Tag: 房地产

媒體精英羅文指導華人精明投資加州房地產 | 美國

美國人如何看待劉強東事件

美國時間2018年9月4日美股一開盤京東迅速下跌7%，市值蒸發32億美金。關於京東的股票我們有時間再討論，今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。根據明尼蘇達的法律，我們可以對此事預後有一個概念，希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。【閱讀原文】

 

加州爾灣——離夢想最近的地方

她和先生一直過著典型的中國白領或金領的生活。隨著年歲的增長越來越清晰，一個對於未來的想像終於導致一個移民的決定。然後不知不覺，已經漂泊在海外十多年了。她找到了夢想中的地方嗎？她不知道。但她知道，她在的這個城市：安全，繁榮，文明，美麗，風情，富饒，友善。即使不是夢想，也應該是離夢想最近的地方。【閱讀原文】

 

夜色溫柔：細味美國加州的上流人生

這是加州南部橙縣（Orange County）最南端靠海的一個叫做聖克萊門特（San Clemente）的城市，你從來沒有想過有一天會來這裡，更不用說定居了。所以每當你走出家門，走在靜得也美得像一幅畫的鄰裡時，你會覺得一陣恍惚，彷佛走在一個夢裡。【閱讀原文】

 

特朗普移民政策將如何影響華人

論述特朗普移民政策的文章很多，他的移民政策一向被很多美國主流媒體批為種族主義，針對移民政策的各種聲勢浩大的游行示威也鋪天蓋地，前期是反對所謂的禁穆令，後期是因為DACA。總體說來，特朗普的移民政策是有收緊的趨勢，為貫徹他“雇美國人，造美國貨”的重振美國的方向。具體到華人這一塊，有這幾個方面值得注意。【閱讀原文】

 

海外華人最關心的問題：如何進入美國主流社會？

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家，所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。今天我講如何進入主流社會，更多的談的是就個人而言，因為中國人或者說亞裔的文化和習俗，已經成為主流社會不可分割的一部分了，也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。假設你想要融入主流社會，成為主流社會，其實並不是一個容易的事，因為最基本的一點，你要突破你的舒適區（comfort zone）。【閱讀原文】

 

華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響

關於特朗普稅改的文章對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。最後的稅改方案共有1097頁，我在這裡會討論最重要的幾個改變，分享我個人的觀點，以及預測稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢。【閱讀原文】

 

7月葡萄牙經濟活動下降 “黃金簽證”引入投資也減半

根據葡萄牙銀行（BdP）公布的數據，葡萄牙7月經濟活動水平的同步指標自去年10月起持續下降，而上個月私人消費指標也開始出現下跌。

BdP表示，“7月份的經濟活動月度同步指標延續了從2017年10月開始的下降趨勢。”而“私人消費的月度同步指標環比下降。”

BdP稱，6月份的經濟活動月度同步指標從1.9%降至1.8%，7月份的私人消費月度同步指標則降至1.6%，而6月份的對應數值為1.9%。

根據BdP所透露的情況，“同步指標是旨在捕捉對應宏觀經濟總量年度變化率基本模式的綜合性指標。”

葡萄牙“黃金簽證”引入投資金額7月份下降56.5％至2610萬歐元

葡萄牙所謂的“黃金簽證”項目所吸引的投資金額7月份環比下降了50.5%，同比下降了56%，低至2610萬歐元，而且獲得長期居留許可的外籍人士都是購置房地產的投資者。

外籍人士和邊境事務辦公室（SEF）的統計數據表明，7月份，由投資活動居留許可證（Residence Permit for Investment Activity，ARI）計劃（其更廣為人知的名稱為“黃金簽證”）產生的投資達到了26,116,230歐元，相比6月份下降了50.5%，相比2017年7月份下降了56.3%。

從數據上看，7月份的新投資全部被用來購買房地產了。7月份，葡萄牙政府簽發了47份簽證，其中有7份授予城市復興工程相關人員。

自2016年7月葡萄牙政府簽發第一份城市修復相關簽證以來，有171人已通過該計劃獲得了黃金簽證。

今年前七個月，通過該項目籌集的投資達到510,145,428.98歐元，比2017年同期減少了22.2%。

從2012年10月8日開始發放黃金簽證直至去年7月，該項目獲取的投資總額達3,921,411,271.37歐元，其中366,144,760.19歐元與資本轉移有關，還有3,555,266,511.18歐元用於購置房地產。

自由大道上的新建高端公寓十分罕見，且需求量很大（物業編號：37579109）

對於那些尋求當前及未來穩定收益的投資者而言，葡萄牙裡斯本擁有絕佳商機。葡萄牙房產開發集團W-Group推薦自由大道（Avenida da Liberdade）上的新建高端公寓，十分罕見，且需求量很大。居外物業編號：37579109

到目前為止，葡萄牙政府已經簽發了6369份居留許可：2012僅簽發2份許可, 2013年簽發494份，2014年1526份，2015年766份，2016年1414份，2017年1351份，2018年到目前為止簽發了816份。

從累計值來看，因購置物業而簽發的簽證有6,064份，因資本轉移而簽發的簽證有341份，還有11份簽證是因為創造了至少10個工作崗位而簽發的。

中國人獲得的黃金簽證最多（截至7月共有3912份），其次是巴西人（568份）、南非人（257份）、土耳其人（228份）和俄羅斯人（222份）。

簽發“黃金”簽證的新規則於2015年9月3日生效，該准則為歐盟以外地區的公民擴大了投資標准的覆蓋範圍，納入了城市復興和科學等領域。

從2013年起，10867份居留許可證已分發給重組家庭的成員：2013年有576份，2014年有2395份，2015年有1322份，2016年有2344份，2017年有2678份，2018年到目前為止有866份。


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責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

高力國際：菲律賓房地產的發展將迎來歷史新高

房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

菲律賓首都及第一大城市馬尼拉

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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土耳其里拉崩盘 房产成海外投资者美餐

“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向《每日经济新闻》记者说道。

上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向《每日经济新闻》记者解释称。

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里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9%，非常接近7.4%的GDP增长率”，赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示，“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。

（图片来源：土耳其统计局）

除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？

“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势，”赫普森教授向记者解释道。

今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75%。

另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。

“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平，”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在现在，只需要约10万美元就能购买。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6%，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。

卡梅隆向记者表示，由于里拉的贬值，未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价，这意味着他们的成本已经上升，开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平，已经面临着提价的压力”。

“事实上，现在是投资土耳其里拉的黄金时间，里拉下降了，开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格，他们可能很快就会开始涨价，”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源：每经网(上海)
责编：Zoe Chan

“資金避風港”德國正在擴大其歐洲住宅投資的領先地位

自2009年以來，德國的房地產熱潮一直在擴張，一些城市的公寓價格在此期間翻了一倍多。隨著主要城市的人口和就業人數繼續增加，房地產價格和租金的增長預計不會很快結束——盡管缺乏新的供應意味著投資機會可能變得更加稀缺。

根據仲量聯行（JLL）的研究，2017年德國的住宅交易總額為170億歐元（約1346億元人民幣），比上一年增加了近25％。更重要的是，德國占歐洲住宅總量的近40％。它的五個城市——柏林（Berlin）、漢堡（Hamburg）、杜塞爾多夫（Dusseldorf）、德累斯頓（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是歐洲大陸的前20名城市之內；首都柏林更脫穎而出，成為國際買家的最愛。

雖然供應短缺仍然是一大障礙，德國強勁的經濟、相對穩定的政治和持續的移民淨增長都讓海外投資者有充分理由對2018年及以後該國的住宅市場感到樂觀。

隨著房價和租金的強勁增長預計在2018年持續，德國將繼續成為海外房地產投資者在歐洲的首選地。

｜歐洲的避風港

雖然倫敦仍是海外購房者的傳統偏好，英國退歐所帶來的不確定性和房產印花稅的增加在過去幾年裡令德國受益匪淺，因為許多投資者和全球企業都尋求更加穩定的選擇。“英國退歐的影響” 是投資者給出的常見原因——他們在今年較早前普華永道（PwC）發布的《2018年歐洲房地產新興趨勢》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）報告中將柏林和法蘭克福列為首位。

盡管大多數德國住宅投資主要來自國內買家，外資仍占據著重要的份額，並正在迅速增長——根據仲量聯行的數據，外資從2016年的不到20％增至2017年的超過四分之一。大多數外資來自其他歐洲國家，如法國和瑞士，但隨著德國住宅市場在海外獲得更多曝光，來自更遠地區的投資也正在相應地增加。

由於現有住房存量有限，遠期購買交易正在增加，因為買家希望確保對仍在建設但可能在完工前售罄的房產分一杯羹。資產和基金經理也在幫助投資者實現投資組合多元化，以實現最佳的收益率表現。

｜在德國哪裡投資？

雖然城市之間存在顯著差異，但德國大都會區的特征通常是需求增長和供應不足：城市人口不斷增加，空置率下降，租金增長加快，部分地區比其他地區更多。

柏林繼續占據主導地位，去年的住宅投資達到37億歐元（約293億元人民幣），超過任何其他歐洲城市。柏林的房地產市場極為多樣化，高端的市中心公寓和郊區物業比更具競爭力的實惠房子享有更強勁的價格和租金增長。公寓是柏林房地產買家特別感興趣的領域，平均價格自2010年以來翻了一倍多。

柏林市中心米特區全新豪華公寓“格林特”，將歷史與現代結合，鉑金地段價值獨特，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）

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在首都之外，德國其他一些主要城市的價格增長和淨收益率更令人雀躍。去年漢堡的投資增長了63％，總額達到10億歐元，而杜塞爾多夫的投資則增長了126％，達到5.6億歐元。遠期購買占兩個市場交易的一半以上。法蘭克福（Frankfurt）是另一個吸引投資者和移民的選擇，因為其國際人口眾多，經濟蓬勃發展，2.9％的淨收益率高於其他主要城市。

位於法蘭克福的新建樓盤，充分引入了現代化節能住宅體驗，對於想要接近文化、購物、金融區和各種休閑活動的人們不要錯過。代理公司更特別為在德國投資房產的客戶提供租憑和管理服務。售價僅約33.3萬歐元（約¥257萬）。

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｜住宅市場前景

與歐洲大部分地區一樣，德國房地產市場的發展因缺乏新建築以滿足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重點開發經濟適用房意味著建築許可嚴重受限。

隨著人口增長放緩以及更多目前正在規劃中的項目進入市場，預計未來幾年這種壓力將會緩解，但就目前而言，大多數投資者都滿足於通過遠期購買來靜待投資成果。隨著價格和租金增長可能在未來幾年繼續增長，德國的住宅投資能夠在相對較低的風險下提供有利可圖的長期收益。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

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變身住宿場所 向游客敞開大門——住進日本寺廟不是夢！

作者：Mitsuru Obe

日本鄉村現執行了一項旨在吸引外國游客的新舉措：日本寺廟將開放其設施，供人們住宿使用。

日本現在有多家佛寺正在努力應對香客減少、當地經濟衰退和收入下降等問題。這項新舉措或許可以扭轉這些寺廟的命運。

寺廟通常擁有大量的空間，所以非常適合用作住宿場所。許多寺廟坐落於當地社區中心，占據了大片土地，還建設了開闊的庭院。這些寺廟設有供見習修士使用的房間，還可以為他們提供床單被套等用品和食宿服務。但由於寺廟內嚴格的規章制度，它們很少被用於旅游或任何商業活動。

日本初創企業和空（Wa-Qoo，日本住宿場所預定網站）認為它可以改變這種情況。上個月剛生效的日本《住宅共享法》（home-sharing law）中規定，私人住宅和其他非商業設施只需在當地政府登記後即可用作住宿場所。和空從這條規定中看到了商機。

總部位於大阪的和空公司表示，它正在與日本電子商務運營商樂天（Rakuten）和荷蘭旅游預訂網站繽客（Booking.com）合作，努力吸引更多游客前來日本寺廟游玩。

通過日本住宿場所預定網站和空（Wa-Qoo）提供的住所包括這座位於志賀縣的寺廟

《住宅共享法》允許業主在不完全遵守繁瑣酒店規章制度（如設立接待大廳和全面的消防安全系統）的前提下提供住宿服務。

在星期三（7月18日）召開的新聞發布會上，和空表示今年將有100家寺廟開放住宿，未來三年內這類寺廟的數量將增加到1,000座。

日本全國大約有77,000座寺廟。

目前，寺廟只向僧侶提供住宿，而且不收取任何費用。寺廟不必繳納財產和營業稅，但若提供房間共享服務，則需要繳納一定的營業稅。當地政府還將向這些寺廟征收物業稅，但只限於那些用於提供住宿服務的區域。

有數所寺廟已獲得適當的商業許可證，並在許可證規定的範圍內向游客提供住宿服務。真言宗佛教聖地——高野山就是其中的一個例子。高野山上有50多座寺廟已被用作住宿場所。

某些日本寺廟已經為外國游客提供住宿空間

《住宅共享法》要求所有住宅共享服務供應商在當地政府進行登記，但事實證明這項要求說易行難，並導致愛彼迎（Airbnb）等民宿網站不得不刪除大量房源，為這個房間分享項目開了個令人失望的壞頭。延伸閱讀：【居外看點：日本共享住房的現狀大公開】

和空將幫助寺廟處理在當地政府登記所必須完成的文書工作，並確保寺廟滿足消防安全等其他法規的要求。

從日本北部的青森到南部的熊本，至少10座寺廟已經宣布將通過和空提供住宿服務。然而，東京沒有任何一間寺廟在其列。

寺廟過去就常常提供住宿場所。佛教聖地附近的酒店和旅館十分少見，因此游客和朝聖者常常在寺廟裡暫住，休息一段時間再踏上旅途。

寺廟也不僅僅是參拜的場所。它們還可以用作孩子們的學校，並由僧人來擔任教師。有時寺廟還用於舉辦各種活動，包括相撲錦標賽、抽獎和搖獎。和空公司的工作人員表示，根據日本傳統，寺廟通常位於當地社區的中心地段。通過將寺廟用作住宿地，這項傳統將會重煥生機。


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原文：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低

文：居外網海外房產分析師 Adam Yang

  • 英國6月房價同比增幅縮緊至2%
  • 季節調整後的環比增幅為5%
  • 大倫敦為今年2季度全英房價表現最差的區域，同比下滑9%
英國房價同比變化

 

對於目前的行情，英國房產研究機構 Nationwide首席經濟學家Robert Gardner認為：“雖然房價增幅已經降至5年來最低，不過2%的同比增幅與上個月的2.4%差距其實並不大。事實上在過去12個月期間英國房市整體的供求關系保持在一個相對穩定地區間，房價同比變化也一直在2-3%的區間徘徊。值得關注的是市場上買賣雙方活躍度依然較低，供給相對依然處於比較緊缺的情況，展望未來走勢，英國乃至全球的宏觀經濟罰站將很大程度上左右房價的走勢，特別是目前的勞動力市場就業良好但薪資增幅萎靡的情況，也影響著英國房市的需求。”

英國統計局官方數據顯示，全英5月的薪資同比漲幅為2.5%，創造了半年內的最低水平。雖然英國經濟表現尚佳，失業率更是創造了40多年來的新低，但英國目前的低通脹與政府對工作福利的消減造成薪資增幅水平依然低迷。一些經濟學家也認為在全球金融危機期間求職者對低薪職位的申請意願也造成了失業率與薪資水平之間的失衡。

英國房源平台Rightmove表示“目前市場上願意降低要價出售的賣家比例已經來到2011年最高的水平，說明很多賣家對於市場都有著過於樂觀的預期。”

雖然增幅較小，但英國大部分地區房價依然保持同比上升，只有倫敦再次出現房價同比下跌。今年2季度，大倫敦的房價同比下滑1.9%。2季度房價表現最好的區域是東、西米德蘭茲與威爾士，房價同比增幅均高於4%。

與去年同期相比，英國大部分區域房價增幅均放緩，只有蘇格蘭的表現明顯好於去年同期。Rightmove的蘇格蘭房源數據也證實了這一趨勢。今年7月，該平台上的蘇格蘭房源要價同比增長了8.5%，環比增幅也高達1.5%，房源平均待售天數為39天。與此相對應，首都倫敦的房源要價則出現了1.7%的同比跌幅，待售天數也長達67天，比蘇格蘭多近了一個月。

如果從Rightmove的賣家要價來看，倫敦第1區的要價跌幅最猛，比去年下跌6.5%，環比也下跌1.2%。而在當地買家多於國際買家的第2區，平均要價也在7月出現下跌近8000英鎊，來到75.3萬英鎊。

不過，房地產中介公司Your Move近期發布的數據則顯示，倫敦的房價跌幅可能會有所減緩。其數據顯示，由於肯辛頓和切爾西等黃金地區的市場復蘇，6月份倫敦房價同比微漲0.2%。

當地的房地產經紀人則指責英國退歐的不確定性對於當地房市信心帶來的打擊。Jackson-Stops公司董事長Nick Leeming表示：“雖然每年的這個時候都會看到更多賣家進入市場但由於3、4月的寒冷天氣，今年5、6月的賣家活躍度出現了強勁反彈。

“如果要避免出現降價，那麼市場的供給與需求的增幅應該有所匹配。目前市場依然很平衡，但是英國退歐帶來的不確定性的確無助於建立市場信心。”

 

 


數據來源：Nationwide
參考來源: Nationwide, Rightmove, The Guardian

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

臨門一腳的投資機會來了！前索羅斯基金首席經濟學家談全球資產配置

這屆世界杯，除了足球隊沒去，中國能去的都去了。白岩松的點評，一下子在網絡上爆紅。但足球隊同樣沒去成世界杯的美國，卻用美聯儲加息的方式，搶下了全球金融的大頭條。

俄羅斯世界杯開幕式和美聯儲、歐央行議息會議在同一天進行，北京時間14日凌晨2點，美聯儲宣布加息，將聯邦基金利率區間提升25個基點至1.75%-2%。

| 美聯儲加息不停，美國經濟帶動全球經濟走強

值得注意的是，此次聯儲會議聲明刪除了今年5月決議聲明中稱利率仍會“在一段時間內”低於長期水平的表述，對於加息，用“進一步逐步上調”替代了“調整”。美聯儲公布的聯儲官員利率預期中位值點陣圖顯示，多數-聯儲官員預計今年全年加息四次或更多。

1、美聯儲加息不停，美元走強

美國前財長顧問、花旗銀行董事總經理、索羅斯基金管理公司前首席經濟學家，君橋資本CEO克裡斯·韋根，曾協助索羅斯基金平穩度過全球金融危機、歐洲主權債務危機和銀行業危機。他同時也是Elysian Park Capital創始人，憑借在投資管理、研究和戰略方面的豐富經驗為客戶提供了一系列全球宏觀經濟等投資咨詢服務。

對於此次美聯儲加息，他在最近合作伙伴恆昌財富舉行的自媒體沙龍中表示：“過去兩年半是美聯儲第七次加0.25個百分點的加息了，君橋資本的觀點是美聯儲將會持續加息，在2018年我們預測有4次加息，在2019年還將會有2到3次的加息。經過多次加息，到2019年我們預計利息會增長到3%。”

君橋資本CEO克裡斯·韋根

議息聲明發布後，美元指數迅速直線拉升。而隨著美聯儲持續加息的腳步不停，美元走強，美國貨幣市場基金的“吸金力”愈發強勁。

彭博援引資金流向監測機構EPFR數據稱，截至上周，流向全球貨幣市場基金的550億美元中，有450億美元都流向了美國，這也讓美國貨幣市場的資產規模升至8年以來最高水平。

2、失業率近20年來最低，美國經濟形勢回暖

而從美國的失業率數據來看，據美國勞工部公布的數據，美國在今年前五個月增加了100多萬個就業崗位，今年五月經季節性因素調整後失業率下降至3.8%，為2000年4月以來最低水平。

此外，今年春季美國就業崗位的數量超過了求職者的整體數量，是自2000年有美國就業數據記錄以來的首次。亞特蘭大聯儲的GDP追蹤模型顯示，今年美國經濟今年第二季度強勁增長4.5%。

克裡斯•韋根也從失業率切入，分析道：“失業率是非常好地顯示美國經濟狀態的晴雨表，能反應出美國經濟的情況。最新數據顯示，美國的失業率是3.8%，這個失業率是近20年歷史當中最低的。”他預計，美國失業率在未來幾個月當中，很有可能從現在3.8%繼續下降到大概3.5%左右，這將是美國失業率從1960年代到現在為止歷史最低點。

美元走強，美國國內失業率下降，錢包鼓起來的美國消費者將會不斷拉動消費，對於美國的企業來講也將迎來一個良好的機遇。而美國的經濟轉暖對於世界經濟也將會有直接影響，“鑒於美國仍然是世界第一大經濟體、同時第一大消費國，美國強勁的GDP增速，將會拉動全球經濟的增長”，韋根說。

| 新興市場迎來震蕩，是時候了解下全球資產配置了

在大家的目光聚焦世界杯上不可思議的絕殺、美國的關稅最新舉措再一次搶奪了賽場上的高光。6月15日，美國政府發布了加征關稅的商品清單，將對從中國進口的約500億美元商品加征25%的關稅，其中對約340億美元商品自2018年7月6日起實施加征關稅措施，同時對約160億美元商品加征關稅開始征求公眾意見。

1、新興市場震蕩不停

消息一出，中方迅速做出回應，國務院關稅稅則委員會發布公告決定，對原產於美國的659項約500億美元進口商品加征25%的關稅，市場再度隨之震蕩。

對中美貿易爭端，克裡斯•韋根分析到:“特朗普總統的一系列舉措，主要是為了獲得美國出口貿易的增長，而不是真正把美國經濟、全球經濟攪得天翻地覆。”

國際市場波瀾不止，動蕩不休，對於投資者們來說，在當下全球村聯系愈發緊密之時，市場的動蕩很快就會傳導到投資者個體身上。

特別是高淨值人士，動蕩的市場環境下，實現資產保值增值，將面臨不小的挑戰。

2、全球資產配置正迎勢而上

根據國際上普遍的認知，對於資產配置的依據和要求是：各類資產的回報是不完全相互關聯的。降低資產的關聯度，就要在不同國家配置資產，而不能只局限於一國。全球化、多元化資產配置成為了面對國際復雜形勢、市場劇烈動蕩的合理選擇。

克裡斯•韋根分析，相較於美國的高淨值人士願意以較大的資產規模來作資產的配置，有更多的選擇來實現資產保值。中國的高淨值人士會傾向投資房地產、固定收益、債券等。有統計顯示，中國高淨值人群中約有 20%是職業炒房、炒股者，他們的個人總資產均在億元以上。

但近年來，隨著中國經濟的軟著陸使得過去很多高收益投資模式不再，原本以投資驅動為主的增長模式難以為繼，股票造富神話早已不再，房地產投資受限，信托、互聯網金融陸續降溫回歸正常軌道。

根據波士頓咨詢發布的2016年中國私人銀行報告顯示，高淨值人群的全球資產配置需求呈增長之勢。在境外資產配置需求上升的同時，境外資產配置逐漸呈現出扁平化特征，即需求對像從基於傳承、避稅以及移民等目的的高端客戶逐漸覆蓋到以分散幣種風險為主的中低端客戶。據預測，未來五年全球化資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右。

| 美元投資，中國高淨值人士的臨門一腳

在全球資產配置成為高淨值人士降低風險、保障收益的有效選擇的趨勢下，錢往哪裡投成為了下一個重要的問題。

在美股大跌之時，美國的多家券商如嘉信理財、Vanguard等出現了網站崩潰，主要原因是網站流量暴增導致服務器癱瘓，可見在危險來襲，專業機構成為解投資者於倒懸的希望所在。市場上頻頻出現的黑天鵝事件，也使得能夠實現多元化投資，進行對衝、保護的專業機構備受投資者青睞。

這其中，高度重視對衝的君橋資本，通過多元化的資產配置、資產組合，實現了整體的資產配置多元化。贏得了來自不少新型國家高淨值客戶的信任，在美元投資方面成為業界翹楚。

隨著美元走強，美國經濟形勢的回暖，同時新興國家市場機遇挑戰並存，龐大的中國高淨值人士在全球資產配置上，或迎來美元投資的臨門一腳。

克裡斯•韋根分析說：“美國市場曾經是、現在仍然是國際投資人主要的投資目的地之一，也是首選的投資目的地。主要得益於三個方面：第一是美國有非常強勁、有利的法制；第二美國資本市場流動非常充足；第三美國金融市場非常透明。”

對於處於全球配置早期的高淨值人士來說，曾跟格林斯潘、索羅斯共事多年的韋根說：“我個人建議我們應該在資本配置關注兩個原則，一個是安全、一個是簡單。一般來講，符合這樣目標的投資產品有兩種，一個是房地產，一個是固定收益。”

而目前美國房價基數居高，加之由於加息和美國最近稅法上發生的變化，房產繼續上升的空間不大，可供選擇的就是固定收益了。

隨著美國整體失業率下降等大背景，對固定資產來說也是非常好的刺激。“可以預見，隨著現在美國持續加息，利息繼續上升，固定資產的產品對投資人來講更加有吸引力”，克裡斯•韋根說。


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來源：投資界
責編：Zoe Chan

居外看點：日本共享住房的現狀大公開

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果，因此大多數日本人選擇將存款放入銀行，雖然利息奇低，但至少長期看來不會遭受損失。然而，盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限，但一些工薪族還是選擇投資房地產，因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。

近期，新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初，日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為，即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋，分攤房租，共享設備。當時，這一形式在日本還不常見。在共享住房中，租客有自己的獨立臥室，共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是，房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。

如今，日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，現代化的“公寓房”（此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”）：同一屋檐下的獨立起居空間，設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代，這類公寓房一般沒有安裝浴室，住戶需要到公共澡堂洗澡。現在，這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間，如起居室或用餐室，而且廚房一般都是以實用性為主，僅提供煮飯的空間，然後住戶各自回房用餐。

換言之，這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能，共享住房就能夠做到這一點。

但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之，而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房，房地產公司通過轉租收取租金，業主利用租金收入來支付貸款。

這類共享住房的建設耗資高達1億日元（約588.7萬元人民幣），這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力，他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥，但一旦償清貸款，接下來的租金收入就成為了純收益，在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示，東京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。

諸如東京都足立區這樣改造公寓的共享住房通常提供有獨立臥室、公用廁所和廚房設備，但沒有提供公共交流或起居空間，住戶間互不了解

但房產經紀公司抱怨稱，共享住房相比其他類似的投資方案而言，已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱，1月，由於租金收益不足，東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。

朝日新聞報道稱，Smart Days在業主不知情的情況下，在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行（Smart Days的貸款機構）由於沒有收到租金，他們無法償還貸款，從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請，部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。

據悉，駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初，朝日新聞報道稱，對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。

Invest in Life博主、房地產投資顧問指出，共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地鐵站的房屋，其入住率就越高。但該博主發現，即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房，其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘，入住率便下降到32%。

Invest in Life還發現了一個有趣的現像：相比租金較低的新共享住房，租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%，平均租金為57,000日元（約3,355萬元人民幣），而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%，平均租金為48,000日元（約2,826萬元人民幣）。博主將其原因歸納為，早期共享住房所處地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房並沒有想像中的那麼火熱，這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京，用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上，比起共享住房或整棟的公寓樓，單身公寓反而是更好地投資選擇。

商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出，投資公寓的回報不高，但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率，但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓，並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好，就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年，那麼每月償還的貸款金額就會相對較低，這樣如果公寓暫時空置，也不會還不起貸款，因此更為可控。

這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益，但25-30年後，他們就可以擁有公寓，屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是，業主需要花錢來維護其房產。而且，30年後，如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓，那麼你也要對你的公寓進行翻修。

朝日新聞指出，高收入人群常常購買多處房產，希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時，風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產，投資者可能會選擇出售，但既然該房產不受租戶歡迎，自然也就不受買家歡迎，因此售出的價格就會低於買入的價格。

在日本這樣變化無常的房地產市場中，所有的投資房產，不論是共享住宅或是出租公寓，都有其投資風險所在，投資需謹慎！

延伸閱讀：

居外推薦日本公寓房源：

1. 東京豪華公寓

高達32層的豪華公寓樓，周圍綠樹成蔭。位於26層的4間公寓結合在一起而成，面積超過了430平方米，這是絕無僅有的。包括3個開放式的起居室、客廳和廚房的布局，5間臥室，步入式衣帽間和雜物間。24小時的安保服務隨時確保業主的安全。售價約5,431萬元人民幣。

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2. 大阪市低層公寓

位於大阪市住之江區，離住之江公園車站走路只需7分鐘，交通非常方便。非常好出租，周邊生活設施齊全，是非常好的投資選擇。樓層為10層樓的2層部分，房屋面積84.8平米。售價約146萬元人民幣。

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3. 東京港區高層公寓

位於東京港區的高級住宅大廈City Tower的高層單位。大廈2008年4月落成，43層共828戶的大型高級住宅。單位於25樓，室內約82平方米以上，露台向東南。24小時保安，步行1分內有超市，現時空室可即入住。售價約432萬元人民幣。

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原文：Japan Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

最受俄羅斯人歡迎的十大買房目的地 英國榜上無名

作者：Anna Danishek

俄羅斯人在哪裡尋找海外資產？Tranio分析了俄羅斯搜索引擎Yandex在2016年第二季度至2018年第一季度期間房地產住宅的搜索數據，以找出最受用戶歡迎的10個國家。

第10名：波蘭

波蘭是Yandex用戶購買外國房地產的第十大熱門國家。從2016年中期到2018年第一季度，這個網絡搜索引擎處理了近22萬個相關查詢。雖然在2016年，波蘭的房地產吸引了比捷克或法國更多的俄羅斯人，但在2017年上半年，俄羅斯人對波蘭的興趣明顯下降。盡管這個國家開始重獲人氣，但根據Yandex處理的查詢數量來看，波蘭的查詢數量在2018年一季度比2017年同期減少了30%，是2018年唯一一個失去人氣的國家。

安永公司（Ernst & Young）的數據顯示，波蘭房地產市場正在發展：例如，2017年新建住宅數量達到創紀錄的9萬套。大城市的物價正在上漲。2017年，三聯市（Tricity）的每平方米價格上升了15%，羅茲（Łodź）為8.5%，華沙（Warsaw）為8.5%。需求超過了供給，這刺激了價格的增長。

居外推薦波蘭房源：三聯市之一格丁尼亞（Gdynia）的雙層6臥排屋，最高標准的設計和裝飾，采用高品質材料。點擊查看房源更多信息

第9名：法國

在過去兩年裡，Yandex處理了24萬個有關法國公寓和獨立住宅的搜索查詢。2017年第二季度，人們對法國房地產的興趣開始迅速增長，在過去一年裡查詢的數量增加了60%，這是分析國家中增長最快的。 

Tranio法國和意大利銷售經理Elena Chernysheva表示，俄羅斯人通常會選擇夏季度假屋、公寓或房地產進行長期個人使用（一年最多6個月）。

最受歡迎的地區是蔚藍海岸、阿爾卑斯山脈和巴黎的房地產。也有買家把他們的房地產出租給游客。這些投資者通常在沒有商業季節性的大城市（如尼斯或巴黎）選擇房地產。據她介紹，度假公寓或出租公寓的買家通常將預算限制為50萬歐元，而頂級公寓和別墅的買家通常會花費150-500萬歐元。 

延伸閱讀：【巴黎追趕倫敦 成為歐洲房產投資最具吸引力的城市】

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居外推薦法國房源2：巴黎蒙梭（Monceau）1臥室公寓，已完全翻新，位於蒙梭公園附近一座迷人石樓的三樓。點擊查看房源更多信息

第8名：捷克共和國

在說俄語的Yandex用戶中，捷克比法國略受歡迎。在2016年中至2018年前4個月期間，該搜索引擎對這個國家的住宅物業進行了25.3萬次搜索。捷克共和國正變得越來越受歡迎：過去兩年，查詢的次數增長了2.5倍。

捷克共和國Tranio銷售經理Inna Opalyuk表示，由於廉價的抵押貸款和市場上稀缺的房地產，該國的房地產價格昂貴。她解釋說：“在過去的三年裡，布拉格的房地產價格一直在以每年5%-7%的速度增長，因為開發商很難獲得建築許可——這需要數年時間。”

Opalyuk表示，因此，許多俄羅斯人更喜歡購買期房，這比普通房地產便宜20%左右。大多數在捷克購買房地產的俄羅斯人要麼把孩子送到捷克大學學習，要麼計劃自己搬到那裡。最受說俄語買家歡迎的城市是布拉格、卡羅維發利（Karlovy Vary）和瑪麗亞安斯基（Marianske Lazně）。

居外推薦捷克房源：位於最具吸引力的布拉格第7區的Chateau Troja Residence項目，享受城市的歷史韻味以及周邊的綠地。點擊查看房源更多信息

第7名：芬蘭

在過去兩年中，Yandex已經處理了28.8萬個關於芬蘭房地產的搜索查詢。該國的受歡迎程度正在間歇性地增長，但總體而言，2018年第一季度的查詢數量幾乎是2016年中期的兩倍。

訪問芬蘭的俄羅斯游客數量也在增加。與2016年相比，2017年游客數量增長了9%，居住時間增加了37%。與此同時，根據俄羅斯央行的數據，2015年至2017年，從俄羅斯向芬蘭的資本轉移額減少了14%。

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第6名：希腊

約一年前，人們對希腊房地產的興趣開始增長。2016年第四季度，Yandex只處理了2.8萬個搜索查詢，但這個數字在2018年第一季度幾乎翻了一番。在過去兩年裡，俄羅斯公民總共搜索了31.3萬次希腊房產。

俄羅斯公民購買希腊房地產的主要動機是該國“黃金簽證”計劃，該計劃允許購買總價25萬歐元或以上的一個或多個房地產的外國投資者獲得希腊居留權。根據希腊官方投資機構希腊企業（Enterprise Greece）的數據，從該計劃啟動到2017年底，大約有400名俄羅斯投資者獲得了希腊黃金簽證。這是歐洲最便宜的黃金簽證項目之一，鑒於希腊的經濟復蘇和旅游業的快速發展，許多外國買家認為希腊的房地產是一項有利可圖的投資。根據希腊銀行的數據，2017年希腊房地產市場涉及外國公民的交易總額比2016年增長了87%。

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第5名：黑山共和國

過去兩年裡，俄羅斯人對黑山住宅房地產的興趣一直居高不下。從2016年年中到2017年一季度，俄羅斯國民在Yandex上搜索黑山房地產信息的次數總計為33.6萬次。

黑山有兩種說俄語的房地產買家，一種是購買度假屋的買家，另一種是計劃將投資房地產出租給游客的買家。特拉尼奧黑山共和國銷售經理Svetlana Larionova認為，與比格洛灣（Bay of Kotor）的房地產相比，俄羅斯人更感興趣的是購買布德瓦（Budva）和裡維埃拉（Bar rivieras）的房地產，預算通常在10萬歐元以上。

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