回光返照還是成功築底?多倫多樓市回暖 | 加拿大

多倫多和周邊地區的買房者在觀望了壹段時間後又開始躍躍欲試了,現在還很難判斷這壹輪銷售勢頭能否持續,還是僅僅壹部分買家需要繼續執行既定的生活規劃而進行的個人選擇。但是這壹輪銷售看漲,尤其是高端住宅銷售的擡頭說明房地產市場市場存在壹定的彈性。

Janet Lindsay是Chestnut Park Real Estate Ltd.的地產經紀,最近成交了壹套位於253 Russell Hill Rd.的六居室豪宅。這棟房子在綠蔭掩映的South Hill,三天內就收到首個出價購買者,兩天後出現了出價最高的壹家,最終成交價比要價365萬加元整整高出$100,000。在等支票的過程中,又有很多要求看房的預約,幾天時間共有約30個潛在買家參加了看房。

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回光返照還是成功築底?多倫多樓市回暖 | 加拿大

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通常七八月相對於春季和秋季是較為平靜的季節,但最近在密西沙加和奧克維爾出現了銷售反彈。

2016年秋季有套房子叫價350萬加元,位置在密市熱門地區Lorne Park。這套房子壹直從今年春天掛到夏天,上周以賣主叫價售出。

地產經紀認為,現在賣家主要分成兩種,壹種是真想賣的,還有壹種是想試水的。前者邊等邊看,後者如果得不到滿意的價格則會把房子從市場上撤下。他們的想法就像姜太公釣魚,願者上鉤。

另外壹個例子是壹棟位於奧克維爾River Oaks 的房子,今年春末上市,叫價119萬加元,因為是學區房,所以很受歡迎。關鍵是,很多買家都能出得起這些錢。

最近這棟房子以110萬成交,賣家很高興,因為他們即使去年夏天賣,這個價也算高的。今年春天賣的話可能會拿到更高的價,但是很難預測到市場的最高點,主要還看運氣。

四月安省就出臺了樓市新政,為大多地區的房產市場降溫。緊張的買家開始不安,同時有些賣家急於套現出手。

五月,買賣雙方僵持,都在觀望政策執行後的影響。經紀說 River Oaks地區掛牌數量穩定,但是已經成交的這宗會影響其他賣家的心理,為他們提供了心理基準價格。潛在買家也會看到其他想買房的人已經出手。

隨著想要釣大魚賣高價的賣家退出市場,更多買家湧入,房地產市場會逐漸達到健康平衡的狀態。地產經紀預計今秋會像以往壹樣存量增加,但是並不會出現井噴的態勢。當然也不會像今年春天的市場那麽變態,買家受夠了那些競價大戰。

少數經紀仍然在故意要低價吸引買家競價,這種策略已經過時了。現在多數經紀出價與市場價接近,並且隨時接受offer。買家現在不必像春天時那麽驚慌。

Royal LePage的經紀Elli Davis 說目前手頭的掛牌房屋偏少,她鼓勵潛在賣家在這個長周末後進入市場。除非房子特別好,目前她不鼓勵市中心外圍的房主捂盤惜售。賣家要現實壹些,沒有兩個房子是完全壹樣的,不要總是和別人比。

Davis女士最近出手了壹套位於釀酒區的小戶型公寓,這個公寓市價35萬加元,最終以比要價高出$25,000的價格成交。該公寓屬於需要重新裝修的類型,但是很多人就是想買老房子再自己翻新,這套房子五天內收到4個offer。

長周末以後,Davis女士計劃將110 Bloor St. W.的壹套三臥室公寓單元也掛牌出售,要價不到200萬,面積2600平遲。這套公寓所在的樓已經有35年歷史,像這個面積的公寓單元很少。

Davis 女士知道市面上有壹些房子也掛牌,她認為有些賣家過於樂觀:如果他們不向市場妥協或者撤回房子等秋天再掛牌,估計結果還不如現在。她本人選擇繼續留在市場上,並且稍微降些價。“趁著現在上市的房子不多,”她說。

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(據加國無憂)

溫哥華打房1周年,房價越挫越勇 | 加拿大

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溫哥華打房1周年,房價越挫越勇 | 加拿大

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溫哥華房產市場的觀察者認為,自由黨的外國買家稅實施壹周年,作用很小,溫哥華的房市對大多數人而言仍然難以負擔。

分析家認為房價仍在持續上漲,各種房型的銷售配比有所不同,豪宅銷售略有下降,但對大多數溫哥華居民而言,安居夢仍然可望而不可及。

去年夏天,前省長 Christy Clark 在溫哥華推出了15%的外國買家稅政策,應對這壹地區飆升的房價。很多批評人士認為外國資本是造成溫哥華房價難以負擔的壹個重要因素,因為本地人財力無法與外國投資者競爭。

政策真的奏效了嗎?

稅收政策生效前的七個星期,外國買家交易量為2034筆,外國買家稅政策後的四個星期銷量驟減為60筆。

大溫地產局的銷售統計數據顯示,八月份銷量下降了19%。雖然政策的效力立桿見影,但是在之前的四個月裏其實銷量已經在下滑了。卑詩省房地產協會在政策出爐前就預測銷量會下滑8%。

2017年年初,卑省房地產協會的經濟學家說房市是很穩定的,今年七月的銷量比近10年7月平均銷量還高出0.7%。

溫哥華都市區所有住宅類型的多重掛牌服務房價指數綜合基準價格(The Multiple Listing Service Home Price Index composite benchmark price )為$1,019,400,比2016年7月增長8.7%,比2017年6月增長了2.1%。

政治決定公共政策?

Simon Fraser 大學的房產金融教授Andrey Pavlov認為,雖然稅收政策的降溫效果為時不長,但是仍然會對房市產生長期的影響。

如果沒有外國買家稅,房市的價格極有可能更加高得離譜。不過,分析家普遍認為外國買家稅對提高可負擔性幾乎沒有作用。

溫哥華房子的稀缺性沒有得到充分的重視,而這才是房價高的更主要原因。現在需要做的是,壹方面允許建設更多房子,增加現有居住密度;另壹方面是開發農業地和保留地等區塊,提高開發自由度。

另外,溫哥華地區房價和收入水平之間有巨大鴻溝。房價高,而工資與北美許多主要城市相比卻比較低。

解決溫哥華樓市的可負擔性需要三級政府協力推進。在卑省推出外國買家稅之前的6周時間裏,省府事先收集了外國買家的數據,這證明了稅收是體現“政治決定公共政策”。

公寓和鎮屋需求大

外國買家稅政策實施以後,壹個重要的轉變就是對公寓和鎮屋的需求超過了獨立住宅,因為相對來講這兩種住宅更容易負擔。

六月,掛牌上市的公寓數量接近歷史最高記錄。公寓的多重掛牌服務房價指數基準價格已經上漲至$616,000,比2016年7月增長了18.5%。鎮屋的基準價格是 $763,700,,比2016年增長了11.9%。

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(據加拿大家園)

調控措施生效 悉墨清盤率均弱於去年 | 澳洲

據《澳洲人報》報道,周末,悉尼和墨爾本的房產市場呈現較為健康的拍賣清盤率。然而,有分析師表示,需求或將緩和,拍賣成交將比去年同期略微偏弱。

墨爾本的清盤率為76%,與前個周末持平。悉尼有615套住宅售出,清盤率為71%,高於前壹周的65%,但低於去年同期的77.5%。悉尼去年同期交易暢旺,主要受歷史性低位利率助推。

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安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)表示,新州的成交結果(較去年)更弱,主要是因為這個周末臨近“銀行休息日(bank holiday)”。

奧利弗說:“8月開局相當疲弱:成交結果實際上比去年更弱,不過這可能因為悉尼地區的銀行休息日有所影響。我預測,當交易結果最終確定後,悉尼的拍賣清盤率將更接近60%,這對8月而言是個較弱的開局。”

他說:“7月的數據都在60%左右,這是2012年來最弱的水平,而這壹弱勢似乎延續到了8月。”

盡管墨爾本在周末的表現強於悉尼,但仍弱於過往水平。奧利弗預測,最終數據將顯示,墨爾本的拍賣清盤率會在70%左右甚至不及70%。

最近,政府部門采取措施控制澳洲房產市場,包括澳洲審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority)也收緊了銀行借貸要求;這些舉措似對清盤率產生了影響。

奧利弗說:“審慎監管局的措施對悉尼的負面影響更大。另壹個值得註意的區別是,待拍房產的數量降速比最近數周觀潮到的要更快。”

奧利弗稱:“兩大熱點城市有所冷卻,審慎監管局的措施似乎正在產生影響,尤其對悉尼。”不過,他預測房產市場不會崩潰。他表示:“要說市場整體弱勢,這還很遠。市場肯定有所軟化,但距離崩潰仍然很遠。”

(據澳洲新快網)

457新政沖擊房市 住房需求恐降3成 | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道,投資銀行瑞士銀行(UBS)的調查顯示,倘若457簽證新政導致未來簽證批準數減半,那麽,澳洲住房需求可能會下滑10%。如果受457簽證改革的影響,學生簽證批準數下降三分之壹,那麽住房需求可能會下降30%。

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457新政沖擊房市 住房需求恐降3成 | 澳洲
倘若457簽證新政導致未來簽證批準數減半,那麽,澳洲住房需求可能會下滑10%

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457簽證已更名為臨時技能短缺簽證或TSS簽證,將於2018年3月前全面實施。

分析師麥克卡斯克(Grant McCasker)、德魯斯(James Druce)和塔雷諾(George Tharenou)表示,為了審查此簽證制度的最新變化,他們和壹些業內人士進行了交流,參考了調查結果和分析了簽證數據。

盡管分析師不認為住房需求會下降如此之多,但他們確實認為,收緊技術移民簽證會導致住房需求下降。

據了解,新簽證改革包括:減少短期技術職業清單(Short-term Skilled Occupations List)上的移民職業;提高申請者的英語語言要求,並要求申請者具備更長的澳洲工作經驗等。新的簽證規定可能會降低技術簽證的增長,而學生簽證、畢業生簽證、雇主擔保工作簽證和永居簽證之間有又存在相互依賴性,因此很有可能也對其他簽證申請帶來影響。

“更嚴格的資格要求和簽證類別(尤其是學生簽證)意味著海外凈移民人數可能會下降,而新移民占潛在購房需求的壹半左右,”分析師稱。

2015財年,政府發放了近40萬份學生簽證和457簽證。其中,印度人是持有457簽證的主要群體,來自印度的移民增長也最快。而中國人主要持學生簽證,但457簽證持有者較少。

印度人更依賴從學生轉為永久居民的移民路徑。他們在悉尼和墨爾本房產市場上表現突出。

分析師預計,Stockland集團等土地開發商將面臨壓力,而Mirvac等公寓開發商或將“毫發無損”地避開風險。

全澳房產研究公司(National Property Research Company)的格羅斯(Matthew Gross)稱,凈移民是房地產市場最重要的推動力之壹。“當妳開始削減移民,妳可能會發現房產變得供過於求。”

2016年6月,新州海外移民凈增幅為76,000人,維州錄得68,000人,而昆州凈增21,000人。專家表示,如果過去四到五年裏沒有移民,澳洲房產市場會糟糕得多。在過去五年裏,悉尼房價漲幅超過75%。

(據澳洲新快網)

美國夏季房市需求依然強勁 但成交量卻不如預期 | 美國

美國房市仍然有很大的需求。潛在的買家,無論是年輕人還是老年人,都在網上查詢購屋資訊,但他們似乎不急於下單。

房地產經紀公司 Redfin 表示,根據對 15 大城市的房地產市場調查顯示,6 月份的買家仍然跟 5 月份的時候一樣多,但是成交量下滑了 11%。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示,在這個市場上,購房者必須快速行動,但高價格和低庫存也讓人卻步。

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在美國購房必須快速行動,但高價格和低庫存也讓人卻步
在美國購房必須快速行動,但高價格和低庫存也讓人卻步

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美國根據抵押貸款銀行家協會的數據,這股停滯不前的趨勢也可能延燒到 7 月份,因為抵押貸款的申請數在過去四個星期內,就下跌了三個星期。

房屋的供應形勢越來越糟。Redfin 發現 6 月份與去年同期相比下降了 12%,今年第二季的全國住宅供應量是 1982 年以來的最低水准。

7 月份待售的房屋供應量年增率下降 11%。通常夏季房市的銷售都會放緩,而價格會略有下降,但今年並非如此。

Realtor.com 的經濟研究經理 Javier Vivas 表示,房屋銷售不僅比去年 7 月快,而且也比去年高峰快。然而,銷售的速度加快並不一定意味著更多的銷售量,尤其是當目前沒有足夠的庫存時。

當前,房價依然頑固地維持在高點,沒有出現季節性的變化。價格低廉和價格適中的房屋被搶購得特別快,讓許多買家無法進入市場。

(據鉅亨網)

加拿大溫哥華市中心56層住宅 獲政府批準 | 加拿大

溫市議會上周就有關溫市中心西端壹個具有爭議的高層公寓召開了兩天公聽會後,決定給該項目開綠燈。

這個由第壹溫哥華浸信會(First Vancouver Baptist Church)和西岸銀行(Westbank)提出的大樓發展項目,位在布拉德街(Burrard St.)夾尼爾森街(Nelson St.)附近,項目包括56層樓,共有300間公寓單元和壹座擁有61間社會住房單位的七層樓。

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加拿大溫哥華市中心56層住宅 獲政府批準 | 加拿大

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這壹決定引起當地附近居民不滿,認為該高層公寓會阻擋自然光,讓其他公寓住戶看起來像是住在洞穴裏,同時項目會減少該區的綠化帶,但這壹計劃案的通過,也引起了壹個討論:由於城市面臨更多可負擔房屋的壓力,所以溫哥華及周邊城市的建築物隱約在進行了壹場“天空競賽”。

《溫哥華太陽報》(Vancouver Sun)專欄作家蓋勒(Michael Geller)表示:“我們確實需要更多的廉租屋和可負擔房屋。但是,現在事情的發展太快了,因為市政府想要多賺幾百萬美元,還有更多的廉租屋單位。而開發商們就說,如果妳想讓我提供所有這些設施,OK,但妳必須讓我建更高的樓層。“

蓋勒就以前舉,由第壹溫哥華浸信會(First Vancouver Baptist Church)和西岸銀行(Westbank)提出的大樓發展項目為例,指它對鄰居的影響太大。

蓋勒說,如果妳去問城市規劃師,是否允許建壹棟57層的公寓,他們的答案壹定是“不”。

上個月,溫市政府推出壹個新的方案“甘比走廊”(Cambie Corridor),計劃中將在該區為中低收入居民提供20%的新建單位。

雖然增加了城市的密度,但這方向對壹些社區是不合適的,故蓋勒建議,全市各區的城市規劃師都應坐下來好好談談,討論各區的建築物該有多寬多高多大。

(據Global)

加拿大房地產落潮:會有壹半經紀沒飯吃,退出 | 加拿大

落潮:房地產業會有壹半經紀人退出

過去幾年房價連年猛升的加拿大大溫哥華地區和大多倫多地區有不少人加入房地產經紀人的行列,而且掙了不少快錢。

但潮起也有潮落時。在聯邦和省市政府協力推出調控房地產市場的壹系列措施後,大溫哥華和大多倫多地區的房地產市場相繼開始冷卻。

有專家預測今後壹段時間會有不少房地產經紀人退出這壹行業。

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加拿大廣播公司記者安德麗婭.霍普金斯Andrea Hopkins的報道,加拿大長達十多年的房地產市場熱潮不但讓成千上萬人湧入地產經紀這壹行業,而且帶旺了室內裝飾擺放行業、裝修行業、家電行業、更不要說建築行業了;但似乎正在到來的加拿大房地產市場熊市會導致上述行業的萎縮和成千上萬工作崗位的消失。

房地產行業壹直是帶動加拿大經濟發展的主要引擎之壹。自2008年以來,加拿大最大城市多倫多地區的房地產經紀人數量猛增了77%,達到4萬8千人,十倍於加拿大就業市場的上升幅度。

與之相對比,芝加哥這樣的美國大城市的房地產經紀人數量才不過是1萬3500人。

加拿大全國房地產經紀人在過去10年的增加幅度是26.9%,這差不多也是加拿大住房建築行業的就業增加幅度。

現在加拿大就業市場差不多壹百萬個工作崗位是與房地產行業相關的工作,已經遠遠超過了石油、天然氣開采和采礦行業提供的就業崗位數量。

經濟專家們擔心,如果加拿大房地產市場的冷卻變成了長時期的熊市,則加拿大經濟產出和就業市場都會遭受痛苦的折磨。

根據路透社今年5月份所作的調查詢問,超過壹半的經濟專家認為加拿大溫哥華和多倫多的房地產市場價格會出現大幅度的下降。

知名的房地產熊市專家馬達尼David Madani認為加拿大房地產市場最火熱地區房價下跌的幅度會達到40%,而且下跌時間會長達5年。

加拿大經濟專家們的預測是,房地產市場進入熊市會讓加拿大的國民生產總值GDP下降0.2到0.5個百分點。

加拿大多倫多地區的資深房地產經紀人弗萊明David Fleming認為,過去幾年房地產市場價格連年猛升的環境確實讓不少進入房地產經紀人行業的新人賺了快錢;但多年的經驗證明,在房地產市場熊市到來的時候,會有壹半的房地產經紀人退出這壹行業。

實際上大多倫多地區房地產經紀人的日子已經開始不好過。統計數字顯示,2016年多倫多註冊房地產經紀人中差不多壹半的人做成的房地產交易不超過兩個,只有不到三分之壹的多倫多房地產經紀人做成了的交易超過5筆。

在1989到1992年加拿大的房地產市場價格猛降的年代,加拿大的房地產經紀人數量減少了18%。

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(據加拿大家園)

美國豪宅賣家妥協 降價求售 售價反上揚7.5% | 美國

房地產市場中下滑最大的部分似乎已經停止下跌,諷刺的是,這可能是因為賣家之間的現實考量。

根據 Redfin 的資料指出,豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了 7.5%,是 2014 年以來豪華房屋的價格漲幅首次超過了其它房市的漲幅。

雖然有些人指出近期股市上漲可能是原因之一,但豪華房市復蘇的真正原因可能是賣家心中的轉變。現在他們的要求較少。

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美國的豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了7.5%
美國的豪華房屋在今年第二季度的銷售價格比去年同期上漲了7.5%

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Miller Samuel 的總裁兼執行長 Jonathan Miller 表示,豪華屋的賣家和市場條件已經脫鉤很多年了,而且我們所有的研究都注意到,賣家現在更願意滿足買家的需求。

Miller 指出,最近在 New York 的 Brooklyn 出售 1500 萬美元的房屋。雖然價格依舊不低,但卻是原來的定價折價 40%的價格,花了 7 年時間才賣出。

豪華房屋的銷售穩步上升,導致供應量有所下降。據全國房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 統計,6 月份的豪華屋銷售價格高於 100 萬美元,比去年同期成長了 19%。

銷售激增導致豪宅供應量下降。根據 Redfin 的數據顯示,與去年同期相比,100 萬美元以上的豪宅庫存下跌 9.4%。價格在 500 萬美元以上的豪宅庫存也同樣下跌。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示,住宅短缺的情形正在影響豪宅市場。盡管價格大幅上漲,但豪宅市場並不像其他市場那樣具有競爭力。第二季度,50 間豪宅中只有 1 間豪宅的銷售價格高於平均。

(據鉅亨網)

房市泡沫全球流竄 這三個城市將最有可能產生泡沫 | 海外

從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲
從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲

世界各地的城市居民都會抱怨房地產的價格。

過去幾年,從舊金山開始,經過倫敦和悉尼,一個個大城市的房價都在上漲。溫哥華和多倫多在近期也歷經了令人望而生畏的高房價,平均價格以每年 30%的漲幅上升。

去年,瑞銀 (UBS) 警告道,溫哥華面臨一個最大的房地產泡沫風險。加元疲軟,利率低下,外國買家的搶購,使房價在去年夏季飆升。今年多倫多也出現了類似的瘋狂房產采購。兩地都試圖通過對海外買家徵收 15%的稅款來控制局面,並取得一定成效。

那麼,哪個城市是下一個發生房地產泡沫的地方?

有三個城市將很有機會成為候選人,第一個是新西蘭的奧克蘭 (Auckland),國際貨幣基金組織 (IMF) 警告這個城市的房價已經上升至泡沫的階段。高盛 (Goldman Sachs) 表示,奧克蘭的房市有 40% 的機會,在 2 年內泡沫破裂。

第二個是西雅圖 (Seattle),西雅圖的房價正以 11 年來最快的速度上升,而且比美國其它地方的房價上漲速度都快。

第三個是瑞典的斯德哥爾摩 (Stockholm)瑞典央行對於當地的房價和大量的抵押貸款債務皆相當頭大。

(據鉅亨網)

連續兩個月上漲 英國房產市場復蘇?| 英國

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根據近日英國Nationwide公布的7月英國房地產價格數據表明,繼6月房價小幅上漲1.1%之後,7月英國房價再次微漲0.3%。雖然房價漲幅不大,並且年化漲幅從3.1%降低到了2.9%,但是對於處於房地產淡季的7月,以及之前普遍預測會下跌0.1%來說,依然是可喜的。

Nationwide的首席經濟學家Robert Gardner分析稱:“表面上看來,與房屋市場近期出現的冷卻跡像不符,房屋交易數量在6月份下降至8個月以來的最低水平,而同月份批准的房屋抵押貸款數量則調低至九個月低點。”

從2016年下半年至今,英國新房一直供不應求
從2016年下半年至今,英國新房一直供不應求

根據上圖顯示,由市場上房屋的供需曲線不難看出從2016年下半年至今,新購房者的需求與市場上新房產的供應一直是需大於供的。但是,從另一個方面來說,在過去12個月以來,英國的整體房價上漲緩慢,甚至有的月份出現下降的基礎上,供需的曲線平行始終沒有被打破,從另一方面也說明了,現在房地產市場的疲軟狀態,似乎人們並沒有足夠的錢來購買房產。

 目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點
目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點

這個圖標,現實的是從1981年以來,房屋中介持有房屋的數量。顯而易見,目前房屋中介手中的房源已經達到了過去30年來的最低點。

事實上,英國房地產走勢還是需要根據英國整體經濟的廣泛表現來看。從脫歐以來,英國的整體經濟表現比較疲軟,增長緩慢,而且最近幾個月並沒表現出強有力的反彈趨勢。所以,預計,房地產行業在未來的一段時間內,還是會趨於緩慢的增長甚至在接下來的淡季會有所下降。

Robert Gardner還認為“雖然就業增長依然相對強勁,但隨著工資增長不能適應生活成本上漲,家庭預算面臨壓力。這表明住房市場活動有可能依然疲軟。隨之而來的受限供應可能會繼續為房價提供支持,因此,我們繼續預計價格將比2017年上漲百分之二點二,低於近幾個月的水平。”

東哥總結:

總體來說,英國房地產市場距離復蘇還是有較大的差距,由於英國整體經濟的較差表現,房地產市場暫時沒有一股新的力量來支撐反彈。不過,雖然英國房價增長趨緩,但是依然是保持了一個增長的趨勢。預計,在之後的一段時間裡,房價會保持平衡。目前,英國是一個低利率的市場,從投資的角度來說,雖然房價增長在趨緩,但是增長還是高於通脹的,再綜合低利率的環境,投資房產的回報率還是會高於其他投資類型的。

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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