澳洲买房 – Page 19

澳洲外資審委會失職多年致外國購房者“有機可乘”

在聯邦議會的一個調查小組的不斷施壓下，外國投資審查委員會（FIRB）承認，自從2006年以來，他們從沒有要求任何一個海外購房者出售過一棟不合法的房產。

澳洲現行法規只允許外國人購買澳洲的新房，以刺激澳洲新房開發，不許外國人購買澳洲二手房。臨時居民在離開澳洲三個月以內，必須出售在澳洲持有的房產。

其中一個最大的漏洞是：海外投資者及其在澳洲本地的代理人利用了一個允許臨時居民在澳洲買房居住的條款。該條款規定，這些臨時居民在離開澳洲時，應在三個月之內賣掉其在澳洲的房產；而澳洲外國投資審查委員會自2006年來，沒有強制任何外國買家出售過這類房產，由此暴露出該委員會在執法方面的漏洞。

盡管澳洲政府允許外國投資者購買澳洲的樓花房產（指尚未完工的房產項目）和新房，禁止外國人購買二手房，但是在一個極窄的範圍內，海外買家仍“有機可乘”。

《澳洲人報》獲知，外國投資審查委員會未能與移民部共享臨時居民簽證到期、離開澳洲的信息數據。

海外人士在澳洲投資買房，衝擊到澳洲人的住房負擔能力，並因此迅速成為一個政治熱點話題

2008～2009財年間海外投資者購買了2450棟二手房，價值18.1億澳元；而到2012～2013財年，海外投資者所購買的二手房已達5000棟，價值54.2億澳元。一些在中國積累了財富的中共貪官急於將贓款出手，也加入中國投資者在澳洲的購房風潮中。

國民銀行（NAB）近期的一項調查也顯示，在過去三個月裡，十二分之一的澳洲二手房被外國買家買走。

聯邦調查小組還獲悉，外國投資審查委員會只有不到20個員工負責此法規的實施，而其中四位去年已接受了自願裁員離職。

據悉，調查小組將建議要求外國人支付一定費用申請在澳洲購買房產，並對數據收集政策作出變更，確保外國買家的信息得以存檔等。

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澳洲最大建商：瘋狂房市要靠中國

澳洲最大的建築開發商之一的Meriton集團總裁Harry Triguboff認為，悉尼獨立屋的價格今年還將上漲10%，因為相比上海，澳洲房價還是便宜。

“中國人認為我們的房子很便宜。” 億萬富翁Harry Triguboff作為Meriton集團的創始人，他告訴媒體：“剛開始有中國人來澳洲買房時，我問他們上海的房子便宜還是這裡的房子便宜，他們回答我說‘這裡的便宜’。”

“如果現在我還問中國人，他們仍然認為澳洲房子便宜，而且中國房產是有產權年限的，而澳洲沒有。”

澳洲最大建商之一的Meriton集團總裁Harry Triguboff

Triguboff旗下的Meriton集團四分之一的公寓都賣給了外國人，他提醒澳人要注意中國正在崛起的購買力，他也相信澳中兩國之間會有大的經濟合作，並將持續很多年。“如果哪個國家的國力強盛，這是任何人都害怕的。因為如此強大的國家，我們有時不得不聽從它，而且有時候它要求的可能並不符合澳洲人的利益。”

但Triguboff認為中澳之間關系友好，而且全球化越來越密切，哪個國家也不能獨善其身。82歲的Triguboff在中國出生，他在建立自己的商業帝國前，獨自蓋起了屬於自己的第一幢房子，位於Roseville，《亞洲福布斯》估算，他的商業帝國價值74億元。

Triguboff稱，他贊成財長Joe Hockey的建議，認為年輕澳人應該可以使用養老金進入澳洲房產市場。他稱，年輕澳人現在被擠出了房地產市場，因為有不少來自國外的買家，“如果澳洲政府真擔憂年輕人買不起房，那麼確實該做點什麼。”

Meriton今年將完工約3000所公寓，而且還有13600所房屋在待建計劃中。Triguboff還認為悉尼43個議會應該合並為6個，“因為大多數議會都不知道如何應付新房數量的急劇增加。”

Triguboff還批評艾伯特政府打壓外國房產投資人，包括迫使一位中國買家出售位於派珀角（Point Piper）價值3900萬元的豪宅。

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中國人愛在澳洲買房也成澳洲羊毛最大買家

模特穿著墨爾本設計雙子星Peter Strateas及Mario-Luca Carlucci設計的衣服

據《澳洲人報》的報道，中國中產階級人士已成為全球最大的澳洲羊毛買家，他們更希望把財富“穿”在身上給朋友看，而不是把羊毛制成衣服賣到其它地方。

3月17日在北京舉行的“國際羊毛標志大獎賽”（International Woolmark Prize）上，舉辦方羊毛標志公司（Woolmark）的CEO麥卡洛（Stuart McCullough）表示，越來越多中國消費者購買並穿戴羊毛制品，而不是將羊毛加工成衣服後遠銷海外。

在該大獎賽上，4年前由帕特莫斯（Marcia Patmos）自創的美國品牌M. Patmos擊敗澳洲設計師雙子星Peter Strateas和Mario-Luca Carlucci的Strateas.Carlucci、中國V. Major、德國Augustin Taboul及黎巴嫩Bird on a Wire，成為女裝組冠軍。

獲獎產品將從8月起在大衛瓊斯（David Jones）及薩克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）等知名零售商處出售。根據比賽規定，衣服必須是用美利奴羊毛制成的。中國購買了澳洲80%，價值19.4億元的羊毛出口品，正成為全球最大的羊毛消費國。麥卡洛說：“中國對澳洲羊毛的需求自上世紀90年代起一直增長，但過去5年我們看見的實質變化在於，他們目前不僅僅加工羊毛，還將其進行改造和穿戴。”

根據兩國間當前的貿易條款，澳洲每年可向中國輸出2.87億公噸關稅僅為1%的羊毛，但超出這個上限後的關稅高達38%。好消息是，去年11月簽署的澳中自貿協定將1%關稅的配額增加了3,000萬公噸。

中國淘寶網上有成百上千種用澳洲羊毛制成的時尚品，圍巾最低僅售20人民幣（約合4.2澳元），而法國品牌的大衣卻標價11,260人民幣，幾乎是北京月均工資6,000人民幣的兩倍。

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澳洲首府房市現曙光堪培拉房產交易達五年新高

澳洲首都堪培拉的房屋市場隨著貸款買房人數的增長而持續發展，並創下至少五年來的第二高點。

堪培拉房市展現驕人的增長勢頭

查看堪培拉的精品房源

據澳洲的國家統計局研究表明，今年1月份，堪培拉有860宗大型房屋借貸交易完成。這一數字只比2009年12月份少一例，在那之後交易數量大幅下降。堪培拉在1月的房屋交易數量緊追塔斯馬尼亞，後者也僅僅多出13例。

Domain集團高級經濟學家安德魯•威爾森（Andrew Wilson）認為，這對堪培拉房產市場有著積極的影響。“我們不僅看到了被拍賣出去的房屋的數量創了記錄，而且還看到了三年來的最高拍賣率。”他說，“拍賣是很好的衡量房屋市場的指標。過去幾年的房屋市場就像過山車，但是現在消費者信心正在從公務員裁員中恢復起來。”

威爾斯博士表示，堪培拉房市先前沒有看到過房屋購買者對於利息下調後的反應，但是現在房市的增長勢頭，可能反映出減息的效果了。他說：“現在對於堪培拉來說，所有的跡像都表明房市上揚，也是時候了。”

當民眾想要在澳洲買房或建房時，這會給民眾對於堪培拉長期房屋市場前景帶來信心，而最終，一個可持續發展的房屋市場將會給堪培拉提供就業機會，這對所有堪培拉人來講也是巨大的收益。

首席部長安德魯•巴（Andrew Barr）表示，堪培拉政府正致力於確保當地房屋市場持續走高。“考慮到聯邦政府的裁員，這將是一個持續的挑戰，”他說，“但比起1996年的那次裁員，我們可以樂觀的看到，外在因素對我們經濟的影響變小了，經濟的自我調節能力變強了。”

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在澳洲買房後，如何出租獲利？

在澳洲買房投資，將房産出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限于環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房産出租獲利，及管理了解不多。爲此，居外網特意爲大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房産的相關知識，幫助大家更好投資澳洲房産。

中國人都愛投資澳洲房產悉尼、黃金海岸的中心地段最熱

澳洲房產投資有多熱？先來看看這些“壕”的動作吧。

據英國《每日郵報》去年8月13日報道稱，大連萬達集團董事長王健林正將其商業帝國拓展到澳大利亞，計劃投資17億澳元（約合人民幣97.1億元）在當地發展房地產項目，在澳大利亞昆士蘭城市黃金海岸投資9.71億澳元建設一個海濱度假村。地產專家稱，這筆交易可能會為中國在澳房產投資開啟一個新紀元。

緊跟王健林的步伐，中國又一富豪，恆大集團董事局主席許家印也抵達黃金海岸，尋求機會購買Sheraton Mirage喜來登度假村。有意思的是，該項目距離8月萬達集團投資巨額購入的珠寶三塔酒店項目僅15分鐘車程。

不與移民掛鉤，澳洲房產為何仍然有著如此大的吸引力？“一是經濟環境穩定，二是抗險能力佳。”移民總監陳偉召對此分析表示。此外，隨著近年來美國、加拿大等國投資政策收緊，英國、新加坡投資移民的門檻提高，這也在一定程度上導致越來越多的中國投資者把目光轉而投向澳洲。

根據相關數據顯示，過去7年裡，中國買家已在澳洲房地產市場“豪砸”近200億澳元，業內人士預計，在未來7年，數字還將增長近兩倍。

為何國人愛去澳洲買房？

永久產權、無房產稅、遺產稅，而且可以貸款，租金回報率高，再加上有優良的教育體系作為支撐，近年來，澳洲房產市場持續升溫。

不僅如此，當地極富有吸引力的貸款利息和貸款成數也是一大助力。“海外投資人在澳大利亞銀行貸款，最高可獲得80%的房地產貸款額。現在，澳元又在貶值，大家都覺得在澳大利亞買房是件很劃算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告訴記者，自從兩年前澳大利亞在2012年推出“重大投資者簽證（SIV）”制度，其中有很多申請者都來自中國。按照該簽證的規定，相關投資資金不能直接購買澳洲房產，不過由於澳洲房產具有永久產權，而且處於穩健升值通道，因此一些申請人會提前在澳洲購房。

“很多投資客都是一口氣買好幾套房子，也有大家抱團買下一塊地，再分割發展。”在Jenny看來，在澳大利亞興起的中國購房潮應該和國內富人的財富增長有關，也與前幾年國內房地產限購政策有關。“我身邊很多買房的朋友，很多都是因為孩子已經移民，或者是已經入了澳籍，但仍在國內工作的，都會根據個人投資情況選擇不同的物業，像公寓，舊別墅都有。”

“真正的購房主力還是那些入了澳洲籍，或者是獲得澳大利亞永久居留權的華人。”陳偉召表示，移民去澳大利亞的很多都是中國富人，通常，他們會選擇住在中上階層居住的區域，也有少數人甚至會投資千萬元的莊園或是酒店。

在黃金海岸購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇

推薦房源：昆士蘭黃金海岸的6臥6衛豪宅

地段是第一要素

“大多數國內投資者的方向都比較集中，主要在悉尼、墨爾本、黃金海岸等地。悉尼作為澳大利亞的第一大城市，向來是投資的熱點。墨爾本的人文氣息濃郁，很多會考慮自住，至於黃金海岸，購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇。”陳偉召表示，考慮到增值空間和抗跌性因素，很多投資者傾向於選擇大城市繁華地段的房產。“從投資角度而言，第一是區域選擇。要看物業房價是否合理，升值空間如何，此外還要看該區域的租金回報和空置率數據。”

在選擇房產的細節方面，陳偉召也給出了一些建議。比如升值空間怎麼看，她建議有兩個資本增值的主要指標，一是政府大力投資的區域，即政府花錢的地方，比如主街、公園、升級的道路、新設施的修建等，二是私人大力投資的地方，比如新房物業的修建、購物中心的擴張和裝修。“最好遠離工廠區，這也是為了保證選擇區域能夠有價格上升的空間。”

同樣，Jenny的建議是，找當地的居民聊聊天，很多的細節都能看出該區域的變化，從而去把握未來上升空間。“如果肉鋪店之前總是賣香腸和和排骨，現在有天賣起了牛排，這就意味著，一大波富人們正在‘湧’進來，這是升值的一個很好信號。也可以和警察們聊天，看看他們是否認為該區域有所改善。甚至可以訪問當地政府，詢問他們是否會進行區域工程改善計劃。”

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南澳稅收改革方案出爐業主每年多繳1200澳元

南澳省長韋瑟裡爾（Jay Weatherill）和財長庫贊托尼斯（Tom Koutsantonis）宣布開展大規模的稅制改革，一般房屋的土地稅每年將增加1200澳元。有關討論文件詳述了若干種可能的選擇。

取消或降低印花稅，引入範圍廣泛的土地稅是其中一個選擇，降低工資稅率和限度。土地稅改所帶來的疑問是，已支付印花稅的房主需不需要再次增加繳納土地稅。庫贊托尼斯表示尚未做出任何決定，但強調任何土地稅都不會不公平地對待現業主。

稅改的最大可能是滿足企業界的需求，取消高度復雜的商業印花稅，代之以更廣泛的商用土地稅。其它的稅改選擇方案是：以每平方米土地的價值作為基礎征收土地財產稅；工資稅代替根據業務現金流量而所收的稅。

引入討論的土地稅意味著所有物業的業主須每年繳一筆稅，而不僅是在澳洲買房時繳稅。一套中價位、價值41萬澳元的房產一年的土地稅為1200澳元。預計此項改革將帶來重大的轉型影響，社會是否接納可能會有一個過渡期，或許5到20年時間，這期間印花稅率會降低，土地稅會增加，印花稅可抵免現業主的土地稅。

這裡的一個主要賣點是，買房者將減少買房的借貸款，因為他們不再需要支付前期的印花稅。廣泛的土地稅受財長歡迎的原因是，有助於穩定的現金流入政府國庫。印花稅和商品及服務稅這兩個省政府主要收入來源取決於物業市場和零售交易市場的市場行情。企業界已呼吁削減印花稅，為了減輕小型企業的壓力，他們支持廣泛的土地稅。

韋瑟裡爾重申其誓言，稱稅費或特許權不會超出範圍。他說：“我們南澳的稅務系統為南澳社區提供了高質量的服務，使南澳成為一個生活和養家的好地方。但是，我們的稅務系統還必須協助投資，創造新的機遇，鼓勵企業主聘用更多南澳人。適當的平衡至關重要，政府的長遠目標是確保南澳仍然是一個企業和個人蓬勃發展的地方。”

根據南澳省長的稅改方案，一般房屋的土地稅每年將增加1200澳元。

推薦房源：南澳大利亞阿德萊德5臥2衛的房產

反對黨領導人馬歇爾（Steven Marshall）把關注重點放在土地稅上，他認為韋瑟裡爾無法阻止大規模的緊急服務稅上漲，現在想把一個新稅項加在每個家庭上。他表示自由黨永遠不會支持引入一項新的加於每個家庭的土地稅。他說：“我們已是全澳稅收最重的省份了。”

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外資澳洲買房5000澳元申請費拍板將為澳洲籌兩億

外國人在澳洲買房將為財長何基（Joe Hockey）修復聯邦預算作出貢獻。他表示從收緊控制外國人投資澳洲房產中所征收的部分澳大利亞房產稅款項，將直接納入財案。

政府預計向外國人購房征收申請費將籌得2億元，其中壹部分將用於資助澳洲稅務局（ATO）所屬的相關部門。何基表示：“（這筆收入）也許會留壹些來澳大利亞房產交易稅幫助修復財政預算。”

何基表示，政府去年投入了大量成本以加強對外國人在澳洲購房進行監管，“所以需要補回這些澳洲房產交易費”。

限制外國買家新政或給住房業造成壓力

報道也指出，澳洲某些最高端及最蓬勃發展的房地產市場，有可能因為政府的新政策而受到壓力。

澳洲房地產理事會（PCA）的行政總裁莫瑞森（Ken Morrison）批評政府的政策調整有可能是事與願違，而且在限制外國人購房方面也許矯枉過正。他指出這筆申請費“相當於是新的印花稅，這樣的額度將令買家遠離市場。”

澳洲城市發展學會（UDIA）全國秘書長謝潑德（Cameron Shephard）認為，“討論文件中的收費標準明顯太高，如果真實施的話，等於是新稅賦。”謝潑德認為，這樣高的收費還會成為合法外國投資的壹大阻力，而且會傷及新房供應、經濟發展以及就業。

何基則表示，新州去年的房屋建設增加20%，而且建築業蓬勃發展的因素有很多，包括官息降低等，因此他“不接受（房屋建設）很多都是來自於外國投資的說法。”

某些業內人士認為申請費不會遏阻買家購房意願，也有不少人認為這將會降低市場對悉尼和墨爾本二手房的需求。

墨爾本有不少中國買家置業

推薦房源：墨爾本2臥1衛的房產

墨爾本地產中介盧俊（Jun Lu）認為政府的做法“鼠目寸光”、“策略錯誤”，而且既不能遏阻外國投資者，也不能實現政府保證澳人住房承擔力的目標。

盧俊表示：“這非但不能阻撓外國投資者在澳買房，而且還向世界，尤其是中國傳遞出了壞信號，似乎是說澳洲不歡迎投資。對大多數外國投資者來說，5000澳元是九牛壹毛，所以不能阻撓他們，但從長遠來看則會令他們考慮‘（澳洲）下壹步要幹什麽？’”

墨爾本東部城區，例如博士山（Box Hill）、寶活（Burwood）壹帶，有不少外國人，尤其是中國買家前去置業。悉尼南區的好市圍（Hurstville）以及內西區的羅茲（Rhodes）也是他們的投資熱點。

壹些高端地區，例如悉尼的莫士文（Mosman）和墨爾本的圖拉克（Toorak）、霍索恩（Hawthorn）以及休伊（Kew）也備受外國買家青睞。

聯邦影子財長鮑文（Chris Bowen）指出，這筆費用比原先所設想的要高得多，是“公然斂財的行為”。

據悉，工黨“原則上不反對適度征收管理費，以彌補監管外國人購買住房的費用”，但希望能就相關事項向社會、房地產業及農業征求意見。

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聯邦宣布新規：外國人澳洲買房最少要交5000澳元

澳大利亞聯邦政府已經宣布，外國人購買澳大利亞的住宅房地產最少要交5000澳元的費用。澳洲總理和財長在悉尼召開的媒體發布會上宣布了一系列旨在遏制外國公民在澳洲買房權利的法律改革。

財長何基（Joe Hockey）在宣布一份咨詢文件的關鍵內容時表示，提議的措施旨在恢復人們對外國投資審查系統的信心，該系統被指從2006年以來就沒有處罰過任何一位違反法規的買家。

“對於任何想買100萬元以下澳洲房產的外國投資者，將要繳納5000元的申請費。如果要買超過100萬元的房產，購買價格中每多100萬都要交1萬元申請費。”何基告訴記者。

“其次，政府將開設一個新的登記處，以便我們了解有多少外國房產和農業地產持有人在澳洲以及他們的身份，這對於澳洲人民是一種非常重要的保證形式。”

“此外，如果任何人被發現違反法律，我們可以勒令他們支付房產價值的25%作為罰款，並強迫他們賣掉房產。”

外國人購買澳大利亞的住宅房地產最少要交5000澳元的費用

政府宣布的這些費用都比眾議院經濟委員會一份報告中建議的要高的多。後者只提議征收1500元的管理費，還說要將籌集的錢用於資助外國投資審查委員會。

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澳洲房市又傳出福音！首付5％就能一圓澳洲購房夢

多家貸款機構放寬了對借款人的首付金額要求，使之更加容易利用貸款實現澳洲買房夢。

在過去六個月裡，貸款機構提高了客戶的貸款-房價比（LVRs），這意味著借款人需要准備的首付款減少了。

在一些例子中，貸款人把最低首付比重從25%猛削到只剩5%，把貸款-房價比從75%提高到了95%。

這些做法似乎與澳洲銀行監管機構的建議背道而馳，澳洲審慎監管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切堅實房貸市場，以防止風險貸款並打擊對房地產投資者的過度放貸。

金融比價網站Finder.com.au的新數據顯示，包括Homeloans，滙豐銀行（HSBC），loans.com.au，麥覺理銀行（Macquarie Bank），RAMS和西太銀行（Westpac）在內的貸款機構都調整了部份產品的貸款-房價比，放寬了貸款所需的首付款要求。

多家房貸機構削減首付比重，有5%就能圓澳洲夢

Finder.com.au發言人哈奇森（Michelle Hutchison）說，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率處於歷史低點的時期貸款，完全就是“災難的配方”。

“借款人在首付很少的情況下貸款可能會很危險。”她說。“利率終將上漲，目前2.25%的現金利率超級低，如果借款人在利率低的時候勉力貸款，那麼等到利率再次升高的時候，他們會發現自己陷入了麻煩。”

根據這個金融比價網站的發現，其數據庫中將近一半房貸，貸款-房價比最高達95%甚或更高。

澳洲銀行家協會（Australian Bankers’ Association）的執行長穆申伯格（Steven Muchenberg）說，很可能是一些貸款機構希望在房貸市場取得更大份額，因此提高了貸款-房價比。

“有一些貸款通常只貸給投資者。”他說。“我們並不是單純地大幅提高貸款-房價比，事實上，絕大多數房主，當然是自住業主，都會利用低利率來償還他們的抵押貸款。”

布里斯班成澳洲房產界新寵，房產增值速度或超悉尼

推薦房源：布里斯班4臥2衛的房產

四大銀行的平均標准浮動利率為5.91%，當2月的最近一次減息生效之後，將降至5.65%。

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