Tag: 澳洲买房

澳洲置业 悉尼四郊区今年房价增长看好

去年的房市房价增长大，但今年也有一些郊区值得买家和卖家留意。

悉尼东南将建起轻轨，一些郊区的房产也会因此被带旺。随着买家越来越往外走，一些靠近海滩、市中心的郊区也会颇受青睐。

  • Kingsford和Kensington

Kingsford和Kensington都离新南威尔士大学较近，离悉尼CBD仅8公里，也有公交车前往市中心和Bondi Junction及东南郊区。

去年，Kingsford的房价增长了28.3%，中价至186万澳元。Kensington房价中值为191.05万，房价增长率为6.1%。

Laing + Simmons Kingsford的负责人Nicholas Efrossynis称，这两个郊区都有增长潜力，有些用户今年得到的土地估值价格几乎是上年的两倍。部分房产的土地税也会提高，这将使租金也提升。同时，他说，当地的轻轨也会带旺房价。

  • Randwick

去年，该区卖了151套独栋屋和462套公寓，房价中值为210万，今年估计还会继续延续辉煌。

Belle Property Randwick的负责人Shane Vincent说，轻轨的建设将会吸引更多买家。届时人们去医院、大学都更方便了，更多人会愿意前来居住和工作。

他说，该区的公寓需求将继续强盛。随着Anzac Pde被划分为高密度住宅区，住宅需求将更大。此外，当地的投资收益也很高。

  • Botany

Botany现在已经从工业城区转变为颇受家庭欢迎的独立屋热门地区。

去年，该区的独栋屋房价增长为14.8%，房价中值为120万；单元房为16.7%，中值为77万。据悉，该地离市中心仅11公里。

Ray White Green Square/Botany的中介Patrick Byron称，该郊区靠近东区海滩，近年来又得到美化提升，很吸引买家。一些东区的买家也前来这里购房。

邻近的郊区，Pagewood和Mascot的房价中值分别是$155万和$119万，两区都是去年悉尼东南部的房价高增长地区。

 

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（据澳洲新快网）

澳房产时代结束房市在降温 供需平衡来临

HSBC的澳洲和新西兰地区首席经济学家布劳森（Paul Bloxham）称，房市降温，房地产行业今年对澳洲经济增长的贡献将是最少。

布劳森说，如果现在获批的建设仍继续，今年年底前，房市将达到“平衡”，供应和需求将能相满足。

在周二的经济汇报上，他说道：“房地产时代结束了。房市在降温，服务业在增长并创造岗位。但是房市面临暴跌的风险不大。”

据悉，在过去四年，悉尼房价增长了46%，墨尔本的增长了32%，但澳洲审慎监管局对投资型房产的限贷政策已在起效，遏制了房价的过快增长。

布劳森说，房地产建设的数量不会减少，但也不会像过去四年那么多，“2017年就不一样了，房地产建设将不会是贡献因素。”

但在今年年底前，澳洲总体上仍是供不应求，部分地区会供应过多。新州仍将是供应不足，但墨尔本和布里斯班地区已出现供应过多。

布劳森还说，虽然人口增长下降了，但房市需求在年底前不会有太大变化；基于目前的通胀水平，利息不太可能上升。

他还说，中国买家的需求仍会继续，除非中国经济严重恶化。

周二的数据显示，中国去年GDP增长率为6.9%，出现下降。

澳元兑人民币的较低汇率将继续刺激中国对澳洲产品尤其是服务业的需求。

 

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（据澳洲新快网）

澳大利亚海外人士购买住宅物业新政追踪 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政以来已过了月余，审查FIRB海外人士在澳买居住物业许可申请的执行机构也从委员会移交至了澳大利亚税务局（ATO）。这次我们主要来看下新政实行以来的效果。

澳洲买房许可的申请表格与过去基本保持一致，需要申请人的如下具体信息：

  • 购房者姓名（需与护照信息一致）；
  • 购房者现住址、电话、邮箱（注意必须提供住址的邮编）；
  • 购房者护照号码及澳洲有效签证信息；
  • 所购物业具体地址及房价；
  • 如以前在澳购买过物业，需提供之前物业的FIRB许可编号。

因此，买家应保存好自己所有的FIRB许可，以便日后购房能够提供相应信息。在递交申请表格后，会生成一个18位的申请号。同时，还会生成一个19位的付款编号。买家需要及时安排支付申请费，并在付款时注明该19位的付款编号，以便ATO及时查账。

值得注意的是，递交申请表并不表示该申请已被接受。ATO将会在收到申请费后才会开始正式受理该申请。目前ATO对于申请费支付的受理时间为5个工作日，即从买家支付申请费之日起要预留出5个工作日的时间给ATO查账记账，然后才可以计算申请受理开始的日期。因此，买家在付款时一定要认真注明付款编号，以免延误ATO查账及申请审批。

此外，目前ATO接受澳洲境内及境外银行转账。对于境外银行转账的买家而言，需要预留出更多的时间给ATO查账，并计算好落地费及银行手续费，以免申请费短缺。我们建议买家提前和自己的律师或物业经纪做好汇款安排，例如事先将申请费转入律师或经纪公司的信托账号，再由境内银行转账支付给ATO，会为申请节省不少时间，并避免意外情况。

ATO收到款项后，就会开始受理申请。法律规定的受理时间与旧政保持一致，为30天。此外，ATO有权在30天后的10天内再将审批决定通知给买家。因此，从开始准备资料到申请批准，买家要预留出约40-50天的时间。这与过去海外买家的买房许可申请从递交至批准只需2-3个工作日的局面大相径庭。

一般开发商都要求买家在出合同后的7-14天内进行合同交换，这对目前需要申请买房许可的买家来说是一个两难的局面。因此，买家需要提前与自己的地产经纪和律师做好沟通。在这样的磨合期，需要大家共同的努力并正面看待政府的决策。

从另一方面来说，目前ATO对于买房许可的审查较之以往严格了不少。在受理期间，ATO会就所购物业的具体地址，地块等相关信息进行调查。在确认后才会批准该申请。特别是在申请批准函上会明确注明所购物业的最高金额，并要求申请人在购房成功30天内通知ATO。

此外，ATO工作人员亦表示，递交的申请表格是由其系统自动分配给各位决策人员，因此在申请被正式分配前，ATO的工作人员也无法获知会由谁来接管哪位买家的申请。这无疑给查询工作带来了一定难度。从目前我所经手的申请来看，从分配到决策人员后至审批下达的速度还是比较快的。

12月时递交的海外人士买房许可申请，已有不少获批并成功在12月至1月期间完成合同交换。还未获批的买家请继续耐心等待，我们相信在不久的将来，ATO的审批系统及工作人员磨合完整后，审批的速度会较之现在提高许多。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

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悉尼房价全年涨11.5% 2016年将继续“温和下跌”

悉尼以全年11.5%的涨幅领先全国

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一直为澳洲买房难发愁的悉尼人可能终于等来了转机，2015年第四季度的房价下跌了，而且分析师预测未来数月楼市将止步不前。

澳洲房产监控和数据统计机构CoreLogic RP Data公司所提供的楼市指数显示，悉尼市的房产价格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅为1.4%，是该市场七年来最大的连续两个月下跌幅度。

数据显示，墨尔本的房价尽管在12月份上涨了1%，但第四季度价格总体下降1.9%。所有首府城市第四季度房价平均下降1.4%，只有布里斯班和阿德莱德逆势上涨。

澳大利亚房价2015年整体上涨7.8%，受到前10个月价格大幅上涨的拉动，悉尼以全年11.5%的涨幅领先全国。

CoreLogic的研究将近期房价下跌归因于住房承受力压力、租金收益收窄、较高利率和银行监管机构APRA实施的法律改革使得房产投资者更难获取贷款。报告还指出，悉尼的清盘率从2015年6月的80%左右下降至12月份的60%区间。

CoreLogic RP Data研究负责人劳利斯（Tim Lawless）预测，悉尼2016年的房价将进一步“温和下跌”，但他希望强劲的人口增长和健康的经济条件能稳定楼价。

劳利斯说那些想淘到廉价好房的人可以选择西悉尼的廉价城区，因为那些地区不仅可以保值，还可以保持高需求。

 “随着住房压力越来越大，那些地区不仅可以提供更可负担的价位，而且地处战略性位置，重大交通枢纽将确保当地住房的高需求。”

物业管理公司瑞维特（Ray White）新州首席拍卖师史密斯（Scott Smith）表示，各地清盘率差别巨大，北滩（Northern Beaches）的清盘率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部则已经跌至50%左右。

他说买卖行为也因此发生了变化，更多卖家决定通过财产出让契约完成交易。他还说西悉尼受市场上的大量房屋库存影响。

“一旦库存多了，买家可以选择的房子就更多，问题就更加复杂。他们看房的时间更长，卖家就开始急躁。”

史密斯说1月1日起实施的房屋报价改革会有利于悉尼房价。他说：“从现在起观察房屋中介如何向买家报价将是一件有趣的事情，你会看见一些非常有趣的术语开始出现。”

从麦格理集团到美银美林的经济学家均预计，澳大利亚房价未来两年将会下降。澳新银行在11月30日的报告中表示，在不出现经济滑坡的情况下，“强劲的潜在需求”可能会让主要首府城市的房价跌幅控制在10%以内。

澳大利亚央行上周发布的数据显示，在截至11月30日的12个月内，澳大利亚投资型抵押贷款增速回落到9.1%的17个月低点。澳大利亚央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的声明中表示，面向投资型购房者的贷款增速已经回落，各项监督措施正在帮助遏制可能来自于房地产市场的风险。澳大利亚央行12月1日决定将基准利率维持在2%的历史低点不变。

悉尼12月份住宅价格中值为80万澳元。相比之下，墨尔本为61万澳元，首府城市的综合水平为59.5万澳元。

（据澳洲新快网）

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应对澳洲新政 买房—先拍房还是先申请FIRB?

澳洲房产，12月1日之后，澳洲对于海外人士在澳投资的审批制度有了大幅的改动。澳洲海外投资审批委员会已经公布了这次的审批细则和具体流程。

应对澳洲新政 买房—先拍房还是先申请FIRB?
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1.海外人士在澳能买什么样的房?

根据澳大利亚的外国投资制度，海外人士在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批。所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）。

澳洲购买住宅类房产分为以下两大类：

(1) 新建住宅（包括新房和楼花）与空地；

海外人士在申请和购买新的住宅和空置住宅用地开发前必须经过外资审批。申请购买新的住房，通常无条件批准。如申请购买空置土地，建设需在四年内完成。如土地上已建立住宅，一般不会被视为闲置土地。新的住房建好后，可被出租，出售，或由外国投资者自己使用。

(2) 二手房产

海外人士一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一栋二手房作为个人居住用途（并且仅能够作为自己居住用途），但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。

外资控股公司也通常被禁止购买二手房，但是外国公司有大量的澳大利亚业务可为澳大利亚的员工提供及购买已建住房。

如果海外人士意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量。（即推倒一栋必须要建两栋以上）

在这里需要明确的是，所谓海外人士购房申请，除部分特定情形下，其申请是单独针对一栋特定房产的，即每购买一栋房产前，就要重新申请一次。

2.什么条件可以豁免?

新政策下，原有的豁免申请条件依然存在，并且持有澳洲永居签证的配偶作为共同共有人购买房屋现在也可以免于申请：

1) 澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批，无论他们是否居住在澳大利亚；

2) 新西兰公民，澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求；

3) 澳大利亚公民，新西兰公民，澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共同共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候，不需要进行审批。

3.新政策下FIRB审批的申请程序

申请时间是多长? 在新政策下，海外人士购房的申请时间与原政策没有太大变化，一般购买住宅或空地，都是必须在签订无条件合同前申请。

这里所谓签订无条件合同即为Unconditional合同，简而言之，这类合同一旦签订，其中不带有任何条件性条款（如Subject to Finance的贷款条款，subject to building inspection的房屋结构调查条款及Subject to FIRB的海外人士购房申请条款）。

这样看来，以前先签合同后申请FIRB的做法在新政策下一样是可以实现的，但是合同中必须要加入条件性条款，并且保证在FIRB审批批准前该条件还有效。

审批周期多长?

在新政策下，审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。

这样算来，整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。

申请费用及申请种类

新政策下，海外人士在申请购房批准时必须支付申请费用，该费用同时适用于新房、空地及二手房。

4.关于违规处罚 新政策下，此次违规的处罚力度相当大，对于没有申请FIRB审批的个人买家，除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外，刑事处罚则最高可达＄127,500的罚款，并最高处以3年的监禁。除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的第三方也可能会受到相应的处罚。

总结

从上文的简述中，大家可以看出，新政策出台后，相应的FIRB监管力度已经大大增强，加之FIRB与ATO联网后，其查处违规违法购买者的能力也会得到提升。对于在12月1日后购买澳洲房产的海外投资者而言，正确的进行FIRB申请，并且把握好申请购房与签订购房合同之间的时机与关系就显得相当重要了。如果申请不力，轻则浪费了不菲的申请费用，重则会受到高额的罚金甚至于刑事处罚。

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（据钜亨网）

圣诞前悉尼房市再添大单 中国香港客砸8百万购悉尼豪宅

悉尼曼利（Manly）豪宅市场今年赶在房市结束前再添一笔大单——8百万的水边豪宅成交。据悉，该房是属于班尼特夫妇（Barry Bennett和Margaret）的。买家来自中国香港。

圣诞前悉尼房市再添大单 中国香港客砸8百万购悉尼豪宅

该房占地1120平方米，原屋主在2001年买入后，曾委托Rob Harrington and Associates来重新设计房子。

班尼特在Waillea以470万澳元买下一公寓后，在2013年挂牌出售上述的豪宅。

夫妇俩后来搬到了Fairlight，在那里4月时他们花了550万购买了一顶层公寓。该公寓可以饱览海港景色。

曼利的最高纪录是在2009年时创下的。当时，富豪Greg Poche和Kay van Norton从华裔开发商Stanley Quek和Marcus Chang手中买下了位于Addison路的空置大宅。 

邻近郊区Freshwater的最高纪录则是一500万房产，买家是BT Financial的高层Michael Miller。

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（据新快网）

澳币贬值和较低利率推动了海外澳人回国大购房

圣诞季往往是淡季，一些房产中介都非常有空，然而，今年圣诞季，有些中介却还得工作。

McGrath中介库布斯（Michael Coombs）就得工作到新年，迎接海外澳人，帮他们安排度假住所和在悉尼和墨尔本买房。

澳币贬值和较低利率推动了海外澳人回国大购房

库布斯说：“我得接待至少十几名海外澳人买家，他们有的是通过中介找房，有的是老客户，填补了节假日市场的空缺。”

在过去24个月，库布斯收到的海外澳人询盘增加了25%；今年12月的询盘量也比去年同期增长了10%。

据悉，澳币贬值和较低利率推动了海外澳人，他们买比较大的房子和投资性房产。

他们的购买范围扩充到了北滩的Church Point，该地离悉尼CBD有32公里远。

McGrath中介麦格拉斯（Jillian McGrath）说，他收到的询盘增长了10%，曾将McCarrs Creek 路54号的水边住宅以340万元卖给了在东京工作的海外澳人。

据悉，买家从东京飞回澳，并通过视频购买了这套房。他们说，若非澳元贬值和利率低，他们也不会买房。

在过去六个月，澳币从78美分跌至73美分，一度跌破70。海外澳人对房产的需求也大增。

在悉尼Paddington，一中国香港的海外澳人在一个月内两次以170万左右买下Ormond街的两排屋。

中介威廉姆斯（Evan Williams）称，买家是仅通过视频就决定买下的。

威廉姆斯称，今年12月，他收到的询盘比去年同期上升了25%。

据悉，悉尼下北岸则没有那么受海外澳人喜欢，这里仍被当地买家占据。

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（据新快网）

澳元一夜大升 但明年或创新低

ThinkForex的市场分析师辛普森（Matt Simpson）说，2016年澳元被看跌，或破新纪录。而在一夜间，澳元也上涨了，今早为72.30美分。

澳元上涨也与中国政府在周一的发言有关，后者称不会让经济下跌太多。

澳元一夜大升 但明年或创新低
澳元一夜大升 但明年或创新低

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辛普森说，在明年，澳元很可能创下自由浮动以来的纪录，如果它再次以赤字收盘。“离明年只有一周的时间了，很有可能澳元连续第三年再次以赤字收盘。”

“最近几周，澳元坚韧，与多年来的低迷作抗争，但随着大宗商品走低，美元可能加强，澳元重回弱势只是时间上的问题了。”

他也说道，美联储利率提升也会支撑美元，有望创下数年来的高位。

“美元更强会给大宗商品价格施加更大压力，而后者已经处于熊市中，且无探底的迹象。”

“此外，人们也不要忘记中国这一重要角色。它是澳洲的主要贸易伙伴，但中国的进口市场却在缩减，这使大宗商品的下行更加恶化。这些都对澳洲经济有影响。目前，澳洲的非矿业产业急需增长。”

此外，澳联储任何松缓消息都会使澳元更加疲弱，使其再创新低。

“澳元明年升值也不是完全不可能，只是不太可能。虽然现在前景惨淡，我猜测澳元仍会保持在60美分以上，收盘价约在63-64美分。”

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（据澳洲新快网）

澳洲新州2017年7月起将对有房者征紧急服务税

澳洲新州财长贝瑞吉克莲（GladyBerejiklian）表示，大部分的新州家庭将在政府引入“紧急服务房产税（emergency services property levy）”后变得比以前富裕。

新州2017年7月起将对有房者征紧急服务税

贝瑞吉克莲还宣布所有的房屋拥有者将从2017年7月开始支付这项新税，平均每年大约160元，而现行系统则是向保险公司征税来资助消防员和州政府紧急服务人员的开销。

她表示，现行系统使得（保险公司）不断推高保费，这意味着那些给自己的财产投保的人替那些没有投保的人“买单”，这是十分不公平的。她认为在推行这个紧急服务房产税后，对大众来说更公平。

具体的税率将在未来18个月里出台，但是贝瑞吉克莲表示至少有75%的屋主会从中受益。

“如果你给你的财产投保了，你就会受益。你将会支付更少的保费，并且我们即将新征的税费将远低于你们节省下来的保费。我们不是为了赚钱才这么做的，我们只是想更公平些。”

新州财长贝瑞吉克莲表示，预计每年居民们能节省下来40元。

费尔斯教授将监控新税

受新州政府委任，费尔斯（Allan Fels）教授将监控这个新税，来确保节省下来的钱能真正回到投保人手中。

贝瑞吉克莲表示费尔斯教授和他的副手卡曾斯（David Cousins）教授，将有权利对拒绝下调保费的保险公司进行最高1000万元的罚款。

新州紧急服务厅厅长埃利奥特（David Elliot）表示，所有曾受益于紧急服务的业主应该在此刻做出贡献。

他表示：“澳人不喜欢‘逃避责任的人（指不投保的人）’……但是这项新政可以保证大家都支付了自己应该付的那部分。”

贝瑞吉克莲表示，较低的保费会鼓励越来越多的人给自己的财产投保。但是新州的反对党却指责当局在“毫无预警的情况下”推出此项新税。

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（据新快网）