Tag: 房地产

“資金避風港”德國正在擴大其歐洲住宅投資的領先地位

自2009年以來，德國的房地產熱潮一直在擴張，一些城市的公寓價格在此期間翻了一倍多。隨著主要城市的人口和就業人數繼續增加，房地產價格和租金的增長預計不會很快結束——盡管缺乏新的供應意味著投資機會可能變得更加稀缺。

根據仲量聯行（JLL）的研究，2017年德國的住宅交易總額為170億歐元（約1346億元人民幣），比上一年增加了近25％。更重要的是，德國占歐洲住宅總量的近40％。它的五個城市——柏林（Berlin）、漢堡（Hamburg）、杜塞爾多夫（Dusseldorf）、德累斯頓（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是歐洲大陸的前20名城市之內；首都柏林更脫穎而出，成為國際買家的最愛。

雖然供應短缺仍然是一大障礙，德國強勁的經濟、相對穩定的政治和持續的移民淨增長都讓海外投資者有充分理由對2018年及以後該國的住宅市場感到樂觀。

隨著房價和租金的強勁增長預計在2018年持續，德國將繼續成為海外房地產投資者在歐洲的首選地。

｜歐洲的避風港

雖然倫敦仍是海外購房者的傳統偏好，英國退歐所帶來的不確定性和房產印花稅的增加在過去幾年裡令德國受益匪淺，因為許多投資者和全球企業都尋求更加穩定的選擇。“英國退歐的影響” 是投資者給出的常見原因——他們在今年較早前普華永道（PwC）發布的《2018年歐洲房地產新興趨勢》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）報告中將柏林和法蘭克福列為首位。

盡管大多數德國住宅投資主要來自國內買家，外資仍占據著重要的份額，並正在迅速增長——根據仲量聯行的數據，外資從2016年的不到20％增至2017年的超過四分之一。大多數外資來自其他歐洲國家，如法國和瑞士，但隨著德國住宅市場在海外獲得更多曝光，來自更遠地區的投資也正在相應地增加。

由於現有住房存量有限，遠期購買交易正在增加，因為買家希望確保對仍在建設但可能在完工前售罄的房產分一杯羹。資產和基金經理也在幫助投資者實現投資組合多元化，以實現最佳的收益率表現。

｜在德國哪裡投資？

雖然城市之間存在顯著差異，但德國大都會區的特征通常是需求增長和供應不足：城市人口不斷增加，空置率下降，租金增長加快，部分地區比其他地區更多。

柏林繼續占據主導地位，去年的住宅投資達到37億歐元（約293億元人民幣），超過任何其他歐洲城市。柏林的房地產市場極為多樣化，高端的市中心公寓和郊區物業比更具競爭力的實惠房子享有更強勁的價格和租金增長。公寓是柏林房地產買家特別感興趣的領域，平均價格自2010年以來翻了一倍多。

柏林市中心米特區全新豪華公寓“格林特”，將歷史與現代結合，鉑金地段價值獨特，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）。點擊查看房源更多信息

在首都之外，德國其他一些主要城市的價格增長和淨收益率更令人雀躍。去年漢堡的投資增長了63％，總額達到10億歐元，而杜塞爾多夫的投資則增長了126％，達到5.6億歐元。遠期購買占兩個市場交易的一半以上。法蘭克福（Frankfurt）是另一個吸引投資者和移民的選擇，因為其國際人口眾多，經濟蓬勃發展，2.9％的淨收益率高於其他主要城市。

位於法蘭克福的新建樓盤，充分引入了現代化節能住宅體驗，對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元（約¥257萬）。

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｜住宅市場前景

與歐洲大部分地區一樣，德國房地產市場的發展因缺乏新建築以滿足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重點開發經濟適用房意味著建築許可嚴重受限。

隨著人口增長放緩以及更多目前正在規劃中的項目進入市場，預計未來幾年這種壓力將會緩解，但就目前而言，大多數投資者都滿足於通過遠期購買來靜待投資成果。隨著價格和租金增長可能在未來幾年繼續增長，德國的住宅投資能夠在相對較低的風險下提供有利可圖的長期收益。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

變身住宿場所 向游客敞開大門——住進日本寺廟不是夢！

作者：Mitsuru Obe

日本鄉村現執行了一項旨在吸引外國游客的新舉措：日本寺廟將開放其設施，供人們住宿使用。

日本現在有多家佛寺正在努力應對香客減少、當地經濟衰退和收入下降等問題。這項新舉措或許可以扭轉這些寺廟的命運。

寺廟通常擁有大量的空間，所以非常適合用作住宿場所。許多寺廟坐落於當地社區中心，占據了大片土地，還建設了開闊的庭院。這些寺廟設有供見習修士使用的房間，還可以為他們提供床單被套等用品和食宿服務。但由於寺廟內嚴格的規章制度，它們很少被用於旅游或任何商業活動。

日本初創企業和空（Wa-Qoo，日本住宿場所預定網站）認為它可以改變這種情況。上個月剛生效的日本《住宅共享法》（home-sharing law）中規定，私人住宅和其他非商業設施只需在當地政府登記後即可用作住宿場所。和空從這條規定中看到了商機。

總部位於大阪的和空公司表示，它正在與日本電子商務運營商樂天（Rakuten）和荷蘭旅游預訂網站繽客（Booking.com）合作，努力吸引更多游客前來日本寺廟游玩。

通過日本住宿場所預定網站和空（Wa-Qoo）提供的住所包括這座位於志賀縣的寺廟

《住宅共享法》允許業主在不完全遵守繁瑣酒店規章制度（如設立接待大廳和全面的消防安全系統）的前提下提供住宿服務。

在星期三（7月18日）召開的新聞發布會上，和空表示今年將有100家寺廟開放住宿，未來三年內這類寺廟的數量將增加到1,000座。

日本全國大約有77,000座寺廟。

目前，寺廟只向僧侶提供住宿，而且不收取任何費用。寺廟不必繳納財產和營業稅，但若提供房間共享服務，則需要繳納一定的營業稅。當地政府還將向這些寺廟征收物業稅，但只限於那些用於提供住宿服務的區域。

有數所寺廟已獲得適當的商業許可證，並在許可證規定的範圍內向游客提供住宿服務。真言宗佛教聖地——高野山就是其中的一個例子。高野山上有50多座寺廟已被用作住宿場所。

某些日本寺廟已經為外國游客提供住宿空間

《住宅共享法》要求所有住宅共享服務供應商在當地政府進行登記，但事實證明這項要求說易行難，並導致愛彼迎（Airbnb）等民宿網站不得不刪除大量房源，為這個房間分享項目開了個令人失望的壞頭。延伸閱讀：【居外看點：日本共享住房的現狀大公開】

和空將幫助寺廟處理在當地政府登記所必須完成的文書工作，並確保寺廟滿足消防安全等其他法規的要求。

從日本北部的青森到南部的熊本，至少10座寺廟已經宣布將通過和空提供住宿服務。然而，東京沒有任何一間寺廟在其列。

寺廟過去就常常提供住宿場所。佛教聖地附近的酒店和旅館十分少見，因此游客和朝聖者常常在寺廟裡暫住，休息一段時間再踏上旅途。

寺廟也不僅僅是參拜的場所。它們還可以用作孩子們的學校，並由僧人來擔任教師。有時寺廟還用於舉辦各種活動，包括相撲錦標賽、抽獎和搖獎。和空公司的工作人員表示，根據日本傳統，寺廟通常位於當地社區的中心地段。通過將寺廟用作住宿地，這項傳統將會重煥生機。


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原文：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低

文：居外網海外房產分析師 Adam Yang

  • 英國6月房價同比增幅縮緊至2%
  • 季節調整後的環比增幅為5%
  • 大倫敦為今年2季度全英房價表現最差的區域，同比下滑9%
英國房價同比變化

 

對於目前的行情，英國房產研究機構 Nationwide首席經濟學家Robert Gardner認為：“雖然房價增幅已經降至5年來最低，不過2%的同比增幅與上個月的2.4%差距其實並不大。事實上在過去12個月期間英國房市整體的供求關系保持在一個相對穩定地區間，房價同比變化也一直在2-3%的區間徘徊。值得關注的是市場上買賣雙方活躍度依然較低，供給相對依然處於比較緊缺的情況，展望未來走勢，英國乃至全球的宏觀經濟罰站將很大程度上左右房價的走勢，特別是目前的勞動力市場就業良好但薪資增幅萎靡的情況，也影響著英國房市的需求。”

英國統計局官方數據顯示，全英5月的薪資同比漲幅為2.5%，創造了半年內的最低水平。雖然英國經濟表現尚佳，失業率更是創造了40多年來的新低，但英國目前的低通脹與政府對工作福利的消減造成薪資增幅水平依然低迷。一些經濟學家也認為在全球金融危機期間求職者對低薪職位的申請意願也造成了失業率與薪資水平之間的失衡。

英國房源平台Rightmove表示“目前市場上願意降低要價出售的賣家比例已經來到2011年最高的水平，說明很多賣家對於市場都有著過於樂觀的預期。”

雖然增幅較小，但英國大部分地區房價依然保持同比上升，只有倫敦再次出現房價同比下跌。今年2季度，大倫敦的房價同比下滑1.9%。2季度房價表現最好的區域是東、西米德蘭茲與威爾士，房價同比增幅均高於4%。

與去年同期相比，英國大部分區域房價增幅均放緩，只有蘇格蘭的表現明顯好於去年同期。Rightmove的蘇格蘭房源數據也證實了這一趨勢。今年7月，該平台上的蘇格蘭房源要價同比增長了8.5%，環比增幅也高達1.5%，房源平均待售天數為39天。與此相對應，首都倫敦的房源要價則出現了1.7%的同比跌幅，待售天數也長達67天，比蘇格蘭多近了一個月。

如果從Rightmove的賣家要價來看，倫敦第1區的要價跌幅最猛，比去年下跌6.5%，環比也下跌1.2%。而在當地買家多於國際買家的第2區，平均要價也在7月出現下跌近8000英鎊，來到75.3萬英鎊。

不過，房地產中介公司Your Move近期發布的數據則顯示，倫敦的房價跌幅可能會有所減緩。其數據顯示，由於肯辛頓和切爾西等黃金地區的市場復蘇，6月份倫敦房價同比微漲0.2%。

當地的房地產經紀人則指責英國退歐的不確定性對於當地房市信心帶來的打擊。Jackson-Stops公司董事長Nick Leeming表示：“雖然每年的這個時候都會看到更多賣家進入市場但由於3、4月的寒冷天氣，今年5、6月的賣家活躍度出現了強勁反彈。

“如果要避免出現降價，那麼市場的供給與需求的增幅應該有所匹配。目前市場依然很平衡，但是英國退歐帶來的不確定性的確無助於建立市場信心。”

 

 


數據來源：Nationwide
參考來源: Nationwide, Rightmove, The Guardian

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臨門一腳的投資機會來了！前索羅斯基金首席經濟學家談全球資產配置

這屆世界杯，除了足球隊沒去，中國能去的都去了。白岩松的點評，一下子在網絡上爆紅。但足球隊同樣沒去成世界杯的美國，卻用美聯儲加息的方式，搶下了全球金融的大頭條。

俄羅斯世界杯開幕式和美聯儲、歐央行議息會議在同一天進行，北京時間14日凌晨2點，美聯儲宣布加息，將聯邦基金利率區間提升25個基點至1.75%-2%。

| 美聯儲加息不停，美國經濟帶動全球經濟走強

值得注意的是，此次聯儲會議聲明刪除了今年5月決議聲明中稱利率仍會“在一段時間內”低於長期水平的表述，對於加息，用“進一步逐步上調”替代了“調整”。美聯儲公布的聯儲官員利率預期中位值點陣圖顯示，多數-聯儲官員預計今年全年加息四次或更多。

1、美聯儲加息不停，美元走強

美國前財長顧問、花旗銀行董事總經理、索羅斯基金管理公司前首席經濟學家，君橋資本CEO克裡斯·韋根，曾協助索羅斯基金平穩度過全球金融危機、歐洲主權債務危機和銀行業危機。他同時也是Elysian Park Capital創始人，憑借在投資管理、研究和戰略方面的豐富經驗為客戶提供了一系列全球宏觀經濟等投資咨詢服務。

對於此次美聯儲加息，他在最近合作伙伴恆昌財富舉行的自媒體沙龍中表示：“過去兩年半是美聯儲第七次加0.25個百分點的加息了，君橋資本的觀點是美聯儲將會持續加息，在2018年我們預測有4次加息，在2019年還將會有2到3次的加息。經過多次加息，到2019年我們預計利息會增長到3%。”

君橋資本CEO克裡斯·韋根

議息聲明發布後，美元指數迅速直線拉升。而隨著美聯儲持續加息的腳步不停，美元走強，美國貨幣市場基金的“吸金力”愈發強勁。

彭博援引資金流向監測機構EPFR數據稱，截至上周，流向全球貨幣市場基金的550億美元中，有450億美元都流向了美國，這也讓美國貨幣市場的資產規模升至8年以來最高水平。

2、失業率近20年來最低，美國經濟形勢回暖

而從美國的失業率數據來看，據美國勞工部公布的數據，美國在今年前五個月增加了100多萬個就業崗位，今年五月經季節性因素調整後失業率下降至3.8%，為2000年4月以來最低水平。

此外，今年春季美國就業崗位的數量超過了求職者的整體數量，是自2000年有美國就業數據記錄以來的首次。亞特蘭大聯儲的GDP追蹤模型顯示，今年美國經濟今年第二季度強勁增長4.5%。

克裡斯•韋根也從失業率切入，分析道：“失業率是非常好地顯示美國經濟狀態的晴雨表，能反應出美國經濟的情況。最新數據顯示，美國的失業率是3.8%，這個失業率是近20年歷史當中最低的。”他預計，美國失業率在未來幾個月當中，很有可能從現在3.8%繼續下降到大概3.5%左右，這將是美國失業率從1960年代到現在為止歷史最低點。

美元走強，美國國內失業率下降，錢包鼓起來的美國消費者將會不斷拉動消費，對於美國的企業來講也將迎來一個良好的機遇。而美國的經濟轉暖對於世界經濟也將會有直接影響，“鑒於美國仍然是世界第一大經濟體、同時第一大消費國，美國強勁的GDP增速，將會拉動全球經濟的增長”，韋根說。

| 新興市場迎來震蕩，是時候了解下全球資產配置了

在大家的目光聚焦世界杯上不可思議的絕殺、美國的關稅最新舉措再一次搶奪了賽場上的高光。6月15日，美國政府發布了加征關稅的商品清單，將對從中國進口的約500億美元商品加征25%的關稅，其中對約340億美元商品自2018年7月6日起實施加征關稅措施，同時對約160億美元商品加征關稅開始征求公眾意見。

1、新興市場震蕩不停

消息一出，中方迅速做出回應，國務院關稅稅則委員會發布公告決定，對原產於美國的659項約500億美元進口商品加征25%的關稅，市場再度隨之震蕩。

對中美貿易爭端，克裡斯•韋根分析到:“特朗普總統的一系列舉措，主要是為了獲得美國出口貿易的增長，而不是真正把美國經濟、全球經濟攪得天翻地覆。”

國際市場波瀾不止，動蕩不休，對於投資者們來說，在當下全球村聯系愈發緊密之時，市場的動蕩很快就會傳導到投資者個體身上。

特別是高淨值人士，動蕩的市場環境下，實現資產保值增值，將面臨不小的挑戰。

2、全球資產配置正迎勢而上

根據國際上普遍的認知，對於資產配置的依據和要求是：各類資產的回報是不完全相互關聯的。降低資產的關聯度，就要在不同國家配置資產，而不能只局限於一國。全球化、多元化資產配置成為了面對國際復雜形勢、市場劇烈動蕩的合理選擇。

克裡斯•韋根分析，相較於美國的高淨值人士願意以較大的資產規模來作資產的配置，有更多的選擇來實現資產保值。中國的高淨值人士會傾向投資房地產、固定收益、債券等。有統計顯示，中國高淨值人群中約有 20%是職業炒房、炒股者，他們的個人總資產均在億元以上。

但近年來，隨著中國經濟的軟著陸使得過去很多高收益投資模式不再，原本以投資驅動為主的增長模式難以為繼，股票造富神話早已不再，房地產投資受限，信托、互聯網金融陸續降溫回歸正常軌道。

根據波士頓咨詢發布的2016年中國私人銀行報告顯示，高淨值人群的全球資產配置需求呈增長之勢。在境外資產配置需求上升的同時，境外資產配置逐漸呈現出扁平化特征，即需求對像從基於傳承、避稅以及移民等目的的高端客戶逐漸覆蓋到以分散幣種風險為主的中低端客戶。據預測，未來五年全球化資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右。

| 美元投資，中國高淨值人士的臨門一腳

在全球資產配置成為高淨值人士降低風險、保障收益的有效選擇的趨勢下，錢往哪裡投成為了下一個重要的問題。

在美股大跌之時，美國的多家券商如嘉信理財、Vanguard等出現了網站崩潰，主要原因是網站流量暴增導致服務器癱瘓，可見在危險來襲，專業機構成為解投資者於倒懸的希望所在。市場上頻頻出現的黑天鵝事件，也使得能夠實現多元化投資，進行對衝、保護的專業機構備受投資者青睞。

這其中，高度重視對衝的君橋資本，通過多元化的資產配置、資產組合，實現了整體的資產配置多元化。贏得了來自不少新型國家高淨值客戶的信任，在美元投資方面成為業界翹楚。

隨著美元走強，美國經濟形勢的回暖，同時新興國家市場機遇挑戰並存，龐大的中國高淨值人士在全球資產配置上，或迎來美元投資的臨門一腳。

克裡斯•韋根分析說：“美國市場曾經是、現在仍然是國際投資人主要的投資目的地之一，也是首選的投資目的地。主要得益於三個方面：第一是美國有非常強勁、有利的法制；第二美國資本市場流動非常充足；第三美國金融市場非常透明。”

對於處於全球配置早期的高淨值人士來說，曾跟格林斯潘、索羅斯共事多年的韋根說：“我個人建議我們應該在資本配置關注兩個原則，一個是安全、一個是簡單。一般來講，符合這樣目標的投資產品有兩種，一個是房地產，一個是固定收益。”

而目前美國房價基數居高，加之由於加息和美國最近稅法上發生的變化，房產繼續上升的空間不大，可供選擇的就是固定收益了。

隨著美國整體失業率下降等大背景，對固定資產來說也是非常好的刺激。“可以預見，隨著現在美國持續加息，利息繼續上升，固定資產的產品對投資人來講更加有吸引力”，克裡斯•韋根說。


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來源：投資界
責編：Zoe Chan

居外看點：日本共享住房的現狀大公開

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果，因此大多數日本人選擇將存款放入銀行，雖然利息奇低，但至少長期看來不會遭受損失。然而，盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限，但一些工薪族還是選擇投資房地產，因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。

近期，新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初，日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為，即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋，分攤房租，共享設備。當時，這一形式在日本還不常見。在共享住房中，租客有自己的獨立臥室，共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是，房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。

如今，日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，現代化的“公寓房”（此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”）：同一屋檐下的獨立起居空間，設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代，這類公寓房一般沒有安裝浴室，住戶需要到公共澡堂洗澡。現在，這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間，如起居室或用餐室，而且廚房一般都是以實用性為主，僅提供煮飯的空間，然後住戶各自回房用餐。

換言之，這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能，共享住房就能夠做到這一點。

但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之，而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房，房地產公司通過轉租收取租金，業主利用租金收入來支付貸款。

這類共享住房的建設耗資高達1億日元（約588.7萬元人民幣），這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力，他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥，但一旦償清貸款，接下來的租金收入就成為了純收益，在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示，東京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。

諸如東京都足立區這樣改造公寓的共享住房通常提供有獨立臥室、公用廁所和廚房設備，但沒有提供公共交流或起居空間，住戶間互不了解

但房產經紀公司抱怨稱，共享住房相比其他類似的投資方案而言，已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱，1月，由於租金收益不足，東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。

朝日新聞報道稱，Smart Days在業主不知情的情況下，在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行（Smart Days的貸款機構）由於沒有收到租金，他們無法償還貸款，從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請，部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。

據悉，駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初，朝日新聞報道稱，對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。

Invest in Life博主、房地產投資顧問指出，共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地鐵站的房屋，其入住率就越高。但該博主發現，即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房，其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘，入住率便下降到32%。

Invest in Life還發現了一個有趣的現像：相比租金較低的新共享住房，租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%，平均租金為57,000日元（約3,355萬元人民幣），而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%，平均租金為48,000日元（約2,826萬元人民幣）。博主將其原因歸納為，早期共享住房所處地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房並沒有想像中的那麼火熱，這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京，用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上，比起共享住房或整棟的公寓樓，單身公寓反而是更好地投資選擇。

商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出，投資公寓的回報不高，但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率，但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓，並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好，就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年，那麼每月償還的貸款金額就會相對較低，這樣如果公寓暫時空置，也不會還不起貸款，因此更為可控。

這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益，但25-30年後，他們就可以擁有公寓，屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是，業主需要花錢來維護其房產。而且，30年後，如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓，那麼你也要對你的公寓進行翻修。

朝日新聞指出，高收入人群常常購買多處房產，希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時，風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產，投資者可能會選擇出售，但既然該房產不受租戶歡迎，自然也就不受買家歡迎，因此售出的價格就會低於買入的價格。

在日本這樣變化無常的房地產市場中，所有的投資房產，不論是共享住宅或是出租公寓，都有其投資風險所在，投資需謹慎！

延伸閱讀：

居外推薦日本公寓房源：

1. 東京豪華公寓

高達32層的豪華公寓樓，周圍綠樹成蔭。位於26層的4間公寓結合在一起而成，面積超過了430平方米，這是絕無僅有的。包括3個開放式的起居室、客廳和廚房的布局，5間臥室，步入式衣帽間和雜物間。24小時的安保服務隨時確保業主的安全。售價約5,431萬元人民幣。

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2. 大阪市低層公寓

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居外物業編號：39781241 點擊查看房源信息

3. 東京港區高層公寓

位於東京港區的高級住宅大廈City Tower的高層單位。大廈2008年4月落成，43層共828戶的大型高級住宅。單位於25樓，室內約82平方米以上，露台向東南。24小時保安，步行1分內有超市，現時空室可即入住。售價約432萬元人民幣。

居外物業編號：39332332 點擊查看房源信息

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原文：Japan Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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最受俄羅斯人歡迎的十大買房目的地 英國榜上無名

作者：Anna Danishek

俄羅斯人在哪裡尋找海外資產？Tranio分析了俄羅斯搜索引擎Yandex在2016年第二季度至2018年第一季度期間房地產住宅的搜索數據，以找出最受用戶歡迎的10個國家。

第10名：波蘭

波蘭是Yandex用戶購買外國房地產的第十大熱門國家。從2016年中期到2018年第一季度，這個網絡搜索引擎處理了近22萬個相關查詢。雖然在2016年，波蘭的房地產吸引了比捷克或法國更多的俄羅斯人，但在2017年上半年，俄羅斯人對波蘭的興趣明顯下降。盡管這個國家開始重獲人氣，但根據Yandex處理的查詢數量來看，波蘭的查詢數量在2018年一季度比2017年同期減少了30%，是2018年唯一一個失去人氣的國家。

安永公司（Ernst & Young）的數據顯示，波蘭房地產市場正在發展：例如，2017年新建住宅數量達到創紀錄的9萬套。大城市的物價正在上漲。2017年，三聯市（Tricity）的每平方米價格上升了15%，羅茲（Łodź）為8.5%，華沙（Warsaw）為8.5%。需求超過了供給，這刺激了價格的增長。

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第9名：法國

在過去兩年裡，Yandex處理了24萬個有關法國公寓和獨立住宅的搜索查詢。2017年第二季度，人們對法國房地產的興趣開始迅速增長，在過去一年裡查詢的數量增加了60%，這是分析國家中增長最快的。 

Tranio法國和意大利銷售經理Elena Chernysheva表示，俄羅斯人通常會選擇夏季度假屋、公寓或房地產進行長期個人使用（一年最多6個月）。

最受歡迎的地區是蔚藍海岸、阿爾卑斯山脈和巴黎的房地產。也有買家把他們的房地產出租給游客。這些投資者通常在沒有商業季節性的大城市（如尼斯或巴黎）選擇房地產。據她介紹，度假公寓或出租公寓的買家通常將預算限制為50萬歐元，而頂級公寓和別墅的買家通常會花費150-500萬歐元。 

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第8名：捷克共和國

在說俄語的Yandex用戶中，捷克比法國略受歡迎。在2016年中至2018年前4個月期間，該搜索引擎對這個國家的住宅物業進行了25.3萬次搜索。捷克共和國正變得越來越受歡迎：過去兩年，查詢的次數增長了2.5倍。

捷克共和國Tranio銷售經理Inna Opalyuk表示，由於廉價的抵押貸款和市場上稀缺的房地產，該國的房地產價格昂貴。她解釋說：“在過去的三年裡，布拉格的房地產價格一直在以每年5%-7%的速度增長，因為開發商很難獲得建築許可——這需要數年時間。”

Opalyuk表示，因此，許多俄羅斯人更喜歡購買期房，這比普通房地產便宜20%左右。大多數在捷克購買房地產的俄羅斯人要麼把孩子送到捷克大學學習，要麼計劃自己搬到那裡。最受說俄語買家歡迎的城市是布拉格、卡羅維發利（Karlovy Vary）和瑪麗亞安斯基（Marianske Lazně）。

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第7名：芬蘭

在過去兩年中，Yandex已經處理了28.8萬個關於芬蘭房地產的搜索查詢。該國的受歡迎程度正在間歇性地增長，但總體而言，2018年第一季度的查詢數量幾乎是2016年中期的兩倍。

訪問芬蘭的俄羅斯游客數量也在增加。與2016年相比，2017年游客數量增長了9%，居住時間增加了37%。與此同時，根據俄羅斯央行的數據，2015年至2017年，從俄羅斯向芬蘭的資本轉移額減少了14%。

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第6名：希腊

約一年前，人們對希腊房地產的興趣開始增長。2016年第四季度，Yandex只處理了2.8萬個搜索查詢，但這個數字在2018年第一季度幾乎翻了一番。在過去兩年裡，俄羅斯公民總共搜索了31.3萬次希腊房產。

俄羅斯公民購買希腊房地產的主要動機是該國“黃金簽證”計劃，該計劃允許購買總價25萬歐元或以上的一個或多個房地產的外國投資者獲得希腊居留權。根據希腊官方投資機構希腊企業（Enterprise Greece）的數據，從該計劃啟動到2017年底，大約有400名俄羅斯投資者獲得了希腊黃金簽證。這是歐洲最便宜的黃金簽證項目之一，鑒於希腊的經濟復蘇和旅游業的快速發展，許多外國買家認為希腊的房地產是一項有利可圖的投資。根據希腊銀行的數據，2017年希腊房地產市場涉及外國公民的交易總額比2016年增長了87%。

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第5名：黑山共和國

過去兩年裡，俄羅斯人對黑山住宅房地產的興趣一直居高不下。從2016年年中到2017年一季度，俄羅斯國民在Yandex上搜索黑山房地產信息的次數總計為33.6萬次。

黑山有兩種說俄語的房地產買家，一種是購買度假屋的買家，另一種是計劃將投資房地產出租給游客的買家。特拉尼奧黑山共和國銷售經理Svetlana Larionova認為，與比格洛灣（Bay of Kotor）的房地產相比，俄羅斯人更感興趣的是購買布德瓦（Budva）和裡維埃拉（Bar rivieras）的房地產，預算通常在10萬歐元以上。

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澳洲房地產投資規則收緊 中國人購買量縮水一半！

澳大利亞政府批准的中國在澳房地產投資已減少了一半。此前，因擔憂外國投資者推高房價，澳政府收緊了相關規定，上調了稅率並推出了多項收費。

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）5月30日公布的數據顯示，澳大利亞批准的中國內地投資者在澳所有經濟領域的投資總量6年來首次出現下降。

在截至2017年6月30日的一年中，澳當局批准了388億澳元（合1,893億人民幣）的中國投資者投資計劃，上一年為473億澳元。獲批投資下降主要是因為獲批的房地產投資大幅減少，從上年的319億澳元降至152億澳元。

外國投資審查委員會主席戴維•歐文（David Irvine）表示，住宅房地產申請數量和價值減少的最主要原因是2016-17年推出了申請費，導致投資者只申請他們確定想要購買的房產。

“其他可能導致申請減少的因素包括，中國收緊資本管制、市場狀況轉弱和稅項增加等，”他表示。

近年來為了應對創紀錄的中國資金流入，越來越多的國家收緊了外國投資規定，特別是在住宅和商業地產領域，澳大利亞就是其中之一。加拿大的溫哥華對外國購房者征收15%的房產交易稅，新西蘭正在制定禁止外國人購買二手房的法律。

在截至2017年10月31日的5年裡，悉尼和墨爾本的房價分別飆升了70%和50%，促使澳大利亞當局推出了針對外國買家的稅費。這兩個澳大利亞最大城市的房價最近開始回落。

“2017年初，資本管制、融資限制和向海外買家征稅使來自中國的投資下降到更合理的水平，”中國海外房地產門戶網站居外 Juwai.com的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說。

中國內地投資者在澳投資、特別是房地產投資大幅下降
中國內地投資者在澳投資、特別是房地產投資大幅下降

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外國投資審查委員會今年的年度報告發布時間有所推遲，原因是審批數據的核查有困難，該機構的數據涵蓋的是政府批准數據，而不是投資層面的數據。

不過，房地產投資獲批數量下降與其他機構的報告結果一致，其中包括澳大利亞國民銀行（National Australia Bank）的季度房地產調查。調查結果顯示，外國買家的占比已由2014年第三季度觸及的紀錄高位17%，下降至2017年第三季度觸及的6年低位8.4%。最新調查顯示，在截至3月31日的3個月裡，這一比例小幅回升至10.9%。

澳大利亞國民銀行經濟學家艾倫•奧斯特（Alan Oster）說，他預計外國人對房地產的投資將繼續下降。“我認為這不是一件壞事，因為公寓看起來已經建得過多了。”

澳大利亞政府批准中國投資者的投資數量下降正值中澳關系趨於緊張之際，澳方一些商界領袖警告說，關系緊張可能會傷及澳大利亞經濟。

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來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

《居外說》#1 精彩回顧：馬來西亞“變天”後如何投資當地房產？

近年來，隨著壹帶壹路倡議的深化，東南亞國家正在逐漸成為海外房產投資者的新寵。而在這些國家中，馬來西亞應該是與中國貿易聯系最緊密的壹個了。

就在5月10號，馬來西亞迎來了歷史性的時刻。現年93歲的馬哈蒂爾擊敗此前執政的納吉布，也終結了巫統對馬來西亞長達61年的統治，壹時間掀起軒然大波。

馬哈蒂爾當選後立即廢除了馬來西亞的消費稅，也表示會對境外投資項目實行更嚴格的審查，這已經成為近期國際媒體最熱的話題之壹。短時間內，馬來西亞貨幣與股票均有較大波動，不過隨著馬哈蒂爾穩健友善的外交態度逐漸被外界熟知，市場反應開始溫和看好。

不過今年4月初，當時還在參選的馬哈蒂爾公開表示壹旦當選成功，將嚴查中國投資者，特別是房地產投資者。在競選中，他對巫統最大的指控就是“向中國出賣國家利益”。如今馬哈蒂爾最終當選，相信許多中國投資者在意外之余，也因這個消息對馬來西亞的投資前景產生了不小的疑慮。馬哈蒂爾的當選到底會對馬來西亞與房地產市場產生什麽樣的影響？投資者又該如何行動呢？

就在上周我們很榮幸為大家請到了兩位馬來西亞房地產界的精英：

Jenny 劉千源女士
Jenny 劉千源女士
Chris 陳佐彬律師
Chris 陳佐彬律師

在直播中，兩位嘉賓從宏觀與微觀多角度解答了下面問題，並悉心回答了許多網友的在線提問。

Q：這次大選結果對馬來西亞的未來意味著什麽？有哪些值得期待的地方？

Q：中國投資者在馬投資是否會面臨更多限制以及更高的成本？

Q：目前馬來西亞什麽位置，房型或價格區間會是比較理想的投資選擇？

Q：吉隆坡、新山、檳城、馬六甲、沙巴等市場未來走勢如何？

Q：應該怎麽進行盡職調查，以確保開發商的合法性與項目質量？

Q：中資與當地開發商的項目有什麽區別？

Q：外國買家如何在馬申辦房貸？

Q：第二家園怎麽申辦？有什麽好處？

如果您錯過了嘉賓們對這些問題的解答，不要緊！我們特別制作了本期居外說精剪版視頻，濃縮了直播中最關鍵的內容。

歡迎撥打居外熱線 400 041 7515，居外網客服會幫助您提供更多全球房源詳細信息。

 

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居外專欄【向大馬法律界驕子陳佐彬輕松創意學置業】

 


文字：AY
排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

迪拜房地產將在2018年迎來轉折點

根據Propertyfinder(阿聯酋房產租賃和買賣網站)的收集的數據顯示阿聯酋迪拜房地產市場在經過數年的低迷期後將在2018年會有轉折點，最新的Propertyfinder數據顯示迪拜房地產公寓銷售價格有小幅下跌，但是別墅價格有比較大的幅度下跌Meadows (9.3%), Dubai Land (8.2 %), Furjan (8.1 %) and Jumeirah Islands (7.1 %). Propertyfinder 集團首席商業官：“樂觀的壹面是房價已經非常接近底部，就在2020年世博會到來之前會有上漲趨勢”

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“目前迪拜推向市場出售的新興的小區中總價在100萬迪拉姆以內和單價在1000迪拉姆每英寸內的房產項目都在增加，這個也是迪拜建築爆發式增長的預兆”

“同時最近四周的油價已經達到近三年最高點，可能是阿聯酋房產市場在回暖的另壹個因素。propertyfinder 指出根據第三方房地產數據網站Reidin的數據，迪拜新增加的人口已經超過房子供應量達到2：1，2018年將會繼續延續類似行情，需求量的增加會大大抵消新的房產供應”。

總的來說迪拜和阿布紮比還是非常受投資者和房東的青睞，房地產投資還是保持有良好的租金回報，年回報率在6-8%.阿聯酋的業主已經規避了增值稅的影響，在房產增值部分，租金收入和工資收入都無需繳納稅收。蘇富比執行總監在房地產市場預測中提到，“房產價格在過去12-18個月有大幅下跌，在國際十大城市裏迪拜每平方英尺的價格處於於最底端，2018年市場將會有很大的幅度上漲空間特別是在壹些現房項目中”。

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房產價格走低的原因在於過去廉價的期房項目推向市場，這個政策是不會長期持續發展的，已經接觸到了底線了，在2018年價格也會回歸到正常水平，同時壹些開發商比較低的房屋總價來吸引投資者，房屋的室內實用面積交壹些老的小區減少40%，單價卻遠遠高於周邊的現房樓盤，開發商以自己利益最大化來犧牲投資者未來房產的增值空間策略不會持續下去的。同時開發商工期延誤也打擊到了投資者的信心，很多投資者由於自身原因急需處理手頭的房子，就會出現房價倒掛的現象，即開發商壹手的房源價格會高於二手市場的價格，很多的期房項目壹推向市場，也同時去海外尋找更多的買家。

迪拜的房價自2014年6月達到最高峰，已經整體下跌近三成，下跌的空間很有限，但是投資壹些房產項目還需謹慎。不能把國內房地產市場和迪拜房地產市場等同壹起，國內買哪裏漲哪裏。國內的剛需是非常大的，而迪拜的房產之所以有永久產權這麽壹說，而且是新開發的區域，就是想吸引人口來迪拜工作和生活。投資迪拜還需考慮到物業費的成本，普通的公寓物業費在12-24迪拉姆每平方英尺每年，壹些酒店式公寓的物業費是普通公寓的三倍左右，將近達到68迪拉姆壹尺每年相當於105人民幣/平米每月，這個雖然只是個例但是購買的時候銷售人員並不會告知客戶。別墅的物業費會相對於公寓來說低很多，2~3迪拉姆壹尺每年按占地面積來計算。但是壹般別墅年凈租金回報在5%，而公寓除去物業費後凈回報在4~8%。

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除此之外在迪拜達馬克購買房產還可獲得：
1.     低首付（25%）
2.     低銀行貸款利率（4%）
3.     永久產權
4.     購買房產超過100萬迪（約為人民幣187萬）的，還將獲得迪拜政府頒發的長期居留許可

縱觀迪拜房地產市場分析，2018整個迪拜房地產投資將會成為新壹波投資大熱，現在投資迪拜房地產實屬明智之舉。在這裏必須得提，就連美國總統特朗普先生也早早的選擇了迪拜作為投資市場，並於早年間就跟迪拜第壹大地產集團之壹的達馬克地產合作，雙方項目（位於迪拜特朗普國際高爾夫球場）也已正式開業。

在新加坡投資房地產成為中國富人新方向

根據世邦魏理仕提供的相關數據顯示出，最近15個月新加坡30%的豪宅都被中國人買走，來自中國的購房者投資者已超過印尼和馬來西亞的購房者，成為新加坡豪宅的排名第壹外籍買家。高鴻置地中國區董事總經理葉丹說，這是由於受國家限購令政策的影響，中國有錢人在國內購房受限制，他們將目光轉向瞄準海外市場。而新加坡由於是以華人居多的社會，沒有語言溝通障礙、寬松的移民政策和信貸政策，吸引中國買家在新加坡投資房地產。

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中國有錢人成新加坡第壹大外籍買家

近兩年來，隨著投資、移民、留學等需求的增加，海外置業成為火爆熱門話題。而繼加拿大、澳大利亞後，新加坡也已經成為中國人海外置業的熱門選擇地。

據世邦魏理仕私宅部執行董事陳金道表示，來新加坡置業的外籍人士當中，印尼和馬來西亞人本來占有50%的比例，但近15個月以來，中國人在新購房的比例上有了壹個較大提升，占到外籍人士的30%，躍升為新加坡豪宅排名第壹外籍買家。

新加坡最貴豪宅之壹——麗思卡爾頓公寓由高鴻置地開發，項目2008年開盤至今已售出四成,其中也有來自中國內地的買家。這個項目最奢侈的兩套頂層復式戶型，其中有壹套就被來自中國內地買家以3500萬新幣買走，約合人民幣2億元。

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產權豪宅受青睞

據了解80%的新加坡人口居住在政府提供的組屋中，20%的富裕階層居住在自己的私宅中。新加坡對於購買組屋有國籍限制，但對於私宅卻並沒有國籍的限制，新加坡寬松的投資環境吸引了中國內地買家前來置業。

高鴻置地有限公司CEO陳莞君在接受記者采訪時表示，麗思卡爾頓公寓最吸引客戶的有兩點，壹個是產權，壹個就是麗思卡爾頓酒店品牌。

據悉，新加坡的私宅分99年產權和產權兩種，壹般新開發的區域為99年產權，而麗思卡爾頓公寓所在的烏節路繁華商圈等傳統的豪宅區則為產權。相比下產權會更受買家青睞，對於中國內地買家更是如此。

高鴻置地中國區董事總經理葉丹還指出，中國內地限購令下，不少國內富豪選擇新加坡置業，新加坡由於是以華人為主的社會，沒有語言方面的障礙，而投資房產也可算作投資移民金額。並且新加坡房產市場還有中國內地房產市場沒有的優勢，比如新加坡的房產銷售都是套內面積，銷售面積即是實得面積，而且均為精裝修交房省去裝修的麻煩等。

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現在仍是投資新加坡豪宅的時機

近幾年新加坡房產市場的發展規律與中國樓市非常相似，受金融危機影響，新加坡樓市在2008年底跌入谷底，之後強勁反彈，但是壹直到現在新加坡樓市價格仍未恢復到2007年水平。

陳金道說現在新加坡房屋市場的銷售均價相對於2007年的市場價格，仍然低10%左右，因此對於置業者來說，目前仍然是投資新加坡豪宅的好時機。

另外現在新加坡購房政策也非常寬松，外籍買家在新加坡也可以享受只支付兩成的首付，享受80%的貸款，有了信貸政策的支持，購房門檻非常大的降低，而貸款利率也處於低位只有0.8%。而新加坡房屋租金也比較高，租金回報率約為2.5%-3%，購買豪宅用來出租投資也是比較劃算的。

另外值得註意的是新加坡政府面對國外買家強大的購買需求，也非常及時推出了壹系列政策，抑制了投資炒房的人群，避免價格攀升過快。如購入首年進行交易的，要繳16%的交易稅，以後逐年遞減4%，到第五年免稅。