去年11月份，新南威爾士政府在議會成功通過《環境規劃和評估修正法案2017》 （Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017），為新南威爾士最重要的法律之一的《環境規劃和評估法1979》（Environmental Planning and Assessment Act 1979）的改革鋪平道路。
2018年3月1號這一天，蓋頭換面以後的規劃法終於推出了。這部環境規劃和評估法一直都是新南威爾士房地產項目審批、土地規劃等事宜的最高法律，任何改動都引人關注，這次的調整尺度非常之大，讓我們來討論一下有哪些主要改動和影響。
一、全新面容、全新結構
首先我們先從外觀結構上來看看現在這部法律的樣子，和以往的修正最大的不同是它徹底的摒棄了原來的結構和安排。
新版的法律現在由10個 Part 和 9個 Schedule 組成，在此基礎上每一分項都重新編號，就是說同樣的事宜會以不同的編號在不同的地方出現。
舉幾個大家最熟悉的例子，DA 改動以往要用的是 Section 96 (S96)，以後大家請用 Section 4.55；
地方基礎設施貢獻費以前是在 S94 和 S94A，現在大家要開始慢慢習慣叫 Section 7.11 和 Section 7.12。
就憑這些，就足以直接給這次改動差評了，雖然可以多花時間去熟悉，但大家都熟悉了的內容和結構現在都有意地被搞亂實在難以接受。還有，那些現有的法律案例裡面所有的引用也都對不上號了，這個造成的負面影響更大。方便大家對照，將常用的一些條款的前後位置整理了一下，請看如下表格：
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二、各種審批委員會（Panel）的角色
在審批委員會方面，在大悉尼地區和臥龍崗範圍內從3月1日開始正式引入獨立審查委員會（Independent Hearing and Assessment Panels，簡稱：IHAPs），各個市政廳（Council）必須設立自己的獨立審查委員會 。原來就有的地區聯合審查委員會的角色和功能也進一步調整。
根據調整後的規劃法，獨立審查委員會不僅僅將代替市政廳審批項目規模在500萬以上3000萬以下的項目，規劃廳還要求了一系列的情況下，項目需要轉交由獨立審查委員會審核。
比如項目有強烈反對意見的時候（悉尼市政廳有效的反對意見超過25個，其它地區10個）和項目建築高過四層（有的市政廳三層）的情況下也要轉由IHAP審核。如果需要改動已經批准的DA （S96，更正，現在應該叫 Section 4.55），州規劃廳沒有硬性規定，各個市政廳可以自行決定是由市政廳審批還是IHAP。
另外，在謀求重新劃分區域（Rezoning）的 規劃提議（Planning Proposal）的考慮上，規劃廳要求市政廳和相應的IHAP都要審核並給予意見再遞交規劃廳。這樣州規劃廳在考慮 Gateway Determination 的時候市政廳和 IHAP 的意見都有，市政廳的意見可能會受比較多的政治的影響，IHAP 則能夠更多地從技術上考慮。
再來看看 JRPP，自去年 JRPP 被重新包裝成 Regional和 District panels 以後，這次進一步把Joint從名字裡去除了，簡化為區域規劃組（Regional Planning Panel），和悉尼的幾個地區規劃組（District Planning Panels）除了轄區不同，功能上和要遵循的流程上是一樣的。
由於獨立審查委員的設立，悉尼地區的 Regional 和 District Planning Panels 審批項目的門檻被提高到了3000萬。
這些地區級的 Panel 和 IHAP 還有一個非常重要的不同之處，那就是這些 Panel 裡的由州規劃廳提名的成員只有規劃廳有權解除，而 IHAP 的所有成員市政廳都有權利解除，這決定了他們比 IHAP 更加地獨立於市政廳的影響。
還有，從現在開始這些 Regional 和 District Planning Panels 是自己有權發放開發許可的權利機構，而以前，他們實際上只是代替市政廳發放許可（現在的 IHAP 的角色）。
由於這方面的變化，Regional 和地區規劃組（District Planning Panels）在考慮項目的地方基建貢獻的時候不會受 S94 和 S94A（注意，現在應該叫 Section 7.11 和 7.12）的約束，就是說他們會考慮Section 7.11 和 7.12里的標準，但可以另行要求額外的金錢或土地的貢獻。
另外一個顯著的變化是這些 Regional 和地區規劃組（District Planning Panels）的決策過程被要求必須透明了，以前他們的會議和討論可以分為公開的和內部的兩種，現在他們所有的會議和討論必須對外開放，還必須錄音後將會議音頻記錄公佈於自己的網頁上，這樣做的結果會使得 Panel 成員的分歧會更公開，大家可以更好的理解和判斷項目成敗的原因和可能性。
三、民眾意見
州規劃廳想增加規劃制定和項目審批過程裡的民眾參與機會的意向在這次規劃法的調整裡也有體現，具體的做法就是要求所有市政廳都要制定自己的民眾參與機制文件（Community Participation Plan）。
據此各市政廳可能會開始要求項目申請遞交之前就滿足民眾參與機制文件裡諮詢、聽取並應對社區民眾意見的工作，一方面增加了工作量和成本，但是另一方面可以較早發現並開始處理後期可能出現的反對意見。
不足之處，州政府承諾的關於各市政廳要制定的民眾參與機制文件的應該有的形式、內容和程序的指引文件遲遲不見推出，目前這方面如何去做的自主權在各個市政廳，一時沒有一個比較統一的標準。
四、地方戰略規劃計畫聲明
到目前為止，新南威爾士有以下幾個關於土地用途的有法律地位的文件：
- SEPPs (State Environmental Policies)
- Regional Strategic Plans
- Local Environmental Plans (LEPs)
- Development Control Plans (DCPs)
大悉尼地區還要算上大悉尼委員會（GSC）制定的 District Plans。
這次調整後的規劃法在這方面又增加了新的一層：地方戰略規劃計畫聲明（Local Strategic Planning Statement），這一各市政廳必須制定的文件需要闡明相應市政廳轄區內的未來戰略規劃的優先和行動計畫。
如果一個市政廳由不同的 Ward 組成，相應 Ward 的議員可以否決聲明裡關於自己 Ward 的戰略規劃計畫，調整後的規劃法又賦予州規劃廳推翻議員們否決的權利，但是必須要在市政廳要求的情況下才可以介入（令人費解的機制）。地方戰略規劃計畫聲明（Local Strategic Planning Statement）的引入影響最大的還是謀求重新劃分區域（Rezoning）的 規劃提議（Planning Proposal），以後的提議都要求另外提供是否符合地方戰略規劃計畫聲明的報告了。
五、權利轉移
規劃廳長，規劃廳各機構，州政府和各市政廳之間的權利的分配和爭奪一直都是風起雲湧和引人注目的，當年規劃法加入 Part 3A 給予規劃廳長權利一票決定重大項目（Major Project），高效通過了悉尼很多今天都引以為豪的旗艦項目，但是也出現過有人將項目擠入重大項目行列走快速通道的爭議事件，最後還是廢除了這一廳長特權。
兩年以前，隨著大悉尼委員會（GSC）的成立，大悉尼地區的修正 Local Environmental Plans (LEPs) 也就是批准重新劃分區域（Rezoning）的規劃提議（Planning Proposal）的權利被從規劃廳長手裡拿走並交給了大悉尼委員會(GSC)。
現在，從3月1號起，規劃廳長成功恢復了這一重要的權利，只是需要和大悉尼委員會（GSC）共享，權利分割模糊，又是一個讓事情變複雜的調整。
審批決定的書面理由
從今年的7月1號起，所有的市政廳在審批做出決定的時候必須給出書面的理由。
這個要歡迎，肯定會使得各市政廳認真考慮自己的決定是否是出於正常理由的，對於申請人來說，這份書面文件也會在在尋求法律諮詢的時候大有用途。
S96 DA 修改申請
這一次的規劃法調整除了把修改 DA 的相關條款從原來的 Section 96 調整到 Section 4.55，在這方面還有一些具體程序上的調整。從現在起，審批機構考慮 DA 修改的申請的時候需要考慮他們批准最初 DA 的原因。
這不是簡單地要求審核部門僅僅是因為修改 DA 的申請需要改動最初申請的一些想法就直接拒批，而是申請人需要充分闡述和最初方案不一致的地方，這方面的難度明顯加大了。
Clause 4.6 申請
LEP 的 4.6 條款允許 DA 申請人在一定的情況下申請對一些規劃限制的指標（如高度、密度和最小面積等）進行突破，從現在起，沒有規劃廳 Secretary 的同意， 市政廳不得批准超出 LEP 規定10% 的Clause 4.6 申請。由於現在絕大多數的項目的實際審批都是由 IHAP 或 JRPP 來負責，所以受影響的項目不會太多。
上面是這次規劃法調整的主要改動的介紹。這次的大調整不是心血來潮，自由黨州政府曾經在2013 年的時候想以 Planning Bill 來取代這一部規劃法受挫以後就沒有放棄過動規劃法的機會，這次以調整修訂為名實際達到了當年立新法的目的，個人感覺結構上的重新架構首先就造成了很大的不便和整個行業重新熟悉的巨大成本，內容上講並沒有任何流程上的改進反而有不少地方更複雜了。不管怎麼樣，既然已成事實，我們還是老老實實地去熟悉這一部“調整”後的重要法律吧。
來源：澳洲財經見聞
排版：Shelly Du
