2017年初，澳洲房产投资成交量节节新高，其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策，但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。
希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。
- 识别和选择有资质的贷款经纪人，并在必要时请律师审查《贷款合同》
2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。
总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：
- 《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）；
- 在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。
汇丰银行是海外投资者目前最好的选择
- 银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利（案例分析）
分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。
2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯，得到了预先批准（Pre-approval）且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。
郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。
该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。
该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。
请注意，其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于：
- 个人收入达不到银行贷款申请要求
- 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
- 雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源
- 雇主单位资质达不到银行申请要求
- 房屋内部面积在45平米以下
- 中国信用记录不良等
多个情形下海外收入贷款可能被撤销
- 预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified），更不同于《贷款合同》的签署
在投资金融圈，预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified）一直存在很大争议。
一种普遍的解读是，预获资格（Pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准（Pre-approval），说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。
因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格（Pre-qualified）与预先批准（Pre-approval）两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。
此外，无论您是获得预获资格（Pre-qualified）还是预先批准（Pre-approval），两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。
- 汇率波动及其影响（案例分析）
在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务，在其《说明》中提及到以下风险：
- 还款币种限制及其影响；
- 贷款利率波动及其影响；
- 汇率波动及其影响（占全文近50%篇幅）。
由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款，而用澳洲账户进行贷款与还款“，所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响，但仍然无法完全规避汇率的影响。
此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下，收入货币价值（如人民币）相对于贷款货币（如澳币）价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款，由于其在大部分情况下需将收入货币（人民币）兑换成贷款货币（澳币）用以支付每月还款或偿还贷款本金，则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。
若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一。
案例分析（引用《说明》官方情景分析）
若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：
- 假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%；
- 再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。
澳元对人民币汇率
- 行政处罚或刑事罪名（案例分析）
贷款诈骗行为被认为是2016年澳洲各大银行收紧海外收入贷款的主要原因之一
通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时，曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年赚30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。
倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。
澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）在2016年6月30日发布通告，要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翘新会计师）几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》，“广告上用中文标注的“最低固定利率”及“无需收入证明”构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定，并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。
事发后，很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中，他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料，而面临即将到来的交付日，他们很有可能无法按时得到贷款，顺利完成交付；更可怕的是，他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。
最后，请各位投资者务必谨记：在您与银行签署正式的《贷款合同》之前，您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点，必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前，咨询相关的第三方法律或金融机构。
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