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谈到全球房价最高的城市，脑海浮现的地方不外乎中国香港、纽约或伦敦，令人料想不到的，澳洲东海岸的钢铁工业城卧龙岗（ Wollongong），房价竟然比纽约还贵！

据美国智库 Demographia最新调查报告显示，2014年中国香港的房价为年所得的17倍，高居全球之冠，悉尼以9.8倍排名第3，超越伦敦的8.5倍。 位于澳洲新南韦尔斯省的卧龙岗，房价所得比达7.5倍，甚至高于纽约的6.1倍。

41岁的澳洲机械工程师苏拉雷兹（Samuel Suarez）很庆幸3年前在卧龙岗买了1间2房公寓，该建筑物的外观并不起眼，景观也只有高速公路的隔音墙，总共花了他23.6万澳元（约台币580万），靠着家人帮忙和找朋友周转，才勉强凑到10％的订金。 苏拉雷兹表示，“悉尼房价实在太高，根本买不起。”

澳洲房产增值幅度诱人

由于澳洲利率降至历史低点，银行积极游说消费者借款，不少澳洲民众借钱投资房地产市场，无不看中房市投资报酬率较高，或是未来房价可能增值。 据官方统计显示，2015年2月核准的房屋贷款，有将近40％的申请人是投资客，反观2009年初因全球金融危机利率大幅滑落，当时投资客的比重也只在31％。

苏拉雷兹购买卧龙岗的公寓并非自住而是投资，该房产如今已增值逾30％，用租金支付房屋贷款还绰绰有余。 他当初冒险举债投资看来似乎值得，纸上富贵让他信心大增，并在卧龙岗买下第2间投资房产。

苏拉雷兹表示，“澳洲房产投资必须做好承担风险的准备，同时也得克制开支，但我认为这一切都很值得，因为光靠固定薪水根本无法赚取相同报酬。 我对太太说，再2年的时间我们就可以住进我们梦寐以求的房屋。”

央行警告澳洲房价恐崩跌

随着投资房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，银行借贷已不理性的偏向房地产投机客。 央行指出，投资需求恐激刺房价不断循环向上，增加未来价格崩跌的可能，进而连带影响家庭财富和支出。

民众举债购屋的同时，家庭负债也跟着水涨船高。 据巴克莱的数据显示，澳洲家庭负债在全球数一数二，截至2014年12月止，家庭负债攀升至年所得的194％，至少创下1960年以来最高，也超出美国在2007年全球金融危机前的高峰135％。 2014年12月美国的家庭负债为年所得的107％。

虽然央行殷殷劝戒，但投资人依然勇往直前，不畏房价或负债持续攀升。 现年49岁的麦考伊（Darren McCoy）在20初头时买下人生第1间房屋，现在是名下拥有数间房屋的投资客，他发现当一个人拥有越多资产，越容易和银行借贷。 他表示，“如果我可以用自己的资产和银行借钱，又何乐而不为？”

麦考伊才经历一场房屋竞标激战，竞购位在悉尼 Newtown区的房屋，当买家出价超过该房屋85万澳元的底价时，他决定收手。 他表示，“我是投资客，不是疯狂买家，这个价钱太高了。”结果几分钟后该房屋以111万澳元成交。

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据《悉尼先驱晨报》报道，悉尼房产繁荣不断持续且渗透范围广泛，市内将近1/3城区已成为百万俱乐部一员。根据Domain集团最新公布的数据，自北往南、甚至到达远西的大约700个悉尼城区中，有214个城区的房屋中位价突破100万澳元。

截至3月的过去半年中，超过40个澳大利亚房屋中位价达到了“高尚社区”的价格标准。但Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，如今超过100万澳元的房子只能算是中等市场货色。“如果1/3的城区住房均价超过100万澳元，那么100万澳元就不再是区分高端市场和中等市场的分界。”

悉尼房价暴涨导致几个位于悉尼远西及西南的近郊城区也晋身百万俱乐部。其中一个是靠近Badgerys Creek的Austral区，这里距离悉尼CBD足有42公里，房屋均价为182.75万澳元。但大批加入百万俱乐部的城区在悉尼南方、St George地区和Sutherland郡。西北区及Hills地区也表现突出，7个城区房屋中位价破百万。

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澳洲房地产中介公司Raine and Horne首席执行官莱恩（Angus Raine）表示，悉尼南区和St George地区表现尤其突出，甚至超越了内西区。由于内西区房价一直暴涨，买家把置业目光投向南区。而南区有铁路线、靠近海滩，而且Brighton区和Hurstville区周边也具有非常好的娱乐场所。

此外，Georges河往南一点的Illawong区首次跻身百万俱乐部，房屋中位价为102.75万澳元。

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澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房价都出现下跌，令决策者觉得最近发疯般飙涨的房市可能会慢下来。

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根据CoreLogic RP Data的数据，在5月16日前的一个星期内，悉尼房价均值停滞，墨尔本房价下跌了0.4%，2个城市的清盘率也出现下跌。阿德莱德是唯一出现房价增长的城市，增长了0.1%，布里斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整体而言市场依然强劲，但地区差异大。悉尼房价较一年前增长了14.5%，珀斯则下跌了0.2%。然而就在同一周，官方数据显示3月份的房市投资借贷增长了近21%，几乎是澳洲审慎监管局（APRA）认为可持续水平的2倍。

在悉尼西北区的城堡山（Castle Hills），开发商Toplace打算在旧北路（Old Northern Road）建设的378套公寓已经卖出260套。投资者依然活跃，但住宅房产收益下跌，有些地区的空置率持续升高，这表明未来几个月的活动可能会减慢。3月份的年度租金增幅为1.7%，为2003年以来最小。

悉尼和墨尔本5月16日的拍卖数量都比去年同期少。悉尼690场拍卖会的清盘率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地区的清盘率最高，102场拍卖会的清盘率为94.1%。莱德（Ryde）、巴拉玛打（Parramatta）和内西南地区的清盘率均超过90%。

在墨尔本，849场拍卖会的清盘率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。内东区是清盘率最高的地区，200场拍卖会的清盘率是81.9%。

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距离悉尼CBD只有10公里、房价还在100万以下的城区屈指可数，不过Waterloo和Darlington是其中两个。

CoreLogic RP Data公布的最新数据列出了五个位于CBD周围10公里半径范围内、澳大利亚住宅和公寓价格最便宜的城区。悉尼南区的Turrella住宅中位值为839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff专门负责Waterloo房产业务的福赛斯（Ben Forsyth）表示，这个城区已经被忽略了很久。“这里的房价相对比较便宜，而且实际上，找房子的人往往不会一下子就想到这里。”

他表示，买家在把目光投向Waterloo之前，通常会先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城区。“在绿色广场（Green Square）项目的开展下，这个城区也将获得新生。Waterloo的开发在很长一段时间内都不够充分，但是现在，我们看到绿色广场和周边区域都在开发。”

福赛斯目前投放在市场的一栋Waterloo两睡房住宅，指导价为80万澳元。这栋半独立式住宅位于Elizabeth St 852号，带有一个时尚的客厅、餐厅、宽敞的厨房和浴室。这栋房子还带有一个大大的院子，不过没有停车位。

CoreLogic RP Data的数据还显示，在悉尼房价最便宜城区排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值为559,638澳元。

Raine & Horne Newtown销售经纪人哈里斯（Michael Harris）表示，这些城区房价会比较便宜，是因为城区的面积不大。“Darlington房子不多，只有几条街道，交易也不多。Darlington是一个小城区，靠近市区，周边有大学和阿尔弗雷德王子医院。它离King St和Chippendale都很近。”

哈里斯表示，这个城区吸引了澳洲房产投资者、为孩子买房的父母还有自住业主。

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去年9月，Raine & Horne Newtown卖出Darlington Abercrombie St 1/245-249号一套两睡房、两浴室公寓，成交价为73万澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot卖出Abercrombie St 31/145-161号的一睡房公寓，售价为51万澳元。

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