谷歌”智能社区”正式落戶多倫多| 加拿大

本週二10月17日,Alphabet投資的城市創新實驗室 Sidewalk Labs 和多倫多湖濱開發公司(Waterfront Toronto)正式宣佈合作開發Quayside地區,並將這個項目命名為“Sidewalk Toronto”,標誌著全球矚目的“谷歌的未來智能社區”正式在多倫多落戶。這個集全球最尖端的智能生活科技於一身的社區一旦落成,無疑將對多倫多市中心的文化、經濟,以及房地產行業帶來巨大的影響。

 

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圖一:12英畝的Quayside地區會因為Sidewalk Toronto項目成為一個繁榮的創新中心
 
據本地英文媒體CBC報導,Sidewalk Labs由谷歌母公司Alphabet於2015年創建,目標是改善城市生活質量,並專注於開發圍繞城市生活的技術,例如如何使出行更高效便利以及如何減少能源消耗,而“Sidewalk Toronto”將是該實驗室第一個將技術理論應用於實踐的“實驗田”。
 
谷歌未來之城正式落戶多倫多!房價又要飛了?| 加拿大
圖二:Sidewalk Toronto社區概念圖
 
“Sidewalk Toronto”,直譯可稱“多倫多人行道”,簡單地說,它就是一個以智能科技為主概念的社區,今天很多只能停留在人們想像中的“未來產品”,如自動駕駛汽車、自動感應行人的交通信號燈、模塊化的房子都將在這個社區裡成為可能。
 
這個社區的另一大亮點是完全智能和立體的公路交通。社區內將禁止私人車輛,取而代之的是自動駕駛的公共汽車、冬天可以加熱的自行車道。為了利用競爭提高用戶體驗,社區還將測試各種類型的自動駕駛汽車。
 
谷歌
圖三:“Sidewalk Toronto”區域鳥瞰圖(2017年)
 
除了地面上的公路以外,交通系統還有集合包括電纜、水管、運貨機器人行走的通道等。通過地下管道來運送貨物的機器人,這一從前在電影和小說中出現的場景,將在多倫多變成現實。
 
為了給項目提供技術支持,Alphabet將轉移300多名員工到多倫多新址,其中包括由人工智能先驅辛頓(Geoffrey Hinton)領導的Google Brain團隊。
 

聯邦總理小杜魯多、安省省長韋恩、多倫多市長莊德利,以及Alphabet Inc(Google和Sidewalk Labs的母公司)運行董事長埃裡克·施密特(Eric Schmidt)共同出席,凸顯加拿大三級政府和Alphabet Inc高層對這一項目的重視。
 
聯邦總理小杜魯多表示,“Sidewalk Toronto” 將是一個新技術的試驗搖籃,將幫助建設更清潔、更智慧和更綠色的城市。它無疑會將佔地12英畝的Quayside地區改變成為一個繁榮的創新中心,並為加拿大人創造高收入的工作。
 
Alphabet Inc運行董事長施密特說,多倫多的多元文化,以及加拿大的移民政策,是他們選擇這裡開展項目的主要原因。
 
            圖五:Sidewalk Lab對未來都市零售業的願景圖之一           
 
對他們的公司而言,贏得這個項目也意味著有機會在現實世界中嘗試新技術和新方法。“Sidewalk Toronto”這個項目不是一個隨機的活動,而是將過去近十年來對“技術該如何改善人們生活”這一問題的思考,應用到實際中。
 
Sidewalk Labs的CEO董德融(Dan Doctoroff)則對項目更加看好。他認為,“Sidewalk Toronto”將會成功,而且令技術更加完善,並將技術銷售給更多的城市。
 
據悉,Sidewalk方面則已經承諾5000萬美元的初始資金,用於聯合規劃和試點項目測試,不過目前該項目的具體花費仍不清楚。據美國媒體方面的估算,整個項目的花費可能將超過10億美元。
 
不過“Sidewalk Toronto”也面臨很多挑戰,例如Sidewalk Lab在競標書中表示,如果要成功建設智能社區,多倫多將需要改變許多現行法規,如建築規範、交通運輸和能源等。
 
智能社區需要收集龐大的數據,從而提高運行效率,但是這會引發隱私保護方面的擔憂。
 
此外,業內專家也擔心,智能社區出現可能會帶來“科技的黑暗面”,包括帶來失業、利益分配不公平,使低收入居民更加處於弱勢等。國際資本的湧入,將導致房價更加不可抑制,而在多倫多,住房已經成了包括學生在內的低收入人士的一個主要問題。
 
居外小提示:
上海-多倫多飛行時長:14小時
北京-多倫多飛行時長:12小時45分鐘
廣州-多倫多飛行時長:15小時
 
 
 
  
參考信息源:
https://beta.theglobeandmail.com/news/toronto/google-sidewalk-toronto-waterfront/article36612387/?ref=http://www.theglobeandmail.com&
 
 
 责任编辑:Shelly Du
 

 

來源:加國無憂
 
 責任編輯:Shelly Du
 
 
 

光大证券:房價創十年新高 但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點, 接下來是危機再現還是繼續勇往直前? 房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右,對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時, 我們就認為美國樓市還有很大空間, 這個判斷已經得到印證。 從那時到現在,樓價又漲了 10%,往前看, 美國樓市是春紅褪去,還是春去夏來? 從多方面來看,我們認為,美國樓市總體並無過熱風險,仍有上行空間。

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房價創十年新高  但春天還遠未結束 | 美國

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與危機前不同, 當前美國房貸總體上風險無虞。 居民槓桿危機後大幅下滑,相當於 2000 年左右的水平。 投機情緒也不濃厚, 居民平均支付能力明顯高於平均房價, 斷供比例持續下滑, 止贖房屋數量達到十年低位。 銀行對按揭態度仍然比較謹慎, 儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右, 但仍比次債危機前高 10 個點,房屋空置率持續下行,房屋租售比明顯高於危機之前, 均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放, 加上海外需求較多, 總體需求仍然旺盛。 受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響, 美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%,但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍, 而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據, 其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭,年年增長,近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限,房屋供應不足,尤其是中低戶型。 當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口,技術工人短缺問題依然嚴重。 同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。 成屋庫存也從危機時的 10 個月,下降到4 個月左右的水平, 成屋庫存過剩緩衝區已經消失, 新屋供與成屋銷售之比為 10%左右,遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險,但總體仍有上行空間,為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。 部分海外買家集中的城市, 出現高端房地產市場過熱的風險。 比如, 近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%, 而商業地產銷售量下滑近 50%。 同時住房貸款的提供機構( 房地美和房利美)的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。 但總體而言, 美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制, 未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 這種情況下,美國金融週期繼續上行,經濟復甦趨勢仍在,貨幣緊縮也有堅實的基礎。 美元反彈,美債收益上行不可避免,時間點近期關注今年底和明年一季度。

 

相關資訊:美國豪宅市場疲軟 但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲

(来源:光大证券)

責任編輯:Shelly DU

人口縮水加劇 日本房產投資是否面臨更大風險?| 日本

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人口縮水加劇 日本房產投資是否面臨更大風險?日本房產泡沫經歷是否會重現?中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活,中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起,隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起,日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了,這個話題不但沒有冷卻的趨勢,更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫 。

2017年1至8月,居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%,  是2015年同期的2.3倍。與此同時,日本總務省統計局的數據顯示,2016年日本人口減少了近31萬人,是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化,我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險?

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜,但是卻有著許多獨特的優勢。

首先, 外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅,而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次,日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅,為當地房價降溫。最後,由於日本央行的負利率政策,使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一,加上日元流動性良好,日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明,美朝局勢緊張的情況下,購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一:日本房價指數走勢

圖標:公寓全部住宅住宅用土地別墅

數據來源:日本土地綜合研究所
數據來源:日本土地綜合研究所, 居外研究整理

從2014年12月至2017年4月,日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%,高於往年同期,增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升,2015年開始,幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間,漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩,與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆,來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比,適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜,地理位置與配套設施更為便利,無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。 開發商們也緊緊抓住了“總價低,位置好”對投資者的吸引力,推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來,東京地區新公寓平均面積均低於70平方米,而同時期大阪的新公寓平均面積更小,在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右,較前兩年無明顯變化。由於2016年,東京的新建公寓供給整體較2015年減少,使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解,並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪,2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內,待售庫存也在最近連續四個月同比下降,火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久?現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢?

目前,日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度,日本GDP環比增長0.6%,是經濟連續增長的第6個月,已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時,日本的失業率低於3%,就業情況十分樂觀,特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費, 正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外,日本長期以來實行的量化寬鬆政策,降低房貸利率,保持日元的弱勢,同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二:2010年至2060年 日本人口及各年齡段人口數據及預測

數據來源:日本法務省
數據來源:日本法務省

然而相對於目前穩健的房市基本面,日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。 根據日本法務省預測,日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中,就業適齡人口(15-64歲)將減少46%,而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰:勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多,對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是,這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先,日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出,近年來東京一直吸引著更多地人口,並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣(主要城市為橫濱)與愛知縣(主要城市為名古屋)在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三:2001年-2015年 日本各區域人口同比變化

數據來源:日本總務省統計局
數據來源:日本總務省統計局

其次,雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多,不過面臨人口迅速減少的問題,移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始,在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份,顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年,外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高,但是絕對數量也有將近230萬人,是1990年的2.6倍,這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外,在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前,在日居住的外國人以韓國人為主,中國人還佔不到10%。到了2016年,中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%,而韓國人只佔20%多一點。與此同時,來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。 而這些外籍居民居住的地點也很有特點,截止2015年,43%的在日外籍居民居住在東京都會區,大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四:1970至2016在日外籍居民比例分佈

數據來源:日本總務省統計局
數據來源:日本總務省統計局

綜合以上,日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域,明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值,然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩,但在經濟形勢良好的情況下,這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊,失業率居高不下的國家,只要選對標的,投資日本房產的直接風險還是可控的。

 

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三季度公寓租金增速放緩 曾被“危機重創”城市增速最快 | 美國

全美已經找不到租金年度增幅超過10%的大都會區。美國城市的公寓租金增幅放緩。2016年租金增長最快的城市今年仍然是租金增長的主要城市,但其領先地位不繼縮小。

美國房產數據公司Axiometrics高級副總裁傑·丹頓(Jay Denton)稱:“一年前休斯敦和薩克拉門多的租金增長率相差懸殊,休斯敦的租金增長率約為1%,而薩克拉門托(Sacramento)則高得多,增長率近12%。”

如今,各大都會區的年租金增長率都不到10%。在新增就業崗位和較少新建公寓的市場,租金仍然增長最快。許多這些市場是曾受到房市崩盤重擊的城鎮,而且這些城鎮往往是人口增長的地方。此外,公寓開發商在像薩克拉門托加利福尼亞州拉斯維加斯這樣的住房市場崩盤的城市中新建的公寓單位相對較少,從而減少了公寓的競爭。

根據研究公司Yardi Matrix對121個市場的調查,美國租金在截止至第三季度12個月中平均增長了2.2%,創下自20114月以來最低的增幅。

不過,平均租金仍在增長。 “我們不相信目前多戶房屋市場會停止擴張,” Yardi表示:“就業增長和社會人口趨勢預示著未來幾年的強勁需求。”

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2017年薩克拉門托市的租金增長仍然是美國最強勁
2017年薩克拉門托市的租金增長仍然是美國最強勁

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同時,2016年租金增長最快的市場在2017年的租金增速放緩幅度最大。例如,薩克拉門托市的租金增長仍然是美國最強勁的,但其領先地位正在縮小。根據Axiometrics公司的數據,薩克拉門托的公寓租金在截止至2017年三季度的12個月內增長了6.9%。在一年前同一期間,租金上漲了近12%。

薩克拉門托租金增長受限的原因之一是,雖然城市人口快速增長,但大部分淨移民來自從事相對低工資的移民。“你看服務人員,他們以相當低的工資來租住房子,” Yardi Matrix的商業智能總監道格拉斯·萊斯勒(Douglas Ressler)稱。這些工人負擔不起每年以兩位數增長的租金。薩克拉門托也受益於因舊金山灣區房價過高而搬遷的人潮湧入。

薩克拉門托的高租金也受到了新建房屋相對缺乏的支持。直到最近,開發商在薩克拉門托建造了相對較少的新公寓社區。開發商在房市繁榮期間在那裡建造了大量的新房,這在房價崩潰後需要多年的時間吸收。 丹頓稱:“由於住房供應過剩,上一個房地產周期中最熱門的一些市場需要恢復的時間最長。”

當地分區限制也使得在薩克拉門多地區的許多地方難以建造公寓。 萊斯勒說,許多司法管轄區明確地支持興建單戶住房。

2017年拉斯維加斯的公寓租金增長第二快
2017年拉斯維加斯的公寓租金增長第二快

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另一座房市崩盤的城市拉斯維加斯的公寓租金增長第二快。根據Axiometrics公司的數據,拉斯維加斯公寓租金在截至2017年三季度的12個月內上漲了5.8%。“拉斯維加斯的房地產市場比其他房市的衰退更長,更深,” 丹頓說:“拉斯維加斯只是處於房地產周期的不同階段。其他市場建設蓬勃。”

根據Axiometrics公司的數據,開發商終於開始將新產品投入市場——2017年將會有3500個新公寓推出,這些新公寓已經放緩了這個城市租金增長的速度。不過,拉斯維加斯的公寓市場預期會保持健康。2018年,開發商只會推出1700套新的公寓,而這個城市每年創造約3萬個新工作崗位。

其他登上租金上漲最快排行榜的城市有許多是房價受到重創的城市。佛羅裡達州奧蘭多排名第三。根據Axiometrics公司的統計,奧蘭多平均公寓租金在截止至第三季度的12個月內增長了4.8%。聖地亞哥排名第五,租金增長4.5%。佛羅里達州傑克遜維爾市(Jacksonville)排名第六,租金增長4.4%。

責任編輯:Zoe Chan

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中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

2017年6月2日,內地房企龍頭之一碧桂園邁出了進軍中國香港地產市場的第一步。碧桂園出資6.1億收購了宏輝集團旗下Plan Link公司,公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目,地盤面積約9100平方尺。

中資房企紛紛南下中國香港搶地已經不是新聞,但是不同於中海航等公司高價拍下土地,碧桂園選擇舊樓收購作為進軍中國香港市場的切入口。那麼目前投資中國香港舊樓改造都有哪些程序,中國香港舊樓改造的可行性和利潤又如何,未來中國香港舊房改造項目會不會成為內房企投資浪潮的下一個風口,本文將一一分析。

(一)

中國香港舊樓改造程序面面觀

部分收購“落釘”舊樓

土地資源資源稀缺,人口密度大,外來資金湧入,中國香港具備舊樓改造市場發展的土壤。但是,真正催生中國香港舊樓改造浪潮的還是《土地(為重新發展而強制售賣)條例》。於2010年新修訂的強拍條例規定,對於樓齡50年以上樓宇,集齊樓宇80%以上業權的人可以向政府申請強制售賣該樓宇。根據強拍條例,只要擁有百分之二十以上的業權就能在舊樓改造強制拍賣中擁有很大的影響力。中國香港本地一些中小型房地產財團或者個人常常使用這種“落釘”的方法收購舊樓的部分產權,進而促進自身收購整棟舊樓或者交易給其他有意收購整棟舊樓的企業賺取差價。值得一提的是,由於中國香港政府近期推出的樓市辣招,以公司名義收購的舊樓需要交納3成辣招稅。所以近期的舊樓交易出現多宗以公司高層個人名義進行的舊樓交易。九龍建業柯式家族和前太古主席簡基富最近都活躍於中國香港舊樓交易市場。

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大型財團整片收購,接盤併購公司項目成舊樓改造捷徑 

雖然舊樓重建項目需時較長,但收購成本遠低於直接購買土地,對於一些財力雄厚的大型財團已經將整棟收購舊樓改造作為提升盈利能力的突破口。如果採用整棟收購的方式進行舊樓收購,集團需先收購超過80%的業權,在申請強拍令通過後於公開拍賣中收購剩餘舊樓業權,即可獲得大樓全部業權。中國香港恆基地產是中國香港發展商中擁有舊樓重建項目最多的,旗下項目集中分佈於紅磡、大角咀、土瓜灣、長沙灣。其中恆地目前最大的收購計畫位於紅磡,橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。2016年11月7日,恆地便以底價17.39億元拍得收購了七年的馬頭圍大廈,為九龍價格第二大強拍案例。目前恆地已完成80%業權收購項目土地面積超過9萬平方尺,預計可重建樓面面積超過83萬平方尺。如果包含正在收購中的舊樓,紅磡項目最終土地面積超過11.5萬平方尺,可重建樓面面積超過103萬平方尺,重建單位超過2500個。

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

大型房企瞄準舊樓改造市場的原因是舊樓收購成本低,項目獲利空間較一般市區項目高,如西半山曉譽毛利率高達53%。同時,舊樓集中區域發展相對成熟,商舖及小單位需求龐大。如恆地收購重心紅磡黃浦街範圍地鋪個別成交尺價達2萬,而恆地2011年通過中國香港小輪公司收購的寶其利街地塊項目售價達1.6萬元/尺。

由於直接收購舊樓耗時長,申請強拍程序繁瑣,企業還可以選擇收購舊樓併購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造項目便是購自宏輝集團。以宏輝集團(前稱田生公司)為代表的舊樓併購集團主要從事舊樓併購,然後把併購完成的地盤售予發展商或自己發展。

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對於新進軍中國香港市場的內地房企或者初次涉足中國香港舊房改造市場的企業,委託中國香港舊房併購公司進行舊房收購是一條捷徑。委託或直接收購併購公司項目的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間,極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程序,開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上,而委託併購公司收購的項目從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。

聯手政府,投標市建局項目

中國香港市區重建局是中國香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構,也是中國香港舊樓改造的絕對主力。中國香港市建局目前側重於“舊區重建”,在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目,是中國香港歷史上最大規模的市區重建項目,佔地57萬平方尺,分5期項目,於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得,但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街項目重建,是繼觀塘項目後最大規模重建計畫。項目地盤面積8042平方米,重建後提供1150個住宅單位,樓面總面積66600平方米,預計投資116億元,2025-2026年落成。此外,市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

投標市建局項目也是企業參與舊樓改造的其中一個重要渠道。參與市建局項目約束條款更多,但是也有政策便利優勢。中海外於2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目,地盤面積2150平方米,樓面面積16460平方米。2012年,中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目,地盤面積771平方米,樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建,市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。

(二)

中國香港舊樓改造可行性及盈利分析

相關政策影響:冰火兩重天

強拍條例是中國香港舊樓改造得以實施的基礎。中國香港政府在1999年制定的強拍條例中規定,對於樓齡五十年以上樓宇,任何人集齊同一地段90%或以上業權,即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年,政府修訂法例,為了提高“落釘”投機者成本,將比例降至80%。值得一提的是,法例修訂的提出者正是現任中國香港行政特首(時任發展局局長)林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以,現今中國香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主,舊樓改造市場入場門檻更高,也更加集中化和規模化。

中國香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足,因此中國香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起中國香港政府引入“政府主動賣地機制”,2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化,視乎情況在季度中加推用地。但是,最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調,2016-2017年降低至18000個單位,五年來新低,同時17-18年度維持不變。

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

中國香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招,在通過“一契多伙”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%,同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本,使得中國香港舊樓改造市場的發展放緩。與之相反,政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢,且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑?

舊樓收購完成後,舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。中國香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制,如註明“不可超過一間房屋”,而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮,地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決,2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法,對於與興建地契要求不符合的房屋,需要經過改契和補地價的程序,才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約,重建成本會大增,預計併購活動和市區重建步伐會因此減緩。

舊樓改造區位分佈:中西九龍最吸睛

舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造項目的區位分佈情況來看,舊樓改造項目集中的區域總共分兩類。

第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的中國香港發展成熟的中心商業區,項目一般為獨棟小盤,收購成本較大,最後售價也高。值得一提的是,中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示,2017年6月29日,中西區般咸道舊樓般咸台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權,平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈,兩項目合併佔地1.2萬平方尺,可重建樓面超過11萬平方尺,是最近中西區最大的重建項目之一。

第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區,由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高,項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是,受到啟德發展區建造帶動,土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元,是九龍歷史最高。

中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑?
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中國香港房價有多貴?掙得最多的年輕人也要合租

在這個世界上房價最高的城市中國香港,選擇合租的人越來越多,年輕的金融行業工作者也搬進“宿舍式”的住處,多人蝸居在一起。

營銷經理Cynthia Cheung指出,在中國香港南部一個名為“迷你海洋公園車站”的高檔住宅區,有很多出租房間,有一些投資銀行家和銀行實習生住在這裡。在中國香港的另一處,營銷經理、33歲的Nicole Ho將搬新家,這意味著在以後的一段時間內她會有9個室友。

伴隨著來自紐約、倫敦和上海等城市的年輕人努力應對房價的攀升,中國香港極高的住房成本助推合租變成了一種迅速蔓延至全市甚至全球的趨勢。統計數據顯示,中國香港至少有6棟現有以及2015年開始破土動工但尚未竣工的合租住宅樓。

中國香港房價有多貴?掙得最多的年輕人也要合租
位於位於九龍油麻地的“藏書樓”內一個房間裡的其中一個床鋪

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開發合租辦公室和合租住宅的Synergy Biz Group Ltd的聯合創始人Keith Wong表示,“對於較年輕一代而言,能承擔得起的住房選擇非常有限。合租的生活方式適合那些剛畢業的學生,以及那些渴望有集體感的人。”

此前,中國香港政府公佈了最新的中國香港人收入統計數據,按照各大地區的家庭收入中位數以及職業來劃分。2016年中國香港家庭每月收入中位數為2.5萬港元,較十年前上升了45%。

以地區來分,家庭月收入最多的是灣仔區,這裡包括了中半山、山頂等傳統富人區,家庭平均月入達3.8萬港元,緊接是中西區3.6萬港元,以及西工區3.2萬港元。而家庭月收入最低的,則是深水埗、以及觀塘區,只有2萬港元。看完家庭月收入,再來看看個人,到底月入多少才能達到平均線呢?2016年中國香港人均收入的中位數為1.5萬港元,在374萬統計人口中,有25.6%的人月收入低於1萬港元。39.1%的人月收入介於1-2萬港元之間;22.5%月收入介於2-3萬港元之間,而12.8%的人月收入在4萬港元以上。

中國香港的房屋租賃市場比較發達,房屋空置率極低。中國香港的房屋租金收益率最近幾年由於房價上漲不斷下降,目前在2%-3%左右,這和新加坡2.5% 相當,但是低於倫敦的3%,日本的3%-5%,美國的5%。此外,中國香港的房屋租賃市場高度分散,供應主要由個人投資者提供,且分散在不同居民住宅樓;中國香港房屋租賃中介遍佈大街小巷,中介人員專注於自己熟悉片區的房屋,是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場,比較適合人口密集的大城市。

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“藏書樓”內一套房子的內景

伴隨著合租越來越受歡迎,中國香港在適應這種趨勢的道路上卻被包括倫敦和阿姆斯特丹在內的一些城市甩在後面。Keith Wong補充說,在倫敦和阿姆斯特丹,有適用於不同年齡段,或者有些時候專門針對專業人士而非僅針對年輕人的合租住宅項目。

“迷你海洋公園車站”的前身是位於壽臣山地區一個高檔住宅區的18棟高端公寓樓。菲律賓富豪Lucio Tan麾下Eton Properties斥資將這些公寓樓改造成270套合租房,每套房子的面積介於80-100平方英呎(1平方英呎=0.092903平方米)之間——比正規停車場小——每月租金8500港元。公寓一樓設有公用設施,比如說快餐販賣機、洗衣機和長椅。

Cynthia Cheung透露,最初住進合租房的多數都是大學生。對於剛畢業的學生來說,想一人獨住一套房,幾乎是不可能的事情。所以,他們必須面對的現實,只有兩個選擇:要麼找一個室友分租,要麼就租一個比廁所隔間大一點點的房中房、甚至床位。

Nicole Ho將搬進位於九龍油麻地一棟有50年歷史的老樓。這棟樓名為“藏書樓(Bibliotheque)”已經被Synergy Biz改造,現在每套面積大約為400平方英呎的房子可能要睡10個人。房內有公用區域,用來做飯、洗澡和聊天交流。每月租價介於3500港元至5500港元。

Keith Wong,現有已有400人申請了“藏書樓”的120個床位。第四季度,“藏書樓”將正式開放。Nicole Ho想要結識相信朋友,而且並不畏懼和多人共用一個房間。她說,在日本留學期間她就曾經和別人合租過。現在,在自己家裡她也是和姐姐睡同一個房間。

“主要我有個屬於自己的私人空間,就已經相當好了,”她說。

根據美國市場研究機構Demographia今年年初公佈的2017年度國際房價負擔能力調查,中國香港已經連續第七年居於房價最難負擔城市之首。該調查顯示,去年中國香港房價的中位數為家庭年收入(稅前)中位數的18.1倍,為全球最高,但較去年的19倍有所好轉。去年該數值創下Demographia調查十二年來的紀錄。

英國諮詢機構牛津經濟研究院的研究同樣成為中國香港房價“難以承受”的例證之一。該研究院曾在報告中指出,在中國香港、孟買等全球房價“最為昂貴”的亞洲城市,若要購買一套90平方米的公寓,家庭年收入處於中位數水平的購房者需要儲蓄30年以上。另據統計,一個普通中國香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔中國香港的樓價。

從今年來看,根據截止6月底最新公佈的數字,今年5月中國香港整體私人住宅的售價指數已經升至333.1,同比漲幅達20.8%,這也是自去年10月以來連續8個月創下新高,今年首5個月的累計升幅則已經達到8.4%。公開資料顯示,自2003年以來,中國香港的房價已經暴漲了364%。

中國香港房價高、居民壓力大已經成為了眾所周知的事實。

責任編輯:Shelly Du

來源:彭博新聞社

接棒歐洲投資者 中国人成西哈努克商業地產最大持有者!| 柬埔寨

許多中國人投資西哈努克市房地產,從而推高了房價
許多中國人投資西哈努克市房地產,從而推高了房價

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中國和柬埔寨之間的樂觀關系繼續鞏固,從而增加了中國人投資該國房地產市場的機會。

柬埔寨的發展潛力已經獲得廣泛認可,原因在於,相較於東南亞國家聯盟的其他國家,該國的城市化程度相對不足。

由於上述因素,中國每年在該市場投入大量資金,尤其是西哈努克(Sihanoukville),中國投資者希望在該市場占據支配地位。

西哈努克房產銷售和租賃經理諾恩·蒂姆(Norn Thim)在解釋上述市場支配地位的原因時說道:“目前,中國投資者正在支配西哈努克房地產市場,其目標是,未來將該地區變成‘唐人街’。”

西哈努克此前被認為是歐洲投資者的聚集地——其投資占該地區總投資的75%。

不過,隨著近期中國投資的流入,這種情況迅速發生改變,目前中國投資占該地區總投資的65%。中國投資者主要集中於賭場、共管公寓和酒店綜合體領域。

由於西哈努克日漸完善的基礎設施及其不斷增長的經濟和旅游業發展潛力,Blue Bay和The Seagate Suites等大型中國項目已經選擇在這個美麗的沿海城市開發。

The Seagate Suite首開先河,位於維多利亞海灘(Victory Beach)黃金位置,占地4,126平方米,是西哈努克最高的混合用途開發項目。項目共45層,於2017年6月開工,計劃於2020年12月完工。

The Seagate Suite項目經理延艾博(Eam Eab)將西哈努克描述為“柬埔寨寶貴的珍珠,大多數投資者都想參與其中”。

延先生認為,該地區不僅是絕佳的旅游勝地,還能夠為駐扎於此的公司提供賺錢機會。

繼金邊之後,我們預計西哈努克將因擁有強大的旅游業、商業和基礎設施部門,成為柬埔寨第二大城市,”他表示。

他認為,由於未來的開發,該地區將產生較大的住宅需求,因為相較於在共管公寓中租一個房間的租金價格,長期住在酒店裡的花費讓人難以負擔。

同時,該地區的另一個關鍵項目Blue Bay正在由中國開發商蜀柬天域發展有限公司開發。2016年,該開發商投資2億美元打造該奢華共管公寓項目,該項目預計將於2019年12月完工,向購房者和住戶交付。

Blue Bay銷售經理陳麗(音譯)也認為,西哈努克是絕佳投資地點,但將這在很大程度上歸因於柬埔寨的總體發展。

陳女士認為,“柬埔寨的政治狀況穩定,目前的GDP年均增速高達7%,且‘一帶一路’戰略日益深化,這都推動了對Blue Bay和西哈努克的投資。

她的設想是,西哈努克在不久的將來將成為國際領先的旅游城市。

不過,中國投資流入西哈努克房地產行業的其中一個影響是,該地區的地價飆升。

歐特斯海灘(Otres Beach)等沿海地區周邊的地價已從最初的700美元/平方米左右飆升至1,100美元/平方米。租賃房產的租金也大幅攀升,公寓租金比前幾年翻了一番。

因此,許多當地和歐洲投資者已經考慮轉戰地價更便宜的其他柬埔寨地區,比如貢布(Kampot)

西哈努克房產銷售和租賃經理諾恩·蒂姆表達了對於中國投資流入西哈努克的一些擔憂。

諾恩先生擔心,未來可能會由中國投資者全權掌控西哈努克整個房地產行業,壟斷該市場。

這樣帶來的後果是,地價和租金繼續上漲,從而可能讓想在特殊時間來西哈努克的柬埔寨人望而卻步,比如高棉新年、潑水節和亡人節。

諾恩先生還擔心,嘟嘟車司機或餐館老板等當地小企業主的利益受損,原因在於,中國投資者一旦有了自己的服務業之後,就不會再使用這些現有的當地服務了。

這與歐洲投資者喜歡使用由柬埔寨人提供的服務截然不同。

西哈努克精品項目推薦:

BLUE BAY

柬埔寨唯一純旅游度假親海公寓,1440套,37層、西港唯一世界級沙灘地標建築。滿足您對旅游度假方式的所有想像。

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交通便捷 坐享西港旅游盛宴
BLUE BAY位於西哈努克城濱海處,雙向4車道,極速暢達。到達濱海大道,你的夢想海濱之旅就此開啟。BLUE BAY距離雙獅廣場5分鐘,與西港著名的索卡酒店,Holiday賭場緊緊相連。

酒店管理 穩定收益
特邀資深酒店管理公司傾情加盟,對公寓及其配套項目做專業的管理服務,充分利用BLUE BAY海景資源的唯一性,為客戶提供高品質服務的同時,為投資者建立持久的收益保障。

傾心雕琢 幻變組合
BLUE BAY首創幻變型海景公寓。在53平方米公寓的基礎上,可以隨意組合成70平方米,90平方米,290平方米,400平方米等各類觀海公寓,形成不同的功能與觀海效果。為游客提供更多旅居選擇的同時,更為投資者提供不同的投資方案。

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泰榮·西港城

泰榮·西港城位於柬埔寨西哈努克市美麗的勝利海灘上,毗鄰西哈努克港省政府,生態環境優美,地理位置絕佳,升值潛力巨大。該項目總建築面積十萬多平方米,整體共計45層,是一個集酒店式公寓、商業娛樂、休閑度假一體式的城市綜合體。

泰榮·西港城還配有健身房和空中泳池等休閑設施,每個單元都配備一個獨立的陽台,360度無死角看海景,能夠滿足各年齡層群體的居住、辦公要求。項目落成後,將成為西港市璀璨奪目的核心地標。

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泰榮·西港城項目由KHCN投資開發有限公司傾力打造,並由中國建築股份有限公司第二工程局承建。中建公司柬埔寨分公司以打造“中國建築”品牌形像為目標,秉承“誠信、創新、超越、共贏”的企業精神,為合作方提供最具價值的品牌服務。金邊大型建築之一“金邊壹號”項目也是由中國建築(東南亞)(柬埔寨)公司承建。

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責任編輯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

十六萬港漂在中國香港,你一定見過這樣的樓盤名字…….富豪花園,霸氣外露型,簡單又粗暴,直接又了當:

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中二病犯型——御龍山,話說第二期準備叫啥?乘鳳樓?

高端洋氣型——都會駅……這到底是中文?英文?還是日文?

中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

誰說中國香港是文化荒漠來著,連樓盤名字都取得如此高能!圈妹不看不知道,原來樓盤名字一般由專名和通名組成!

比如“欣榮花園”,“欣榮”是專名,“花園”是通名。換句話說,專名好比樓盤名字,通名好比樓盤姓氏。

在看過中國香港各式各樣滿街的樓盤後,圈妹發現,其實大部分中國香港樓盤命名都是有規律滴!你看是不是這麼回事呢:

大部分樓盤都是通名,早期多為“大廈”、“花園”。市區的單體樓宇多為“閣”、“軒”;高層住宅則為“台”。

大樓盤用“城”;綜合體用“廣場”;區域中心或企業總部用“中心”。

鄰海為“灣”;依山則為“山”。

超高層住宅愛用“峰”

如果只是名字吉祥、著重意境的話,可能什麼特色也沒有。不過所謂“有樓萬事足”,房子的地位在中國香港如此之高,怎麼可能就只有這些常規的種類呢?好多中國香港樓盤的名字,可謂畫風突變、腦洞驚天,而且一聽就知道這地段房子貴不貴!

賺大錢、做皇帝、成神仙……

中國香港人愛講風水,樓盤名字當然也是喜歡大富大貴好兆頭。一開始的開發商還是比較含蓄而樸實的,比如較早的樓盤都是金星閣、銀星閣、寶星閣這類……富貴卻不浮誇。

後來想像就大膽了起來,出現了山水皇帝系列:傲雲峰、萬景峰、翔龍灣、豪景台、君悅華庭、龍心閣……

還有霸氣仙境系列:盛世、君珀、瓏門、海玨、御悅、升御門、御金·國峰……

這哪兒是回家啊,感覺住在皇宮天庭,想架個鼎在家裡煉丹!也許因為中國香港樓高,住在高層感覺騰雲駕霧,再加上港人又愛好吉利,討個好口彩,才會有這麼多邪魅狂狷的樓盤名字!

假裝在歐美

在中國香港,樓盤名是英文已經不是啥新鮮事了,厲害的是英文名還大有乾坤,與中文名相互聯繫,比如日出康城(Lohas Park)。

日出康城前稱夢幻之城,“日出”代表東方、陽光以及朝氣;“康城”則是健康之城及可持續發展,所以英文名才是Lohas(Lifestyle of Health and Sustainability)。

港鐵康城站

不過,好多中國香港樓盤已經不滿足有英文名了,法文名、日文名才是潮流……

比方“都會駅”的第二期“城中駅”,英文名是Le Point。本身“駅”就屬於日式漢字,意為驛站、站點。而Le Point在法文中,也有句號、終點的意思。

就問你高不高端!大不大氣!

同樣的例子還有位於元朗的豪宅御葡萄(La Maison Vineyard)。開發商:能唸得出來,算我輸!

以上五個,一個都不會……感覺語文是體育老師教的!然而按照開發商的說法,這一切都是有寓意滴:

䨇寓,是位於屯門湖安街8號的樓盤。其中“䨇”是“雙”的俗字,意思“成雙成對”,與家人安居樂業之所;英文名為2GETHER。

……感情單身狗還住不了是嗎?哭暈在廁所。

再比如海玨,位於荃灣馬灣,低密度依海而建,實屬豪宅裡的豪宅!

而且還有露台哦,不是那種就能曬幾件衣服的露台哦,是可開數十人燒烤趴的露台!

“玨”是“玨”的異體字,讀“各”,表示兩玉合二為一,實屬高端中的高端,吉利中的吉利。其實圈妹覺得沒差,反正兩個字都不會念,房子也都買不起。

而且這個樓盤英文名叫AnaCapri,即阿納卡普里,一個位於意大利那不勒斯的美麗小鎮。嗯,又是一個假裝在歐洲。

只寫一或八,低調的奢華

這樣的樓盤在中國香港雖然不多,但一說出來就嚇人一跳:一號雲頂、窩打老道8號、書院道8號、農圃道18號、筆架山一號、何文田山一號……

數字一、八都是吉利得不行的數字,何況還以街道為名,一聽就是豪宅啊!圈妹隨手一查,一號雲頂屬豪宅設計,出售價格2150萬,租價則在4.3萬!

而書院道8號則是單棟豪宅,2012年便要價6300萬!

所以真正豪宅都不用寫名字,寫個街道加數字就可以了!

話說,中國香港樓盤名照這個高能程度發展下去,以後打車也可能是:“唔該,請去九鼎至尊豪御享·碧波雪海極目收·鐘靈毓秀·優山美地·La Grande Goldwood。”

(本文來源微信公眾號“港漂圈”,作者圈妹)

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比如“欣榮花園”,“欣榮”是專名,“花園”是通名。換句話說,專名好比樓盤名字,通名好比樓盤姓氏。

在看過中國香港各式各樣滿街的樓盤後,圈妹發現,其實大部分中國香港樓盤命名都是有規律滴!你看是不是這麼回事呢:

大部分樓盤都是通名,早期多為“大廈”、“花園”。市區的單體樓宇多為“閣”、“軒”;高層住宅則為“台”。

大樓盤用“城”;綜合體用“廣場”;區域中心或企業總部用“中心”。

鄰海為“灣”;依山則為“山”。

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䨇寓,是位於屯門湖安街8號的樓盤。其中“䨇”是“雙”的俗字,意思“成雙成對”,與家人安居樂業之所;英文名為2GETHER。

……感情單身狗還住不了是嗎?哭暈在廁所。

再比如海玨,位於荃灣馬灣,低密度依海而建,實屬豪宅裡的豪宅!

而且還有露台哦,不是那種就能曬幾件衣服的露台哦,是可開數十人燒烤趴的露台!

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而書院道8號則是單棟豪宅,2012年便要價6300萬!

所以真正豪宅都不用寫名字,寫個街道加數字就可以了!

話說,中國香港樓盤名照這個高能程度發展下去,以後打車也可能是:“唔該,請去九鼎至尊豪御享·碧波雪海極目收·鐘靈毓秀·優山美地·La Grande Goldwood。”

(本文來源微信公眾號“港漂圈”,作者圈妹)

2017年2季度歐洲住宅市場——冰島房價漲幅全球最高,雅典房價連跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度,在已經發表據的 22 個洲住房市中,18 個國家和地區房價實同比上,10 個市場漲幅高於去年同期。其中,冰房價同比增長均達到兩位,在2017年2季度的全球房市中也名列前茅。另一方面,住宅市跌幅正在小,希臘雅典得住宅價格也很有可能在今年迎來連續下跌的第十個年頭

2017年2季度全球房價同比增幅最快的國家。21.28%的增幅不僅高於全球其他市場,也遠高於去年同期 6.34% 的漲幅,這也是自 2005 年 4 季度以來的最高同比漲幅。

冰島住房市場從2002 至 2007 年經歷了一波上漲行情,價格飆升達到 73%以上。但從 2008 年初到 2010 年,由於該國經濟受到全球經濟危機的重創,導致房價大跌 32.5%,在接下來的 3 年時間裡,住房市場漲幅總計僅為 5%,近乎停滯狀態。 隨後,冰島開始進入強勁的上漲通道,2014 年漲 5.18%,2015 年漲6.93%,2016 年漲 12.53%。這樣的現象部分歸功於強大的市場需求和有限的住房供應,特別是在首都雷克雅維克。近年來持續增長的遊客數量是刺激冰島房市需求的一個重要因素。冰島旅遊局的數據顯示,2016年冰島遊客人數接近180萬,比2015年增長39%。2017年前7個月的遊客數量較去年同期再次大幅度增長33.1%。

國際貨幣基金組織(IMF)的數據顯示,該國經濟在 2016 年的增長幅度達到了 7.2%,也是自 2007 年以來的最高漲幅。冰島統計局的數據顯示,該國經濟在 2017 年 1 季度漲幅為 7.6%。鑑於個人消費能力走強,固定投資總量不斷增加,預計該國經濟在 2017 年全年將實現 6% 的喜人結果。

住宅價格在2017年2季度同比增漲 13.52%,在歐洲表現僅次於冰島。愛爾蘭房價前幾個季度的同比增幅分別為:2017 年 1 季度 8.91%,2016 年 4 季度漲 8.15%,2016 年 3 季度漲 7.68%,2016 年 2 季度漲 4.57%,2016 年 1 季度漲 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米單價大約為2345歐元,可獲得7%左右的較高出租回報率。

愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果,被視為歐洲的明星國家。該國政府的報告顯示,該國在危機早期實施的結構性改革,現在已進入了收穫成果的階段。愛爾蘭中央銀行的數據顯示,愛爾蘭去年的經濟漲幅為 5.2%,比 2015 年不可思議的 26.3%(很顯然在統計學上存在問題)相比更加健康。前幾年的數據分別為:2014 年 8.5%,2013年 1.1%。儘管英國退歐以及美國未來稅收和貿易政策存在不確定性,但該國經濟預計在今年保持穩健狀態。愛爾蘭央行估計該國今年的 GDP 漲幅為 4.5%。

愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果,被視為歐洲的明星國家
愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果,被視為歐洲的明星國家

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德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢。2017年2季度德國公寓均價環比顯著上漲4.86%,同比則上升6.96%,高於前兩個季度的同比增幅。德國三大城市中,目前房價最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花費約94萬歐元,類似住宅在柏林與法蘭克福的價格普遍在50至60萬歐元之間。德國大城市租金回報率普遍不算高,法蘭克福市中心公寓擁有三大城市中最高的租金回報率,約3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准數量約為9萬個單位,同比減少7.9%。德國目前的低利率環境與較低的新建住宅數量將市場維持在賣家市場區間,對房價繼續產生抬升作用。

2季度德國經濟年化增長2.5%,雖然低於1季度2.9%的增幅,不過仍然高於歐元區2.3%的平均水平。穩定的經濟增長要得益於強勢的民眾消費與政府支出。

德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢
德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢

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葡萄牙房價在2017年2季度同比上漲3.47%,目前里斯本市公寓每平米房價約2542歐元,租金回報率則在5.6%左右。全球金融危機後,葡萄牙房價經歷了連續13個季度的同比下跌,一直到2014年4季度才開始企穩回升。2017年葡萄牙經濟預期將增長1.1%,與去年基本持平。2015年之前的15年間,葡萄牙經濟持續低迷,平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房價在2017年2季度同比上漲0.85%,扭轉了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙當地房市需求在金融危機之後首次超過10萬個單位。同時,受到英國退歐影響,西班牙房產更加受到海外投資者青睞。2季度海外投資者對西班牙房產需求同比上漲了8.1%。最受海外投資者(特別是歐洲投資者)青睞的目的地是巴塞羅那與太陽海岸區域。目前巴塞羅那市中心120平米公寓售價約57萬歐元,租金回報率則在4.5%左右。馬德里房價較巴塞羅那低一些,回報率也可以達到4.7%。2017年西班牙經濟預期將增長2.8%,失業率有望降低至15.9%。近期加泰羅尼亞地區因為獨立公投仍與西班牙政府僵持不下。此次事件的最終解決方案料將對西班牙特別是巴塞羅那的房價產生較大短期影響。

英國平均房價在2017年2季度名義同比增長2.8%,但如果將通脹考慮在內,則與去年同期保持持平。另一方面,市場供給繼續保持緊缺。在退歐與大選之後,英國房市觀望情緒明顯,新增售賣房源數量不斷創下新低。倫敦房價增速進一步縮小明顯,部分高端房產價格繼續下跌,主要房價增長區域集中在倫敦外圍。東安格利亞地區房價2017年2季度同比增長5%,漲幅在大倫敦地區名列前茅。整體來看目前英國經濟不穩,退歐提案也尚未獲得實質性進展,加之已經突破天價的倫敦房價,投資用房產價格繼續走弱可能性較大。

危機重重

雖然房價表現已經連續多個季度排在歐洲最後一名,但當地市場的情況正在好轉。2017 年 2 季度,俄羅斯全國住宅市場價格同比跌幅為 7.58%,雖然跌幅仍然顯著,不過這已經是自 2014 年 4 季度以來最小的同比跌幅。俄羅斯的通脹指數曾出現一段飆升期,但近期穩健的貨幣政策有效穩定了通脹。 俄羅斯聯邦統的數據顯示,2017 年 8 月,俄羅斯的名義通脹率放緩至 3.3%,也是前蘇聯解體後的最低水平。

從海外置業者的角度來看,俄羅斯房價的下跌幅度還要大得多。在僅僅 3 年的時間中,盧布對美元的匯率就大跌了近 61%,從 2013 年 1 月的1 美元兌換 30.231 盧布跌至2016 年 1 月的 1 美元兌換 77.175 盧布。但是在過去的 18 個月時間裡,這種現象得到了有效遏制,盧比對美元價格在 2017 年 8 月為 1 美元 59.409 盧布,升值幅度近30%。

俄羅斯經濟正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 漲幅為 2.5%,較 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明顯好轉。也終結了從2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度連續 7 個季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月,原油價格保持在每桶 48.48 美元的水平,較 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱勢油價料將對俄羅斯經濟產生一定影響。俄羅斯經濟今年預計增長 2.1%。 

希臘延續十多年的地產低迷狀態仍未結束。2017 年 2 季度,希臘平均住宅價格同比下跌 2.53%,環比下跌了 1.58%。在希臘首都雅典,房價自 2008 年以來就一直處於下跌狀態。目前雅典公寓單價約為每平方米2846歐元,租金回報率為4.2%左右。希臘經濟在 2015 年的漲幅為 0.2%, 2016 年幾乎接近零。不過這樣的勢頭有望在今年得到緩解:歐盟預計希臘經濟今年將增長 2.1%,2018 年漲幅達到 2.5%。

 

作者:Adam yang

責任編輯:Zoe Chan

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