入调整期。

德房地产巨头股价闻讯大跌

房地产巨头料将成为限制房租上涨这一新规的最大受害者。

在柏林拥有10万多套住房的德国住宅公司（Deutsche Wohnen）股价在2008年金融危机爆发后一度跌破3欧元/股，但此后便一路飙升，今年最高时一度高达44欧元/股，涨幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府将严厉限制房租上涨的消息传出后，该公司股价大跳水，短短数日之内就下跌了20%，跌破35欧元/股。

安辛克表示，新规将让机构投资者对柏林望而却步，“房地产公司现在都十分犹豫是否要在首都继续投资。”他还称：“由于房租上涨被严格限制，修缮住宅、启用环保能源供暖的经济风险将主要由房东承担，这无疑会让计划中的翻修工程被长期搁置。”安辛克认为，柏林的建筑业将遭到重创。

柏林-勃兰登堡住房公司协会会长科恩（Maren Kern）对市政府的新规也十分失望。他表示，政府应该鼓励翻修老旧建筑、兴建环保住房，而不是限制房租，新规将打击房地产行业，使新建住房项目大幅减少。

作为柏林市议会的反对党，基民盟（CDU）柏林的党团代表德雷格（Burkard Dregger）不认为市政府的新规有助于缓解柏林紧张的住房租赁市场。他表示，新规让那些长年没怎么涨过房租的好房东吃了“哑巴亏”，他们现在想涨也没有机会了。

投资者踌躇不前

德国中央合作银行的一份投资研究报告指出：“（对于房租上涨）没有完美的解决方案，很多人都希望生活在市中心，但空间毕竟有限。用法律手段直接冻结房租，未必有多大的效果，反而会让投资者感到害怕，使新建的（住房）项目失去吸引力。”

事实上，如果和伦敦、巴黎相比，柏林的租金依旧很便宜。在柏林市中心最贵的普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg），一套两居室的公寓每月平均租金约1500欧元（11600元人民币），价格仅为伦敦樱草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时表示，“今年前5个月，买家通过居外网咨询柏林房产的次数，比去年同期增加了68.6%，但环比去年下半年略有下降，预计今年整体的询盘量将于2018年持平。”

罗雪欣表示：“中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值。与伦敦、巴黎等地相比，柏林的房价还比较低；当然也有买家看中的是出租回报，因为德国家庭的租房率比较高，租房周期也长。”

查看居外网上的德国柏林在售房源

对于柏林市政府出台的新规，罗雪欣认为：“如果这项政策最终得以落实，意在买楼收租的这部分中国买家料不会受到太大影响，因此抛售房产的可能性不大。毕竟中国买家更在乎的是柏林房产的长期的增值前景和其作为海外资产配置的属性。”

原文来源：第一财经
责编：Zoe Chan

德国一年向高技术人才发放2.7万张蓝卡华人拿下四分之一

据《欧洲时报》德国版微信公众号“道德经”消息，近年来，越来越多拥有高等学历，掌握先进技能的求职者进入德国各行各业工作，之后顺利获得欧盟“蓝卡”。根据德国联邦移民和难民事务局（BAMF）近日公布的统计数据显示，德国政府2018年一年内就对外发放了2.7万份欧盟“蓝卡”，其中，获得“蓝卡”的华人占总数的25.9%。

在欧盟国家中，德国发放的欧盟“蓝卡”数量最多，占到欧盟国家“蓝卡”发放总量的85%。自2012年8月以来，德国当局已向高级人才移民发放了近104000张“蓝卡”。

数据显示，在德国获得欧盟“蓝卡”的高等专业人才移民中，印度人所占比例最高，占到总人数的三分之一。而中国是继印度之后第二大外籍人才来源国，华人占到总数的25.9%。据统计，在过去5年中，共有4790名华人获得了欧盟“蓝卡”签证。来自俄罗斯的人才移民数量居第三位，约占8.5%。

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德国联邦移民和难民事务局副局长安Andrea Schumacher表示：“这一数据表明德国对高技术移民的吸引力日渐增强，我们认为未来欧盟‘蓝卡’的吸引力还将持续。”

据了解，德国政府一般将欧盟“蓝卡”发放给来自非欧盟国家的德国大学毕业生，前提是，申请者已在欧盟国家找到工作，年薪达到53600欧元。对于从事自然科学从业者、数学家、工程师、医生、IT业从业者等紧缺职业从业者，年薪要求为41808欧元。

根据德国联邦移民和难民事务局发布的数据显示，在2018年发放的欧盟“蓝卡”中，42.3%为新发放“蓝卡”，其余57.8%则是发放给需要对已有“蓝卡”进行延期或已有其他居住许可的申请者，如留学生。

在德国多个联邦州中，巴登符腾堡州、柏林和北莱茵威斯特法伦州对外籍高等专业人才需求量最大。延伸阅读：德国人才短缺加速推出《移民法》中国移民的新选择？

居外推荐德国柏林2卧精装修公寓，设施齐全，配备了最先进的技术。这栋现代开放的建筑使用了高端的材料，美丽的庭院营造出了高端的生活环境。漂亮精致的公寓位于柏林市中心田园诗般的浪漫区域—Klosterviertel，只需沿着街道走几米即可到达河边。
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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

欧洲物流地产火爆吸金数百亿！“一带一路”助力中企沿线投资设仓

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时也表示，受“一带一路”倡议及中欧贸易的推动，不少欧洲商业地产经纪人看好来自中国市场的购买力，近年来在居外网挂牌的欧洲商业地产房源增幅较大。居外网目前已有11.8万条全球商业房源信息，其中挂牌中的德国商业地产包括酒店、水疗中心、仓储和写字楼等。

近年来，欧洲房地产市场持续火热，不仅是住宅，商业房产同样如此。

据法国巴黎银行统计，尽管2018年全球贸易增速下滑、市场动荡，但仍有约2645亿欧元的资金流入欧洲商业地产，与历史最高的2017年相差无几。

而作为商业地产的第三大资产类别，物流资产因其管理成本低、租金收益高，而深受基金经理们的喜爱。

去年，德国的物流地产涌入了近70亿欧元资金，在欧洲排在第二，仅次于英国（87亿欧元）。据房地产服务公司高力国际（Colliers）统计，这70亿欧元的投资资金将近一半来自海外。

德国房地产咨询公司布尔维格萨（Bulwiengesa AG）的研究显示，2015年起，亚洲投资者对德国物流地产的兴趣逐渐增加，到2017年已有三分之一的交易额直接来自亚洲，而2018年，有着中资背景的基金在德国物流地产上的投资则高居第一。

探索新丝路协会（Sirpioneer e.V）总干事在接受第一财经记者采访时表示，“一带一路”倡议的提出，给中国资本出海创造了一个良好的政策环境。随着物流的畅通，中资企业也乐于在“一带一路”沿线落户，设立仓库及货物集散中心，优化自身供应链，而德国作为中国在欧洲最大的贸易伙伴以及“一带一路”在欧洲重要的中转中心，自然是他们首选的目的地之一。

柏林地区投资同比增长179%

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，德国位于欧洲中部的中心位置，不但基础设施完善、房产品质优秀，且拥有多个空运、陆运、海运的交通枢纽城市，这让德国成为世界上最具吸引力的物流市场之一。

高力国际今年3月底发布的《2018~2019德国工业、物流房产市场报告》中提到，2018年德国物流业的营业额约2740亿欧元，是德国经济增长的重要引擎之一。

报告显示，2017年德国物流地产出现了井喷式增长，投资总额同比上涨了89%，达86.6亿欧元，其中外资占了65%。事实上，主要来自中国。

据人民网援引外媒报道，2017年秋天中投公司以122.5亿欧元重金收购了欧洲最大的物流仓储地产公司Logicor Oy。这家公司的资产遍布欧洲，其中约有20亿欧元位于德国。

2018年，由于全球贸易局势紧张，物流地产上的投资有所回落，但仍以68.1亿欧元创下历史第二高位，其中外资约占47%。而2019年，德国物流地产有望再次受到市场，特别是私募投资基金的热捧。

就在不久前的3月27日，德国Nagel集团宣布转让旗下36处物流、仓储地产，涉及面积约26万平方米，交易额达数亿欧元，其中大部分被一家美国私募基金买走。

与英国、法国不同，由于历史原因，德国缺乏一个全方位的核心城市，因此物流地产也比较分散。在西部，法兰克福、汉堡、杜塞尔多夫都是各自地区的物流中心；在东部，则主要集中在柏林与莱比锡。

高力国际在报告中指出，按物流地产的面积算，法兰克福排在第一，其次是汉堡；但按投资额算，柏林居首位，去年拿到了6.45亿欧元的投资，同比增长179%，其次是法兰克福约5亿欧元。同时高力国际预计，2019年科隆、莱比锡有望成为物流地产最热门的投资目的地。

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物流地产是大机构的最爱

近年来，欧洲绝大部分国家货币都处于低利率周期，市场上缺乏风险较低，同时具有一定回报率的投资项目。因此，不少欧洲的基金经理都把目光投向了房地产行业，而相对价格波动小且现金流稳定的物流地产，更是受到大机构尤其是保险公司的追捧。

据德媒报道，2018年欧洲物流地产总吸金490亿欧元，欧洲保险业三巨头——法国安盛、英国保诚和德国安联都有意继续增加物流地产在其投资组合中的份额。

安盛房地产投资部门负责人赛马马（Isabelle Scemama）表示，一直在关注物流地产，“我们喜欢投资物流（地产），因为其增长潜力巨大”。

欧洲投资公司AEW的CEO威尔金森（Rob Wilkinson）认为，随着欧洲电子商务的迅猛发展，物流仓储市场需求正快速增加，而实体零售商则将面临越来越大的压力。

威尔金森表示：“仅在英国，电子商务的份额已占20%，未来数年内将涨至30%”。

他当前管理的最大一只物流基金为17亿欧元，拥有25亿欧元的资产。威尔金森称，目前物流地产约占AEW投资组合的10%，预计不久将会上升至15%。

近年来，由于大量资金涌入，欧洲物流地产的价格上涨较快，而租金的涨幅则相对落后。德国投资公司KGAL的总裁瓦腾鲍尔（Gert Waltenbauer）表示，在市场变得火爆之前，物流地产每年的租金回报率曾超过10%，但现在平均已不到5%。

尽管如此，据德银旗下的资产管理公司DWS调查表明，德国房地产投资经理们依旧看好物流地产未来的表现。预计未来五年内，欧洲物流房地产的空置率会保持在4%以下，同时每年租金将以2%稳定增长。

对于养老基金、保险公司和家族办公室而言，在债券收益极低的时期，物流地产无疑是一项诱人的投资。

“一带一路”加成

另一方面，中国“一带一路”倡议的提出与推进、中欧班列的火热运营，都使得不少中资企业选择在沿线地区设仓、最大化物流优势、改善自身的供应链。

致力于促进中国与“一带一路”沿线国家商业、人文交流的探索新丝路协会总干事对第一财经记者表示，“一带一路”倡议，给中国资本出海创造了良好的政策环境、鼓励中国企业走出去。德国作为欧洲最大的经济体地理位置优越，交通运输基础设施完善，半日内的物流基本可以覆盖欧洲中西部主要城市和消费市场。中欧班列优惠的价格和较短的运输时间赢得了不少国际企业的青睐，而德国的杜伊斯堡正是中欧班列在欧洲最大的集散地，每周有超过35趟中欧班列由中国驶来。

探索新丝路协会总干事称，渝新欧班列、汉欧班列等的平台公司已在杜伊斯堡落户，渝新欧还投资了铁路场站附近的仓储资源。此外，这里还聚集了海豚供应链等一批中国的跨境电商企业。除杜伊斯堡之外，德国汉堡、曼海姆等地也凭借自身作为转运港口和铁路枢纽的优势，成为中欧班列多式联运海外发展的重要落脚点。

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时也表示，受“一带一路”倡议及中欧贸易的推动，不少欧洲商业地产经纪人看好来自中国市场的购买力，近年来在居外网挂牌的欧洲商业地产房源增幅较大。居外网目前已有11.8万条全球商业房源信息，其中挂牌中的德国商业地产包括酒店、水疗中心、仓储和写字楼等。

在居外网上挂牌出售的德国商业地产。项目位于北威州杜塞尔多夫南部，商业建筑附带室内办公区域，包括一个大型的仓储空间以及生产大厅。办公面积770平方米，仓库面积1,615平方米，土地面积4,397平方米，停车位28个，市场租金173,760欧元。现仅售约¥1,442万。
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一名不愿透露姓名的资深房产投资业内人士对第一财经记者表示，随着电子商务的发展及对海外商品的需求增加，近年来国内的几大电商巨头都在欧洲直接或间接建立了物流、仓储中心，这个趋势还会继续下去，因为欧洲当地的电子商务业务还有很大的拓展空间。比如德国电子商务的占比目前仅约一成，但每年的增速接近10%，考虑到两者之间关系之紧密，物流地产的投资潜力巨大。

原文链接：https://www.yicai.com/news/100183603.html
撰稿：吴将
责编：Zoe Chan

在茜茜公主的故乡为自由的心灵安置一个家｜居外精选

茜茜公主，美貌、智慧与自由的代名词，曾经是无数女孩心目中的完美化身，更是无数男性心目中的梦中情人。今日，请大家跟随小编从慕尼黑出发，仅需要30分钟，便可到达一处圣地——伊尔卡赫哈峰环绕着湖泊，山峰挂着洁白的雪，湖泊碧蓝澄澈——湖的名字是施塔恩贝格（Starnberg），这个最美丽、最自由的角落，就是茜茜公主的故乡。

施塔恩贝格距慕尼黑只有27公里，湖光山色，风景旖旎。在17和18世纪就已经非常受慕尼黑宫廷的欢迎，比如曾经的奥匈帝国皇后茜茜公主，她曾在这里长大，可以想象，某一个阳光明媚的下午，茜茜公主和她曾经的玩伴在施塔恩贝格湖上泛舟的情景……

施塔恩贝格湖不仅是一副美轮美奂的画卷，这里更是巴伐利亚的小天堂、工商巨子的云集之地。要知道施塔恩贝格是德国人均收入最高的城市，在健康与安全方面它排名第4位，综合排名第3位。在这个幸福指数与景色俱佳的湖畔，拥有一座自己的房子是什么体验？风情万种的施塔恩贝格湖告诉我们，任何一个居住在这里的人，都会“无可救药”的爱上它，钟情一生。今日居外为您隆重推荐的位于德国拜仁München房产就位于美丽而历史悠久的施塔恩贝格湖畔，距离巴伐利亚州首府慕尼黑仅有30分钟车程。

难以置信的地理位置赋予了德国拜仁München房产与生俱来、无可比拟的魅力。它地处施塔恩贝格湖湖畔的黄金位置，土地面积4000平方米，建筑面积374平方米，共4层并拥有自己的地下停车场和报警系统。此房产拥有6个卧室和3个卫生间，生活设施一应俱全。推开窗，施塔恩贝格湖绝佳的湖景与山景尽收眼底：碧蓝的湖水、硕大的游船、雪白的天鹅、远处的群山。

更值得一提的是，德国拜仁München房产最近刚刚整修一新，它多样性的楼层和房间结构既可作为一处独立家庭住宅使用，也可用作3套公寓分开独立使用，给居住在这里的主人更多选择。

远离都市的喧嚣，在茜茜公主最爱的故乡——塔恩贝格湖安置一个家，为自己自由的心灵，安置一个家。

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撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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公司总部“脱英” 欧洲房产市场有“机”

法国房地产行业营销策略师马蒂亚．什蓬高（Mathias Sponga）对大公报表示，跨国公司从英国撤离并不足以让英国市场陷入困境，但整个欧洲房地产市场将迎来更多机遇。

什蓬高表示，法国房地产行业经纪普遍认为，衡量脱欧将产生的有效影响还为时尚早，目前投资量和价格保持稳定。他指出，在过去的几十年中，法、德和英是欧盟增长最快的房地产市场，英国或继续是全球金融领域的领导者，因此其办公楼市场将保持强势。

但什蓬高提醒，脱欧已对一些投资专业人士和基金经理产生了影响。根据欧盟投资金融方面的法律，总部设在英国的泛欧投资管理公司不得不搬迁他们的总部，这是英国脱欧的直接结果。什蓬高认为，总的来说，总部和团队的转移，并不足以让英国市场陷入困境或推动法国市场的发展，伦敦和巴黎都是欧洲重要的国际大都会。在脱欧公投之前，脱欧就已被纳入法国政府和公司的战略。毫无疑问，欧洲房地产市场机会将会激增，由国际主要投资者领导的大宗交易，将有助於为英国脱欧后的欧洲房地产市场形成準确的洞察力。

私募公司LBO法国高级顾问多米妮克．迪当（Dominique Dudan）说，法兰克福似乎是房地产行业的赢家，已收到了来自伦敦的几笔重大迁移买卖，如摩根大通公司。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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瑞士人寿AM最近从法国房地产公司Terreis收购了价值17亿欧元的巴黎中心商务区优质办公室组合，这将构成2019年欧洲最大的交易之一。

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来源：大公报
责编：Zoe Chan

348万人民币入手欧洲房产投资前景出众城市：柏林市中心全新公寓

在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中，柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作为德国的首都，柏林的房价曾长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产牛市中，没有多少投资者关注柏林，但自从2009年全球经济开始复苏，柏林的楼市从此便一涨不可收拾——据柏林古特曼（Guthmann）房地产公司最新统计，2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米，到2018年秋已接近4400欧元，在不到11年的时间里上涨了超过130%，涨幅高居德国各大主要城市之首。（数据来自第一财经）

与巴黎、日内瓦相比，柏林的房价虽然连相年上涨，但仍有足够的成长空间，有三个重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市发展局今年2月发布报告称，柏林住宅的供应“明显落后于需求”，目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求，却没有合适的房源；其次，柏林近年来吸引了大量的互联网公司驻扎，成为欧洲创业型公司最偏爱的城市；另外，柏林的文化氛围非常浓厚，教育资源丰富，越来越多的留学生涌入了这座城市，买房或租房成为了他们的刚需。

在这样的发展前景下，精明的中国投资者自然不甘落后，2018年，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。

每个城市都有它的“黄金地段”，柏林当然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）区为例，2007年房价约2300欧元/平方米，如今每平方米涨到了6400欧元，涨幅达178%。而米特区下属的蒂尔加滕（Tiergarten）区更是享有得天独厚的地理优势——位于蒂尔加滕区的勃兰登堡门和波茨坦广场，过去是东柏林和西柏林之间的边境，现在是旅游和购物的必经之地。勃兰登堡门附近的文化广场，从柏林爱乐厅到新国家美术馆，从圣马太教堂到柏林油画馆，应有尽有，艺术氛围极其浓厚。

而在蒂尔加滕区的中心位置，一套全新四居室公寓的价格却意想不到的美好。这套位于Lützowstraße大街68号的公寓位于三楼，一面朝着Lützowstraße大街，另一面朝向内部庭院。附近有柏林城市快铁（U-Bahn），出行便利。

进入公寓，有一条走廊通向第一间卧室，可以用作育儿房。孩子们在这个属于自己的小天地里，可以有更大的玩耍空间，也能集中放置一些他们喜爱的玩具和书籍。再向内走是家中最大的一间房，开放式的结构，涵盖餐厅、客厅和阅览室的功能。Loft风格的挑高天花板，巨大的落地窗户可以眺望整个社区的街景。客厅的拱门通向另外两个卧室，另一条小走廊通向厨房和带有浴缸的浴室。

公寓内部：

这套公寓目前带有租约，租金可观。无论是购入作为长期投资，或是租约到期后用于自住，都是很好的选择。您可移步至居外网https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致电居外热线400 041 7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Friederike Mikolajski提供

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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柏林房价11年涨320%！中国买家兴趣升温

2018年，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，询盘的房价中位数约41万美元。尤其是去年第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。其中，中国买家对德国房产最感兴趣的城市依次为柏林、法兰克福和慕尼黑。

“贫穷，却性感。”这是德国柏林前市长沃维莱特（Klaus Wowereit）上任不久时给这座城市贴上的标签，如今的柏林“性感”依旧，但高企的房价，却成了普通德国人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neukölln）区的房价不到1000欧元/平方米（约合7603元人民币），据柏林古特曼（Guthmann）房地产公司最新统计，2018年该区的房价已经到了4200欧元（约合3.19万元人民币）/平方米，11年间上涨了320%。

同期，房租也在迅速上涨。2007年，柏林每平米的租金仅5欧元（约合38.02元人民币），当前已经超过10欧元（约合76.03元人民币）/平方米。最贵的是30平方米左右的单身公寓，据德国房产交易网站Wohnungsbörse统计，单身公寓每平方米的租金约为15欧元（约合114.06元人民币）。

德国慕尼黑德信地产有限公司总经理辛维安在接受第一财经记者采访时表示，促使房价上涨的直接原因是大量人口及投资者涌入带来的供不应求。

柏林当地居民也对过热的楼市怨声载道，此前柏林市长穆勒（Michael Müller）曾表示，正考虑制定限制住房投机的政策。

3月初，更是有人提出动议，呼吁将持有房产超过3000套的房地产公司公有化，从而控制房价与房租的上涨。

连涨10年仍无放缓迹象

辛维安认为，柏林的房价长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产大牛市中，没有多少投资者关注柏林，也正因此美国爆发的次贷危机并未给柏林楼市带来多大影响。但自从2009年全球经济开始复苏，柏林的楼市从此便一涨不可收拾。

据古特曼公司统计，2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米，到2018年秋已接近4400欧元，在不到11年的时间里上涨了超过130%，涨幅高居德国各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年涨幅超过了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）区为例，2007年房价约2300欧元/平方米，如今每平方米涨到了6400欧元，涨幅达178%，增幅最高的新科恩区同期上涨了320%。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,474万）。
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在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中，柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市发展局2019年2月底发布的报告显示，2018年柏林房价仍保持高速上涨，公寓式住宅的价格较2017年上涨了10%，别墅房屋上涨了12%，同时总交易额也创下了 189.7亿欧元的新记录，同比上涨了约5%。

报告还称，柏林住宅与办公楼的供应“明显落后于需求”，目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求，却没有合适的房源，加上目前欧元区极低的利率，都给高昂的房价起到了支撑。

据柏林市政府保守估计，到2030年为止，柏林人口还要增加18万，柏林未来每年都得新建2万多套公寓，才能勉强满足市场需求。

旅居德国多年的辛维安对第一财经记者表示，柏林房价上涨有着充分的理由，除了前述理由之外，近年来柏林正成为欧洲创业型公司最偏爱的德国城市，吸引了大量互联网公司驻扎，也有不少潜在的独角兽公司正孕育而生，被誉为德国的硅谷。购房人群除了本地居民及来自德国其他城市的投资者之外，也不乏海外投资者。

她说：“投资者看中的是柏林未来的经济发展潜力，对很多人来说，能与默克尔做邻居也很吸引人。”

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中国买家兴趣升温

早在2016年，德国当地媒体就报道过中国高净值人士对德国房产兴趣逐渐升温，最受欢迎的便是房价相对便宜的柏林。

海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经采访时说：“中国的海外房产买家关注德国是近年的事，德国经济强劲、增速稳定，且没有针对外国买家的印花税，因此颇具吸引力。”

罗雪欣表示，以2018年为例，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，询盘的房价中位数约41万美元。尤其是去年第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。其中，中国买家对德国房产最感兴趣的城市依次为柏林、法兰克福和慕尼黑。

德国德昇地产有限公司总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，德国是中国“一带一路”倡议上的重要节点，随着越来越多中国企业在德国开展业务，当地的华侨也在逐年增多。中国人有买自住房和投资房产的传统，这的确增加了不少市场的需求。

对于柏林为何特别吸引中国买家，孙杨认为，柏林不仅是德国的政治中心，还是文化和教育中心。柏林的教育资源尤其丰富，比如柏林工业大学、洪堡大学、自由大学都是历史悠久、世界闻名。当地有不少来自中国的留学生和员工，对于他们而言，买房更多是出于刚需。

德国债券银行协会一项调查显示，德国房地产市场近年来已成为外来热钱的宠儿，2017年约有近600亿欧元的资金流入德国房市，几乎是2010年的三倍之多。

民众呼吁公有化房地产公司

不过，与全球其他被外资热炒的城市一样，柏林“高不可攀”的房价引起了当地居民的不满。在伦敦、温哥华、悉尼等十分受外资青睐的城市，为了限制房价上涨，当地政府都出台了专门针对海外买家的印花税。到目前为止，柏林仍未对海外买家设置任何门槛。

去年8月，柏林市长穆勒曾公开表示，正在考虑出台一项新法案，限制外国人在柏林购房，从而抑制投机行为，稳定柏林地区的房价。

柏林4卧1卫公寓，位于三楼，一面朝着Lützowstraße ，另一面朝向内部庭院。目前这套公寓已经租出去，租金非常高，且可持续，是理想的投资选择。
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德国莱曼律师事务所（Leinemann und Partner）中国事务部主任张晏在接受第一财经记者采访时表示：“市政府层面直接对海外买家限购基本上不具备可操作性，市地方政府缺少这方面的立法权限。当然不能排除市长或许会采用一些间接手段。”

除了对限购之外，柏林人最近正在热议一项更为激进的动议，即将当地所有持有房产超过3000套的房地产公司收归政府所有，同时提供一定的补偿金。动议的主要依据是德国《基本法》第15条：土地、矿产及其他生产资料，可以通过法定补偿的形式，转换为公有、集体所有财产。

根据估算，这项动议涉及柏林20多万套住房，其中不少房产原先都属于柏林政府，以低廉的价格租给民众，两德统一后，才逐渐私有化，被几家房地产公司收入囊中，形成“寡头”掌控了市场。

柏林城市发展局估算，如果按市价提供赔偿，公有化的成本将高达三、四百亿欧元。

不过，柏林当地媒体今年3月初进行的民调显示，47%的柏林民众认为房产充公并非理智的方案，另有39%的人则持赞同观点。

张晏对第一财经记者表示：“根据联邦基本法，德国政府的确可以通过立法制定在符合公共利益的情况下将私有财产充公的法律规则。这属于国家行为侵犯个人私权的最终手段。针对土地所有权充公的条件和流程，德国建筑法（BauGB）对此作出了明确规定。一般常见的充公行为都是发生在大型基建项目过程中。从缓解住房紧缺的角度出发回收私人住宅产权，几乎不可能通过合规性审查。”

不管动议最终如何，德国房地产协会会长马特纳（Andreas Mattner）还是发出了风险警告，他认为政府的调控政策会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、都会给房价带来负面影响。

撰稿：吴将
原文链接：https://www.yicai.com/news/100140940.html
责编：Zoe Chan

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德房地产巨头股价闻讯大跌

投资者踌躇不前

柏林地区投资同比增长179%

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“一带一路”加成

连涨10年仍无放缓迹象

中国买家兴趣升温

民众呼吁公有化房地产公司

交易：全程 “遥控”指挥顺利入手