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據韓國《亞洲中國》報道，來自北京從事金融行業的高某去年8月起，開始和女兒在位于濟州島西歸浦的一處住宅區中開始生活，女兒目前就讀于布蘭克森霍爾亞洲分校2年級。

布蘭克森霍爾亞洲分校是北美著名私立學校布蘭克森霍爾在亞洲地區的首家分校，學校創立初期，只有3名中國學生，目前已增加至62名。占全體在校生的10.4%，全體外籍學生的86.1%。

來自大連的郭某于2013年1月在濟州島購買了一幢住宅，他的兒子目前就讀于布蘭克森霍爾亞洲分校，他說：“濟州島的國際學校一年學費最低在 25萬元人民幣左右，本來準備送他去加拿大讀書，但濟州島的教育質量不亞于加拿大，幷且距離大連非常近，在上海做生意的丈夫也可經常飛過來看望我們，非常方便。”

一直在濟州島和澳洲悉尼之間置業猶豫不定的李某于2013年1月以5.5億韓元(約合人民幣310萬元)購入濟州島的一幢公寓，他說：“在澳洲想取得投資移民簽證的話，至少需要130萬美元，新西蘭和新加坡則分別需要120萬美元和250萬美元，但是在濟州島只需投資50萬美元便可獲得居住簽證。”

教育質量一流的國際學校、乾淨無污染的空氣環境和相對低廉的房價正在取代以往的“石頭、大風和女人”，成爲濟州島的“新三多”，吸引大量外國人、尤其是中國人來此置業居住。截至去年底，已有1007名外國人通過在濟州島投資房産取得韓國居住簽證。

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波爾多已有100座酒莊被中國人收購，投資者包括來自大陸、中國香港及身居國外的中國富人。波爾多約有8000座酒莊，被中國人收購的酒莊所占比例達1.25%。

中新網援引法國《西南報》近日報道，據波爾多地産經紀商麥克斯韋-斯托裏-拜恩公司的統計資料，被中國人收購的波爾多酒莊在1997年只有2座，到 2011年達到高峰，一年內有20座酒莊被中國人收購。該公司經紀人邁克爾·拜恩去年在接受《彭博商業周刊》采訪時說，中國買家收購的酒莊價位大都在 500萬歐元左右，達到1000萬歐元的酒莊不超過5座。他還透露，在2000年，“兩海之間”産區超級波爾多 (Bordeaux Superieur) 等級的葡萄園，每公頃平均價格爲4萬歐元左右，如今約爲2.1萬至2.2萬歐元。

據瞭解，去年5月在中國香港舉行的Vinexpo亞太酒展期間，還曾舉辦過一場“投資葡萄園”研討會，主講人包括來自麥克斯韋-斯托裏-拜恩公司、法國土地治理和鄉村建設組織、安永會計師事務所法務部的相關專家。

在波爾多擁有酒莊的中國富人當中，最著名的當數影星趙薇，她在2011年收購了位于聖埃米利永産區的夢洛酒莊，葡萄園占地面積7公頃，包括一座城堡，成交價大約在400萬歐元左右。2012年9月16日，趙薇還被聖埃米利永茹拉德同業會册封爲“茹拉德騎士”，該組織成立于1199年，是波爾多最古老的葡萄酒行業組織。

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萊坊最新公布數據顯示，當下中國香港優質寫字樓的價格超新加坡，成為全球32個城市優質寫字樓中最貴。

數據顯示，中國香港的優質寫字樓價格達7萬美元每平方米，較排列第二位的新加坡高2.5倍，較倫敦寫字樓價格高出三倍多。

萊坊分析認為，土地供應和土地價格為推動租金和樓價上漲的其本因素，而中國香港和新加坡正是受制於地方土地供應有限，再加上人口密集和有大量的全球企業有能力支付高昂的租金，因此這兩個城市租金水平受影響最大。

於萊坊報告中還表示，近期資本價格增長強勁和全球經濟復蘇不穩，投資者正尋求外投的機會以獲得更好的回報和分散本地市場的風險，因此預料今年的跨境投資將進壹步增加。

在投資區域方面，報告指亞太區內投資產品供應緊絀，大量的資本正尋求投資的機會，因此預計今年區內的投資總額將上升。其中，日本和澳洲將最受投資者追捧，其次為中國內地、韓國、中國香港和新加坡。

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據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地產投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高。

“險資”晉升為去年中國對外房地產投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度之外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。

媒體記者從萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。

對此，萊坊機構相關負責人向記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關註的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地產業務，而且投資規模相對較高。

房企加碼海外業務投資

“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資產以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。

值得註意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，壹家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地產的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。

而對於中國對外房地產投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張；國內市場需求放緩；海外市場擁有更可觀的回報率。”

換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。

事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。

以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鑒於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，壹般也會選擇貸款方式投資。

“險資”出海投資迅猛

值得註意的是，在“出海”狙擊海外房地產業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度。

關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地產物業，王家明表示，“險資”出擊海外地產業務壹般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地產主要集中在標準型建築，更註重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。

以陽光保險投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於悉尼酒店市場平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閑和工業等物業。

更為令市場關註的是，中國企業和投資者對外投資房地產業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。另據消息人士向《證券日報》透露，復星集團與澳大利亞地產與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣布簽約收購澳大利亞壹宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資產中的。

對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有壹半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力很大。鑒於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。

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