洛杉矶 – Page 5

2017年全美各州租金排行榜出爐夏威夷居然第二| 美國

美國人這一輩子在食住行上差不多花費160萬元，其中最大的部分是住房成本，占了近三分之一。

不過呢，不同地區，在住房上的花費還是有很大差異的，沿海城市要比中西部地區貴上三四倍。與此同時，住房成本高的地方人們的收入也會更高，所以對於他們來說房價高一些也不會成為太大的負擔。

美國人在租房上會花多少錢？Priceonomics分析了租金在各州之間是如何波動的？哪裡租房最貴？哪裡更實惠？哪裡的美國人收入用於租房的比例更高？哪裡更低？

數據摘要

租金最高的州

加利福尼亞州：平均租金1,901美元，比亞利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉磯：平均租金2,600美元，占洛杉磯居民收入的23.9%。五個租金最貴的城市中有4個位於加州。

租金最低的州

西弗吉尼亞州：平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托萊多：平均租金550美元。五個租房最負擔得起的城市中有三個在中西部地區。

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各州的租金

美國的平均租金是1,249美元。在44個有數據可詢的州中有19個（占43%）高於這一水平，而57%低於此數。

加州位列全州榜首，夏威夷平均租金為1,734美元位列第二。紐約州排在第16位，這一排名反映了紐約市以外的地區租金並不是很高。

各地區的租金

很明顯的是，沿海城市的租賃市場顯然更貴。這也可能反映了這些地區居民的收入情況。沿海地區的收入往往較高，特別是紐約市、舊金山和洛杉磯等城市。

分析顯示，東北部（$1408）和西部（$1,393）租金最高，南部（$1206）和中西部（$1,042）則相對便宜。

各州租金占收入的百分比

數據顯示，南部和中西部各州的生活成本較低，但居民的收入也不高，因此收入用於租房的比例更高。下面這張表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，這些數字代表了稅前收入的百分比。

可以看到，在這裡有一個稍微不同的情況。租金排在第33位的南達科他州，以實際的租金成本計算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。據美聯社報道，南達科他州的一些城市目前正面臨出租房屋短缺的情況。

租金最高的城市

再來看看各城市之間的數據。這裡所列的城市是根據人口普查局的數據人口最多的城市。

加州洛杉磯居於驚人的高位，平均租金為2,600美元。不甘落後的還包括加州的聖何塞（$2,502）和舊金山（$2,333）。

在20個租金最貴的大城市中有5個位於加州，其他是西部或東北部的沿海城市。

不過不要擔心，美國仍然有很多可負擔得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托萊多平均租金為550美元，只是洛杉磯的五分之一。在美國的最大城市中有12個平均租金低於1,000美元。在租金最低的20個大城市中亞利桑那州占了4個。

各地區租金占收入的比例

洛杉磯租金收入比為23.9%，是各大城市中最高的，其次為弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘（23.4%）、加利福尼亞州的聖地亞哥（22.5%）和科羅拉多州科羅拉多斯普林斯（22.2%）。

教育和租金也有關系

最後，看看教育水平在房租上起了什麼樣的作用。

數據顯示高中畢業的人租金水平一般在1000美元左右，隨著教育水平的提高，房租上升。特別是那些擁有專業學位的人所支付的租金中位數要高得多：

牙醫（DDS）

租金中位數：1,687美元

醫生（MD）

租金中位數：2,023美元

最後，概括一下，從上面的這組數據，得出一個身處這一地區的人們都不願承認的結論：在洛杉磯租房是最貴的，沒有之一。

文章來源：僑報網
數據來源：Earnest
責任編輯：Zoe Chan

美國豪宅市場疲軟但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲 | 美國

購買一套豪宅要花多少錢？據佳士得國際地產（CIRE）報導，在世界各地購買一套豪宅的平均起價為210萬美元，但有些地方，例如摩納哥卻高達1000多萬美元，而哥斯達黎加則不到100萬美元。所以這個問題的答案絕對取決於你要住哪兒。

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美國一直是備受全球買家青睞的房地產市場之一，但近年來豪宅市場卻普遍處於疲軟態勢。到今年7月底，美國一套豪宅的平均價格僅為160萬美元，低於世界平均水平。不過，在美國豪宅市場不景氣的大環境下，洛杉磯卻異軍突起，作為美國置業熱門城市當地豪宅價格均價已超過400萬美元，大大高出全美中位數價格的平均水平。另外，在洛杉磯，豪宅市場佔整個房地產市場份額的10%，已成為南加州房產市場增長的重要組成部分。

為什麼洛杉磯的豪宅價格不斷上漲？最主要的一個原因是供需不平衡。雖然從去年開始豪宅的數量有所增加，但買家的購房需求卻一直居高不下。從三月到六月僅四個月的時間，大洛杉磯區97處豪華住宅被搶購一空，成交數量與去年同期相比增長了26%，成交的平均價格更是高達950萬美金。除了住房供應難以滿足不斷增長的買家需求之外，土地的稀缺和建築規章的日益嚴苛也是抬高房價的重要影響因素。美國房產評估公司Miller Samuel稱，由於房源緊俏，洛杉磯當地豪宅的中位數價格不斷攀升，貝萊爾的一處有12個臥室的超豪華住宅開價甚至高達2.5億美元，令人震驚。

然而，在洛杉磯豪宅市場經歷巔峰時期後，大家都在關注遠超全美水平的高昂價格還能繼續多久。但專家稱，超級豪宅價格還會繼續上漲，不會放慢增長速度。其中一個重要的原因是，由於洛杉磯是美國的第三大都市區，經濟發展迅速，電影產業和商業貿易發達，多元的文化環境等優勢吸引了越來越多的超級富豪。另外，他們也是為了安置自己的巨額資產而選擇投資美國的房地產市場。正是由於他們的湧入，刺激了買家對豪宅市場的過度需求，從而抬高了當地的房價。

美國房產中介公司Halton Pardee + Partners的經紀人塔米·帕迪說道：“洛杉磯有先進的技術、多樣的娛樂活動以及不錯的天氣，因此可以吸引許多國際買家前來投資。其次，當地深厚的文化資源也是重要的考慮因素，例如洛杉磯的市中心和藝術區。”

保羅·哈比比是來自加州大學洛杉磯分校安德森管理研究生院金融與房地產專業的一名講師，針對房價是否下降問題，他也給出了自己的看法。保羅說道：“由於房價不斷上漲，當地誕生了一批新的百萬和億萬富翁，而新的財富創造又會帶動當地更高的消費水平，導致人們對豪宅的購買慾更加強烈。再加上技術和財富的不斷積累，因此可以推測洛杉磯的豪宅價格還會繼續上漲。”

除了上述因素之外，帕迪還補充道：“在富豪們購置豪宅之後，他們並不願意離開，而是為新家添置配套設施，例如在家裡安置像餐廳似的廚房和美發店，像酒吧、迪斯科舞廳和保齡球館等娛樂設施，這樣就可以吸引更多的人去他們家參觀，而這也會吸引更多的人前去投資。”因此從目前來看，洛杉磯豪宅市場的購買熱度還將持續升溫，房價也會繼續上漲。如果現在有想投資的打算，洛杉磯可能會是一個不錯的選擇。

相關資訊：達拉斯地區房屋翻新轉售平均每棟賺5萬多美金！

（據界面新聞）

不分地域熱心公益全球華人慈善活動飛速增長 | 美國

導言：近幾年，由華人尤其是美籍華裔所發起的慈善公益活動在全世界各地迅速增長。由洛杉磯亞美公義促進中心、加大洛杉磯分校（UCLA）羅斯金公共事務學院、加大爾灣分校梁式中美研究院共同發起“全球華人慈善行動”（簡稱GCPI），項目的目標是透過全球性慈善視角，建立社會意識、培養捐贈環境，以推動慈善捐贈行為，創建有效機構，扶持慈善行業，最終改善人民生活。

在2017年9月6日，“全球華人慈善行動” 隆重成立以創新型方式連接中國及美籍華裔慈善家的動態平台，於洛杉磯舉行的全天會議中，200多位與會嘉賓有幸與其他慈善家會面並建立寶貴的長久關系。居外榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。

9月6日“全球華人慈善行動”論壇上的華裔慈善家座談（左起：郭志明、梁仕源與妻子梁秀蓮、王範文華和先生王文祥）

9月6日，我有幸參加了第一屆全球華人慈善事業大會（Global Chinese Philanthropy Rising Conference）。會議探索了我們可以合作的方式。房地產開發商梁仕源（John Long）是大會創始人之一。創始合伙人已經在一起工作了兩年多，他們的目標是建立中美兩國的積極關系。

Sue Van作為創始人發言。中國經濟快速增長帶動了慈善事業的發展。參與是公民參與和聯盟建設權利的關鍵。盡管中國人可能很難將自己認定為亞裔美國人，但是在美國，隨著生活的改善，將自己視為這個更大的社區的一員將會是有益的。嘗試與其他亞洲人交往，我們可以作為一個更大的社區，變得更加的強大。公民參與很重要。

洛杉磯亞裔公義促進中心主席兼執行理事郭志明（Stewart Kwoh）指出，66％的捐贈者受過高等教育。有意思的是，所有城市中，中國香港捐贈者最喜歡捐贈給大學。

會議包括許多有趣的小組，創始人梁仕源和梁秀蓮（Marilyn Long ）夫婦以及華裔企業家王文祥（Walter Wang）和王範文華（Shirley）均作為小組成員參與其中。王範文華談到教育的重要性，她是加州大學洛杉磯分校基金會的負責人，該基金會參與到了本次研究和網站建設。梁秀蓮指出，每個人都渴望美麗，她專注於將藝術帶到更大的社區。許多小組成員都是移民，因此代表了參與重大慈善事業的第一代人。他們從自己開始，以身作則傳播新的贈予傳統。這種信念是由他們的孩子傳承，下一代是至關重要的。百人會（Committee of 100）[1] 的成立讓世界聽到華裔美國人的聲音。

加州大學洛杉磯分校國際研究所的克裡斯·埃裡克森（Chris Erickson）談到了研究企業家和慈善家的研究。卡婭·蒙特薩格魯（Kaya Mentesaglu）則介紹了新的網站：全球華人慈善行動積累了大量的數據，包括熱點和活動聚集的城市地區，作為面向其他美國華裔人群體推廣活動的一部分。《洛杉磯時報》也刊登了一篇文章，題為“Chinese Americans’ giving jumps（華裔美國人的躍起）”，如果你想要更多關於這項重要研究和倡議的信息，這將是有趣的。本次會議後，將陸續在中國香港、北京和紐約舉行合作會議。

休會期間，亞裔美國人促進正義協會召開新聞發布會，回應政府對“童年入境暫緩遣返計劃” （DACA）[2]的立場。政客希爾達·索利斯（Hilda Solis）表示，我們需要積極行動起來，洛杉磯縣可以為陷入困境的DACA年輕人提供法律援助；新申請將不會被處理，但如果您現在有一個有效的DACA工作許可證，那麼在到期日之前申請就行。所有人都在傳遞一個信息：我們需要說出來，拒絕不公正，和所有的社區共同站起來。可以選擇開展企業創業。加利福尼亞州是這一努力的領導者，不讓夢想延後。

注解：

[1] 美國華裔非盈利組織“百人會”（Committee of 100）是美國最有影響力的華人組織之一，以華裔精英為主。1990年成立於紐約，常設機構亦設於紐約，發起人有建築師貝聿銘、企業家楊雪蘭和音樂家馬友友等。百人會成員均受到美國總統重視，其中包括數名華裔高官等在美國社會中有影響力與相當知名度的華人、兩岸三地政要名人。

[2] 童年入境者暫緩遣返手續（Deferred Action for Childhood Arrivals，簡稱DACA）是美國前總統奧巴馬在2012年6月推出的一項政策，容許若干在入境美國時尚未滿16歲的非法移民申請可續期的兩年暫緩遣返，並容許他們申請工作許可。2017年9月5日，特朗普政府宣布廢除DACA計劃，約80萬“追夢人”將受影響。

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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蒙特利公園市全美宜居排第三華人新移民讚方便 | 美國

如果讓你把所知的美國城市，按照宜居順序排列，頭三名會是哪些城市呢？

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美國財經雜志（Money）公布的2017年全美最宜居住的百名城市中，加州只有兩個城市榜上有名，且都在洛杉磯地區，分別是排名第三的蒙特利公園市和排第六十的洛斯阿拉米托斯（Los Alamitos）。

“這個結果我很驚訝”，來自蒙市的居民林女士表示，“我在這裡住了20幾年覺得很方便，在吃的方面，有很多超市，很多中國超市”。

蒙市居民鄭先生說，這裡“交通很方便，要上高速的話，大概只需要兩分鐘”。

豐富的飲食和便捷的交通，這兩大方面確實是讓財經雜志不得不對蒙市另眼相看的原因。據財經雜志，擁有六萬左右人口的蒙市，家庭收入中位數約為5.7萬元，距離洛杉磯市只有八英裡，平均交通的時間為27分鐘，由於社區多樣性，無論是亞裔還是西裔，都可以在這裡找到適合胃口的美食。

而面積僅有8平方英裡的蒙市，大大小小的公園就有12個，不愧是蒙特利“公園市”。

蒙市居民 Frank Zarajoza說：“你會看到人們在鍛煉，促使更多人來到戶外，即使你晚上十點走在這裡，也會覺得這裡很舒適。”

同時，財經雜志指出，蒙市的高中畢業率為92.3%，且境內有東洛杉磯社區學院，距離加州州立大學洛杉磯分校和南加大也僅有不超過20分鐘的車程，可謂教育資源豐富。

對於新移民來講，蒙市還有獨特魅力。

蒙市居民楊女士說：“剛從國內來到美國的老人和小孩，到蒙市這裡過渡一下，這裡差別和國內不是很大，不管是語言、生活習慣、還有飲食，各方面都是這樣。”

（互聯網資訊綜合整理）

波特蘭、舊金山、西雅圖房價比2007年還高，為什麼專家還推薦買？| 美國

近期，人民幣不斷走高，美國房產能不能繼續投資？

數據顯示，7月，全美約有半數大城市房價創下新高。

一位從事美國房地產交易的中介沈玉成（化名）告訴記者，“近幾年，中國買家是美國房地產市場最大的國外投資者。”

房地產市場永遠不缺多方和空方。

對於眼下的美國房地產市場，空方認為，美國房產，除了價高之外，隱形費用也不低，中國投資者應三思。

多方認為，洛杉磯、西雅圖、紐約仍位列全球房地產最有投資價值的城市,也就是美國置業熱門城市。

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現象：美半數大城市房價創新高

“從價格來看，7月，全美約有半數大城市房價創下新高。”

美國最大房地產數據平台Zillow相關負責人告訴《國際金融報》記者，過去一年，Zillow房屋價值指數達200700美元，與2007年4月樓市崩盤前相比，上漲了4100美元。

7月份，Zillow數據平台房地產市場報告顯示，全美房價中值在過去一年中增長6.8%，前35大城市房產市場中，有15個城市的房價中值高於以往。

在波特蘭，目前的房價中值比泡沫經濟鼎盛期還高出26%；在舊金山和西雅圖，則高出20%。也就是說，相較於過去數年的水平，眼下美國熱門城市的房價已經處於較高位置。

這些城市房價上漲的動力來自哪裡？

Zillow相關負責人分析稱，直接原因是庫存量不足。

Zillow發佈數據顯示，美國市場上的房源量比去年減少了13%，這是自2013年6月以來房源量降幅最大的一次。

這一觀點與全美地產經紀商協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun相似：“成屋市場需求依然強勁，庫存短缺是阻礙市場復甦的重要原因。”

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示：“今年夏季，美國樓市供不應求，購房需求日趨白熱化，不斷推高房價。”

風險：空方多方各有理由

既然美國房價已經處於高位，還適合下手嗎？

機構對此分歧頗大。

Svenja Gudell屬於多方陣營：“雖然房價走高，但尚在可承受範圍內。按揭利率十分低，月供尚能兌現，投資者足以喘息。”

Gudell預計，隨著更多房源在九月、十月上市，競相爭購會趨於緩和，建議今夏想購買卻沒有相中理想房屋的購房者留意。

空方陣容也頗為強大。

喜達屋首席執行官Barry Sternlicht就在近期公開唱衰紐約的高端地產市場，認為紐約的“百萬富豪專屬地產”即將面臨泡沫破滅。

在Sternlicht看來，紐約商業地產價格之所以居高不下，很大程度是因為以中國買家為代表的亞洲資本在推動，但這種刺激不可持續。

Sternlicht表示：“我們就像是坐上了一輛即將出事的列車。隨著中國政府對海外投資的收緊，中國資本會從美國地產市場撤資，將帶動紐約高端地產價格下降。”

分析機構MHanson.com也表示，美國購買普通住宅所需的收入已經達到歷史最高水平，完全背離了十年趨勢線，現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言被誇大了。

國際清算銀行（BIS）前首席經濟學家William White更是將當下的形勢與2008年相比，“目前存在的危險比2007年金融危機發生前還要多”。

購買：維護費稅費需注意

前國泰君安首席經濟學家林采宜認為，“全球房地產最有投資價值的城市為洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪，其風險收益綜合評分在80分以上；其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴塞羅那，綜合風險收益評分在70分以上。此外，東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。”

不過，置業也需考慮成本。

“購房者購房時，通常會關注標價，但還有多項額外費用需要支付。”Zillow相關負責人提醒投資者，根據他們的統計，除了按揭支出涵蓋房主保險、房產稅和公共設施費用外，房主平均每年還需額外支出6059美元。此外，每年還要支付3021美元維護費用，其中涉及地毯清潔、庭院打理及下水道疏通等。這意味著，美國房主每年平均要花費9000美元的隱含費用。

（據國際金融報）

美國的房子貴嗎_美國的房子有多貴

美國的房子貴嗎？美國作為海外投資最熱門的國家之一，自然其房子也有不少人投資。有許多新的投資者想要知道美國房價高低，那麼美國房子有多貴呢？居外網來告訴你吧。

80萬美元在洛杉磯能買什麼房？| 美國

美國的房子貴嗎？

大洛杉磯地區的房價在全美都名列前茅，那麼，我們來看看80萬美元在阿罕布拉、喜瑞都（Cerritos）和伍德蘭山（Woodland Hills）等城市能買到什麼樣的房子。

阿罕布拉市

在215 S. Cordova St.的平房，售價79.9萬美元。木片牆（Shake-sided）裝飾的該房臨路樹街道，帶有不連房車庫和一個很大的前院；房內三臥兩衛，起居室有壁爐，帶中央空調（製冷）；房屋面積2000平方英呎，整幢房佔地7083平方英呎。

在109 Palmetto Drive的平房，售價79.8萬美元。該加州平房（California bungalow）建於1925年，曾翻新過，起居室帶壁爐，有法式（落地）門通向後院；屋內三臥兩衛，塑面（Laminate）木地板，有前門廊，周圍種有果樹。房屋面積1515平方英呎，佔地面積7000平方英呎。

據CoreLogic.數據，以上兩幢房屋所在地區（郵編91801），7月份有7幢獨立屋出售，銷售中價54.3萬美元，比一年前下降了15.1%。

喜瑞都市

在12342 Edgefield St.的改建的兩層樓房，售價79.85萬美元，帶一個磚砌的門廊和一個游泳池。室內四臥兩衛，深色塑面木地板，廚房翻新過，主套房帶步入式衣櫥。房屋面積2108平方英呎，佔地面積5111平方英呎。

在16931 Maurice Ave.的翻新的兩層樓房，售價79.9萬美元。房子建於1970年，起居室外接一個很大的室外有頂活動空間；屋內四臥兩個半衛浴，新鋪地板，新內漆刷，翻新廚房帶吧檯。房屋面積2082平方英呎，佔地面積5445平方英呎。

據CoreLogic數據，上述兩幢喜瑞都市的房子，所在地區（郵編90703）7月份有22幢獨立屋出售，銷售中價76.4萬美元，比一年前上漲了9.1%。

伍德蘭山市

在4222 Canoga Drive的現代風格的多層房，售價79.9868萬美元。房子周圍綠樹成蔭，庭園景觀良好，還有五個室外露台活動區。屋內三臥三衛，主衛翻新過；廚房內配有楓木櫥櫃；家庭房地面稍架高。房屋面積2114平方英呎，佔地面積7522平方英呎。

在5035 Escobedo Drive的粉色現代風格山頂房，山巒谷景盡收眼底，售價79.95萬美元。屋內三臥2.25個衛浴；起居室的房頂挑高，連通房（Den）有個飲料吧，有多個陽台。住房面積3072平方英呎，佔地面積9610平方英呎。

5035 Escobedo Drive粉色現代風格山頂房，山巒谷景盡收眼底，售價79.95萬美元

據CoreLogic.數據，上面兩幢伍德蘭山市的房子，所在地區（郵編91364）7月份有39幢獨立屋出售，銷售中價78.5萬美元，比一年前上升了2.8%。

（互聯網資訊綜合整理）

海外置業：多倫多回報最高 | 加拿大

內地高淨值人群近年來掀起海外置業潮，胡潤研究院昨在上海發布報告指，加拿大多倫多投資回報率最高，錄得32.4%。不過美國西部卻是最吸引內地富豪的目的地，尤其是洛杉磯、西雅圖和舊金山。

胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》，綜合考察了內地高淨值人群在內地以外置業地區的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣升幅，並對比了2017年6月與2016年6月這12個月間的數據。根據上述報告，樓市投資回報似乎還頗為可觀。最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上，第50名漲幅8.2%；海外置業投資回報率最高的前50名城市中，有16個在20%以上，第50名回報率6.6%。

前50名城市共來自12個國家，其中內地最多，有21個城市；美國有7個，包括西雅圖、達拉斯、奧蘭多、丹佛、紐約、薩克拉門托和邁阿密；德國有柏林、漢諾威、斯圖加特、法蘭克福、慕尼黑和漢堡6城市上榜。

加拿大多倫多最近一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅高達26.1%；中國香港排名全球第四，最近一年房價漲幅20.8%。無錫成為最近一年中國內地房價漲幅最快的城市，鄭州、長沙、廣州和石家莊位居前十，西安也表現較好。

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海外置業首選美國西部

事實上，美國西部最吸引內地高淨值人群移民和海外置業，特別是洛杉磯、西雅圖和舊金山。胡潤研究院的調查指，內地高淨值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、新西蘭和悉尼。其中，洛杉磯已連續四年成為內地高淨值人群最青睞的海外置業和移民城市，西雅圖逐年上升，今年首次超越舊金山，排第二位。

（據文彙報）

搞搞室內設計房產賣得好價錢！| 美國

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。

Jen Seago 是一個備受歡迎的室內設計師，比弗利山莊的關鍵設計便是由她負責關鍵部分的設計。Jen經常與一些名人合作進行奢華住宅的設計。她曾與社會名流凱西·希爾頓（Kathy Hilton）合作，設計過名模凱蒂·克裡瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴薩斯（Calabasas），也曾為詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）挑選過藝術品。

名媛凱西·希爾頓（Kathy Hilton）是帕麗斯·希爾頓（Paris Hilton）的母親

據Jen所說，加州文化是一個不斷轉變的過程，也是國際買家投資的一個巨大市場。

很多洛杉磯人都喜歡購買老屋，並保留一些“舊物件”，如舊的門和五金，這些與潔淨的現代家具形成鮮明對比。加州人喜歡各種物件擺放合理，這在時尚和住宅中都很明顯。而我們的設計美學也緊隨其後。

Jen說，對任何一個想在洛杉磯買房並進行翻新的購房者來說，首先要了解清楚舊屋新裝（home staging）和翻新（remodeling）的區別。

舊屋新裝有助於房屋出售。將家具和裝飾重新擺設，對房間重新布局，使買家能看到每個房間的作用，藉此提高購屋的意願。請專業的設計師對舊屋進行新裝是非常值得的，這樣能向買家尤其是沒有創意思維的買家以最好的方式展示其空間，使房屋出售更快。

室內設計是對住宅從頭到尾全部進行設計，就如人的穿戴一樣。每件物品都經過精挑細選，使其與關鍵物件的功能和風格相協調，使整個布局顯得更為柔和。你需要一個專業人士進行指導，首先從最基本卻重要的家具（沙發、床、床頭櫃、桌子）開始，然後添加燈具，最後再加入一些反映你風格的個人裝飾。

對國際買家，Jen有如下建議：

室內設計師工作地點不固定

在網絡上搜索並對比不同的設計師及設計風格是非常方便的，如果你找到了一個喜歡的室內設計師，但他卻不是本州人，這時請你記住一點：室內設計師通常不會固定在一個地方工作，請先聯系他們。

時間期限

和你的室內設計師敲定房屋翻新所需的時間。翻新工作一般需6個月才能完成，這通常意味著在此期間你必須租住在別處。

預算制定

設計成本的浮動會導致相關費用的變化，因此務必在初始預算的基礎上至少增加10%的費用。

Jen建議說，賣家如有條件可對房屋進行翻新後再出售。

James Pratt於好萊塢演員羅素·克洛（Russell Crowe）的家中進行拍攝，該豪宅擁有一流的室內設計

設計巧妙的住宅會令買家更好出手，原因很簡單：大多數買家要看到家具和裝飾才能想像出他們居住在內的感覺。

對於打算出售的房屋，其設計風格務必符合大眾口味。這意味著房屋色彩及“主題”等須得到大眾的共鳴。以中性色彩為主色調，飾以其他顏色是最佳選擇。越多人喜歡該房屋，它在市場上的滯留時間就越短，利潤回報就更快。以上技巧在拍賣活動中非常奏效。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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決心搬出父母家！年青華人助教洛杉磯買房全過程 | 美國

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美國LA Pierce College化學系助理教授吳俊熙分享在洛杉磯買房的經驗

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回到洛杉磯一年，一直賴在父母家，最近決心獨立，與太太展開洛杉磯看房團。洛杉磯被世界各地的人炒高了，在華人地區街上可以看到掛在燈箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區，大部份地區的房價，對中國香港人而言，還是合理。2015年，洛杉磯縣的家庭收入中位數為六萬四千美元。2017年，洛杉磯房地產的中位數為五十多萬美元，在一般住宅區，可以買到千多呎房子，連六七千呎土地。如果在其他州份，這價錢可以買到更大的房屋，以及過萬呎的土地。筆者朋友在東岸，十多萬美元已經可以購到理想的房宅。美國地大，對一般家庭來說，房屋問題相對輕松。

看房篇

與中國香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預約代理（agent）或屋主，先瀏覽地產網站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網上見到有房子代售，然而卻沒有Open Houses，那就要聯絡代理，替客人開門參觀。

Open Houses一般訂在周末周日，到達Open Houses，打開門可以自行入內，一般室內冷氣及電燈全開，保證客人在最舒適的環境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角，有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題“這加建的部份，是否已經取得政府許可？”、“這邊屬於哪一個校區？”，他們會盡力解答，但很少打擾客人。這時，可以打探屋主為什麼賣屋及搬家，以及居住時期多久，如果沒合理原因，太短時間就搬走，那就暗示可能房子有問題。

代理會提供有關房子資料的傳單，內容包括建築年份、房子面積、花園面積、有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4、1/2、3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤，1/2是指有廁所及洗手盤，亦稱powder room，3/4是指淋浴、廁所及洗手盤，full bath是指浴缸連花灑、廁所及洗手盤。

參觀房子後，代理會希望客人留下聯絡方式，但不是強制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發現客人沒有自己的代理，那他會詢問是否願意接受他的幫忙，他會把代理網站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應。

出價篇

如對房子有興趣，可以出價（offer），出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間，例如Open Houses過後星期二下午五時，他就會開始選擇接受哪一個出價，優質又或低於市價的房子，隨時有數十個出價，普遍情況是出價高者得，如果以現金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價時，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過房價的80%，那需要購買Private mortgage insurance（PMI）。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠意購買，亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們去信屋主，說明很需要那房子，筆者太太一邊寫，一邊問，“如果不懂英語，是不是不用買樓？”最後，我們的誠意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受“sold as it is”，那即是成交時無論房子是任何情況，包括漏水、有白蟻等，買家均會接受。

一般賣家希望買家有自己代理，那代表那是一個認真的買家，而非把睇樓當拍拖活動。然而，一名代理可以代表買賣雙方，有些賣家代理會只會選沒有代理的買家，因為佣金由買家支付，賣家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公證行篇

整個買賣過程並不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負責。公證行會訂下一個交易時間（closing），關於這次交易的細節，均需於這個限期內完成，連公眾假期在內，一般為四十五天。頭十天是驗樓期，驗樓師的收費視乎房子面積，以及有沒有泳池等，一般由買家支付。檢查房屋，範圍很廣，包括坑渠有沒有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時雨水會不會流入房子地基內，房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發現屋頂有問題、漏水、閣樓（天花與屋頂之間）隔熱不符合州政府或聯邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價，情況太壞的話，例如房子結構不良，可以放棄購買。首期從公證行退還，但損失驗屋費用。除了驗樓師，還可請屋頂師傅、通渠水管師傅、泳池師傅、煙囪師傅、中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進行，以免打擾賣家。整個檢查過程，十分嚴謹，驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時，筆者太太以報告太多專業術語為由，放棄閱讀。但亦因為這份報告，我們與買家成功協商減價1%。

按揭篇

決定買房子前，最好先到銀行獲取貸款預先批核證明，確認最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後，才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價，於目標房屋為圓心半徑一英裡以內房屋，找出相似條件如地的面積、房屋的面積、設施如游泳池、室內裝修、房間及廁所數目，並最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低，即我們口中的“不到價”，在中國香港會借不足錢，在洛杉磯，可以與賣家商討減價，因為房子實在沒有買家認為的高。

整個交易過程，與中國香港最不同，亦是最奧妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價錢是多少。對代理而言，成交價高代表他的佣金亦高，但一個真正好的代理，往往會為客人爭取最大的利益，而非只求快脆把交易結束。就如筆者的代理，現在她為我們節省的1%，將來的物業稅亦與最後的房價掛鉤，長遠來說，她對我們的幫助不只是1%，所以，買賣雙方各有不同代理，是對兩者最大的保障。

（據中國香港01博評）