申请西班牙“买房移民”时，买什么类型的房产更加靠谱？

1、投资房

投资型房产，易租易售。西班牙买房办移民，除了获取西班牙身份意外，更重要的是买房也是一种投资行为。用国内的炒房思维去西班牙投资，也许就不太适用。从过去投资的经验看，市中心的公寓就比市郊的别墅好租，因为在西方，年轻人没有买房结婚概念，小两口以租房为主，租房一般公寓居多，等到经济实力和家庭成员增多后，会考虑购买郊区较大一些的独立房型。所以从投资的角度看，如果打算购买的房产并不急于自己住进去，那么好出租就尤为重要。

2、顶级度假房、海边别墅

如果要投资西班牙房产，度假房以及海边别墅最受欢迎，西班牙的这种度假房产大多集中在海滨城市或者海岛上。比如：瓦伦西亚的海滨城市(阿利坎特的白色海岸)，安达卢西亚的海滨沙滩(马拉加的马贝拉)，以及海岛(马略卡岛、伊比莎岛和加那利群岛)等等。了解更多西班牙房源

西班牙买房移民 — 西班牙标志性建筑——圣家族教堂，可谓是世界建筑学当中的一个神作。

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3、商铺、酒店、酒庄等商业地产

除了投资居家型住宅，商业型地产也是不错的选择，西班牙现在有很多抛售型的商铺、酒店和酒庄，抄底价格绝对物超所值。

4、学区房

如果家里有孩子的，难免要为孩子以后接受更好的教育作长远打算。获得西班牙居留许可以后，可享受当地同等的福利，西班牙中小学实行免费义务教育，除此之外，西班牙的私立学校学费相比北美和西欧其他国家低得多，不妨早为孩子教育多做打算。

投资新加坡房地产的四大理由

现在投资项目最为火热的应该就是房地产的投资，很多人因为国内房产投资的局限，渐渐的把目光转向了海外房产投资。海外房产投资因为国家不一样，房产上面的优惠政策也是不一样的。新加坡是一个法制非常健全的国家，海外房产投资的人也比较多。新加坡房地产为什么值得投资，其实是有一定的原因的，下面一起来了解一下新加坡房产投资价值的原因吧！

为什么值得投资的原因：

一、法律保障的完善性。在新加坡进行任何相关的投资交易，都是可以在该国家的政府网站查到的。法律的透明程度是非常高，尽可能的去保障每一个人的合法权益，这对于房产投资者来说是最好的证明，确保自己交易的安全性。

二、房产投资的增值空间大。新加坡的人数是比较多的，但是土地面积却有限，房产市场上面就会形成住房不够的情况，如果进行房产投资，那么它的投资回报率要比其他国家高上许多，所以它的地产增值空间是很大的。

新币的流通稳定。新加坡不仅内在的政治局面稳定，它们的经济发展市场还有非常完善的金融体系。国家的市场经济稳定，间接的为房地产市场增加一份保险，防止房产危机现象的产生。

高度发达的教育水平。新加坡的教育发展也是非常好的，很多投资商投资的房产类型，有一份就是学区房，而新加坡的高质量教育发展也必定会给房地产的投资带来一次盛大的繁荣。

虽然新加坡还有一个称号为“世界最贵”，但是它的房产投资绝对是具有很大的价值的，上面的相关优势条件都是在新加坡投资房产的有利条件，不管是是什么样的形式，它的价值比国内的房产要高一些。

仲量联行：2018年东京房市交易量居世界第一｜日本

2018年第一季度，在巨额房产交易和空前看好的经济前景推动下，东京房市赶超伦敦，成为世界交易量第一的房地产市场。

2018年第一季度，东京房产的投资额翻了一番，达到了91亿美元（约589.4亿元人民币；2017年为43亿美元），略微超过纽约（90亿美元），远超伦敦（59亿美元）。

2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1,650亿美元（约10,687亿元人民币），是自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。亚太地区的交易额上升了34%，达到400亿美元。

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东京仲量联行的研究员Manabu Taniguchi表示，“一方面，由于新办公房供应量的增加，房主逐渐放慢了加租的交部，另一方面。现有房产的高入住率又推动了交易量的增加。”

到2020年，东京的办公房产将显著增加，这将控制房租的增长。但从短期来看，租金仍处于上升趋势（去年4月到今年4月的增幅为1.8%）。东京整体办公房空置率仅为3%。2017年，日本的国内生产总值增加了1.8%，失业率达到历史新低的2.5%，预示着未来办公房产需求看好。

此外，数码工作坊调查显示，尽管房价上涨，但相比2007年的房价高峰，目前东京甲级办公楼的资本价值下降了27%。办公房产的收益不断增加——办公房产的资本化率和10年期债券收益率间的差距保持在良好的2.9%（伦敦2.7%，纽约1.7%）。

在大额交易的推动下，东京房市的优秀季度表现就不足为奇了。其中“战列舰”之称的芝公园大楼更是大力促进了房市的繁荣。公共事业公司关西电力公司和东京煤气公司的合资公司以1,500亿日元（约88.4亿元人民币）的价格买下了这座占地100万平方英尺的十四层大楼，这是日本历史上单笔房产交易额最高的记录之一。

芝公园大楼由外国投资者财团（包括亚洲太盟投资集团、CV Starr和亚太置地投资公司）售出。2013年，在大楼原业主达芬奇控股破产后，该财团以1,200亿日元（约70.7亿元人民币）的价格买下了这座大楼。

仲量联行调查显示，2018年第一季度，日本国内投资者的热情最为高涨。外国购房者仅贡献了17%的交易量（2017年为26%）。

Taniguchi 表示，日本房地产投资信托基金的表现也更为活跃。“随着融资条件的改善，上市房地产投资信托基金的价格停止下跌，开始出现增势。财年结束前对房地产信托基金投资组合的及时调整也有效推动了投资活动的发展。”

同时，第一季度日本投资者的对外投资额出现了显著下降，达到2.4亿美元（约15.5亿元人民币；2017年则高达340亿美元，比2016年增长了70%）。Taniguchi表示，“然而，养老基金和其他机构投资者对海外市场和主要开发商的兴趣仍无消退。贸易公司和私人基金将继续寻找机会投资海外房产。”

他预计今年东京以及日本其他主要城市的投资活动将势头不减。全国投资额相比2017年将提高5-10%，达到4.3-4.5万亿日元。

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★推荐理由★：
1.项目位置位于日本東京都港区南麻布1丁目3-7。
2.交通极为便利，徒步6分钟便可到达東京メトロ南北缐.都営大江户 “麻布十番駅”。
3.房屋永久产权，将为您提供长久稳定收益。
4.先进耐震构造。周边环境优美、并配备有公园、学校、超市、商场等设施

土地面积：267.10㎡
建物面积：161.53㎡
房屋产权：永久权
建造日期：1997年10月
房屋構造：钢筋混凝土造 2层建筑
建蔽率：80%
容積率：400%

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原文：The Investor
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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“一带一路”让我的泰国房产更值钱？| 泰国

据《中国日报》3月份的一份报道，近年来，随着“一带一路”倡议带动泰国的投资热和基础设施升级，越来越多中国买家将海外买房的目的地转向了泰国。泰国当地开发商Raimon Land的CEO Adrian Lee告诉路透社，三到五年前，中国买家只占公司外国买家的20-30%，但去年开始，这一比例上升到了60%！居外CEO罗雪欣说，一带一路给象泰国这样的沿线国家的房产提供了一个升值前景。

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略，产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

责任编辑：Zoe Chan

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流，还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜，但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora（同时也是居外特约专栏作家）在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例，和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得：

投资概况

买家：Zora/美国华人
买房区域：康涅狄格州，布里斯托市
置业目的：投资
投资金额：7万美元（首付+养房费用）
买房类型：多单元房
户型：共3户，每户为3房1卫（110平米），共330平米
置业结果：成功投资，净现金回报率达13%

*备注：多单元房（Multifamily），是美国特有的住房的类型，从外表上看是一幢独立房，但建筑里面却包括了2-4个独立的单元（公寓），每个单元都同时入住一户家庭，为此能获得较高的租金收入，是最适合投资的房屋类型。

关于多单元房的投资优势，可参考“选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因”

投资房产怎样实现13%回报率？美国华人实例解析 | 美国 — Zora所购多单元房外景。从外观上看，与一般独立房无异，但里面却包括3套独立的公寓，这也是获得更高租金和投资回报的关键。

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这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市（Bristol）,面积近330平米，共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟，5分钟步行到购物区域，靠近公交站，14 分钟步行距离到公园，高尔夫球场，网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层（working class）为主，这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情，每个单元的租金为900-1100美元/月左右。

一、房产投资回报率如何计算？

在计算这套多单元房的投资收益钱，先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式：资产回报率（CAP RATE）、现金回报率（Cash on Cash Return）。

资产回报率CAP RATE ：

CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额，减去所有费用，包括地产税，保险，维修，房东所支付的水电费等。值得说明的是，银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。

现金回报率Cash on Cash Return：

净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同，现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如，房产价格为10万美元，首付款25%为25000 美元，如支付完贷款和房产经营费用以后，纯利润所得为每月300 美元，CASH ON CASH的回报为（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值，并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

二、实例计算：布里斯托（Bristol）多单元房投资收益计算

1、买房主要支出

成交价格205,000 美元
首付金额：51,250美元（25%）
维修费用：12000 美元（在专业验房过程中，屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄，在和卖家商讨后，卖家给出10000 美金的折扣，作为买家的我们会出资进行修葺）
月贷款利息和本金：$847；年贷款利息和本金为$10,163.40 美元

2、每年养房费用（必须支付的养房和出租衍生费用）

维修费用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分摊(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

备注：10%的空置率是一个比较保守的数字，康州的冬天比较长，如果房屋在冬天空置，招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值，大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算

专业物业管理费用10%：每年3912美元

备注：业主如果居住在外市，或者没有时间亲自管理，可以雇佣专业的物业公司负责招租，维修，接通业租户电话等，一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产，但1-2年后计划由物业公司接手管理，所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。

房产地税：4700 美元/年
水费：150 美元/月，1800 美元/年（根据房产的建筑结构，不是所有的房产水费多有房东支付）
房产保险：2332 美元/年
总费用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入为$39,120 美元（月房租收入$3,260*12）

为此，本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下：

资产回报率=（年房租总收入- 费用支出）/ 房产购买价=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

现金回报率=年净利润回报（年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金）/现金投资(首付金额+维修费用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

注意：如果大家无法在美国拿到贷款，现金支付购买的话，CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。

三、投资心得：避开热门区域、找个好经纪

美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素，未必适用于美国所有其他城市和地区，需要说明的几点是：

选择适合的投资区域

美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约，房产在过去几年中价格上升迅速，尽管租金也在上升，但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。与之相比，康涅狄格州比邻纽约和波士顿，最近一两年才开始被中国投资人所了解，是一个投资门槛低，回报较好的市场，能以更少的现金投入获得不错的现金回报，更适合普通投资者。

选个称职的经纪人真的很重要

选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用，保险和水费的预估信息，帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师，专业验房公司，物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议，让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说，找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

前Geeky京城工科男現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

买家：Peter Pang /北京人
置业区域：澳洲
置业目的：投资
买房类型：适合投资的各类物业
置业结果：成功投资，小有所成

备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里，再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤，你要是问问老北京买房会不会选五道口，得到的答案一定是否定的。

有人说了，哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话，一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样，问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子，一致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站，亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发，赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里，他们的地都被谁买下来做了什么，你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车），而不是直接住在市中心。当然，无论如何，把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众，因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图，要培养自己用数据画图的兴趣，学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：

1、房产及周边配套列表

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

墨尔本华人投资者分享在澳洲买地、炒楼的独家经验 | 澳洲 — 影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

2、各区均价排名变化

3、学区地图

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

6、周边房价对比

7、每周成交数据

这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房？

中国的教育资源大都集中在公立学校手中，从小我们就知道，中国的私校是混日子的，教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。

国外的有钱人，包括中产，一般是不会送孩子去公立学校的，因为公校不论硬件设施，还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？

再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们长大了，你还会担心自己的孩子混不好吗？

那么学区房到底重要不重要呢？？

这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持，而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高，那你屯个学区房准没错，如果最近留学生开始多起来了，那就买两套大学旁边的学生公寓吧，要是认为人口老龄化是个趋势，那么买个医疗有关的用地是会保值的，看好互联网？物流用的厂房是关键，要是觉得今后会普及在家办公，那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商，新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业，涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼，房地产即经济本身！

所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房，医院，商店，办公楼，咖啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？

四、怎样的房产才算豪宅？

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。

2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提，就是上坡地还是下坡地的问题，有些人说地一定要平，其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度，只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。

五、是否可以买古董房？

很多人都说在澳洲买了古董房（HO）你就别想升值了，还有很多人说古董房千万不能买，维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在，这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套，但澳洲的古董房很便宜，不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！

HO 有很多种，有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色，有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子，其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修，住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样，很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅，什么时候成为仅仅是时间问题而已（你现在买的是法风新房，过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO），你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki ，帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片，你会不会怦然心动呢？

六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节，比如如何避税，如何再抵押套现继续买，如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？

A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少，那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已，只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的，这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买

的新房了。

排版：Shelly Du

责编：Lisa Zhu

菲律宾房市繁荣发展离不开海外劳工的强劲购买力

一位观察人士表示，海外菲律宾人将超现代的全新生活方式快速介绍到菲律宾各个角落。

2018年9月16日

菲律宾外出务工人口总数约为910万人，达到全国人口的10%。2015年，海外劳工向菲律宾国内汇款总额达到280亿美元，占菲律宾GDP的9.8%，这一数据反映了菲律宾海外劳工群体对国家经济的巨大贡献。

然而，海外劳工的整体消费实力、以及其对菲律宾经济发展模式带来的转变，却被大大低估。

点击查看更多马尼拉都会区房源

房地产需求

从海外劳工群体中收益最为明显的行业，当属菲律宾的房地产市场。自21世纪初以来，这一群体购房需求的增长，就开始推动马尼拉大都会及其周边地区房地产市场的繁荣发展。

菲律宾房地产和建筑商协会负责人Manuel Serrano表示，“海外劳工人员振兴了公寓市场”。

房地产的繁荣势头已经超出了马尼拉大都会的范围，达雅台（Tagaytay）、宿雾（Cebu）等省城以及拉斯皮纳斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新兴农村城镇都出现了新的住宅和高楼建设项目。

面对海外劳工的买房需求，菲律宾房地产开发商以全力提升服务品质和商业思维作为回应，并且已达到国际化的较高水平。

早在2005年初，房产开发商Ayala Land就开始针对海外劳工、在海外工作的专业人士以及居住在美国和欧洲但退休后会回菲律宾居住这些特定人群，启动了其房产项目国际销售的计划。

如今，菲律宾各大房产开发商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美国、加拿大、英国、迪拜和新加坡，这些潜在菲律宾购房者派出了海外销售代表团队。

2004年至2005年，开发商Rockwell的销售代表Mika Bautista每年往返美国4-5次，向在美国的菲律宾人销售公寓。在英国，菲律宾房地产公司出现在当地各类与菲律宾相关节日庆典上（如菲律宾巴里奥嘉年华）推销房产。

面向海外消费者开展宣传活动

菲律宾房地产公司还在国际菲律宾媒体上大力宣传，开展吸引眼球的推广活动。

Rockwell 在Filipino Channel（一家菲律宾有线电视台）上投放广告；总部位于伦敦、加拿大、澳大利亚的房地产公司在“Planet Philippine”这类杂志上投放广告；而总部位于美国的房产开发商，则在“Filipinas” 杂志上投放广告。除此之外，这些公司还在新加坡、伦敦等地区设立分支机构（设有办公处和员工）。

这些战略收获了巨大的利润回报。

2017年，菲律宾海外劳工对房产开发商Ayala和Filinvest分别贡献了31%、40-50%的销量。专攻海外菲律宾客户的Megaworld公司称，2006年公司盈利增加了3020万美元，增幅达92%。2017年，在美国工作的菲律宾人为Ayala贡献了52亿比索（9800万美元）的收益。

这些公司转变了其业务操作方式，成为吸引海外菲律宾客户购买其产品的“跨国企业”，并取得了巨大的成功。

如今，这些工作在海外的菲律宾人不仅是其国内消费的主力军，更意味著富裕的、可靠的投资者，很显然，他们并没有成为国家的“边缘人”！他们不仅为菲律宾房地产业务模式和环境的转变做出了贡献，更将一种全新的、现代化的生活方式快速传播到菲律宾的每个角落。

来源：channelnewsasia
责任编辑：V X

新西兰置业投资最后机会 10.22前各类房源随意选

8月15日，备受争议的《海外投资法修正案》在新西兰国会正式通过三读，并于8月22日通过Royal Assent（总督批准），正式成为法律，并将在2个月后（即10月22日）正式实施。

根据该禁令，海外买家今后只能购买新房（新建的大型公寓项目），禁止购买二手房。这意味着风景胜地的度假别墅、市区里的普通独立房、已建公寓，统统与海外买家无缘。想要购买，要么拿绿卡（新西兰Resident Visa和Permenant Resident Visa）、转变身份，要么赶在禁令实施前签合同！

简而言之，10月22日前，对于大部分海外买家来说，这将是你在新西兰自由买房的最后机会！

IMF预测柬埔寨房产增速将放缓

国际货币基金组织（IMF）预测，柬埔寨房产在未来五年内增速将放缓。尽管柬埔寨本土开发商和官员并不同意这一论断。

10月2日，国际货币基金组织发布《柬埔寨经济发展报告》。该报告预测，未来几年，柬埔寨将继续保持经济增长的强劲势头，但随着生产力增长逐渐放缓，信贷市场趋于饱和，以及房地产市场进入衰退周期，柬埔寨经济增速在中期内将下降至6%的水平。

国际货币基金组织代表Jarkko Turunen表示，“目前，房地产和建筑部门是经济发展的主要推动力，但未来五年，其他部门将超过这两大部门成为柬埔寨经济的主力军。”

柬埔寨历史最久的房地产公司——柬埔寨地产有限公司的董事长兼CEO Cheng Kheng表示，柬埔寨房地产部门在未来五年内仍将保持强劲发展。

Kheng指出，“目前来看，未来五至六年，柬埔寨三到四个省的房地产和建筑部门仍具备强劲的发展势头。我认为柬埔寨其他省也有可能迎来增长势头。”

柬埔寨建筑师协会（Cambodia Constructor Association）秘书Chiv Sivpheng表示，大型建筑项目需要三至五年的时间建成，因此随着这些项目的完成，国际货币基金组织的预测可能成真。

他指出，“一旦一个项目完成，投资者不会马上投资新的项目，他们会等到该项目售出后再投资。因此，即使投资一度减少，也会在后期逐渐恢复。”

但Sivpheng表示，柬埔寨的房产建设仍处于不断发展之中，没有放缓的迹象。

新兴市场信息市场咨询公司（Emerging Markets Consulting）的高级顾问Nget Chou表示，由于大型建筑项目数量的激增，柬埔寨房地产市场在未来五年内将面临饱和。

然而，他指出，由于中国买家涌入市场，柬埔寨房地产部门仍将保持增长。他表示，“未来五年，柬埔寨房地产部门的增长可能有一定程度的放缓，但如果中国人继续进入市场并投资，该部门仍将一如既往地保持增长。”

位于金边最时尚的住宅和商业区中心的服务式公寓，周围有各种餐馆、时尚酒吧和文化景点。总面积197.63平方米的3卧3卫房型售价约¥304万。
居外物业编号：42414442 点击查看房源信息

柬埔寨土地管理部的城市规划与建设报告显示，今年上半年，建筑部门的投资额约21.5亿美元，而去年以及2016年同期，这一数据分别达到了64亿和52.6亿美元。

柬埔寨土地管理部发言人Seng Loth称其不知道国际货币基金组织预测的根据是什么，但从目前建筑部门的发展势头来看，他相信其未来的发展将会更加繁荣。

他指出，“未来五年，柬埔寨的房地产和建筑业不会达到饱和，因为显然发展中国家始终都存在盖房需求。”

延伸阅读：【居外看点：柬埔寨金边，全球增速最快房产市场的背后】

来源：金边邮报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan