澳洲 |中澳財團壕! 收購澳洲最大牧場企業基德曼公司

中國企業曾兩度競購澳大利亞最大牧場企業但最後都被拒絕。然而,據中國證券網12月9日報導,澳大利亞政府已批准將該國最大牧場企業基德曼公司(S. Kidman & Co.)出售給一個由澳大利亞和中國投資者組成的財團,結束了漫長的交易進程。

澳大利亞國庫部長稱,「根據這項收購計劃,基德曼公司將繼續主要由澳大利亞人擁有,也仍繼續是以南澳為總部的合併公司。」

此前,澳大利亞政府出於安全考慮拒絕了兩份由中國投資者主導的收購基德曼公司的提議,因為相關交易涉及澳大利亞1.3%的土地和2.5%的農地面積。該交易曾引發對澳大利亞外商農業投資規則的批評。

但澳大利亞國庫部長莫里森(Scott Morrison)在9日的一份聲明中稱,他已確定,收購基德曼公司的擬議交易不會違反國家利益,允許該交易按計劃進行澳洲 |中澳財團壕! 收購澳洲最大牧場企業基德曼公司莫里森表示,基德曼集團最大資產——全球最大牧場Anna Creek及其外圍牧場The Peake都將被鄰近的農場收購,從而緩解因靠近一個主要導彈測試區而引發的擔憂。

澳洲 |中澳財團壕! 收購澳洲最大牧場企業基德曼公司
基德曼公司旗下安娜溪養牛場

該牧場剩餘部分將被Outback Beef收購。Outback Beef控股股東是澳大利亞礦業巨頭Gina Rinehart旗下的Hancock Beef,持股比例67%,其餘股份由上海中房置業有限公司(Shanghai Cred Real Estate Stock Co.)持有。這個由澳大利亞和中國投資者組成的財團提出以3.865億澳元(約合2.88億美元)收購基德曼公司。

另據聯合早報報導,莫里森稱,「根據這項收購計劃,基德曼公司將繼續主要由澳大利亞人擁有,也仍繼續是以南澳為總部的合併公司。」

基德曼公司(S Kidman & Co)為澳大利亞最大的私營土地所有者,總面積佔澳國土的1%,相當於中國浙江省。據瞭解,基德曼公司擁有11個牧場,橫跨澳大利亞的西澳州、南澳州、昆士蘭州和北領地區。

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(據觀察者)

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美國 | 優質教育與資產增值,紐約學區房帶來雙重保障

優質教育是父母送給子女的最好禮物,它將會影響孩子的一生。紐約的教育質量舉世聞名,在紐約購置學區房不但能讓子女獲得優質教育,而且能獲取學區房增值的紅利,真是一舉兩得。

美國 | 優質教育與資產增值,紐約學區房帶來雙重保障
即使在2008年美國房價“跳水”之際,紐約好學區的房價都是不降反升

好學區搶手,房產價值飆升

和中國大城市的情況相同,紐約好學區的房產一樣搶手,即使在2008年美國房價“跳水”之際,紐約好學區的房價都是不降反升。近日,美國著名智庫布魯金斯學會發布報告說,2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報。

美國 | 優質教育與資產增值,紐約學區房帶來雙重保障
2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報

美國公立中學、小學和幼兒園均采用“就近入學”的原則,因此好學區備受家長的青睞。特別是好高中的學區房尤其搶手,因為美國的中小學教育較為輕松,而高中教育才是決定學生未來能進入哪所大學的關鍵。而紐約大學林立,名校眾多,對於有求學需要的投資者來說,入手一套好高中的學區房等於是給子女增添了一份未來的保障。

美國 | 優質教育與資產增值,紐約學區房帶來雙重保障
紐約大學林立,名校眾多,對於有求學需要的投資者來說,入手一套好高中的學區房等於是給子女增添了一份未來的保障

此外,紐約“就近入學”是以“定居地址”為依據,即使是租住在學區房內也能讓孩子入學。但租房並不便宜,在一個熱門學區,兩居室的月租金約為3,300美元,如果是頂尖名校的學區房,兩居室的月租金甚至高達6,180美元。這意味著即使將投資的學區房用於出租,也能獲得非常好的收益。

美國 | 優質教育與資產增值,紐約學區房帶來雙重保障
頂尖名校的學區房的兩居室月租金高達6,180美元,將投資的學區房用於出租能獲得非常好的收益。

加拿大 | 維多利亞地產海外買家佔6.3% 僅次列治文

根據卑詩省政府公佈的最新數據顯示,維多利亞區房地產交易中,海外買家比例達6.3%,僅次於列治文。有建議省府把15%海外買家物業轉讓稅(Property Transfer Tax,簡稱PTT)實施範圍擴大至維多利亞。不過,省財政廳長麥德莊(Mike de Jong)未有正面回應,僅表示會繼續密切注意市況。

省府本週二公佈今年財政年度第二季報告指出,由6月10日至10月31日期間,維多利亞區房地產交易中,涉及海外買家佔約6.3%,僅次於列治文(6.7%),並且遠高於溫哥華(2.5%)。

加拿大 | 維多利亞地產海外買家佔6.3% 僅次列治文
根據卑詩省政府公佈的最新數據顯示,維多利亞區房地產交易中,海外買家比例達6.3%,僅次於列治文

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麥德莊:會密切留意樓市

省新民主黨房屋評論員尹大衛(David Eby)建議,省府應該把正在大溫區推行的海外買家額外徵收PTT措施,擴展至包括維多利亞區。他強調,政府有責任在問題未惡化之前採取行動。

省財政廳長麥德莊表示,會繼續密切留意維多利亞區的樓市情況,在有需要時會作出有關考量。維多利亞地產局(Victoria Real Estate Board)努吉特(Mike Nugent)同意,須要收集更多數據才作決定。

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(據星島日報

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加拿大 | CMHC總裁:樓價貴別歸咎外資

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政總裁西多爾(Evan Siddall)說,不要把高樓價只歸咎於海外買家,這是其中一個因素,但非問題的全部。

西多爾週三在大溫哥華貿易局(Greater Vancouver Board of Trade)午餐會發表演講時表示,不少人,包括政府,都把多倫多及溫哥華的房地產問題,歸咎於海外買家,他承認海外買家是其中一個因素,但並非問題的全部,其他因素包括按揭利率低、人口、本地投資、經濟發展及供應。他又稱,當一個白人購買房子,大家沒有注意到,為何當一個不同種族、不同膚色的人士購買房子,大家卻特別留意。

西多爾認為,在卑詩省政府於8月初向購買大溫住宅物業的海外買家,額外徵收15%物業轉讓稅(Property Transfer Tax,簡稱PTT)之前,溫哥華的樓市已開始慢下來,而悉尼和中國香港的資料顯示,相類似稅項的影響也許是短暫的。

他指在眾多影響房地產的因素中,以地理因素影響最大,以溫市為例,由於沿海土地供應有限,房價自然會上升,若再以低密度住宅為主,問題只會雪上加霜。他建議政府,短期應該以不同的措施增加供應,長期要由城市規劃入手,鼓勵發展商興建高密度住宅,大幅增加供應量。

籲增供應量提高房屋密度

西多爾續道,如果不增加供應,樓價上升,會給予投資者一個信息,就是樓價只升不跌,從而再以高價入貨,令價格不斷上漲,成為一個惡性循環,最終只會加劇年輕人的負擔。

還有,西多爾稱,根據統計,本國有八分一的家庭,超過4成的收入用在住屋上,而溫哥華的比例,更高達18%;當中有不少家庭更把收入的一半用於住屋上。他又指出,倘若樓市危機不得到處理,可能會釀成金融危機。有資料顯示,在過去46次的金融危機當中,有三分二是由樓價急速上升所致。

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星島日報

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澳洲 | 中國”土豪”再次強勢襲捲澳洲樓市 當地人憂慮

中國」土豪”們面對中國政府的調控監管,不得不放棄暫時放棄中國炒房的短暫念頭,而湧向澳洲熱土。

澳大利亞的「春季」房地產銷售正在看到中國買家的「強勢回歸」。BWCHINESE中文網援引路透社報導,新的購買狂潮重新引發了人們的猜測,即全球最昂貴的房地產市場之一的價格正處於泡沫之中,這引起監管機構的警覺。

澳洲 | 中國
澳大利亞的「春季」房地產銷售正在看到中國買家的「強勢回歸」

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另《澳洲日報》今年曾有報導,悉尼康士比(Hornsby)一套佔地1024平米的住宅物業舉行拍賣會,拍賣競爭激烈,最終物業由一名中國買家以132萬澳元價格競得。

與此同時,《每日電訊報》報導,拍賣物業位於康士比格林維爾16號,拍賣會聚集了眾多首次置業買家和投資者。物業拍賣起價為100萬澳元,很快價格就被推升至120萬澳元。

在價格超過120萬澳元後,自住買家退出競爭,只剩下2名投資者角逐。最終拍賣價格為132萬澳元,高出保留價22萬澳元。康士比麥格拉斯(McGrath Hornsby)地產中介Adam Gillbanks表示,對競拍最終結果感到驚訝。

Gillbanks稱此前收到的出售反饋中,最高價格僅為110萬澳元,現在的結果超出期望。物業共有3類買家,一類為首次置業買家,物業價格在其購房價格範圍內;一類為計劃將物業拆除重建買家;還有一類為投資者,計劃在物業後院新建附加祖母套間。

物業最終競拍得主若新建附加祖母套間,建成後每週租金收入可達500至550澳元,而主住宅每週租金收入為650澳元。康士比房地產市場正逐漸受到亞洲背景買家的歡迎。

他表示由於車士活(Chatswood)及葉坪(Epping)住宅價格上漲,被擠出市場的亞裔買家正在康士比活動。Gillbanks稱澳洲華裔買家最愛此類住宅物業,可以新建附加祖母套間。一是可以用於親戚長輩居住,二是租賃還可獲得額外收入。

路透社11月25日報導,金融業者和房地產經紀人說,亞洲投資者已經找到了重新進入市場的新途徑,包括購買價格更低的房屋和以現金方式結算等方式。還有人則在澳大利亞銀行今年拒絕向海外買家提供資金之後轉向富人或外資銀行借貸。

萊坊房地產經紀公司的研究顯示,可以看到悉尼海港大橋景觀的公寓現在比俯瞰埃菲爾鐵塔或是邁阿密海灘的相似住宅的價格更貴。

澳大利亞銀行今年早些時候因為高信貸風險收緊了對外國人的借貸,從而導致離岸需求萎縮。報導表明,澳大利亞儲備銀行對此表示擔憂,對於一個利率目前處於創歷史紀錄低點的金融市場而言,一個蓬勃發展的公寓地產市場可能對其穩定構成關鍵風險。

根據中國最大的國際房地產網站居外網的數據,中國的購房諮詢已經開始反彈,第三季度售價100萬美元右的房地產的問詢數量增長了34%,第二季度這一數字為12%。

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(據BWChinese )

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日本 | 日元貶值!投資者回籠 房產投資3現象

美國新總統川普,預計推出經濟刺激政策,不只加大通膨,也加速美國聯准會 (Fed) 升息的可能。川普當選美國新任總統至今,在全球市場上資金流向發生變化,考慮川普將擴大財政支出,美國長期利率出現上漲導致日圓貶值,除了在日本購物更超值外,過去一年受日圓升值而止步的日本不動產投資人,近日又逐漸回籠,近期而言,趁著這波日圓走弱正好把握機會進場。本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏分析,2016 年日本投資人有幾個現象:

求售的投資人增多,主因中國台灣不動產交易量大減,流動性降低,加上日圓上漲,日本不動產成為中國台灣投資人的提款機。(日本投資移民

自用型客戶比例由 30%左右上升至近 50%,尤其來日留學生租屋不易而且租金高,若有自己的房子較方便,加上長期看好日本不動產,帶動留學購屋比例提升。

為提升投資報酬率,將一般住宅大樓改成日租房的投資人增加,造成住戶有安全疑慮,因此各大樓的管理委員會紛紛明訂禁止日租房的使用,在日本各地方政府尚未明確相關規定前,建議投資人做日租房計劃前要三思。

值得一提的是,2016 年東京不動產市場融資對中國台灣投資人更加便利,林彥宏指出,除了原有 5 家銀行及日系的東京之星銀行外,2016 年 10 月台新銀行東京分行開幕,2017 年包括玉山銀行、中小企銀、富邦銀行等,都可能加入日本市場,對投資人而言,投資日本不動產將更便利,選擇也更多。 對於日幣的回貶,一間日幣 5000 萬元的房子原本約台幣 1600 萬元,現在只約台幣 1450 萬元,差了台幣 150 萬元,也就是說,這一個月中國台灣投資人購買日本不動產便宜近 1 成左右。

至於 2017 年日本投資方向,林彥宏分析,受到國內景氣不佳影響,投資趨於兩極化,投資人考慮變現和轉投資總價 1000 萬元以下的小坪數物件將成主流,尤其是預售小套房,另外,蛋黃區高端豪宅物件及商用不動產也會持續受到資產投資人青睞。 林彥宏提醒投資人,海外投資除了不動產本身的價值考量外,還有匯兌風險,需貸款平衡風險外,還是要以長期資金為主,短進短出還是要注意風險管理。

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(據鉅亨網)

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澳洲 | 澳洲首富警告悉尼業主:中國買家減少影響深遠

澳洲首富Harry Triguboff最近接受採訪時,警告悉尼的業主們,可能會在獲利前經歷短期的痛苦期。Triguboff還表示,中國買家的減少對澳洲的房產市場影響深遠。

澳洲九號台新聞報導,今年83歲的Harry Triguboff是澳洲首富,預計身家超過100億澳元,他最近接受採訪時向業主和銀行發出嚴厲的警告稱,業主在獲利之前可能會經歷短期的痛苦期。Triguboff表示,雖然長期來看房市仍是樂觀的,但是如果銀行和買家、開放商之間關係緊張,那麼悉尼的業主們則會經歷一段困難時期。

澳洲 | 澳洲首富警告悉尼業主:中國買家減少影響深遠
澳洲首富Harry Triguboff

Triguboff還表示,澳洲當局新的嚴格貸款政策,限制了中國買家,「中國的買家付首付多,不是10%而是30%,所以開發商和銀行都歡迎中國買家。」而Triguboff稱中國買家的減少對澳洲房市的影響是廣泛的。

數據顯示去年悉尼房產市場上增加了2萬套新公寓,預計明年將增加2.6萬套。Triguboff則表示悉尼需要更多的房產供給來應對現在的窘境,「我們現在仍是缺乏供應的,你問我怎麼知道,因為我的公寓價格還在上漲啊。」

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( 據9News)

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澳洲 | 特朗普獲勝引資本震蕩 澳洲房地產”漁翁得利”

特朗普成功當選新壹任美國總統,將推動更多海外投資者將目光投向澳洲,未來澳洲的房地產市場將迎來再壹次繁榮。

特朗普成功當選新壹任美國總統,將推動更多海外投資者將目光投向澳洲

據《每日電訊報》報道,房地產公司REA Group首席經濟學家Nerida Conisbee表示,澳洲將成為特朗普獲勝的受益者,因為澳洲被認為是世界上最安全的市場。

從金融市場的表現來看,大部分投資者都尚未為這只特朗普這只黑天鵝的出現作好準備。特朗普當選之後,大部分投資者都得按照新的形勢,重整他們的資產配置。市場無可避免會出現猛烈的震蕩,因此投資者將更多轉向投資更為穩定的澳洲市場。

特朗普當選之後,投資者將更多轉向投資更為穩定的澳洲市場

此前,因為貸款受限等因素,中國的投資者在澳投資熱度壹度放緩,轉而更多關註紐約、洛杉磯和舊金山等美國房地產市場。今日的美國大選結果將逆轉這壹態勢,幫助澳洲房地產市場重回中國買家的懷抱。

(據Daily Telegraph)

 

澳洲 | 不敵投資者炒高 悉尼首套房貸款数量暴跌40%

隨著投資豪客不斷炒高悉尼房價,悉尼首房買家房貸數量暴跌40%。

新州財長貝利吉克蓮堅稱,政府正在協助首房買家

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據《每日電訊報》報道,悉尼住房支付能力危機不斷升溫。政府信息公開數據顯示,上個財政年度,新州房地產交易總數有13%用於投資,而2011年僅有8%。根據澳洲統計局(ABS)數據,同壹時期,首房買家房貸數量從29,590筆跌至17,590筆。目前,新州批出按揭總數僅有8%為首房買家貸款,2011年則有18%。

反對黨影子財長帕克(Ryan Park)昨晚表示:“政府目前應該作好多手準備,包括調整稅收種類、改進資助和免稅政策,或者推出措施壓制投資者數量。”

房地產委員會(Property Council)呼籲政府取消目前高昂的印花稅稅率,代之以基於地產面積及地段的“更公平”的土地稅,並拓展稅制改革。目前,在新州購買壹套75萬澳元的房產需要繳交3萬澳元印花稅。

委員會新州分部主席菲茨傑拉德(Jane Fitzgerald)表示:“印花稅效用低下,只會推高房價、削弱住房支付能力。”上壹財政年度,政府印花稅收入高達83億澳元。

新州財政廳長貝利吉克蓮(Gladys Berejiklian)及財政廳官員呼籲警惕投資交易增長。貝利吉克蓮堅稱,政府正在協助首房買家。她說:“上個財政年度,首房買家資助數量增長接近11%;我們還針對外國投資者增收印花稅和土地稅,增收費用在未來4年間預計會達到10億。我們不斷支持成千上萬人實現購房夢。”

目前,悉尼住房中位價維持在100萬澳元左右。

政府堅稱,改善住房支付能力的關鍵手段是增加供應量。過去12個月,新州獨立屋建造獲批數量達到75,500套,創歷史新高。部分專家認為這壹數量可以讓某些地區房價下降10%。

聯邦財政部長莫瑞信(Scott Morrison)表示,無論民眾如何努力工作,“買房都越來越難”,因此敦促各州及領地著手應對住房支付能力危機。他希望各州政府能簡化土地使用規定,並加快基礎設施建設,從而刺激新區發展。

下個月舉行的澳洲各級政府議事會(Council of Australian Governments)大會中,預計住房支付能力問題將會成為討論焦點。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 澳銀行提供巨額優惠 鼓勵投資者買豪宅

澳洲網報道,隨著澳洲銀行將焦點重新關註於房地產市場的高端買家身上,富裕的地產投資者在購買澳洲豪宅時,可獲得高達50萬元(澳元,下同)的激勵

西澳銀行的新按揭比率降低政策適用於6種地產,房屋價值區間在150萬元至500萬元以上

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西澳銀行上調按揭比率

澳洲金融評論》3日報道,壹份保密文件指出,澳洲聯邦銀行(CBA)的附屬銀行西澳銀行(BankWest)正計劃為價值超過500萬元的豪宅降低高達50萬元的強制性存款,或將按揭比率(loan-to-value ratio)從50%上調到60%。對此,西澳銀行發言人回應,“我們確認已針對高端住宅更改最大按揭比率。我們最新的報告指出,隨著近年來房價的上漲,不少街區的平均房價已超過100萬元。”不過,西澳銀行發言人並沒有回應是否其他聯邦銀行附屬銀行會推出相同政策。

據了解,西澳銀行的新按揭比率降低政策適用於6種地產,房屋價值區間在150萬元至500萬元以上。其中,針對新州、維州與西澳500萬元以上房產的下調比例最大。

瞄準壹擲千金地產投資者

同時,貸款經紀人也聲稱,為了重新聚焦於利潤更高的業務,其他大型貸款機構也在為壹擲千金的貸款者提供豐厚的獎勵,如降低首付與下調利率。

“這些貸款機構試圖將關註點放在精銳投資者身上,從而獲得更大的貸款業務。”貸款公司Foster Ramsay Finance主管福斯特-拉姆塞(Christopher Foster-Ramsay)稱。

不過,就在銀行為豪宅賣家提供優惠之際,受礦業繁榮結束影響,在過去的12個月,珀斯公寓與獨立住宅的均價已下滑6%。在珀斯,500萬元可買到壹棟1100平方米的新五居室豪宅,且遊泳池、雕塑花園、電子車庫及私人影院等高端配備齊全。相較之下,500萬元在距離悉尼市中心3公裏的地方,僅能買到壹棟兩層樓高、只有壹個浴室及陳舊維多利亞時代露臺的五居室。

評估定價恢復盈利能力

分析認為,銀行此舉是為了降低大眾市場因貸款政策收緊而帶來的風險。包括MyState、Teachers’ Mutual Bank及聯合銀行(UniBank)在內,近日均宣布新規,或選擇性加息或加大的存款要求。此外,幾十家其他貸款機構也通過減少受歡迎的利率貸款及增加收入和支出的審查等收緊貸款政策來擠壓借貸人。

對此,貸款及投資銀行JP Morgan警告,貸款機構將被迫下調貸款優惠及其他激勵政策,從而恢復盈利能力。

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(據今日澳洲)