房市预测 – Page 4

后疫情时代：纽约房地产趋势分析｜居外专栏

距离纽约房地产复工已经近一个月，虽然全美新冠病例仍一路狂奔，屡创新高，但纽约州在疫情控制方面表现良好，确诊病例持续下降，这为纽约经济全面恢复奠定基础。

为此纽约房地产界也传出房市复苏的信号，在7月第一个周末，纽约皇后区华人居住区Bayside的一个Open House（房产公展），约有近30组买家戴着口罩在门外排起长龙，准备入屋看房。不少地产经纪反馈，这一个月来他们非常忙碌，买家纷纷出动，压制三个多月的购房能量集中爆发。难道纽约房市这么快就复苏了？

目前有关疫情后纽约房市表现的具体数据尚未出笼，但不妨碍我们对未来纽约房地产走向或趋势做一个分析。

纽约房市会进入又一个“下行”周期？

纽约上一个下行周期是2008年的金融危机，房市经过了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，从2012年开始反弹，直到2017年又达到一个高峰。从2017年底开始，纽约又进入一个房市的调整期，这一波的房市下滑并非外在因素导致，主要还是房地产市场的自我调节，也就是供需失衡造成的，由于市场上房源量过剩，导致市场需要更多时间消化库存，导致价格下调。

一般来说，纽约房地产市场会经过一个7-8年的上涨，之后会出现2-3年的回调，本来这一波的房市走低，已经在2020年开年结束，房市已经出现回暖和反弹的迹象，但3月底席卷全球的新冠病毒正面袭击纽约，使得纽约房市上升的势头被遏制住。

如今纽约房地产刚复工一个月，这期间房地产市场的活络现象，并非说明房市已经全面复苏或恢复正常。从商业地产和租赁市场来说，形势不容乐观。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司继续延长在家工作政策，导致办公室租赁需求大减，像WeWork这样的共享办公概念的公司多数面临财务危机的状况。以年轻人为主的租赁市场，同样面临困境，大批年轻人和留学生在疫情期间，或回父母家中或回母国避疫，使得退租案件倍增。

疫情后房市的小型回暖，主要表现在买卖市场。截至到7月的第一周，纽约市房产签约数比三月底上升了41%，上市房源数也上升了57%。但目前出来看房的买家多数是疫情前已经准备入市的买家，只是疫情期间让这股购买能量被冻结，现在短时间内集中爆发释放，同时市场上也弥漫着一股抄底捡漏的氛围，当这一波能量释放之后，纽约房市会进入一段冷静观察期，此时疫情对经济的破坏力和后果才会彻底呈现出来，到时且看纽约房市的承受能力到底有多强。

纽约房市复苏的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦纽约疫情出现反复或反弹，将再次阻碍经济的恢复，这种二次打击将甚于此前。未来纽约疫情控制的重点将放在输入性病例的严防上。

2、据纽约时报报道，纽约市在疫情过后将有20%的人失业，失业率将是经济和房市的悬顶之剑，高失业率将导致购买力下降，不排除市场会有法拍屋的出现。

有利因素：

1、美联储持续降息救市，目前房贷利率处于历史低位，这对购房者来说是最大动力之一，也将促使一批租房者转为买家。

2、当前房市不明朗的状况，使得买家面对的是一个竞争少，能从容谈判的有利形势，大大增强了议价空间。

3、纽约市各项产业发展均衡，经济结构合理，不靠单一经济支撑，城市的经济基础稳固。这将是房市复苏的最重要基础。

4、联邦政府救助力度前所未有，从个人、家庭、企业全方位给予资金补助，这将减少房主断供现象的产生。

5、未来通货膨胀难以避免，纽约房产仍是资产的安全港。

纽约房市是否具有较强抗压性？

纽约是一个经受过考验的城市，近20年间，纽约经受过911恐怖袭击、金融危机、桑迪飓风等一系列打击，但纽约市的恢复能力都快于其他城市。在2008年的次贷危机中，纽约房市遭遇正面冲击，在全美不少城市房价大跌近40-50%的时候，纽约房价最多下跌25%，而且是第一个反弹复苏的城市。

纽约客也是一群充满智慧的人群，多数纽约人对纽约未来充满信心，不排除目前入市的买家中有一批是看好纽约房产的长期投资价值的。

现在是否是入市的好时机？

对刚需的买家来讲，目前是一个入市好时机。利率低、议价空间大，尤其选择开发商新楼时，能得到较大让利机会。在疫情期间，损失较大的是一批在建住宅项目，全面停工造成开发商面临很大资金压力，为此不少开发商直接给出比以往更高的折扣，像纽约网红楼盘“曼哈顿广场一号”承诺给予特殊期限内签约的买家10-20%的折扣。

但作为不是刚需的买家和投资人可以再观望一段时间，房市要到下半年才会比较明朗化。

编者按：【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售，欢迎点击查看房源详情

近期纽约的相关法规和民权运动是否对房市造成影响？

1、去年通过的新豪宅税、新房产交易税、新租客保护法等一系列新法对纽约房地产市场带来很大冲击，投资人和房东普遍认为，纽约房市不再是一个友善或鼓励投资的城市，这对房市作为自由市场来讲是个很大的阻碍。

2、民权运动导致极左思潮泛滥，NYPD成为攻击对象，消减警力开支和警察裁员，将使得纽约市安全性大大降低。这一个多月以来，纽约的治安案件飙升了300%，一个城市的安全性是对个人资产的最大保障，治安恶化将使得大量资金外流和富有阶层的离开。

3、现任纽约市长白思豪（Bill de Blasio）的政策正在损耗和动摇前一任市长彭博留下的城市资源和经济基础。彭博在任的12年，对纽约市经济产业结构的调整和一些重大举措，像打造东部硅谷科技城、兴建哈德逊城市广场等，都大大提振城市经济活力。但白思豪上任的四年间，亚马逊撤出长岛市，在城市中心设立游民所、否决纽约摩天轮项目等一系列政策，使得纽约市场经济活跃度和竞争力在减弱，此次大力消减警力开支更是让大部分纽约市民愤怒，这将是未来纽约房地产复苏的最大阻力。

纽约华人社区房地产市场有什么不同？

1、主流市场的数据无法反映华人社区房市的实际状况，换句话说，华人社区房地产有自己的小气候。纽约几个华人居住热点社区，如皇后区的Flushing、 Elmhurst ，布鲁克林区的8 Avenue 、Bensonhurst近几年房价始终稳步增长，房价波动不如主流市场那么明显。主要原因是，华人家庭的经济状况相对稳定，普遍对房产更加保护和重视，而且华人社区房产80%都是在华人间交易，使得华人社区房产较少有大起大落的情形出现。

2、华人社区的房产更多是自住需求，购买者大多为第一代移民。未来华人社区房地产是否持续稳定，取决于华人人数是否保持正向流入。

3、由于当前华人社区房产普遍价格偏高，但租金水平反而低于城市平均水平，因此并非投资的最佳选择。

4、纽约华人正在开辟新的华人社区，由于传统华人社区房产趋于饱和，近年许多华人已向非传统华人社区转移，尤其以上述华人聚居区周边社区辐射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹顿岛，都成为华人新的移居点。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
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中国香港疫后房市供不应求有增无减｜居外专栏

当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升，各行各业生意大受打击之际，楼价应该大幅下跌，才符合预期。但事实上，物业市场交投自农历年过後，一个月比一个月畅旺。无论成交量及成交价也在节节上升，当中以 1,000 万元以下的上车盘或首次换楼市场，尤其畅旺。

物业需求在疫情下，一定有所影响，只是递减了的需求仍然远远超过供应量，令形势恶化！翻开报章，今天地产版的要闻是“一手空置税立法，恐本届难完成”。根据报导，至今年 3 月底数字，共有 1 万个一手空置单位。如果空置税通过，发展商要每年付 5% 楼价，非常可观，肯定对发展商产生压力，短期有助供应不足的问题。疫情加上社会运动，立法会停摆，法例虽然已经在 2018 年 6 月公布，接近两年仍未完成立法。要赶在今年 7 月完成三读通过，否则法案就会自动失效。以后又要重新提交，重头再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一项政府重点计划——土地共享计划，也在 5 月 5 日开始接受申请，希望提供诱因给发展商，令农地加快兴建公屋及私楼。可惜，至今仍未有任何申请递交，计划极可能得不到发展商响应。

至於重头戏“明日大屿”，需要近万亿费用。在疫情下港府已动用近 4 仠亿储备救市，是否有财力去推动明日大屿？相信又变成不可能的任务。留待下任特首处理，不了了之的机会极高。

再看看疫情下的私楼动工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可预见在未来 2023 年后，私楼落成量会大打折扣。

除了私楼外，居屋供应也远远追不上需求。刚刚公布今年会开售 4 个屋苑，共近 7,000 单位。比计划中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要这 7,000 伙也是远期楼花，预计在 2023 年中入伙。为了确保交数，利用“透支”未来的供应，可见形势险峻。

虽然疫情丶国安法令物业市场蒙上一层阴影，但笔者还是鼓励有能力丶有自住需要的朋友，还是及早上车为妙。香港仍会是一颗东方明珠，在供不应求的形势丶全球放水丶低息环境下，楼价仍是易升难跌！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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居外IQI楼市调查：今年新加坡房价小降 2021年复苏

6月3日，亚洲房产科技集团居外IQI发布首个基于新加坡房地产经纪人调查结果的新加坡楼市指数。该指数显示，据经纪人预计，今年新加坡住宅租金和价格都会下跌，2021年或有所复苏，出现部分回升。

调查显示，43%的受访者赞成新加坡政府应对疫情的做法。经纪人预计，2020年，新加坡房价将下降2.6%，租金将下降4.2%，但2021年价格将复苏。与其他一些市场相比，经纪人认为新加坡房价下降的幅度不大，分析认为，一些市场预计一年内房价可能会暴跌40%。

新加坡楼市交易中，以本地买家为主。调查显示，本地自住型买家在新房和二手房的购买中占了近50%，非自用性购买的本地投资者则占31%的交易量。外国买家仅占住宅交易量的五分之一左右。

不过，近半数经纪人预计2020年在新加坡购房的外国买家完成的交易量将比2019年多。这比对本地买家的预期要高：不超过42%的经纪人预测，2020年新加坡本地买家完成的交易量将比2019年多。

受疫情影响，新加坡大部分房地产营销甚至部分销售流程被转移到了线上。调查显示，86%的经纪人将网络或直播活动列为在新加坡触达外国买家的有效营销工具，而只有14.6%的经纪人将其列为“不那么有效”。

居外IQI集团执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说，相当部分房地产商对新加坡应对新冠肺炎疫情的方式表示赞同。

基于此，新加坡房产经纪人预计，未来一年，当地的外国买家的购买量会增加，房价、租金即使有小幅下降的预期，但与同类市场相比，仍会保持相对稳定。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新加坡房源，或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。

来源：中国新闻网
编译：Zoe Chan

【视频】纽约房地产会因新冠疫情大衰退吗？｜居外专栏

纽约市是纽约州疫情的中心，纽约州又是全美疫情的中心，处于风暴眼中的纽约市，它的一举一动都成为全球焦点。

纽约房地产市场作为经济的风向标，这一次是否还能浴火重生？

如今，左右房地产市场走向的不利因素和有利因素相互纠缠，正处于拉锯状态，一切取决于我们战胜病毒、控制疫情的时间表。我们现在的确与时间赛跑。

不利因素：失业率是一把“悬顶之剑”

由于疫情导致失业率飙升，纽约市将有50万人口失业。高企的失业率，意味着人们收入大幅减少，从而削弱人们购房能力，同时也将导致30％拥有房贷的屋主将无力继续偿还贷款。

一方面人们因财政紧缩无力购房，另一方屋主因无力还贷导致拍卖屋增多，房市将为此陷入停滞，并产生恶性循环，这是最坏的状况。

如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且经济单一，失业人口便会不断攀升。由于纽约市产业发展均衡，经济多元化，纽约没有进入房地产风险指数最高的前十名。

有利因素一：历史低位的房贷利率将刺激房市

尽管新冠病毒疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但超低房贷利率仍扮演“强心剂”的角色，让市场保持热度。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

较低的利率对房市有明显的刺激效果，有些人可能不想错过这次机会入场或进行再融资，这将使未来的市场需求保持强劲。”

有利因素二：政府救济力度前所未有

美国政府三月底通过的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相关援助、救济和经济安全法案》，是美国历史上规模最大、力度最大的纾困计划，从个人、家庭、企业机构等各个层面帮助美国人渡过疫情困境，领取失业金的标准和条件大大放宽，这使得大部分失业人口得到资金补偿，能渡过危机，这些补助金也将帮助屋主减轻还贷压力。

有利因素三：海外买家蓄势待发

纽约房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。四月第二周，纽约房市成交了一笔2700万美元交易，一名秘鲁买家豪掷2700万现金横扫曼哈顿Waterline Square八套单元，理由便是纽约房产比银行安全，该买家得到7%的价格折扣。

中国居外网的数据显示，其网站用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。由于融资相对便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。

有利因素四：避险和刚需是房市复苏的根本

在一些投资人和理财者看来，美国的房地产市场是眼下躲避经济风暴的一个“避风港”。相对于股市的动荡和暴跌，美国房地产尤其像纽约这样国际大都市，房产仍是资产保值的最佳选择。

由于房地产是相对稳定的投资，尤其是在股票市场动荡期间，国际资金将开始回流到美国和纽约房市。

NAR首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说，疫情毫无疑问会令房市活动走缓，但他预计房屋销售将呈V字型发展趋势，今年晚些时候会出现强劲反弹。“许多上半年没有进行的交易，可能仅仅是推迟到夏末和秋季去完成，因为刚需摆在那里。”

有利因素五：纽约仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一个城市房地产保持活力的源泉。疫情并没有导致纽约人口大量外流，800万纽约客是经受过历次打击、沉着冷静的一群人，他们对这个城市有着巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖袭击时期，人们认为纽约成为全球最危险最容易被攻击的城市，但都没有动摇纽约人对这个城市的信心。

纽约仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亚马逊、苹果、迪士尼等大型科技公司在纽约扩充其办公地点，将引进至少8万名高收入科技人才，这些科技公司是这次疫情冲击最小的企业，上述这些大公司至今都没有取消其在纽约的扩张计划。至今也没有哪一家世界500强企业宣布退出纽约市。

我的结论

新冠病毒疫情对纽约房市的冲击，截至到目前主要体现在房源数量和交易数量的减少。用纽约著名经纪人Ryan Serhant的话说，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，车辆将快速通过。

大家最关注的房价是否会大跌，目前还没有理由预期房价会大幅下跌。事实上，这次衰退的因素与房地产无关，它不像是2008年次贷危机是房地产市场本身出现问题。许多专家认为，尽管疫情带来的经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察，但这次的严重程度可能不及2008年，对房地产市场的影响也会小很多。

房价折扣只会在一段时间略有扩大，但不会剧烈下跌。纽约房市从2018年以来已经在谷底徘徊多时，疫情只是拖延了纽约房市从谷底复苏的进程，换句话说，疫情让市场谷底的窗口多敞开一段时间，这给本来已经错过底部的买家，提供了入场的机会。

未来纽约房市趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的交易需求被压制，一旦疫情好转，交易量会快速反弹，这只是时间问题。但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。

好消息是，纽约目前的疫情控制状况好于先前的估计，无论确诊人数和死亡人数都呈现下降趋势，纽约州正加大核酸检测能力，并在全州推广抗体检测的可能性，纽约正朝着重新开放复工的方向有序稳步推进。

一句话，纽约不会轻易倒下，也是最快站起来的那一个！

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【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价？｜居外专栏

概要：纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。

纽约是全球最令人向往的国际大都市，近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉，但实际上和国际一线大都市相比，如香港、伦敦、东京，纽约房价不算最高，甚至北京、上海的房价都超过纽约。

纽约房地产市场有自身的发展规律，基本成曲线发展，经过5、6年的上升期后，进入2、3年的调整期，如果遇上重大危机事件，对房价也会造成较大影响。

那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响？

与2008年金融危机相比较

尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同，但对两者进行比较，有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。

2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创，随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退，纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位，失业率从2007年的5％上升至2009年的10.3％。

不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前，曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中，曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底，当时房价总体下跌了约15％。租金水平也显著下降，但下降幅度较小，曼哈顿租金平均下降10％。

值得注意的是，那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促，一项分析中显示， 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14％的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中，只有4％亏本出售。（通常，一年中约有7％的纽约市房屋低于叫价出售。）

与2001年9/11恐怖袭击相比较

还有一种比较，是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是，无论疫情还是恐袭，都是突发意外事件，不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示，从1999年以来的曼哈顿房产价格，2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。

新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业（例如旅游业）遭受了沉重打击，但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业，庆幸的是纽约一些最大的行业，例如金融和技术行业，迄今避免了大规模裁员。

对于现在的潜在买家来说，何时才是最佳的进场时间？

和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比，目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌，并且已经连续三年下降，换句话说，纽约房价已经在一个低位徘徊，但房价是否继续下降以及下降幅度多大，暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。

我们设想一下最佳情况是，在短时间内（比如五月底，目前预测纽约州将在5月27日解除居家令）一旦纽约市宣布复工，各类经济活动将迅速恢复，疫情期间被冻结的房市能量被激活，房源重返市场，而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来，一二月的房价没有回升太多，但交易已经趋于活跃。

不过，比较悲观的状况是，国际货币基金组织4月14日宣布，新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前，标准普尔全球评级公司（S＆P Global Ratings）表示，全球经济正陷入衰退。

全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响，不仅在金融领域，而且在酒店，服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计，未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位，这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。

以下三个主要因素，会导致房价急剧下跌：

市场仍有大量未售出的库存， 2013年以来建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。
失业导致大量法拍屋进入市场，进一步增加了库存；
股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄，并降低了经济信心。

首先，豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘，开发商都面临建筑贷款的压力，加上这类公寓的库存量大大高于市场需求，因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。

未来一段时间，航空旅行会被限制，对那些世界级富豪来说，也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。

买卖双方入市时机和心理预期

在新冠状病毒之前，纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平，一套房屋停留在市场上的时间更长，并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81％的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售。

对于二手房的卖家来说，如果不是急于卖房，一般不会在这个时候将房源放入市场，对于确实需要销售房产的屋主，定价的灵活性将是关键，必须要有心理准备承受较低出价。

下面这个图表显示曼哈顿公寓（Condo和Coop）从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录，每平方英尺1,775美元，然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创，价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈顿共有公寓（Condo）的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元，比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。

计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位，因为贷款利率已创下历史新低，而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制，低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺，且降价幅度不大，新楼盘有更大的议价空间。

我们从两个在今年四月成交的案例，了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元，开发商最终的折扣是7%，平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林，纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse，最后打折11%。

不过，判断房价在什么时候触底，就像判断股市何时触底一样，几乎是不可能的，但纽约购房者可以放心，纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰，你也许还可以再等等，但历史经验告诉我们，纽约房市反弹的时机也会随时到来。

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调查指泰国楼市今年难乐观仅一地有机会录升幅

泰国楼市因为疫情雪上加霜，海外地产平台居外IQI的地产代理业界调查显示，大部分认为泰国楼市前景今年表现不容乐观，但较多人认为2022年会逐步复苏。

IQI在今年2月12日至3月2日访问196个泰国地产代理商，了解他们对楼价丶租金和市场活动趋势的预期变化。

结果显示，最多机构认为泰国楼价到今年底将会下跌2.4%，不过在明年底会回升5.6%。其中曼谷楼价今年会跌4.9%，明年则升7.4%；而清迈到今年底会跌2.8%，但到明年底会强烈反弹12.8%。普吉更是唯一一个在今明两年楼价都会录得升幅的城市，今年升1.7%，明年升5.5%。

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租务市场方面则较负面，今年底租金将跌2.6%，明年将升2.5%。今年底曼谷租金跌2.9%，明年底则微跌0.2%；清迈今年将跌2.1%，明年续跌11.9%。

外国买家在泰国一手及二手市场均占31%，而一手市场有26%为首次置业人士；曼谷一手市场的外国买家占28%，二手占25%。首次置业人士亦在曼谷楼市占一大份额，一手及二手市场分别占28%及27%；清迈的首置客占最多达33%，而外国买家占27%。普吉则由外国买家主导，一丶二手市场均占41%。

大约有31%的地产代理认为，今年泰国本地投资者在明年的成交会增加，而29%则预计首置客及换屋人士在明年更加活跃。另外亦有45%的地产代理估计，明年首置客成交会增加。

关于居外IQI

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来源：巴士的报
责编：Zoe Chan

新冠疫情中的大多伦多地产市场｜居外专栏

近几年，伴随大多伦多地区经济的稳定增长，低失业率，和不断涌进国门的新移民，大多伦多地区（GTA）的地产市场一直持续稳定增长。即使是2017年政府开始增收15%的外国人投资税，也没有抑制地产市场的持续上升。南安大略省，俗称“金马蹄地区”，一直是加拿大经济金融工业中心，地产市场更是一枝独秀，不论在房屋均价和增长趋势方面都是可圈可点。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，还有连续七，八年被评为加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

当今年年初新冠病毒刚开始在国内横行的时候，GTA地产市场正进入了一个白热化的抢房阶段。2019年下半年市场已经开始出现端倪：库存量比往年同期相比较低。但由于接近年底，成交量和平均价格并没有出现太多异常。一进入元月，上市房屋总量仍旧远低于往年，那些坐等观望许久的买家终于撑不住了，开始入场买房子。于是出现了多个买家争夺一个房子的状况。房子在市场上的平均销售时间大大缩短。此时的景象和2017年初颇为类似。房子一上市就被多家竞价，甚至包括以前在市场上挂了几个月的房子，突然也成了香饽饽。市场完全是卖家市场。这种火爆现象一直持续到3月中疫情由中国开始转移到了北美。

加拿大2月份就发现输入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情况。有的时候一天出现好几个新情况。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什么。从输入性到社区传播，最后到不明转播源头。3月13号，礼拜五，安省突然宣布禁足令。3月16号到20号是加拿大学校全国春假时间。政府鼓励居家工作，提倡社交距离，希望通过2周春假的禁足政策减缓疫情扩散。同时宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍旧照常上班，比如医院，政府工作，建筑行业，超市等。地产经纪属于必须类工作范畴。笔者自己3月初就取消了全家春假的旅游计划。但是很多笔者周边的同事、邻居、一些当地白人同事，置禁足令一边，该出去玩还出去旅游，根本没有把禁足令当回事。当时的禁足令并没有禁止境内或者出境旅游等。一切完全靠民众的自觉。这种政策的松懈也导致了加拿大疫情的进一步恶化。

3月13日可以说是地产市场的一个分水岭。上半场还热火朝天，下半场突然被人为的按下了”暂停键”，活动骤减。笔者记得那个周末还带了好几波客户看笔者刚上市的一个房子。当时让客人在门口轮流等，一家看完再看一家。一进门口就洗手液消毒，大家都保持2米距离谈话。大家都很遵守规则。这个出租房当时也是好几个offers顺利成交！但之后上市的房子运气就没那么好了。多数是电话电邮垂询，亲自带客人看房子的就寥寥了。随着时间的推移，大家都意识到了整个事态的严重性，也尽量遵守政府的规定，能不出门就不出门。除非是看病拿药或者买生活必须品。

笔者的上市房子在3月中以后就基本很少看房了。所有卖家买家都暂停了活动。除非有些客户必须买房的。我们基本以云看房为主，分享图片录像还有3D看房，充分网上电话沟通，仍旧觉得很合适，才会联系安排看房。出去看房也是大家全副武装，手套口罩消毒，一样不少。笔者有几个在疫情期间需要close的房屋，都按时完成。搬家公司继续工作。律师事务所也仍旧工作，保证每个案子都可以按时交接。疫情当中的地产市场仍旧有成交，但是远远比不上之前的火爆。而且由于大部分本来打算上市的卖家，也纷纷推迟了上市时间，等待疫情结束。这也大大局限了买家挑选的余地。

瑞麦地产（RE/MAX）提供给客户的看房套件，里面有口罩、消毒纸巾，还有一次性手套

虽然市场活动比疫情前减少了很多，并不证明没有市场活动。起步房仍旧是热抢的目标，50万到60万左右的房子仍旧是上一个走一个。200万左右的高价位的房子，也有买家出手以比正常市价低很多的价位买到心仪的房子。所以疫情当中，真正受益的是买家。没有抢房子的威胁，在高端价位，甚至可以以较低的价位买到性价比超高的房子。

如何预料这场疫情的走向？中国的经验表明加拿大也许至少需要2、3个月的时间会等到拐点，疫情得到控制。笔者对GTA疫情后的地产市场还是持乐观态度。虽然不能恢复到年初的地产辉煌白热化的状况，甚至报复性买房状况，但是市场应该还是会比较稳妥的保持供求平衡的状态，不会出现大幅下滑的现象。复工后暂时的经济低迷，还有疫情带来的失业率增加，会暂时影响到很多人的购房能力，消减一些买房需求。但笔者认为，被削掉的购房需求正好平衡了之前的卖家市场，从而达到供需平衡的状态。正如业界专家Royal LePage CEO对疫情后市场预测中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未来会怎么样，我们拭目以待。

责编：Zoe Chan

加拿大安省RE/MAX地产经纪“兰姐”栾兰
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暴风雨前的平静？澳洲房价可能下挫30%

一位房地产分析师警告说，如果针对新冠病毒的限制措施延长至少六个月，那么最糟糕的情况是房价可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的创始人路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）告诉澳大利亚广播公司ABC的《商业》（The Business ）节目，无论何时取消限制令，房价都会下跌，但这个时间表将对房价下跌的程度产生重大影响。

克里斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例继续下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”复苏仍有可能发生，也就是住宅价格在6月份下降，但在9月或12月份开始回暖。

然而，如果第二波病毒出现，限制令获得延长，他预计房价将“大幅下跌”。

他说：“我所说的大幅下降，是指在12个月内下挫30%，其中大部分下挫发生在悉尼和墨尔本”。

“我们并不是说这种情况肯定会发生。这更像是一个警告。如果我们在整六个月内看到这些限制措施保持在目前水平上的话，这种情况就会发生。”

移民人数下降冲击悉尼、墨尔本市场

克里斯托弗表示，悉尼和墨尔本将首当其冲地受到经济低迷的影响，因为这两座城市的房地产市场价格在澳大利亚被高估得最严重，而且比其他任何首府城市都更依赖于净海外移民。

澳大利亚联邦银行的经济学家也预测，悉尼和墨尔本的房地产市场将会受到最严重的打击，因为它们依赖于人口增长和这两地的经济特性。

“新州和维州的经济对受影响最严重的行业的依赖更高，而对一些隔离程度更高的行业（如矿业和农业）的依赖则更小，”联邦银行高级经济学家加雷思·艾尔德（Gareth Aird）说。

在最近的一份分析报告中，联邦银行估计未来6个月，各首府城市的房价将下跌10%（年跌幅为20%），其他经济学家也有类似的预测。

房地产拍卖成交率大幅下降，这是房价下跌的主要指标。（图：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾尔德先生指出，考虑到限制令的时间长度是个未知数，现在就下预测还“非常具有挑战性”。

不管哪种情况发生，路易斯·克里斯托弗说，全国几个最大的首府城市的租房市场将会受到重创。

“我们将看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他说。

SQM 研究公司的每周租金数据显示，悉尼和墨尔本的租金分别下降了5%和2%。

克里斯托弗说，每年新住宅的兴建紧跟年度人口增长，净移民人数的下降，以及短期度假出租房转入住房市场，这将会出现约10万套剩余出租房。

“这应该意味着全国出租房空置率会翻一番，这对租户来说是件好事，但对房东来说就不那么好了。”

艾尔德预计，租金下降将导致房价下跌，但他同时也指出，当前各州层面上的政策变化，即在新冠危机期间，因拖欠租金而导致的逐客令将被强行延迟，对一些计划在未来六个月出租投资房的准房东带来了“重大威慑”。

还贷暂缓期结束，“真正的考验”就会到来

核心逻辑（CoreLogic）公司的伊丽莎·欧文（Eliza Owen）说，随着失业、停薪留职及随后收入下降的加剧，以及澳联储行长对20世纪30年代以来最严重的经济收缩发出了警告，房价尚未下跌“似乎很难让人理解”。

“经济的这种极端收缩可能会加剧澳大利亚高额房屋贷款债务的结构性风险，”CoreLogic澳大利亚研究部主管欧文表示。

“2019年12月，买房贷款债务收入比反弹至142.1%创纪录的高点。”

迄今为止，房价下跌尚未成为现实，但增长已经放缓。据CoreLogic的每日房地产价值指数显示，过去四周民用住宅房价的变化为+0.4%。

然而，路易斯·克里斯托弗表示，领先指数指向了即将下降走势。

“过去几周，房地产拍卖成交率直线下降。年初时，这一比例平均在65%至75%之间，”他说。

上周末，各首府城市的房地产拍卖成交率降至30.2%，为CoreLogic记录中的最低水平。

欧文预计，各大银行提供的按揭还款暂缓期将推迟房价下跌的开始，因为上市出售的房地产数量非常少。

在截至4月19日的四周时间里，CoreLogic发现，与一年前相比，新上市房地产数量下挫了28.7%，而房屋总上市量下降了23.8%。

房地产出售已经崩溃，CoreLogic表示，除非迫不得已，否则人们不会将房地产拿出来出售。（图：CoreLogic）

“在当前的大环境下，只有那些必须出售房地产的人才会把房产挂牌出售，因为偿还买房抵押贷款已经不再是负担得起的了。但由于抵押贷款还款中断，处于这种情况下的人数则降到了最低，”她说。

“一旦房地产抵押贷款暂缓期结束，‘真正的考验’就会到来。”

“如果经济在6个月内没有好转，金融监管机构、澳联储和银行业可能会持续延长买房抵押贷款偿还的暂缓期。”

路易斯·克里斯托弗同意，如果经济衰退持续下去，买房抵押贷款减免可能会延长。

“我认为各银行希望避免大规模回购发生……我们认为，在这场危机中，除非我们看到持续12至24个月的大规模经济衰退，否则我们不太可能看到许多强制出售房地产现象。[如果经济衰退持续长时间]，各银行可能不得不转向回购房地产，”他说。

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来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

“供不应求”现象将发生，英国房产迎来投资窗口！

2020年第一季度伦敦房地产市场总体表现非常好，直到3月底的房产市场因为全球疫情蔓延的动荡和英国部分区域的封锁而导致房屋咨询数量小幅下降。

其次，3月份房产市场上还出现了几个重大的变化，首先是3月11日，公布的2020财政预算案，宣布对非英国居民在英国买房额外加征2%的印花税。居外专栏：【英国执行新印花税这种投资省税大法90%的人不知道！】

此外，由于新冠疫情在全球蔓延，本月英镑汇率也跌至35年来的最低点。那么这些变化将给英国市场带来怎么样的影响，投资者又该怎样应对呢？

请往下看独家点评：

1、增收海外买家印花税+英镑汇率低，抓住伦敦购房窗口期

对房地产投资者来说，由于预算案中宣布增收2%的海外买家印花税将在2021年4月正式实施，并且本月的英镑汇率已经大幅下降了约8%，可以说这段期间的税收都会被英镑汇率的下降所抵消一部分。

因此在未实施收取2%的海外买家印花税和英镑下跌的双重利好下，对于海外买家来说现在投资英国的房产是个投资的窗口期。

2、部分开发商决定暂停施工，房产市场可能出现“供不应求”现象

如今英国受到新冠疫情全球大爆发的影响，对于开发商来说目前的重中之重就是保障好所有员工，包括建筑工人的人身安全，因此据我了解目前很多开发商已经决定暂时关闭工地。

目前的这种现象也意味着在可预见的未来，房产市场的供应量可能出现小幅下降趋势，供应和需求之间的比例也可能出现变化，甚至可能会出现“供不应求”现象。

3、预计疫情结束后，英国房价将出现上涨趋势

总而言之，2020年第一季度房产市场主要受到英国脱欧和新冠疫情全球大爆发的影响。我们预计在疫情结束后，受到剧烈冲击的全球经济将会出现反弹现象。人们对房地产的需求也将如此，尤其是在这种购房需求在长期被抑制的情况下。

不同于全球经济危机需要长时间复苏，ㄧ旦新冠疫情危机结束，信贷的问题也跟着结束。加之，贷款利率、贷款成本的降低，会刺激人们买房。然而，由于供应数量的下降，英国房产市场上的“供不应求”现象预计会进一步加剧，这可能会导致房产价格出现上涨趋势。

以上分析对投资者而言无疑是一颗定心丸。居外网上现有近800套在售英国优质房源，欢迎点击查看，或致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学或房产投资的机会。

来源：CBRE
责编：Zoe Chan

新冠疫情过后，这个房市将带领亚太区迅速复苏

海外房产线上平台居外IQI表示，来自中国买家的询盘增加预示着未来的交易趋势。当管控措施收效解除后，产业重获发展动力时，新加坡市场有望迅猛复苏。

分析师表示，在控制新冠状病毒疫情的早期迹象表明，来自中国和新加坡的投资者可能会帮助带头推动亚太地区的房地产交易和价格回升。

居外IQI的执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，鉴于过去两个月来咨询量的上升，这种情况最早可能在下个月就会出现。中国香港、韩国、新西兰、澳大利亚和马来西亚的房地产市场也有望比西方国家的市场更早复苏。

据其门户网站的数据显示，中国买家在2月和3月的搜索量较1月有所上升，其中泰国房地产的查询量上升了24%，澳大利亚资产的查询量上升了15%。“根据目前的趋势，我们看到中国已经恢复过来了，亚洲最发达的国家可能会在5月前复苏。”奇米尔说，查询量的增加“是未来交易趋势的可靠指标”。

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这一观点得到了经济数据的支持。经济数据显示中国制造业出现了令人惊喜的涨幅，同时政策刺激措施振兴消费，一些亚洲国家政府也放松了封锁措施，允许更多企业重新开放。除日本以外的亚太股市本月迄今已上涨超过4%，而上季度下跌21%。

到目前为止，冠状病毒已在全球范围内感染了190多万人，并造成至少11.9万人死亡。由于欧洲和美国成为新的疫情热点，当局对疫情感染病例和死亡人数保持高度警惕。

最近几周，中国国内房地产市场在国家政策支持、开发商的鼓励措施、全国各地售楼处重新开张和经济回升等因素的共同作用下，重新焕发了生机。Habitat地产认为，中国香港有望成为下一个反弹的地方。“我认为我们会比其他所有国家更快地度过封锁期，恢复正常，”Habitat创始人兼董事Victoria Allan说。她补充说，伦敦和美国的城市将受到严重的打击，因为目前病毒的传播范围极广。

不过，这些市场可能会吸引到受疫情措施影响最小的亚洲富裕投资者，因为他们在受挫的海外房产中寻找便宜货。“通常情况下，国际经纪人都把目标锁定在中国投资者中的美元百万富翁，因为这个群体对危机的抵御能力相对较强，”全球房地产研究公司总监Jojo Romarx Salas说。

地产咨询公司莱坊注意到，在法国、西班牙和意大利——受疫情影响最严重的国家的房产投资兴趣上升。“从我们不断收到询盘的经纪人看来，有些买家正在利用这段时间进行尽职调查，精简他们的潜在房产清单，并将他们在封城期的时间充分利用起来。”莱坊国际住宅研究主管Kate Everett-Allen说。

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亚太区的其他市场，尤其是新加坡，在健康危机中更有弹性，应该会更快反弹。虽然这城邦住宅市场的价格预计将录得2016年以来的首次下跌，但幅度不大。高力国际认为，投资者可能会关注当前“短期”动荡之外的机会。“新加坡房地产市场的长期基本面仍然保持强劲和完整，”资本市场高级主管Jerome Wright表示。”我们可以预期，随着管控措施的收效解除，各行业将全面恢复动力，房市将会复苏。”

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来源：南华早报
编译：Zoe Chan