澳洲房产投资 – Page 8

澳洲房產投資規則變：推倒重建不都算新房！

隨著澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）悄悄地改變了外國投資的審批規定，價值數百萬的開發計劃可能因此而泡湯。

據新聞集團媒體報導稱，去年年末FIRB悄悄引入政策變化，內部包含對於新房的定義，此舉導致很多房產開發項目一片混亂。那麼怎麼投資澳洲房產呢？

新規定闡釋，一幢修建的新房來取代被拆毀的舊房「通常情況下並不能被視為新房」。這樣一來，外國買家將只能被允許購買新建房產、樓花或者空地，資金豐厚的外國買家可能因此被拒絕在購房的大門外。

一些墨爾本開發商據稱有些手足無措，他們購買了價值數百萬、甚至上千萬的房產，比如在Glen Waverley區，本來打算重建豪華房產。現在他們原本計劃的中國買家市場彷彿無法購買。

還有一些在開發豪華住宅的開發商擔憂，如果動工可能會面臨價格低於此前的窘境。一些房產中介也對於新指導方針摸不著頭腦，以及何種情況下才能夠適用於例外條款。

澳洲的外國買家將只能被允許購買新建房產、樓花或者空地

Neville & Co律師行的內維爾（Petre Neville）律師指出，新的法律主要在於如何詮釋，而房產開發商可能需要在測試中逐步找到政府對於「新房」和「舊房」的劃分。「我們實際上和FIRB進行對話後發現他們也不能給我們明確的解釋，因為他們『不知道』。必須要測試才能夠確認政策的細節。」

內維爾表示，問題的關鍵在於每次申請都會需要支付一筆不可退還的申請費，申請費的多少基於房產本身的價值。比如價格在350萬澳元的房產，其申請費就大約需要2.5萬澳元。

按照FIRB的指導方針，如果是兩幢新建排屋來取代已經拆毀的房產，可以被視為新房，因為這增加了全澳洲房產的供應量。

不過在一些情況下，推倒舊房修建更大、更好的新房，也會被算作增加房產的總供應量，前提是沒有人會購買舊房。他表示：「在那種情況下，那幢房產是否是舊房呢？我認為不是，但是我們也不知道真正的答案，因為FIRB沒有直接回答我們的問題，也還沒有人經歷這樣的過程。」

一位不願意透露姓名的房產中介表示，如果位於Monash的豪宅因為來自海外的競爭減少而價格下跌，那麼本地華人買家將會爭搶「便宜貨」。

澳洲臨時居民購買新房一般沒有限制，不過僅僅能夠購買一套舊房。這就意味著居住在澳洲本地的外國投資者也可能會受到限制。

（據澳洲新快網）

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ONE30 Hyde Park：悉尼標志性區域經典傑作，尊享鉑金地段品位生活

位於伊麗莎白街毗鄰海德公園的“海德公園130號”（ONE30 Hyde Park），由中國香港上市地產公司奧園集團和悉尼Ecove公司聯合開發，頂尖建築事務所Bates Smart擔當設計，以回歸經典、優雅和舒適為理念，旨在透過對傳統名貴建材的創新應用，對富豪人士對奢華生活的需求做出完美回應。與海德公園為鄰無疑是這棟未來38層建築得天獨厚的優勢。設計師對倫敦和紐約多個俯瞰城市著名公園的豪華公寓大樓進行了深入研究並將汲取其精神與韻味，營造出超越時間的經典空間。

樓高38層的“海德公園130號”（ONE30 Hyde Park）享有悉尼海德公園的絕美風景

毗鄰悉尼最美公園，盡享280度無敵景觀

這處公寓開發項目名為“海德公園130號”（ONE30 Hyde Park），位於澳大利亞悉尼市的中心地帶，距中央商務區和內港只有幾步之遙。本項目的房源都享有悉尼市知名的海德公園（Hyde Park）的絕美風景。項目占據整個悉尼市內無與倫比的最佳位置，通往悉尼市十分豪華的生活場所，周圍分布著領先的學校、餐館、澳大利亞博物館、悉尼歌劇院，距海德公園和博物館地鐵站僅舉步之遙。

悉尼海德公園，位於CBD東側，同名於倫敦海德公園，並媲美美國中央公園，已有近200年的歷史。它向北經悉尼禁苑（The Domain）和悉尼皇家植物園一直延伸到悉尼港岸邊。海德公園的形狀大致呈長方形，南端方形，而北端圓形。公園西到伊麗莎白街，東到書院街，北到聖雅各路和艾伯特王子路，南到利物浦街。

每日與海德公園美景相伴，周邊就是國際知名餐館和購物中心，享受頂級國際都市的所有便利，這是很多人所向往的生活。對於商務人士來說，ONE30 Hyde Park的吸引力不僅在於工作與生活距離的大大縮短，他們更看到了獨一無二的地段給物業帶來的強勁增值潛力。

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悉尼邦迪海景公寓不用40萬澳元！引來買家瘋搶

39萬澳元能在悉尼買什麼房子？但這竟然是房市熱門地區邦迪（Bondi）海灘的一套公寓指導價。

在這套房裡，你可以觀覽著名的海灘和海港景色。

由居外代理的悉尼邦迪（Bondi）海灘公寓

據悉，這套房只是一個小小的單間公寓，但Ray White在Double Bay的中介威爾遜（Diane Wilson）稱，很多買家都對它很感興趣。

威爾遜稱：“這個地段的便利勝過了它的面積。這裡離海灘和Bondi Junction都很近，也落在著名的邦迪路上。”

她說，這個第八層的公寓陽台大小適合，廚房也高級，這都是賣點。

樓頂的11層更能觀覽海灘和海港大橋景色，也有水池，對所有居民開放。

威爾遜說：“這對那些想要高收益的澳洲房投資者來說尤為吸引。”

39萬澳元的價格可是遠低於邦迪的公寓中價89萬澳元，跟2100萬澳元的海灘頂層公寓紀錄價相比也是天壤之別。

（據澳洲新快網）

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悉尼房市表現持續走高，海德公園130號成搶手投資標的

過去的一年裡，悉尼房市無疑是表現十分搶眼的海外投資市場，特別是悉尼市區的公寓，市場持續走高，類似“悉尼港豪華公寓159套4小時內搶光”這樣的新聞更是屢見報端。成熟的市場自然催生了更多高品質公寓的問世，ONE30 Hyde Park（海德公園130號）便是其中優秀的代表，是悉尼市區公寓投資的絕佳選擇。

最快地區房價飆高近53% 悉尼地產市場漲勢驚人

最新的全球報告顯示，在過去30年裡澳洲房價上漲了221.4%，領先於美國、瑞士、法國等其他發達國家。截至去年8月底，澳洲8大首府房價均值57萬澳元，年增幅達10.2%。而悉尼地產市場尤其高漲，據房地產市場調研機構DomainGroup的數據，截至去年6月的一年內，悉尼房價中值同比漲幅就已達到22.9%，隨後更是一舉突破百萬澳元關口，增長最快的Dundas地區甚至飆高了近53%，漲勢十分驚人。其中，悉尼市區的公寓幾乎供不應求，近四千套公寓銷售一空，刷新了15年來的最高紀錄，市中心、Circular Quay、Surry Hills等地區的公寓價格飆漲，南區的Hurstville雖建有上萬間公寓仍然一房難求！在悉尼，越來越多的開發商將目光放在了公寓樓上。由City of Sydney所做的研究發現，從2010年以來完成或正在建設中的公寓樓數量已經超過了之前一個十年的總量。相比那些大多位於郊區的別墅，年輕人更願意住在交通便利的市中心，強勁的市場證明，公寓已經取代別墅成為購房者理想的投資房產。

供求缺口催漲公寓租金 投資成本更少回報更多

悉尼是全澳洲人口最多的城市。澳大利亞統計局的數據顯示，悉尼人口增長極為迅速，預計2016年將突破500萬，到2031年將超過600萬。然而，與爆炸式人口增長相反的是，悉尼住宅卻嚴重短缺。澳洲房地產協會報告稱，從2004年開始，悉尼住宅就已出現5.1萬的缺口，預計到2024年，悉尼住宅短缺將接近20萬。巨大的供求缺口致使悉尼房價和租金連連上漲，如“海德公園130號”這樣處於市中心的物業，一間64平方米的公寓周租金按現在的市價預計在800至950澳元，而投入僅需100萬澳元起，年回報率達5%，正因為其超高的租金回報和無限的市場潛力，公寓日漸為投資者青睞。

一方面，公寓的周租金直逼別墅，而投資公寓的成本卻更少。在悉尼，一間一居室公寓的出租中位價約為每周470美元，而一棟三房別墅的出租中位價是每周480美元，相差僅10美元。悉尼市中心的公寓租金更高，一間一居室公寓的平均租價遠遠高於郊區的四房別墅。有數據顯示，悉尼一居室公寓和二居室公寓的租金年增長幅度分別能達到7.5%和5.5%。公寓投資者普遍認為，公寓租金收益較高，資本增長和別墅差不多甚至更好，而公寓的養護卻更為簡單，稅收方面也更為有利。

另一方面，和別墅相比，公寓的出租對像更為廣泛。在澳洲，別墅的出租對像主要是當地的家庭，而城市市中心的公寓則可出租給學生、年輕上班族等，他們選擇租房時會更多的考慮地理位置而不是住房空間。特別是龐大的學生群體，是極具消費潛力的公寓客戶。留學業務是澳洲的第三大出口業，和去年同期相比，今年第一季的留學生入學人數增長了11%，預計將會有更大的增長，這將致使留學生對住房的需求大增。為了滿足市場需求，澳洲有超過一半的新住宅批准獲建項目都是公寓而不是別墅。

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澳洲開發商不憂中國資金管制：錢照樣來！

澳洲房地產開發商稱，不擔心中國的限制資金外流政策的影響。

多家開發商稱，這僅是短期的市場調整活動，不會對中國資金流入澳洲有任何影響。尤其是當澳元下跌和股市動盪時，這意味著中國買家可以從澳洲房市中獲得更多價值。怎麼投資澳洲房產？

Savills International的全國研究負責人克拉布（Tony Crabb）稱：「這只是中國官方控制資金流動的短期方式，而不是結構性的改變。我們認為這就像打地鼠遊戲一樣，你在這裡限制了，資金就在另一個地方出現。」

在去年12月，中國的外匯儲備跌至3年來最低值，中國政府再次加強外流資金的限制，一些房地產買家紛紛稱取錢更難了。

中國國有企業據悉已阻止並推遲了資金外流。一些澳洲評論者稱，這或對澳洲房市有很大影響。

但Rick Butler和CBRE的資本市場和國際投資高級總經理稱，中國對澳洲房產投資沒有減少，也沒有減少的跡象。他說：「這只是影響那些特殊簽證的人，那些想投資5百萬澳元或從中國香港取出貸款的人。」

他說，他從未見過如此多的中國投資進入澳洲房市。據悉，環形碼頭（Circular Quay）和Macquarie Park的多處地產都被中國開發商收購。

澳洲房地產開發商稱不擔心中國的限制資金外流政策的影響

據報導，中國資金的購買力僅佔澳洲房市的2%。

克拉布說：「澳洲房市更易受國內投資者限貸政策的影響，而不是中國的資金限制政策，後者影響很小。」

中國的開發商也稱，中國的資金限制政策沒有對他們在澳洲的產業有任何影響。綠地的集團的發言人就如此說，還稱，買家和詢盤活動都沒有受到任何影響。

中國開發商Forise也稱，市場信心強盛，「這種，就有客戶向澳洲轉了逾億澳元。」

居外的創始人冼明（Simon Henry）也稱未受影響，並稱，從長期來看，中國是要完全放開外匯管制的，以方便貨幣流通和商業的海外運作，也有利於上海成為國際金融中心。

（據澳洲新快網）

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華人區房價增速快1倍華人成澳洲房產投資風向標

一項最新研究發現，在住有大量華裔居民的布里斯班郊區，當地的房價正迎來強勁的增長。

PRDnationwide的研究表明，相比南布里斯班（Brisbane South）和大布里斯班區，設有大量華人社區的郊區的房價增幅更大。PRDnationwide的全國研究經理馬迪斯默（Diaswati Mardiasmo）博士表示，出現這種現象的部分原因在於華人社區傾向於緊密群體。多數買家居住在澳洲本地，來自他州或是來自海外。怎麼投資澳洲房產呢？

「我們看到南布里斯班的一些華人社區的房價增幅是當地平均價格的近2倍。在過去五年間，Robertson的住宅價格增長便是大布里斯班區平均值的2倍，」馬迪斯默博士說。

布里斯班南區50%的買家是華人

在布里斯班南部地區的7個郊區中，華人人口平均佔18.7%。去年，這些郊區的平均住宅價格增幅為11.5%，明顯高於南布里斯班和大布里斯班區的平均增幅，後者分別為5.9%和4.4%。

房價的上漲意味著大型華人社區為尋找表現強勁地區的投資者提供了一個很好的指標。

「大量的華人人口是一個很好的指標，這意味著郊區將繼續經歷高水平的價格增長，因為未來的中國買家和投資者更有可能會對華人聚集區感興趣，」馬迪斯默博士說。

Ray White八里坪（Eight Mile Plains）的負責人考譚（Paul Kowtan）透露稱，布里斯班南區50%的買家是華人，當地的房產正值繁榮。

「這是一個投資的好地方。當地的文化和地理位置讓其成為了一個完美的投資地。」

（據澳洲新快網）

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中國房地產遭冷遇全球投資者轉向澳洲

一份最新報告顯示，去年曾想在中國一線城市的工廠、工商區、倉庫和購物中心擴大投資的人，現在紛紛轉向投資日本和澳大利亞。

亞洲非上市房地產投資協會的該報告顯示北京、上海、廣州等一線城市的上述資產遭冷遇，外國市場更受捧。

在該協會的調查中，中國今年的排名也下滑了。

調查稱，不僅一些城市遭冷遇，一些主要的二線城市也“不在十大投資目的地內，僅21.7%的投資者計劃投資”。

據悉，這些調查對像包括345個機構投資者、基金經理以及組合基金經理。

總體上來看，今年投資者將投資約579億美元到全球房市。

不少全球機構投資者對中國房市不看好，轉向投資澳大利亞

報告顯示，今後兩年內，普通的投資者欲將10.3%的資金投到房市，而目前的該數據為9.4%。

近年來，中國的房地產市場也不好受，住宅和一些商業地產供過於求，尤其是在中小城市。調查顯示，不少全球機構投資者對中國房市也不看好，轉向投資日本和澳大利亞。

雖然中國的中小城市不被看好，但一線城市的寫字樓市場依然需求大，在調查報告的十大榜單上排第二，僅次於東京。

然而，中國一線城市的工業和零售資產卻未能進入前十。

（據澳洲新快網）

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澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。

澳洲買房許可的申請表格與過去基本保持一致，需要申請人的如下具體信息：

購房者姓名（需與護照信息一致）；
購房者現住址、電話、郵箱（注意必須提供住址的郵編）；
購房者護照號碼及澳洲有效簽證信息；
所購物業具體地址及房價；
如以前在澳購買過物業，需提供之前物業的FIRB許可編號。

因此，買家應保存好自己所有的FIRB許可，以便日後購房能夠提供相應信息。在遞交申請表格後，會生成一個18位的申請號。同時，還會生成一個19位的付款編號。買家需要及時安排支付申請費，並在付款時注明該19位的付款編號，以便ATO及時查賬。

值得注意的是，遞交申請表並不表示該申請已被接受。ATO將會在收到申請費後才會開始正式受理該申請。目前ATO對於申請費支付的受理時間為5個工作日，即從買家支付申請費之日起要預留出5個工作日的時間給ATO查賬記賬，然後才可以計算申請受理開始的日期。因此，買家在付款時一定要認真注明付款編號，以免延誤ATO查賬及申請審批。

此外，目前ATO接受澳洲境內及境外銀行轉賬。對於境外銀行轉賬的買家而言，需要預留出更多的時間給ATO查賬，並計算好落地費及銀行手續費，以免申請費短缺。我們建議買家提前和自己的律師或物業經紀做好彙款安排，例如事先將申請費轉入律師或經紀公司的信托賬號，再由境內銀行轉賬支付給ATO，會為申請節省不少時間，並避免意外情況。

ATO收到款項後，就會開始受理申請。法律規定的受理時間與舊政保持一致，為30天。此外，ATO有權在30天後的10天內再將審批決定通知給買家。因此，從開始准備資料到申請批准，買家要預留出約40-50天的時間。這與過去海外買家的買房許可申請從遞交至批准只需2-3個工作日的局面大相徑庭。

一般開發商都要求買家在出合同後的7-14天內進行合同交換，這對目前需要申請買房許可的買家來說是一個兩難的局面。因此，買家需要提前與自己的地產經紀和律師做好溝通。在這樣的磨合期，需要大家共同的努力並正面看待政府的決策。

從另一方面來說，目前ATO對於買房許可的審查較之以往嚴格了不少。在受理期間，ATO會就所購物業的具體地址，地塊等相關信息進行調查。在確認後才會批准該申請。特別是在申請批准函上會明確注明所購物業的最高金額，並要求申請人在購房成功30天內通知ATO。

此外，ATO工作人員亦表示，遞交的申請表格是由其系統自動分配給各位決策人員，因此在申請被正式分配前，ATO的工作人員也無法獲知會由誰來接管哪位買家的申請。這無疑給查詢工作帶來了一定難度。從目前我所經手的申請來看，從分配到決策人員後至審批下達的速度還是比較快的。

12月時遞交的海外人士買房許可申請，已有不少獲批並成功在12月至1月期間完成合同交換。還未獲批的買家請繼續耐心等待，我們相信在不久的將來，ATO的審批系統及工作人員磨合完整後，審批的速度會較之現在提高許多。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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悉尼房市引爆新一輪投資熱潮，“海德公園130號”成為頂級之選

一直以來，無論是投資還是移民或者是留學，澳洲一直都是主流國，備受華人歡迎。如今隨著海外房產投資的風生水起，澳洲房產頗受投資者青睞，尤其是悉尼，吸引著越來越多的關注。悉尼是南半球最大的海濱城市，也常常登上全球最宜居城市榜單。作為中國人投資澳洲的首選城市，悉尼日益散發出其獨一無二的魅力。如果您正在尋求一個置業悉尼的絕佳機會，那麼，ONE30 Hyde Park（海德公園130號）如今來到您的面前，將是絕無僅有的頂級之選。

環境：人與自然和諧相處、多元文化完美融合

悉尼氣候溫暖宜人，空氣清新，物種豐富，四季常青。當地人很注重這座城市環境的保護，人與自然和諧地結合在一起，構成了這座城市的主旋律。作為國際化的移民城市，悉尼每年都吸引了數以萬計的移民來到這裡，開始新的生活。多元化的人文環境使得這裡的生活豐富多彩，現代化的基礎設施建設給人們的居住提供了舒適與便利。

在擁有美麗自然景色的同時，悉尼也以其多元的文化吸引著世界人民。澳大利亞是一個移民國家，而悉尼，則是這個國家多元文化的中心。在悉尼，你可以看到來自世界各地的人們，操著不同的語言，吃著不同風味的食物，居住在一起。悉尼的美麗在於她的包容。在這裡，經過近半個世紀的移民浪潮的融合，人們願意給予其他文化思想更多的寬容，並且潛移默化地互相影響。

悉尼位於澳大利亞東南沿海地帶，是新南威爾士州的首府。作為澳大利亞、大洋洲及南半球港口城市，它是通往亞太地區的入口。這座繁華的國際大都市，作為蓬勃發展的全球經濟和文化中心，吸引著大量人才、創新企業和每年數以百萬計的游客。同時，悉尼也是澳大利亞的金融和商業中心，多家跨國公司把地區總部設立於此，例如花旗集團，彙豐銀行和德意志銀行。它也是全球排名第六的最佳留學城市，悉尼大學和新南威爾士大學世界排名前100。另外，悉尼為個人和家庭提供了優質的醫療、教育、交通、電信服務，生活質量一直排在全球前10名。

投資：對抗人民幣貶值風險、擁有穩定收益和增值空間

新年伊始，人民幣彙率卻依舊延續著去年的下勢繼續貶值，仍未出現扭轉跡像。對於部分高財富值人群，近年來配置海外資產已經成為他們資產投資的必要選項，之前是由於移民、教育等原因在外海購置房產，如今不僅是基於上述原因在海外購置房產，人民幣的貶值會讓他們的海外投資在資產配置中占到更大的比重。

根據美國權威地產網站realtor發布的報告，2014年4月至2015年3月，中國人購買美國地產總金額達到286億美元，占總比例的16%，首次超過其他國家投資金額的總和。同樣，在歐洲，房產也被中國人買買買。去年中國投資人在倫敦樓市總共投入了22億英鎊，占所有百萬英鎊以上交易總量的11%。2012年，這一比例還僅是4%。此外，從西班牙到德國的地產中介機構的統計數據也顯示：中國個人與企業在樓市的投資總額穩步上升。此外，很多中國人花費數十萬歐元到上百萬歐元在葡萄牙甚至是拉脫維亞購買房產，意在換一張進入歐盟的“黃金簽證”。而歐洲分析機構認為，拋開“移民”的目的不說，這也是因為中國樓市停滯不前，中國投資人在多元化他們的資產，同時對抗人民幣貶值的風險。

據澳洲房產協會統計近百年來的市場數據發現，澳洲房產價值平均每7年翻一番，對於投資者來說，投資澳洲房產可擁有穩定的收益和廣闊的增值空間。在國內房產調控趨緊的大背景下，投資澳洲房產顯得更具優勢。

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墨市公寓大跌價買家虧損悉尼仍賺

房市下行，澳洲（房源）期房公寓的價格也發生變動。買家面臨虧損。

WBP Property Group的一份報告顯示，2014-2015年，在被調查的近2千墨爾本（房源）期房中，半數出現價值虧損，現在的價值比購買價低了。

平均跌幅為4萬澳元，約為10%。而這些房產大多數都是在2009年底和2015年底間購買的。

WBP的主席帕布斯特（Greville Pabst）說，這種跌幅就相當於買房的首付。

然而部分地區的房產交易也盈利了。如，Glen Huntly地區的兩室公寓就盈利$4133，St Kilda East的兩室公寓盈利$175,000。

帕布斯特說：「墨爾本房市強韌，也在追趕悉尼（房源），但人們擔憂其期房公寓供大於求。澳洲審慎監管局的政策在起效，房價或會跌。」

據悉，受澳洲監管部門的限貸影響，很多期房買家購房受阻。

Herron Todd White的悉尼總監奎克（Kim Quick）說，墨爾本公寓價格下跌是特殊的，悉尼應該不會發生這種狀況。「或許有些地方是價格下跌了，但總體來看，悉尼房市需求強盛。」

他說，很多在全球金融危機時在悉尼購買期房的人，現在都賺了。並且悉尼有大量基建工程，這是墨爾本缺乏的。

一些靠近基建工程的地方，如悉尼的Liverpool，Parramatta等的房產價值就不會出現虧損。

對於期房來說，建築的規模和附近的基建項目、便利設施都會影響其價值。此外，公寓所在郊區越發達，就越容易保值。

奎克說：「如果開發商許諾會用石頭或者其他設施卻沒有實現，這就會影響最終價值。期房購買充滿了風險，特別是在大規模的工程裡。」

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（據新快網）