淺析美國稅改可能如何影響房地產投資
2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。對於美國公民，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。【閱讀原文】
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菲律賓博弈特區 房市鍍金 | 菲律賓
菲律賓在消費信心上揚、勞動就業改善下，個人消費與投資雙雙成長，帶動菲國全年GDP成長達6.8%，不僅居東協之冠，更超越中國，菲律賓人民平均所得超過3,000美元，平均房價年漲10%至12% ，近年也吸引海外企業和年輕人，來此創業發展找機會。
總部位於中國台灣的亞太國際地產執行董事秦啟松表示，菲律賓總統杜特蒂上任後已批准17個項目提升國內基礎建設，這些投資占經濟成長比重5.5%。菲國房地產從2007年開始上漲，首都馬尼拉超過1.200萬居民，隨著住宅、 辦公室和零售店鋪需求激增，濱海的房地產現在是最暢銷的商品。
此外，菲律賓的外包業務、廣告業、建築業和網路零售業蓬勃發展，房地產市場不僅有內需買盤強力支撐，還有外來的長駐者及投資者。
秦啟松指出，馬尼拉的周遭緊鄰著商務區馬卡蒂Makati、Bonifacio 環球城（BGC），以及博弈特區，三者組成目前菲律賓最繁華的區塊。而博弈特區位在呂宋島馬尼拉灣東岸，租屋行情每坪約504人民幣。
秦啟松表示，博弈特區有IT中心、商務流程外包中心、全菲律賓最大的購物中心、以及豪華的賭場和度假中心，生活機能便利，加上許多跨國企業進駐，使得特區內的豪華住宅大樓成為炙手可熱的搶手貨。區內的辦公室閑置率只有1%到3%，房價年漲14%，超越了中國香港及東京。
亞太國際地產菲律賓營運處總監張嘉琪說，博弈特區目前已經有美國太陽城Solaire 、中國澳門賭王之子何猶龍投資的賭城City of Dreams，斥資10億美元打造；日本Okada集團投資的Tiger City也將開幕；中國香港雲頂集團也搶進在此投資賭場蓋度假村。龐大的博弈事業，預估到2020年收入將突破70億美元，其周邊事業，可增加10萬個工作機會。由賭場經濟帶動房市，漲勢潛力無窮。
（來源：經濟日報）
責任編輯：Zoe Chan
谷歌”智能社区”正式落戶多倫多| 加拿大
本週二10月17日，Alphabet投資的城市創新實驗室 Sidewalk Labs 和多倫多湖濱開發公司（Waterfront Toronto）正式宣佈合作開發Quayside地區，並將這個項目命名為“Sidewalk Toronto”，標誌著全球矚目的“谷歌的未來智能社區”正式在多倫多落戶。這個集全球最尖端的智能生活科技於一身的社區一旦落成，無疑將對多倫多市中心的文化、經濟，以及房地產行業帶來巨大的影響。
據本地英文媒體CBC報導，Sidewalk Labs由谷歌母公司Alphabet於2015年創建，目標是改善城市生活質量，並專注於開發圍繞城市生活的技術，例如如何使出行更高效便利以及如何減少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”將是該實驗室第一個將技術理論應用於實踐的“實驗田”。
“Sidewalk Toronto”，直譯可稱“多倫多人行道”，簡單地說，它就是一個以智能科技為主概念的社區，今天很多只能停留在人們想像中的“未來產品”，如自動駕駛汽車、自動感應行人的交通信號燈、模塊化的房子都將在這個社區裡成為可能。
這個社區的另一大亮點是完全智能和立體的公路交通。社區內將禁止私人車輛，取而代之的是自動駕駛的公共汽車、冬天可以加熱的自行車道。為了利用競爭提高用戶體驗，社區還將測試各種類型的自動駕駛汽車。
除了地面上的公路以外，交通系統還有集合包括電纜、水管、運貨機器人行走的通道等。通過地下管道來運送貨物的機器人，這一從前在電影和小說中出現的場景，將在多倫多變成現實。
為了給項目提供技術支持，Alphabet將轉移300多名員工到多倫多新址，其中包括由人工智能先驅辛頓（Geoffrey Hinton）領導的Google Brain團隊。
聯邦總理小杜魯多、安省省長韋恩、多倫多市長莊德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）運行董事長埃裡克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸顯加拿大三級政府和Alphabet Inc高層對這一項目的重視。
聯邦總理小杜魯多表示，“Sidewalk Toronto” 將是一個新技術的試驗搖籃，將幫助建設更清潔、更智慧和更綠色的城市。它無疑會將佔地12英畝的Quayside地區改變成為一個繁榮的創新中心，並為加拿大人創造高收入的工作。
Alphabet Inc運行董事長施密特說，多倫多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他們選擇這裡開展項目的主要原因。
圖五：Sidewalk Lab對未來都市零售業的願景圖之一
對他們的公司而言，贏得這個項目也意味著有機會在現實世界中嘗試新技術和新方法。“Sidewalk Toronto”這個項目不是一個隨機的活動，而是將過去近十年來對“技術該如何改善人們生活”這一問題的思考，應用到實際中。
Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）則對項目更加看好。他認為，“Sidewalk Toronto”將會成功，而且令技術更加完善，並將技術銷售給更多的城市。
據悉，Sidewalk方面則已經承諾5000萬美元的初始資金，用於聯合規劃和試點項目測試，不過目前該項目的具體花費仍不清楚。據美國媒體方面的估算，整個項目的花費可能將超過10億美元。
不過“Sidewalk Toronto”也面臨很多挑戰，例如Sidewalk Lab在競標書中表示，如果要成功建設智能社區，多倫多將需要改變許多現行法規，如建築規範、交通運輸和能源等。
智能社區需要收集龐大的數據，從而提高運行效率，但是這會引發隱私保護方面的擔憂。
此外，業內專家也擔心，智能社區出現可能會帶來“科技的黑暗面”，包括帶來失業、利益分配不公平，使低收入居民更加處於弱勢等。國際資本的湧入，將導致房價更加不可抑制，而在多倫多，住房已經成了包括學生在內的低收入人士的一個主要問題。
居外小提示：
上海-多倫多飛行時長：14小時
北京-多倫多飛行時長：12小時45分鐘
廣州-多倫多飛行時長：15小時
參考信息源：
https://beta.theglobeandmail.com/news/toronto/google-sidewalk-toronto-waterfront/article36612387/?ref=http://www.theglobeandmail.com&
责任编辑：Shelly Du
來源：加國無憂
責任編輯：Shelly Du
光大证券：房價創十年新高 但春天還遠未結束 | 美國
美國房價已超危機前高點， 接下來是危機再現還是繼續勇往直前？ 房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時， 我們就認為美國樓市還有很大空間， 這個判斷已經得到印證。 從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看， 美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？ 從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。
與危機前不同， 當前美國房貸總體上風險無虞。 居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。 投機情緒也不濃厚， 居民平均支付能力明顯高於平均房價， 斷供比例持續下滑， 止贖房屋數量達到十年低位。 銀行對按揭態度仍然比較謹慎， 儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右， 但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前， 均表明整體樓市尚無過熱風險。
美國國內的千禧一代需求開始釋放， 加上海外需求較多， 總體需求仍然旺盛。 受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響， 美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍， 而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據， 其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。
建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。 當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。 同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。 成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平， 成屋庫存過剩緩衝區已經消失， 新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。
局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。 部分海外買家集中的城市， 出現高端房地產市場過熱的風險。 比如， 近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%， 而商業地產銷售量下滑近 50%。 同時住房貸款的提供機構（ 房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。 但總體而言， 美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制， 未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。 美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。
（来源：光大证券）
責任編輯：Shelly DU
全球發達城市房產泡沫初現 中資“炒房客”轉戰東南亞
中資海外購房回暖
今年以來，在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下，中資海外購房一度潮歇；然而，從8月開始，再次潮起。從《21世紀經濟報導》記者最新採訪瞭解的情況來看，由於中國買家需求依然強烈，包括地產商、貸款機構、地產中介、律師等多方正努力填補當前資金空缺的商機，積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務，交易正逐漸回暖。
據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。
來自四大洲、16個國家的60名房產中介，多個專長於海外投資移民的律師和移民留學中介，幾乎構成了一條完整的海外置業產業鏈，這是《21世紀經濟報導記者》在9月舉行的居外網海外房產峰會上見到的景象。記者在現場遇到了一家特別的公司，這是一家來自澳大利亞的貸款中介機構，主營業務是對接放貸機構和借貸者，這家公司來中國尋找商機，源於澳大利亞當地的一個房產調控政策。
“自從澳大利亞當地銀行停止對海外買家的貸款業務後，我們在其中發現了填補資金空缺的商機。我們和多家有能力、有產品但缺乏銷售渠道的貸款機構合作，成立了一個中英雙語的團隊接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作，但中國客戶是主要的，因為他們對澳大利亞房產興趣濃厚。我們為海外客戶提供一條龍服務，包括尋找資金、保險和房產管理。”這家公司的海外業務主管對21世紀經濟報導記者透露。
加拿大、澳大利亞多地出台政策打擊外來需求
據悉，自去年上半年起，澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策，海外收入的購房者幾乎無法在當地銀行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，據瞭解，上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及，他們無法按時交割，甚至出現了中國買家被迫違約放棄首付的案例。
“我們有一個客戶受到這個政策的影響，在政策出台之前，這個客戶順利地在當地銀行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對方突然就說不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了。客戶當時非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介。”9月13日，中文國際房源平台居外網中國區業務總監吳光慧對21世紀經濟報導記者表示。
據瞭解，在澳大利亞當地銀行停止貸款後，當地非銀行金融機構和外資銀行以及當地一部分開發商，試圖填補資金的空缺。
以澳大利亞最大公寓開發商Meriton為例，據該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體採訪時稱，截至目前已累計向中國購房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來或將進一步增長至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個銀行家，但我不得不做，因為我們的銀行停止貸款了。”他對媒體表示。
21世紀經濟報導記者向Meriton發送了採訪申請，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了採訪。根據該公司官網信息顯示，無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達房款的八成，不可展期，不同項目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費。
“確實有當地開發商可以為購房者提供貸款，但形式不同，比如說，我之前一個別墅客戶就是由開發商提供了半年期的無息貸款。”10月11日，上海一家澳大利亞房產中介人士對21世紀經濟報導記者表示，但她補充道，當地開發商大多數還是較為謹慎的。
除了當地銀行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調了針對海外購房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉讓稅，聯邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調控政策。
除了澳大利亞外，過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區針對外國購房者推出了15%的轉讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區，推出了包括外國購房者15%轉讓稅等系列政策。據渥太華省政府9月公佈的數據顯示，政策實施後，外國買家的交易有所下降。
全球多個城市房價出現泡沫風險
紅色為泡沫風險，黃色為房價高估，綠色為房價公允，灰色為房價低估）
這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調控過熱的樓市。
據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，中國香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。
但報告指出，這些泡沫背後的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市，儘管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本（即抵押貸款支付的利息和分期付款）仍然低於十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。
報告還指出，在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求，只要供應速度快速增長，那麼這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應還引發了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當地市場獲得額外的推動力，還將當地購房者逐漸擠出市場。
“大背景是全球長期的低利率環境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出於教育、分散資產配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態度，其房產買家不僅僅是當地收入人群，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報導記者電話採訪時表示。
不僅僅是當地，國內政策也在收緊當中。自去年底國內外匯政策收緊以來，業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示，購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定，人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。
“現在好多人打電話來諮詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現象還是存在的，銀行人工櫃檯是越來越難了，但據說網銀可行。另外就是灰色渠道（地下錢莊），手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對記者透露。
泰國、馬來西亞等東南亞房產走熱
居外網CEO羅雪欣向21世紀經濟報導記者表示，和去年上半年相比，該平台上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。
>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費
與此同時，中國購房者關注的目的地也發生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。
“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊後，確實下降了。”泰國芭提雅一家開發商人士對21世紀經濟報導記者表示。
對於資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付，“但收款方不能是開發商。有中國香港賬戶的人，會從中國香港賬戶轉賬。”
“相對於之前的冷門，中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅遊資源。但同時也存在政治、經濟、匯率波動等不確定性因素，預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’，因為那裡擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑑於目前的對外投資政策，預計會出現放緩。”胡一帆說。
在胡一帆看來，鑑於目前的市場情況，投資海外房產，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基於基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據，我們制定了這個指數，其中四分之三的城市已處於泡沫或估值過高的狀態，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險；第三個風險是情緒的變化；另外來自中國內地的需求由於資本管制政策相對放緩，這對於那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。
來源： 21世紀經濟報導
責任編輯：Shelly Du
中國香港舊房改造—內地房產投資的下一個香餑餑？
2017年6月2日，內地房企龍頭之一碧桂園邁出了進軍中國香港地產市場的第一步。碧桂園出資6.1億收購了宏輝集團旗下Plan Link公司，公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目，地盤面積約9100平方尺。
中資房企紛紛南下中國香港搶地已經不是新聞，但是不同於中海航等公司高價拍下土地，碧桂園選擇舊樓收購作為進軍中國香港市場的切入口。那麼目前投資中國香港舊樓改造都有哪些程序，中國香港舊樓改造的可行性和利潤又如何，未來中國香港舊房改造項目會不會成為內房企投資浪潮的下一個風口，本文將一一分析。
（一）
中國香港舊樓改造程序面面觀
部分收購“落釘”舊樓
土地資源資源稀缺，人口密度大，外來資金湧入，中國香港具備舊樓改造市場發展的土壤。但是，真正催生中國香港舊樓改造浪潮的還是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》。於2010年新修訂的強拍條例規定，對於樓齡50年以上樓宇，集齊樓宇80%以上業權的人可以向政府申請強制售賣該樓宇。根據強拍條例，只要擁有百分之二十以上的業權就能在舊樓改造強制拍賣中擁有很大的影響力。中國香港本地一些中小型房地產財團或者個人常常使用這種“落釘”的方法收購舊樓的部分產權，進而促進自身收購整棟舊樓或者交易給其他有意收購整棟舊樓的企業賺取差價。值得一提的是，由於中國香港政府近期推出的樓市辣招，以公司名義收購的舊樓需要交納3成辣招稅。所以近期的舊樓交易出現多宗以公司高層個人名義進行的舊樓交易。九龍建業柯式家族和前太古主席簡基富最近都活躍於中國香港舊樓交易市場。
雖然舊樓重建項目需時較長，但收購成本遠低於直接購買土地，對於一些財力雄厚的大型財團已經將整棟收購舊樓改造作為提升盈利能力的突破口。如果採用整棟收購的方式進行舊樓收購，集團需先收購超過80%的業權，在申請強拍令通過後於公開拍賣中收購剩餘舊樓業權，即可獲得大樓全部業權。中國香港恆基地產是中國香港發展商中擁有舊樓重建項目最多的，旗下項目集中分佈於紅磡、大角咀、土瓜灣、長沙灣。其中恆地目前最大的收購計畫位於紅磡，橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。2016年11月7日，恆地便以底價17.39億元拍得收購了七年的馬頭圍大廈，為九龍價格第二大強拍案例。目前恆地已完成80%業權收購項目土地面積超過9萬平方尺，預計可重建樓面面積超過83萬平方尺。如果包含正在收購中的舊樓，紅磡項目最終土地面積超過11.5萬平方尺，可重建樓面面積超過103萬平方尺，重建單位超過2500個。
大型房企瞄準舊樓改造市場的原因是舊樓收購成本低，項目獲利空間較一般市區項目高，如西半山曉譽毛利率高達53%。同時，舊樓集中區域發展相對成熟，商舖及小單位需求龐大。如恆地收購重心紅磡黃浦街範圍地鋪個別成交尺價達2萬，而恆地2011年通過中國香港小輪公司收購的寶其利街地塊項目售價達1.6萬元/尺。
由於直接收購舊樓耗時長，申請強拍程序繁瑣，企業還可以選擇收購舊樓併購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造項目便是購自宏輝集團。以宏輝集團（前稱田生公司）為代表的舊樓併購集團主要從事舊樓併購，然後把併購完成的地盤售予發展商或自己發展。
對於新進軍中國香港市場的內地房企或者初次涉足中國香港舊房改造市場的企業，委託中國香港舊房併購公司進行舊房收購是一條捷徑。委託或直接收購併購公司項目的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間，極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程序，開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上，而委託併購公司收購的項目從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。
聯手政府，投標市建局項目
中國香港市區重建局是中國香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構，也是中國香港舊樓改造的絕對主力。中國香港市建局目前側重於“舊區重建”，在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目，是中國香港歷史上最大規模的市區重建項目，佔地57萬平方尺，分5期項目，於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得，但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街項目重建，是繼觀塘項目後最大規模重建計畫。項目地盤面積8042平方米，重建後提供1150個住宅單位，樓面總面積66600平方米，預計投資116億元，2025-2026年落成。此外，市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。
投標市建局項目也是企業參與舊樓改造的其中一個重要渠道。參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。中海外於2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目，地盤面積2150平方米，樓面面積16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目，地盤面積771平方米，樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建，市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。
（二）
中國香港舊樓改造可行性及盈利分析
相關政策影響：冰火兩重天
強拍條例是中國香港舊樓改造得以實施的基礎。中國香港政府在1999年制定的強拍條例中規定，對於樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年，政府修訂法例，為了提高“落釘”投機者成本，將比例降至80%。值得一提的是，法例修訂的提出者正是現任中國香港行政特首（時任發展局局長）林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以，現今中國香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主，舊樓改造市場入場門檻更高，也更加集中化和規模化。
中國香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足，因此中國香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起中國香港政府引入“政府主動賣地機制”，2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化，視乎情況在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調，2016-2017年降低至18000個單位，五年來新低，同時17-18年度維持不變。
中國香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招，在通過“一契多伙”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%，同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本，使得中國香港舊樓改造市場的發展放緩。與之相反，政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。
舊樓收購完成後，舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。中國香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制，如註明“不可超過一間房屋”，而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮，地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決，2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法，對於與興建地契要求不符合的房屋，需要經過改契和補地價的程序，才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約，重建成本會大增，預計併購活動和市區重建步伐會因此減緩。
舊樓改造區位分佈：中西九龍最吸睛
舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造項目的區位分佈情況來看，舊樓改造項目集中的區域總共分兩類。
第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的中國香港發展成熟的中心商業區，項目一般為獨棟小盤，收購成本較大，最後售價也高。值得一提的是，中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示，2017年6月29日，中西區般咸道舊樓般咸台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權，平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈，兩項目合併佔地1.2萬平方尺，可重建樓面超過11萬平方尺，是最近中西區最大的重建項目之一。
第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區，由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高，項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是，受到啟德發展區建造帶動，土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元，是九龍歷史最高。
中國香港房價有多貴？掙得最多的年輕人也要合租
在這個世界上房價最高的城市中國香港，選擇合租的人越來越多，年輕的金融行業工作者也搬進“宿舍式”的住處，多人蝸居在一起。
營銷經理Cynthia Cheung指出，在中國香港南部一個名為“迷你海洋公園車站”的高檔住宅區，有很多出租房間，有一些投資銀行家和銀行實習生住在這裡。在中國香港的另一處，營銷經理、33歲的Nicole Ho將搬新家，這意味著在以後的一段時間內她會有9個室友。
伴隨著來自紐約、倫敦和上海等城市的年輕人努力應對房價的攀升，中國香港極高的住房成本助推合租變成了一種迅速蔓延至全市甚至全球的趨勢。統計數據顯示，中國香港至少有6棟現有以及2015年開始破土動工但尚未竣工的合租住宅樓。
開發合租辦公室和合租住宅的Synergy Biz Group Ltd的聯合創始人Keith Wong表示，“對於較年輕一代而言，能承擔得起的住房選擇非常有限。合租的生活方式適合那些剛畢業的學生，以及那些渴望有集體感的人。”
此前，中國香港政府公佈了最新的中國香港人收入統計數據，按照各大地區的家庭收入中位數以及職業來劃分。2016年中國香港家庭每月收入中位數為2.5萬港元，較十年前上升了45%。
以地區來分，家庭月收入最多的是灣仔區，這裡包括了中半山、山頂等傳統富人區，家庭平均月入達3.8萬港元，緊接是中西區3.6萬港元，以及西工區3.2萬港元。而家庭月收入最低的，則是深水埗、以及觀塘區，只有2萬港元。看完家庭月收入，再來看看個人，到底月入多少才能達到平均線呢？2016年中國香港人均收入的中位數為1.5萬港元，在374萬統計人口中，有25.6%的人月收入低於1萬港元。39.1%的人月收入介於1-2萬港元之間；22.5%月收入介於2-3萬港元之間，而12.8%的人月收入在4萬港元以上。
中國香港的房屋租賃市場比較發達，房屋空置率極低。中國香港的房屋租金收益率最近幾年由於房價上漲不斷下降，目前在2%-3%左右，這和新加坡2.5% 相當，但是低於倫敦的3%，日本的3%-5%，美國的5%。此外，中國香港的房屋租賃市場高度分散，供應主要由個人投資者提供，且分散在不同居民住宅樓;中國香港房屋租賃中介遍佈大街小巷，中介人員專注於自己熟悉片區的房屋，是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場，比較適合人口密集的大城市。
伴隨著合租越來越受歡迎，中國香港在適應這種趨勢的道路上卻被包括倫敦和阿姆斯特丹在內的一些城市甩在後面。Keith Wong補充說，在倫敦和阿姆斯特丹，有適用於不同年齡段，或者有些時候專門針對專業人士而非僅針對年輕人的合租住宅項目。
“迷你海洋公園車站”的前身是位於壽臣山地區一個高檔住宅區的18棟高端公寓樓。菲律賓富豪Lucio Tan麾下Eton Properties斥資將這些公寓樓改造成270套合租房，每套房子的面積介於80-100平方英呎（1平方英呎=0.092903平方米）之間——比正規停車場小——每月租金8500港元。公寓一樓設有公用設施，比如說快餐販賣機、洗衣機和長椅。
Cynthia Cheung透露，最初住進合租房的多數都是大學生。對於剛畢業的學生來說，想一人獨住一套房，幾乎是不可能的事情。所以，他們必須面對的現實，只有兩個選擇：要麼找一個室友分租，要麼就租一個比廁所隔間大一點點的房中房、甚至床位。
Nicole Ho將搬進位於九龍油麻地一棟有50年歷史的老樓。這棟樓名為“藏書樓（Bibliotheque）”已經被Synergy Biz改造，現在每套面積大約為400平方英呎的房子可能要睡10個人。房內有公用區域，用來做飯、洗澡和聊天交流。每月租價介於3500港元至5500港元。
Keith Wong，現有已有400人申請了“藏書樓”的120個床位。第四季度，“藏書樓”將正式開放。Nicole Ho想要結識相信朋友，而且並不畏懼和多人共用一個房間。她說，在日本留學期間她就曾經和別人合租過。現在，在自己家裡她也是和姐姐睡同一個房間。
“主要我有個屬於自己的私人空間，就已經相當好了，”她說。
根據美國市場研究機構Demographia今年年初公佈的2017年度國際房價負擔能力調查，中國香港已經連續第七年居於房價最難負擔城市之首。該調查顯示，去年中國香港房價的中位數為家庭年收入（稅前）中位數的18.1倍，為全球最高，但較去年的19倍有所好轉。去年該數值創下Demographia調查十二年來的紀錄。
英國諮詢機構牛津經濟研究院的研究同樣成為中國香港房價“難以承受”的例證之一。該研究院曾在報告中指出，在中國香港、孟買等全球房價“最為昂貴”的亞洲城市，若要購買一套90平方米的公寓，家庭年收入處於中位數水平的購房者需要儲蓄30年以上。另據統計，一個普通中國香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔中國香港的樓價。
從今年來看，根據截止6月底最新公佈的數字，今年5月中國香港整體私人住宅的售價指數已經升至333.1，同比漲幅達20.8%，這也是自去年10月以來連續8個月創下新高，今年首5個月的累計升幅則已經達到8.4%。公開資料顯示，自2003年以來，中國香港的房價已經暴漲了364%。
中國香港房價高、居民壓力大已經成為了眾所周知的事實。
責任編輯：Shelly Du
來源：彭博新聞社
日本東京三熱區房市有投資潛力
時序進入秋天，是日本旅游旺季，東京因為距離近，且有許多寓教於樂的景點，常是親子旅游的首選，許多父母也會藉此順道看看當地的置產機會。市調顯示，包括品川都更區、東京港區及中央區，都有不錯的投資標的。
品川是從羽田機場進出都心的門戶，位於車站附近的品川水族館（Aqua Park），是東京都內超人氣旅游去處。
>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費
東京信義業務統括室部長李旭鎮表示，最受矚目的中央磁浮新干線以品川站作為起始點，加上羽田機場的國際航班增加，品川站的交通樞紐地位將更為重要，而由品川車站向周邊延伸發展的都更地區，都是具有未來發展性的潛力據點。
以靠近臨海區的塔型住宅大樓為例，格局涵蓋一房到四房，售價介於3,900萬至1.5億日圓之間（約229萬至881萬人民幣），因具有區域指標意義，一推出便引起登記購買旋風。
而去年開幕之後便掀起參觀熱潮的史努比博物館，就位在擁有東京鐵塔、六本木之丘、東京中城等重要地標的港區，相當適合闔家前往。
港區除了是商業觀光重鎮，更是很受歡迎的住宅區，著名的燙金門牌地段3A－青山（Aoyama）、麻布（Azabu）及等同高級住宅區代名詞的白金台都在此。
日本不動產經濟研究所的統計也顯示，1億日圓以上的住宅，在港區一直維持良好銷售，足見港區難以被取代的尊榮地位。據了解下半年將有平均每坪價格上看1,000萬日圓（約58.7萬人民幣）的頂級豪宅物件推出，值得關注。
中央區是東京都心另一個具代表觀光地，位於銀座的全新大型商業設施東急PLAZA銀座及GINZA SIX陸續開幕，還有將轉型搬遷的築地市場，都值得一游。
以未來性而言，廣達23公頃的築地市場原址、相當於五個東京巨蛋的土地，日後的開發運用將會是中央區新的發展潛力。
目前（2017年10月），中央區每平方公尺公告地價為551萬日圓（約32.4萬人民幣），是日本全國最高，與前一年度相較仍有8%以上的漲幅。
至於中古大樓平均價格為每坪305萬日圓（約17.9萬人民幣），在日本全國不動產價格比較中，最劃算地區排名是東京23區首位，具備保值與高CP值兩項投資優勢，是置產的絕佳選擇之一。
（據經濟日報）
責任編輯：Zoe Chan
2017年2季度歐洲住宅市場——冰島房價漲幅全球最高，雅典房價連跌近10年 | 海外
2017 年 2 季度，在已經發表數據的 22 個歐洲住房市場中，18 個國家和地區房價實現同比上漲，10 個市場漲幅高於去年同期。其中，冰島與愛爾蘭房價同比增長均達到兩位數，在2017年2季度的全球房市表現中也名列前茅。另一方面，俄羅斯住宅市場跌幅正在縮小，希臘雅典得住宅價格也很有可能在今年迎來連續下跌的第十個年頭。
表現強勢
冰島是2017年2季度全球房價同比增幅最快的國家。21.28%的增幅不僅高於全球其他市場，也遠高於去年同期 6.34% 的漲幅，這也是自 2005 年 4 季度以來的最高同比漲幅。
冰島住房市場從2002 至 2007 年經歷了一波上漲行情，價格飆升達到 73%以上。但從 2008 年初到 2010 年，由於該國經濟受到全球經濟危機的重創，導致房價大跌 32.5%，在接下來的 3 年時間裡，住房市場漲幅總計僅為 5%，近乎停滯狀態。 隨後，冰島開始進入強勁的上漲通道，2014 年漲 5.18%，2015 年漲6.93%，2016 年漲 12.53%。這樣的現象部分歸功於強大的市場需求和有限的住房供應，特別是在首都雷克雅維克。近年來持續增長的遊客數量是刺激冰島房市需求的一個重要因素。冰島旅遊局的數據顯示，2016年冰島遊客人數接近180萬，比2015年增長39%。2017年前7個月的遊客數量較去年同期再次大幅度增長33.1%。
國際貨幣基金組織(IMF)的數據顯示，該國經濟在 2016 年的增長幅度達到了 7.2%，也是自 2007 年以來的最高漲幅。冰島統計局的數據顯示，該國經濟在 2017 年 1 季度漲幅為 7.6%。鑑於個人消費能力走強，固定投資總量不斷增加，預計該國經濟在 2017 年全年將實現 6% 的喜人結果。
愛爾蘭住宅價格在2017年2季度同比增漲 13.52%，在歐洲表現僅次於冰島。愛爾蘭房價前幾個季度的同比增幅分別為：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度漲 8.15%，2016 年 3 季度漲 7.68%，2016 年 2 季度漲 4.57%，2016 年 1 季度漲 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米單價大約為2345歐元，可獲得7%左右的較高出租回報率。
愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果，被視為歐洲的明星國家。該國政府的報告顯示，該國在危機早期實施的結構性改革，現在已進入了收穫成果的階段。愛爾蘭中央銀行的數據顯示，愛爾蘭去年的經濟漲幅為 5.2%，比 2015 年不可思議的 26.3%（很顯然在統計學上存在問題）相比更加健康。前幾年的數據分別為：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。儘管英國退歐以及美國未來稅收和貿易政策存在不確定性，但該國經濟預計在今年保持穩健狀態。愛爾蘭央行估計該國今年的 GDP 漲幅為 4.5%。
德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢。2017年2季度德國公寓均價環比顯著上漲4.86%，同比則上升6.96%，高於前兩個季度的同比增幅。德國三大城市中，目前房價最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花費約94萬歐元，類似住宅在柏林與法蘭克福的價格普遍在50至60萬歐元之間。德國大城市租金回報率普遍不算高，法蘭克福市中心公寓擁有三大城市中最高的租金回報率，約3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准數量約為9萬個單位，同比減少7.9%。德國目前的低利率環境與較低的新建住宅數量將市場維持在賣家市場區間，對房價繼續產生抬升作用。
2季度德國經濟年化增長2.5%，雖然低於1季度2.9%的增幅，不過仍然高於歐元區2.3%的平均水平。穩定的經濟增長要得益於強勢的民眾消費與政府支出。
葡萄牙房價在2017年2季度同比上漲3.47%，目前里斯本市公寓每平米房價約2542歐元，租金回報率則在5.6%左右。全球金融危機後，葡萄牙房價經歷了連續13個季度的同比下跌，一直到2014年4季度才開始企穩回升。2017年葡萄牙經濟預期將增長1.1%，與去年基本持平。2015年之前的15年間，葡萄牙經濟持續低迷，平均年增幅只有0.2%。
基本持平
西班牙房價在2017年2季度同比上漲0.85%，扭轉了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙當地房市需求在金融危機之後首次超過10萬個單位。同時，受到英國退歐影響，西班牙房產更加受到海外投資者青睞。2季度海外投資者對西班牙房產需求同比上漲了8.1%。最受海外投資者（特別是歐洲投資者）青睞的目的地是巴塞羅那與太陽海岸區域。目前巴塞羅那市中心120平米公寓售價約57萬歐元，租金回報率則在4.5%左右。馬德里房價較巴塞羅那低一些，回報率也可以達到4.7%。2017年西班牙經濟預期將增長2.8%，失業率有望降低至15.9%。近期加泰羅尼亞地區因為獨立公投仍與西班牙政府僵持不下。此次事件的最終解決方案料將對西班牙特別是巴塞羅那的房價產生較大短期影響。
英國平均房價在2017年2季度名義同比增長2.8%，但如果將通脹考慮在內，則與去年同期保持持平。另一方面，市場供給繼續保持緊缺。在退歐與大選之後，英國房市觀望情緒明顯，新增售賣房源數量不斷創下新低。倫敦房價增速進一步縮小明顯，部分高端房產價格繼續下跌，主要房價增長區域集中在倫敦外圍。東安格利亞地區房價2017年2季度同比增長5%，漲幅在大倫敦地區名列前茅。整體來看目前英國經濟不穩，退歐提案也尚未獲得實質性進展，加之已經突破天價的倫敦房價，投資用房產價格繼續走弱可能性較大。
危機重重
雖然俄羅斯房價表現已經連續多個季度排在歐洲最後一名，但當地市場的情況正在好轉。2017 年 2 季度，俄羅斯全國住宅市場價格同比跌幅為 7.58%，雖然跌幅仍然顯著，不過這已經是自 2014 年 4 季度以來最小的同比跌幅。俄羅斯的通脹指數曾出現一段飆升期，但近期穩健的貨幣政策有效穩定了通脹。 俄羅斯聯邦統計局的數據顯示，2017 年 8 月，俄羅斯的名義通脹率放緩至 3.3%，也是前蘇聯解體後的最低水平。
從海外置業者的角度來看，俄羅斯房價的下跌幅度還要大得多。在僅僅 3 年的時間中，盧布對美元的匯率就大跌了近 61%，從 2013 年 1 月的1 美元兌換 30.231 盧布跌至2016 年 1 月的 1 美元兌換 77.175 盧布。但是在過去的 18 個月時間裡，這種現象得到了有效遏制，盧比對美元價格在 2017 年 8 月為 1 美元 59.409 盧布，升值幅度近30%。
俄羅斯經濟正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 漲幅為 2.5%，較 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明顯好轉。也終結了從2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度連續 7 個季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油價格保持在每桶 48.48 美元的水平，較 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱勢油價料將對俄羅斯經濟產生一定影響。俄羅斯經濟今年預計增長 2.1%。
希臘延續十多年的地產低迷狀態仍未結束。2017 年 2 季度，希臘平均住宅價格同比下跌 2.53%，環比下跌了 1.58%。在希臘首都雅典，房價自 2008 年以來就一直處於下跌狀態。目前雅典公寓單價約為每平方米2846歐元，租金回報率為4.2%左右。希臘經濟在 2015 年的漲幅為 0.2%， 2016 年幾乎接近零。不過這樣的勢頭有望在今年得到緩解：歐盟預計希臘經濟今年將增長 2.1%，2018 年漲幅達到 2.5%。
作者：Adam yang
責任編輯：Zoe Chan
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居外看點：加獨運動暫停 專家認為西班牙房市長期走勢仍會穩定 | 海外
最近朋友圈被刷屏，說什麼加泰羅尼亞鬧著要獨立。小編地理學的不好，壓根就不知道加泰羅尼亞在哪，何況向來愚鈍不諳政事，也就沒放在心上，反正我的願望是世界和平。
但是！昨天小編聽說，加泰羅尼亞的首府是巴塞羅那！！！
想到巴薩與皇馬的國家德比以後可能會不復存在，梅羅（梅西C羅）大戰也難以再現，鐵杆球迷小編坐不住了，趕緊查新聞看是怎麼回事兒。
當地時間時間十月十日本周二，西班牙加泰羅尼亞自治區（加區）領導人普伊格蒙特在巴塞羅那表示“將擱置獨立宣言數周，首先尋求與西班牙政府談判。通過合理的對話進行調解”，而不再堅持早前的“獨立”立場。
據統計，加泰羅尼亞共有合法選民531萬，其中近229萬人參與此次投票，投票率為43.03%。其中贊成票達204萬張、約占得票率92.01%而獲得通過。此結果並未包括警方強行沒收的選票。公投結果顯示，獨立提案獲得通過，超過90%已投票選民贊成獨立，僅8%已投票選民反對，但西班牙政府不承認此次公投的合法性。
獨立公投結果公布之後，西班牙全國各地發生大規模示威，抗議此次“加獨”公投。示威者要求當局采取行動解決這場政治危機，並指責西班牙中央政府軟弱無能。在加泰羅尼亞當地也有數十萬民眾參加了反獨立游行。
作為世界上最受歡迎的旅游勝地之一，西班牙每年都會吸引成千上萬的各國游客，僅2016年，西班牙就迎接了7600萬游客，在全球最受歡迎的旅游目的地排行中名列第三。值得一提的是，去年前往西班牙的中國游客同比增長了77%。難怪最近幾年，西班牙房地產市場日趨火熱。要知道國人在國外旅游時，往往會順帶物色房產投資的好機會。
眾所周知，巴塞羅那是西班牙最大的城市之一，同時也是中國房地產投資者的首選地。此事事件發生，多少會對西班牙房地產市場造成波動，會有什麼影響呢？
繼2016年中國和西班牙開通4條直航以後，今年3月，上海也開通直飛巴塞羅那的航線。2016年全年中國人出境游熱潮爆發時，到西班牙旅游的中國游客同比增長46%，高到58萬人次。 2008年經濟危機後南歐各國開始利用“黃金簽證“吸引外來投資的策略時，西班牙的”黃金簽證“吸引力要低於葡萄牙和希腊的”黃金簽證“，直到2015年西班牙政府允許”黃金簽證“持有者在西班牙工作，申請者家人亦可受惠於該簽證持有者權益，該國“黃金簽證”吸引力才得以提升，但從居住權升級為公民權，西班牙仍然要求黃金簽證持有者要居住滿十年才可。
居外網的調查顯示，在所有發放“黃金簽證”的南歐國家中，對西班牙感興趣的華人占比59%，對葡萄牙與希腊分別為18%及16%。
選擇移居西班牙的歐洲人士大多來自中西歐等國家，如德國、瑞士、挪威以及英國，這些地區的老人們都在尋求氣候溫暖的南歐國家安度晚年，西班牙相對較低的居住成本和安逸的生活方式自然成為主要賣點。這也促使西班牙房地產業在08年經濟危機後迅速回暖。
表二： 2008年-2016年西班牙房價同比變化（通脹調整後）
為進一步了解此次政治事件對西班牙房地產市場的可能影響，居外網采訪了巴塞羅那的全案房產投資承包商兼黃金簽證申請代理服務商維爾納資本(Werner Capital)，采訪如下：
W: 在當下政治局勢之前，西班牙國民經濟以及房地產市場都開始復蘇，國內外的房地產商都躍躍欲試。總體來看，西班牙的房地產市場非常活躍，已經走出了08年危機的陰影。此外，旅游業的發展也帶動了房地產市場的增長。西班牙在旅游市場的主要競爭國家是希腊、意大利、葡萄牙和土耳其。但在這些國家中，西班牙的經濟無疑是最穩定的，這也是西班牙最大的競爭優勢。
在西班牙人看來，中國人工作非常努力，而且總是能提供物美價廉的商品。不過目前中國移民在西班牙的外來移民裡占比仍低，西班牙對中國人還缺乏深入了解。
西班牙是一個開放包容的國家，從前幾年大量俄羅斯人湧入西班牙就能看出來。而且越來越多的中國人來到西班牙，僅去年就有800多位中國人得到了西班牙的黃金簽證，可以預見，在不久的將來會有更多的中國人移民西班牙。
至於目前的政治動蕩會如何影響西班牙房地產市場， 我們認為房地產市場應該會陷入一段困難的時期，但我們相信不久就會趨向正常。而且我們堅信，這次公投不會導致西班牙分裂，理智終將戰勝一切，西班牙仍然會是個統一獨立的國家。拿英國脫歐作為參考——脫歐之後，英國的房地產市場依然火熱，雖然脫歐初期確實會有一些小的波動，但最後還是會回歸正常。
截止到本周五（10月13日），加泰羅尼亞政府與西班牙政府的談判結果尚不清晰。但周二雙方宣布進入談判以後， 西班牙股市走勢開始趨於穩定，本周西班牙股市指數上揚0.9%，相對於十月初，下降了1%。 由歐洲18國大中型企業固定600支股票組成的歐洲600指數Stoxx Europe在周四收盤時指數平穩，相對於周三回調0.03%。 10月以來房地產市場的處境目前還很難斷定。不過，西班牙房市很可能像之前英國脫歐一樣，受政治不確定性影響會有小幅波動，再趨向正常。
表三：2017Q2 城市中心公寓（120平米為例）出租回報率：巴塞羅那 vs 馬德里
作者：Leo Li
編輯：Helena Yu
視覺總監： Yuan Wu
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