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“居外说” 第五期：英国脱欧成就了法国房价？—投资法国不得不说的事
据国际货币基金组织（IMF）数据显示，在2017年世界经济体排名中，法国以GDP 2.575万亿美元超过英国，英国GDP为2.565万亿美元。英国财政部表示，虽然目前差距还小，但明年法国优势将得到加强。这是2013年以来法国在IMF世界经济体排名中首次超过英国。统计结果表明，英国经济增长急剧放缓，这与开启脱欧程序有关。法国经济随之迎头赶上。
奥运的机遇、法国经济的春天
奥运会是一个对现有基础设施进行改造和升级的机会。2024年巴黎奥运会将有32亿美元用于新场馆的建造，其中大部分资金将来自私人赞助、国际奥委会以及门票收入。而巴黎市政府委托的一项研究显示，奥运会将为整个地区带来107亿欧元的经济效益及24.7万个工作岗位。对经济的刺激、对移民的吸引、对房价趋势的引导，让我们拭目以待。
马克龙新政下的房市前景
当下，法国政府针对旅游地产推出的免增值税购房、减免房租所得税等政策都十分具有吸引力。比如“皮耐勒法” (la Loi Pinel)，该政策给愿意将房子出租至少6年的房主提供减少所得税的补助。5月份，法国政府还计划取消主要居所的住房税， 同时再为3500个移民发放法国身份，未来两年内还要多增加7500个移民住所。这都体现了政府对房屋购买者的大力支持。
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直播特邀嘉宾：孔龙 璞蔚房地产经纪（上海）有限公司华东大区经理，从事法国房产建筑行业十余年，法国工作留学十年，经济与企业管理双硕士；
PVCP集团：经验丰富的旅游地产集团，在欧洲被誉为旅游度假地产的开发和管理典范，50年来秉承可持续发展、经久不衰的价值理念。
“巴黎自然村庄”度假村：“巴黎自然村庄“毗邻巴黎迪士尼乐园和巴黎河谷品牌折扣村，前往巴黎市中心的地铁车程仅45分钟。自然村庄总占地259公顷，是欧洲第一大生态环保度假村，不仅是绝佳的旅游度假目的地，也是一处融合‘投资及度假’的旅游房产投资项目。
往期《居外说》回顾
《居外说》第一期：马来西亚大选变天，投资者需要注意什么
《居外说》第二期：去泰国养老、买房、上学到底值不值？
《居外说》第三期：希腊25万欧元黄金签证了解一下
《居外说》第四期：美国学区房的一切都在这里了
【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓 投资自住必看｜居外专栏
转眼2018已经过半，加拿大各大学也即将迎来新学年，大学附近的公寓也迎来的租售火爆期，本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐，希望对留学生的自住或投资都有所帮助。
多伦多大学（University of Toronto，简称UofT，UT），始建于1827年，是世界著名公立研究型大学，享誉全球的顶尖高等学府，主校区圣乔治校区（简称UTSG）位于多伦多市中心，校园环绕安大略省政府与皇后公园。
根据2017年官方数据多大UTSG校区60,595名学生，其中中国留学生10,791,占了留学生总数的77%。明年入学的中国留学生申请数量竟高达12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只为大一新生提供一年的住宿，第二年学生们就需要在周边公寓租住。
源源不断的留学生的到来，构筑了多大附近公寓的坚挺的价格和旺盛的购买需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的风向标，2016年底以来的公寓大幅涨势就是从这里开始！
先来看一下各楼盘一卧室Condo均价动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘）。可以看出适合留学生的的一房房源主要分布在多大的东部和北部，北部由于是多伦多著名的高端社区Yorkville，故楼盘更为高端，价格也较高，除留学生外，有很多高端人士自住或投资于此。
相对多大东部和北部，多大南部和西部的Condo选择较少。
再来看下图的两卧室Condo的各楼盘动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘），我们会发现两卧室由于配置和面积的不同，各楼盘在价格方面比上图一卧室的有更大的差别，具体体现在多大北部Yorkville的楼盘均价明显大幅高于多大东部的Condo，这也进一步说明了在人员构成上，多大东部更适合追求便利、实惠和小房型的留学生，而多大北部的Yorkville则有更多追求时尚和高档生活品质的金领和成功人士。
接下来我们具体来看一下多大附近1.5公里半径范围内各楼盘二手房的均价排行：
值得注意的是位于Yorkville的由Menkes开发的四季酒店公寓不论是一房均价还是两房均价的排行均名列榜首，其他在一房和两房均价都处于前列的楼盘包括由Bazis International开发的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton开发的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf开发的ONE Bloor等等…
多伦多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定义了奢华生活和个性化服务的标准，距离布鲁尔街和市中心商业区仅几步之遥。
居外物业编号：41231028 点击查看房源信息
好了，本期多大附近公寓市场宝典就到这里了。欢迎点击查看居外网上更多多伦多在售房源，或透过居外联系Daisy黄岚，了解更多关于多伦多楼盘的买卖和出租。
责编：Zoe Chan
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继美国之后英国也要收紧海外投资！对中企影响有多大？
7月24日，英国商务大臣Greg Clark发表了《国家安全与投资白皮书》，将赋予英国政府更多对於企业兼并和收购的监管权，以便反对或限制外资收购那些可能影响到国家安全的英国企业。
这也代表英国成为了继美国丶德国丶法国和澳洲之后，又一个准备强化海外投资和收购标准的国家。
该白皮书建议，政府干预的门槛将下调至100万英镑（约896万元人民币），适用的行业扩大到先进技术丶双重用途和军事用途等领域。并且只要交易涉及50%的资产（包括知识产权）出售或25%的股权转让，都应当接受英国政府的审查。
此外，白皮书还提到，如果交易行业是与国家安全相关的敏感领域，如交通运输丶电信丶国防合约等，则将完全废除以上门槛。
而根据此前英国竞争法的核心——《2002年企业法》规定，只有当交易行业涉及国家安全丶金融丶媒体时，并且交易创造了一个占有25%市场市占率或是营业额超过7,000万英镑（约6.27亿元人民币）的企业时，英国政府才能出手干预。
Clark表示：“这些建议将使我们拥有适当的保障措施，以保护我们的国家安全，同时确保我们的经济在未来始终对企业有利，并在今后接受高水平的外国投资。”
路透评论称，这些意在加强海外投资审查制度的建议，标志着世界第五大经济体的贸易政策进一步发生了转变。
另外英国《金融时报》报导称，如果有人违反政府对此类交易的建议，将被归类为刑事犯罪而非民事犯罪，这也是有史以来的第一次。
英国官员预计，这些建议将促使他们基於国家安全理由进行的“干预”次数从一年大约一次增加到一年多达50 次。
截至去年，英国的海外投资为1.6兆美元，居全球第三，仅次於美国的7.8兆美元和中国的 3.5 兆美元。而这些海外投资也为英国创造了 76,000 个就业机会。
英国扩大对外商投资审查范围将影响中企？商务部回应
中国商务部新闻发言人高峰：今年6月11日，英国新修改的《企业法》正式生效，在军品和军民两用品、多用途计算机硬件和量子技术三个关键领域，将政府对外资并购开展国家安全审查的门槛从7,000万英镑降至100万英镑。
近日，英方向中方通报了有关情况。7月19日，英方无条件批准中资全资控股的加德纳航空收购英北方航空公司，这是英国修改《企业法》之后放行的第一起并购交易，中方对此表示欢迎。
中方注意到，7月24日，英国发布《国家安全与投资》白皮书，提出进一步扩大政府对外商投资开展国家安全审查的范围，并向公众征求意见。目前，中方正在对白皮书内容进行研究，将与英方就此保持密切的沟通。
当前，中英关系正处于“黄金时代”。英国是中国在欧洲的重要经贸合作伙伴，是中国在欧盟第二大投资目的地。截至目前，中国企业在英国累计直接投资近200亿美元，设立企业500多家，为当地创造了大量的就业和税收。
我们尊重英方对外国投资开展国家安全审查的合法权利，同时我们也希望英方坚持非歧视和透明度原则，合理确定审查范围和审查标准，客观、公平、公正地对待外国投资企业，释放保持市场开放、欢迎外资的积极信号，避免影响包括中国投资者在内的外国投资者的信心，避免给外资企业在英国投资带来新的不确定性。
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来源：华尔街见闻、新浪
责编：Zoe Chan
兵败南半球？投资澳洲失败的六大原因｜居外专栏
在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%，澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。也就是说，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高，如今房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情，这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而，仍然有许多海外投资者在兵败澳洲，未获得可观的投资回报，更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。
当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何成功的走出去，是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因，并找出避免同类失误的解决办法，以助力中国投资者转败为胜，赢在澳洲。
1. 项目调研不充分
凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。
2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。
中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。
2. 尽职调查不充分
在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。
2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。
3. 政府审批风险估计不足
境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。
2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。
不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准为条件）的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：
- 国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
- 竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
- 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
- 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
- 投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。
4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业
在澳洲，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。
实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。
5. 居间人误导
中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。
据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。
因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人。因此，请注意以下几点：
- 对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
- 不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
- 居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
- 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。
6. 税务问题
一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。
投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。
另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。
作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：
- 无法适用当地居民/公民的免税额度
- 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
- 需要缴纳海外人额外印花税/土地税
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法国巴黎房产投资首选：Villages Nature Paris 巴黎自然村庄
新房年年增 怎样提高您的旧房竞争力？| 英国
2018年至今，英国范围内的新房销量非常好，尤其是伦敦，远远超过其它任何城市，达8,552套。不论是投资还是自住，对于新房的需求都很高。再排下来就是大曼彻斯特，萨里郡，汉普郡等南部地区。
新房的好处有哪些大家想必都了解了，问题在于现在每年新建住房的数量都在增加，是否会对一些老房子的价值产生挤压呢？
对于一些年代较为久远，拥有某一时期特定建筑风格的老房子来说（如维多利亚时期建筑，乔治王朝时期建筑等），完全不用担心。
年代较远房产的潜在客户对于新房的需求并不交叉。
新房买家大多都是购置首套房的年轻人，或者年轻的家庭，以及投资人。而有历史感的中世纪，维多利亚时期和乔治时期的老房子的，多是大家庭或是来自中产阶级的客户。这种类型的房产在英国房产市场上的地位总是越老越吃香的。
有特定的外在优势的房产也不用担心（比如交通便利，或者是著名小中学的学区房）。优质地段带来的强大竞争力让业主几乎不用担心房价会下跌。总是会有租客和大量买家询盘。
我们唯一需要考虑的是英镑的贬值风险。就从目前情况来看英国国内国际形势一天好过一天。国会和上议院最终通过了吵吵好一阵子的脱欧法案，英镑在未来两年内出现大幅贬值的可能性微乎其微。
当然，如果8月的加息举措如预期般实现，英镑会上涨，那在英国持有房产的各位可就偷着乐吧。
至于那些会受到新房影响的房子，主要具备以下几个特点：
房子半旧不新，还没有在外形和结构上形成足够竞争力的。也就是在设施方面跟不上新房，在格调和品位方面比不过老房子。
没有地段优势，当地房产的供给和需求大致持平的，周边出现了大量的新建住房。
一般来说满足这些条件的本来也不是我们投资人的菜。投资买房，当然是专挑地段好的，买家或者是租户需求量大的区域买。但是一个市场的变化总是持续存在的。今年有很多房东经营不善而主动退出，很多都是原本持有这类处在“尴尬期”的房子。
如果具备了这几点，有条件的业主可以留意一下周边同期的房子是否多有翻新迹象。如果有，就意味着投资还在跟进。我们的房子还是有价值的。如果没有，则需要考虑是否有必要继续持有了。因为把这笔钱投到别的地方，能赚得更多。
如何把缺乏一定竞争力的房子以一个不错的价格卖出去，也是一门技术活。
这次再给大家分享一些比较务实的建议：
1、勿叫高价
根据Rightmove数据显示英国房产的平均卖家要价已经超过£300,000，但是实际成交价格往往会比要价低很多。那么在了解所在街区房产的平均价值的前提下（价值，不是要价），合理要价，吸引买家的概率自然会大很多。
2、做好清洁
这是许多房产投资玩得溜的人的共同建议。看起来虽然不值一提，但不管是找租客还是找买家，把房子打扫干净绝对是达成交易或者签订租赁合同的提前保障。就像是面试找工作，或者和客户谈生意，把自己打扮得体面一点当然是有好处的。
3、去个性化
对于找寻房客的房东同样适用。这也是拉近旧房和新房差异的手段。在一个人口构成比较复杂庞大的社区，如果对买家和租户没有明确的目标定位，那么就效仿新房把一些个性化的因素给去掉。
4、寻找平衡
不要因为看了一些专业建议就去做厨房浴室的翻新，要做就做全面的翻新。一个非常开阔敞亮现代化的浴室在整体环境糟糕的情况下是不会让你房子增值或者让你多收到租金的，反而通过对比，会显得别的方面更不尽人意了。
5、保持冷静
不论是租房还是面对买家，即便你的房子是长期空置或者长期无人问询，也不要表现得过于积极主动，想要把房子租/卖出去。这会使你在谈判中处于弱势地位。
较高的新房交易量证明了英国目前的房产需求依旧庞大，其中首房买家占多数。由生老病死，工作升迁等无可避免的因素则保证了高品质老房子的市场地位，无须担心价值会遭受新房挤压。
定位尴尬的旧房是否值得继续持有需具体分析当地的整体情况。如考虑出售或者是出租，房产投资专家给出的务实性建议还是非常值得参考的。
居外网英国苏格兰精品房源推荐
房屋价格：约¥ 393万
建筑面积：411平方米
土地面积：3035平方米
房型：10 卧 2 卫 10 车库
楼层：共 2 层
来源：涌正投资
排版：Shelly Du
向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业 | 居外专栏
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借
“借”是产业投资四分法的最后一节。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？【阅读原文】
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用
前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。【阅读原文】
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖
上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。【阅读原文】
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买
生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。
仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”，包括了四种房产投资策略，分别是“买”、“卖”、“用”和“借”。首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。【阅读原文】
曼彻斯特：一个被足球“耽误”的房产投资潜力城
说起曼彻斯特，你想到的也许是“棉花和汗水”。事实上，这个含章秀出的城市，不仅有世界上最受欢迎的足球俱乐部、悠久的工业城历史，如今也在房地产投资业中“出线”，跻身进入了实力派“唱将”的队伍。你会为出彩的曼城转身吗？请先聆听阿凡一通安利～
不只有足球，也是房产投资实力派新秀
据英国房地产分析公司Hometrack发布数据，在2017年，曼彻斯特一跃而成英国房价增速最快的城市，其强劲的增长势头（7.7％）瞩目备至。仲量联行指出：“预计至2021年，曼彻斯特的房产回报增速将比英国平均水平高出115%”。
英国价格比较网站Gocompare显示，曼彻斯特房产在英国拥有最高的平均收益率，是全英房地产投资行业最具优势的城市。曼彻斯特的房产以平均5.55%的收益率荣冠全英榜首。房产价格和租金多年来保持着较高势头的伦敦，今年却被曼城甩在身后。
综合水平优异的工业城“老狼狗”
曼彻斯特是英国第二大工业城市，也是世界上最早的工业化都市。作为英国北方经济引擎计划的核心之地，它具有颇为巨大的发展潜力。老牌工业城市不泯当今的活力，现在的曼城以自由贸易、经济自由化、合作运动为先导，屹立着多样而繁昌的新兴工业。
作为英国西北部交通枢纽，曼彻斯特不仅在英国铁路网中颇为重要，而且拥有除伦敦之外英国最大的机场，水路与公路体系亦十分发达。这里有着完备的医疗保障、教育设施，知名高校，对全国经济有着不可估量的影响力。
曼城是英国的商业、金融和就业中心，良好的人文环境使其成为英国最具活力的旅游目的地，闻名遐迩的曼彻斯特联队和曼彻斯特城队也铸就了这个世界体育胜地。
潜力无限，使它成为投资热城
Hometrack研究部总监Richard Donnel认为，房价增长的步伐和方向被城市指数导控着，城市指数显示了经济实力和住房相对承受能力等宏观和微观因素。
如若纵观2014-2018英国房产市场，曼彻斯特的投资者们亦可在持续上升的租金收益上，管窥一豹。
作为英国重要的经济中心，英国富时100指数的公司之中就有八十家公司坐落在曼城，崛起的媒体城吸引了大量商户涌入，更为给该市带来了可持续人口增长的动力。伴随着着城市设施的完善，旧城的改造和新城的建设项目带动了就业岗位的增加，便捷的交通加快了前来求职的人潮的涌入。
曼彻斯特人口增长速度比目前新建住房速度快15倍，这带动了房地产需求的稳定增长。曼彻斯特大学是英国国际学生最多的大学，近年来国际留学需求飞速增长，再加上曼城85%的人口选择租房，当地对房地产租赁市场对需求与日俱增。
英国退欧后大批投资者撤离了这块欧洲的化外之地，英国房产投资行业急剧萎缩。中英两国在多领域对“一带一路“的推进，亦为国内企业在英国境内的投资带来了绝佳契机。
优质英国城居体验，租赁型地产的优越投资前景：物业编号39268301
源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）, 是英国尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼，带动着可持续增值及稳定的高收益。
西曼城湾地处Exchange车站历史遗址的强势地段，此处如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。买家在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。
源舍.怡尊雅苑共147套，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。
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希腊经济复苏 前途更有可为
作者：Kerin Hope
希腊财务危机爆发后，民众陷入了恐慌，并承受着巨大的经济压力，大多数人只能为汽车投保仅维持数月的汽车保险。面对这样的情况，Alexis Pantazis（希腊保险公司Hellas Direct创始人兼执行董事）迎难而上，创立了一家在线汽车保险公司。
现在，这位Hellas Direct的创始人兼前高盛银行管理人员观察希腊司机们的行为后发现了一些迹象，这些迹象表明，经历了八年的衰退之后，希腊饱受重创的经济正在重新焕发生机。
“与一年前相比，人们现在的生活态度更为乐观。人们驾车出行的频率变得越来越高，消费也越来越多，”Pantazis先生说。“人们现在续保时会延长保险期限，这表明他们对未来更有信心了。”
上个月（6月），政府正式签署了人们期待已久的债务减免协议，它标志着希腊即将步入一个新的重要阶段：该国预计将于8月20日正式退出三轮国际救助计划中的最后一轮计划。这第三轮计划曾迫使政府采取前所未有的紧缩性政策。这使得经济学家和商界人士对希腊经济适度复苏的前景保持着一种谨慎的乐观态度。
“到了这个时候，我们可以期待一些较为积极的变化了，”雅典经济与商业大学教授George Pagoulatos说。“资产大幅贬值，劳动力成本下降，多项改革正在进行——这一切都发生在一个货币风险可控的国家里。”
债务减免计划提振了希腊人民对该国巨额债务可持续性的信心（希腊所欠债务相当于其国内生产总值的180%）。希腊政府成功将近1,000亿欧元的贷款的还款期限延长到了2032年，在此之前，希腊必须支付利息或本金，最后还要支付150亿欧元的救助资金，而救助资金中有一部分将被用于提高希腊的现金储备。
“由于债务协议的存在，人们对较长的期限有了清晰的认识，”Pagoulatos先生说。“我们现在拥有超过十年的时间来休养生息……这应该有助于吸引投资。”
希腊在2015年差点退出欧元区，而且目前银行和出口企业依然受到资本管制，不过国内还是出现了一些鼓舞人心的迹象。财政改革已经启动，税收大幅度增长，而人们对于结构性措施的反对态度已有所软化。
由于激进左翼联盟领导下的政府官员表现出了与欧盟和国际货币基金组织救助监督员合作的积极意向，许多工作也得以在最终期限来临之前顺利完成。政府的新态度，还有债权人对其实施的严格救助后监督，正在增强人们对扭转改革倒退趋势的希望。
根据欧盟的预测，在国内消费增加和期待已久的国内外投资金额回升的推动下，今年希腊经济预计将增长1.9%至2%，而且到2022年之前会维持与此相近的增速。
值得一提的是，有越来越多的外国投资者把注意力转向了雅典房地产市场，包括商用物业和住宅市场。自2010年以来，雅典房价平均跌幅超过了40%。
“现在流入希腊的资金已不再是典型的不良资产基金。我们看到了包括几个国际知名投资商在内的普通投资者，还有一些房地产资产的大规模竞购，”雅典的金融家Christos Vlachos说。“银行正面临着压力，它们必须尽快解决不良贷款来清理资产负债表。它们已经开始积极争取取消抵押品赎回权，从而让更多物业进入市场。”
希腊旅游业创下了新的夏季营收纪录后，有越来越多的家庭四星级酒店吸引了当地和外国的买家。在农业方面，私人股本基金正在审查效率出色但资金拮据的利基型食品加工厂。几家新成立的希腊风险投资基金正在寻找前途光明的科技初创企业。
然而，传统农业生产商和许多缺乏可投入资金的小制造商前景黯淡。“希腊经济不会呈现V型复苏趋势，也就是说，不是每一个行业的情况都会有所改善，”Pantazis先生说。
分析师表示，复苏中期的增长率会更高，因为政府向债权人做出了承诺：未来5年内，初级预算盈余（不包括偿还的债务本金和利息）将保持在国内生产总值的3.5％的水平。希腊政府最新发布的财政计划设定了更宏伟的目标，即争取在2022年之前达成5.2%的累计盈余。
另一个难点在于希腊的银行。在不良贷款平均占比超过35%的情况下，银行会拼命地榨取流动性。“（不良贷款）配置处于高位，而危机最严重时大量流失的存款正缓慢地回到银行当中，但返回的速度令人失望。我们即使为成长型公司提供运营资金时都有一定的困难，更不用说发放新贷款了，”一位身在雅典的资深银行家说道。
鉴于希腊已经同意在2019年开启另一轮的养老金削减工作，消费者支出飙升的预期可能会显得不合时宜。2020年，所得税起征点将下调，100多万户家庭将受到相应的影响。
希腊家庭依然要艰难度日：根据希腊统计局本月公布的数据，去年有近35%的人口处于贫困边缘，相比2016年36%的比例仅略微下降。失业率刚刚超过20%，这比欧盟平均水平高了近两倍。
“退休金和税收调控措施将对本已被摊薄的可支配收入造成负面影响，”国际治理创新中心（Centre for International Governance Innovation）高级研究员Miranda Xafa说。“失业率正在缓慢下降，但大部分新工作都来自兼职岗位，而这些岗位是不太可能帮助家庭脱贫的。”
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原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
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