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自全球金融危機爆發以來，商業型澳洲房產的價格有所下跌，而投資收益率卻有所提高。

這讓越來越多的投資者打算投資商業房產來豐富他們的投資組合。

計算投資回報

商業房產吸引新投資者的部分原因就是它能獲得相對較高的收益率。

收益率是由房產的年凈租金除以購買價計算得出。

年凈租金除以購買價即可得出投資收益率。

例如，在扣除常規開支後，壹套售價為$700,000澳元的房產的租金收入為$60,000澳元，那麽它的收益率就為8.57%。

如果它的售價較低，為$600,000澳元，而租金同樣為$60,000澳元，收益率就高出了10個百分點，投資者即可獲得更豐厚的投資回報。

誰是購買人？

許多投資人都是自住業主或自我管理型養老基金(SMSF)的受托人。

來自Loan Clinic經紀人事務所的John Frame說，典型的商業投資者比壹般投資人有更高的抗風險能力。

商業型澳洲房產投資者應該有更高的抗風險能力。

“典型的投資買家有更高的抗風險能力，因為房產很有可能空置，甚至在很長壹段時間內都沒有新租戶”，Frame說。

投資自己的企業

在決定是否貸款時，銀行也會將潛在的風險考慮在內。通常他們只會把貸款放給短期的項目（例如在租賃期時）以降低自己資產損失的風險。

許多個體商戶將房產回租自用。

因此，許多買家是那些將房產回租自用而不是需要依賴租客的個體商戶。

壹大筆潛在的意外之財

“對於其他人來說，風險權衡就是與其它的投資類型如住宅、債券或股票對比，以便商業資產能帶來更高的收益率”，Frame說。

SMSF所持的商業資產預計占12%左右，是這些基金在住宅房地產投資的份額的兩倍。

尋求長期租約

Frame說：“精明的商業投資人會尋求壹處有長期租約的房產，而此房產所在區域如果有超市、銀行、郵局或是藥店能招徠顧客，就能招徠租戶。”

投資已簽有名氣租戶的房產更安全。

“如果房產配有停車場會更好，因為這能幫妳的租戶吸引顧客。”

利用自我管理型養老基金投資

從2010年起，SMSF開始大量的搶購商業房產。那時，房產價格疲軟，而且政府對小的超級基金做的投資類型管理的很寬松。

此前，壹些投資人可能受限於貸款方對商業投資需提供大筆保證金的要求（通常高於購買價的三分之壹）而不敢購買商業資產。

然而如今，買家可利用他們的自我管理型養老基金貸款購置房產。不過，在開始行動之前，投資澳洲房產的朋友應該先尋求好財務咨詢。

（據澳洲房產網）

CoreLogic的數據顯示，投資者對資本利益的追逐推動了悉尼房價上漲，在2月，房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。墨爾本的房價上升了1.5%，而布裏斯班、珀斯和達爾文房價出現下跌，而霍巴特和阿德萊德的房價出現小幅增長。

據《澳洲金融評論報》報道，Corelogic的研究主管Tim Lawless說：“綜合各州府的情況，截至到2010年6月為止的12個月時間裏，年增長率從未表現得如此強勁。在悉尼，現在的年增長率為18.4%，這是截止到2002年12月的12個月以來，最高的年增長率。”

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可負擔性問題

該數據意味著，悉尼和墨爾本目前的房地產繁榮已經持續了58個月，將近5年的時間。作為澳洲住房最昂貴的城市——悉尼，有高達74.9%的資本收益。

Lawless說：“在宏觀條件下，從澳聯儲的角度看，這是不是壹個大問題，這是壹個悉尼和墨爾本自己的問題。我們需要在沒有惡化之前，在地理上做出平衡，或針對社會收入不平等做出平衡。在收入增長緩慢的情況下，可負擔性是壹個大問題。”

投資者推動需求

雖然住宅價值繼續上升，每周租金增長仍然比較緩慢。縱觀所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，創下新低。

Corelogic表示，在過去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明顯的壓縮。

Lawless表示，盡管租金收益率創下了歷史新低，但投資者的需求仍然很高，這表明投資者很可能依賴於壹種消極的杠桿策略來彌補他們的現金流損失。這也表明，投資者正在推測未來的資本收益。

他說：“澳洲統計局最新的數據表明，在新的住房融資中，大約57%的新抵押貸款需求分布在新州。這大大高於長期的平均水平，高出了超過三分之壹。”

亟待建立高定金政策，並控制人口

Lawless建議，澳洲應該考慮像奧克蘭壹樣，采取較低的房產信貸價值比率政策。去年，新西蘭儲備銀行向投資者貸款提出要求，降低貸款價值比率，從2016年10月1日起，投資者需要提供40%定金來購買房產。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，該政策能遏制住壹段時間的住房需求，但房價會再次上漲，主要是因為人口還在增加。

Christopher表示，要應對這樣的狀況，澳洲的政策建立者和監管機構應該考慮在悉尼和墨爾本這樣的城市控制人口的增長，至少在房產可負擔性取得控制以前。

登記在售房產持續處於較低水平

Lawless表示，在最熱門的房地產市場上，房產廣告的掛牌數量仍然很低，悉尼住宅廣告的總數量比壹年前下降了11.3%。墨爾本房產市場的供應總量較去年同期下降了5.1%，而霍巴特則下跌了35%，堪培拉比前壹年下降了6.2%。

他說：“當買家需求強勁時，低水平的房產庫存會給買家帶來緊迫感，這會增加價格上漲的壓力。這也解釋了，為何拍賣清空率會如此之高，私下交易為何會如此快速。”

（據AFR）

據房產網站realestate報道，澳洲200萬房產投資者中，只有18%的人做到投資2套或以上的房產，而投資5套或以上房產的人數比例只有1%。

房產專家埃米爾（Zaki Ameer）指出，大多數人在房市投資中面臨的挑戰是相同的，他列出了導致5個房產投資者失敗的主要因素。

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太過自我：當進行此類大額投資時，很多人都希望能夠買到完美的“產品”。但在房地產市場，購買物業時更應該考慮的是目標租戶的需求，而非自己的喜好，否則不僅不能很好地吸引租戶，而且可能會出現沖動消費。

耐心不足：投資房地產，耐心十分重要。房產市場屬於長期投資。很多投資者未能達到目標收益是因為他們缺乏耐心，只考慮短期的經濟收益。要想獲得收益增長，保證預付房租，投資者壹般擁有房屋的時長至少需要7年。

推卸責任：通常會出現多方共同投資壹處房產的情況，但壹些投資者失敗時常常會指責他人。其實，出現不良情況時，最好的做法應該是承擔責任解決問題，而不是互相指責。

猶豫不決：有無數的投資者為了確保購買到完美的物業，會過度分析和審查，但做出壹個明智的決定非常重要。假如投資者已經做過詳盡的調查，也對收益比較滿意，就不應該過度猶豫，以免錯失良機。

過於獨立：為了減少花費，很多投資者會獨自尋找和購買物業。但多數情況下，這類型的投資者都是失敗的，或者他們需要花更長的時間來解決出現的問題。為了確保投資成功，最好應該尋求專業人士的意見，他們不僅可以確保投資者整個置業過程順利進行，也會以投資者的利益為主要出發點。

（據澳洲新快網）