解讀:海外樓市與中國樓市的三大不同之處 | 美國

近日,有德國新聞稱:600套公寓被中國人買走,越來越多的中國股民逃離股市,在海外大量購買當地房產,其中越來越多的人盯上了柏林。

近幾年,中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起,作為一種社會現像,不僅反映了國內政治、經濟、樓市環境的明顯變化,而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過了國內。

美國全國房地產經紀人協會稱,截至2015年3月底的一年中,中國買家在美國購置房產花費了286億美元,約占美國住房銷量的1%。NAR調查顯示,截至2015年3月底的12個月內,中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%,高於2013年的12%。加拿大買家的占比為14%,低於2013年的23%。

數據證明了中國人海外購房需求之旺盛,不僅快速增長,而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房,包括多種因素:比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。但是,近兩年中國人海外購房增長如此迅猛,他們真的了解發達國家的樓市嗎?

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中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%
中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%

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中國人炒股,多數是聽消息和跟風的。中國人去海外購房,其實也多以跟風為主,不可能全面而系統的研究國外樓市,這些國家房地產市場化已有上百年歷史,有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。

其一,進入成熟期。一國或一城的房地產市場,是具有生命周期的,這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩,比如歐美多為2-3%;人口增長緩慢,年齡老化,其中日本和德國最為嚴重;住宅存量接近飽和,新房需求量小;城市建設告別高潮期,只是小修小補。

典型現像是,二手房成交量遠大於一手房成交量,比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等,都是圍繞存量房進行工作或展開業務的。而國內各方主要圍著新房轉。比如我國地方政府很重視土地出讓金,而發達國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國家有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構,而中國比較少見(大都市的二房東、群租房的經營模式非常粗糙,且不被政府認可)。

其二,房價漲幅較小。2003-2010年期間,我國房價持續大漲(除了2008年),很多人都習慣了年均兩位數的漲幅。而發達國家的房價則非常溫和,絕大部分年份漲幅都是一位數。

比如,2015年二季度相比2002年初,英國房價指數上漲110%,年均上漲8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本東京都市圈房價指數下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美國房價指數上漲了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顧百年,則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。

這樣的房價漲幅,在中國人看來,實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後,房價漲由就會變小,這是行業規律。在新房開發熱潮時期,市場需求旺盛,產品質量和小區環境不斷提升,所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後,城市與社區成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區,房價自然趨穩。另外,從需求端分析,歐美國家居民沒有投資房產習慣,甚至連自住性購房需求也不算旺盛,很多國家的租房比例多在30-50%之間。

其三,租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國家,但租金收益率卻低於後者。當前,我國大城市住宅租金收益率平均為2-3%,而歐美國家可達到4-5%,而日本東京甚至高達5-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。

中外存在這一差異的原因,可歸結為兩點:其一,租房需求有別。中國人能購房,則絕不租房,購房置業是種民族習慣。而發達國家租房觀念流行,美國房屋自有率只有六成,歐洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平穩,則房價漲幅越大,租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美。

長期投資股票,有兩塊收益:分紅與股價上漲。投資房產,則房租相當於股票分紅,房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住,則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅,則可算出總體的長期收益率。過去多年,我國房產收益率,總體超過歐美。

2011年以來,我國多數三四線城市收益率大降,但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年,國外只有個別城市,如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率,接近中國一二線城市的水平,還都是華人集聚的城市。對此,有意在海外購房的中國人,不得不關注。

(據中國證券報)

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加拿大的教育福利全球領先,福利指數也是全球各國中排名前列的!

壹、加拿大:窮人教育壹路免費,福利開支占GDP的23.1%

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加拿大,如果沒有收入來源,單身可每月領取500-700加元(1加元約合6.6元人民幣)的生活保障金,三口之家每月可領取1100-1300加元的生 活保障金,如果壹直沒工作,這筆錢可以壹直領下去,直到。任何65歲以上的公民不管過去工作與否或工作時間長短,均可申請聯邦養老金。

對低收入家庭,政府提供廉租金住房,保證人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工資收入收取,基本上用25%-30%的工資就能住上寬大舒適的房子。

如果父母收入低於壹定標準,不滿18歲的孩子每月可領取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大從小學到高中的教育(12—13年),學費是分文不收的, 大學教育有的社區學院也是免費的,學前教育雖然不是免費,但對低收入家庭的孩子,根據家庭收入情況,由政府部分或全部支付教育費。

二、美國:窮人醫療政府買單,福利開支占GDP的21%

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壹位在美國加州的華人在這次經濟危機中失業,可他壹點也不感到恐慌,因為他可以領壹年的失業金,然後再申請政府的救濟金,救濟金每月1600美元(1美元約合6.7元人民幣),房貸供不起,不要緊,也由政府無償補助,日子照樣過得很體面。

研究數據顯示,1995年夏威夷壹個有兩個孩子的母親領取的福利相當於年薪36000美元的工人。

美國的小學到高中教育免費,大學教育經費主要由政府負擔,學生只負擔壹小部分。社區大學的學費低於每年1500美元,約是美國從業人員平均年收入的1/30。為確保條件具備並且願意讀書的孩子能讀大學,政府對貧困家庭提供各種形式的資助。

美國有專門為窮人提供醫療服務的醫療救助(Medicaid)系統,為買不起醫療保險的低收入家庭提供優質的醫療保障,所有費用由政府支付。醫療救助預算占州GDP的22%,其中聯邦政府補貼57%。

2008年,美國共有4900萬人享受到了醫療救助,聯邦政府支出部分為2040億美元。由於經濟危機,美國不少家庭收入降低,享受醫療救助的人數劇增。2009年,美國有9個州享受醫療救助的人數達到州總人口的9%。

2010年3月23日,奧巴馬總統簽署法案,將醫療救助的標準降低到貧困線的133%(2009年,美國多數州貧困線為:壹口之家年收入10830美元,兩口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),這樣,將有更多的人納入醫療救助體系。

美國醫療制度的著眼點是,對任何危及生命的疾病,不管有錢沒錢,先看病,後買單。妳有錢,那妳就自己掏腰包或由保險公司支付;妳是窮人,就由政府買單,連住院的夥食費都由政府出。

三、英國:難民也享受高福利,福利開支占GDP的25.9%

英國實行全民免費醫療。筆者有個朋友在英國生孩子,從入院到出院不用花壹英鎊,夥食費都由政府買單,出院時,政府還給買好了嬰兒車。

英國大學階段以前的教育均免費,大學階段也有90%的大學生可獲得政府津貼。所以,對低收入家庭來說,從幼兒園到大學教育是壹路免費的。

英國的福利覆蓋所有在英國居住的人。筆者采訪過壹名在英國的難民,他在英國享受很舒適的福利住房,居住面積約80(與另壹人合住),洗衣機、電冰箱、煤氣竈、電視機等家電應有盡有,想要什麽生活用品,跟福利官說壹下,也會免費獲得,床單、毛毯定期免費換洗。英國政府每周給他發生活費,第壹周是90多英鎊(1英鎊約合10.5人民幣元),從第二周起,每周35英鎊。他照樣享受與英國國民同等標準的免費醫療,他不會英語,看病時由政府出錢為他聘請翻譯。

四、德國:買“偉哥”也報銷,福利開支占GDP的27.6%

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德國人壹生下來就享受撫育金,第壹個和第二個孩子為每月184歐元,第三個孩子為每月190歐元,從第四個孩子開始,每月215歐元,這筆錢壹直領到25周歲或有了固定收入為止。

對困難家庭來說,福利幾乎包辦了壹切,領取的救濟金只是“零花錢”,購買價值超出30.68歐元的日用品由福利局支付賬單。

德國《圖片報》的壹個記者走訪了壹個拿救濟金的家庭,男主人30歲,妻子23歲,他們有壹個出生不久的孩子,這個家庭幾乎所有用品,從拖鞋、襯衣、小孩床,到洗衣機、電視機、爐竈都是由福利局付款購買的。除此之外,他們每月還能領到350歐元的房租補貼、385歐元的生活費。

德國黑森州有位弗先生靠救濟生活,每月從福利局領取350歐元的救濟金和112歐元的養老金,福利局同時還要為他支付居住面積100的住房的房租。弗先生由於靠服用性刺激藥物才能過正常的性生活,政府還必須為他每年支付購買“偉哥”的4900歐元費用。

五、法國:種1公頃農田補貼400歐元, 福利開支占GDP的34.9%

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在法國,公民從娘胎到受到400多種福利的保護。法國福利的特點是不管國籍,只要在法國有合法居留身份,就可享受。筆者在法國留學時,照樣享受他們的住房補貼和育兒補貼。

法國醫療保險全民享有,根據個人收入情況,公民每年僅交幾百歐元的醫保費,大致是壹個星期的最低工資,失業者則免交此費。家庭如果只有壹人工作,可將配偶及 子女納入自己的保險中,交費不變。病人每看壹次醫生只交1歐元的掛號費,其余所有費用在自己的保險賬戶上由社保機構劃撥。

在法國,農民每種1公頃農田補貼400歐元,每養1頭牲畜補貼300歐元,補貼農產品要求符合環保生產標準。

對無工作或低收入家庭,根據家庭人口數每月領取405.62歐元到851.81歐元的最低生活保障金,如果有兩個以上的孩子,則每增加壹個孩子,每月加 162.25歐元。孩子從在娘胎裏的第5個月起到滿3歲,如果父母收入低於壹定標準,每個孩子每月可領取156.31歐元的幼兒補貼。如果父母為照顧孩子 而停止工作或減少工時,則每月可領取320.67歐元到484.97歐元的育兒補助。如果雇用保姆照看小於6歲的孩子,並且收入低於壹定標準,每個孩子每 月可享受65.46歐元到199.78歐元的補貼。如果家庭有兩個孩子,每月補助108.86歐元,以後每增加壹個孩子增加139.47歐元。孩子長到 11歲時,每月補助再追加30.62歐元,16歲時每月再追加54.43歐元。此項補助直到孩子找到工作為止。

法國國民教育從小學到大學壹路免費,如果家庭收入低於壹定標準,孩子每個學期開學時可領取249.07歐元的補助。從初中到大學,學生可獲得每個學期54.9歐元到3456歐元的助學金。

殘疾人根據殘疾情況,每月可獲得109.40歐元到1025.72歐元的補助。 法國壹些城市對收入低於壹定標準的人提供免費公交服務,有的城市則對所有人提供免費公交服務,或提供免費自行車。

六、瑞典:丈夫有9個月的全薪產假,福利開支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通過了《濟貧法》,為低收入家庭提供幫助。瑞典把福利當作公民的基本作出法律上的承諾,當公民應該享受的福利不能實現或受到侵犯時,可以向地方公共保險或高等公共保險申訴。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟著休9個月的全薪“產假”。在孩子年滿16歲以前,父母均可獲得生活津貼;年滿16歲以後,完成9年義務教育的青年,如繼續讀大學則領取教育津貼,這樣,大學也和免費差不多。

在瑞典看病個人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗約合1元人民幣)的掛號費,其他壹切費用都由政府買單。

瑞典的失業保險分兩部分,即基本失業保險和自願失業保險。所有20歲以上的失業者,可領取每日320瑞典克朗的基本失業保險金。

除此之外,自願失業保險職工參加全國36個失業基金,如果失業,在頭200天裏,可以領取過去12個月平均工資的80%,第201天到300天(有未滿18歲的孩子為450天)期間減為70%,超過這個期限則由工作發展保險支付。

2006年,全國有90%的工人加入了失業基金,553000人受到了失業基金的資助,平均每人得到54069瑞典克朗。失業基金的資金主要由政府提供,會員費只占基金的9.4%。

七、:挪威帶全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威實行全民免費醫療,所有公民都享受毫無差別的高品質的醫療服務,病假期間的工資與正常工資分文不差。

產婦有42周的全薪產假,生產之前的3周也是法定產假。產婦的丈夫享有4周的全薪“產假”。挪威實行包括托兒所、幼兒園在內的所有等級的全民免費教育,不滿2周歲的嬰兒如果不去托兒所,可以獲得最高每月3000克朗(1克朗約合1.1元人民幣)的現金補貼。

八、丹麥:全民免費醫療免費教育,福利開支占GDP的37.9%

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丹麥的福利覆蓋所有在丹麥居住的人,不分國籍,只要在丹麥的領土上,就享受他們的各種福利。

丹麥實行全民免費醫療,看病、住院分文不花,連住院夥食費都由政府買單。病房壹切生活設施應有盡有,病人住院空手進去即可。

丹麥從小學到大學壹路免費,學生就近選擇學校,如果選擇私立學校,則政府按公立教育標準報銷壹部分學費。

孩子從生下來到18歲的牛奶費也由政府支付。低收入家庭孩子的學前教育也由政府買單,學生每月還可以拿到生活補貼。

失業人員在失業後的4年裏,可領取相當於失業前工資90%的失業金。如果4年內還找不到工作,則領取每月約合14000人民幣元的失業救濟金。

九、澳大利亞:低收入者購藥2.6澳元封頂,福利占GDP的22.5%

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當今澳大利亞的福利制度是1910年建立起來的,覆蓋所有國民。

澳大利亞對所有國民免費醫療,如果自己到藥房買藥,家庭收入低於24000澳元(1澳元約合6.6元人民幣)的公民只需要支付藥房2.6澳元,余款不管多少,均由政府買單。孕婦分娩時,可獲得950澳元的分娩津貼,以幫助為新生兒添置用品。

如果在工作年齡內失業,每年可獲取1.5萬澳元的失業救濟金。女性公民從60歲、男性公民從65歲開始,不管過去的工作經歷如何,如果個人收入或資產低於壹定標準,都可領取政府養老金。

澳大利亞實行12年免費教育,學生在18歲前還可享受學習補貼。大學生可以獲得政府的無息貸款。

十、日本:醫院不得盈利,福利開支占GDP的18.6%

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日本早在20世紀20年代就通過了幾個福利法案,基本上采用歐洲模式。

日本的醫療保健系統覆蓋所有國民,日本的所有醫院必須是非贏利性質的。每個公民必須享有壹種醫療保險,保險費的多少根據個人或?

日本房地產面臨庫存壓力 將迎來降價? | 日本

日本房地產面臨庫存壓力 將迎來降價? | 日本
日本房地產業界人士表示,日本各房地產開放商都面臨不同程度的庫存壓力。到今年年末各開發商會展開各自的去庫存戰略,選擇這段時間購房的人,可以充分與開發商砍價、交涉(Getty Images)

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近期,日本建材和人工成本上升,公寓房價格大幅度上漲,新房銷量受重創,各開發商都面臨不同程度的庫存壓力。房地產業界人士表示,到今年年末各開發商都會展開各自的去庫存戰略,選擇這段時間購房的人,可以充分與開發商交涉房價。

開發商面臨不同程度的庫存

在日本房地產業界20多年,熟知房地產的廣告宣傳、銷售戰略的業界人士榊淳司撰文表示,住房庫存越發困擾各開發商。他說,每個月不少房地產咨詢公司都會統計出相關的房地產的銷量、價格等情報。但是,這些情報不壹定就是房地產業界的真實情況。因為收集的房地產情報都是各房地產商自己申報的情報,不壹定全面。

榊淳說:“房介銷售公司每月都有銷售目標,簽約率70%是業界判斷業績好壞的分水嶺。在實際銷售中,房介都會圍繞這個簽約率做調整。比如,高出的部分放到下月,不足的部分先從下月可能的業績中借用等。”

目前日本國內,2020年東京奧運會的籌備中,大力興建各種設施,同時,“3.11東日本大地震”後,災區的各種大型基建復興項目也正全面展開。建築業面臨嚴重的人手不足,不少建築公司為此急得團團轉,同時建材價格上漲,把近幾年的公寓房的價格大幅度推高,讓不少家庭望“房”興嘆。

近期的統計顯示,房價連年上漲,日本的東京圈、關西圈等主要經濟圈的公寓房銷售受挫,在庫積壓嚴重。

到年末 房價迎來降價?

榊淳在文章中透露出,壹家著名的大型地產開發公司,其市場分析能力和營業能力都得到業界的認可和好評,其開發的樓盤通常在竣工前,都已售罄。如果竣工前,住房銷售不順,會立刻轉變銷售方針,進行有效的降價等促銷手法,盡快脫手。這家開發商近期組建了壹只“特別銷售部隊”,試圖解決頭疼的庫存問題。

榊淳表示,不過,當初這家大型開發商因實力雄厚,對出現的庫存根本不太在乎。到去年春季前,壹直不主張降價銷售,堅守預定的銷售目標。不過,堅持了半年多後,難以忍受持高不減的庫存,立刻改變方針,表示“只要不虧本就行,盡快出售掉”。

近期,把其在全日本的銷售強手召集在壹起,組建了壹只“特別銷售部隊”,目標是在今年年末把庫存壹掃而空。

榊淳表示,沒想到這家銷售營業能力備受業績推崇的開發商也抱有如此嚴重的存庫,想必其它中小型開發商的庫存煩惱都不會小。他說,進入2017年,不論是大型開發商,還是中小型開發商,面對住房庫存,都會開始有所行動。到年末,庫存公寓房的房價可能會出現明顯的降價傾向。對於選擇在這時期購房的消費者,可以多留意近期的樓市行情,選中目標後,痛快地砍價,如果幸運,或許能得到滿意的價格。

(互聯網綜合整理)

全日住宅價格指數走高 東京之外仍有新投資標的 | 日本

全球地產市場今年仍受美國總統川普新政及英國脫歐的影響,日本地產市場歷經多年的考驗之後,仍然受到重視。據日本國土交通省的最新發表的數據顯示,從 2013 年起,日本的不動產指數持續上漲,累計上漲約 30%,租賃市場也是欣欣向榮。

在台與群義房屋合作的本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示,日本不動產市場除了海外投資人看好之外,日本本地的投資人也持續看好後勢,從日本國土交通省官方數據可以明顯看出,日本不動產的特色並不像開發中國家那麼大幅度的上漲,而是非常穩健的每年約 5-7% 持續攀升。

但就海外投資而言,其交易成本一定比在中國台灣來的高,也比較麻煩,林彥宏建議勿短進短出,長期投資獲利會更好。

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林彥宏舉例指出,曾有客戶在 2011 年以 2000 萬日圓購入一個投資物件,收了 6 年租金,扣除費用約 5% 的收入,最近以 2900 萬日圓售出,扣除各項費用及還原匯率損失,每年投資報酬率還是有 10% 以上的獲利。

林彥宏分析,最近日本不動產市場跟以往有三大不同點,2015 年以前的日本不動產市場,對中國台灣客戶來說,以買進為主,從 2016 年起除了買進之外,也開始有賣出,接手的人以日本當地人為主,顯示這個市場更加成熟。

同時,除了東京外,投資人也考慮其他城市,其中較特別的是福岡,由於福岡去年於英國旅遊雜誌的世界宜居城市中名列第七,超越京都而引起廣泛注目,加上福岡不動產價美物廉、人口增加率及年輕化等,都在日本居首而吸引投資人興趣。

經過多年試煉,尤其是去年的日圓高漲,造成許多業者紛紛退出市場,主要是一些打帶跑或專業不足,如無法同時擁有台日兩地證照,非台日兩地專業直營的業者為主,其中住友不動產關閉中國台灣辦公室最令人感到意外。

由於市場大洗牌的影響,造成許多孤兒房東,林彥宏提醒,投資日本不動產時務必要慎選業者,除了熟悉國內的不動產外,也要瞭解日本市場,最重要的是在當地有沒有大型建商合作關係,因為有大建商的背書,代表在嚴謹的日本業界受到肯定,如此才能提供完整的日本不動產投資諮詢與多元的物件選擇。最後是有經營租賃管理業務,可以長期幫你管理資產的業者。

展望新的一年,日本不動產在 2020 奧運及觀光客大量湧入帶動經濟發展下,還是持續看好。

相關資訊:2017年一月英國房產報告 | 英國

(據鉅亨網)

日本房價居高不下 2016年銷量創24年新低 | 日本

日本不動產經濟研究所 (Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)20 日公佈調查報告指出,因房價居高不下,澆熄買氣,拖累去年(2016 年) 日本住宅銷售戶數年減 1.4% 至 7 萬 6,993 戶,連續第 3 年下滑,且銷售戶數創下 24 年來 (1992 年以來、當年為 7 萬 5,173 戶) 新低紀錄;日本住宅銷售戶數史上最高紀錄為 1994 年的 18 萬 8,343 戶。去年日本住宅總銷售額年減 2.6% 至 3 兆 5,111 億日圓;日本住宅銷售額史上最高紀錄為 2000 年的 6 兆 4,452 億日圓。

房價史上次高!日本房市冷、銷量蕩24年新低 | 日本
去年日本住宅每戶平均售價年減 1.3% 至 4,560 萬日圓,雖為 4 年來首度呈現下滑,不過僅次於 2015 年的 4,618 萬日圓、創 1973 年開始進行調查以來史上次高紀錄

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去年日本最大市場東京首都圈住宅銷售戶數年減 11.6% 至 3 萬 5,772 戶,佔整體銷售戶數比重為 46.5%、為 4 年來首度跌破 50% 關卡;近畿地區下滑 1.3% 至 1 萬 8,676 戶。

去年日本住宅每戶平均售價年減 1.3% 至 4,560 萬日圓,雖為 4 年來首度呈現下滑,不過僅次於 2015 年的 4,618 萬日圓、創 1973 年開始進行調查以來史上次高紀錄;每平方公尺單價年增 0.2% 至 65.5 萬日圓,連續第 4 年呈現增長,逼近泡沫經濟時期的 1991 年 (66.7 萬日圓) 水準。

就廠商別銷售戶數來看,去年住友不動產銷售戶數為 6,034 戶、連續第 3 年居冠,其次分別為三井不動產 Residential 的 4,320 戶、野村不動產的 4,056 戶。

不動產經濟研究所預估,2017 年日本住宅銷售戶數將年增 2.0% 至 7.85 萬戶,其中東京首都圈預估將年增 6.2% 至 3.8 萬戶、近畿地區將年增 1.7% 至 1.9 萬戶。

不動產經濟研究所 2 月 14 日公佈調查報告指出,因房價狂飆,拖累 2017 年 1 月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月下滑 7.4% 至 1,384 戶、再度陷入萎縮,就歷年 1 月的情況來看、創 6 年來 (2011 年以來、1,372 戶) 新低水準。

1 月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆漲 24.1% 至 6,911 萬日圓,創 25 年 7 個月來 (1991 年 6 月以來、6,946 萬日圓) 新高紀錄。

相關資訊:聯邦政府計劃對房產增值稅動刀?房屋買賣或將受到直接影響 | 澳洲

(據鉅亨網)

日本的物價水平其實並沒有你想像得那麼高 | 日本

日本的香蕉超級貴”的傳說看似合理,只不過,都是訛傳!!其實香蕉在日本是廉價水果,壹串(3-6根)的售價約在 92 日元至 299 日元之間;僅相當於單買壹顆青森蘋果的價格。絕大多數超市賣的都是菲律賓的香蕉。(日本人均收入

說到日本水果中最為人所知的「千金小姐」,就不得不提壹下哈密瓜了。

哈密瓜是超市中高價位的商品,要價 4000 日元,已相當於整片「黑毛和牛」沙朗牛排的價位!

但是與絕對要破萬才吃得到的神等級靜岡溫室哈密瓜相比,仍是小巫見大巫。壹顆芒果加壹個哈密瓜……含稅 16000 日元(下圖),而這還是「渋谷的價位」。如果在銀座的水果老店購買,花費 20000 日元以上購買哈密瓜是很平常的事。

這些高價商品給人的印象太過強烈,導致日本物價很高的形象深植人心。

但其實日本物價並沒有這麽高不可攀!

相較壹般直徑約 2 公分的明太子,直徑約 5 公分、長度約 15 公分的明太子稱得上高級品,但是原訂售價只要 1000 日元,半價後更只要 500 日元!半價的標簽並非最後壹天才貼上,而是在 5 月 12 日就已經由 1000 日元降至 500 日元。

日本便當動輒千元的印象也不盡正確,超市的新鮮炒面(非冷藏食品)定價跟買原料自己下廚的花費相差不大,尤其自烹的話每次都只煮壹人份的量非常麻煩;為求省時便利,超市經常能看見西裝畢挺的上班族單買便當壹盒的景象。

而且日本的特價標簽下得很早,往往下午五、六點,便當類等熱食都已經貼上 20% off、 30% off 的標簽。也就是完全趕得上吃晚餐的時間啊!

晚餐時間過了之後,熱食部就會大量出現「半額(對折)」的貼紙。因為是當日制作的熱食,所以如果是作為隔天的早餐或午餐,鮮度完全沒有問題!這樣的商品主攻獨居的青年男女,因為自己備料、烹調、還要清潔鍋碗瓢盆固然比較便宜,但是煮出來的份量往往壹餐吃不完。

但日本的獨居公寓非常小,不論是超鼠居的三叠(壹坪半)或比較普遍的六叠(三坪),都沒有放大冰箱的余裕。很多日本人家裏最多就只能放酒店個人冰箱尺寸的小冰箱而已,保存空間相當不足,因此能夠壹餐吃完的份量才是最剛好的。對於獨居者而言,考慮到自己烹調的種種不便,又想顧及口味變換、飲食均衡,購買超市熱食這個折衷的辦法就普遍被大眾所接受了。

另壹方面,如果是家庭主婦或家庭主夫,買原料來自烹的話,同樣的 200 日元,比起購買熱食成品,能夠買到約兩至三倍的食材。要顧及全家人的飲食的時候,還是會自己烹調。

回到今天的主題,日本的物價到底有沒有貴到嚇死人?如果妳只看到專攻觀光客或地點超好的超市,當然物價很貴;如果妳以為日本人天天吃禮品級的哈密瓜,當然物價超貴。

但是回歸到老百姓的生活層面上來說,即便是東京,也是許多人每天居住、過著平凡小日子的都市。

就和我們不會天天吃魚翅壹樣,日本人也不會天天吃牛排、啃松茸;對日本的住民而言,購買在地超市的商品,跟我們在超市消費的感覺無二。

尤其討論日本的物價到底貴不貴的時候,商品的品相、質量也必須納入考慮。日本超市的商品品相大都非常好,因此居住在東京、在東京買菜的 C/P 值高於在國內超市購買相同的價位的產品。如果再加上打烊特別折扣的超高折扣率,“吃”在東京實在算不上是大問題!

(互聯網綜合整理)

日本房市投資熱 投資者該如何出手 | 海外

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說到日本,除了中日兩國一言難盡的歷史糾葛,國人最先想到的應該是日本的文化、美食與發達的制造業。2015年開始,赴日投資熱潮也成為了各方另一個焦點話題。居外網的數據表明,2015年居外用戶對日本房產的詢盤量較2014年增長了191%,詢盤總價值高達5.32億美元(約35億人民幣)。

90年代初,日本房地產的巨大泡沫轟然崩塌,隨之而來的是其引發的金融危機與蟄伏20多年的房價。08年開始,在全球金融危機影響下,日本房市再次下滑。金融危機結束之後日本房市進入房價瓶頸期。2013年之前,日本全國房價變化幅度都相當小。2013年開始,人民幣兌日元大幅升值,在2015年中一度讀破20大關,國人在日投資也逐漸增多。同時期,全日本公寓房價開始顯著增長。在2013年2月至2016年2月的3年間,日本公寓整體房價增長了25.3%,而別墅房價只微增0.9%。這樣的數據讓人不得不猜測,正是海外投資者對公寓的大量需求湧入,使得更受投資者青睞的公寓市場價格節節攀升。2016年初,日本進入“負利率”時代,由此帶來的超低低利率與人民幣彙率優勢進一步刺激了海內外的房產投資。加之2020年東京奧運會的臨近,越來越多的基礎設施開建,為許多新的區域帶來了更好的投機遇。相信在這些因素持續作用之下,日本住宅,尤其是公寓價格將在近期保持上升趨勢。

來源:日本土地綜合研究所
來源:日本土地綜合研究所
來源:Google Finance
來源:Google Finance

那麼中國買家最喜歡在日本那個城市進行投資呢?居外網的數據表示,2015年間最受中國房產買家青睞的3個日本城市依次為東京、大阪京都。超過70%的潛在購房者表示投資是他們在日本置業的首要目的,這表明在日本進行房產投資的中國買家主要看中的是當前的彙率優勢與日本房市的復蘇。

來源:日本土地綜合研究所(2015年6月數據)
來源:日本土地綜合研究所(2015年6月數據)
來源:Tokyo Kantei (2016年4月數據)
來源:Tokyo Kantei (2016年4月數據)

作為全球中心級的城市,日本首都東京時時刻刻吸引著世界的目光。東京都會區是全球人口最密集的地區,這一地區的房價毫無疑問為全日本最高。2015年6月新公寓的平均售價約為357萬人民幣,平均單價約為5.1萬人民幣每平方米,與北上廣深房價基本處於同一水平。二手房均價則比新公寓便宜許多,平均售價約180萬人民幣,單價2.8萬人民幣每平方米。東京的租賃市場十分發達,一套60平的新公寓租金一般達到1.2萬人民幣,將帶來高出國內房產的出租回報率。

中國買家在日投資的另一個熱地是大阪。 擁有典型的日本文化與景色,大阪是體驗日本生活最好的地方之一。於東京相比,大阪地區房價較低,需要的投資成本也較少。2015年6月新公寓的平均售價約為290萬人民幣,平均單價約為4萬人民幣每平米,相當於國內一線城市郊區或二線城市中心區域房價。 2015年6月的二手公寓均價約為121萬人民幣,更是明顯低於國內許多大城市。雖然大阪的租金比東京低,但由於房價較低,大阪擁有更高的租金回報率。

東京vs 大阪公寓房價走勢圖
東京vs 大阪公寓房價走勢圖

從大阪與東京兩個城市的公寓房價走勢圖中,我們可以發現2012年開始,大阪的公寓價格增幅就持續高於東京 。2012年1月至2016年2月,大阪公寓房價增長了26.5%,而同時期東京公寓房價增幅為22.8%。從市場飽和度角度來看,由於房價較低,大阪也具有更大的發展潛力。

居外投資建議:

對一般的投資者來說,大阪房產有著更低的投資門檻與更高的投資回報,是十分理想的投資選擇。大阪房產的投資優勢包括:

  1. 近期高速增長的公寓價格將帶來更高的長期投資回報
  2. 相對於東京較低的投資成本可讓投資者選擇更具優勢的房產
  3. 顯著高於國內的租金回報率讓投資者持續獲利

不過,投資大阪房產一定要將重點放在市中心與關注點強的區域,購買時首先考慮出租與出售的可能性,切不可因價廢市。

東京房產投資門檻高,市場波動大於大阪,需要洞悉市場動態,適合有一定投資實力與經驗的買家。投資東京的優勢有:

  1. 全球生活工作最便利的城市之一,具有海量投資地點可供選擇
  2. 2020年奧運會帶來的巨大市場發展空間,房市有望站上一個新台階
  3. 作為全球人口最密集的區域,強大的租售需求使得投資者更容易找到收益機會

在日本購置房產,中國買家需要避免的一個誤區是從游客的角度選擇投資地點。游客聚集的熱門地點往往不一定是受歡迎的房產熱點。如果從租客或購房者角度出發,相信大家在選擇租房或買房時會避開人流密集而缺乏生活設施的旅游區。因而購買房產時,一定要從日本當地居民工作生活角度出發,選擇交通便利、設施齊全、發展前景大的區域。另一方面,由於近期全球經濟形勢不明朗,作為避險貨幣的日元彙率變動很大,在2016年初對人民幣升值較多。日本政府近期也出台各項措施,立志於修正日元過快升值,以穩定日本經濟。為避免彙率上的損失,海外買家應該密切觀察經濟形勢,在彙率相對穩定時入場。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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日本 | 將放寬外國高級人才永居權 居住期縮短為1年

據報導,1月17日,日本法務省確定的方針顯示,對於滿足一定條件的研究者和技術者等外國人才,允許其在日本最短居住1年即可獲得永久居住權。現行制度下,外國人取得在日永居權最短需居住5年時間。新制度實施後將大幅縮短。從18日開始,法務省開始履行公開徵集意見手續,將在意見的基礎上修改省令。

日本 | 將放寬外國高級人才永居權 居住期縮短為1年
1月17日,日本法務省確定的方針顯示,對於滿足一定條件的研究者和技術者等外國人才,允許其在日本最短居住1年即可獲得永久居住權

據日本媒體報導,在日本生活的外國人的僑居資格具有期限,原則上需要在日本居住10年才能獲得永久居住權。現在,日本政府將外國人的學歷、工作經驗和年收入等換算成分數,將合計達到70分以上的外國人作為「高級人才」,允許其居住5年取得永久居住權。此次,將此居住期縮短為3年,將合計分數達到80分以上的外國人居住期縮短為1年。

日本政府此舉致力於創造使擁有高級技術和知識的外國人才容易來日的環境,有助於經濟增長。對於從事IT(信息技術)等成長領域的人才、高額投資家、頂級大學的畢業者等人才,日本也將設置新的分數合計措施。

相關資訊:馬來西亞 | 擬推新政:遺失大馬護照或被罰款

(據日本新華僑報網)

澳洲 | 中日韓資本湧入 澳商業樓宇收益或跌落5%

2017年,隨著更多的國際買家,包括韓國和日本的機構,湧入澳洲市場,澳洲主要CBD區域的高層辦公樓的投資回報率可能會下降到5%以下。

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中日韓資本湧入 澳商業樓宇收益或跌落5%

 

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據《澳洲金融評論報》報道,雖然壹些個人資產交易的幅度更大,但2016年底,在悉尼,這種高端地產的投資收益率平均為5.76%,而墨爾本則為5.5%。

Colliers International的資本市場主管John Marasco說:“我們認為,今年的投資收益率會下降到5%以下。我們相信市場的溢價尚未真正得到檢驗,如果2017年得到檢驗,或將突破5%。”

房產所呈現的投資收益率或資本化率正在穩步收緊,商業市場正在從近十年前金融危機中緩慢復蘇。有強烈的因素推動價格走高,在世界各地的現金收益率下降的情況下,機構投資者爭相鎖定資產的回報率。

在過去的幾年裏,澳元不斷走低、低廉的利率以及相對強勁的租賃市場都吸引了當地和海外買家。

就在新年之前,日本三菱亞洲地產公司與中國平安集團攜手註資悉尼最高的辦公大樓建設。來自韓國的資金也在澳洲的市場上占有壹席之地,諸如ARA資產管理的5.78億澳元,購買了墨爾本Southgate復合型建築。

(據AFR)

在日本拿投資經營簽證,需要做這些準備!

日本投資移民,每一年都有很多華人抱著各種目的來到日本,有的是留學,有的是研修,還有的就是為了來日本就職,但有很大一部分華人來到日本以後,經過幾年的積累,會選擇自己創業。

日本,外國人如果想自己創業的話,必須要先創辦公司。

華人在日本註冊公司的具體流程

這社會上假東西太多,假煙,假酒,假新聞,假中介,就王八是真的,還叫假(甲)魚!

也不知道是從什麼時候開始的,把出資500萬日元以上,看似門檻很低的日本投資經營(經營管理)簽證宣傳成了近似於歐美的移民製度,只要出500萬日元,就能拿簽證的意識形態在中國社會不停的蔓延。

造成每天成立公司,申請投資經營簽證的諮詢烏泱烏泱地,希望合作的中國現地移民中介公司大量出現。

自己都沒搞明白日本投資經營簽證是怎麼回事,就申請簽證!來了之後發現和中介說的不是一回事,各種各樣的問題出現。每天QQ,微薄,微信只要打開,就各種各樣的咋辦啊?入國管理局不是我開的,很多問題解決不了就是解決不了。所以,辦之前都先把該瞭解的都瞭解了。

在百度上輸入「日本投資經營簽證富永」,就會出現很多我寫的關於日本投資經營簽證的評論,可以看一下。

用句東北話來說,你們真給我整壓抑了。笑

諮詢的人多,我就要一股子一股子的寫,來減少每一個諮詢的時間。

好,富永今天說說海外華人在日本成立公司的流程。

① 在日本成立公司需要有代表取締役、株主、発起人。

代表取締役:經常說成社長,無國籍,無簽證限制。

株主:股東的意思,無國籍,無簽證限制。

発起人:大夥兒每人出點錢開個公司吧。就是號召成立公司的人。無國籍,無簽證限制。

※從事法律工作或者學過法律的朋友,不要搬出日本的公司法來和我爭論,這個地方解釋的不對,那個地方解釋的不全面。我只是想讓沒有專業知識的人能看懂,話糙理不糙。

都沒有國籍,沒有簽證的限制來看,任何一個外國人在日本都可以自由的成立公司。不過,從成立公司的手續,流程來看,就會明白在日本沒有中長期簽證的外國人是完成不了成立公司的手續的。

② 在日本成立公司的流程

定款做成 → 定款公證 →注入資本金→ 成立公司

在日本公司成立之前是開不了公司帳戶,所以注入資本金的這個步驟裡,必須把公司的資本金放入発起人的個人帳戶裡。在日本沒有中長期簽證的外國人,銀行幾乎不會給辦理個人帳戶,所以沒有日本中長期簽證的外國人不能自己一個人完成成立公司的手續。

這是発起人的個人帳戶,帳戶裡需要顯示資本金的入金記錄。對匯款還是現金存入沒有要求。

※定款:寫有公司名字,公司地址,公司的經營範圍等等的資料

① 海外華人如何在日本成立公司?

綜上所述海外華人在日本沒有個人帳戶,所以自己完成不了成立公司的手續。

這個問題應該怎樣解決?

可以找一個在日本信得過的朋友一起做発起人,這個朋友是日本人還是外國人都沒有關係,只要他在日本有個人帳戶就可以完成成立公司的手續。公司成立完成之後,開設公司帳戶,然後把放在朋友帳戶裡的資本金轉移到公司名義的帳戶裡。

最終成立的公司是這樣的:

代表取締役:海外華人。

株主:海外華人。

発起人:海外華人和在日本的朋友。

也就是僅僅用了一下日本朋友的帳戶,公司的股東,社長都和他沒有關係。

③ 經常有的疑問

這個在日本的朋友一定要是日本人嗎?

不是。

這個在日本的朋友如果是外國人,一定要是永住嗎?

不是,因為僅僅是出了一個名義,不參與任何經營活動,所以對簽證的種類沒有要求。

※非入國管理局官方回答,僅僅是到現在為止沒有因為簽證種類出現問題的先例。

聽說現在可以先申請一個4個月的簽證,就可以在沒有日本朋友的情況下完成成立公司的手續了,是這樣的嗎?

是的。

(據日本之窗)