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日本推史上最大规模刺激计划！房地产在疫情中突显防御性｜居外专栏

作为全球第三大经济体的日本正在全力应对疫情可能带来的严峻形势，到目前为止，日本一直在努力严格控制新冠状病毒的爆发，没有出现大爆发的情况。日本首相安倍晋三於4月7日宣布东京和其它6个县进入紧急状态，以遏制人口集中地区新冠病毒感染病例上升而带来的担忧；据悉，紧急状态下，基本业务可继续运营，这将有别于类似中国，欧洲和美国部分地区所采取的严格隔离/限制措施。

日本首相安倍晋三领导的内阁批准的价值108万亿日元（约合1万亿美元）的一揽子刺激计划也将开始得以实施；安倍晋三称其为“前所未见”的刺激计划，是对疫情引发的全球经济下滑做出的必要措施，以使经济恢复到V型复苏。该刺激计划规模相当于日本GDP的20%，力度强于美国和德国。（美国的刺激方案规模相当于美国GDP的11%，德国方案则相当于其GDP的5%。）

在第一个紧急措施阶段，日本政府计划将30万日元发放给受新冠状病影响的收入显着下降的家庭；并计划向受影响的小公司提供最高200万日元的资金援助，包括允许其延迟纳税并免除罚款。

在新冠状病毒缓解后的第二阶段，政府将推出刺激经济和消费的政策，其中包括鼓消费和旅行，其中一项旅行促销活动为向通过旅行社进行预订的游客提供最多20,000日元的优惠券等。

国际奥委会宣布东京奥运会将延期至2021年7月23日至8月8日举行，让市场松了一口气。疫情重创了航空和旅游业等，明年的东京奥运会为疫情后的旅游业和消费等行业的复苏带来曙光。

此次疫情也让不少投资者发现日本房地产的防御性特徵，因爲有大量的资本在寻求中长期房地产的投资机会，专注于亚太地区的私募股权房地产基金在2018-2019年筹集了380亿美元，远远超过2002-2003年筹集的50亿美元，日本更是受到机构和个人投资者的青睐，在私募股权房地产基金的投资中占有可观比例。

一旦疫情得到控制，被抑制的投资需求就会释放，幷支持房地产投资活动，以满足强劲的投资需求，由于融资成本低廉，以及政府的刺激方案促进经济发展，跨境投资者的重点将进一步转移到日本。

SARS疫情前后给亚太地区的投资活动带来的变化商业地产交易量（2002-2004）

来源：RCA

 

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
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全球低息及不确定环境下，日本房地产仍受欢迎｜居外专栏

日本的房地产投资在2020年的开局可谓强劲，但随着新冠病毒的爆发和蔓延，给全球的资本市场带来巨大压力，日本的房地产市场于2月下旬起也开始被市场的恐慌情绪波及，J-REIT（日本房地产投资信托基金）遭遇一轮下跌，虽然较其他市场更快企稳和上扬，截至4月中旬，仍有超过一半的J-REIT较资产净值有20%的折让或更低；有分析指出，金融机构，尤其是区域性银行历来偏好持J-REIT，但由于疫情许多金融机构为了阻止其年度亏损，而在三月财年末的临近被迫进行抛售。但同时，这次的下跌，对长期投资者而言却是积极的，这是他们期待已久的折扣购买机会。

目前全球市场的不确定性达到前所未有的水平，日本的房地产由于其防御性特征而继续受到投资者欢迎。有数据表明，收购有上升趋势，规模较小的实体可能成为目标，而J-REIT间的整合也将会变得普遍，如Star Asia和SakuraREIT目前正在合并中。

为了抵抗疫情对经济的不利影响，各国政府和央行纷纷推出超强刺激政策，特别是美国此次采取了超常规的降息和刺激手段，全球利率进一步降低，政府债券收益率的压缩将进一步增加包括J-REIT在内的日本房地产的吸引力，收益率息差的扩大将可能成为推升日本房地产投资的主因之一。

J-REIT及各类别走势图（截至4月中旬）

来源：J-REIT，第一太平戴维斯

 

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海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单：
  • 身份证件（例如护照，身份证等）
  • 地址证明（账单，有地址信息的证件等）
  • 名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
  • 资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
  • 税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
  • 银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民，保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

投资移民知情者
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什么是“高级人才”签证？ 日本移民新法独家解读

日本高级人才签证（高度専门职；Highly-Skilled Foreign Professionals Visa）是为在日本工作的优秀外籍高级人才提供的签证。如今，现在外国人对「日版高级人才绿卡（永住签证）」这个新制度的认知度越来越高，也正成为快速移居日本的途径。

怎样能够成为高级人才？

高级人才的积分表上计算学历、工作经验、年收入（来日本以后的预测收入）、年龄（越年轻越有利）。70分以上的话能够成为高级人才。来日本以前可以申请。

从2017年4月26日更新积分表。日本的大学毕业生以外，世界排名300以内的名牌大学*的毕业生或拥有多种专业的硕士或博士可加分，日本语能力试验N2也加分。现在对国外来的高级人才来说比以前更容易获得签证。

高级人才打分表-高度经营/管理领域。70分以上，三年换永居；80份以上，一年换永居。
高级人才打分表-高度专业/技术领域。70分以上，三年换永居；80份以上，一年换永居。

 

*世界排名300以内的名牌大学包括；在中国的北京大学、清华大学、复旦大学、上海交通大学、北京师范大学、中国科学技术大学、中山大学、浙江大学、南京大学、哈尔滨工业大学、武汉大学；在台湾的话国立台湾大学；在香港的话香港城市大学、香港中文大学、香港理工大学、香港科技大学、香港大学；在新加坡的话National University of Singapore, Nanyang Technological University（2018年数据，可能会变化）

 

2020年4月6日，居外网特邀日本移民专家为大家讲解日本移民新政策，并结合实例分享实际申请操作的各类问题。

 

如果您也对“日本高度人才签证”感兴趣，可以参加打分调查，获取移民专家的协助。

点击链接参与调查 http://h5.ebdan.net/ls/uSaLvgXO

 

 

高级人才签证的7个优点

高级人才签证有7个特点，比一般的工作签证更占优势。

1、通常外国人只能从事签证许可范围内的活动。但如持有高级人才签证就可从事相当于多种签证的活动。

例如，在日本公司工作的外籍人士可以运用自己的知识和技术在日本创业。

2、最长在留期间一律「5年」。当然签证可以延长。

3、缓和永久居留许可条件。

通常为了得到永久居留许可，需要在日本生活10年以上。但是从2017年4月26日开始实行日本版高级人才绿卡制度，如果在日本从事高度专业活动连续3年或1年，就可以申请永久居留。这就是获得日本居住权的快速通道。

4、在出入境管理署审查得到优先待遇。

高等人才外国人的在留资格认定申请，原则为10个工作日之内审查。

5、配偶也可以在日本工作。

就算配偶学历、职业等方面不符合就职资格也能够获得工作签证。

6、居住在本邦的父母也能够获得签证。

原则上日本没有给外籍人士父母的签证。但是持有高级人才签证的外籍人士如果年收入800万日圆以上，需要照顾未满7岁孩子的情况下，高级人才外籍人本人或配偶的父母两个人能够获得签证。

7、可以携同佣人。

如果年收入1000万日圆以上，佣人的月收入20万日圆以上的情况下，能够获得携同佣人的签证。

 

突破疫情停滞点！日本公示地价连续5年上涨

随着新冠肺炎冲击将近一季，不少准备买房或是投资客，纷纷驻足观望，3月18日日本国土交通省发布截至2020年1月1日的公示地价，商业丶公益丶住宅等全部用途平均上涨1.4％，连续5年的上涨应该是后势看好，然而却也担心若是新冠肺炎持续打击经济，影响恐怕马上就会出现。

根据《日经新闻网》报导，官方的公示地价显示，除了札幌以外的4个核心程式之外的地方圈也都上涨0.1％，这是自28年后转为上涨，主要是因为访日游客带动的观光经济丶城市开发拉动，住宅用地有稳定的使用与超低利率支撑，上涨0.8％丶商业用地上涨3.1％，涨幅皆比上一年度多。

而在商业用地部分，东京丶大阪丶名古屋城市圈上涨5.4％，企业渐渐改为选择宽敞办公室丶或能减少交通时间的分布办公室，而市中心则因为观光客多，饭店丶店面交易相对活跃。

而在地方4核心城市，包括札幌丶仙台丶广岛丶福冈等，涨幅也有11.3％，东京虽地价持续上场，但追求更高投资收益的资金流向地方。

专家担心新冠肺炎将重击日本经济

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然新冠肺炎疫情持续，其中在被看好名单内的札幌也是北海道疫情严重区，东京都同样也是都市圈疫情严重处，疫情期拉长势必将会影响投资客下手，对此房仲业者虽知道连续5年上涨公示地价，但仍不免忧心。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。


来源：ETtoday
责编：Zoe Chan

全球最安全国家/地区竟是它！榜首藏在疫情重灾区旁边

2019新型冠状病毒爆发，由於疫情快速扩散，全球各地也都陆续传出确诊案例。近日Deep Knowledge Group网站也公布了“全球疫情最安全的国家/地区”榜单，但没想到第一名却让不少人相当震惊，直呼“不可思议”。

根据Deep Knowledge Group网站报导，其于4月12日公布了一份“全球疫情最安全的国家/地区”的榜单，其中一至五名次序分别为：以色列丶德国丶韩国丶澳洲及中国。

其中，以色列作为最安全的国家，虽名列亚洲确诊数第5位，但在9404名确诊病患中，仅有73名死亡案例，相当於近0.8%的超低死亡率。另外，以犹太教为主的以色列，也针对宗教仪式和典礼也祭出严格规范，并透过锁定患者手机位置制作“追踪地图”，一旦民众的活动范围与确诊病患重叠，就会由手机App跳出警示通知，防疫措施相当新颖。

居外推荐以色列特拉维夫（Tel Aviv）赫兹利亚（Herzliya）的14栋豪华别墅。顶级位置——距离海滩200米；顶级设计——由建筑师大师Orly Shrem设计。3卧3卫房价约¥2,573万。点击图片查看项目详情

值得一提的是，该网站也一并公布“全球疫情安全高风险国家/地区”名单，一至五名分别为：意大利丶美国丶英国丶西班牙及法国，其中美国近期疫情狂烧，确诊数一直不断攀升，而意大利则是传出医疗崩溃的消息，引起当地人民恐慌。

 

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来源：MSN新闻
责编：Zoe Chan

如果东京奥运取消，日本房产会贬值吗？

撰文：刘杰

2020年是期待已久的东京奥运年，虽然现在这个”期待“可能要打上引号了。过去几年日本的房产市场借着奥运热潮冲了一波，走势良好。京都、大阪等多个繁华商圈的住宅和商业地产陆续在去年年底和今年年初建成，环顾四周都是新地标。

而“新冠肺炎”这个突如其来的疫情爆发，浇了许多人一头冷水。有关奥运的讨论也不再是大兴土木、圣火传递，而直接变成了：疫情都这样了，东京奥运到底还要不要办？关于这一点，日本的态度很明确，排除万难也要举办，且并不认为会有很大影响。但网民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期举办东京奥运”发起投票，60%日本民众认同“应该取消”。

针对东京奥运可能取消的猜想持续酝酿。2月28日，奥运大臣桥本圣子在众议院预算委员会会议上称，“站在选手的立场上，奥运会不可能延期”。而3月3日，桥本圣子又在英国《每日邮报》采访中称，奥组委允许东京奥运延期到冬季举办。虽然这位奥运大臣讲话是出了名的爱跑火车，但显而易见的是至少到5月底，奥组委最终判断疫情发展是否对奥运举办产生影响之前，这朵“奥运疑云”将一直笼罩在我们头上。

如果奥运取消，日本房价会大跌吗？

在这样胶着的状态下，不少朋友问小川，如果奥运办不了了，对日本房产会有影响么？答案是当然会有，但影响并不会很大。

从房产本身上来说，日本资产仍处于顶峰时期的30%，且以每年5%~7%的幅度增长。除去银座商区贵到夸张的商业用地，其他地域的地价在近35年中都还处于洼地。而近年来日本人自身的买房意愿明显提升，新房的供给量却在走缓，这就导致无论是新房还是中古房，价格持续走高，所以“奥运是否停办”在房产这种刚需上，影响并不会太大。

再从日本整体发展来看，自13年日本成功申奥以来，投入了巨大的金钱和精力筹备，总体来说花大钱的方向有三个：基础设施建设、科技和旅游。虽然短期来看，奥运如果停办，那这三项未来的映射效应会打折扣，但长期来看，这些“重金”扶持的领域都属于国家的软硬实力中最坚实的部分，7年来方方面面的进步和突破并不是一次奥运延期就能使之归零的。

而且，奥运之后，2026名古屋亚运会、2025大阪世博会和正在准备的大阪梦洲赌场的开业，这一系列大型盛事的开展，也必定将对日本经济带来持续性的刺激。日本房产大幅贬值？不可能的。

图片来源：根据东京奥委会官网数据制图

最新消息，日本自3.9日起，限制中国、韩国人入境，入境者将在指定区域隔离14天。可以看出，日本为了奥运的顺利举办，终于拿出了强硬的手段。对于日本奥运，我们静观其变，即使真的出现延期或取消，也并不一定是坏事。

 

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来源：洛居LaKu
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奥运推迟日本损失如何？经济近12年最严重衰退

据经济学家表示，受到新冠病毒肺炎疫情影响，让今年的奥运会延期举行的历史性决定可能会给日本经济带来更大的痛苦——因为日本经济在之前预计就已经受到新冠疫情影响了。那东道主到底会有多大损失呢？对此，法新社给他们算了一笔账。

奥运会让日本付出了什么代价？

到2019年底，东京奥组委估计奥运会的总费用约为1.35万亿日元（约合126亿美元）。这一数字由支付5970亿日元的东京市、出资6030亿日元的东京奥组委和花费1500亿日元的中央政府分摊。

但该国的实际成本一直备受争议：据一份广为人知的审计报告估计，从2013年申办到2018年为止，日本政府的支出为1.06万亿日元，是预算的近10倍。日本企业也为此次赛事投入了大量资金赞助，支付了创纪录的3480亿日元（约合33亿美元）。

而这些数字还不包括各大公司与国际奥委会（IOC）签署的几届奥运会赞助权的合作协议。其中就包括日本丰田、普利司通和松下等巨头企业。

2020东京奥组委CEO武藤敏郎（Toshiro Muto）在被问及推迟奥运会将给日本带来多大损失时表示：“推迟奥运会的基本政策是今天决定的。我们到底要如何实现延期？这将在IOC、我们和东京之间讨论。我相信这将是非常困难的。”

延伸阅读：【东京哪些地区对中国买家最具吸引力？】

哪些部门将会受到影响？

据业内机构凯投宏观（Capital Economics）的分析师表示，从延期对日本经济可能造成的打击来看，要考虑的一个关键因素就是大部分的支出已经产生了。这意味着，在支出方面的影响，最引人瞩目的是新体育场馆的建设等，近年来已经被记入了国内生产总值（GDP）之中。

但延期可能会拖累该国的旅游业以及国内的一般消费，在去年饱受争议的销售税上调后，这方面已经有压力了。

由于在与韩国的外交口角中引发了抵制呼声，日本旅游业在新冠病毒大流行前就已经举步维艰了——此前，韩国游客是去日本的第二大旅游团体，仅次于中国。而随着新冠病毒肺炎疫情爆发，去日本的韩国游客数量进一步下降，而来自中国的游客也大幅度减少，这些游客加起来占到了2019年到访该国的3190万外国游客中的近一半。官方数据显示，今年2月，赴日旅游的外国游客比去年同期下降了58.3%，来自中国的游客更是锐减了87.9%。

尽管日本的工业化和多样化经济并不严重依赖旅游业——据经济研究机构CEIC的数据，2018年外国游客消费仅占GDP的0.9%——但由于国内消费已经出现疲软，奥运会延期所带来的冲击很可能会波及整个经济，并进一步抑制本地消费。

对GDP会有什么影响？

事实上，新冠病毒大流行已经使得日本经济走向衰退——10-12月的当季GDP已经萎缩了1.8%。

本周一，全球三大国际评级机构之一的惠誉国际（Fitch），将其对日本2020年经济增长的预测从-0.2%调低到了-1.1%，这反映了新冠疫情对消费、旅游和出口构成的风险。但它表示，奥运会延期可能会使局势明显恶化，“可能会对我们的预测造成0.5-0.8个百分点的GDP影响”。

日本野村证券（Nomura）的首席经济学家美和卓（Takashi Miwa）告诉法新社说，延期“将严重影响日本消费者的信心”。

目前尚不清楚这对预计参加奥运会的外国观众可能会带来的2400亿日元（约合22.8亿美元）的消费额产生什么样的影响。

居外专栏：【2020年日本房地产投资前景如何？】

2020东京奥组委方面拒绝透露他们预计有多少外国游客会专门来日本观看这场体育赛事。到目前为止，日本已售出450万张门票，预计总销售量约为780万张，其中有20-30%是国际票。推迟对这些门票有何影响尚不清楚。

据三井住友银行日兴证券（SMBC Nikko Securities）的经济学家们在周二表示，奥运会延期将使该国今年的GDP减少约60亿美元。但他们也补充说，当奥运会最终举行时，官方将获得同样的收益，以有效地抵消损失。

 

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暖灯不动产中国子社长桂小科时讯解析日本置业投资

2020年日本公示地价公布 东京23区重新洗牌了吗？

地价与房价总体上呈正相关，地价的变动会在一定时间内反映在房价上。3月18日，日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。截至2020年1月1日的公示地价显示，商业、工业和住宅等全部用途平均（全国）上涨1.4％，连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1％，时隔28年转为上涨。【阅读原文】

想让家人一起到日本生活，该办什么签证呢？

以往，日本的移民政策非常严苛，但受到人口高龄化、劳动人口不足的影响，日本政府正在逐年放宽专业外国人才到日本工作的条件。根据去年 4 月开始实施的新法规，只要符合特定技能类别、具有一定日语能力，就能获得最长 5 年的签证，甚至可以将配偶和子女接到日本一起生活。【阅读原文】

这几种情况，你可能不适合在日本买房

外国人在日本购房并无身份限制，所谓“不适合在日本买房”，实际上是针对一些对日本房产投资毫无了解，并且固执坚守自己的一套思维理念的投资人。所以何种情形下日本房子会和你有缘无分呢？注意了，如果你持以下观念，可能还要再斟酌斟酌。【阅读原文】

2020年日本房地产投资前景如何？

为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。【阅读原文】

2020日本房产投资良机：细数东京在建中的地铁房

无论是买房自住还是买房投资，地铁房都无疑是最便利且最省心的选择之一。日本，被称为生活在铁道上的国家。1965年，“新干线”建成之后，附近的土地价格在开通之后增加了67%。在日本买房的投资者们，必定十分关注地铁线路的规划。【阅读原文】

东京文教区投资置业指南

因为日本没有户口制度，只要住在这个片区，且孩子到了适龄阶段，那就都有权利上这个片区的公立学校，因此，在日本学区房的概念并不明显，但日本确实有“文教地区”这个概念。简单来说，就是市中心大学附近的一片区域。【阅读原文】

移民日本：在留资格、居留卡、签证那些事

对于那些相对长时间居住在日本的人来说，必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑，在留资格/居留卡是什么？跟移民签证有什么关系？今天跟大家捋一捋这些基本概念，搞清楚规则是去日本生活的第一步。【阅读原文】

日本两大商业街“武藏小山”和“户越银座”贵在哪里？

东京有两条主要的商业街在中原街道上彼此相邻，一条是全长超过800米的“武藏小山Palm商业街”，另一条是全长1.3千米的“户越银座商店街”。 如此受欢迎的商店街“武藏小山”和“户越银座”有哪些特店呢？本期文章以投资的眼光来看，并对其地价进行一下数据分析。【阅读原文】

日本房产持有多久合适？

对于多数海外投资者来说，选择购置日本房产的原因都是出于以下几点：对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好，对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。那么手里的房产是应该长期持有，还是应该一两年之后及时卖掉呢？【阅读原文】

引以为鉴：富人在日本房产投资中失败模式

众所周知，房地产投资作为一种大宗买卖，需要花费很多时间和精力拥有丰富的资产的人在投资之路上，有时会绕弯路，甚至会摔跤。本文将介绍富人投资日本房产的常见失败模式，让正在走这条路的人以此为鉴，吃一堑，长一智。【阅读原文】

 

日本羽田机场扩容：你在飞，它在涨！

2020年东京奥运会在即。日前，日本国土交通省公布了计划于2020年3月开始执行的羽田机场国际航线起降架次扩容分配计划。对于投资人来说，增加国际航班最直接的影响是大幅扩增人流量，事务所、店铺等需求量随之增加，从而拉动周边住宅区、商业区地价。我们不妨看看最大可能有所裨益的地方是哪里呢？【阅读原文】

 

东京目黑区的投资秘笈

位于东京都23区西南部的目黑区，面积不大，但是东京的一个重要住宅区。2019年7月1日本官方统计数据显示的常住人口是287158人，约占东京都总人口的2%。本期我们就按照实惠的标准推荐目黑区的三个投资区域。【阅读原文】

 

东京奥运会、有钱、人多的地方，地价是什么水平？

2020年东京奥运会开幕在即。世田谷区内为了举办奥运会，街道的整顿和再开发项目也在顺利进行中。世田谷区是东京传统的富人区，作为东京23区内人口流入最受欢迎的区，什么时候是合适的投资时间呢？【阅读原文】

 

消费税增加之后，这样买房反而更便宜了！

伴随着日本新一轮上调消费税至10%，许多投资人都纷纷咨询：“消费税增加会对购房产生影响吗？那么我们来详细比对一下消费税增加前后对我们购置日本房产都将产生哪些影响。【阅读原文】

 

这些深受日本年轻人好评的区域未来资产价值更高！

大家经常在各种招租住宅网站中看到诸如“最想居住的街道（车站）排名”，虽然说是街道，但实际上以车站为调查对象的排名也很多，即使是调查的同一个区域、同一个车站点附近，因不同招租住宅网站的划分标准不同，调查项目不同，评价结果可能也会有所差异。因此，在考虑房地产投资的位置时，我们为什么不多多参考当地政府给出的排名呢？【阅读原文】

 

买房就能移民日本吗？

有些投资人认为日本买房就能移民，也有些公司宣称只要收取一定的费用，就能全程帮助大家完成移民目标，申请人什么都不用操心。事实真相真的如此吗？这样的操作可行吗？最近的一个新闻案例警告大家要远离这种“买房移民日本”的陷阱。【阅读原文】

40岁的“中年危机”：投资房产为时已晚？

如果想通过房地产投资定期获得房租收入的话，当然是越早投资越好，因为房子的持有时间越长投资效果会越显著。但是对房地产投资感兴趣，却迟迟没有踏出一步的也大有人在。那么40多岁开始投资房地产算晚吗？其中的不安和优势是什么?【阅读原文】

 

如果超强台风来袭日本，海外房东应如何保护资产安全？

台风过境时常常带来狂风暴雨天气，暴雨强度大，洪水出现频率高，波及范围广，破坏性极大。日本作为一个岛屿国家，每年难以避免台风登陆。为避免天灾给个人资产造成过于惨重的损失，投资人应该提前买入一些保险，以保护我们的资产不受到严重的经济损失。那么，对于想要在海外投资房产的大家来说，有哪些住宅保险可以选择呢？今天暖灯君就来给大家科普一下日本住宅的保险知识。【阅读原文】

 

怎样用别人的钱累积你的资产？

与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。2018年日本的现金和存款比率比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。存款增加一定会带来资产形成吗？存款与房地产投资有什么差异？今天我们来探讨。【阅读原文】

 

从房主晋升到楼主 你必须要了解这些事情

人往高处走，小房子换大房子，郊区房换市区房是天经地义。持有一整栋楼的魅力是持有一套公寓不可比拟的，成功的话就能获益匪浅。但是对于其风险也要充分了解，在此向想从“房主”提升到“楼主”的所有者阐明持有一栋楼的魅力和风险。【阅读原文】

 

新签证政策施行，赴日又有新门路了

4月1日起，日本正式施行《出入境管理及难民认定法》（简称《入管法》），开始实施新签证政策。【阅读原文】

 

在日本，比婚房更刚需的竟然是？

前几天，某售房平台对北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市，近千位18-50岁的女性群体在其平台上房产交易分析后发现，2018年，女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者，而相比之下，2014年时该比例仅为30%左右。【阅读原文】

 

2020年日本公示地价公布 东京23区重新洗牌了吗？｜居外专栏

3月18日，日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。据日经新闻报道，截至2020年1月1日的公示地价显示，商业、工业和住宅等全部用途平均（全国）上涨1.4％，连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1％，时隔28年转为上涨。

公示地价

指日本国土交通省所公告的「标准地」价格。从日本全国各选出代表此地区「标准地」的三千多个地点中，于每年的1月1日由不动产鉴定士进行评估，再由土地鉴定委员会评定，并在每年的3月下旬公布。

公示地价在各个住宅地、商业地、工业地等用地里，公告出标准地每平方公尺的单价。公示地价会成为土地交易的指针价格，也是算出公共用地的价格的标准。此外，每块土地在每年都会有公示地价，也可由此看出土地价格的涨跌变化，是很重要的指针数字。

基准地价

正式名称叫做「都道府县基准地标准价格」，是以7月1日当天的土地价格调查为基准，在日本国内各都道府县进行调查，于9月下旬公布的地价指标之一。与国土交通省所公布的公示地价一样属于官方指标。

基准地价是了解合理地价的指标之一，也是用来掌握地价动向的重要指标。与公示地价相同，会针对住宅区、商业区、工业区等各种不同用途区域，遴选出各地区的基准地，以每平方米单价价格的方式标示。

东京23区の台东区势头最猛

宏观数据能帮助我们了解总体市场趋势，个人投资者最关心的还是具体地区的表现，哪些区域最有投资潜力，地价是最简便、直观的判断指标。

以东京地价排名前十的地区来看，时隔半年，有进有退。其中最亮眼的属台东区，2019年7月台东区平均地价上涨率为13.81%，是全东京地价上涨幅度最大的。2020年1月台东区从第七升至第六，超过了池袋所在的丰岛区，仅次于核心六区。上涨率13.98%，目前势头正旺！

2019年7月基准地价：

2020年1月公示地价：

涩谷区超过港区荣登第三，目黑区从第十升至第九。东京大热居住区吉祥寺所在的武藏野市跌出前十，品川区替而代之。

品川区坐拥东京重要中转站品川站，是连接东京和日本其他城市的关键枢纽。山手线时隔半个世纪新设的高轮gateway站前几天刚刚开业，与品川站一站之隔。品川区的磁悬浮列车也在开发中…..交通是城市的血液，随着近几年品川区不断注入新的血液，未来潜力不容小觑。

最关键的是，像台东区、品川区这样的潜力股目前均价还算人性，不似核心三区的均价那么任性。虽说日本房产投资以租金收入为主，地价上涨也并不是马上就能直接关系到投资者的利益，但是长远来看，保值基础上有所增值，未来转手也是乐见其成的。

“顶流”周边地区值得关注

日本全国地价最高的地点是「東京都中央区銀座4-5-6」，东京赫赫有名的“山野乐器银座总店”。但增长幅度从19年的3.1%放缓至基本持平的0.9%。单价达5770万日元/㎡（人民币约371万元/㎡），已经超过泡沫时期的最高价格。商业地价排名第二的「東京都中央区銀座5-4-3」“对鹤馆”涨幅也从4.5%放缓至1.2%，平单价为4970万日元/㎡（人民币约320万元/㎡）。

不愧是金字塔顶端的土地，一平方米的价格能在中央区其他地方买一套一室或两室房了！

地价最高的“山野乐器银座总店”位于东京银座四丁目，与日比谷公园相邻，周围的有乐町、京桥、新富町、筑地、八丁崛、新桥都是值得关注与投资的一等一地段。

地价与房价总体上呈正相关，地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”，而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。

投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅，因为一个简单的数字变动，背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素，地价其实不失为一种直观的参考方式。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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