你需要知道的澳大利亚留学条件

不管你是那个阶段的学生想要去澳大利亚留学生活都要满足去澳大利亚留学条件,那么如果是国内的专科生准备去澳大利亚做一名澳洲留学生的话,满足哪些去澳大利亚留学条件呢?

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语言要求:只要雅思达到所申请专业的要求,一般为6-6.5分。

学术要求:三年全日制的专科生;

可直接申请入读本科专业课程,此外学生还可自主选择澳洲职业技术课程。学生如果申请专业与在专科自己所学专业一样的话还可获得相关课程的学分减免的优惠政策的支持与补贴。

专科生去澳大利亚留学条件二、专升硕留学澳洲条件

学术要求:工作经验在大学申请中扮演着不可替代的作用,专科包括成考、自考、夜大等情况的学生,如拥有3以上年的相关工作经验,平均成绩达到75分或以上;

语言要求:雅思6.5,可直接申请硕士课程。

没有工作经验的学生,可先读一年的研究生文凭课程,或研究生预科课程。合格以后就可以进入正式的研究生课程学习。

直接申请专升硕的话可大大节约资金和时间,但学习难度相对要大上一些。基础薄弱学生建议先学本科以后再攻读硕士。

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澳洲专升硕学校及优势

卧龙岗大学(商科和it)、纽卡斯尔大学(商科等专业)、

西悉尼大学(翻译专业,商科)、斯威本国立科技大学(it设计)、迪肯大学(会计cpa考点,double degree课程)、中央昆士兰(商科)。

澳洲政府奖学金

该奖学金的覆盖范围是十分广的,包括有本科、研究生和博士,以及高等职业教育和培训的课程。具体包括有全部的学费、往返的机票、生活费的补助、海外学生的健康保险、以及学生的基本医疗费用等其他一系列费用。

澳洲博士奖学金

该奖学金是为在澳洲读2年~3.5年的硕士和博士留学研究生而提供的全面资金支持。里面包括有大学学费、安顿津贴、旅游津贴、月生活津贴、医疗和旅行保险等其他的资金支持。

硕士留学生的研究奖学金

该奖学金最主要是保证硕士留学生的研究资格同时为他们提供与澳洲顶级学者交流的机会,并且里面还包括有学费和健康保险费等其他福利。

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悉尼大学的国际奖学金

该奖学金其实是悉尼大学新为本校的本科和硕士留学生而设置的奖学金,旨在吸引更多优秀的国际学生来悉尼大学就读:每个留学生在每年就可申请1万澳元的令人羡慕的超高奖学金。

墨尔本大学国际科研奖学金

奖学金金额包括有生活津贴、论文补贴以及病假、产假和探亲假费用等这些金额。

去澳洲留学准备什么比较合适?

每次要去澳洲留学,都有很多童鞋痛心疾首表示忘带这个忘带那个!居外看着也是心好累~做出这篇超级备忘录之后,要是你再忘记带东西,居外也是帮不了你啦~ 去澳洲留学准备什么呢?一起跟随居外喵喵~ 

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01签证信

拿到准签信的第一时间,需要详细核对相关的信息并了解签证的相关法律条款:

1.检查学生签证的有效期deadline。通常学生签证的有效期deadline一般是课程结束后的2个月(如遇寒暑假月3个月以后)。如签证有效期有误,需要尽快联系签证官修改。

2.查看准签信上的的签证条款,要确保了解签证条款内容。PS:条框包含打工、保险等自身利益相关问题,要仔细看好啦~ 

8105 – Work limitation (每两周40小时)最新政策,学生可以打工40小时/两周,不能因为打工影响学习,并且如果打工超时被移民局发现,还有可能会撤销签证。 8501 -Health cover (健康保险)根据学生签证的规定,每一名学生必须购买覆盖整个在澳洲学习期间所需的医疗保险,在为学生购买保险的时候,一般要比课程结课期限时长多买2-3个月,而读博士的学生要多买8-9个月的时间。学生到学校之后需向学校或者保险公司索取本人的保险卡。

 8202 – Meet course requirements (出勤率和成绩)出勤率要达到80%以上。学生在澳所上的语言或专业课程必须保证成绩合格。包括(考试成绩、平时成绩、论文成绩等) 8532- Under 18 approve welfare (监护)注意:通常签证准签以后学生立刻就可以前往澳洲,但是18岁以下的学生则比较特殊。一般18岁以下学生会由学校安排专人专职监护,监护信里有监护的生效日期,通常是在开学前的1周长时间左右。请一定提醒学生和家长,在监护生效之后再入境澳洲。 8533- Inform provider of address  (7日内通知学校)学生必须在抵达澳大利亚7日内向申请的学校通知居住地址。如地址有变动也必须在7日内通知学校. 

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02机票 

搞定了签证?最重要还有啥? 当然是机票! 现在中国赴澳签证不需要贴签,签证持有人持本人护照和准签信即可顺利出境。如需转机则需要购买同一家航空公司的航班,并且拿到全程登机牌。需携带本人护照原件并打印出准签信以备后续流程。 

机票价格一般单程4500-8000人民币左右不等。节假日或者开学高峰期票价相对会比较高。

建议在开学前一个月左右(相对便宜)预订机票,但是如果尚未获签,不建议出票,以免因为签证延误或者拒签而造成改签或者退票的麻烦。

03住宿 

澳洲留学住宿可以选择住在学校,也可以住在寄宿家庭或者合租。如果选择住在学校,那么上课很便利,外国学生较多,语言环境很好。但是校内住宿房间很紧凑(通常澳洲各个大学校内学生住宿名额紧张),需要提前半年左右申请。而且价格相对较贵。 如果选择寄宿家庭,学生可以经过考察后跟澳洲当地人住在一起,这种方式可以更好的帮助你快速地了解当地的文化和生活习惯,有助于英语进步以及更快的适应那里的生活。

如果学生选择与同学合租时一定要注意安全,找可靠的人一起住。

04生活用品 

通常携带的电器类物品包括:电脑及电脑软硬件、手机(双频或三频)及充电器、照相机、摄像机、小电饭锅、电吹风等。 

澳洲的电压一般为(220—240瓦),需要备一个插头转换器和多功能拖线板。药品类的数量不要求多,但是要准备的多样化以备不时之需。如感冒、消炎、退烧类药等等常用的药类。 05    钱! 要说留学最关键是什么,那肯定是money莫属了!(居外表示,这个可能是最重要的哟)

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澳洲留学准备什么大家清楚了没,可不要再丢三落四了哟。

全球性价比高的学区房

全球性价比高的学区房都位处何处?当人们在讨论北上广房价高得令人咋舌的学区房,为了寻找更加合适的学区房而烦时,一部分富裕的中国家长们早已将目光投向海外。居外今天将为您介绍全球性价比高的学区房

一、全球性价比高的学区房:英国

英国的名校云集、文化底蕴深厚,而中国则是英国第一海外生源国,截至2014年年底中国在英留学人员超过15万人。由于英国房产的增值、保值性很强,不少中国家长都在子女留学的学校附近购买房屋。那英国的高校周边都有哪些房源可选呢?居外网以城市为主线整理出英国英格兰、苏格兰和威尔士三大区域以下著名大学周边房源,看看你适合在哪置业吧!

1、英格兰

牛津大学University of Oxford(牛津)
曼彻斯特大学The University of Manchester(曼彻斯特)
帝国理工学院Imperial College(伦敦)
剑桥大学University of Cambridge( 剑桥)
诺丁汉大学The University of Nottingham(诺丁汉)
利兹大学The University of Leeds(利兹)
伦敦大学University of London(伦敦)

2、苏格兰

爱丁堡大学The University of Edinburgh(爱丁堡)
圣安德鲁斯大学The University of St Andrews(圣安德鲁斯)

3、威尔士

卡迪夫大学Cardiff University(卡迪夫)

二、全球性价比高的学区房:美国

作为世界上教育水平最高的国家,美国一直是众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。那美国的高校周边都有哪些学区房源可选??居外网整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性的以下高校周边的房源供您参考。

1、加尼福尼亚州

斯坦福大学Stanford University(旧金山)
南加州大学University of Southern California(洛杉矶)
圣地亚哥大学University of San Diego(圣地亚哥)

 2、纽约州

 哥伦比亚大学Columbia University(曼哈顿)
纽约大学New York University(纽约)
福坦莫大学Fordham University(纽约)

3、马萨诸塞州

哈佛大学Harvard University(剑桥市)
波士顿大学Boston University(波士顿市)

4、德克萨斯州

莱斯大学Rice University(休斯顿)
贝勒大学Baylor University(韦科)

三、全球性价比高的学区房:澳洲

近些年,中国留学生去都很热衷去澳洲留学,光今年就有近5万名中国学生在澳洲大学、学院及中学修读课程,比去年上涨了2%。而随著“以房养学”风潮的兴起,澳洲学区房的投资也日趋火热。下面居外网就以城市为主线,为您整理出澳大利亚优秀的高校周边的学区房房源。

1、新南威尔士州

悉尼大学 University of Sydney(悉尼)
新南威尔士大学 University of New South Wales
麦觉理大学Macquarie University(悉尼)
查尔斯特大学 Charles Sturt University(巴瑟斯顿)

2、昆士兰州

昆士兰大学 University of Queensland(布里斯班)
格里菲斯大学Griffin University(布里斯班)
邦德大学Bond University(Robina)

3、维多利亚州

墨尔本大学 The University of Melbourne(墨尔本)
拉筹伯大学La Trobe University(墨尔本)
莫纳什大学Monash University(墨尔本)

四、全球性价比高的学区房:加拿大

加拿大是世界上教育体系最完整、教育水准最高的国家之一,据统计2015年赴加留学的中国学生超过7万人,占所有赴加留学生的三分之一,而加拿大的学区房自然 也就成为了投资热点。那加拿大高校周边都有哪些房源可供选择呢?居外同样整理出来供您参考。

1、安大略省

多伦多大学University of Toronto(多伦多)
渥太华大学University of Ottawa(渥太华)
温莎大学University of Windsor(温莎)
滑铁卢大学 university of waterloo(滑铁卢)
安省理工大学University of Ontario Institute of Technology(奥沙瓦)

2、魁北克省

蒙特利尔大学University of Montreal(蒙特利尔)
希尔布鲁克大学Universite de Sherbrooke(希尔布鲁克)
毕索大学Bishop’s University(希尔布鲁克)
3、不列颠哥伦比亚省

维多利亚大学University of Victoria(维多利亚)
不列颠哥伦比亚大学University of British Columbia(温哥华)

澳大利亚房价多少钱一平米

澳大利亚房价多少钱一平米?根据CoreLogic公司的数据,澳大利亚房价最近几个月一直在下降。尤其是悉尼,2017最后一季度该市房价下滑2.1%。许多人认为,未来一年房价将继续下跌,这将给澳大利亚经济的最大部分——家庭消费带来不利影响。

这一切看起来都有些不确定,导致人们猜测未来一年经济增长和利率将会怎样。麦格理银行(Macquarie Bank)的经济学家贾斯汀•法布(Justin Fabo)和里克•德维尔(Ric Deverell)表示。

这对夫妇在本周发布的一份报告中写道:“现在看来,国家层面的房价很有可能再次小幅上涨。”他还补充称,“不同地段和住房类型之间存在巨大差异”。

从他们最近从澳大利亚房地产监测(APM)和CoreLogic的数据来看,这表明价格正在上涨。

“经过季节性调整后,近几个月来,城市住宅价格指数的月度增长略有回升。”

据CoreLogic的月度房价数据,霍巴特涨幅最大,为12.4%,其次是墨尔本堪培拉,分别年增长8.9%和4.9%。

2017最后一个季度,霍巴特的房价增长了3.1%,堪培拉增长1%,墨尔本增长0.9%。澳洲独立屋收益率为3.5%,其中达尔文最高5.7%,其次是霍巴特4.9%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,虽然霍巴特的住房租金仍在快速上涨,租金收益率也在州府仅次于达尔文城市占据第二位置,但该房市能够稳步发展主要得益于其房价可负担性,但房价继续攀升这个优势也被消减,租金收益在2018年很有机会下降。

虽然悉尼房价下滑,但悉尼的中位房价依然是全澳最高。下面一起看看各州府城市房价信息吧:

澳大利亚房价多少钱一平米

 

来源:互联网

责任编辑:Shelly Du

多数中国买家以现金海外买房 半数竟买来闲置!| 澳洲

外媒称,投资银行瑞银集团对中国内地客户进行的一项调查显示,四分之一的中国海外购房者将他们的公寓空置,而多数人是以现金支付购房费用的。

澳大利亚《时代报》网站8月22日报道,另外还有25%的海外业主只是临时使用他们的住宅。这意味着约一半中国内地买家在海外所购的物业没有得到充分利用。

海外买家推动了澳大利亚房地产业的蓬勃发展。

根据澳大利亚统计局的统计,自2012年以来,各州首府的房价上涨了近44%。

只限于购买新建物业的海外买家的大举杀入也带来了东海岸城市公寓市场的繁荣。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

海外买家带来了澳大利亚东海岸城市公寓市场的繁荣
海外买家带来了澳大利亚东海岸城市公寓市场的繁荣

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瑞银集团的调查显示,拥有海外房产的中国消费者中,63%买房用于投资,其中约三分之二出租。

半年一次的中国消费者调查涵盖了海外置业的购买意向和购买习惯等问题。

调查显示,中国消费者前五大首选国际投资目的地包括中国香港、新加坡、日本、加拿大和澳大利亚

分析师金·赖特说:“那些以投资为目的并且空置房产的人可能会把房产看作积累财富和资本增值的手段。

调查报告出台前一周,中国正式对投机于海外房地产开发业务的公司踩刹车,因为它们“不是实体经济”,并可能造成资金外流,损害中国的金融利益。

墨尔本的开发商阿什利·威廉斯说,地方银行对外国人申请贷款的限制以及印花税的增加已经“减缓”了购房活动。

墨尔本有可能马上出现公寓供大于求的观点属于言过其实。

威廉斯说:“供大于求的局面将出现在几个超高密度地区,而不是整个市场。”

墨尔本地标建筑的开发商拉里·克斯托曼表示,如果中国和其他投资者退出市场,将对承租人产生影响。

但是,更严格的澳大利亚银行和监管要求以及中国政府对公民向海外转移资金的限制并没有打击到中国消费者未来两年到海外购房的需求或意愿。

中国消费者调查报告撰写人说:“我们的调查显示,大陆消费者拥有海外物业的趋势呈上升态势。值得注意的是我们的调查并没有抓住那些高价值消费者。”

“在积极购房的人中有三分之二表示,中国加强资本管制并没有阻止他们。”

(据金融界)

墨尔本新公寓四成被海外买家买走 中国人居多 | 澳洲

据《悉尼先锋晨报》报道,海外买家已经占到了墨尔本公寓购买人数的40%,这极大的推动了维多利亚州政府税收的增加。官方数据显示,2015年年中开始实行的海外买家购买住宅房产纳税政策,已经成为维州政府的一个重要收入来源,政府收入在一年内几乎翻倍。

目前,由海外买家购买住宅房产税收政策所产生的收入已超过1.33亿澳元。该数据分析出自房地产咨询公司Charter Keck Cramer近日进行的一项独立调查,他们发现每10个在墨尔本购买新公寓的人中有4个是海外买家。Charter Keck Cramer的执行董事Robert Papaleo表示,悉尼和墨尔本的房地产市场涌现了越来越多的海外开发商和买家,虽然推动了当地建筑业的发展和政府资金的增加,但也给基础设施和当地民众造成了压力。一些房地产业内人士开始担心供不应求,认为前景堪忧。

海外投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的数据显示,悉尼所在的新南威尔士州和墨尔本所在的维多利亚州吸引了大量的海外投资,主要来自中国和东南亚。正在建造的108层澳大利亚塔由新加坡人开发,另一栋矗立在CBD的92层高楼则受到了马来西亚开发商的青睐。还有一栋出自中国开发商之手的Swanston中心落成后将有超过1000套新公寓出售。

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每10个在墨尔本购买新公寓的人中有4个是海外买家
每10个在墨尔本购买新公寓的人中有4个是海外买家

点击查看墨尔本房源

有外媒报道指出,在移民热门国家中,被海外买家投资的房产有不少都长期闲置,投资者既不自住也不出租,而是等到房价上涨时转手狠赚一笔。经过调查,这类闲置房产的海外买家大部分来自中国大陆。虽然投资者要为空置的房屋买单,缴纳各种费用,但一旦转手出售,还能赚上一笔。这使得不少当地民众认为,当地房价突飞猛进,居高不下是由中国人大肆购买房产造成的。

虽然海外买家在很大程度上推动了维州政府税收的增加,政府也把房地产发展作为经济发展和财政预算的战略,但不少当地民众还是对日益高涨的房价表示不满,政府也开始担心城市的基础设施和服务将跟不上发展的速度。与同样热门的房产投资城市温哥华和伦敦不同的是,澳大利亚政府已经出台一系列政策限制海外买家的大肆收购。

过去十年,墨尔本的人口增长了近百万。墨尔本作为澳大利亚发展最快的城市,其人口总数现已达约467万,是全澳人口增长最快的首府城市。据统计,墨尔本CBD居民人数现约130,000人,并呈持续增长之势。预测至2055年,墨尔本人口将增加至808万。前几日,墨尔本第七次蝉联了“全球最宜居的城市”的榜首。相关数据表明,墨尔本的居住环境,文化教育,医疗服务和基础设施都近乎完美,这也是不少投资者和留学生首选墨尔本的主要原因。

(据新浪教育)

在国外考驾照感触良多 | 美国

驾照便利出行 买车比打车划算

美国留学,没车寸步难行,很多留学生也已经开始准备考取驾照,甚至有些人已有了多年驾驶经验。

施懿芳是美国奥克兰大学教育学管理学的在读博士。美国被誉为“车轮上的国家”,长期在美国生活和学习,她感受到有车的重要性。“我所在的城市,公共交通不够发达;虽然可以打车,但是费用高昂。总体算下来,打车不如买车,于是我决定去考驾照。”施懿芳説,“相比国内车价,国外汽车比较便宜,而二手车辆由于其便宜耐用的特点,更是吸引了很多留学生购买。”

同在美国留学的柯彪炳对施懿芳的观点表示赞同。“在美国,驾照的作用等同于身份证。我租住的房子距离学校较远,买车自驾为我的生活提供了许多便利。”柯彪炳説。

不同于欧美国家,许多留学亚洲国家的学生表示,考驾照虽不是必需,但是在一些特殊情况下,有驾照还是会起到很大作用。来自韩国延世大学的卓秀彦正在参加韩国驾照考试,他説:“拿到驾照後,我就可以轻松地自驾游了。”

考取驾照後,施懿芳和朋友自驾游玩
考取驾照後,施懿芳和朋友自驾游玩

国外考证更容易 考核方式略有不同

许多中国留学生出国前曾在中国的驾校学习,并考取了中国驾照。对比中国与国外的驾照考试,不少人觉得国外驾照考试的难度系数比国内低。赛维(化名)是韩国忠北大学的学生,他在今年顺利拿到了韩国驾照。考过国内驾照的他表示,韩国和中国的考核方式基本相似,但相比国内,韩国的驾照考试更加轻松。他説自己只用了一个星期时间就通过考试拿到了韩国驾照。

笔者还采访到留学英国澳大利亚日本等国的留学生。他们表示,由于这些国家车在道路上靠左侧行驶,司机的驾驶座位也在车的左边,这和国内不同。除此之外,交通规则考试和路考的要求和国内没有明显的差别。

柯彪炳説:“和中国一样,要取得美国驾照,也要通过理论考试和驾驶考试。但是考生可以自行直接联系考官,约定时间对自己进行考试,无需通过驾校。由于美国是移民国家,其驾照的理论考试设计得很人性化,考生可以选择熟悉的母语进行考试。”

在国内,路考的场地比较固定,有的还用智能设备进行测试。但施懿芳发现,在美国考驾照,是否通过全凭考官现场判断,路考场地也往往是实际道路,所花费的时间较短,很多留学生不到一个月便取得了驾照。

国外交通自律强 车让行人很常见

相比中国的交通环境,许多地广人稀的国家,尤其是国外的一些小城市,很少能够听到汽车的鸣笛声。李紫薇在美国印第安纳大学伯明翰分校读书,由于学校位置偏离城市,车辆很少,在她考取美国驾照後,几乎没有遇到过交通堵塞的现象。她説:“美国市民的自觉性强,司机都很遵守交通规则,所以开起车来比较轻松。”

施懿芳补充説,美国对车辆的限速比较严格,限速车道很多,稍不留神,就会超速。作为留学生的她,会十分注意当地的交通规则,以防出错而给其他司机造成不便。

此外,一些国家还将“车让行人”作为硬性规定。张桐(化名)在日本留学时发现,日本人在交通上自觉性强,交通事故率较低,车让行人也是最基本的交通规则之一。谈唯佳也表示,在加拿大,自行车丶校车和公交车均有优先通行的权利。这使他回到国内後,驾车时也保持着礼让行人的习惯。

(据人民日報)

请教房贷专家Otto Dargan 澳洲贷款买房再无难度 | 澳洲

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期房贷款难度加大!买房前务必搞清楚的四大问题

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难,尤其是期房。由于新出台的借贷政策非常严格,约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月,但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同,并转售公寓。然而,转售公寓本身也有困难,那么有没有第三种选择呢?是否仍有可能获得贷款,并完成期房的购买呢?【阅读原文

 

中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解

从2017年7月1日起,新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%,同时,土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面,也出台了更多的法律法规,旨在打压中国及其他外国投资者。今天我会详解澳大利亚各州最新印花税税制,让各位买家一目了然。【阅读原文

 

贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产,你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。可是,为打击外国投资者大量收购房产,澳大利亚审慎监管机关(APRA)已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。今天让我在专栏告诉你更多。【阅读原文

 

中国投资者还能在澳大利亚获得抵押贷款吗?

过去的一年里,中国投资者想要在澳大利亚获得抵押贷款的资格非常之难,各大型银行大部分上完全停止贷款给外国投资者。为什么澳大利亚银行停止给中国投资者贷款?现在该怎样做才能在澳大利亚获得抵押贷款?是否必须支付更高的贷款利率吗?我将会在居外专栏逐一解答,并会提供帮您轻松获批的宝贵建议。【阅读原文

 

决定房产投资潜力的4大因素 市场火爆只是假象 | 澳洲

在选择房地产投资地区的时候,人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引,从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区,因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛,于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

可是在我看来,这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样,房地产是一种长线投资,而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候,必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素,而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面:人口规模;开发潜力;居住环境;教育水平等。

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来;某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入,但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火,昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后,我们要看到这样的数据:昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本, 2010年的统计数据显示,它已拥有近400万多人口。不仅如此,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到797万,到那时,它的人口总数将超过悉尼,这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。

此外,澳大利亚的某些城市,因其单一产业结构,决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如,如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动,那珀斯的房地产业一定会受影响。反之,墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模,它相对更能任凭风吹雨打,我自岿然不动。

  • 区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模,但是过于成熟的地区,由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼,虽然在很多方面都具有领先优势,但由于它的人口规模相对于它可开发的地区而言,已经处于饱和状态。而要对老区进行“除旧布新”式的改造,在澳大利亚的国情和法律制约下,成本太高,所以没有执行的可能性。因此,悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似,也在趋于饱和,但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口,用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件,决定了它的发展潜力:

  1. 土地资源丰富,房价为东南区一半,升值空间大;
  2. 距离CBD最近,距离菲利普湾距离近,位于墨尔本国内和国际机场的中间;
  3. 新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点;
  4. 墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城;
  5. 政府重点投资发展的地区。(请见上表)

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,目前它吸引了40万留学生,这其中还有13万中国学生。而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。

  • 价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元,2010年澳洲房价均价为56万澳元),基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此,这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素,共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

 

澳中集团主席金凯平专栏全集

Juwaicolumnist

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省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 | 澳洲

编者按:对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说,除了购买常规房产物业外,买地造房,或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”,都是不错的投资选择。为此,居外网特邀澳大利亚持牌律师杨泱,就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解,首先介绍的是海外买家在澳大利亚买地造房的详情。

许多在澳大利亚投资房产的海外人士对于购买带有土地拥有权的别墅非常感兴趣,因为该土地拥有权是永久性的,且通常而言,土地升值潜力更大,买地建房的投入也要比直接购买全新别墅要经济许多。同时,买家还可以根据自己的喜好和需求选择喜欢的房型。那么,海外买家如何在澳大利亚买地建房呢?

 一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

海外买家首先关注的是,作为外国人,能否在澳大利亚购买土地?答案是肯定的!在我之前的文章“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定:非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅!详细的解释,可阅读该文章。

 二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况:

  • 购买独立空地。由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元(约300-500万元人民币)。

举例说明:一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元,如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要200万澳元以上的费用。

  •  小区分地。在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。

三、在澳大利亚买地建房的好处

  • 节省印花税   无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。
  • 初期投入较少  此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。
  • 可自选户型  在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

四、在澳大利亚买地建房的时间及流程

通常,在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后,开始建房。建房耗时约在6-9个月左右,具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间,买家需要偿还土地部分的贷款利息。

假设,业主购买45万的空地,首付30%(包括初期订金的10%)共计13.5万澳元(约为81万人民币),剩余70%通过银行贷款,即31.5万澳元,按目前市场年利息5%计算,每月需要偿还的利息约为1300澳元。如果造房用时6个月,在完工前买家需要支付的土地贷款利息共计约为7000澳元。相比省下的印花税部分来看还是相当可观的。

简单来说,买地造房的相关流程步骤示意图如下:

注:在澳大利亚买地建房的第二种形式——买小区分地建房的流程基本与购买新房楼花的基本一致,唯一不同的是,买家须在小区内选定地块,确定户型、装修风格。

五、居外投资建议

对于海外买家,建议选择有一定规模的成熟性社区,购买已经通过当地政府批准有独立地契的分地,以及富有声誉的建造商通过审批的设计图纸,这样会为买家节省大量时间和精力,同时也尽量降低因为政府部门审批等带来的不确定性。而周边较为成熟的社区设施和小区管理,无论您是考虑自己入住还是出租,都能带来不错的回报。

 

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