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2月25日，澳洲財政部公布了一篇征詢文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》加強在澳洲外國投資綱要，征求公眾意見直至3月20日。 該草案內容首次囊括了關於對農業用地、商業用房以及住宅用房的非澳洲居民投資規定，這將是海外投資審查局（FIRB）自施行以來最大刀闊斧的一次改革。

FIRB是澳大利亞政府為了有效管理外國企業和個人在澳洲投資而設立的政府機構，但是自FIRB成立以來以來，隨著時代的發展，海外投資在澳洲不斷增加和加大，FIRB顯得越來越力不從心。正因如此，當前澳洲政府已經意識到對於FIRB的改革迫在眉睫。

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本次澳洲政府提出的這份文件主要是什麼內容？

這份文件中主要提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業用地、商業用地投資的審批，另外還專門列出一章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有的懲戒的亡羊補牢之舉。

新政如果實行會對海外投資者購買澳洲房產產生什麼影響呢？

這項政策主要針對政府法律歷來就不允許的沒有澳洲身份的海外人士不得購買二手房，新房購買者幾乎沒有什麼重大影響，可以繼續投資澳洲房產。

• 海外人士在澳洲不能買二手房；
• 海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內開工建房；
• 有長期簽證（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）的澳洲的非永久居民可以購買一套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3個月內出售；
• 所有的以上房產購置都需要申請FIRB並事先獲得批准，購買合同方能成立。

擬議的新政策中應該特別注意的事項和處罰標准：

• 所有海外投資者都應該確保向FIRB申請審批並獲得批准方可在澳洲買房。注意：這裡的海外投資者包括有或沒有澳洲簽證、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。這裡的房產包括了現房（二手房）、期房、新房。
• 即使是符合FIRB申請審批的情況，如果不履行申請程序，也將會導致申請費之外的額外罰款（2000-10000元）。
• 對於違法購買了二手房的海外投資者，最高罰金可能達到房價的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投資者關注的一項應該是之前提到過的對於海外投資者可能收取一筆申請費，這筆費用如何核定？收得合理嗎？

新增的FIRB海外投資申請費是大家最關注的，相對而言，也可能是和大多數普通海外投資者有直接關系的唯一政策變化，那麼這筆費用會如何收取，具體需要付多少呢？我們從草案中得到一些數據：

• 普通1百萬澳元以下的住宅投資將需要支付5000元的申請費。
• 1百萬以上的房產：每百萬元增加10000元申請費。例如1-2百萬收申請費1萬，2-3百萬收費2萬，3-4百萬收費3萬，依此類推。

請注意以上費用還在征詢階段，尚未最終確認。新政策頒布後將會由澳洲稅務局成立專門的監管部門，房產審批信息將和移民信息、稅務信息共享，會大大有利於審批處理和管理。

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澳洲最大的建築開發商之一的Meriton集團總裁Harry Triguboff認為，悉尼獨立屋的價格今年還將上漲10%，因為相比上海，澳洲房價還是便宜。

“中國人認為我們的房子很便宜。” 億萬富翁Harry Triguboff作為Meriton集團的創始人，他告訴媒體：“剛開始有中國人來澳洲買房時，我問他們上海的房子便宜還是這裡的房子便宜，他們回答我說‘這裡的便宜’。”

“如果現在我還問中國人，他們仍然認為澳洲房子便宜，而且中國房產是有產權年限的，而澳洲沒有。”

Triguboff旗下的Meriton集團四分之一的公寓都賣給了外國人，他提醒澳人要注意中國正在崛起的購買力，他也相信澳中兩國之間會有大的經濟合作，並將持續很多年。“如果哪個國家的國力強盛，這是任何人都害怕的。因為如此強大的國家，我們有時不得不聽從它，而且有時候它要求的可能並不符合澳洲人的利益。”

但Triguboff認為中澳之間關系友好，而且全球化越來越密切，哪個國家也不能獨善其身。82歲的Triguboff在中國出生，他在建立自己的商業帝國前，獨自蓋起了屬於自己的第一幢房子，位於Roseville，《亞洲福布斯》估算，他的商業帝國價值74億元。

Triguboff稱，他贊成財長Joe Hockey的建議，認為年輕澳人應該可以使用養老金進入澳洲房產市場。他稱，年輕澳人現在被擠出了房地產市場，因為有不少來自國外的買家，“如果澳洲政府真擔憂年輕人買不起房，那麼確實該做點什麼。”

Meriton今年將完工約3000所公寓，而且還有13600所房屋在待建計劃中。Triguboff還認為悉尼43個議會應該合並為6個，“因為大多數議會都不知道如何應付新房數量的急劇增加。”

Triguboff還批評艾伯特政府打壓外國房產投資人，包括迫使一位中國買家出售位於派珀角（Point Piper）價值3900萬元的豪宅。

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澳洲房產投資有多熱？先來看看這些“壕”的動作吧。

據英國《每日郵報》去年8月13日報道稱，大連萬達集團董事長王健林正將其商業帝國拓展到澳大利亞，計劃投資17億澳元（約合人民幣97.1億元）在當地發展房地產項目，在澳大利亞昆士蘭城市黃金海岸投資9.71億澳元建設一個海濱度假村。地產專家稱，這筆交易可能會為中國在澳房產投資開啟一個新紀元。

緊跟王健林的步伐，中國又一富豪，恆大集團董事局主席許家印也抵達黃金海岸，尋求機會購買Sheraton Mirage喜來登度假村。有意思的是，該項目距離8月萬達集團投資巨額購入的珠寶三塔酒店項目僅15分鐘車程。

不與移民掛鉤，澳洲房產為何仍然有著如此大的吸引力？“一是經濟環境穩定，二是抗險能力佳。”移民總監陳偉召對此分析表示。此外，隨著近年來美國、加拿大等國投資政策收緊，英國、新加坡投資移民的門檻提高，這也在一定程度上導致越來越多的中國投資者把目光轉而投向澳洲。

根據相關數據顯示，過去7年裡，中國買家已在澳洲房地產市場“豪砸”近200億澳元，業內人士預計，在未來7年，數字還將增長近兩倍。

為何國人愛去澳洲買房？

永久產權、無房產稅、遺產稅，而且可以貸款，租金回報率高，再加上有優良的教育體系作為支撐，近年來，澳洲房產市場持續升溫。

不僅如此，當地極富有吸引力的貸款利息和貸款成數也是一大助力。“海外投資人在澳大利亞銀行貸款，最高可獲得80%的房地產貸款額。現在，澳元又在貶值，大家都覺得在澳大利亞買房是件很劃算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告訴記者，自從兩年前澳大利亞在2012年推出“重大投資者簽證（SIV）”制度，其中有很多申請者都來自中國。按照該簽證的規定，相關投資資金不能直接購買澳洲房產，不過由於澳洲房產具有永久產權，而且處於穩健升值通道，因此一些申請人會提前在澳洲購房。

“很多投資客都是一口氣買好幾套房子，也有大家抱團買下一塊地，再分割發展。”在Jenny看來，在澳大利亞興起的中國購房潮應該和國內富人的財富增長有關，也與前幾年國內房地產限購政策有關。“我身邊很多買房的朋友，很多都是因為孩子已經移民，或者是已經入了澳籍，但仍在國內工作的，都會根據個人投資情況選擇不同的物業，像公寓，舊別墅都有。”

“真正的購房主力還是那些入了澳洲籍，或者是獲得澳大利亞永久居留權的華人。”陳偉召表示，移民去澳大利亞的很多都是中國富人，通常，他們會選擇住在中上階層居住的區域，也有少數人甚至會投資千萬元的莊園或是酒店。

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地段是第一要素

“大多數國內投資者的方向都比較集中，主要在悉尼、墨爾本、黃金海岸等地。悉尼作為澳大利亞的第一大城市，向來是投資的熱點。墨爾本的人文氣息濃郁，很多會考慮自住，至於黃金海岸，購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇。”陳偉召表示，考慮到增值空間和抗跌性因素，很多投資者傾向於選擇大城市繁華地段的房產。“從投資角度而言，第一是區域選擇。要看物業房價是否合理，升值空間如何，此外還要看該區域的租金回報和空置率數據。”

在選擇房產的細節方面，陳偉召也給出了一些建議。比如升值空間怎麼看，她建議有兩個資本增值的主要指標，一是政府大力投資的區域，即政府花錢的地方，比如主街、公園、升級的道路、新設施的修建等，二是私人大力投資的地方，比如新房物業的修建、購物中心的擴張和裝修。“最好遠離工廠區，這也是為了保證選擇區域能夠有價格上升的空間。”

同樣，Jenny的建議是，找當地的居民聊聊天，很多的細節都能看出該區域的變化，從而去把握未來上升空間。“如果肉鋪店之前總是賣香腸和和排骨，現在有天賣起了牛排，這就意味著，一大波富人們正在‘湧’進來，這是升值的一個很好信號。也可以和警察們聊天，看看他們是否認為該區域有所改善。甚至可以訪問當地政府，詢問他們是否會進行區域工程改善計劃。”

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外國人在澳洲買房將為財長何基（Joe Hockey）修復聯邦預算作出貢獻。他表示從收緊控制外國人投資澳洲房產中所征收的部分澳大利亞房產稅款項，將直接納入財案。

政府預計向外國人購房征收申請費將籌得2億元，其中壹部分將用於資助澳洲稅務局（ATO）所屬的相關部門。何基表示：“（這筆收入）也許會留壹些來澳大利亞房產交易稅幫助修復財政預算。”

何基表示，政府去年投入了大量成本以加強對外國人在澳洲購房進行監管，“所以需要補回這些澳洲房產交易費”。

限制外國買家新政或給住房業造成壓力

報道也指出，澳洲某些最高端及最蓬勃發展的房地產市場，有可能因為政府的新政策而受到壓力。

澳洲房地產理事會（PCA）的行政總裁莫瑞森（Ken Morrison）批評政府的政策調整有可能是事與願違，而且在限制外國人購房方面也許矯枉過正。他指出這筆申請費“相當於是新的印花稅，這樣的額度將令買家遠離市場。”

澳洲城市發展學會（UDIA）全國秘書長謝潑德（Cameron Shephard）認為，“討論文件中的收費標準明顯太高，如果真實施的話，等於是新稅賦。”謝潑德認為，這樣高的收費還會成為合法外國投資的壹大阻力，而且會傷及新房供應、經濟發展以及就業。

何基則表示，新州去年的房屋建設增加20%，而且建築業蓬勃發展的因素有很多，包括官息降低等，因此他“不接受（房屋建設）很多都是來自於外國投資的說法。”

某些業內人士認為申請費不會遏阻買家購房意願，也有不少人認為這將會降低市場對悉尼和墨爾本二手房的需求。

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墨爾本地產中介盧俊（Jun Lu）認為政府的做法“鼠目寸光”、“策略錯誤”，而且既不能遏阻外國投資者，也不能實現政府保證澳人住房承擔力的目標。

盧俊表示：“這非但不能阻撓外國投資者在澳買房，而且還向世界，尤其是中國傳遞出了壞信號，似乎是說澳洲不歡迎投資。對大多數外國投資者來說，5000澳元是九牛壹毛，所以不能阻撓他們，但從長遠來看則會令他們考慮‘（澳洲）下壹步要幹什麽？’”

墨爾本東部城區，例如博士山（Box Hill）、寶活（Burwood）壹帶，有不少外國人，尤其是中國買家前去置業。悉尼南區的好市圍（Hurstville）以及內西區的羅茲（Rhodes）也是他們的投資熱點。

壹些高端地區，例如悉尼的莫士文（Mosman）和墨爾本的圖拉克（Toorak）、霍索恩（Hawthorn）以及休伊（Kew）也備受外國買家青睞。

聯邦影子財長鮑文（Chris Bowen）指出，這筆費用比原先所設想的要高得多，是“公然斂財的行為”。

據悉，工黨“原則上不反對適度征收管理費，以彌補監管外國人購買住房的費用”，但希望能就相關事項向社會、房地產業及農業征求意見。

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