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近幾年，海外地產成為國人的投資熱點。2015年海外房產投資總額環比翻一番達到300億美元，今年能否繼續維持高速增長的態勢？網傳政府限制綠地、復星海外投資規模的背後，暗藏什麼玄機？國人「瘋搶」海外房產引發當地政府不滿？未來10年海外地產將呈現什麼發展趨勢？訪復旦大學地產運營研究所所長、衛民海外置業及生活館董事長蔡為民先生，深度解讀當前海外地產的發展趨勢以及海外置業重點關注事項。

2016年海外房產銷售額再翻番突破700億美元

現在不少人會有一個誤區，認為中國的經濟經過了35年的改革開放後已進入高原期，未來的增速即將放緩，甚至會進入一個明顯的「經濟新常態」，也就是衰退狀態。所以，房地產和房價應該也會跟著回調，如果用這樣的觀點來判斷一線樓市，將得到完全相反的答案。為什麼？用一個簡單的說法，2008年之前的樓市，買哪裡都能穩賺，溫州、杭州、鄭州、呼和浩特甚至於神木、鄂爾多斯，都可以賺甚至於賺很多，因為當時樓市的基數低，同時政府大力推動房地產業發展，房屋價格翻番輕而易舉。現在的整個房地產市場進入一個明顯的收縮狀態。過去你買哪裡都覺得安全，現在你買哪裡都覺得不安全，除了以上海為首的一線城市。

基本上所有的國家和地區都會出現一種現象，當經濟進入衰退狀態後，首都城市或者朝陽新興城市，房價反而逆勢上漲。這是源於此類城市會吸引來自這個國家所有的購買力，導致大量資金都集中到了一線城市或部分重點二線城市。這也是為什麼一線城市要限購，甚至於蘇州、南京都推動一些限購措施的原因。因為政府都知道，如果讓這些旺盛的以投資投機為目的的購買大量入市會導致市場的價位虛高，形成泡沫，就會形成崩盤的危險。這是當前業界對國內市場的一個基本的認識。上海的房地產狀態是相對安全的，但是「325新政」的出台卻導致了許多有效需求乃至自住型改善需求被限購。因為從政府的角度來講，必須抑制泡沫的增長，這是無可奈何的。

然而，我們同時還面臨著通貨膨脹的巨大壓力，M2發行在今年1-2月嚴重超標，達到了14%。前幾年只有12-13%。現在的基數越來越大，理論上成長的比例應該是越來越低，但是我們仍然在嚴重超發，導致了很多中產以上的階層都面臨很大的實質和心理上的壓力，那就是我們辛苦掙來的錢難道要被貨幣增發給稀釋掉了嗎？

在一線城市被限購的情況下，大量中產階級亟需尋求一個安全可靠的投資工具，那有哪些渠道能夠規避貨幣貶值的風險？目前來看主流的資金流向分為3類；

1.股票——當前的股票市場和墳場差不多，有去無回，是最傻的選擇。

2.樓市——一線城市被限購，進入三四線城市也是一個並不穩健的策略。

3.海外——一片廣闊的投資藍海，大量購買者將目光移向海外市場。

隨著中國富人階層數量的高速增長，有效的投資保值工具又相當有限，導致了更多所謂的富人階層乃至於中產階層，都產生了去海外購買房產以確保自身財富不至於明顯縮水的這樣一個動機和需求，並且這種需求會在近幾年內愈發的強烈。在這種情況下，2016年海外房產的銷售額保守估計將達到700億美金，甚至突破1000億美金。

政府限外不是空穴來風意在阻止資金流向美國

針對近期網上流傳的政府限制綠地、復星等企業的海外投資規模，並非不可能。不少房企在這5年中大量去海外開發房產，確實存在大量資本外流的現象，所以政府進行調控和管理是無可奈何的，我們從兩個方面去解讀。

從普通消費者來說，彙總各方的資金投資海外，雖然看似是合法，但現在已經被鎖死了。當有2個人以上，把10萬美金彙總在一個賬戶出去的情況，政府就會審查。但是我們又可以看到，仍然有大量的海外的購買需求和行動在持續發聲。對消費者而言，由於消費額度並沒有達到幾千萬的人民幣規模，總體來看還都在500萬到1000萬人民幣這樣的規模之間，仍然有管道可以出去。

從房企角度來說，不管是綠地或者其他開發商，政府對他們的管控主要還是限制去美國的投資。眾所周知，中美之間當前正在形成對峙狀態，兩者之間經常會有經濟利益上的衝突，如果我們中國房企還大量的去美國投資，而且事實上絕大部分多數海外房產購買都集中在美國、加拿大、澳洲等地區。至少美國絕對不是中國政府希望看到的中國資金的流向。因為中美未來會發生什麼，沒有人會知道。所以政府針對於部分房企海外投資規模的限制，我相信是有可能也是有必要的。

「一帶一路」開啟東南亞機遇

但是反過來看，美國透過TPP、TIPP，圍堵中國這樣的一個策略路人皆知。所以中國提出「一帶一路」，中國會通過亞投行，啟動資金1000億美金，來做亞洲基礎建設銀行。在東南亞國家有大量的央企正在向和中國友好的國家，如馬來西亞、柬埔寨等國家進行大量的投資。這說明對於中國而言，政府希望民間的資本流向是可控的、可引導的，而不是進入一個政府不希望你去的國家，如越南、菲律賓、美國、日本，這些很明顯和中國對峙的國家。至於其他東南亞國家，透過「一帶一路」的推進，政府更希望央企去引領民企共同進入這些和中國友好的國家，對這些國家的經濟發展和中國影響力的提升帶來幫助。所以我認為政府即使對海外地產規模有管制，但對於「一帶一路」關聯國家還是抱有樂觀其成的心態。

國人「瘋搶」短期不利於市場發展

近期，有不少海外地產熱點城市的當地居民抱怨國人搶購推高了當地房價，導致生活成本上升。就今年來看，已經有新加坡、澳洲等國際對海外購房採取了限制政策。

我們知道，只要國人搶購的物品必然漲價，在這種情況下，確實容易造成其他國家正常居住所需要的成本被大幅拉升。例如馬來西亞吉隆坡對國外的購買必須要超過100萬馬幣。現階段中國人去購買海外房產還只是一個開端，所以容易在初期形成大量蜂擁而入的現象。但是隨著時間的推移，可能在3-4年後市場會逐步進入健康狀態。就像1992年的海南也經歷過大幅度的炒作，然後慢慢地回歸正常。所以我個人認為這方面完全不需要擔心，這是海外市場正常發展調節的特殊時期。因為海外房地產和國內房地產完全不一樣，中國房地產是以政策為主導，市場為輔助；國外房地產是以市場為主導，政策為輔助。當市場突然被炒高，而大量的購買不是為了居住，是為了投機的情況之下，市場就會自動進入回調狀態。等市場紮實了基礎之後，會再度進入穩步向上的態勢，形成一個相對健康的市場。

海外置業需謹慎租金為主要回報來源

對於如何選擇海外置業的城市，是一個非常大的命題。國內、國外房產天差地別。海外地產完全是一個陌生的國度，範圍也非常之大。消費者購置海外地產需要非常謹慎。

在上海，你即使面對一個1%都不到的租金回報，你也會欣然接受。因為我們賺取的是房屋的價差，租金基本可以忽略不計。可是在以市場為主導的國外，房屋價值不見得會很快的被拉升，一旦快速拉升也會面臨政策的干預，所以一般而言都是一個穩步上揚的狀態，一般是每年5-10%。不像中國，深圳去年47.5%，上海是18.2%，都是一個相對高速的增長狀態。這意味著你不能只去看房屋價差的回報，也要考慮房租的回報。

對於海外置業，你對於當地政策必須非常瞭解。對這座城市在這個國家的城市定位、新興產業、人口導入、交通建設等，都要有一定程度的瞭解，其次就是引薦你進入這個城市這個國家的銷售單位，它的誠信度、歷史、品牌認知度，都要有一定的摸底。

海外房產更大的意義上而言是一個金融品，你購買的房產往往是以待售、待租的模式呈現，不會經常看到自己的房子。金融商品的安全性，脫手變現的可能性有多大，獲利能力有多強，這都需要購買者在做購買決定之前掌握。

海外地產範圍如此之廣，眾多國家、城市該如何選擇？購買海外房地產，更多的是基於留學、移民、投資、繼承等目的。不同的目的分別適合不同的國家。一個國家最好的地方往往就是首都，選擇首都八九不離十，再去選擇這個國家的新興朝陽城市，在一個快速上升、發展有潛力的城市，那如何去判斷呢？從人口的導入、產業的支撐、交通的建設等等，需要事前準備好資料，消費者千萬不能盲目的相信銷售單位。很多消費者都是事前盲目，掉以輕心，等到出問題了再錙銖必較，那為時已晚。因為是海外市場，要去處理並不容易。

(據鳳凰網）